Công tác quản lý chung cư tại dự án thăng long garden (tt)

i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƢError! Bookmark 1.1 Khái niệm, phân loại chung cƣ đặc điểm, vai trò chung cƣError! Bookmar 1.2 Công tác quản lý chung cƣ Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm công tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined 1.2.2 Mơ hình quản lý chung cư Error! Bookmark not defined 1.2.3 Mục tiêu công tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined 1.2.4 Vai trị cơng tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined 1.2.5 Nguyên tắc quản lý, sử dụng chung cưError! Bookmark not defined 1.2.6 Nội dung công tác quản lý, sử dụng chung cưError! Bookmark not defined 1.3 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý chung cƣError! Bookmark not defined 1.3.1 Các yếu tố khách quan Error! Bookmark not defined 1.3.2 Các yếu tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.4 Các loại rủi ro quản lý chung cƣ Error! Bookmark not defined 1.5 Kinh nghiệm quản lý chung cƣ Times City Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN Error! Bookmark not defined 2.1 Giới thiệu tổng quan chung cƣ Thăng Long GardenError! Bookmark not define 2.1.1 Một số nét chủ đầu tư đơn vị thi côngError! Bookmark not defined 2.1.2 Giới thiệu tổng quan chung cư Thăng Long GardenError! Bookmark not d 2.2 Thực trạng công tác quản lý chung cƣ Thăng Long Garden: mặt tích cực mặt cịn tồn tại, ngun nhânError! Bookmark not defin 2.2.1 Mơ hình quản lý vận hành Error! Bookmark not defined 2.2.2 Công tác kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, thiết kế duyệt chung cư Error! Bookmark not defined ii 2.2.3 Công tác bàn giao lưu trữ hồ sơ nhà chung cư 42 2.2.4 Quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung nhà chung cư 45 2.2.5 Quản lý vận hành nhà chung cư 49 2.2.6 Cơng tác bảo trì nhà chung cư Error! Bookmark not defined.0 2.2.7 Thực nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cưError! Bookmark not define 2.3 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân 70 CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDENError! Bookmark not defined.4 3.1 Định hƣớng công tác quản lý chung cƣError! Bookmark not defined.4 3.1.1 Về quy trình quản lý, máy quản lý chung cưError! Bookmark not defined 3.1.2 Về hiệu lực quản lý xây dựng sử dụng nhà chung cư:Error! Bookmar 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý chung cƣ Error! Bookmark not defined 3.2.1 Đào tạo đội ngũ cán quản lý chung cưError! Bookmark not defined 3.2.2 Cải tạo cảnh quan kiến trúc Error! Bookmark not defined 3.2.3 Quản lý vận hành Error! Bookmark not defined 3.2.4 Bảo trì sửa chữa Error! Bookmark not defined.9 3.2.5 Quản lý việc chấp hành nội quy sử dụng nhà chung cư 79 3.3 Một số đề xuất quan quản lý chức năng: 80 KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined TĨM TẮT LUẬN VĂN Tính cấp thiết đề tài Hiện thành phố lớn với mật độ tập trung dân cư đông đúc, đặc biệt hai thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh việc giải quết vấn đề nhà yêu cầu xúc mối quan tâm chung tầng lớp dân cư, cấp nghành nước “Ở Hà Nội, mật độ dân số ngày cao quỹ đất lại có hạn nên buộc phải có mơ hình xây dựng phù hợp Chính mà Hà Nội thời gian qua tập trung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng đầu tư theo dự án, nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị Hiện sống chung cư trở thành trào iii lưu, với giới trẻ Hà Nội Giá hợp lý, thiết kế đại mơi trường sống thống đãng khiến mặt hàng chung cư, cụ thể chung cư bình dân bán thị trường nhà đất ảm đạm Tuy