Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển Mã số: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS PHẠM KHÁNH NAM TS NGUYỄN HOÀNG BẢO TP Hồ Chí Minh – Năm 2021 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán khả bán Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM” cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tác giả Tất tài liệu tham khảo có nguồn gốc rõ ràng, cơng bố theo quy định trích dẫn đầy đủ Nội dung luận án tác giả tự nghiên cứu cách trung thực, khoa học chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản TOM Thời gian rao bán DOP Chênh lệch giá Exp Số mũ số e hedonic Đánh giá hưởng thụ DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng tổng hợp biến liên quan 101 Bảng 3.2: Thống kê mô tả liệu khảo sát nhà riêng lẻ TP.HCM sau 108 điều chỉnh Bảng 3.3: Kết ước lượng mơ hình ước tính giá nhà theo đặc tính 113 Bảng 3.4: Kết đo lường tác động chiến lược rao giá giá bán 118 nhà Bảng 3.5: Kết đo lường tác động chiến lược rao giá thời 124 gian rao bán Bảng 3.6: Kết thiết lập biến biến kiểm duyệt cho mơ hình khả 133 bán nhà Bảng 3.7: Kết ước tính mơ hình khả bán nhà Cox mốc 134 thời gian tháng, tháng, tháng, tháng Bảng 4.1: Kết kiểm định tác động đặc tính ngập lụt nhà cũ lên 149 giá bán thời gian rao bán nhà chọn mua DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát 106 Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng số đặc tính cấu trúc nhà 107 Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo quý thành phố Hồ Chí Minh 129 PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán hành vi mua nhà thị trường bất động sản TP HCM Cụ thể, luận án nghiên cứu tác động chiến lược rao giá mức giá bán, thời gian rao bán, khả bán nhà (mục tiêu 1); phát triển mơ hình phân tích ảnh hưởng đặc điểm nhà cũ lên hành vi người mua nhà (mục tiêu 2) Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước ước tính mức giá thị trường nhà với mơ hình đánh giá hưởng thụ (hedonic) xác định chiến lược rao giá khoảng chênh lệch mức giá rao thực tế giá thị trường nhà; bước đo lường tác động chiến lược rao giá lên giá bán thời gian rao bán nhà; bước đo lường tác động chiến lược rao giá lên khả bán nhà biến động tác động với mơ hình khả bán Cox với mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, tháng Kết cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch rút ngắn thời gian giao dịch nhà Những mơ hình Cox cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả bán nhà 30 ngày đầu rao bán, tác động giảm dần biến sau 180 ngày rao bán Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mơ hình tốn học mơ hình hóa ảnh hưởng đặc điểm nhà cũ lên hành vi tìm kiếm củangười mua nhà Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát thị trường nhà TP HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy kinh nghiệm người mua nhà trả qua với việc ngập lụt nhà trước có ảnh hưởng có ý nghĩa lên giá giao dịch nhà Kết phù hợp với kết mô hình lý thuyết vừa phát triển Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mơ hình khả nguy Cox, lý thuyết hành vi tìm kiếm THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE THE CASE OF SINGLE-FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY Abstract The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price, time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to develop a theoretical model to analyze the influences of the prior house's characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2) As for the first objective, the three steps method is applied The