Mục đích nghiên cứu của Luận án này nhằm sử dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm. Mời các bạn cùng tham khảo!
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển Mã số: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. PHẠM KHÁNH NAM TS. NGUYỄN HỒNG BẢO TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM” là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Tất cả tài liệu tham khảo đều có nguồn gốc rõ ràng, được cơng bố theo đúng quy định và được trích dẫn đầy đủ. Nội dung của luận án do tác giả tự nghiên cứu một cách trung thực, khoa học và chưa được cơng bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản TOM Thời gian rao bán DOP Chênh lệch giá Exp Số mũ cơ số e hedonic Đánh giá sự hưởng thụ DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các biến liên quan 101 Bảng 3.2: Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM 108 sau điều chỉnh Bảng 3.3: Kết quả ước lượng mơ hình ước tính giá nhà theo đặc tính 113 Bảng 3.4: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với 118 giá bán của nhà ở Bảng 3.5: Kết quả đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với 124 thời gian rao bán Bảng 3.6: Kết quả thiết lập biến các biến kiểm duyệt cho mơ hình khả 133 năng bán nhà Bảng 3.7: Kết quả ước tính mơ hình khả năng bán nhà Cox đối với các 134 mốc thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng Bảng 4.1: Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ 149 lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát 106 Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng của một số đặc tính cấu trúc nhà ở 107 Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo q tại thành phố Hồ Chí Minh 129 PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị trường bất động sản TP. HCM. Cụ thể, luận án nghiên cứu về tác động của chiến lược rao giá đối với mức giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở (mục tiêu 1); và phát triển mơ hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi người mua nhà (mục tiêu 2) Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước tính mức giá thị trường của căn nhà với mơ hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) và xác định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và giá thị trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên khả năng bán của căn nhà và sự biến động của tác động này với mơ hình khả năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng Kết quả cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch và rút ngắn thời gian giao dịch của nhà ở. Những mơ hình Cox cũng cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà trong 30 ngày đầu rao bán, tác động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao bán. Ở mục tiêu nghiên cứu số hai, tác giả phát triển mơ hình tốn học mơ hình hóa ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại củangười mua nhà. Sau đó, từ 448 giao dịch quan sát trên thị trường nhà TP HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua nhà đã trả qua với việc ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên 10 giá giao dịch của căn nhà mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mơ hình lý thuyết vừa được phát triển. Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mơ hình khả năng nguy cơ Cox, lý thuyết hành vi tìm kiếm. THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE CASE OF SINGLEFAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY Abstract The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price, time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to develop a theoretical model to analyze the influences of the prior house's characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As for the first objective, the three steps method is applied. The first step is to estimate the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the house. The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the house. The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy on the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with 1, 3, 6, 9month listing timelines. The results demonstrate that the overprice listing strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening the transaction time. The Cox models show that the overprice listing strategy has a strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30 day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear after 180day listing time. In the second objective of the thesis, the thesis develops a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the present searching behaviors of the house buyer. Then, the empirical test shows that 203 characteristics International Journal of Housing Markets and Analysis, 1(2), 166– 181. Yang, S. X., & Yavas, A. (1995). Bigger Is Not Better: Brokerage and Time on the Market. Journal of Real Estate Research, 10(1): 2333 Yavas, A. (1992). A Simple Search and Bargaining Model of Real Estate Markets. Real Estate Economics, 20(4), 533–548. https://doi.org/10.1111/15406229.00595 Yusof, A., & Ismail, S (2012) Multiple Regressions in Analysing House Price Variations. Communications of the IBIMA, 1–9. https://doi.org/10.5171/2012.383101 Zuehlke, T.W. (1987). Duration Dependence in the Housing Market. Review of Economics and Statistics, 69(4), 701–704 Zumpano, L. , Elder, H., & Baryla, E. (1996). Buying a house and the decision to use a real estate broker. Journal of Real Estate Finance and Economics, 13(2), 169181 TIẾNG VIỆT Lê Khương Ninh (2011). Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Bằng Sơng Cửu Long. Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 1117 Phan Đình Ngun, Tơ Thị Nhật Minh và Nguyễn Thị Bích Hồng (2018). Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh. Tạp chí Kinh tế và Phát triển, 252(8), 30 – 38 Trần Thu Vân & Nguyễn Thị Giang (2011). Ứng dụng mơ hình Hedonic về các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển Kinh tế, 254(12), 18 – 23 Trịnh Thị Giao Chi & Nguyễn Thị Ngọc Hà (2012). Đánh giá tác động của tiếng ồn từ hoạt động giao thơng đường bộ đến người dân sống ven một số tuyến đường ở phía Nam thành phố Huế. Tạp chí Khoa học, Đại học Huế, 73(4), 1928 204 Vương Quốc Duy (2016). Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Tạp chí Khoa học Thương mại, 91, 6472 205 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Một số chứng minh trong lý thuyết về mối quan hệ giữa giá rao bán, giá bàn và thời gian rao bán của Cheng và các đồng sự (2008) Từ phương trình (13): Viết lại thành: (PL2.1) Trong đó: Từ (PL2.1), ta có: (PL2.2) Trường hợp n = 2, thay n = 2 vào phương trình PL2.2, ta có Phụ lục 2: Mẫu về bảng câu hỏi thăm dị Giá giao dịch và thời gian rao bán trên thị trường nhà ở TP.HCM Bảng câu hỏi số: Tên khảo sát viên Tên nhà môi giới Tên người