Giải pháp huy động vốn để thực hệ các dự án đầu tư sử dụng đất của tổng công ty vàng agribank việt nam CTCP (tt)

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN nguyễn vinh ngọc giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu t- sử dụng đất tổng công ty vàng agribank việt nam - ctcp Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản Hà Nội - 2013 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP (AJC), tiền thân Công ty kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam thành lập theo định số 131/QĐ-NHNo ngày 28/09/1994 Tổng Giám đốc Ngân hàng Nơng nghiệp Việt Nam đơn vị hoạch tốn phụ thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam Ngày 25/06/2003, sáp nhập Tổng Công ty vàng bạc đá quý Việt Nam vào Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Công ty Kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý tiếp nhận Công ty Vàng bạc Đá quý Hà Nội Công ty Vàng bạc đá quý Hà Tây, Công ty Chế tác Vàng trang sức I Sau Cổ phần hóa, ngày 29/12/2008 Cơng ty đổi tên từ Công ty Kinh doanh Mỹ nghệ vàng bạc đá quý Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thành Tổng Công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP (viết tắt AJC) AJC với mơ hình Cơng ty mẹ có nhiều Công ty nằm nhiều tỉnh thành nước gồm Chi nhánh, 22 Trung tâm, cửa hàng kinh doanh, Phòng giao dịch đại lý mua bán vàng miếng vàng trang sức mỹ nghệ Tổng Công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP (AJC) thừa hưởng từ công ty vàng bạc đá quý trụ sở làm việc, trung tâm, cửa hàng kinh doanh hệ thống nhà xưởng thường bố trí khu đất có vị đẹp có giá trị thương mại cao,các khu đất vị trí như: 89 Đinh Tiên Hồng, Hồn Kiếm, Hà Nội; 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội; 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội;1ha Cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội; 537 Quang Trung, Hà Đơng, Hà Nội; Khu S1 tịa nhà TECCO, Quang Trung, Vinh, Nghệ An; Số 78, đường Cao Thắng, Vinh, Nghệ An; v.v Hiện nay, Trụ sở Chi nhánh Hà Đông 537 Quang Trung, Hà Đông, Hà nội Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung khu S1 tòa nhà TECCO, Quang Trung, Vinh, Nghệ An xây dựng 239 phố Vọng xây dựng từ năm 90 kỷ trước, không đáp ứng nhu cầu sử dụng khơng cịn phù hợp để phát triển kinh doanh; cịn có đất chưa xây dựng khu thấp tầng xây dựng từ lâu sử dụng hạn chế phát triển Để phù hợp với định hướng phát triển Tổng công ty nhu cầu xây dựng dự án đầu tư xây dựng để làm văn phòng, mặt kinh doanh, cửa hàng trưng bầy sản phẩm nhà xưởng sản xuất hàng vàng bạc mỹ nghệ cần thiết Với đặc thù đơn vị mua bán chủ đạo vàng miếng sản phẩm trang sức cao cấp thương hiệu AJC Tổng cơng ty cần nhiều vốn cho kinh doanh sản xuất, nhiên vốn điều lệ Tổng cơng ty có 206 tỉ đồng nên phần vốn dành cho Xây dựng hạn chế Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn huy động vốn vấn đề nan giải doanh nghiệp nói chung Tổng cơng ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP nói riêng Để thực dự án mà Tổng công ty đưa chiến lược phát triển lâu dài như: Xây dựng nhà xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ cụm cơng nghiệp Dun Thái, Thường Tín, Hà Nội; Xây dựng Trụ sở Tổng công ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội; Xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung đường Cao Thắng, Vinh, Nghệ An; Xây dựng khu dịch vụ văn phòng cho thuê kết hợp cửa hàng kinh doanh trưng