Huy động vốn cho dự án saigon sky của công ty cổ phần đầu tư và phát triển miền trung (tt)

LỜI MỞ ĐẦU  Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, phát triển vận hành tốt thị trường góp phần to lớn vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2012 trầm lắng khủng hoảng kinh tế tình hình lạm phát nói chung Thị trường ngành xây dựng năm có nhiều biến động, biến động giá vật liệu xây dựng, nhân công… Chủ đầu tư dự án bất động sản bắt đầu bộc lộ tình trạng thiếu vốn lực tài yếu kém, lực quản trị yếu kém… Chính vậy, thị trường xuống, mặt, doanh nghiệp không thu hồi vốn, mặt không đủ vốn để tiếp tục hồn thiện dự án, gây chậm trễ tiến độ Cơng ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung công ty hoạt động đa lĩnh vực kinh doanh Vào tháng 10 năm 2010, công ty định đầu tư vào lĩnh vực với hi vọng thu lại lợi nhuận khả quan, dự án “Trung tâm thương mại, nhà liền kề chung cư cao cấp” (gọi tắt Dự án Saigon Sky) khu đất 26 Nguyễn Thái Học, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An dự án kinh doanh bất động sản công ty Tuy nhiên, tới năm 2012, với tình trạng ngưng trệ diện rộng, khoản thị trường bất động sản, dự án gặp nhiều khó khăn Thêm vào sách thắt chặt tiền tệ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chỉ thị 01/CT, Nghị 11/NQCP… hạn chế hoạt động huy động vốn công ty bất động sản Theo dự kiến, đến hết năm 2014, cơng ty hồn thiện xong khu nhà liền kề khu chung cư cao cấp Vấn đề đặt hàng đầu Dự án Saigon Sky là: Giải pháp giúp công ty huy động vốn để hoàn thiện Dự án Saigon Sky thời hạn với chi phí thấp nhất? Đó lý tác giả muốn tìm hiểu nghiên cứu sâu đề tài: “Huy động vốn cho dự án Saigon Sky Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung” để làm luận văn thạc sĩ Qua nghiên cứu, chương luận văn, tác giả tổng kết số khái niệm liên quan đến sở lý luận việc huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản, cụ thể:  Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - Khái niệm: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tạo dựng tài sản bất động sản mua, bán, khai thác cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội - Dự án đầu tư bất động sản có đặc điểm gồm: + Dự án kinh doanh bất động sản có nhu cầu vốn lớn + Dự án kinh doanh bất động sản có thời gian thực lâu dài + Dự án kinh doanh bất động sản mang tính đơn chiếc, khơng trùng lặp + Dự án kinh doanh bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước  Vốn dự án kinh doanh bất động sản - Khái niệm: Vốn dự án kinh doanh bất động sản xác định chi phí dự tính để thực dự án đầu tư xây dựng công trình, tính tốn xác định giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với nội dung dự án thiết kế sở; trường hợp lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời dự tốn xây dựng cơng trình xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật thiết kế vẽ thi công  Huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản - Khái niệm: Huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản việc tìm nguồn tiền thực thi cho ý tưởng hay dự án kinh doanh bất động sản - Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản bao gồm: + Yếu tố chủ quan: Hiệu sử dụng vốn doanh