Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH MAI HUY QUANG XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: Ts Lƣu Quốc Thái TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở” cơng trình nghiên cứu thân, hướng dẫn khoa học Ts Lưu Quốc Thái Các nội dung, kết trình bày Luận văn trung thực chưa công bố cơng trình trước TP Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2014 Tác giả Mai Huy Quang DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Doanh nghiệp liên doanh Giải phóng mặt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kinh doanh bất động sản Kinh doanh nhà Kinh tế - xã hội Luật Doanh nghiệp Luật Đất đai Luật Kinh doanh bất động sản Luật Nhà Nhà đầu tư nước Nhà xuất Pháp luật đất đai Quyền sử dụng đất Sở Tài nguyên Môi trường Sử dụng đất Tổ chức, cá nhân nước Tổ chức kinh tế Ủy ban nhân dân Xây dựng nhà DNCVĐTNN DNLD GPMB GCNQSDĐ KDBĐS KDNƠ KT - XH LDN LĐĐ LKDBĐS LNƠ NĐTNN NXB PLĐĐ QSDĐ STNMT SDĐ TCCNNN TCKT UBND XDNƠ MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, đối tƣợng giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu .3 3.2 Phạm vi nghiên cứu Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu .4 Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Bố cục luận văn CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở .5 1.1 Khái niệm xác lập quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Xác lập quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Khái niệm .8 1.1.2.2 Khái quát hình thức xác lập quyền sử dụng đất 1.2 Khái quát hình thức xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà 11 1.2.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất kinh doanh nhà 11 1.2.1.1 Tổ chức, cá nhân nước .11 1.2.1.2 Tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất kinh doanh nhà 13 1.2.2 Các hình thức xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất kinh doanh nhà 18 1.3 Khái quát trình phát triển pháp luật xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc kinh doanh nhà Việt Nam 23 1.3.1 Giai đoạn trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) 23 1.3.2 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) .27 1.3.3 Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến .29 KẾT LUẬN CHƢƠNG 31 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN 32 2.1 Thực trạng pháp luật xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc kinh doanh nhà .32 2.1.1 Thơng qua hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp 32 2.1.1.1 Giao đất, cho th đất giải phóng mặt khơng cần phải giải phóng mặt 35 2.1.1.2 Giao đất, cho thuê đất chưa giải phóng mặt .36 2.1.2 Thơng qua hình thức đấu thầu dự án nhà đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án nhà 40 2.1.3 Thơng qua hình thức nhận góp vốn quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước 51 2.1.4 Thơng qua hình thức nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà 58 2.2 Hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc kinh doanh nhà .65 2.2.1 Các giải pháp mang tính định hướng .65 2.2.2 Các giải pháp cụ thể .71 2.2.2.1 Đối với trường hợp xác lập quyền sử dụng đất thông qua đấu thầu dự án nhà đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án kinh doanh nhà 71 2.2.2.2 Đối với trường hợp chủ dự án kinh doanh nhà xác lập quyền sử dụng đất thơng qua hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất .72 2.2.2.3 Một số vấn đề khác có liên quan 77 KẾT LUẬN CHƢƠNG 78 KẾT LUẬN 79 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài “An cư lạc nghiệp” vấn đề từ ngàn xưa ông cha quan tâm Trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng dân số ngày nhanh quỹ đất dùng để tạo lập nhà dần bị thu hẹp để phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu nhà ngày trở nên thiết Để giải nhu cầu nhà ổn định đời sống xã hội, cần phải có đất đai tham gia nhiều thành phần kinh tế vào hoạt động kinh doanh nhà Với chủ trương “Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước”1, “hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư”2, Đảng Nhà nước ta bước thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, thúc đẩy ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng kinh tế, giải nhu cầu nhà ở, ổn định đời sống xã hội cho nhân dân Trong thời gian qua, Nhà nước ta có sách khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tham gia hoạt động kinh doanh nhà nhà đầu tư nước Tuy nhiên, quy định pháp luật hành nhiều bất cập, hạn chế, thiếu rõ ràng, chưa tạo sân chơi lành mạnh, bình đẳng chủ thể sử dụng đất nước, lĩnh vực kinh doanh nhà Do vậy, việc nghiên cứu xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà cần thiết ảnh hưởng trực tiếp đến quyền nghĩa vụ chủ thể đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, người có nhu cầu nhà phát triển kinh tế - xã hội Xuất phát từ yêu cầu nêu trên, tác giả định chọn đề tài: "Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở" cho Luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế để làm rõ thực trạng, qua tìm khó khăn, thuận lợi để kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật đất đai, phát huy hiệu việc thu hút, mở rộng nguồn lực đầu tư nước hoạt động kinh doanh nhà Tình hình nghiên cứu đề tài Trong trình học tập, nghiên cứu, tác giả nhận thức quyền sử dụng đất vấn đề phức tạp gắn liền với đời sống người Trong giai đoạn thu Nghị số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 Ban chấp hành Trung ương Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001-2010 (Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VIII Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng) hút đầu tư nay, pháp luật xác lập quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà có vị trí đặc biệt hệ thống pháp luật đất đai xem ngày tiến Nó quy định nhiều văn pháp luật khác như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân Tuy nhiên, nhiều hạn chế nên chưa bắt kịp với phát triển sơi động có nhiều mối quan hệ phát sinh xã hội Vì vậy, nhà làm luật, nhà khoa học tiếp tục nghiên cứu, đóng góp ý kiến sửa đổi, bổ sung thay để ngày hoàn thiện Liên quan đến vấn đề này, thời gian qua có nhiều tác giả quan tâm, với nhiều đề tài, cơng trình nghiên cứu, chẳng hạn như: - Tài liệu hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (ngày 17/5/2013) - Tài liệu hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Những hạn chế, bất cập Giải pháp hoàn thiện” Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (ngày 14/3/2014) Các cơng trình chủ yếu nghiên cứu số vấn đề hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai, nhà đề xuất số giải pháp để hoàn thiện pháp luật, thu hút nhà đầu tư, đảm bảo lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất để đầu tư số chủ thể khác có liên quan Cùng với tài liệu hội thảo nêu trên, cịn có nhiều viết sách chuyên khảo; tạp chí, số báo; luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ, khóa luận cử nhân đề cập đến vấn đề giao đất; cho thuê đất; góp vốn quyền sử dụng đất; chế độ pháp lý tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư nói chung kinh doanh nhà nói riêng; quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất, tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư như: - Sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai” Tiến sỹ Phạm Văn Võ, Khoa Luật Thương mại - Đại học Luật TP Hồ Chí Minh - Nhà xuất Lao động (2012) - Luận văn Cử nhân Luật học, chuyên ngành Luật Thương mại tác giả Nguyễn Thị Thu Thảo (2011), với đề tài Chế độ pháp lý việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nước ngồi nhằm mục đích thực trạng pháp luật việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nước đề xuất số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề - Luận văn Thạc sỹ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế tác giả Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011) nghiên cứu Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước để thực dự án nhà thương mại với mục đích phân tích làm rõ quy định pháp luật đất đai văn pháp luật khác có liên quan đến quyền tiếp cận quyền sử dụng đất để thực dự án nhà thương mại nhà đầu tư nước Việt Nam giai đoạn - Luận văn Thạc sỹ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế tác giả Huỳnh Thị Thùy Trang (2011), với đề tài Vấn đề đảm bảo công quyền tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư tìm hiểu quy định tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước nước ngoài, đề xuất giải pháp góp phần đảm bảo cơng tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư - Luận văn Thạc sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế tác giả Phan Thế Vinh (2013), nghiên cứu Pháp luật tiếp cận quyền sử dụng đất chủ thể dự án kinh doanh nhà với mục đích làm rõ vấn đề pháp lí hình thức tiếp cận quyền sử dụng đất cho dự án kinh doanh nhà kiến nghị giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật việc tiếp cận quyền sử dụng đất cho dự án kinh doanh nhà nước ta Mặc dù tất cơng trình khoa học cho tác giả nhìn tồn diện quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước nhà đầu tư việc sử dụng đất thực dự án đầu tư nói chung Tuy nhiên, nay, chưa có cơng trình, đề tài trực tiếp vào nghiên cứu đầy đủ có hệ thống quy định pháp luật xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước hoạt động kinh doanh nhà Đồng thời, điều kiện kinh tế - xã hội ngày phát triển, kèm theo quy định pháp luật