bầy sản phẩm 239 phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội Tổng công ty phải cần lượng vốn lớn để triển khai Có thể thấy khơng thu xếp nguồn vốn cần thiết dự án trên, Tổng công ty thực theo tiến độ đề Xuất phát từ lý tính cấp thiết nêu trên, luận văn lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP” mong muốn góp giá trị khoa học hữu ích vấn đề thực tiễn kể Kế t cấ u của luâ ̣n văn gồ m chương chính Chương 1: Cơ sở khoa học huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Chương 2: Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP Chương 3: Một số giải pháp huy động vốn cho dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP Tại Chương 1, học viên trình bày ba nội dung mang tính khoa học làm sở cho việc nghiên cứu chương sau Thứ nhất, khái niệm dự án đầu tư sử dụng đất , đă ̣c điể m dự án đầ u tư bất động sản sử dụng đất , phân loại án đầ u tư bất động sản sử dụng đất, Vố n và những yêu cầ u về vố n triể n khai dự án đầu tư bất động sản ; Các hình thức huy động vốn đầu tư Cuối nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư BĐS doanh nghiê ̣p  Khái niệm dự án đầ u tư sử dụng đất Dưới dạng dự án: Dự án đầu tư tập hồ sơ, tài liệu trình bày cách chi tiết hệ thống hoạt động cụ thể thực với nguồn lực chi phí cần thiết, bố trí cách chặt chẽ nhằm đạt kết cụ thể để thực mục tiêu định nhà đầu tư bất động sản Trong trình thực thi, dự án đầu tư tập hợp hoạt động đầu tư có liên quan gắn kết với kế hoạch hoá nhằm bước tạo sản phẩm cơng trình bất động sản Đặc điểm dự án đầu tư doanh nghiệp bao gồ m : Đặc điểm quy mô vốn đầu tư; đặc điểm gắn dự án đầu tư với đất quy hoạch sử dụng đất; đặc điểm thủ tục pháp lý thực dự án; đặc điểm huy động vốn Dự án đầu tư đươ ̣c phân loa ̣i theo các tiêu chí sau : Theo quan ̣ quản lý chủ đầu tư; theo nội dung kinh tế đầu tư ; theo hình thức đầu tư; theo thời hạn đầu tư; theo quan hệ vốn đầu tư; theo tiń h chấ t, mục đích dự án đầu tư; theo quy mơ tở ng mức Vốn đầu tư xây dựng tồn chi phí để đạt mục đích đầu tư bao gồm chi phí cho việc khảo sát thiết kế xây dựng, mua sắm, lắp đặt máy móc thiết bị chi phí khác ghi tổng dự tốn Các cơng trình bất động sản phần sản phẩm hoạt động xây dựng Vì vậy, vốn cho dự án đầu tư bao gồm yếu tố Xét góc độ nguồn gốc, vốn cho dự án đầu tư gồm: nguồn vốn nước nguồn vốn nước Yêu cầ u về vố n triể n khai dự án BĐS đươ ̣c quy đinh ̣ gồm các chi phí ta ̣i khoản điề u nghị định 112/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Nghị định số 75/2011/NĐ-CP Xét góc độ nguồn gốc, vốn cho dự án đầu tư gồm: nguồn vốn nước nguồn vốn ngồi nước u cầ u về vớ n triể n khai dự án BĐS đươ ̣c quy đinh ̣ gồm các chi phí ta ̣i khoản điề u nghị định 112/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Nghị định số 75/2011/NĐ-CP  Các hình thức huy động vốn đầu tư Huy đô ̣ng vố n cho các dự án đầ u tư bấ t đô ̣ng sản có thể hiể u là tổng thể giải pháp nhằm gom góp , tâ ̣p trung, điề u đô ̣ng vố n đáp ứng nhu cầu vốn các dự án đầ u tư bấ t đô ̣ng sản Với đinh ̣ nghiã này , kết huy động vố n cho các dự án củ a doanh nghiê ̣p sẽ phu ̣ thuô ̣c rấ t lớn vào nguồn vốn huy động giải pháp doanh nghiệp triển khai Trong doanh nghiệp nhà nước, việc huy động vốn cho dự án đầu tư phụ thuộc nhiều vào quy chế quản lý tài thân doanh nghiệp, quan chủ quản đặc biệt tuân thủ chuẩn mực quản lý tài nhà nước ban hành Các hình thức huy ̣ng vớ n cho dự án đầ u tư bấ t đô ̣ng sản doanh nghiệp