nghiệp, tính khả thi dự án kinh doanh bất động sản, thương hiệu uy tín doanh nghiệp + Yếu tố khách quan: Môi trường pháp lý, thị trường bất động sản, môi trường cạnh tranh - Các kênh huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản + Kênh huy động vốn từ khách hàng: Doanh nghiệp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật Nhà thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai + Kênh huy động vốn từ tổ chức tín dụng: Doanh nghiệp quyền huy động vốn để xây dựng nhà cách ký kết hợp đồng vay vốn tổ chức tín dụng Khi vay vốn, doanh nghiệp phải chứng minh tình hình tài tốt, dự án khả thi mang lại hiệu xã hội Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải trả lãi vay cho tổ chức tín dụng chi phí sử dụng vốn + Kênh huy động vốn từ tổ chức kinh tế khác: Doanh nghiệp sử dụng kênh huy động nhiều hình thức vay vốn kinh doanh, tín dụng thương mại, ký hợp đồng góp vốn, liên doanh - liên kết với doanh nghiệp khác, tiếp nhận vốn đầu tư nước + Kênh huy động vốn từ thị trường chứng khốn: Gồm hình thức phát hành trái phiếu bất động sản phát hành cổ phiếu bất động sản Đây xu huy động vốn hiệu thời kỳ bất động sản ảm đạm với kênh huy động vốn này, doanh nghiệp chủ động vốn khả tiêu thụ sản phẩm tốt + Kênh huy động vốn từ quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT): Quỹ REIT hoạt động theo hình thức huy động tiền nhàn rỗi từ tổ chức chủ đầu tư cá nhân có quan tâm đầu tư vào bất động sản để mua tài sản bất động sản có chất lượng, họ thực thiết lập danh mục đầu tư bất động sản có quy mô thực quản lý danh mục đầu tư nhằm mục đích đầu tư dài hạn để thực hoạt động tài bất động sản thông qua cung cấp khoản vay tín dụng cho chủ sở hữu nhà phát triển bất động sản Dựa sở hệ thống lý luận xây dựng phần chương 1, qua phân tích số liệu thực tế thu thập Dự án Saigon Sky Ở chương luận văn, tác giả tập trung vào đánh giá chất lượng tiến độ huy động vốn cho dự án Saigon Sky Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung: ưu điểm, hạn chế nguyên nhân Cụ thể sau:  Khái quát chung Dự án Saigon Sky Dự án Trung tâm thương mại - Nhà liền kề chung cư cao cấp (gọi tắt Dự án Saigon Sky) nằm số 26 Nguyễn Thái Học – Thành phố Vinh – Tỉnh Nghệ An Đây dự án kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung với tổng mức đầu tư dự kiến 653.123.975.000 đồng tiến độ dự kiến thực 10 quý (kể từ đầu tháng 10/1010 đến hết tháng 3/2013 (trong 10 quý)  Thực trạng huy động vốn cho Dự án Saigon Sky Theo dự kiến ban đầu, Dự án Saigon Sky sử dụng 40% vốn tự có 60% vốn vay bên ngồi (tương ứng với 391.874.385.000 đồng) Cơng ty sử dụng nhiều kênh huy động vốn, cụ thể sau: - Huy động vốn từ khách hàng: Sau hồn thiện phần móng khu nhà chung cư cao cấp dãy nhà liền kề, công ty thực huy động vốn từ khách hàng, cụ thể: Năm 2011: Công ty bán 24 hộ chung cư, doanh thu lần 1,2,3 tương ứng với năm 2011, 2012, 2013 là: 5.560.000.000 đồng, 11.120.000.000 đồng, 11.120.000.000 đồng (Do khu nhà liền kề chưa hồn thiện móng nên khơng phát sinh doanh thu); năm 2012: Công ty bán 32 hộ chung cư, doanh thu lần 1,2,3 tương ứng với năm 2012, 2013, 2014 là: 7.630.000.000 đồng, 15.260.000.000 đồng, 15.260.000.000 đồng Bên cạnh đó, cơng ty bán 