Mục đích nghiên cứu của đề tài là hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản. Đồng thời đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Quảng Nam nhằm đưa ra một số kiến nghị có tính khả thi nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam nói chung và hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản nói riêng.
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THẢO HỢP ĐỒNG CHO TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM - QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH QUẢNG NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC ĐÀ NẴNG, năm 2020 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Thị Phúc Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 5 Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Cơ cấu luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Khái niệm cho thuê nhà, công trình xây dựng 1.1.1 Khái niệm cho thuê nhà 1.1.2 Khái niệm cho th cơng trình xây dựng 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.3 Nội dung pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.3.1 Chủ thể hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.3.2 Hình thức hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.3.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.3.4 Chấm dứt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.4 Phân biệt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng với số hợp đồng cho thuê khác hoạt động kinh doanh bất động sản 1.4.1 Phân biệt hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng với hợp đồng cho th quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh bất động sản 1.4.2 Phân biệt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng với hợp đồng cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hoạt động kinh doanh bất động sản 1.5 Các yếu tố tác động đến thực pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 10 1.5.1 Yếu tố thể chế pháp luật chế độ sở hữu 10 1.5.2 Yếu tố trị - pháp lý Đảng Nhà nước 10 1.5.3 Yếu tố ý thức pháp luật chủ thể tham gia quan hệ pháp luật 10 1.5.4 Yếu tố chế điều chỉnh đảm bảo thực quyền tự hợp đồng 10 Kết luận Chương 11 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH QUẢNG NAM 12 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 12 2.1.1 Chủ thể hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 12 2.1.2 Hình thức hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 12 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 13 2.1.3.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 13 2.1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên th hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 13 2.1.4 Chấm dứt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 13 2.1.5 Đánh giá chung hệ thống pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 14 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân cấp địa bàn tỉnh Quảng Nam 14 2.2.1 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản địa bàn tỉnh Quảng Nam 14 2.2.2 Một số tranh chấp điển hình hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 15 2.2.3 Nguyên nhân xảy tranh chấp tồn tại, bất cập phát sinh trình giải tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 15 2.2.3.1 Nguyên nhân xảy tranh chấp 15 2.2.3.2 Một số tồn tại, bất cập phát sinh 16 Kết luận chương 16 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 17 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 17 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản sở quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước 17 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phù hợp với yêu cầu hội nhập quốc tế 17 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản nhằm xây dựng thị trường kinh doanh BĐS ổn định, minh bạch 18 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 18 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật cấu, khái niệm hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 18 3.2.2 Hoàn thiện quy định điều kiện để thực cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 19 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 19 3.2.4 Xây dựng “án lệ” làm sở để giải số vụ tranh chấp phức tạp, điển hình hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 19 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Nam 20 3.3.1 Xây dựng chế sách khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển hình thức nhà, cơng trình xây dựng cho th đáp ứng nguồn cung nhà, cơng trình xây dựng 20 3.3.2 Cải cách thủ tục hành đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất 20 3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự cơng khai, thơng tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá đất, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất 20 3.3.4 Chuẩn hóa đội ngũ cán thực công tác QLNN đất đai Yếu tố người trung tâm cải cách 21 3.3.5 Nhà nước cần đặc biệt trọng, đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân hiểu rõ thực quy định pháp luật tham gia vào giao dịch liên quan đến cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 21 3.3.6 Áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn giải số vụ tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản có tính chất đơn giản 21 Kết luận Chương 22 KẾT LUẬN 23 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hợp đồng phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn nhu cầu Hợp đồng cịn đóng vai trị vơ quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế hình thức pháp lý trao đổi hàng hóa xã hội Đặc biệt giai đoạn nay, đất nước ta thực kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng trọng trình xây dựng pháp luật xác lập, giao kết tổ chức, cá nhân, đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại hợp đồng giao dịch phổ biến sôi động Tuy nhiên thời gian vừa qua, hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam xảy với nhiều hình thức phức tạp, tình trạng hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản không tuân thủ quy định pháp luật xảy phổ biến, tình trạng tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản tòa án ngày nhiều anh hưởng lớn đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự đất nước nói chung ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng Hiện nay, tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản nhiều nguyên nhân, việc thiếu hiểu biết quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà kinh doanh bất động sản, đặc biệt điều kiện có hiệu lực hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản bên tham gia, bên cạnh quy định pháp luật vấn đề nhiều bất cập, việc vận dụng quan có thẩm quyền cịn chưa thống dẫn đến hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sảnkhơng thực quy định, việc giải tranh chấp nhiều bất cập, cụ thể điều luật chưa dự liệu hết để xác định hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản vô hiệu bị nhầm lẫn; điều luật chưa dự liệu trường hợp chủ thể cố tình để thân rơi vào tình trạng khơng nhận thức làm chủ hành vi vào thời điểm xác lập hợp đồng; thiếu thống quy định pháp luật hình thức hiệu lực hợp đồng; việc quy định xử lý hậu pháp lý hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sảnvơ hiệu cịn chung chung, khơng phù hợp thực tiễn… vv Mặt khác, hành lang pháp lý điều chỉnh hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sảnnhư Bộ luật dân năm 2015, Luật nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản văn có liên quan Theo số liệu báo cáo tổng kết xét xử vụ án dân Tòa án nhân dân tối cao cho thấy năm gần tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản không ngừng gia tăng Năm 2019 ngành Tòa án nhân dân cấp thụ lý gần 80 nghìn vụ án, tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản gần nghìn vụ Các vụ án tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản không gia tăng số lượng, mà tính chất ngày phức tạp, gay gắt Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phần lớn ý thức tuân thủ pháp luật chủ thể tham gia giao dịch Đồng thời, thiếu đồng pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản nguyên nhân dẫn đến tranh chấp Xuất phát từ lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam - Qua thực tiễn tỉnh Quảng Nam” luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nghiên cứu chuyên sâu hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Việt Nam vấn đề khoa học pháp lý Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề tác giả nghiên cứu nhiều góc độ, phạm vi khác đạt thành cơng định Có thể kể đến số cơng trình sau: - Sách chuyên khảo “Bình luận luật nhà năm 2014” TS Nguyễn Minh Oanh Nhà xuất Lao động phát hành năm 2018 bình luận, đánh giá quy định Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015, nhà bình luận nghiên cứu đánh giá, phân tích cụ thể quy định cho thuê nhà quy định mục Chương VIII “Giao dịch nhà ở” Thứ hai, quyền nghĩa vụ bên thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Nội dung quy định Điều 28,29 Luật KDBĐS năm 2014 1.3.4 Chấm dứt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Theo đó, Khoản Điều 131 Luật nhà năm 2014 quy định việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thực có trường hợp sau đây: (i) Hợp đồng thuê nhà hết hạn; trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà thông báo cho bên thuê nhà biết việc chấm dứt hợp đồng; (ii) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng; (iii) Nhà