first step is to estimate the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the house The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the house The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy on the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with 1, 3, 6, 9-month listing timelines The results demonstrate that the overprice listing strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening the transaction time The Cox models show that the overprice listing strategy has a strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear after 180-day listing time In the second objective of the thesis, the thesis develops a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the present searching behaviors of the house buyer Then, the empirical test shows that the experiences of the house buyer with the prior house's flooded features have a significant effect on the transaction price of the new house This empirical finding is in line with the developed theoretical model result Keywords: Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Nhà loại tài sản quan trọng hộ gia đình tài sản chiếm tỷ trọng lớn tổng giá trị tài sản hộ, biến động giá trị nhà tác động mạnh lên hành vi tiêu dùng hộ gia đình ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế (Case đồng sự, 2005) Do đó, giá bán nhà thời gian rao bán nhà vấn đề mà người bán nhà quan tâm Theo đó, mục tiêu người bán giá bán cao tốt thời gian rao bán ngắn tốt Tuy nhiên, theo khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm thị trường nhà đưa Simon (1955) sau phát triển Wheaton (1990), Yavas (1992) gần mơ hình Krainer LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, Springer (2003), Lin Vandell (2007), Cheng đồng (2008) hai mục tiêu người bán mâu thuẫn người bán dành nhiều thời gian cho việc tìm kiếm người mua tiềm họ tìm thấy người mua có mức sẵn lịng trả cao cho nhà rao bán Do người bán nhà phải thực đánh đổi việc giá bán cao với thời gian rao bán dài giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn Trong đó, giá rao bán đóng vai trị cơng cụ định đánh đổi người bán, mức giá rao bán cao tín hiệu người bán mức ngưỡng bán cao hạn chế lượng người mua tiềm nhà nên thời gian rao bán bị kéo dài, ngược lại, chất lượng người mua tiềm nâng cao người bán đạt mức giá bán cao (Hoeberichts đồng sự, 2008), hàm ý mức giá rao bán đóng vai trị tín hiệu lọc người mua Như vậy, lý thuyết kết luận giá bán thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, mức giá rao bán người bán công cụ thực đánh đổi giá thời gian rao bán Tuy nhiên, kết nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi thường xuyên bị vi phạm Cụ thể, Sirmans đồng (2005) kết luận 10 18 nghiên cứu tổng hợp khoảng nửa nghiên cứu thực nghiệm không phát mối quan hệ có ý nghĩa giá bán thời gian bán, nghiên cứu phát mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu Tương tự, Johnson đồng (2008) tổng hợp 104 nghiên cứu mối quan hệ giá bán thời gian rao bán thực giai đoạn 1995 – 2007 có 29 nghiên cứu phát mối quan hệ đồng biến theo lý thuyết, có tới 52 nghiên cứu phát mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, hai đại lượng này, 24 trường hợp khơng tìm chứng mối quan hệ Một tổng hợp khác, Benefield đồng (2014) tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giá bán thời gian rao bán nhà Điều cho thấy, số trường hợp, mức giá rao bán thấp làm giảm giá bán nhà mà làm thời gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa làm giảm khả bán nhà Và nhằm giải thích cho mối quan hệ nghịch biến