bao gồm: huy động từ vốn chủ sở hữu; phát hành trái phiếu công ty; huy động vốn nợ phải trả; hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng góp vốn; hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai  Các nhân tố ảnh hưởng đến việc huy động vốn cho dự án đầu tư doanh nghiêp̣ Các nhân tố ảnh hưởng đế n viê ̣c huy đô ̣ng vố n cho các dự án đầ u tư của Doanh nghiệp đươ ̣c phân làm nhóm nhân tố là: - Nhóm nhân tố chủ quan bao gồm : Quy mơ doanh nghiệp; uy tín, thương hiệu doanh nghiệp; sách huy động vốn cách sử dụng vốn có hiệu doanh nghiệp; tính khả thi, quy mơ dự án - Nhóm nhân tố khách quan bao gồ m : Môi trường sách –pháp luật; mơi trường kinh tế vĩ mơ; Ảnh hưởng thị trường tài chính; tình hình thị trường bấ t ̣ng sản; mơi trường văn hóa xã hội Từ sở hệ thống lý luận xây dựng chương 1, Trong chương học viên trình bày đối tượng nghiên cứu Luận văn , nhu cầu vốn thực trạng huy động vốn cho dự án đầu tư sử du ̣ng đấ t của Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP  Khái quát Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP Để cụ thể hóa đối tượng nghiên cứu, học viên mô tả cách tổng quan thông tin chung Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam – CTCP Trong đó, có nội dung trình hình thành phát triển, cấu tổ chức hoạt động, ngành nghề sản xuất kinh doanh Tổng công ty Cung cấ p số liê ̣u thố ng kê chin ́ h xác về diê ̣n tić h đấ t đai AJC quản lý và danh sách các dự án đ ầu tư bấ t đô ̣ng sản giai đoạn gần Mơ tả lực tài thơng qua số tiêu tài Báo cáo tài năm qua  Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt nam - CTCP Trong dự án triển khai AJC có dự án Xây dựng xưởng chế tác vàng, hàng trang sức mỹ nghệ cụm công nghiệp Duyên Thái, Thường Tín, Hà Nội triển khai thi công; dự án Trụ sở chi nhánh Bắc Miền Trung 78, phường Hồng Sơn, Vinh Nghệ An lập hồ sơ mời thầu đơn vị tham gia dự án dự kiến khởi công tháng năm 2014 Các dự án lại gia đoạn chuẩn bị đầu tư triển khai đầu tư giai đoạn đầu dự án Các số liệu thực tế huy động vốn đã nhu cầ u vố n của dự án , tiế n ̣ giải ngân, hình thức huy động vốn áp dụng cho dự án , ưu điểm hạn chế phương pháp huy động vốn áp dụng cho từng dự án Cụ thể có dự án: - Dự án Xưởng chế tác vàng hàng trang sức mỹ nghệ Cụm cơng nghiệp Dun Thái, Thường Tín, Hà Nội Thời gian thực dự án từ 2012 đến 2015 - Dự án Xây dựng Trụ sở Văn phòng làm việc Tổng công ty 94 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội Thời gian thực dự án (2013 – 2016) - Dự án xây dựng Trụ sở Chi nhánh Bắc Miền Trung 78, phường Hồng Sơn, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (2012 – 2015) - Dự án Căn hộ chung cư kết hợp văn phòng cho thuê 239 Phố Vọng, Hai Bà Trưng, Hà Nội Thời gian thực dự án (2013 – 2018)  Đánh giá chung công tác huy động vốn phục vụ cho dự án đầu tư tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam- CTCP Từ những số liê ̣u nêu , đánh giá chung khả huy động vốn để thực dự án đầu tư AJC bao gồ m n hững thuâ ̣n lơ ̣i và khó khăn ̣n chế công tác huy ̣ng vớ n Qua phân tích nhu cầu vốn thực trạng huy động vốn AJC cho dự án đầu tư, giai đoạn từ 2012 đến 2013 dự báo nhu cầu vốn cho giai đoạn 2014-2018, cho thấy rằng: * Thành tựu Qua phân tích nhu cầu vốn thực trạng huy động vốn AJC cho dự án đầu tư giai đoạn 2009 đến 2013 dự báo nhu cầu vốn cho giai đoạn 2014-2018, cho thấy rằng, AJC đạt số thành công sau: - HĐQT Ban Tổng giám đốc Tổng công ty quan tâm đến việc