cho th khơng cịn; (iv) Bên th nhà chết có tun bố tích Tịa án mà chết, tích khơng có chung sống; …vvv; 1.4 Phân biệt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng với số hợp đồng cho thuê khác hoạt động kinh doanh bất động sản 1.4.1 Phân biệt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh bất động sản Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê để sử dụng thời hạn định, bên thuê phải sử dụng mục đích, trả tiền thuê trả lại đất thời hạn tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng 1.4.2 Phân biệt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng với hợp đồng cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hoạt động kinh doanh bất động sản Th mua nhà, cơng trình xây dựng quy định từ Luật KDBĐS năm 2006 Đây loại giao dịch chưa đề cập BLDS Nó vừa có đặc điểm cho thuê (trả tiền theo định kỳ), vừa có đặc điểm mua bán (có chuyền quyền sở hữu) Do đó, th mua nhà, cơng trình xây dựng loại giao dịch có kết hợp hài hịa giao dịch mua bán với giao dịch cho thuê nhà, công trình xây dựng 1.5 Các yếu tố tác động đến thực pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 1.5.1 Yếu tố thể chế pháp luật chế độ sở hữu Là chủ sở hữu nhà, quyền chủ sở hữu nói chung theo quy định BLDS quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định luật; để khẳng định cụ thể hóa quyền chủ sở hữu, Luật nhà cho phép chủ sở hữu thực giao dịch khác nhà bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, chấp, góp vốn, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà 1.5.2 Yếu tố trị - pháp lý Đảng Nhà nước Pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng phải thể chế hóa đường lối sách Đảng lĩnh vực kinh doanh bất động sản Pháp luật kinh doanh bất động sản phải phù hợp với đường lối sách Đảng Theo đó, Luật cần tạo lập hành lang pháp lý hồn chỉnh, phù hợp với thực tế, đáp ứng yêu cầu công tác quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện phát huy nguồn lực cho thị trường bất động sản phát triển góp phần phát triển kinh tế, ổn định xã hội 1.5.3 Yếu tố ý thức pháp luật chủ thể tham gia quan hệ pháp luật Đối với việc thực pháp luật nói chung pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng nói riêng, tác động ý thức pháp luật xem xét thông qua tác động phận cấu thành ý thức pháp luật hệ tư tưởng pháp luật tâm lý pháp luật 1.5.4 Yếu tố chế điều chỉnh đảm bảo thực quyền tự hợp đồng Yếu tố tự hợp đồng việc điều chỉnh quan hệ xã hội kinh tế thị trường có ý nghĩa việc đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật việc thực pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, mà tạo sở quan trọng cho định hướng, giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Việt Nam 10 Kết luận Chương Luận văn chương sâu nghiên cứu vấn đề sau như: + Khái quát chung pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản; + Phân biệt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng với số hợp đồng cho thuê khác hoạt động kinh doanh bất động sản; + Các yếu tố tác động đến pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản; + Nội dung pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, Qua đây, luận văn cho rằng, hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng dạng hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên nhà, cơng trình xây dựng loại bất động sản có giá trị lớn, dễ xảy tranh chấp đặc biệt hoạt động kinh doanh bất động sản Thưc tiễn cho thấy, quan hệ thuê nhà ở, cịn số quan hệ th nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng mục đích khác làm văn phòng, trụ sở làm việc Bản chất hợp đồng cho thuê nhà để cho thuê nhà cơng trình xây dựng để thực mục đích khác khơng có khác nhau, điều chỉnh quy phạm pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng Hiện nay, pháp luật hợp đồng th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản quy định nhiều văn pháp luật khác Bộ luật dân năm 2015, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà năm 2014, Luât đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Các văn tạo thành hệ thống quy phạm pháp luật “đồng bộ” đảm bảo tính ổn định giao dịch cho th nhà cơng trình xây dựng nói riêng hoạt động kin doanh bất động sản nói chung 11 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH QUẢNG NAM 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 2.1.1 Chủ thể hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Quy định đăng ký kinh doanh Việc luật hóa hoạt động kinh doanh bất động sảnnhỏ lẻ, không thường xuyên tổ chức, cá nhân, hộ gia đình mang tính đặc thù, khơng cần hình thức doanh nghiệp mà cần kê khai nộp thuế khoản Điều 10 Luật KDBĐS 2014, cần thiết, góp phần chống thất thu