nhiên vấn đề đặt phát triển chung cư cần phải đôi với việc đáp ứng nhu cầu dịch vụ đô thị đảm bảo chất lượng sống Đây yếu tố có tính chất định thành cơng mơ hình phát triển chung cư cao tầng Bởi lẽ Hà Nội nhiều thành phố khác vụ tai nạn chung cư thường xuyên xảy hỏa hoạn, xuống cấp chí gây sập nhà… vụ việc giải trách nhiệm bên liên quan đến đâu người biết đến” “Bên cạnh việc quản lý sử dụng vận hành chung cư lĩnh vực nhạy cảm phức tạp, thực trạng, hình thái chung cư phát triển đa dạng, có chung cư độc lập, có chung cư hỗn hợp gồm văn phịng, trung tâm thương mại, nhà Trong lại có sở hữu riêng người mua, sở hữu riêng chủ đầu tư, sở hữu chung sở pháp lý để chứng minh, xác định quyền sở hữu chung, sở hữu riêng lại chưa rõ Do vậy, tranh chấp sở hữu chung - riêng, đặc biệt tầng hầm giữ xe, khu sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư “chiếm dụng” kinh phí bảo trì, phí quản lý … mâu thuẫn cộm chung cư nay” Trong đó, thiếu chế tài tổ chức hay cá nhân vi phạm cịn tình trạng nhiều văn quy phạm chưa phù hợp với thực tế khiến cho công tác quản lý chung cư gặp nhiều khó khăn, cộng với nhận thức số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, nhận thức đơn vị quản lý hiểu biết đa phần cư dân hạn chế nên thời gian qua phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụngchung cư cư dân chủ đầu tư việc giải lúng túng, chậm trễ chủ yếu văn pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể thành phố Trong chung cư liên tục xây dựng lên để giải vấn đề nhà việc tìm hiểu thực trạng quản lý đề giải pháp cho khu chung cư trở nên cấp thiết hết Chung cư Thăng Long Garden 250 Minh Khai Hà Nội chung cư rơi vào thực trạng chung chung iv cư thành phố Hà Nội, tác giả mạnh dạn chọn đề tài: “Công tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden” làm luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu với mục tiêu sau: - Nghiên cứu sở lý luận chung quản lý chung cư - Tìm hiểu, phân tích đánh giá việc thực công tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden: mặt tích cực, mặt cịn hạn chế nguyên nhân - Đưa số định hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu công tác quản lý chủ đầu tư dự án Thăng Long Garden giai đoạn chưa có đơn vị quản lý thức 3.2 Phạm vi nghiên cứu Chung cư Thăng Long Garden giai đoạn 2014-2016 Phƣơng pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp thu thập, phân tích liệu thứ cấp từ văn pháp luật quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư để làm sở, định hướng nghiên cứu cơng tác quản lý chung cư nói chung, từ nghiên cứu cơng tác quản lý chung cư Thăng Long garden Nguồn thơng tin thu thập được: văn luật quan Nhà nước; Các tài liệu quy hoạch; Các đề án, chương trình phát triển nhà ở, thị thị trường bất động sản; Các báo, tạp chí chuyên ngành nguồn thông tin từ internet… - Phương pháp điều tra khảo sát, vấn, phân tích liệu sơ cấp từ thực tế chung cư Thăng Long Garden để nhận định, đánh giá trực trạng công tác quản lý chung cư - Phương pháp tổng hợp, phân tích sử dụng sở nghiên cứu sở pháp lý, đối chiếu thực tế công tác quản lý chung cư chung cư Thăng Long v Garden để từ đưa đánh giá giải pháp thực tiễn Nội dung luận văn gồm 03 chương: CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƢ Đề tài nghiên cứu vấn đề lý luận chung cư (khái niệm, phân loại đặc điểm, vai trị chung cư); Cơng tác quản lý chung cư với vai trò ngày quan trọng: Đảm bảo tiện ích, sở hạ tầng chung cư ln tình trạng hoạt động tốt; Mang lại dịch vụ tối ưu hiệu quả, ổn định, lâu dài; Góp phần làm gia tăng giá trị cho hộ nói riêng chung cư nói chung Hiện có mơ hình quản