được khảo sát Số điện thoại Tên người giám sát Đã kiểm tra giám sát 206 Vị trí khảo sát Phường: Ngày khảo sát: Quận/huyện 1. Quận 1 2. Quận 2 3. Quận 3 4. Quận 4 5. Quận 5 6. Quận 6 7. Quận 7 8. Quận 8 9. Quận 9 10. Quận 10 11. Quận 11 12. Quận 12 13. Phú Nhuận 14. Gị Vấp 15. Tân Bình 16. Tân Phú 17. Thủ Đức 18. Bình Thạnh 19. Củ Chi 20. Hóc Mơn 21. Bình Chánh _ Tơi tên là Nguyễn Thị Bích Hồng và hiện tơi đang làm đề tài luận án tiến sĩ về “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán: Nghiên cứu thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM” Mục tiêu của nghiên cứu nhằm phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá và thời gian bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ khu vực thành phố Hồ Chí Minh và đồng thời xác định ảnh hưởng của các đặc tính căn nhà lên khả năng giao dịch thành cơng của căn nhà. Với mục tiêu này, tơi sẽ tiến hành khảo sát theo bảng câu hỏi dưới đây. Tơi rất mong q vị trả lời khảo sát này để tơi có thể đạt được mục tiêu nghiên cứu của mình. Tơi xin cam đoan những nội dung trong phiếu khảo sát này sẽ được bảo mật và chỉ nhằm phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu đã được đề cập của tơi. Địa chỉ Số nhà: _ Tên đường: _ Phường/ Xã: _ Quận/Huyện: _ A PHẦN CÂU HỎI DÀNH CHO NHÀ MÔI GIỚI Thời điểm khách hàng ký gửi BĐS (ngày/tháng/năm): ……………… Giá căn nhà tại thời điểm ký gửi (triệu đồng): …………… Thời điểm chốt giao dịch (ngày/tháng/năm): ………………… Giá rao gần nhất của căn nhà trước khi bán (triệu đồng) ………………… Thời điểm rao giá gần nhất trước khi bán (ngày/tháng/năm) …………………… 207 Giá giao dịch của căn nhà (triệu đồng): ………………… Thời điểm xây dựng nhà (tháng/năm): ………………………… Tình trạng pháp lý của căn nhà: Đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nhà ở) Chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình (nhà ở) Khác Hình dạng của căn nhà: a. Vng vức b. Nở hậu 10 Vẻ bề ngồi của căn nhà: a. Cũ, xuống cấp b. Khá cũ c. Tóp hậu d. Khác…………………… c. Bình thường d. Cịn khá mới e. Mới 11 Chiều rộng đường/hẻm trước nhà: …………………….(m) 12 Khoảng cách từ nhà ra trục giao thơng chính gần nhất (những đoạn phố được qui định trong bảng gía đất): ………………………………(m) 13 Loại hình nhà ở (Xem Phụ lục 1 về minh họa loại hình nhà ở) a. Nhà truyền thống b. Nhà đơn lập (nhà c. Nhà đơn lập (biệt phố) thự) d. Nhà liên kế e. Khác (vui lòng nêu rõ): 14 Tổng diện tích sàn sinh sống: ……………………… m2 15 Số tầng của căn nhà:…………… tầng 16 Diện tích khn viên: …………….m2 17 Bề ngang căn nhà: ……………m 18 Số lượng phòng ngủ a. 1 phòng b. 2 phòng c. 3 phòng d. 4 phòng e. Khác (ghi rõ số phòng): 19 Số lượng nhà vệ sinh a. 1 b. 2 d. 4 c. 3 e. Khác (ghi rõ số phòng): 20 Đánh giá an ninh trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 f. 6 d. 4 g. 7 21 Khu vực căn nhà tọa lạc có bị ngập lụt khơng? (trong vịng bán kính 600m) a. Ngập do triều cường b. Ngập do mưa c. Khác 208 Nếu có, ngập lụt xảy ra trong vịng bán kính bao nhiêu m? (đối với ngập do mưa) …………………………; độ sâu bao nhiêu (đối với ngập do triều cường)? 22 Hướng chính của căn nhà: …………………………………………………… a. Đơng b. Tây c. Nam d. Bắc e. Đơng Nam f. Đơng Bắc g. Tây Bắc h. Tây Nam 23 Căn nhà có bị ánh nắng chiều chiếu trực tiếp vào nhà: Có Khơng 24 Khoảng cách từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành): …………………km 25 Khoảng cách từ nhà tới chợ hoặc siêu thị gần nhất: ………………….km 26 Khoảng cách từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất: …………….