thuế từ giao dịch BĐS chủ thể thời gian qua phù hợp với tình hình thực tế Thứ hai, Quy định vốn pháp định Việc nâng mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND để kinh doanh BĐS khoản Điều 10 Luật KD BĐS 2014 đem lại hai đảm bảo quan trọng cho thị trường BĐS: (1) Loại bỏ phận nhà đầu tư nhỏ lẻ, yếu lực tài gia nhập thị trường BĐS, bước lành mạnh hoá thị trường BĐS Việt Nam; (2) Đảm bảo tính ổn định mức vốn tối thiểu 20 tỷ VND thời gian dài quy định vốn pháp định thức luật hố, thay quy định Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ trước Qua đó, giúp nhà đầu tư an tâm hoạt động kinh doanh BĐS, hạn chế xáo trộn không cần thiết thị trường BĐS 2.1.2 Hình thức hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng thường lập theo “mẫu” Thứ hai, Hình thức hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, nhiên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trường hợp Thứ ba, Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Theo quy định taị Khoản Điều 17 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có 12 cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng” 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 2.1.3.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản So với LKDBĐS năm 2006 Luật KDBĐS năm 2014 bổ sung số quy định quyền nghĩa vụ bên cho thuê hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản nhằm tạo thống bên việc hiểu vận dụng pháp luật, giúp giảm bớt tranh chấp hợp đồng 2.1.3.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ hai, So với Luật KDBĐS năm 2006, quy định nghĩa vụ bên thuê Luật KDBĐS năm 2014 sửa đổi theo hướng tăng cường trách nhiệm bên thuê, đảm bảo tính chặt chẽ pháp luật, tránh tình trạng bên thuê lợi dụng để gây khó khăn cho bên cho thuê trình thực hợp đồng Thứ nhất, Luật KDBĐS năm 2014 bổ sung quy định: “Được đổi nhà, công trình xây dựng thuê với người thuê khác bên cho thuê đồng ý văn bản” 2.1.4 Chấm dứt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Hậu pháp lý chấm dứt hợp đồng chấm dứt nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Điều có nghĩa bên có quyền khơng thể u câù thực nghĩa vụ; ngược lại bên có nghĩa vụ khơng bị ràng buộc nghĩa vụ Như đề cập, Luật KDBĐS năm 2014 không đề cập “chấm dứt hợp đồng cho thuê” Tuy nhiên, nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan, cho thấy Luật Nhà năm 2014 có quy định vấn đề 13 2.1.5 Đánh giá chung hệ thống pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản nói riêng q trình hồn thiện đầy đủ thống nhất, đồng bộ, đáp ứng yêu cầu thực tế, làm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường bất động sản Thứ hai, Cơ chế, sách quản lý hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, bước đồng đủ mạnh, đó, bước đầu phát huy nội lực thu hút đầu tư kinh doanh bất động sản cho giao dịch bất động sản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ lành mạnh Thứ ba, Pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản, nhà sở sản xuất, kinh doanh; đảm bảo bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân cấp địa bàn tỉnh Quảng Nam 2.2.1 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản địa bàn tỉnh Quảng Nam Để giải nhu cầu nhà, cơng trình xây dựng phục vụ cho sinh hoạt, kinh doanh vvv, người dân địa bàn, ngày 31 tháng 12 năm 2014 UBND Tỉnh Quảng Nam ban hành định số 4266/QĐ-UBND chương trình phát triển nhà tỉnh Quảng Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (được sửa đổi, bổ sung Quyết định số 2787/QĐ-UBND ngày17/9/2018 Thực tế cho thấy, kể từ thời điểm triển khai Quyết định số 4266/QĐ-UBND nay, thị trường kinh doanh bất động sản cho thuê địa bàn Tỉnh Quảng Nam, đặc biệt đô thị Tam Kỳ, Hội An, Điện bàn phát triển ngày sôi động đa dạng phân khúc thị trường khác nhau, phân khúc nhà ở, văn phòng, hộ chung cư cho thuê …vv Trong thời điểm nóng thị trường điều thể rõ rệt, điển 14 giai đoạn từ năm 2017-2019, với đời hàng loạt Dự án Khu đô thị số 11, Khu Đô thị DATQUANG Riverside, Khu Đô thị SENTOSA CITY (7B), Khu đô thị Hera Complex Riverside (Khu Đô thị PEACEFUL LAND mở rộng cũ), Khu Đô thị Mỹ Gia…với diện tích hàng trăm ha, quy mơ vốn đầu tư hàng trăm tỉ đồng Nhìn chung, giai đoạn phân khúc bất động sản cho thuê phân khúc sôi động với lượng giao dịch lớn liên tục 2.2.2 Một số tranh chấp điển hình hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thông qua án khảo sát cho thấy số tranh chấp điển hình hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản gồm: (i) Dạng tranh chấp không trả lại tài sản th khơng tốn tiền th tài sản hợp đồng cho th cơng trình xây dựng (ii) Dạng tranh chấp nghĩa vụ toán phát sinh từ hợp đồng cho thuê nhà (iii) Dạng tranh chấp chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà (iv) Dạng tranh chấp đình thực hợp đồng xử lý biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ 2.2.3 Nguyên nhân xảy tranh chấp tồn tại, bất cập phát sinh trình giải tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 2.2.3.1 Nguyên nhân xảy tranh chấp Thứ nhất, Nguyên nhân khách quan - Điều kiện hồn cảnh lịch sử, có thay đổi sách Nhà nước đất đai tài sản gắn liền với đất nhà công trình xây dựng, - Quan hệ cung cầu BĐS nói chung, đất đai, tài sản gắn liền với đất nói riêng ln cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS, Thứ hai, Nguyên nhân chủ quan - Do nhận thức, hiểu biết pháp luật chủ thể tham gia quan hệ cho th nhà, cơng trình xây dựng nhiều hạn chế 15 Một số trường hợp xảy tranh chấp không vi phạm quy định hình thức, chí bên tiến hành công chứng, chứng thực, nhiên xảy tranh chấp lại xuất hợp đồng không công chứng chứng thực bên tuân thủ thực 2.2.3.2 Một số tồn tại, bất cập phát sinh Thứ nhất, Xác định tiền lãi phát sinh cho chậm toán tiền thuê hợp đồng hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kin doanh bất động sản; Thứ hai, Tòa án “chưa áp dụng” thủ tục tố tụng rút gọn trình giải tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ ba, Trong trình giải tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, Tòa án chưa xem xét cách khách quan, đầy đủ, toàn diện tình tiết vụ án dẫn đến tình trạng “hủy án” án cấp sơ thẩm bị kháng cáo kháng nghị lên cấp phúc thẩm - Kết luận chương Chương Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng thị trường bất động sản Tòa án nhân dân cấp địa bàn tỉnh Quảng Nam Luận văn nghiên cứu sâu vấn đề sau: Giao dịch cho th nhà, cơng trình xây dựng đóng vai trị quan trọng giao dịch BĐS Cơ sở pháp lý đảm bảo cho giao dịch cho th nhà, cơng trình xây dựng hợp đồng cho thuê bên thỏa thuận xác lập Nói cách khác, hợp đồng cho th hình thức pháp lý ghi nhận thỏa thuận chủ thể quan hệ th nhà, cơng trình xây dựng đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên trung thực, thiện chí Pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng q trình hồn thiện Tuy nhiên, hệ thống luật nay, quy định điều chỉnh hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng tồn mâu thuẫn, chồng chéo quy định pháp luật, dẫn tới nhiều cách vận dụng cách hiểu pháp luật khác nhau, gây khó khăn cho chủ thể tham gia quan hệ cho th nhà, cơng trình xây dựng 16 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản sở quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng yêu cầu thể chế hóa quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát trường thị trường kinh doanh bất động sản nói chung cho th nhà, cơng trình xây dựng nói riêng nhằm thực sách phát triển nhà nhằm tạo điều kiện khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu đối tượng có khả chi trả; đồng thời hỗ trợ phát triển nhà để giải chỗ cho nhóm đối tượng sách xã hội gặp khó khăn nhà khơng đủ khả tốn theo chế thị trường Theo đó, định hướng yêu cầu hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản thời gian tới cần giải vấn đề sau đây: Thứ nhất, Phát triển vững thị trường BĐS có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế Thứ hai, Phát triển thị trường BĐS sở hoàn thiện Luật đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014, Luật kinh doanh BĐS năm 2014 vvv; 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phù hợp với yêu cầu hội nhập quốc tế Trong q trình hồn thiện pháp luật KDBĐS nói chung pháp luật cho th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản nói riêng phải ln ý để đảm bảo bình đẳng, tránh phân biệt đối xử nhà đầu tư 17 nước với nhà đầu tư nước ngồi Đồng thời phải có tương thích với pháp luật nước giới theo thơng lệ quốc tế để thực đầy đủ nghiêm chỉnh cam kết quốc tế mà Việt Nam thành viên Qua đó, tạo mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, thu hút, khuyến khích họ đầu tư Việt Nam, yên tâm hợp tác lâu dài góp phần quan trọng phát triển kinh tế đất nước, đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản nhằm xây dựng thị trường kinh doanh BĐS ổn định, minh bạch Để thực điều này, cần giải vấn đề sau đây: Thứ nhất, Tạo lập khuôn khổ pháp lý phù hợp với nguyên tắc phát triển, hoạt động thị trường BĐS, Thứ hai, Thiết lập hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch, có đủ khả tiếp cận tất đối tượng xã hội Nhìn chung, thị trường kinh doanh bất động sản cần tạo dựng, vận hành phù hợp với quy luật kinh tế khách quan kinh tế thị trường, có điều tiết Nhà nước Việc xây dựng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản ổn định, minh bạch tạo sở vững cho phát triển cho th nhà, cơng trình xây dựng 