lý chung cư chủ yếu : Một là, mơ hình Chủ đầu tư trực tiếp quản lý Chủ đầu tư xây dựng chung cư xong tự lập phận quản lý chung cư trực thuộc Đây dạng quản lý phổ biến dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng (hoàn chỉnh thủ tục Hai là, Ban quản trị chung cư thành lập, tự lựa chọn thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp có đủ điều kiện chức năng, lực theo pháp luật quy định Với nguyên tắc nội dung quy định Thông tư số 02/2016/TTBXD ngày 15/02/2016 “Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư”: Nội dung công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: gồm mục sau (1) Lập, bàn giao lưu trữ hồ sơ nhà chung cư (2) Quản lý phần sở hữu riêng nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: (3) Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: (4) Quyền sở hữu việc quản lý chỗ để xe nhà chung cư (5) Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (6) Quản lý vận hành nhà chung cư (7) Bảo trì nhà chung cư Các yếu tố tác động đến công tác quản lý chung cƣ - Các yếu tố khách quan: Các văn pháp luật;; Yếu tố cư dân; Các rủi ro vi thiên tai - Các yếu tố chủ quan: Yếu tố chủ đầu tư; Trình độ, lực chun mơn Ban quản lý; Đạo đức nghề nghiệp ban quản lý Các loại rủi ro quản lý chung cƣ - Các rủi ro phát sinh từ bên chung cư như: thiên tai, thay đổi trị, kinh tế vĩ mơ, sách pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản, đến chung cư… Các rủi ro nằm ngồi tầm kiểm sốt máy quản lý chung cư, đưa biện pháp để giảm bớt ảnh hưởng khắc phục hậu - Các rủi ro từ nội chung cư: Là rủi ro tự thân chung cư hay từ hành động vơ tình cố ý cư dân, đội ngũ quản lý, khách hàng… như: Rủi ro cháy nổ; Rủi ro thang máy trục trặc, hỏng, gây nguy hiểm tới tính mạng người; Rủi ro an ninh cắp tài sản cư dân chung cư khủng bố đánh bom chung cư… Kinh nghiệm quản lý chung cƣ Times City Tại Times City, thấy chủ đầu tư có có chiến lược đầu tư dài hạn coi trọng công tác quản lý chung cư Các cư dân sống Times City hưởng tất dịch vụ trọn gói như: bảo vệ; vườn hoa, khu vui chơi cho người lớn trẻ em, khu sinh hoạt cộng đồng; Các trường học thuộc hệ thống Vinschool từ mầm non, cấp tiểu học, trung học, phổ thông trung học; Bệnh viện đa khoa quốc tế Vinmec…Để đảm bảo an toàn cho cư dân, tịa nhà Times City bố trí tiểu khu Mỗi tiểu khu có hệ thống an ninh chặt chẽ Chẳng hạn như, cư dân sống khu chung cư phát thẻ thang máy đến tầng có hộ …Các loại phương tiện vào tòa nhà camera chụp ảnh tự động để lưu lại Hầm để xe bố trí riêng chỗ để xe cho cư dân chỗ để xe cho khách hàng, đảm bảo tiện lợi, an toàn, chuyên nghiệp CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN Giới thiệu tổng quan Chung cƣ Thăng Long Garden - Chủ đầu tƣ dự án Công ty cổ phần May Thăng Long - Chung cư Thăng Long Garden nằm dự án: Chung cư cao tầng Trung tâm thương mại -Văn phòng Thăng Long Garden vii - Giấy phép xây dựng: Số 33/GPXD sở XD thành phố Hà Nội cấp ngày 18/3/2011 - Diện tích dự án: 13.350 m2 - Mật độ xây dựng: 35% - Vị trí dự án: Số 250 phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội - Quy mô dự án: gồm 03 khối nhà + 02 khối nhà chung cư gồm tòa nhà mang tên Econ Tower - A2 cao 19 tầng tòa nhà Thăng Long Tower - A3 cao 25 tầng với tổng diện tích xây dựng tầng 1: 3.055,6 m2 + 01 khối nhà trung tâm thương mại văn phòng cho thuê cao 25 tầng với diện tích xây dựng 1.057 m2 - Năm khởi cơng: 2011 - Năm hồn thành: hai tịa nhà chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng từ tháng 12 năm 2014 Tổng số hộ 436 hộ với loại hộ có diện tích từ 65,50 m2 đến 132,5 m2 với đơn giá chưa thuế VAT giao động