TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Lý chọn đề tài mục tiêu nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu 1.1 Lý chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quan trọng quốc gia, đầu vào quan trọng liên quan đến lĩnh vực kinh tế - văn hóa – xã hội Đất đai loại hàng hoá đặc biệt khơng có khấu hao, vị trí cố định (kém lưu thông), giới hạn không gian (diện tích), sử dụng vơ hạn tăng giá trị sử dụng khai thác hợp lý Tuy nhiên, kể từ đất đai trở nên “có giá” tồn loại, giá Nhà nước quy định giá thị trường Giá đất Nhà nước quy định UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào ngày mùng 01 tháng 01 hàng năm điều chỉnh có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giá trần quy định chêch lệch 30% so với giá thị trường Tuy nhiên, giá đất thị trường biến động liên tục khó xác định mức trung bình nên thực tế khoảng cách giá đất Nhà nước quy định giá thị trường ln có khác biệt đáng kể Khoảng cách lớn giá đất gây khơng khó khăn cơng tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất phát triển kinh tế, thu hút đầu tư Hà Nội trình đẩy mạnh thực CNH-HĐH; tốc độ thị hóa thành phố diễn nhanh, giá đất luôn biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp việc thực sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất v.v dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực dự án ngày gia tăng, gây áp lực lớn quyền ảnh hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội tình hình an ninh trật tự địa phương Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trạng trên, chênh lệch giá đất thị trường giá đất Thành phố quy định nguyên nhân chủ yếu Xuất phát từ thực tế em lựa chọn đề tài “Nghiên cứu bất cập giá đất theo quy định thành phố với giá thị trường địa bàn Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu nhằm đề xuất giải pháp hướng tới giá đất Thành phố quy định phù hợp với giá thị trường 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu sở lý luận giá đất thị trường giá đất Nhà nước quy định; - Đánh giá bất cập giá đất theo quy định Thành phố với giá thị trường đia bàn Hà Nội - Đề xuất giải pháp kiến nghị hướng tới giá đất Thành phố quy định phù hợp với giá thị trường địa bàn Hà Nội 1.3 Phương pháp nghiên cứu Trong trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu sử dụng kết hợp nhằm đạt mục đích yêu cầu đề tài đặt Các phương pháp chủ yếu bao gồm: - Phương pháp thu thập liệu sơ cấp thứ cấp: Thu thập số liệu Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, qua mạng Internet, qua sách báo… - Phương pháp điều tra xã hội học: Thông qua việc xây dựng mẫu phiếu điều tra, vấn số quận, huyện địa bàn Hà Nội để làm sở cho phân tích, đánh giá thực tiễn bất cập giá đất Chọn khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh phát triển kinh tế, xã hội quận giá đất khu vực, đường phố có nhiều biến động - Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh: + Phương pháp thống kê: tổng hợp, xếp số liệu điều tra, khảo sát theo thời gian hàng năm quý năm điều tra; + Phương pháp so sánh: so sánh số liệu để làm rõ biến động yếu tố tác động; + Phương pháp phân tích:phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đô thị - Phương pháp chuyên gia: Trao đổi, tiếp thu kinh nghiệm lý luận thực tiễn giá đất với chuyên gia lĩnh vực để nâng cao nhận thức chất lượng nghiên cứu Nội dung 2.1 Cơ sở lý luận thực tiễn hình thành giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định 2.1.1 Giá đất hình thành chế thị trường Khái niệm nhiều chuyên gia nước thừa nhận, giá đất số tiền mà người mua trả cho người bán đất điều kiện hai bên ưng thuận, hiểu thị trường khơng có ép buộc khác Trong kinh tế thị trường, giống loại tài sản, hàng hóa khác, đất đai loại hàng hóa đem để mua – bán, tạo nên giao dịch thị trường, gọi thị trường đât đai Chủ thể tham gia thị trường đất đai người mua người bán thị trường Khi thỏa thuận bên “cung” dựa vào yếu tố tạo khả thu lợi cao mà bất động sản mang lại Trái lại bên “cầu” tìm yếu tố bất lợi có ảnh hưởng đến lợi ích- để làm giảm giá trị BĐS Điều cho thấy giá đất phụ thuộc vào quy