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật cấu, khái niệm hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Xây dựng khái niệm hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản cách chuẩn mực làm sở cho nhận diện chất quan hệ pháp luật Thứ hai, Bổ sung khái niệm nhà, cơng trình xây dựng LKDBĐS 2014 có đề cập đến cho th nhà, cơng trình xây dựng, định nghĩa “nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản” 18 3.2.2 Hoàn thiện quy định điều kiện để thực cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, Việc pháp luật đặt điều kiện phải “Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung theo hướng bám sát thực tiễn cho th nhà cơng trình xây dựng khơng làm thay đổi chủ thể sở hữu tài sản nên xảy trường hợp chưa có “Giấy chứng nhận” tiến hành cho thuê Thứ hai, Quy định rõ ràng điều kiện “Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất” thực giao dịch Thứ ba, Điều kiện “không bị kê biên để đảm bảo thi hành án” khơng thích hợp giao dịch cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Luật KDBĐS văn hướng dẫn thi hành cần quy định rõ quan chứng thực hợp đồng, văn giao dịch cho thuê nhà, cơng trình xây dựng UBND cấp xã nơi có nhà, cơng trình xây dựng; 3.2.4 Xây dựng “án lệ” làm sở để giải số vụ tranh chấp phức tạp, điển hình hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Tòa án nhân dân tối cao cần tăng cường ban hành án lệ với nội dung khác để tạo sở pháp lý nhằm áp dụng pháp luật thống q trình Tịa án giải tranh chấp hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thực tế cho thấy, số lượng án lệ so với thực tiễn hoạt động giải tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản, đặc biệt hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Do đó, thời gian tới, Tòa án nhân dân tối cao cần tăng cường ban hành án lệ với nội dung khác để tạo sở pháp lý nhằm áp dụng pháp luật 19 thống q trình Tịa án giải tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản tỉnh Quảng Nam 3.3.1 Xây dựng chế sách khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển hình thức nhà, cơng trình xây dựng cho th đáp ứng nguồn cung nhà, cơng trình xây dựng Nhằm tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà thích hợp với nhu cầu Để thực điều này, Nhà nước cần ban hành sách ưu đãi thuế sử dụng đất, lãi suất…mang tính chất “thống nhất”, qua “kích thích” doanh nghiệp tiến hành hoạt động đầu tư, xây dựng nhà; 3.3.2 Cải cách thủ tục hành đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất Mục đích việc đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất công khai quyền chủ thể đảm bảo an toàn pháp lý, vậy, Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để người sở hữu quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất thực quyền tự định đoạt việc cho thuê quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết Tạo điều kiện cho quan hệ kinh doanh bất động sản vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường Do đó, cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo thuận tiện cho bên tham gia giao dịch thực dễ dàng, thuận lợi, vừa khuyến khích chủ thể thực 3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai, thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá đất, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất Hồn chỉnh hệ thống đồ địa chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai, nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại ứng dụng công nghệ thông tin, bảo đảm liên kết trung ương, địa phương.mNhà nước cần tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giao dịch liên quan Các tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thơng tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp (nếu có) 20 3.3.4 Chuẩn hóa đội ngũ cán thực công tác QLNN đất đai Yếu tố người ln trung tâm cải cách Ngồi việc biện pháp kỹ thuật đơn giản hóa thủ tục hành chính, xây dựng cổng thơng tin quốc gia đất đai việc đào tạo đội ngũ cán thực công tác QLNN đất đai giỏi chun mơn nghiệp vụ, tận tình với cơng việc đóng vai trị quan trọng q trình cải cách thủ tục hành chính, lẽ đội ngũ người tiếp xúc trực tiếp người tiếp nhận yêu cầu từ phía người dân, thái độ trình độ họ ảnh hưởng trực tiếp, định tính xác nhanh chóng kết giải công việc 3.3.5 Nhà nước cần đặc biệt trọng, đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân hiểu rõ thực quy định pháp luật tham gia vào giao dịch liên quan đến cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản Thực việc giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau Làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản góp phần cung cấp kiến thức, nâng cao nhận thức quan, tổ chức có chức