Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện chương mỹ, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP ĐÀM VĂN HƢỞNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CHƢƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2019 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chƣa đƣợc cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Nếu nội dung nghiên cứu trùng lặp với cơng trình nghiên cứu cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tn thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày …tháng….năm…… Ngƣời cam đoan ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới ban Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai Phát triển nơng thơn, thầy tồn Viện tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Ban Quản lý dự án, Phòng Kinh tế huyện Chƣơng Mỹ- thành phố Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Tác giả năm 2019 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii Phần PHẦN MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Ý nghĩa khoa học 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Những khái niệm có liên quan 2.1.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản 2.1.3 Định giá đất 10 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 18 2.2 Cơ sở pháp lý 22 2.3 Cơ sở thực tiễn 24 2.3.1 Công tác đấu giá đất đai, tài sản số nƣớc giới 24 2.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 26 Phần VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 3.1 Địa điểm nghiên cứu 34 iv 3.2 Thời gian nghiên cứu 34 3.3.Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 34 3.3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 34 3.3.2 Phạm vi nghiên cứu 34 3.4 Nội dung nghiên cứu 34 3.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 35 3.5.1 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 35 3.5.2 Phƣơng pháp thu thập số liệu 35 3.5.3 Phƣơng pháp tổng hợp phân tích số liệu 36 3.5.4 Phƣơng pháp chuyên gia 36 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 4.1 Điều kiện tự nhiên- KTXH huyện Chƣơng Mỹ 37 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 4.1.2 Điều kiện Kinh tế xã hội 44 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng Mỹ 48 4.2.1 Tình hình thực số nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai có liên quan đến việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 48 4.2.2 Phân tích, đánh giá mặt đƣợc, tồn nguyên nhân 53 4.3.Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng Mỹ 55 4.3.1 Các văn pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện 55 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 56 4.3.3 Quy trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 58 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 60 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án 65 v 4.4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu Lạch Đồng Năm, Thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn 65 4.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 75 4.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 81 4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 86 4.5.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 4.5.2 Đánh giá ngƣời tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án điều tra 90 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 99 Kết luận 99 Kiến nghị 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 PHỤ LỤC vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 64 huyện Chƣơng Mỹ 64 Bảng 4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng Mỹ giai đoạn 2016 - 2018 65 Bảng 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu lạch đồng năm, thôn Quyết Tiến, Xã Hữu Văn 73 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, Xã Tân Tiến 79 Bảng 4.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Tía, Xóm Xá 84 Bảng 4.6 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm dự án 87 Bảng 4.7 Giá khởi điểm yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 88 Bảng 4.8 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 89 Bảng 4.9 Đánh giá phối hợp quan chuyên môn với quan tổ chức đấu giá, hiệu giao đất theo hình thức đấu giá sau trúng đấu giá 90 Bảng 4.10 Tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 91 Bảng 4.11 Đánh giá giá khởi điểm bƣớc giá 92 Bảng 4.12 Đánh giá hợp lý khoản tiền đặt trƣớc khoản phí đăng ký phải nộp tham gia đấu giá 93 Bảng 4.13 Đánh giá thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá 94 Bảng 4.14 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất 95 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Chƣơng Mỹ 37 Hình 4.2 Biểu đồ cấu kinh tế huyện Chƣơng Mỹ năm 2018 44 Phần PHẦN MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật Do đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, loại tài sản - hàng hóa đặc biệt khơng ngƣời tạo ra, tƣ liệu sản xuất, nguồn vốn quí giá quốc gia ngƣời sử dụng đất Nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho nhà nƣớc, ngƣời sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội Cùng với phát triển kinh tế - xã hội nƣớc ta, chế kinh tế thị trƣờng đƣợc hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo xu hƣớng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai ngoại lệ Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhƣợng QSDĐ diễn với nhiều hình thức khác nhau, chƣa có quản lý chặt chẽ Nhà nƣớc, hình thành nên “thị trƣờng ngầm đất đai” mà giá đất đai dựa thỏa thuận ngƣời mua ngƣời bán Vì lẽ làm cho giá đất cao nhiều so với khung giá Nhà nƣớc, lợi nhuận thu đƣợc từ bn bán BĐS nói chung đất đai nói riêng cao, việc đầu đất đai ngày tăng Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Nó phƣơng thức giúp Nhà nƣớc huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật phát triển kinh tế, sở cho phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất Trong năm qua hạn chế công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất gặp số bất cập Giá đất Nhà nƣớc quy định để tính tiền sử dụng đất Nhà nƣớc giao đất cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trƣờng, tạo chênh lệch hai loại giá Đây nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng Nhà nƣớc có chủ trƣơng giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đất tạo hƣớng phù hợp với chế thị trƣờng cho công tác giao đất, cho thuê đất, nâng cao hiệu sử dụng đất mở hƣớng cho thị trƣờng bất động sản Giá đất UBND tỉnh quy định giá đất theo thị trƣờng xích lại gần thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất (giảm mức chênh lệch) Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đặc biệt, Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với tƣ cách bên đối tác giao dịch BĐS Huyện Chƣơng Mỹ nằm phía tây nam thành phố Hà Nội đƣợc quy hoạch vành đai xanh Thủ đô, kinh tế huyện chủ yếu sản xuất nơng nghiệp, bên cạnh phát triển bƣớc công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp thƣơng mại, dịch vụ Trong năm qua công tác đấu giá QSD đất tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện tạo điều kiện xây dựng sở hạ tầng thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Do đó, để có đƣợc nhìn tổng quan cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ hiệu cơng tác quyền địa phƣơng ngƣời dân việc nghiên cứu “Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội” cần thiết Thực tế, vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc nhà khoa học nƣớc nghiên cứu Tuy nhiên, hầu hết nghiên cứu dừng lại việc nêu thực trạng đề xuất giải pháp Với nghiên cứu tác giả đề cập theo góc nhìn Trong nghiên cứu, ngồi việc đánh giá kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện, tác giả đƣa phân tích yếu tố ảnh hƣởng đánh giá ngƣời dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất địa phƣơng Từ thấy đƣợc khó khăn, thuận lợi, yếu tố ảnh hƣởng nhiều đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá huyện Chƣơng Mỹ 93 Đánh giá giá khởi điểm, dự án có 20.78 % tỷ lệ ngƣời đƣợc hỏi nói giá khởi điểm nhƣ cao có 57,14% tỷ lệ đánh giá nhƣ vừa phải lại 22.08% nói giá khởi điểm đƣa đấu giá nhƣ thấp Nhƣ việc xác định giá khởi điểm tƣơng đối sát với giá thực tế thị trƣờng Khi đƣợc hỏi bƣớc giá dự án nhƣ có phù hợp khơng có 88.31% nói bƣớc giá nhƣ phù hợp; 11.68% cho khơng phù hợp bƣớc giá cao Nhƣ bƣớc giá huyện đƣa ph hợp với dự án c Về loại phí tham gia ĐG QSDĐ Khi đƣợc hỏi việc có phải nộp khoản tiền đặt trƣớc phí đăng ký tham gia đấu giá khơng 100% ngƣời tham gia đấu gia khẳng định có phải nộp Điều đƣợc nêu rõ quy định tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Bảng 4.12 Đánh giá hợp lý khoản tiền đặt trƣớc khoản phí đăng ký phải nộp tham gia đấu giá Số Tên dự án STT Khoản tiền đặt phiếu trƣớc có hợp lý điều Khoản phí đăng ký phải nộp có hợp lý khơng khơng tra Có Khơng Có Không 20 14 20 37 28 37 20 15 20 77 57 20 77 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Tổng 94 Có 74.02% ngƣời tham gia đấu giá cho khoản tiền đặt trƣớc nhƣ hợp lý; 25,98% cho khơng hợp lý khoản tiền đặt trƣớc cao Nhƣ vậy, khoản tiền đặt trƣớc cho lô đất đấu giá phù hợp với ngƣời tham gia đấu giá Ngồi đƣợc hỏi khoản phí phải nộp đăng ký tham gia đấu giá 100% nói khoản phí phải nộp hợp lý, theo quy định 4.5.2.2 Đánh giá trình đấu giá thực quy chế mức chênh lệch giá đấu