(km) 27 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp 1 gần nhất : ……………… (km) 28 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp 2 gần nhất : ……………… (km) 29 Khoảng cách từ nhà tới trường cấp 3 gần nhất : ……………… (km) B PHẦN DÀNH CHO NGƯỜI MUA B1. PHẦN THÔNG TIN CĂN NHÀ ĐÃ MUA 30 Nơi làm việc 1. Quận 1 2. Quận 2 3. Quận 3 4. Quận 4 5. Quận 5 6. Quận 6 7. Quận 7 8. Quận 8 9. Quận 9 10. Quận 10 11. Quận 11 12. Quận 12 13. Phú Nhuận 14. Gị Vấp 16. Tân Phú 17. Thủ Đức 18. Bình Tân 19. Bình Thạnh 15. Tân Bình 20. Khác 31 Đi làm a. Đi bộ b Xe đạp c. Xe gắn máy (chạy xăng) e. Xe hơi f. Xe buýt g. Khác d. Xe gắn máy (chạy điện) 32 Thời gian bình quân đi làm (phút): …………………………… 33 Thời gian bình quân từ nhà tới trung tâm thành phố (chợ Bến Thành) và đi bằng xe máy: ……………… (phút) 34 Thời gian từ nhà tới chợ hoặc siêu thị gần nhất (bằng xe máy) : ……………… ( phút) 35 Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất (bằng xe máy): ……………… ( phút) 36 Thời gian từ nhà tới trường cấp 1 gần nhất (bằng xe máy): ……………… .( phút) 37 Thời gian từ nhà tới trường cấp 2 gần nhất (bằng xe máy): ……………… .( phút) 38 Thời gian từ nhà tới trường cấp 3 gần nhất (bằng xe máy): ……………… .( phút) 39 Thu nhập hộ gia đình (tháng): ………………………… triệu đồng (ước chừng) 40 Trình độ học vấn a. Thạc sĩ/ Tiến sĩ b. Đại học c. Cao đẳng d. Từ cấp 3 trở xuống 41 Nghề nghiệp của người mua nhà 209 a. Làm công ăn lương b. Doanh nhân c. Hộ kinh doanh cá thể 42 Đánh giá an ninh trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 f. 6 f. 6 f. 6 f. 6 46 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a. Không được thu gom d. 4 g. 7 45 Đánh giá bụi trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 d. 4 g. 7 44 Đánh giá mùi hôi trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 d. 4 g. 7 43 Đánh giá tiếng ồn trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 d. Khác d. 4 g. 7 b. Có hệ thống thu gom 47 Khu vực nhà bạn mua có bị ngập lụt (do mưa/triều cường) khơng? a. Khơng b. Có 48 Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình Anh/chị khơng? a. Có nhưng khơng đáng kể b. Có, ảnh hưởng nhiều 49 Anh/chị mua ngơi nhà này bao nhiêu tiền? (triệu đồng) 50 Lúc mua, ngơi nhà có sẵn nội thất chưa? Nói cách khác, giá mua đã bao gồm nội thất chưa? a. Đã có b. Chưa Nếu có, giá trị nội thất khoảng bao nhiêu? ………………… triệu đồng 51 Anh/chị nghĩ rằng 12 tháng tới thì giá nhà trong khu vựa này sẽ biến động theo hướng: a. Tăng lên 52 b. Giảm xuống c. Khơng biết Nếu tăng lên thì tăng lên khoảng bao nhiêu phần trăm: B2. PHẦN THƠNG TIN CĂN NHÀ Ở TRƯỚC KHI MUA CĂN NHÀ HIỆN TẠI 53 Đánh giá an ninh trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) 210 54 55 56 57 a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 f. 6 g. 7 Đánh giá tiếng ồn trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 f. 6 g. 7 d. 4 Đánh giá mùi hôi trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 f. 6 g. 7 d. 4 Đánh giá bụi trong khu vực (7 là tốt nhất, 1 là thấp nhất) a. 1 b. 2 c. 3 e. 5 f. 6 g. 7 d. 4 Đánh giá rác thải sinh hoạt: a. Không được thu gom 58 d. 4 b. Có hệ thống thu gom Khu vực nhà trước đây của Anh/chị có bị ngập lụt (do mưa) khơng? a. Có b. Khơng Nếu có, việc ngập lụt có ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình Anh/chị khơng? a. Có b. Có nhưng khơng đáng kể c. Khơng 59 Thời gian đi làm (phút) từ căn nhà trước đây: …………………………… 60 Thời gian từ nhà tới trung tâm thành phố trung bình (bằng xe máy)……………… ( phút) 61 Thời gian từ nhà tới chợ hoặc siêu thị gần nhất (bằng xe máy): ……………… .