khai thác quỹ đất công ty chủ động lập dự án đầu tư có sử dụng đất nhằm sử dụng có hiệu tránh bỏ phí AJC - Tổng hợp tổng mức đầu tư dự án có sử dụng đất AJC là: 444,552 tỉ đồng Tổng mức đầu tư cho dự án lớn AJC vốn chủ sở hữu đến ngày 31/12/2012 226,363 tỉ tối đa đáp ứng khoảng 50% tổng mức đầu tư dự án Để triển khai thực dự án đó, AJC có ký hợp đồng liên doanh liên kết nhiên cuối liên doanh không thực chủ yếu sử dụng vốn chủ sở hữu Bước đầu triển khai thi công dự án dự án chuẩn bị khởi công * Về hạn chế nguyên nhân: - Huy động vốn từ nguồn huy động không hiệu chủ yếu sử dụng vốn sở hữu, đối tác liên doanh dự án AJC bị ảnh hưởng suy thoái kinh tế thị trường bất động sản đóng băng, thiếu điều kiện để góp vốn - Nguồn huy động vốn thiếu đa da ̣ng - Cơ cấu vốn thiếu hợp lý - Mô ̣t số ̣n chế khác : Mặc dù có cổ đơng lớn Agribank seabank AJC chưa tận dụng lợi ủng hộ cổ đông đặc biệt vốn, về nhân sự, công tác marketing, môi trường đầ u tư Từ tồn công tác huy động vốn dự án đầu tư ta ̣i AJC nêu sở để học viên đề giải pháp, phương thức thực giải vấn đề cách hiệu * Vấn đề đặt cần tiếp tục nghiên cứu tháo gỡ vấn đề đặt cần phải tiếp tục đầu tư nghiên cứu là: + Cần phải rà soát lại dự án đầu tư để xác định có nên tiếp tục triển khai dự án phê duyệt không? Dự án nên tiếp tục? Dự án nên tạm dừng hủy? + Đối với dự án tiếp tục triển khai thực hiện, cần phải tháo gỡ, giải khó khăn nào? Cần có giải pháp khả thi để huy động vốn từ nhiều nguồn khác để thực dự án đầu tư đó? + Cần kiến nghị với cấp để nhận hỗ trợ, nguồn lực cần thiết để tăng vốn đầu tư cho thực dự án? + Cần tìm hiểu kỹ lực nguồn vốn đơn vị có ý định ký kết hợp đồng liên doanh liên kết Từ các dự án đầu tư Học viên nêu định hướng phát triển dự án hình thức đã, huy động vốn AJC Đồng thời tìm hiểu đinh ̣ hướng huy động vốn cho dự án Để huy đô ̣ng đươ ̣c nguồn vốn phục vụ dự án đầ u tư bất động sản AJC, học viên đề giải pháp chủ yếu, phương thức huy động vốn với mong muốn giải vấn đề trước mắt lâu dài việc huy động vốn cho các dự án đầ u tư bất động sản của AJC  Đinh ̣ hướng phát triể n các dự án đầ u tư để khai thác quỹ đấ t Mặc dù tình hình thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn đầu tư phát triển dự án bất động sản hoạt động quan trọng giúp cho doanh nghiệp tồn phát triển, đặc biệt với doanh nghiệp có quỹ đất nhiều tiềm AJC Học viên nêu lên phương hướng , mục tiêu phát triể n AJC, đă ̣c biê ̣t là chủ trương đầ u tư các dự án của AJC Xác định rõ nhu cầu vốn giai đoa ̣n 2012-2018 khả huy động vốn định hướng cụ thể công tác huy đô ̣ng vố n cho các dự án  Các giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam - CTCP Để nâng cao hiệu việc đầu tư sử dụng đất AJC để triển khai nhanh dự án AJC cơng tác huy động vốn cho dự án điều kiện tiên AJC cần thực chuỗi giải pháp mang tính chiến lược sau: - Đa dạng hóa kênh huy động vốn: việc thiếu đa dạng hóa cơng tác huy động vốn hạn chế AJC Để khắc phục, AJC cần có giải pháp tăng cường huy động vốn từ thành phần kinh tế Có 07 giải pháp huy động vốn là: Đẩy mạnh đầu tư vốn chủ sở hữu; hồn thiện hình thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh; khuyến khích sử dụng tín dụng ngân hàng; tích cực huy động vốn đầu tư qua hợp đồng góp vốn đầu tư; Chủ động sử dụng tín dụng thương mại; Triển khai hình thức phát hành trái phiếu; mở rộng việc huy động vốn từ khách hàng - Tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi để mở rộng hoạt