giá Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá, dự án đƣợc đánh giá Hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hƣớng dẫn đề Có 65/77 ngƣời tham gia đấu giá trả lời có chiếm 84,41% Bảng 4.13 Đánh giá thực quy chế đấu giá mức chênh lệch giá đấu giá Thực Dự án STT Mức chênh lệch giá quy chế Cao Trung bình Thấp Có Khơng 17 3 31 11 21 17 65 12 18 40 19 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng 10 Mỹ, thành phố Hà Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Tổng 95 Về mức chêch lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá có 23.37 % cao 51.95% vừa phải, lại 24.68% cho thấp Do nắm vững thông tin, quy chế thực nên khơng có trƣờng hợp bị loại q trình đấu giá 4.5.2.3 Đánh giá sau trúng đấu giá Kết điều tra kết trúng đấu giá cho thấy có 70/77 trƣờng hợp trả lời trình tự trách nhiệm hội đồng đấu giá phù hợp chiếm 90.1% ; 68/77 trƣờng hợp trả lời hài lòng giá sau trúng đấu giá chiếm 88.31 % Nhƣ hầu hết giá trúng phù hợp với khả tài ngƣời trúng đấu giá Bảng 4.14 Đánh giá sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất Trình tự trách S nhiệm HĐ T ĐG Tên dự án T Hài lòng Có QĐ phê Thủ tục giá duyệt cấp GCN Phù Không hợp phù hợp 18 17 20 20 35 35 37 37 Có Khơng Có Khơn g Có Khơng Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Lạch Đồng Năm, thôn Quyết Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng thành phố Hà Nội Mỹ, 96 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Tía, Xóm Xá, Thị Trấn Chúc Sơn, huyện 17 16 20 20 70 68 77 77 Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội Tổng Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trƣờng hợp có định phê duyệt, 100% trƣờng hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 100% trƣờng hợp đƣa đất vào sử dụng 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cƣờng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng Trên sở đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện, nghiên cứu 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở, xin đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện nhƣ sau: - Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, huyện; cần lựa chọn khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu giá nhƣ bên Trên sở cung cầu thị trƣờng khu vực thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác nhau, đƣa đấu giá theo phƣơng thức khác để thu hút ngƣời tham gia đấu giá - Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền xã, thị trấn cho ngƣời tham gia đấu giá nắm đƣợc kiến thức đấu giá để họ không ngần ngại tham gia đấu giá, để tránh đƣợc nhà đầu đất đai có hội tăng giá, ép giá cho ngƣời có nhu cầu sử đụng đất sau trúng đấu giá; 97 tuyên truyền công khai thông tin, giá khởi điểm, khu đất đƣa đấu giá để ngƣời biết thu hút đƣợc nhiều ngƣời tham gia đấu giá - Trƣớc tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá ph hợp, hình thức bỏ phiếu kín dự án hồn thành cơng tác đấu giá ngày nhƣng kết đấu giá chƣa đạt đƣợc mức giá cao Hình thức đấu giá phƣơng thức đấu giá công khai lô mang lại hiệu Tuy nhiên, yếu tố thời gian, địi hỏi phải có chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu giá lô hiệu bỏ phiếu kín, bỏ phiếu mở lần xong, gọn nhƣng Nhà nƣớc phần lợi nhuận thu đƣợc từ đấu giá đất - Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thƣờng xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thơng tin giá đất ngồi thị trƣờng để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp - Nâng cao h ệu công tác xây dựng g khởi điểm công tác đấu g QSDĐ, đặc biệt xã, phƣờng có mức chênh lệch giá ƣớc thu giá trúng đấu giá cao địa bàn huyện Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thƣờng xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thơng tin giá đất ngồi thị trƣờng để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp - Thực tốt công tác cải cách hành cấp GCN QSDĐ tăng cƣờng quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ sau đấu giá cần phải đƣợc thống - Về phƣơng thức đấu giá: Phƣơng thức đấu giá bất cập, để tránh đấu giá có tƣợng thơng đồng ngƣời tham gia đấu giá với ngƣời tham dự đƣợc đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá 98 thị trƣờng thực vòng Thống quy chế đấu giá dự án để ngƣời dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần đƣợc xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng cơng đoạn mở đƣờng để triển khai dự án Khi thực quy hoạch xác định quỹ đất đem vào đấu giá yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất để thực quy hoạch vị trí đất đem đấu giá thuận lợi số tiền sử dụng đất thu đƣợc sau tiến hành đấu giá cao Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện Chƣơng Mỹ cần tham mƣu cho UBND huyện Chƣơng Mỹ hƣớng dẫn xã triển khai nhanh, đồng việc đo đạc cấp GCN để tránh tình trạng trình hồn thiện hồ sơ đấu giá QSDĐ phải thêm công đoạn gây thời gian 99 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận - Huyện Chƣơng Mỹ huyện ngoại thành nằm phía tây nam thủ đơ, cách trung tâm huyện 20km; phía Bắc giáp huyện Quốc Oai; phía Đơng giáp Quận Hà Đơng huyện Thanh Oai, phía Nam giáp huyện Mỹ Đức huyện Ứng Hịa, phí Tây giáp huyện Lƣơng Sơn – Hịa Bình với vị trí giao thơng thuận lợi sở để phát triển kinh tế, giao thông vận tải đa dạng Công tác quản lý đất đai đƣợc Nhà nƣớc, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng, đặc biệt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nƣớc huyện - Đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ chủ yếu giải đƣợc đất cho ngƣời dân Giai đoạn 2016-2018 số diện tích trúng đấu giá huyện 22080.54 m2, thu đƣợc số tiền 211,2 tỷ đồng cho ngân sách Nhà nƣớc địa phƣơng Trong năm nghiên cứu năm 2018 có kết đấu giá QSDĐ cao diện tích số tiền thu đƣợc qua đấu giá - Kết đấu giá dự án cho thấy Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện ổn định việc xác định giá khởi điểm sát với giá thị trƣờng Qua dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh lệch số tiền trúng đấu giá số tiền ƣớc thu giao động từ 1,3 đến 2,0 lần - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ đƣợc cán ngƣời tham gia đấu giá đánh giá tốt, công tác trƣớc, sau đánh giá thực theo quy định đƣợc ngƣời đánh giá hài lòng với tỉ lệ cao - Trong thời gian tới, huyện cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử dụng đất khu đấu giá phù hợp tuyên truyền tốt khu vực chuẩn bị đƣa đấu giá, để công tác đấu giá QSDĐ huyện đạt kết cao 100 Kiến nghị - Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chƣa nghiên cứu đƣợc hết tất dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chƣơng Mỹ Vì mà đề nghị thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu sâu nhằm lý giải đƣợc vấn đề liên quan đến việc nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu cho phù hợp - Đề nghị quan, ngành có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá huyện Chƣơng Mỹ đạt kết tốt 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ nƣớc CHXHCNVN (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy 19 định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh BĐS 2014 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ ban hành quy định khung giá đất Nguyễn Văn Cƣờng (2017), Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai, Luận văn Ths chuyên ngành Quản lý đất đai Học viện nông nghiệp Việt Nam Trần Quang Huy (chủ biên), Phạm Xuân Hoàng (2004), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb, Tƣ pháp, Hà Nội, 2004, tr26 Trịnh Hữu Liên Nguyễn Bá Long (2013), Giáo trình Định giá bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội Trịnh Hữu Liên cs (2014), Giáo trình Định giá đất, Nhà xuất khoa học kĩ thuật Phùng Ngọc Phƣơng, Nguyễn Đức H ng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phƣơng, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lƣơng Thị Thanh Bùi Văn Tuấn (2011), Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hố, báo cáo, Bộ Tài ngun Mơi trƣờng Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 10 Nguyễn Tân Thịnh (2012), Đấu giá quyền sử dụng đất, Công cụ giải xúc đất đa, Tạp chí Tài số 10 11 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Qn 2006 , Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng Nghiệp Hà Nội 12 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường 102 BĐS, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 13 UBND huyện Chƣơng Mỹ (2016), Báo cáo Tình hình phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2016, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2017 14 UBND huyện Chƣơng Mỹ (2017), Báo cáo Tình hình phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2017, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2018 15 UBND huyện Chƣơng Mỹ (2018), Báo cáo Tình hình phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2018, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2019 16 UBND huyện Chƣơng Mỹ (2018), Báo cáo kết đấu giá QSD đất tính đến ngày 19/12/2018 kế hoạch đến hết năm 2018 17 UBND huyện Chƣơng Mỹ (2018) ,Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất khu Lạch đồng năm, thôn tiến, xã Hữu Văn, huyện Chương Mỹ 18 UBND huyện Chƣơng Mỹ (2018), Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất khu đồng tía xóm xá, TT chúc Sơn, huyện Chương Mỹ, HN 19 UBND huyện Chƣơng Mỹ (2018) ,Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, Xã Tân Tiến, Chương Mỹ Hà Nội 20 UBND huyện Chƣơng Mỹ (2019) ,Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHIẾU PHỎNG VẤN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT A THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ NGƢỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ Họ Tên chủ hộ: Tuổi Giới tính : Nam Nữ Dân tộc: Trình độ văn hóa: Số nhân hộ: ………ngƣời; Nam: …… ngƣời; Nữ: ngƣời Số lao động hộ: ……ngƣời; Nam: …… ngƣời; Nữ: ngƣời Địa chỉ: Thôn/khu: Xã/Thị trấn Huyện B NỘI DUNG PHỎNG VẤN I TRƢỚC KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Phƣơng án đấu giá có đƣợc niêm yết cơng khai địa phƣơng khơng ? Có Khơng Ơng (bà) có đƣợc cung cấp đầy đủ thơng tin lô đất ông (bà) muốn đấu giá nhƣ: - Lô số, diện tích, vị trí, gianh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất ? Có Khơng - Cơng khai giá khởi điểm ? Có Khơng - Các lơ đất đấu giá có quy hoạch chi tiết hay Kế hoạch sử dụng đất chi tiết đƣợc quan nhà nƣớc phê duyệt hay khơng ? Có Khơng Ông bà đánh giá nhƣ giá khởi điểm: Cao Trung bình thấp Theo ơng bà, bƣớc quan đấu giá đƣa có phù hợp khơng? Có Khơng Trƣớc thực đấu giá ông bà phải nộp số khoản tiền , theo ơng bà có hợp lý hay khơng? - Khoản tiền đặt trƣớc: Có - Khoản phí đăng kí: Có Khơng khơng II TRONG KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Theo ơng bà q trình thực đấu giá dự án hội đồng đấu giá có thực theo quy chế hay khơng? Có Khơng Mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá theo ông bà đánh giá nhƣ nào? Cao Trung bình Thấp III SAU KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Theo ơng (bà) trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá làm nhƣ phù hợp hay chƣa? Phù hợp Chƣa phù hợp Ơng (bà) có ý kiến trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá không? ………………….…………………………………………………… ………… 10 Ơng(bà) có hài lịng mức ông(bà) trả cho lô đất không? Có Không 11 Sau trúng đấu giá Ơng (bà) có đƣợc thơng báo Quyết định phê duyệt kết bán đấu giá hay khơng? Có Khơng Sau trúng đấu giá Ơng (bà) có đƣợc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Có Khơng IV Ý kiến khác ơng (bà): …………………………………………………………………… ………………… ………………………………………………….… ………………………………… Hà Nội, Ngày… tháng … năm NGƢỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ! PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT A THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CÁN BỘ Họ tên:………………… .…… Năm sinh:… ……… Địa chỉ:……………………………… ……… .… Nghề nghiệp – Chức vụ:……… … ………… .……………… … Mục đích công tác đấu giá:……………… ……… … .…… B NỘI DUNG PHỎNG VẤN Ông (bà) tham gia vào bƣớc quy trình đấu giá? Theo Ông/ bà việc áp dụng quy định pháp luật đấu giá QSDĐ có gặp khó khăn khơng? Có Khơng Dự án đấu giá có nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm địa phƣơng khơng? Có Khơng Quy trình đấu giá có thực nhƣ văn hƣớng dẫn hay khơng? Có Khơng Dự án đấu giá có xây dựng theo nhu cầu địa phƣơng hay khơng? Có Không Theo ông (bà) việc công khai, niêm yết phƣơng án trƣớc đấu giá có khơng? Đúng Sai Kế hoạch đấu giá hàng năm huyện đƣợc thực nhƣ nào? Hoàn thành kế hoạch Khơng hồn thành - Lý khơng hồn thành kế hoạch: Theo ông bà giá khởi điểm đƣa có phù hợp hay khơng? Phù hợp Khơng phù hợp .Theo ơng/ bà Vị trí lơ đất, diện tích, số lƣợng ngƣời tham gia đấu có ảnh hƣởng đến giá đất khơng? Có Khơng 10 Hội đồng đấu giá có thực quy định khơng? Có Khơng 11 Cơ quan chủ trì đấu giá? 12 Hội đồng đấu giá có thực trách nhiệm trách nhiệm quyền hạn phiên đấu giá khơng? Có Khơng 13 Theo anh chị Sự phối hợp quan chuyên mơn với quan tổ chức đấu giá có tốt hay khơng? Có Khơng 14 Sau có định phê duyệt kết đấu giá ngƣời dân có đƣợc thực quyền nghĩa vụ khơng? Có Khơng 15 Theo ơng/bà việc giao đất theo hình thức đấu giá so với hình thức giao đất, cho thuê đất thơng thƣờng có hiệu khơng ? Có Không 16 Ý kiến khác ông (bà): ……………………………………………………………………………… … …………………………………………………………………………………… Hà Nội, ngày… tháng … năm CÁN BỘ THAM GIA ĐẤU GIÁ XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/BÀ ... Mỹ, thành phố Hà Nội 81 4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội 86 4.5.1 Đánh giá cán công tác đấu giá quyền sử dụng đất 86 4.5.2 Đánh giá. .. thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất 58 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 60 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án 65 v 4.4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu Lạch... Tiến, xã Hữu Văn, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Kiến Trúc, xã Tân Tiến, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Tía,