trái ngược với khn khổ lý thuyết tìm kiếm giá bán thời gian bán này, Taylor (1999) phát triển khn khổ mơ hình lý thuyết chứng minh diện tâm lý kỳ thị thị trường nhà Theo đó, mà chất lượng nhà khó quan sát người mua, việc nhà có thời gian rao bán kéo dài thị trường nhà ở, trở thành tín hiệu mạnh mẽ chất lượng “tồi” nhà mắt người mua, giá bán nhà bị giảm thấp Như vậy, mối quan hệ giá bán thời gian rao bán nhà thị trường cịn chưa rõ ràng, tác động chiến lược rao giá người bán lên hai yếu tố này, rộng tác động lên khả bán nhà trở thành vấn đề nhiều tranh cãi nhà nghiên cứu, kể lý thuyết thực nghiệm Do đó, nhiều tác Asabere Huffman (1992), McGreal, Adair Brown (2009), Filippova Fu (2011), Cirman đồng (2015) đề nghị cần tiếp tục thực thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm tác động yếu tố lên mối quan hệ giá bán thời gian rao bán, khả bán nhà thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt thị trường nhà phát 185 Turnbull, G K., & Dombrow, J (2005) Identifying Agent-Specific Influences in the Brokerage Process Full Report of National Association of Realtors Available at: https://www.nar.realtor/ncrer.nsf/files/TurnbullDombrow%20fr.pdf/ $FILE/TurnbullDombrow%20fr.pdf [Accessed 5/1/2017] Turnbull, G K., & Dombrow, J (2007) Individual Agents, Firms, and the Real Estate Brokerage Process Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1), 57-76 Turnbull, G K., & Sirmans, C F (1993) Information, search, and house prices Regional Science and Urban Economics, 23(4), 545–557 https://doi.org/10.1016/01660462(93)90046-h Uju, I V., & Iyanda, S T 2012 Comparative Analysis of the Determinants of Residential Land Values Chinese Business Review, 11(2), 187–192 UN-Habitat Vietnam Housing Sector Profile; UN-Habitat: Nairobi, Kenya, 2014; p 158 Vinh, N Q., & Leaf, M (1996) City life in the village of ghosts: A case study of popular housing in Ho Chi Minh City, Vietnam Habitat International, 20(2), 175–190 DOI: 10.1016/0197-3975(95)00048-8 Visser, P., Van Dam, F., & Hooimeijer, P (2008) Residential Environmental and Spatial variation in house prices in the Netherlands Journal of Social & Economic Geography, 99(3), 348–360 Waddell, P., Berry, B., & Hoch, I (1993) Housing price gradients: The intersection of space and built form Geographical Analysis 25(1), 5-19 https://doi.org/10.1111/j.15384632.1993.tb00276.x Waibel, M., Eckert, R., Bose, M., & Martin, V (2007) Housing for Low-income Groups in Ho Chi Minh City between Re-Integration and Fragmentation Asien, 103(1), 59-78 Wheaton, W C (1990) Vacancy, Search, and Prices in a Housing Market Matching Model Journal of Political Economy, 98(6), 1270–1292 186 Wild M., 2009 What Drives Land Prices in Your Market? The Use of Multiple, Regression Analysis to Confirm the Significance of Determinative Real Estate Value Elements Journal of the ASFMRA (American Society of Farm Managers and Rural Appraisers), 2009, – 15 DOI: DOI: 10.22004/ag.econ.189839 World Bank Group Vietnam Affordable Housing: A Way Forward; World Bank Group: Washington, DC, USA, 2015; p 117 Xu, T (2008) Heterogeneity in housing attributes prices: A study of the interaction behaviour between property specifics, location coordinates and buyers’ characteristics International Journal of Housing Markets and Analysis, 1(2), 166– 181 Yang, S X., & Yavas, A (1995) Bigger Is Not Better: Brokerage and Time on the Market Journal of Real Estate Research, 10(1): 23-33 Yavas, A (1992) A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets Real Estate Economics, 20(4), 