14 nhà liền kề với tổng giá trị hợp đồng 64.825.414.000 đồng, doanh thu tương ứng năm 2012, 2013 41.984.985.000 đồng, 22.840.429.000 đồng; từ 1/2013 đến hết 8/2013: Công ty bán 26 hộ chung cư, doanh thu lần 1,2,3 tương ứng với năm 2013, 2014, 2015 là: 6.540.000.000 đồng, 13.080.000.000 đồng, 13.080.000.000 đồng Bên cạnh đó, cơng ty bán 12 nhà liền kề với tổng giá trị hợp đồng 44.413.228.700 đồng, doanh thu tương ứng năm 2013 39.933.763.425 đồng, dự kiến thu số tiền lại 4.479.465.275 đồng trước ngày 30/6/2014 - Huy động vốn từ ngân hàng: Năm 2011, công ty vay Ngân hàng xuất nhập Việt Nam Eximbank chi nhánh Vinh 15 tỷ đồng với lãi suất khoản vay 19,5%/năm thời hạn 24 tháng; số tiền giải ngân thành lần, lần tỷ đồng; tiền nợ gốc trả tháng/ lần (có lần trả), trả nợ gốc lần vào tháng năm 2011 Năm 2012, công ty vay Ngân hàng xuất nhập Việt Nam Eximbank chi nhánh Vinh 10 tỷ đồng với lãi suất khoản vay 14,5%/năm thời hạn 24 tháng; số tiền giải ngân thành lần, lần tỷ đồng; tiền nợ gốc trả lần vào tháng năm 2012 Tiến độ giải ngân khoản tín dụng ngân hàng thực theo cam kết ban đầu hai bên Các khoản tín dụng thời gian ngắn nên công ty phải chịu áp lực trả nợ gốc lãi vay dự án chưa hoàn thành doanh thu từ bán sản phẩm thấp - Huy động vốn từ tổ chức kinh tế khác: Công ty vay vốn kinh doanh từ Công ty cổ phần Vinaceglass Công ty cổ phần Habeco Land vào năm 2010, 2011, 2012 với số vốn là: tỷ đồng, 25 tỷ đồng 7,6 tỷ đồng; vay vốn tín dụng thương mại Cơng ty cổ phần xi măng Hồng Mai Cơng ty cổ phần Trung Đơ vào năm 2011, 2012 với số vốn là: 10.569.000.000 đồng, 9.685.320.000 đồng Các khoản vay tín dụng có lãi suất 0% vay ngắn hạn (4 tháng tháng) khoản vay vốn kinh doanh có thời hạn dài cơng ty phải trả khoản chi phí lãi vay, gần tương đương với lãi suất vay vốn ngân hàng thời kỳ - Huy động vốn từ thị trường chứng khốn: Năm 2012, cơng ty thực phát hành cổ phiếu để huy động vốn cho dự án với quy mô vốn 4.113.110.000 đồng Cổ phiếu công ty phát hành thị trường chào đón tích cực, nhiên nguồn vốn huy động từ kênh chiếm tỷ trọng không cao tất kênh mà công ty sử dụng  Đánh giá chung huy động vốn cho dự án Saigon Sky Tuy dự án huy động nguồn vốn để tiếp tục hoàn thiện thời kỳ thị trường bất động sản trầm lắng, thực tế, nguồn huy động vốn thấp so với kế hoạch dự kiến ban đầu nên chưa đáp ứng nhu cầu dự án, dẫn đến chậm tiến độ thi công Một số hạn chế huy động vốn cho Dự án Saigon Sky gồm: - Tiến độ huy động vốn chậm nhiều so với kế hoạch dự kiến ban đầu công ty không lường trước diễn biến xuống thị trường bất động sản thời kỳ thi công dự án, dẫn đến ảnh hưởng tới tiến độ thi công dự án Ban quản lý Dự án Saigon Sky cần có kế hoạch huy động vốn thời gian tới cách hợp lý, cụ thể chi tiết theo tháng để kiểm sốt tình hình huy động vốn chặt chẽ hơn, giúp hoàn thành dự án sớm mà đảm bảo chất lượng đạt yêu cầu - Cơ cấu nguồn vốn huy động chưa hợp lý như: nguồn vốn vay ngắn hạn trung hạn (2 năm) chiếm tỷ lệ cao, dẫn đến tình trạng cơng ty chưa kịp hồn thành dự án chưa kịp tiêu thụ nhiều sản phẩm dự án, phải trả nguồn vốn vay lãi đến hạn cho doanh nghiệp khác cho ngân hàng; chưa lợi dụng nhiều nguồn vốn có chi phí rẻ; chưa mở rộng kênh huy động mà công ty