từ 19.740 triệu đồng/m2 đến 24.030.000 triệu đồng/m2, đơn giá phụ thuộc vào vị trí hướng cửa, hướng ban công hộ - Hiện chung cư Thăng Long Garden chưa phân hạng chung cư Thực trạng công tác quản lý chung cƣ Thăng Long Garden: - Mơ hình quản lý vận hành: Chung cư Thăng Long garden thức bàn giao đưa vào sử dụng từ tháng 12 năm 2014 Từ đến dự án Ban quản lý Chủ đầu tư Công ty Cổ phần May Thăng Long trực tiếp quản lý Do mơ hình quản lý nhà chung cư chưa rõ, chồng chéo quyền hạn trách nhiệm chủ đầu tư với quyền hạn trách nhiệm ban quản lý Chủ đầu tư lập Chủ đầu tư buông lỏng, không trọng công tác quản lý chung cư….đã dẫn đến nhiều vấn đề bất cập, phát sinh nhiều mâu thuẫn đấu tranh cư dân với chủ đầu tư liên quan đến công tác quản lý chung cư Thăng Long Garden - Công tác kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, thiết kế đƣợc duyệt chung cƣ: viii Chung cư Thăng Long thức đưa vào sử dụng từ tháng 12/2014 nhiên đến sở hạ tầng xã hội vườn hoa, xanh, khu vơi chơi giải trí… chưa chủ đầu tư xây dựng Bởi lẽ diện tích để xây dựng sở hạ tầng xã hội bị chủ đầu tư chiếm dụng, xây dựng kinh doanh trái với Bản vẽ quy hoạch Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội phê duyệt - Công tác bàn giao lƣu trữ hồ sơ nhà chung cƣ: Công tác bàn giao Chủ đầu tư Ban quản trị chung cư Thăng Long Garden vấn đề gây mâu thuẫn đấu tranh kéo dài - Quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung nhà chung cƣ: Mặc dù có nhiều văn luật quy định diện tích, quản lý sở hữu chung riêng nhà chung cư nhiên văn luật thiếu chặt chẽ rõ ràng, đặc biệt liên quan đến bãi đỗ xe Điều dẫn đến tranh chấp cư dân, ban quản trị với chủ đầu tư Chủ đầu tư chiếm dụng tồn diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng phần hành lang, lối hiểm tồ nhà th làm trường mầm non, thu lợi bất - Quản lý vận hành nhà chung cƣ: Công tác quản lý vận hành chung cư Thăng Long garden đạt kết tích mà cịn nhiều hạn chế Trong có vấn đề cộm là: Điều khiển, bảo dƣỡng, trì hoạt động hệ thống thang máy: Chất lượng thang máy đâythực vấn đề mà cư dân phải lo lắng chủ đầu tư lắp đặt sử dụng loại thang chất lượng… Điều khiển, bảo dưỡng, trì hoạt động hệ thống phịng cháy chữa cháy: Tại chung cư Thăng Long Garden hệ thống phòng cháy chữa cháy không thực đạt chất lượng giấy chứng nhận cấp Hệ thống báo cháy tự động chung cư thường xuyên không hoạt động, phụ thuộc vào việc báo động từ người dân, hệ thống phun nước để làm cảnh, camera gần khơng hoạt động Bên cạnh đó, cơng tác phịng cháy chữa cháy không trọng diễn tập theo định kỳ… Cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh mơi trƣờng, chăm sóc vƣờn hoa, ix cảnh, diệt côn trùng dịch vụ khác: Từ Chung cư Thăng Long Garden vào hoạt động, cư dân chịu đựng nhiều hành vi sai phạm chủ đầu tư, mặc kệ cư dân sống môi trường bẩn thỉu Cư dân muốn đối thoại có đơn yêu cầu đối thoại, Chủ đầu tư không thèm trả lời yêu cầu đối thoại Phí dịch vụ chung cƣ: Thành phố Hà Nội có hàng trăm chung cư, với xu hướng thị hố, số khơng ngừng tăng lên Tuy nhiên, cách tính phí dịch vụ khu chung cư lại khác Điều đáng nói là, khơng phải lúc nào, mức phí tỷ lệ thuận với chất lượng dịch vụ Thăng Long Garden tình trạng Từ bàn giao đến nay, Chủ đầu tư đưa giá dịch vụ 4000 đồng/m2 Chủ đầu tư không công khai khoản thu, chi công tác quản lý- sở để đưa phí dịch vụ Tuy nhiên dịch vụ khơng tương xứng với phí dịch vụ mà chủ đầu tư áp thu - Cơng tác bảo trì nhà chung cƣ: Chung cư Thăng Long Garden đưa vào sử dụng vài năm có nhiều hạng mục cần sửa chữa, bảo dưỡng Nhà vệ sinh cơng cộng tràn nước, tường hành lang bong tróc Chủ đầu tư khơng