luật cung – cầu Cầu thị trường đất đai khối lượng đất đai mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận khối lượng đất đai thị trường Cung đất đai xác định tổng khối lượng đất đai sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định Theo đó, giá đất đai xác định điểm mà cung cầu đất đai gặp Điểm gọi điểm cân giá đất diện tích đất đai Giá đất điểm cân thay đổi có thay đổi cung cầu 2.1.2 Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Việc định giá đất Nhà nước Tổ chức hoạt động tư vấn giá đất phải tuân thủ nguyên tắc định giá đất mà Luật Đất đai quy định (khoản Điều 56), bao gồm: a) Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp; b) Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau; c) Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Theo quy định Luật Đất đai (khoản Điều 56) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất, việc định giá đất Nhà nước Tổ chức hoạt động tư vấn giá đất phải tuân thủ phương pháp định giá đất Chính phủ quy định Các phương pháp định giá đất Chính phủ quy định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 hướng dẫn chi tiết Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài chính, bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ phương pháp thặng dư Trên sở phương pháp xác định giá đất trên, Chính phủ giao cho UBND tỉnh tùy theo điều kiện cụ thể địa phương lựa chọn phương pháp kết hợp phương pháp khác để xác định giá đất địa phương 2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế việc phân tích nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng vai trị vơ quan trọng Có thể theo mối quan hệ nhân tố với đất phạm vi ảnh hưởng để phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực nhân tố cá biệt a) Nhân tố thông thường nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất điều kiện kinh tế, xã hội thơng thường, từ trở thành sở để định giá cụ thể cho loại đất, bao gồm nhân tố nhân tố hành chính, nhân tố nhân khẩu, Nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế… Ngoài ra, yếu tố như: tình trạng chi thu tài tiền tệ, trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư, biến động vật giá góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung – cầu đất đai giá đất b) Nhân tố Khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế nơi có đất, đặc tính địa phương liên kết nhân tố tạo có ảnh hưởng định đến mức giá đất đai địa phương c) Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất 2.1.4 Giá đất nhà nước quy định Do đặc điểm vốn có thị trường đất đai, Nhà nước thường đóng vai trị quan trọng việc quản lý điều tiết hoạt động thị trường Ở nước có kinh tế thị trường phát triển giới, vai trò Nhà nước thị trường đất đai thể thông qua: i) tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động phát triển thị trường đất đai; ii) dùng công cụ quản lý thị trường đất qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đồ địa để quản lý việc sử dụng đất; iii) ban hành thực sách đất đai (như thuế, phí, sách đầu tư trực tiếp) để định hướng sử dụng tài sản đất đai theo mục đích xác định; iv) thực điều tiết để bảo đảm công xã hội việc sử dụng đất đai v.v Những vai trò Nhà nước yếu tố có tác động mạnh mẽ tới thị trường đất đai nói chung, tới giá thị trường đất đai nói riêng 2.1.5 Sự khác biệt giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định - Giá thị trường, hiểu cách đơn giản giá hình thành sở nhiều giao dịch thành công (phổ biến) người mua người bán điều kiện giao dịch bình thường (khơng có yếu tố phi thị trường) Như giá đất thị trường hiểu giá lô đất cụ thể, người mua – người bán cụ thể (hay gọi xác định giá cá biệt); tức là, lô đất khác đường giá khác nhau; chí lô đất với người mua – người bán khác giá khác Hay nói cách khác, giá đất thị trường đường khơng phải giá (đường thẳng) mà biên độ giá - Trong đó, giá đất Nhà nước ban hành khơng phải giá lô đất cụ thể đường mà giá đất bình quân đường cụ thể Nhà nước xác định (hay gọi xác định giá hàng loạt) Có thể thấy, chất chênh lệch giá là: giá cao hàng hóa phải có chất lượng cao ngược lại Giao dịch thị trường nhìn vào