533–548 https://doi.org/10.1111/1540-6229.00595 Yusof, A., & Ismail, S (2012) Multiple Regressions in Analysing House Price Variations Communications of the IBIMA, 1–9 https://doi.org/10.5171/2012.383101 Zuehlke, T.W (1987) Duration Dependence in the Housing Market Review of Economics and Statistics, 69(4), 701–704 Zumpano, L , Elder, H., & Baryla, E (1996) Buying a house and the decision to use a real estate broker Journal of Real Estate Finance and Economics, 13(2), 169-181 TIẾNG VIỆT Lê Khương Ninh (2011) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Bằng Sơng Cửu Long Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 11-17 Phan Đình Ngun, Tơ Thị Nhật Minh Nguyễn Thị Bích Hồng (2018) Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh Tạp chí Kinh tế Phát triển, 252(8), 30 – 38 187 Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011) Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản TP Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 18 – 23 Trịnh Thị Giao Chi & Nguyễn Thị Ngọc Hà (2012) Đánh giá tác động tiếng ồn từ hoạt động giao thông đường đến người dân sống ven số tuyến đường phía Nam thành phố Huế Tạp chí Khoa học, Đại học Huế, 73(4), 19-28 Vương Quốc Duy (2016) Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất địa bàn thành phố Cần Thơ Tạp chí Khoa học Thương mại, 91, 64-72 188 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Một số chứng minh lý thuyết mối quan hệ giá rao bán, giá bàn thời gian rao bán Cheng đồng (2008) Tn ∂Padj Tn ∂Padj Viết lại thành: ∂n = P−P ( n + 1) = Trong đó: = ∂n Từ phương trình (13): P−P ( n + 1) ( + 2.γ P − P P−P ( n + 1) ( ( +γ P − P ) )  ( n + n − 1)     ( n + 1) ( n + )     ( n + 1) ( n + ) + 2.γ P − P )   ( n + 2n + − n − )    ( n + 1) ( n + )    ( n + 1) ( n + )       − .    ( n + ) ( n + 1)  (PL2.1)   ∂  2n +  ( n + 1) ( n + )  = − ( n + ) + ( n + 1) = − < 0, ∀n > 2 2 ∂n ( n + 1) ( n + ) ( n + 1) ( n + )  1  ∂ −   n + n − 5n −   ( n + ) ( n + 1)  = − + = − < 0, ∀n > 2 3  ∂n ( n + ) ( n + 1)  ( n + ) ( n + 1)  1 − > 0, ∀n > ( n + ) ( n + 1) Từ (PL2.1), ta có: Tn ∂ Padj ∂n     ∂      n + n + ( ) ( ) 1     −     ∂ n n + ( ) n + P − P ( )       =− + γ P − P   < 0, ∀n >   ( n + 1)  ∂ −     ( n + ) ( n + 1)   +    ( n + 1) ( n + )   ∂n     ( ) ( ) ∂ PadjTn Trường hợp n = 2, thay n = vào phương trình PL2.2, ta có ∂n < 0, n = ⇒ Tn ∂ Padj ∂n (PL2.2) < 0, ∀n > 189 Phụ lục 2: Mẫu bảng câu hỏi thăm dò Giá giao dịch thời gian rao bán thị trường nhà TP.HCM Bảng câu hỏi số: Tên khảo sát viên Tên nhà môi giới Tên người khảo sát Số điện thoại Tên người giám sát Đã kiểm tra giám sát Vị trí khảo sát Phường: Ngày khảo sát: Quận/huyện Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 10 11 Quận 11 12 Quận 12 13 Phú Nhuận 14 Gò Vấp 15 Tân Bình 16 Tân Phú 17 Thủ Đức 18 Bình Thạnh 19 Củ Chi 20 Hóc Mơn 21 Bình Chánh _ Tơi tên Nguyễn Thị Bích Hồng tơi làm đề tài luận án tiến sĩ “Phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán khả bán: Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM ” Mục tiêu nghiên cứu nhằm phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá thời gian bán nhà thị trường nhà riêng lẻ khu vực thành phố Hồ Chí Minh đồng thời xác định ảnh hưởng đặc tính nhà lên khả giao dịch thành công nhà Với mục tiêu này, tiến hành khảo sát theo bảng câu hỏi Tôi mong quý vị trả lời khảo sát để tơi đạt mục tiêu nghiên cứu Tơi xin cam đoan nội dung phiếu khảo sát bảo mật nhằm phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu đề cập Địa Số nhà: _ Tên đường: _ Phường/ Xã: _ 190 Quận/Huyện: _ A PHẦN CÂU HỎI DÀNH CHO NHÀ MÔI GIỚI Thời điểm khách hàng ký gửi BĐS (ngày/tháng/năm): ……………… Giá nhà thời điểm ký gửi (triệu đồng): …………… Thời điểm chốt giao dịch (ngày/tháng/năm): ………………… Giá rao gần nhà trước bán (triệu đồng) ………………… Thời điểm rao giá gần trước bán (ngày/tháng/năm) …………………… Giá giao dịch nhà (triệu đồng): ………………… Thời điểm xây dựng nhà (tháng/năm): ………………………… Tình trạng pháp lý nhà:  Đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nhà ở) Chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nhà ở) Khác Hình dạng nhà: a Vng vức b Nở hậu c Tóp hậu d Khác…………………… 10 Vẻ bề nhà: a Cũ, xuống cấp b Khá cũ c Bình thường d Cịn e Mới 11 Chiều rộng đường/hẻm trước nhà: …………………….(m) 12 Khoảng cách từ nhà trục giao thơng gần (những đoạn phố qui định bảng gía đất): ………………………………(m) 13 Loại hình nhà (Xem Phụ lục minh họa loại hình nhà ở) 14 15 16 17 18 a Nhà truyền thống b Nhà đơn lập (nhà phố) d Nhà liên kế e Khác (vui lòng nêu rõ): Tổng diện tích sàn sinh sống: ……………………… m2 Số tầng nhà:…………… tầng Diện tích khn viên: …………….m2 Bề ngang nhà: ……………m Số lượng phòng ngủ a phòng b phòng d phòng c Nhà đơn lập (biệt thự) c phòng e Khác (ghi rõ số phòng): 19 Số lượng nhà vệ sinh a b d e Khác (ghi rõ số phòng): 20 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) c 191 a b c d 192 e f g 21 Khu vực nhà tọa lạc có bị ngập lụt khơng? (trong vịng bán kính 600m) a Ngập triều cường b Ngập mưa c Khác Nếu có, ngập lụt xảy vịng bán kính m? (đối với ngập mưa) …………………………; độ sâu (đối với ngập triều cường)? 22 Hướng nhà: …………………………………………………… 23 24 25 26 27 28 29 a Đông b Tây c Nam d Bắc e Đông Nam f Đông Bắc g Tây Bắc h Tây Nam Căn nhà có bị ánh nắng chiều chiếu trực tiếp vào nhà:  Có  Không Khoảng cách từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành): …………………km Khoảng cách từ nhà tới chợ siêu thị gần nhất: ………………….km Khoảng cách từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất: …………….(km) Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) Khoảng cách từ nhà tới trường cấp gần : ……………… (km) B PHẦN DÀNH CHO NGƯỜI MUA B1 PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ ĐÃ MUA 30 Nơi làm việc Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 10 11 Quận 11 12 Quận 12 13 Phú Nhuận 14 Gị Vấp 15 Tân Bình 16 Tân Phú 17 Thủ Đức 18 Bình Tân 19 Bình Thạnh 20 Khác 31 Đi làm a Đi b Xe đạp c Xe gắn máy (chạy xăng) e Xe f Xe buýt g Khác d Xe gắn máy (chạy điện) 32 Thời gian bình quân làm (phút): …………………………… 33 Thời gian bình quân từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành) xe máy: 34 35 36 37 38 39 40 ……………… (phút) Thời gian từ nhà tới chợ siêu thị gần (bằng xe máy) : ……………… ( phút) Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) Thu nhập hộ gia đình (tháng): ………………………… triệu đồng (ước chừng) Trình độ học vấn b Đại học a Thạc sĩ/ Tiến sĩ c Cao đẳng d Từ cấp trở xuống 193 41 Nghề nghiệp người mua nhà a Làm công ăn lương b Doanh nhân c Hộ kinh doanh cá thể d Khác 42 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 43 Đánh giá tiếng ồn khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 44 Đánh giá mùi hôi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 45 Đánh giá bụi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 46 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a Không thu gom b Có hệ thống thu gom 47 Khu vực nhà bạn mua có bị ngập lụt (do mưa/triều cường) khơng? a Khơng b Có 48 Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến sống gia đình Anh/chị khơng? a Có khơng đáng kể b Có, ảnh hưởng nhiều 49 Anh/chị