chủ động nguồn vốn, dẫn đến ảnh hưởng đến tính khoản thực dự án; - Nguồn vốn huy động chưa đa dạng: Công ty sử dụng nguồn vốn phổ biến huy động vốn từ ngân hàng, từ doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu, chưa mạnh dạn tiếp cận với kênh huy động vốn phù hợp với tình hình thực tế thị trường - Những hạn chế khác như: Năng lực tài cơng ty cịn thấp, lực quản lý điều hành hạn chế, nguồn nhân lực cho dự án chưa có trình độ cao kinh nghiệm nhiều lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, chưa có uy tín thương hiệu mạnh lĩnh vực kinh doanh bất động sản Từ phân tích thực trạng huy động vốn cho dự án, tác giả nêu số nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu vốn dự án Đây sở để tác giả đưa giải pháp thúc đẩy huy động vốn cho Dự án Saigon Sky thời gian tới Những nội dung chương bao gồm: Quan điểm định hướng huy động vốn cho dự án Saigon Sky thời gian tới; số giải pháp huy động vốn cho dự án Saigon Sky; đề xuất Nhà nước, Bộ Xây dựng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam để tạo điều kiện thuận lợi cho huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản  Quan điểm định hướng huy động vốn cho Dự án Saigon Sky Quan điểm huy động vốn cho Dự án Saigon Sky công ty là: Xây dựng cấu vốn huy động hợp lý; nguồn vốn huy động kịp thời để đáp ứng tiến độ thi cơng cơng trình; đa dạng hóa kênh huy động vốn vay, hướng tới sử dụng kênh huy động vốn vốn có chi phí rẻ Định hướng huy động vốn cho Dự án Saigon Sky công ty là: đa dạng hóa phương pháp huy động vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án tiến độ, sử dụng nguồn vốn huy động tập trung có kế hoạch, thực song song hoạt động xây dựng đôi với thúc đẩy bán hàng  Các giải pháp huy động vốn cho Dự án Saigon Sky - Thúc đẩy huy động vốn từ khách hàng: để thúc đẩy huy động vốn từ kênh này, công ty cần ý đẩy mạnh hoạt động Sàn giao dịch bất động sản Saigon Sky, đẩy mạnh hoạt động tiếp thị quảng bá sản phẩm thông qua kênh Internet, hỗ trợ khách hàng tiếp cận khoản vốn vay với lãi suất hợp lý, công ty nên cấu lại sản phẩm vừa phù hợp với nhu cầu thị trường vừa phù hợp với sách Nhà nước đưa - Phát hành trái phiếu bất động sản: Kênh huy động không làm giảm thiểu lợi ích cổ đơng, ngược lại giúp cơng ty chủ động nguồn vốn lãi suất, lãi suất trái phiếu thường xác định trước Cơng ty thực Dự án Royal City chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Địa ốcphát hành trái phiếu Dự án Saigon Sky công chúng 400 trái phiếu với mệnh giá 500 triệu đồng/ trái phiếu; kỳ hạn năm; lãi trả sau theo định kỳ hàng năm, lãi suất năm 9,5%, năm xác định trung bình cộng lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân kì hạn 12 tháng VND với lãi trả sau bốn ngân hàng lớn Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam; Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam; Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam; Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam; biên độ lãi suất 2,8% - Hợp tác liên kết với doanh nghiệp khác: hình thức giúp cơng ty liên kết với đối tác có lực tài chính, kể doanh nghiệp nước lẫn nước ngồi, từ cơng ty kết hợp bổ trợ điểm mạnh bên cho nguồn tài chính, khả quản lý dự án, quyền