giá Nhà nước “chất lượng phục vụ Nhà nước” để hình thành giá giao dịch Trong đó, làm theo cách ngược lại – Nhà nước ban hành giá đất dựa vào giá giao dịch thị trường 2.2 Hiện trạng khung giá đất thành phố quy định giá đất thị trường địa bàn Hà Nội 2.2.1 Khái quát Hà Nội Hà Nội thủ đô, đồng thời thành phố lớn thứ hai Việt Nam dân số với 6,233 triệu người Thuộc đồng sông Hồng trù phú, nơi sớm trở thành trung tâm trị tơn giáo từ buổi đầu lịch sử Việt Nam Với vị trung tâm Bắc Bộ, Hà Nội có nhiều lợi điều kiện tự nhiên, tài nguyên Là nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa Đây nơi hội tụ, giao lưu luồng dân cư, văn hóa, tài nguyên phong phú núi rừng sông biển Cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội hai trung tâm kinh tế quốc gia Năm 2011, tổng sản phẩm nội địa (GDP) thành phố đạt 80.952 tỷ đồng, tăng 10,1% so với năm trước mức tăng trưởng tích cực, tổng thu ngân sách khoảng 674.500 tỷ đồng Tổng diện tích đất tự nhiên Hà Nội 332.889ha, với cấu sử dụng đất theo mục đích chủ yếu địa bàn đất nông nghiệp chiếm 56,58%, đất phi nông nghiệp chiếm 40,61%, đất chưa sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ cấu đất Hà Nội chiếm 2,8% 2.2.2 Khung giá đất thành phố quy định Theo Luật đất đai 2003 áp dụng từ ngày 1/7/2004 giá đất tỉnh, thành phố công bố vào ngày 01/01 hàng năm (Điều 56) Hà Nội xây dựng bảng giá công bố hàng năm năm 2005 Khung giá đất làm để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất; tính lệ phí trước bạ, tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân áp dụng vào việc bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai… Tuy nhiên, năm qua bảng giá đất thành phố quy định không sát với thực tế, hiệu khơng cao mà cịn gây nên nhiều bất cập, cụ thể đối với việc tính tiền sử dụng đất người dân, áp bảng giá đất cao, áp vào bồi thường giải phóng mặt lại thấp từ gây nhiều hệ lụy làm chậm tiến độ giải phóng mặt khơng thỏa thuận với người dân Ngoài số vụ khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đại chiếm 70% tập trung vào việc thu hội, giải phóng mặt việc tính giá đất bồi thường 2.2.3 Giá đất thị trường địa bàn Hà Nội 2.2.3.1 Những nhân tố hình thành nên giá đất thị trường Hà Nội Qua trình tìm hiểu giá đất địa bàn địa bàn quận thành phố Hà Nội năm 2011, luận văn tiến hành phân tích làm rõ nhân tố góp phần hình thành nên giá đất thị trường Trong yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như: yếu tố cung cầu thị trường đất đai; nhóm yếu tố thơng thường, yếu tố khu vực yếu tố cá biệt yếu tố khu vực yếu tố cá biệt có ảnh hưởng rõ nét đến giá đất Trong đó, vị trí yếu tố chủ đạo ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Hà Nội Giá đất đất thuộc vị trí ln giá cao đường, phố cao nhiều lần so với vị trí cịn lại Giá đất cao hay thấp phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố này, vị trí yếu tố định giá đất, đất có vị trí thuận lợi, nằm mặt đường, gần trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội có khả kinh doanh bn bán giá đất chuyển nhượng nơi cao 2.2.3.2 Xu biến động giá đất thị trường Hà Nội Qua điều tra thực tế cho thấy giá thị trường địa bàn quận thay đổi theo chiều hướng tăng lên tăng cao vào năm 2011 biến động đột biến thị trường chứng khoán giá vàng Giá thị trường trung bình đường phố thuộc quận nội thành Hà Nội tăng qua năm quận Hoàn Kiếm địa bàn có giá cao Giá đất thị trương trung bình năm 2011 vị trí cao tuyến phố Hàng Đào (quận Hồn Kiếm) có giá 900 triệu đồng/m2 thấp tuyến phố Vạn Phúc (Quận Hà Đơng) Sở dĩ giá thị trường trung bình qua năm tuyến phố tăng cao năm thị trường chứng khốn giá vàng nước có biến động mạnh, nhà đầu tư vào chứng khốn có lơi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS dẫn đến giá chuyển nhượng BĐS tăng cao tuyến phố tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trung tâm thương mại quan tâm lớn nhà đầu tư BĐS 2.2.4 Sự chênh lệch giá đất thị trường giá đất thành phố quy định Để đánh giá khác biệt giá đất thị trường giá đất thành phố quy định, luận văn tiến hành điều tra khảo sát khu vực: khu vực nội thành, khu vực ngoại thành