tiến hành bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy Các thiết bị phòng cháy chữa cháy gần tình trạng khơng hoạt động Bộ phận cảm ứng báo cháy không hoạt động Bình chữa cháy hầu hết tình trạng hết hạn sử dụng, khơng cịn áp suất Hệ thống dây điện chằng chịt, khơng có vỏ bảo vệ, khơng có hệ thống vách ngăn cháy lan Về trạng cấp nước chất lượng nước: Theo phản ánh cư dân cho biết nước sinh hoạt không đảm bảo vệ sinh an tồn Về nước: hệ thống thoát nước chung chung cư hay xảy tình trạng rị rỉ nước đường ống tầng hầm gửi xe; tắc cống thoát nước, nước tràn vào nhà; nước tràn từ mặt đường xuống tầng hầm để xe…Nhiều hộ tòa nhà A2 bị ngấm nước rò rỉ nước từ hộp kỹ thuật chứa đường cấp thoát nước Các mảng tường bị thấm, chảy nước sơn bị bong tróc, rêu bám… Chủ hộ làm đơn tường trình gửi Chủ đầu tư chủ đầu tư “ngó lơ”… - Thực nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cƣ: x Tại chung cư Thăng Long Garden nhiều hộ dân tầng chung cư lẫn chiếm để sử dụng riêng diện tích sân ban cơng nối hai tòa nhà A2 A3, biến thành sân vườn nhà để trồng cây, đặt bàn ghế, ….làm ảnh hưởng đến mỹ quan chung cư; Hiện tượng ném rác từ tầng cao xuống dưới; Thậm chí cịn có tình trạng đốt hóa vàng mã loga…nhưng mức xử phạt dừng hình thức nhắc nhở Một hành vi khác vi phạm nội quy chung cư phổ biến “Sử dụng cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với mục đích quy định „, cụ thể là: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng Mặc dù theo quy định pháp luật, hộ chung cư sử dụng sai mục đích chuyển đổi thành văn phòng, sở sản xuất, kinh doanh vi phạm pháp luật Tuy nhiên nay, tình trạng diễn phổ biến, khơng thuyên giảm so với trước Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân - Công tác kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, thiết kế duyệt chung cư quan quản lý Nhà nước: Cơng tác cịn chưa thực sát chưa có chế tài xử phạt thích đáng Đây kẽ hở để Chủ đầu tư lợi dụng vi phạm, xây dựng cơng trình trái phép, khơng hồn thiện hạ tầng cơng cộng vườn hoa, cảnh, sân chơi chung - Công tác bàn giao lưu trữ hồ sơ cho thuê: Thiếu chế xử lý thật nghiêm vi phạm, chế cưỡng chế thiếu thực tế dẫn đến việc Chủ đầu tư cố tình chây ì cơng tác bàn giao quản lý, quỹ bảo trì…Cư dân Ban quản trị nhiều lần gửi công văn phản ánh lên Uỷ ban nhân dân phường, quận, thành phố sở xây dựng để can thiệp, buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì khơng có kết - Về cơng tác quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung nhà chung cư: Các văn luật quy định phần sở hữu riêng, sở hữu chung nhà chung cư chưa thật rõ ràng chặt chẽ diện tích chế độ quản lý sở hữu, đặc biệt chỗ để xe Do Chủ đầu tư taị chiếm dụng quản lý thu phí tồn hai tầng hầm để xe chung cư; chiếm dụng nhà sinh hoạt cộng đồng nhiều diện tích thuộc tầng kỹ thuật thuê hưởng lợi xi - Về công tác quản lý vận hành: Mặc dù chung cư Thăng Long Garden cung cấp hầu hết dịch vụ trông giữ xe, vận hành thang máy, dọn vệ sinh mơi trường, cung cấp điện nước, giữ gìn trật tự an ninh khu chung cư nhiên chất lượng dịch vụ theo cư dân đánh giá chưa đáp ứng nhu cầu người dân, chí chất lượng ; dịch vụ làm sạch, vệ sinh môi trường kém; nguồn nước không đảm bảo, nhiễm asen cao vượt mức cho phép; nước bẩn… - Cơng tác bảo trì cịn nhiều tồn vướng mắc sau: Cơng tác bảo trì chung cư chưa Chủ đầu tư thực hiện, quan tâm mực Chủ đầu tư không thực việc kiểm tra định kỳ, phát hạng mục xuống cấp để bảo trì Khơng thực bảo trì có hạng mục xuống cấp - Tình trạng vi phạm nội quy quản lý, sử dụng chung cư: có văn Luật quy định nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư hành vi bị nghiêm cấm chung cư Bản nội quy công bố chung cư Tuy nhiên Bản nội quy thiếu nội dung quy định chế tài xử phạt hành vi vi phạm nội quy Do chung cư Thăng Long Garden tồn nhiều hành vi vi phạm nội quy lấn chiếm diện tích sử dụng chung, ném rác từ tầng cao xuống dưới, hóa vàng mã ban cơng…và đặc biệt tình trạng cho thuê hộ chung cư làm văn phịng cơng ty - Ngồi ra, cơng tác quản lý chung cư tồn nguyên nhân từ chủ thể quản lý: + Chủ đầu tư công ty chuyên sản xuất kinh doanh ngành may mặc, khơng có kinh nghiệm xây dựng chung cư công tác quản lý chung cư Vì việc Cơng ty cổ phần May Thăng Long lập Ban quản lý dự án trực tiếp thực cơng tác quản lý chung cư khơng thể tránh khỏi hạn chế… + Thành phần Ban quản trị người sống chung cư Mặc dù theo luật quy định ưu tiên lựa chọn người có kiến thức, kinh nghiệm xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia nhiên thực tế cho thấy điều xii khó thực + Đơn vị quản lý vận hành theo quy định pháp luật phải có đủ điều kiện chức năng, lực theo quy định Các thành viên phải có trình độ chun mơn tương ứng với vị trí cơng việc phải có Giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chun mơn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định Bộ Xây dựng Tuy nhiên lực quản lý vận hành đơn vị thực tế không giấy chứng nhận cấp CHƢƠNG CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƢ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN Là 600 dự án chung cư vào hoạt động Hà Nôi, Chung cư Thăng Long Garden có hầu hết tình trạng phổ biến bất cập gây xúc cư dân khu chung cư Vậy năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng xu tất yếu quy hoạch, phát triển thị nói chung Hà Nội nói riêng Do để đảm bảo môi trường sống lành mạnh cho cư dân sinh sống chung cư cao tầng, đảm bảo quyền nghĩa vụ hộ dân nhà hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều chế độ sở hữu, sử dụng chung riêng chung cư, đảm bảo độ bền vững tuổi thọ công trình, đảm bảo mỹ quan mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu tốc độ phát triển đô thị văn minh đại Tác giả xin đề xuất số giải pháp công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung dự án Thăng Long Garden nói riêng để nhằm nâng cao chất lượng sống cư dân sau: Định hƣớng công tác quản lý chung cƣ - Về quy trình quản lý chung cƣ: + Cần xây dựng quy trình quản lý chung cư chuẩn + Hồn thiện quy trình quản lý cư dân sinh sống chung cư khách hàng chung cư + Hồn thiện quy trình quản lý dịch vụ khu chung cư cho dân cư: Dịch vụ cấp điện, cấp nước, vệ sinh, an ninh… dịch vụ xã hội khác + Tăng cường trao đổi thông tin với đội ngũ nhân viên, đặc biệt đội ngũ xiii nhân viên trực tiếp giao dịch trực tiếp với cư dân + Xây dựng tiêu chuẩn chất lượng quản lý khách hàng + Cần trọng công tác kiểm tra Tăng cường kiểm tra trước, sau cung ứng dịch vụ khách hàng để đảm bảo hài lòng họ + Ban quản lý chung cư cần áp dụng khoa học công nghệ vào trình quản lý, đặc biệt khâu kiểm tra giám sát - Về máy quản lý chung cƣ: cần phải đầu tư trang bị kiến thức chuyên môn, nâng cao lực quản lý từ đầu + Ban quản trị tòa nhà cần trọng lựa chọn kỹ càng, thành viên có tư cách đạo đức tốt, có kỹ nghiệp vụ giải cơng việc nhanh chóng hiệu hạn chế nghi ngờ, mâu thuẫn đấu tranh cư dân + Đơn vị quản lý vận hành chung cư: Đơn vị quản lý vận hành phải khơng ngừng chun nghiệp hóa, nâng cao trình độ kỹ quản lý mình, phải thực đáp ứng nhu cầu quản lý thực tiễn chung cư khơng “hình thức” chứng giấy Bên cạnh đẩy mạnh phát triển ngành nghề quản lý vận hành dự án bản, cạnh tranh đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành giúp cư dân có hội chọn đơn vị quản lý vận hành có lực, chất lượng - Về hiệu lực quản lý xây dựng sử dụng nhà chung cƣ: + Tăng cường vai trò Nhà nước xây dựng quản lý chung cư Để đạt hiệu quả, công việc kiểm tra chất lượng phải thường xuyên chủ động Tăng cường tra giám sát hoạt động xây dựng đồng thời phải có phối hợp chặt chẽ chủ đầu tư chủ thể tiếp nhận quản lý + Các văn bản, quy chế quản lý phải có tính cưỡng chế cao: Nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm Chủ đầu tư, người thiết kế, người sở hữu, sử dụng Đối với trường hợp gian lận thiết kế, thi công làm giảm chất lượng công trình cần phải xử lý nghiêm minh Cịn trường hợp tùy ý sửa chữa, thay đổi làm ảnh hưởng đến thẩm mỹ kiến trúc nhà, đến an tồn chất lượng khu nhà xử phạt tùy theo mức độ vi phạm từ cảnh cáo đến hồi phục nguyên trạng ban đầu nhà nặng bị truy tố trước pháp luật Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý chung cƣ - Đào tạo đội ngũ cán quản lý chung cư xiv - Cải tạo cảnh quan kiến trúc - Quản lý vận hành - Bảo trì sửa chữa - Quản lý việc chấp hành nội quy sử dụng nhà chung cư Một số đề xuất quan quản lý chức năng: - Chỉnh sửa, bổ sung điều khoản văn luật liên quan đến công tác quản lý chung cư - Phân quyền cưỡng chế xử lý vi phạm xây dựng, quỹ bảo trì…từ cấp UBND quận xử lý: - Về mặt quy hoạch: cần bổ sung quy định cụ thể tiêu diện tích khơng gian cơng cộng cho chung cư : - Cần quy định chất lượng quy định chặt chẽ khâu giám sát, kiểm soát xây dựng nhà chung cư trước đưa vào sử dụng: - Cơ quan chức cần tăng cường quản lý, xử lý tình trạng vi phạm quy định “cấm sử dụng chung cư trái mục đích” 15 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài “Hiện thành phố lớn với mật độ tập trung dân cư đông đúc, đặc biệt hai thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh việc giải quết vấn đề nhà yêu cầu xúc mối quan tâm chung tầng lớp dân cư, cấp nghành nước” “Ở Hà Nội, mật độ dân số ngày cao quỹ đất lại có hạn nên buộc phải có mơ hình xây dựng phù hợp Chính mà Hà Nội thời gian qua tập trung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng đầu tư theo dự án, nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị Hiện sống chung cư trở thành trào lưu, với giới trẻ Hà Nội Giá hợp lý, thiết kế đại mơi trường sống thống đãng khiến mặt hàng chung cư, cụ thể chung cư bình dân ln bán thị trường nhà đất ảm đạm Tuy nhiên vấn đề đặt phát triển chung cư cần phải đôi với việc đáp ứng nhu cầu dịch vụ đô thị đảm bảo chất lượng sống Đây yếu tố có tính chất định thành cơng mơ hình phát triển chung cư cao tầng Bởi lẽ Hà Nội nhiều thành phố khác vụ tai nạn chung cư thường xuyên xảy hỏa hoạn, xuống cấp chí gây sập nhà… vụ việc giải trách nhiệm bên liên quan đến đâu người biết đến” Bên cạnh việc quản lý sử dụng vận hành chung cư lĩnh vực nhạy cảm phức tạp, thực trạng, hình thái chung cư phát triển đa dạng, có chung cư độc lập, có chung cư hỗn hợp gồm văn phịng, trung tâm thương mại, nhà Trong lại có sở hữu riêng người mua, sở hữu riêng chủ đầu tư, sở hữu chung sở pháp lý để chứng minh, xác định quyền sở hữu chung, sở hữu riêng lại chưa rõ Do vậy, tranh chấp sở hữu chung - riêng, đặc biệt tầng hầm giữ xe, khu sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư “chiếm dụng” kinh phí bảo trì, phí quản lý … mâu thuẫn cộm chung cư Trong đó, thiếu chế tài tổ chức hay cá nhân vi phạm 16 cịn tình trạng nhiều văn quy phạm chưa phù hợp với thực tế khiến cho công tác quản lý chung cư gặp nhiều khó khăn, cộng với nhận thức số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, nhận thức đơn vị quản lý hiểu biết đa phần