sử dụng đất, mối quan hệ, đầu cho sản phẩm, kinh nghiệm… Trong thời gian tới, công ty nên tập trung vào tìm kiếm đối tác ngành tìm hiểu quỹ đầu tư Vietnam Oppotunity Fund (VOF), Vietnam Infrastructure Ltd tập đoàn VinaCapital… - Các giải pháp khác: Xây dựng thương hiệu doanh nghiệp coi xây dựng tài sản vơ hình, góp phần trì mở rộng thị trường cho doanh nghiệp, nâng cao văn minh thương mại chống cạnh tranh khơng lành mạnh doanh nghiệp; Hồn thiện chất lượng máy nhân sự, nâng cao lực quản lý điều hành  Một số kiến nghị - Đối với Nhà nước: cần đổi sách thu tiền sử dụng đất để hỗ trợ bạn đầu cho doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng dự án kinh doanh bất đống sản - Đối với Bộ Xây dựng: mở rộng thêm quy định cho người nước mua nhà Việt Nam để tăng nguồn vốn huy động cho doanh nghiệp, tháo gỡ cầu thị trường, khơi thông hàng tồn kho, đồng thời giúp giải nhu cầu tiêu dùng khách hàng - Đối với Ngân hàng Nhà nước: cần có sách tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn cho vay kinh doanh bất động sản KẾT LUẬN Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung định hướng tương lai đưa mảng kinh doanh bất động sản thành lĩnh vực then chốt Chính thế, việc hồn thành Dự án Saigon Sky – dự án bất động sản công ty đảm bảo chất lượng mang lại hiệu có ý nghĩa quan trọng Thực tế cho thấy, từ dự án bắt đầu vào thi cơng, thị trường bất động sản có nhiều biến chuyển xuống, kèm theo sách thắt chặt tiền tệ, mang lại khơng khó khăn cho cơng ty Bên cạnh đó, đội ngũ quản lý dự án chưa có nhiều kinh nghiệm nên chưa định mang lại hiệu lớn Nguồn vốn thực tế huy động dự án nhiều so với mức dự tốn ban đầu, cấu vốn huy động chưa hợp lý làm tiến độ bị chậm đáng kể Thông qua việc vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu khoa học, luận văn đề cập đến nội dung cấp thiết hoạt động đầu tư bất động sản, đưa giải pháp huy động vốn để triển khai dự án đầu tư kinh doanh Dự án Saigon Sky Kết nghiên cứu có đóng góp quan trọng sau: Một là, hệ thống hóa phân tích hệ thống sở lý luận huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản Hai là, phân tích thực trạng huy động vốn từ dự án bắt đầu thực đến hết năm 2013 Qua phân tích, tác giả đưa số đánh giá chung mặt đạt hạn chế nguyên nhân công tác huy động vốn cho Dự án Saigon Sky Ba là, đề xuất giải pháp chủ yếu để tháo gỡ vướng mắc hoạt động huy động vốn công ty, giúp đẩy mạnh tiến độ thi công cho dự án Tác giả hi vọng, luận văn mang lại đóng góp có giá trị thực tiễn dự án Saigon Sky nói riêng hoạt động huy động vốn cho doanh nghiệp thị trường bất động sản nói chung ... lượng tiến độ huy động vốn cho dự án Saigon Sky Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung: ưu điểm, hạn chế nguyên nhân Cụ thể sau:  Khái quát chung Dự án Saigon Sky Dự án Trung tâm thương... cho huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản  Quan điểm định hướng huy động vốn cho Dự án Saigon Sky Quan điểm huy động vốn cho Dự án Saigon Sky công ty là: Xây dựng cấu vốn huy động hợp... (gọi tắt Dự án Saigon Sky) nằm số 26 Nguyễn Thái Học – Thành phố Vinh – Tỉnh Nghệ An Đây dự án kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Miền Trung với tổng mức đầu tư dự kiến