( phút) 62 Thời gian từ nhà tới trường mẫu giáo gần nhất (bằng xe máy): ……………… ( phút) 63 Thời gian từ nhà tới trường cấp 1 gần nhất (bằng xe máy): …………… … ( phút) 64 Thời gian từ nhà tới trường Cấp 2 gần nhất (bằng xe máy) : ……………… ( phút) 65 Thời gian từ nhà tới trường cấp 3 gần nhất (bằng xe máy): ……………… ( phút) H ết Chữ ký người khảo sát/người phỏng vấn 211 Phụ Lục 3 Bảng PL3.1 : Hệ số tương quan giữa các biến pri ce 05 tom 45 age 26 outside 69 slotarea 59 wide 0 51 long 0 65 floorarea 0 30 nbedr 0 33 nbathr 0 18 shape 0.1 sun 13 46 face tom out sid slotarea e age wide lon nbat floorarea nbedr shape g hr sun face dstreet price 0.108 -0.143 -0.760 0.2 -0.001 -0.439 73 0.1 -0.040 -0.354 84 0.752 0.2 0.016 -0.355 74 0.0 -0.041 -0.185 66 0.2 -0.028 0.133 49 0.1 0.023 0.056 83 0.719 0.137 0.4 0.597 0.500 52 0.1 0.125 0.124 16 0.663 0.1 0.139 0.157 15 0.663 0.866 0.2 0.076 0.221 25 0.1 -0.081 -0.118 08 0.0 -0.055 -0.050 78 0.0 0.033 0.022 21 0.2 0.029 -0.208 38 0.3 0.331 0.135 69 1 0.0 -0.073 0.000 19 0.02 -0.003 -0.044 0.266 0.163 0.18 -0.160 -0.018 -0.010 widest dmarke dcbd dsch reet t tcbd tworkpl tmark tsch a et safe smelly noisy 212 21 dstreet 0 46 widestreet 65 dcbd 02 dmarket 09 dsch 0 17 tcbd 18 tworkpla 06 tmarket 10 tsch 03 safe 54 smelly 07 noisy 07 flooding 0.0 -0.043 0.009 07 0.0 -0.045 -0.025 11 0.2 -0.010 -0.241 10 0.3 0.371 0.236 54 0.4 0.119 0.602 87 0.3 -0.378 -0.343 04 0.2 -0.412 -0.179 88 0.23 0.272 -0.106 0.1 -0.033 -0.186 76 0.0 -0.074 -0.110 25 0.0 -0.043 -0.107 78 0.03 -0.062 0.071 0.1 0.066 0.164 49 0.0 -0.192 -0.241 57 0.01 -0.017 0.037 0.01 -0.081 0.072 0.1 -0.047 -0.006 14 0.0 0.033 -0.008 41 0.1 -0.133 -0.124 58 0.08 0.0 -0.062 0.184 91 0.0 -0.123 -0.137 76 0.0 -0.118 -0.056 59 0.0 -0.036 -0.083 18 0.0 0.036 -0.008 68 0.1 -0.080 -0.141 52 0.1 -0.034 0.156 19 0.0 0.011 -0.004 33 0.11 0.1 -0.062 -0.093 05 0.1 -0.053 -0.296 87 0.1 0.124 0.111 51 0.1 0.077 0.097 40 0.0 0.079 0.065 55 0.3 0.388 0.303 42 0.0 0.052 0.066 29 0.0 0.073 0.032 89 Bảng PL3.2: Hệ số phóng đại phương sai VIF Variable VIF 1/VIF lnslotarea 41.75 0.0240 0.1 -0.155 -0.176 74 0.287 0.131 0.14 0.092 0.123 0.29 -0.046 0.007 0.69 -0.082 0.052 -0.031 0.114 0.073 0.03 -0.015 0.023 0.094 -0.030 0.15 0.003 0.004 0.04 0.166 -0.194 0.12 0.039 -0.063 -0.062 -0.128 0.08 0.445 0.168 0.088 0.27 0.099 -0.157 0.12 0.12 0.025 0.009 0.19 0.239 0.003 0.110 -0.071 1 0.023 0.000 0.185 0.080 -0.059 0.105 0.033 0.179 0.097 0.107 0.236 0.259 1 0.133 0.115 0.14 0.058 -0.033 0.06 0.404 0.227 0.32 -0.139 0.096 0.29 0.04 -0.116 -0.118 0.051 -0.133 -0.006 -0.113 0.49 -0.148 0.239 -0.023 -0.069 0.144 -0.200 0.060 0.064 0.216 0.120 0.129 0.16 -0.003 0.005 0.08 -0.186 -0.092 0.073 0.077 0.08 0.125 -0.156 0.06 -0.118 0.069 0.00 -0.172 -0.066 0.164 -0.058 0.068 -0.049 0.398 0.321 0.04 -0.018 0.072 -0.145 -0.033 0.215 -0.111 0.082 -0.016 0.069 0.113 0.198 213 long wide nbathr nbedr lnage lnfloorarea outside dcbd face widestreet smelly lntsch lntmarket dsch dmarket noisy dstreet lntcbd safe shape flooding lntworkpla sun waste Mean VIF Source 20.47 13.53 4.85 4.79 4.54 4.06 3.29 3.13 2.74 2.51 1.88 1.74 1.73 1.6 1.56 1.56 1.51 1.44 1.34 1.24 1.24 1.2 1.12 