cư dân hạn chế nên thời gian qua phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng chung cư cư dân chủ đầu tư việc giải lúng túng, chậm trễ chủ yếu văn pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể thành phố Trong chung cư liên tục xây dựng lên để giải vấn đề nhà việc tìm hiểu thực trạng quản lý đề giải pháp cho khu chung cư trở nên cấp thiết hết Chung cư Thăng Long Garden 250 Minh Khai Hà Nội chung cư rơi vào thực trạng chung chung cư thành phố Hà Nội, tác giả mạnh dạn chọn đề tài: “Công tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden” làm luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu với mục tiêu sau: - Nghiên cứu sở lý luận chung quản lý chung cư - Tìm hiểu, phân tích đánh giá việc thực công tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden: mặt tích cực, mặt hạn chế nguyên nhân - Đưa số định hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu công tác quản lý chủ đầu tư dự án Thăng Long Garden giai đoạn chưa có đơn vị quản lý thức 3.2 Phạm vi nghiên cứu Chung cư Thăng Long Garden giai đoạn 2014-2016 Phƣơng pháp nghiên cứu 17 - Sử dụng phương pháp thu thập, phân tích liệu thứ cấp từ văn pháp luật quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư để làm sở, định hướng nghiên cứu công tác quản lý chung cư nói chung, từ nghiên cứu công tác quản lý chung cư Thăng Long garden Nguồn thơng tin thu thập được: văn luật quan Nhà nước; Các tài liệu quy hoạch; Các đề án, chương trình phát triển nhà ở, đô thị thị trường bất động sản; Các báo, tạp chí chuyên ngành nguồn thông tin từ internet… - Phương pháp điều tra khảo sát, vấn, phân tích liệu sơ cấp từ thực tế chung cư Thăng Long Garden để nhận định, đánh giá trực trạng công tác quản lý chung cư - Phương pháp tổng hợp, phân tích sử dụng sở nghiên cứu sở pháp lý, đối chiếu thực tế công tác quản lý chung cư chung cư Thăng Long Garden để từ đưa đánh giá giải pháp thực tiễn Ý nghĩa thực tiễn luận văn Nghiên cứu mang lại số ý nghĩa thực tiễn sau: Kết nghiên cứu góp phần giúp chủ thể công tác quản lý chung cư (Chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) chung cư Thăng Long Garden có nhìn tồn diện thực trạng cơng tác quản lý chung cư, yếu tố ảnh hưởng giải pháp đặt nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý chung cư Trên sở đó, chủ thể tiến hành chương trình, cách thức để quản lý đề xuất với ban ngành, quan nhà nước hoàn thiện hệ thống sách pháp luật phù hợp với thực tế hồn thiện cơng tác quản lý chung cư Kết nghiên cứu góp phần giúp học viên, sinh viên nghiên cứu lĩnh vực quản lý chung cư tổng hợp kiến thức lĩnh vực quản lý chung cư, bổ sung vào sở lý luận quản lý chung cư, giải pháp để hồn thiện cơng tác quản lý chung cư Kết cấu luận văn: 18 Ngoài lời mở đầu kết luận, luận văn bao gồm chương sau đây: Chương 1: Cơ sở lý luận công tác quản lý chung cư Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden Chương 3: Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý chung cư Dự án Thăng Long Garden ... hướng ban công hộ - Hiện chung cư Thăng Long Garden chưa phân hạng chung cư Thực trạng công tác quản lý chung cƣ Thăng Long Garden: - Mơ hình quản lý vận hành: Chung cư Thăng Long garden thức... quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư để làm sở, định hướng nghiên cứu công tác quản lý chung cư nói chung, từ nghiên cứu công tác quản lý chung cư Thăng Long garden Nguồn thơng tin... quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư để làm sở, định hướng nghiên cứu công tác quản lý chung cư nói chung, từ nghiên cứu cơng tác quản lý chung cư Thăng Long garden Nguồn thơng tin