thực thi pháp luật 3.3.6 Áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn giải số vụ tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản có tính chất đơn giản Thủ tục tố tụng rút gọn hiểu thủ tục tố tụng đặc biệt, nhằm đơn giản hóa thủ tục xét xử thơng thường Tòa án tiến hành giải tranh chấp dân theo nghĩa rộng (dân sự, nhân gia đình, kinh doanh thương mại, lao động) có chứng rõ ràng, nội dung tranh chấp đơn giản, giá trị tranh chấp không lớn vv, theo trình tự tố tụng giản lược L Do đó, vụ án tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện để áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn theo quy định BLTTDS năm 2015 Tịa án nên áp dụng thủ tục để giải tranh chấp 21 Kết luận Chương Một hệ thống pháp luật có phát triển đến mức khơng thực thi quy định mang tính hình thức Vai trò pháp luật đạt hệ thống pháp luật áp dụng vào thực tế Đến thời điểm tại, quy định pháp luật hợp đồng cho th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản xây dựng tương đối đầy đủ, việc thực thi áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, thiếu sở pháp lý Một nguyên nhân qui định pháp luật chưa khả thi, số vấn đề luật bỏ ngỏ thiếu thống Do u cầu tiếp tục hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng cho th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản một vấn đề quan trọng không vấn đề pháp lý mà cịn mang tính trị, kinh tế, xã hội Các tác giả rằng: Một hệ thống pháp luật hợp đồng cho thuê nhà hoàn thiện, phù hợp với xu vận động lịch sử điều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng tích cực đến hành vi người, tạo mơi trường thuận lợi cho hình thành phát triển ý thức pháp luật Đồng thời nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà tạo tâm lý ổn định cho người dân có thêm lựa chọn phù hợp với điều kiện kinh tế trình thực hoạt động kinh doanh phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế Và khuyến khích thành phần kinh tế tham giao tạo lập quỹ nhà cho thuê, bước đáp ứng cải thiện chất lượng nhà người dân Từ kết nghiên cứu Chương 3, tác giả rút kết luận sau: - Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phải thể chế hóa quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước; phải phù hợp với yêu cầu hội nhập quốc tế; góp phần xây dựng thị trường kinh doanh BĐS ổn định, minh bạch; - Từ phương hướng xác định nêu trên, tác giả mạnh dạn đề xuất giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản giải pháp cho việc thực có hiệu thực thi pháp luật hợp đồng cho thuê nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản thực tế thời gian tới 22 KẾT LUẬN Cho th nhà cơng trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến giới Việt Nam Chính vậy, không quốc gia phát triển nước lại khơng quan tâm trọng đến phát triển hình thức Với xu hướng tạo chế thơng thống từ quy định pháp luật góp phần phát triển loại hình nhà, cơng trình xây dựng Đây động lực, nguồn tác nhân thúc đẩy mạnh mẽ giao lưu dân mở rộng phạm vi phát triển thông qua việc tạo thị trường kinh doanh bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội Nghiên cứu cho th nhà cơng trình xây dựng giúp có nhìn tồn diện hoạt động này, đồng thời đề xuất định hướng xây dựng khung sách pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch cho thuê nhà cơng trình xây dựng Ở Việt Nam, pháp luật hợp đồng cho th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản quy định Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đất đai hành văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, trình thực thi pháp luật hợp đồng cho th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản cho thấy có bất cập, hạn chế thiếu sót quy định pháp luật Hợp đồng cho thuê nhà công trình xây dựng kinh doanh bất động sản giao dịch phức tạp, cần có quy định cụ thể Nhà nước, nhiên việc xây dựng quy định định phải đảm bảo tiêu chí thống nhất, minh bạch, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tham gia giao dịch, quan quản lý nắm thơng tin kịp thời Trong bối cảnh hội nhập, cần sớm triển khai giải pháp tổng thể đồng nhằm thúc đẩy quan hệ cho th nhà cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản phát triển nhằm xây dựng thị trường bất động sản đáp ứng yêu cầu kinh tế thị trường thông lệ quốc tế 23 ... lý luận hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất. .. LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHO TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH QUẢNG NAM 2.1 Thực trạng pháp luật hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh. .. pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng kinh doanh bất động sản 17 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản sở quan