1.08 0.0488 0.0739 0.2060 0.2087 0.2204 0.2461 0.3041 0.3199 0.3646 0.3985 0.5323 0.5761 0.5795 0.6258 0.6402 0.6421 0.6619 0.6935 0.7469 0.8033 0.8077 0.8323 0.8934 0.9251 5.04 Bảng PL3.3: Kiểm định phương sai thay đổi Number of obs SS df MS = 448 214 Model Residua l 180.359 32 5.63621 22.748 415 0.05481 Total 203.107 447 0.45438 lnprice lnage lnfloorar ea lnslotare a shape widestre et acar dstreet lntworkpl a lntcbd sun safe waste Coef -0.0374 Std Err 0.0181 0.1522 t F(32, 415) = Prob > F = Rsquared = Adj Rsquared = Root MSE = 102.82 0.8880 0.8794 0.2341 [95% Conf Interval] -0.0730 -0.0018 -2.07 P>t 0.039 0.0304 5.00 0.000 0.0924 0.2120 0.5297 -0.0894 0.0440 0.0318 12.04 -2.81 0.000 0.005 0.4433 -0.1519 0.6162 -0.0268 0.0180 0.1466 -0.0002 0.0021 0.0673 0.0001 8.40 2.18 -1.82 0.000 0.030 0.069 0.0138 0.0144 -0.0003 0.0223 0.2789 0.0000 -0.0471 -0.0670 0.0543 0.0143 0.0585 0.0201 0.0277 0.0260 0.0117 0.0329 -2.34 -2.42 2.09 1.22 1.78 0.020 0.016 0.037 0.223 0.076 -0.0866 -0.1216 0.0033 -0.0087 -0.0062 -0.0076 -0.0125 0.1054 0.0373 0.1232 215 smelly noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons BreuschPagan / CookWeisber g test for heterosk edasticit y 0.0362 -0.0301 -0.0904 1.0254 0.6760 0.6755 0.9615 0.3459 0.4454 0.1792 0.0582 0.9124 0.6989 0.2334 -0.0102 0.1786 0.6819 0.7495 0.8267 0.2555 5.4684 0.0080 0.0086 0.0428 0.0904 0.0908 0.0920 0.0751 0.0692 0.0811 0.0725 0.0734 0.0694 0.0717 0.0831 0.0738 0.0867 0.1125 0.0703 0.0701 0.0619 0.2375 4.53 -3.52 -2.11 11.34 7.45 7.34 12.81 5.00 5.49 2.47 0.79 13.14 9.74 2.81 -0.14 2.06 6.06 10.66 11.79 4.13 23.02 0.000 0.000 0.035 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.014 0.428 0.000 0.000 0.005 0.891 0.040 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.0205 -0.0470 -0.1745 0.8477 0.4976 0.4947 0.8139 0.2099 0.2859 0.0368 -0.0861 0.7759 0.5580 0.0700 -0.1551 0.0083 0.4608 0.6113 0.6888 0.1338 5.0015 0.0519 -0.0133 -0.0063 1.2032 0.8544 0.8563 1.1090 0.4820 0.6049 0.3216 0.2025 1.0489 0.8399 0.3968 0.1348 0.3490 0.9029 0.8876 0.9646 0.3771 5.9353 Linear regression Number of obs F(32, 415) Prob > F R-squared Root MSE 216 lnprice Coef lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons -.0374001 1521707 5297101 -.0893888 0180359 1466493 -.0001535 -.0470947 -.0670391 0543353 0142818 0362284 0585045 -.0301379 -.0904008 1.025423 6760192 6754924 9614905 3459477 4454181 1791863 0582043 9124136 6989361 233403 -.010152 1786402 6818878 7494502 8266903 255457 5.468441 Robust Std Err t P>|t| = = = = = [95% Conf Interval] Ho: Constant variance Variables: fitted values of lnprice 0177508 0374044 0556004 0345699 0020512 0834136 0000787 0213311 0296427 0240181 0137337 0094238 044727 0104816 042549 1024567 0692459 0826932 0677776 0755395 0916331 0587791 0852761 0603744 0613164 0618129 0599015 0968201 2873953 0652631 0695482 0546629 2604593 -2.11 4.07 9.53 -2.59 8.79 1.76 -1.95 -2.21 -2.26 2.26 1.04 3.84 1.31 -2.88 -2.12 10.01 9.76 8.17 14.19 4.58 4.86 3.05 0.68 15.11 11.40 3.78 -0.17 1.85 2.37 11.48 11.89 4.67 21.00 chi2(1) = 0.20 Prob > chi2 = 0.6508 0.036 0.000 0.000 0.010 0.000 0.079 0.052 0.028 0.024 0.024 0.299 0.000 0.192 0.004 0.034 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.002 0.495 0.000 0.000 0.000 0.866 0.066 0.018 0.000 0.000 0.000 0.000 448 179.54 0.0000 0.8880 23412 -.0722928 078645 4204166 -.1573428 0140039 -.0173165 -.0003083 -.0890251 -.1253076 007123 -.0127145 017704 -.0294153 -.0507416 -.1740393 8240243 5399028 5129426 8282604 19746 2652952 0636444 -.1094226 7937358 5784067 1118976 -.1279003 -.0116787 1169558 6211627 6899797 1480063 4.956457 -.0025074 2256964 6390036 -.0214349 0220679 3106151 1.20e-06 -.0051643 -.0087705 1015477 0412781 0547528 1464243 -.0095341 -.0067623 1.226822 8121356 8380423 1.094721 4944354 6255411 2947283 2258312 1.031091 8194656 3549083 1075963 3689591 1.24682 8777378 963401 3629077 5.980425 Bảng PL3.4: Kiểm định vấn đề nội sinh predict Residuals, res reg Residuals lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 > dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp, robust Linear regression Number of obs F(32, 415) Prob > F R-squared Root MSE Residuals Coef lnage lnfloorarea lnslotarea shape widestreet acar dstreet lntworkpla lntcbd sun safe smelly waste noisy flooding dist1 dist2 dist3 dist5 dist6 dist7 dist8 dist9 dist10 dist11 dist12 distbtan distbth distgv distpn disttb disttp _cons 1.14e-09 9.01e-10 -1.17e-09 5.52e-10 5.67e-11 -1.34e-09 1.67e-12 2.42e-10 2.66e-09 -2.97e-10 -3.15e-10 6.55e-10 -3.00e-10 8.58e-11 6.83e-10 4.72e-09 -8.11e-10 1.16e-09 -1.56e-09 3.77e-09 3.67e-09 2.78e-09 4.11e-09 -1.74e-09 -7.66e-10 3.04e-09 -9.46e-11 3.96e-09 -4.03e-09 -1.86e-09 -2.16e-09 5.27e-11 -1.31e-08 Robust Std Err .0177508 0374044 0556004 0345699 0020512 0834136 0000787 0213311 0296427 0240181 0137337 0094238 044727 0104816 042549 1024567 0692459 0826932 0677776 0755395 0916331 0587791 0852761 0603744 0613164 0618129 0599015 0968201 2873953 0652631 0695482 0546629 2604593 t 0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 0.00 -0.00 -0.00 -0.00 0.00 -0.00 P>|t| 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 = = = = = 448 0.00 1.0000 0.0000 23412 [95% Conf Interval] -.0348927 -.0735257 -.1092935 -.067954 -.004032 -.1639658 -.0001547 -.0419304 -.0582686 -.0472123 -.0269963 -.0185244 -.0879198 -.0206037 -.0836385 -.2013988 -.1361164 -.1625498 -.1332301 -.1484877 -.1801229 -.115542 -.1676269 -.1186777 -.1205295 -.1215054 -.1177483 -.1903189 -.5649321 -.1282875 -.1367107 -.1074507 -.5119841 0348927 0735257 1092935 067954 004032 1639658 0001547 0419304 0582686 0472123 0269963 0185244 0879198 0206037 0836385 2013988 1361164 1625498 1332301 1484877 180123 115542 1676269 1186777 1205295 1215054 1177483 1903189 564932 1282875 1367107 1074507 511984 217 ... 129 PHÂN TÍCH MỐI? ?QUAN? ?HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC? ?RAO? ?GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI? ?GIAN? ?RAO? ?BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ? ?Ở? ?RIÊNG LẺ? ?TP.HCM Tóm tắt? ?luận? ?án Luận? ?án? ?phân? ?tích? ?chiến? ?lược? ?bán? ?và? ?hành vi mua? ?nhà? ?trên? ?thị. .. Tác giả xin cam đoan? ?luận? ?án? ?? ?Phân? ?tích? ?mối? ?quan? ?hệ? ?giữa? ?chiến? ?lược? ?rao? ?giá, ? ? giá? ?bán, ? ?thời? ?gian? ?rao? ?bán? ?và? ?khả ? ?năng ? ?bán ? ?Nghiên? ?cứu ? ?thị ? ?trường? ?nhà? ? ở? ? riêng? ?lẻ ? ?TP.HCM? ?? là cơng trình? ?nghiên? ?cứu? ?khoa học của? ?riêng? ?tác giả. Tất cả ... ? ?giữa? ?giá? ?rao? ? bán, ? ?giá? ?bán? ?và? ?thời? ?gian? ?rao? ?bán? ?trên? ?thị? ?trường? ?nhà? ?ở Hiện nay, có hai luồng lý thuyết liên? ?quan? ?giải thích cho? ?mối? ?quan? ?hệ? ?giữa? ?giá? ?rao? ? bán, ? ?giá? ?bán? ?và? ?thời? ?gian? ?rao? ?bán. Cả hai luồng lý thuyết này đều có ý nghĩa trực