động huy động vốn bao gồm việc thơng khai hóa thơng tin dự án - Hồn thiện cơng tác thơng tin thị trường bất động sản đẩy mạnh hoạt động Marketing - mix cho dự án - Hoàn thiện máy nhân bao gồm: Bổ sung nguồn nhân lực; tạo điều kiện cho đội ngũ cán tham gia khóa học tập huấn nâng cao trình độ; giao việc cho đội ngũ cán trẻ; có phương án trẻ hóa đội ngũ lãnh đạo quản lý; thực tốt sách đãi ngộ - Xây dựng văn hố kinh doanh thương hiệu doanh nghiệp: Nếu xây dựng thương hiệu AJC lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản việc huy động vốn từ khách hàng, từ đối tác góp vốn đầu tư phân chia lợi nhuận sản phẩm, hay từ tổ chức tín dụng dễ dàng ưu tiên nhiều giai đoạn mà tín dụng bị thắt chặt  Kiến nghị - Đối với sách Nhà nước Đổi sách thu tiền sử dụng đất; đẩy mạnh hoạt động Quỹ đầu tư; có sách hỗ trợ vốn tín dụng ưu đãi hoạt động kinh doanh phát triển tạo lập hàng hóa bất động sản; khuyến khích tổ chức tài ngồi nước tài trợ vốn cho hoạt động thị trường bất động sản; tháo gỡ nút thắt công tác cho vay ngân hàng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản; “Chứng khốn hóa” dự án đầu tư ; cho phép hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản; thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Đối với Agribank, SeAbank: Agribank, SeAbank cần ủng hộ chủ trương đầu tư bất động sản để khai thác lợi đất đai AJC Khuyến khích Chi nhánh, đơn vị trực thuộc Agribank, SeAbank tham gia hợp tác đầu tư, góp vốn dự án đầu tư AJC, tập trung thành cụm văn phòng trung tâm thương mại chung số Chi nhánh với AJC Tạo điều kiện nguồn vố vay ưu đãi cho AJC thực dự án cách hiệu sách Trao quyền tự chủ cho AJC việc định hoạt động kinh doanh Tiếp tục bổ sung vốn cho AJC để AJC có thêm nguồn vốn đầu tư phát triển sản xuất, hỗ trợ AJC đào tạo nguồn nhân lực KẾT LUẬN Trong điều kiện nay, vấn đề tổ chức quản lý sử dụng hiệu vốn kinh doanh vấn đề quan trọng đòi hực dự án đầu tư nói chung doanh nghiệp đầu tư bất động sản nói riêng vấn đề vốn ln câu hỏi khó doanh nghiệp Qua nghiên cứu lý luận thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tơng cơng ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP, đề tài “Giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tổng cơng ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP” nghiên cứu thực vấn đề sau: Hệ thống hóa phân tích hệ thống lý luận hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng bất động sản nói chung, đặc biệt hình thức huy động vốn doanh nghiệp Cổ phần Phân tích giải pháp huy động vốn áp dụng để thực dự án đầu tư AJC Qua phân tích, luận văn làm rõ nhân tố cản trở trình huy động vốn đầu tư thực dự án AJC Đề xuất giải pháp chủ yếu tháo gỡ vướng mắc để đẩy mạnh huy động vốn để triển khai dự án Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP  ... để thực dự án đầu tư sử dụng đất Chương 2: Thực trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư sử dụng đất Tổng công ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP Chương 3: Một số giải pháp huy động vốn cho dự án. .. trạng huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tơng cơng ty vàng Agribank Việt Nam - CTCP, đề tài ? ?Giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất Tổng cơng ty vàng Agribank Việt. .. khả huy động vốn định hướng cụ thể công tác huy đô ̣ng vố n cho các dự án  Các giải pháp huy động vốn để thực dự án đầu tư có sử dụng đất tổng công ty vàng AGRIBANK Việt Nam - CTCP Để nâng