khu vực giáp ranh nội thành ngồi thành Qua nhận thấy với đặc điểm trục phố trung tâm quận nên giá mua bán vị trí ln cao cao so với giá quy định UBND thành phố Giá đất thị trường cao so với bảng giá gây nhiều vụ tranh chấp khiếu kiện người dân gia đình họ nằm diện giải phóng mặt Đồng thời, việc giá đất quy định bảng giá đất chênh lệch cao so với giá thị trường tạo nhiều hệ lụy, tình trạng nhà đầu tư "chạy dự án" để lấy đất rẻ bán Tình trạng hai giá đất gây số hậu như: 1) chậm thu hồi đất người dân không đồng ý với giá đền bù theo giá UBND thành phố; 2) Đời sống người dân sau thu hồi không đảm bảo; 3) Gây khiếu nại, tố cáo; 4) Khó khăn việc xá định giá đất để góp vốn đầu tư; 5) Gây thất thu ngân sách nhà nước từ việc thu thuế; 6) Tham nhũng đất đai Việc tồn chế hai giá giá nhà nước giá thị trường nguyên nhân gây ách tắc thị trường đất đai, làm khó khăn thêm tiếp cận nhà người dân Giá đất cao làm cho việc xây dựng sở hạ tầng, mở rộng đường sá ngày khó khăn Cịn đại đa số người có nhu cầu nhà phải “gồng mình” lên để gánh chịu mức giá cao so với thực tế 2.3 Đề xuất giải pháp nhằm hướng tới giá đất thành phố quy định phù hợp với giá thị trường 2.3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp Căn vào văn pháp lý liên quan giá đất quy định Thành phố từ thực tiễn yêu cầu thấy với hàng loạt văn pháp lý đời năm qua điều chỉnh giá đất Nhà nước quy định “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường”.Sự thực kể từ đất đai trở nên “có giá” tồn loại giá Nhà nước quy định giá thị trường Sự tồn song song giá đất Nhà nước quy định giá thị trường ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý đất đai thị trường bất động sản Cần tiến tới khung giá chung, hợp lý nhằm giúp hệ thống quản lý đất đai trở nên minh bạch, hoạt động hiệu quả, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh tuân theo chế thị trường 2.3.2 Các giải pháp đề xuất Trên sở thực tiễn, luận văn đề số giải pháp, bao gồm nhóm giải pháp sách Nhà nước; nhóm giải pháp quy định quyền thành phố số giải pháp khác nhằm hướng tới giá đất thành phố quy định phù hợp với giá thị trường Kết luận kiến nghị 3.1 Kết luận Kể từ đất nước đổi mới, từ năm 90 trở lại địa bàn thành phố Hà Nội tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai cịn nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Từ kết nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Hà Nội cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Tình trạng hai giá đất gây số hậu như: 1) Chậm thu hồi đất người dân không đồng ý với giá đền bù theo giá UBND thành phố; 2) Đời số người dân sau thu hồi không đảm bảo; 3) Gây khiếu nại, tố cáo; 4) Khó khăn việc xác định giá đất để góp vốn đầu tư; 5) Gây thất thu ngân sách Nhà nước từ việc thu thuế; 6) Tham đất đai 3.2 Kiến nghị - UBND thành phố Hà Nội cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với giá đất thị trường Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất thành phố ban hành phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học Đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài Chính Bộ giáo dục Đào tạo có thơng tư hướng dẫn cụ thể việc - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND thành phố Hà Nội cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường cơng tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước - Giá quy định UBND thành phố Hà Nội chênh lệch nhiều so với giá thị trường, Đề nghị UBND Thành phố Hà Nội điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường ... Đánh giá bất cập giá đất theo quy định Thành phố với giá thị trường đia bàn Hà Nội - Đề xuất giải pháp kiến nghị hướng tới giá đất Thành phố quy định phù hợp với giá thị trường địa bàn Hà Nội. .. tính giá đất bồi thường 2.2.3 Giá đất thị trường địa bàn Hà Nội 2.2.3.1 Những nhân tố hình thành nên giá đất thị trường Hà Nội Qua trình tìm hiểu giá đất địa bàn địa bàn quận thành phố Hà Nội. .. ban hành giá đất dựa vào giá giao dịch thị trường 2.2 Hiện trạng khung giá đất thành phố quy định giá đất thị trường địa bàn Hà Nội 2.2.1 Khái quát Hà Nội Hà Nội thủ đô, đồng thời thành phố lớn