mua nhà tiền? (triệu đồng) 50 Lúc mua, ngơi nhà có sẵn nội thất chưa? Nói cách khác, giá mua bao gồm nội thất chưa? a Đã có b Chưa Nếu có, giá trị nội thất khoảng bao nhiêu? ………………… triệu đồng 51 Anh/chị nghĩ 12 tháng tới giá nhà khu vựa biến động theo hướng: a Tăng lên b Giảm xuống c Khơng biết 52 Nếu tăng lên tăng lên khoảng phần trăm: B2 PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ Ở TRƯỚC KHI MUA CĂN NHÀ HIỆN TẠI 53 Đánh giá an ninh khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 194 54 Đánh giá tiếng ồn khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 55 Đánh giá mùi hôi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 56 Đánh giá bụi khu vực (7 tốt nhất, thấp nhất) a b c e f g d 57 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a Không thu gom b Có hệ thống thu gom 58 Khu vực nhà trước Anh/chị có bị ngập lụt (do mưa) khơng? a Có b Khơng Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến sống gia đình Anh/chị khơng? a Có b Có khơng đáng kể c Không 59 Thời gian làm (phút) từ nhà trước đây: …………………………… 60 Thời gian từ nhà tới trung tâm thành phố trung bình (bằng xe máy)……………… ( phút) 61 Thời gian từ nhà tới chợ siêu thị gần (bằng xe máy): ……………… .( phút) 62 Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) 63 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): …………… … ( phút) 64 Thời gian từ nhà tới trường Cấp gần (bằng xe máy) : ……………… ( phút) 65 Thời gian từ nhà tới trường cấp gần (bằng xe máy): ……………… ( phút) Hết Chữ ký người khảo sát/người vấn 195 Phụ Lục Bảng PL3.1 : Hệ số tương quan biến price price tom outsid slotar wide e ea age long floorar nbedr nbathr shape ea -0.054 age -0.455 0.108 tcbd tworkp tmark la et tsch safe smelly noisy 0.263 -0.143 -0.760 slotarea 0.696 -0.001 -0.439 0.273 wide 0.590 -0.040 -0.354 0.184 0.752 long 0.510 0.016 -0.355 0.274 0.719 0.137 floorarea 0.650 -0.041 -0.185 -0.066 0.597 0.500 0.452 nbedr 0.300 -0.028 0.133 -0.249 0.125 0.124 0.116 0.663 1 1 1 0.330 0.023 0.056 -0.183 0.139 0.157 0.115 0.663 0.866 -0.189 0.076 0.221 -0.225 -0.055 -0.050 -0.078 -0.073 0.000 -0.019 sun 0.113 -0.081 -0.118 0.108 0.033 0.022 0.021 -0.003 -0.044 0.029 -0.160 face 0.463 0.029 -0.208 0.238 0.331 0.135 0.369 0.266 0.163 0.188 -0.018 -0.010 dstreet dstree widest dmark dcbd dsch t reet et outside shape face tom nbathr sun 1 -0.210 -0.043 0.009 -0.007 -0.045 -0.025 -0.011 -0.155 -0.176 -0.174 -0.046 0.007 -0.297 widestreet 0.469 -0.010 -0.241 0.210 0.371 0.236 0.354 0.287 0.131 0.146 0.052 -0.031 0.696 -0.082 dcbd -0.653 0.119 0.602 -0.487 -0.378 -0.343 -0.304 -0.412 -0.179 -0.288 0.272 -0.106 -0.233 0.166 -0.194 dmarket -0.026 -0.033 -0.186 0.176 -0.074 -0.110 0.025 -0.043 -0.107 -0.078 -0.062 0.071 -0.032 0.039 -0.063 -0.129 dsch -0.090 0.066 0.164 -0.149 -0.192 -0.241 -0.057 -0.017 0.037 0.013 -0.081 0.072 -0.018 -0.062 -0.128 0.083 0.445 tcbd -0.179 -0.047 -0.006 0.114 0.033 -0.008 0.041 -0.133 -0.124 -0.158 0.114 0.073 0.082 0.168 0.088 0.270 0.099 -0.157 tworkpla -0.187 -0.062 0.184 -0.091 -0.123 -0.137 -0.076 -0.118 -0.056 -0.059 -0.015 0.023 -0.030 0.110 -0.071 0.125 0.023 0.000 0.185 1 1 tmarket 0.066 -0.036 -0.083 0.018 0.036 -0.008 0.068 0.092 0.123 0.115 0.094 -0.030 0.153 0.025 0.009 -0.120 0.080 -0.059 0.105 0.033 tsch 0.106 -0.080 -0.141 0.152 0.011 -0.004 0.033 -0.062 -0.093 -0.105 0.003 0.004 0.043 0.239 0.003 -0.196 0.179 0.097 0.107 0.236 0.259 safe 0.036 -0.034 0.156 -0.119 0.079 0.065 0.055 0.133 0.115 0.140 0.058 -0.033 0.067 -0.118 0.069 0.047 -0.116 -0.118 0.051 -0.133 -0.006 -0.113 smelly 0.543 -0.053 -0.296 0.187 0.388 0.303 0.342 0.404 0.227 0.320 -0.139 0.096 0.294 -0.148 0.239 -0.491 -0.023 -0.069 -0.144 -0.200 0.060 0.064 0.216 noisy 0.079 0.124 0.111 -0.151 0.052 0.066 -0.029 0.120 0.129 0.166 -0.003 0.005 0.082 -0.186 -0.092 0.003 -0.172 -0.066 -0.164 -0.058 0.068 -0.049 0.398 0.321 flooding 0.071 0.077 0.097 -0.140 0.073 0.032 0.089 0.073 0.077 0.081 0.125 -0.156 0.065 -0.018 0.072 -0.044 -0.145 -0.033 -0.215 -0.111 0.082 -0.016 0.069 0.113 0.198 Bảng PL3.2: Hệ số phóng đại phương sai VIF 1 1 196 Variable lnslotarea long wide nbathr nbedr lnage lnfloorarea outside dcbd face widestreet smelly lntsch lntmarket dsch dmarket noisy dstreet lntcbd safe shape flooding lntworkpla sun waste Mean VIF Source VIF 41.75 20.47 13.53 4.85 4.79 4.54 4.06 3.29 3.13 2.74 2.51 1.88 1.74 1.73 1.6 1.56 1.56 1.51 1.44 1.34 1.24 1.24 1.2 1.12 1.08 1/VIF 0.0240 0.0488 0.0739 0.2060 0.2087 0.2204 0.2461 0.3041 0.3199 0.3646 0.3985 0.5323 0.5761 0.5795 0.6258 0.6402 0.6421 0.6619 0.6935 0.7469 0.8033 0.8077 0.8323 0.8934 0.9251 5.04 SS Bảng PL3.3: Kiểm định phương sai thay đổi df MS Number of obs = 448 197 Model Residual Total lnprice lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe waste smelly noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 180.359 22.748 203.107 Coef -0.0374 0.1522 0.5297 -0.0894 0.0180 0.1466 -0.0002 -0.0471 -0.0670 0.0543 0.0143 0.0585 0.0362 -0.0301 -0.0904 1.0254 0.6760 0.6755 0.9615 0.3459 0.4454 0.1792 0.0582 0.9124 0.6989 32 415 447 Std Err 0.0181 0.0304 0.0440 0.0318 0.0021 0.0673 0.0001 0.0201 0.0277 0.0260 0.0117 0.0329 0.0080 0.0086 0.0428 0.0904 0.0908 0.0920 0.0751 0.0692 0.0811 0.0725 0.0734 0.0694 0.0717 5.63621 0.05481 0.45438 t -2.07 5.00 12.04 -2.81 8.40 2.18 -1.82 -2.34 -2.42 2.09 1.22 1.78 4.53 -3.52 -2.11 11.34 7.45 7.34 12.81 5.00 5.49 2.47 0.79 13.14 9.74 F(32, 415) = Prob > F = R-squared = Adj R-squared = Root MSE = P>t 0.039 0.000 0.000 0.005 0.000 0.030 0.069 0.020 0.016 0.037 0.223 0.076 0.000 0.000 0.035 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.014 0.428 0.000 0.000 102.82 0.8880 0.8794 0.2341 [95% Conf Interval] -0.0730 -0.0018 0.0924 0.2120 0.4433 0.6162 -0.1519 -0.0268 0.0138 0.0223 0.0144 0.2789 -0.0003 0.0000 -0.0866 -0.0076 -0.1216 -0.0125 0.0033 0.1054 -0.0087 0.0373 -0.0062 0.1232 0.0205 0.0519 -0.0470 -0.0133 -0.1745 -0.0063 0.8477 1.2032 0.4976 0.8544 0.4947 0.8563 0.8139 1.1090 0.2099 0.4820 0.2859 0.6049 0.0368 0.3216 -0.0861 0.2025 0.7759 1.0489 0.5580 0.8399 Linear regression dist12 lnage lnfloorarea distbtan lnslotarea shape distbth widestreet acar distgv dstreet lntworkpla distpn lntcbd sun safe disttbsmelly disttpwaste noisy flooding _cons dist1 lnprice Number of obs F(32, 415) Prob > F R-squared Root MSE Robust Std Err 0.2334 -.0374001 0177508 1521707 0374044 -0.0102 5297101 0556004 -.0893888 0345699 0.1786 0180359 0020512 1466493 0834136 0.6819 -.0001535 0000787 -.0470947 0213311 -.06703910.7495 0296427 0543353 0240181 01428180.8267 0137337 0362284 0094238 0585045 044727 0.2555 -.0301379 0104816 -.0904008 042549 1.0254235.4684 1024567 Coef dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons 6760192 6754924 9614905 3459477 4454181 1791863 0582043 9124136 6989361 233403 -.010152 1786402 6818878 7494502 8266903 255457 5.468441 0692459 0826932 0677776 0755395 0916331 0587791 0852761 0603744 0613164 0618129 0599015 0968201 2873953 0652631 0695482 0546629 2604593 0.0831 -2.11 0.036 4.07 0.000 0.0738 9.53 0.000 -2.59 0.010 0.0867 8.79 0.000 1.76 0.079 0.1125 -1.95 0.052 -2.21 0.028 0.07030.024 -2.26 2.26 0.024 1.04 0.299 0.0701 3.84 0.000 1.31 0.06190.192 -2.88 0.004 -2.12 0.23750.034 10.01 0.000 t 9.76 8.17 14.19 4.58 4.86 3.05 0.68 15.11 11.40 3.78 -0.17 1.85 2.37 11.48 11.89 4.67 21.00 P>|t| 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.002 0.495 0.000 0.000 0.000 0.866 0.066 0.018 0.000 0.000 0.000 0.000 = = = = = 2.81 -0.14 2.06 6.06 10.66 11.79 4.13 23.02 448 179.54 0.0000 0.8880 23412 0.005 -.0025074 2256964 0.891 6390036 -.0214349 0.040 0220679 3106151 0.000 1.20e-06 -.0051643 0.000 -.0087705 1015477 0412781 0.000 0547528 1464243 0.000 -.0095341 -.0067623 0.000 1.226822 [95% Conf Interval] -.0722928 078645 4204166 -.1573428 0140039 -.0173165 -.0003083 -.0890251 -.1253076 007123 -.0127145 017704 -.0294153 -.0507416 -.1740393 8240243 5399028 5129426 8282604 19746 2652952 0636444 -.1094226 7937358 5784067 1118976 -.1279003 -.0116787 1169558 6211627 6899797 1480063 4.956457 198 0.0700 -0.1551 0.0083 0.4608 0.6113 0.6888 0.1338 5.0015 0.3968 0.1348 0.3490 0.9029 0.8876 0.9646 0.3771 5.9353 8121356 8380423 1.094721 4944354 6255411 2947283 2258312 1.031091 8194656 3549083 1075963 3689591 1.24682 8777378 963401 3629077 5.980425 Breusch-Pagan / Cook-Weisberg test for heteroskedasticity Ho: Constant variance Variables: fitted values of lnprice chi2(1) = 0.20 Prob > chi2 = 0.6508 predict Residuals, res reg Residuals lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 > dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp, robust Linear regression Number of obs F(32, 415) Prob > F R-squared Root MSE Residuals Coef lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp 1.14e-09 9.01e-10 -1.17e-09 5.52e-10 5.67e-11 -1.34e-09 1.67e-12 2.42e-10 2.66e-09 -2.97e-10 -3.15e-10 6.55e-10 -3.00e-10 8.58e-11 6.83e-10 4.72e-09 -8.11e-10 1.16e-09 -1.56e-09 3.77e-09 3.67e-09 2.78e-09 4.11e-09 -1.74e-09 -7.66e-10 3.04e-09 -9.46e-11 3.96e-09 -4.03e-09 -1.86e-09 -2.16e-09 5.27e-11 Robust Std Err .0177508 0374044 0556004 0345699 0020512 0834136 0000787 0213311 0296427 0240181 0137337 0094238 044727 0104816 042549 1024567 0692459 0826932 0677776 0755395 0916331 0587791 0852761 0603744 0613164 0618129 0599015 0968201 2873953 0652631 0695482 0546629 t 0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 -0.00 -0.00 -0.00 0.00 P>|t| 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 = = = = = 448 0.00 1.0000 0.0000 23412 [95% Conf Interval] -.0348927 -.0735257 -.1092935 -.067954 -.004032 -.1639658 -.0001547 -.0419304 -.0582686 -.0472123 -.0269963 -.0185244 -.0879198 -.0206037 -.0836385 -.2013988 -.1361164 -.1625498 -.1332301 -.1484877 -.1801229 -.115542 -.1676269 -.1186777 -.1205295 -.1215054 -.1177483 -.1903189 -.5649321 -.1282875 -.1367107 -.1074507 0348927 0735257 1092935 067954 004032 1639658 0001547 0419304 0582686 0472123 0269963 0185244 0879198 0206037 0836385 2013988 1361164 1625498 1332301 1484877 180123 115542 1676269 1186777 1205295 1215054 1177483 1903189 564932 1282875 1367107 1074507 Bảng PL3.4: Kiểm định vấn đề nội sinh 199 ... Minh 129 PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán hành... án ? ?Phân tích mối quan hệ chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán khả bán Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM? ?? cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tác giả Tất tài liệu tham khảo... liên quan đến mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán thị trường nhà Hiện nay, có hai luồng lý thuyết liên quan giải thích cho mối quan hệ giá rao bán, giá bán thời gian rao bán Cả