cần phải thay đổi cho phù hợp nên việc nghiên cứu đề tài "Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở" để bổ sung, hồn thiện cơng trình nêu cần thiết có ý nghĩa Mục đích, đối tƣợng giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu lý luận xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hành xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà Qua đó, luận văn rút nguyên nhân tồn tại, yếu để đề giải pháp khắc phục hoàn thiện pháp luật nhằm thu hút, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước hoạt động lĩnh vực kinh doanh nhà Việt Nam 3.2 Phạm vi nghiên cứu Xác lập quyền sử dụng đất vấn đề rộng nên phạm vi đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật đất đai xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước hoạt động kinh doanh nhà theo quy định Luật Đất đai 2003 văn quy định thi hành có so sánh với quy định Luật Đất đai 2013 Luận văn sâu vào nghiên cứu chế độ pháp lý, cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể nêu để kinh doanh nhà ở, không nghiên cứu chủ thể khác có mục đích, hoạt động khác kinh doanh nhà Các phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Dựa tảng chung phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin, đường lối, chủ trương sách Đảng Nhà nước ta phát triển kinh tế - xã hội, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp: phân tích, so sánh, tổng hợp nhằm làm sáng tỏ, rút kết luận vấn đề cần nghiên cứu Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài Để thu hút nguồn vốn đầu tư nước giai đoạn hội nhập sâu rộng vào kinh tế giới, pháp luật quốc gia cần phải minh bạch, rõ ràng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước trình nghiên cứu, cân nhắc nhằm đưa định đầu tư Mặc dù có thay đổi tiến đáng kể năm gần đây, pháp luật đất đai nói chung pháp luật sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nước ngồi nói riêng cịn tồn nhiều bất cập, hạn chế thiếu thống với quy định pháp luật khác có liên quan pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản, nhà gây khơng khó khăn cho nhà đầu tư nước Với việc nghiên cứu xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà Việt Nam, tác giả góp phần làm phong phú thêm kiến thức pháp luật lĩnh vực này, đồng thời qua phân tích thực trạng quy định pháp luật hành, đề xuất giải pháp nhằm hạn chế bất cập, thiếu sót tồn thời gian qua nhằm hoàn thiện pháp luật Do đó, xem đề tài tài liệu tham khảo cho tổ chức, cá nhân nước ngồi có nhu cầu xác lập quyền sử dụng đất kinh doanh nhà Việt Nam, doanh nghiệp Việt Nam có nhu cầu góp vốn, hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư nước sinh viên, học viên tìm hiểu pháp luật lĩnh vực Bố cục luận văn Luận văn chia làm hai chương: Chương Những vấn đề chung xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà Chương Thực trạng pháp luật xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà hướng hoàn thiện CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Khái niệm xác lập quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Việc xác lập chế độ sở hữu với đất đai có ý nghĩa định đến chủ trương, định hướng phát triển quốc gia Không nhiều nước khác giới thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai số hình thức sở hữu khác, nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Đây đường lối quán Đảng Nhà nước ta thể thông qua quy định Điều 19 Hiến pháp 1980, Điều 17 Hiến pháp 1992 Điều LĐĐ 1993, Điều LĐĐ 2003 tiếp tục khẳng định khoản Điều 54 Hiến pháp 2013 sau: (i) Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật; (ii) Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ Người SDĐ chuyển QSDĐ, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật QSDĐ pháp luật bảo hộ; (iii) Nhà nước thu hồi đất tổ chức, cá nhân sử dụng trường hợp thật cần thiết luật định mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển KT - XH lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch bồi thường theo quy định pháp luật Theo quy định Điều LĐĐ 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho người SDĐ theo quy định Luật này” Và Điều 184 Bộ Luật Dân 2005 quy định quyền chiếm hữu chủ sở hữu sau: (i) Trong trường hợp chủ sở hữu chiếm giữ tài sản thuộc sở hữu chủ sở hữu thực hành vi theo ý chí để nắm giữ, quản lý tài sản không trái pháp luật đạo đức xã hội; (ii) Việc chiếm hữu chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác pháp luật có quy định khác Như vậy, với tư cách đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai quyền Nhà nước nắm giữ toàn vốn đất đai nước, có QSDĐ quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển KT - XH đất nước có quyền định đoạt đất đai quyền định số phận pháp lý đất đai Trong đó, quyền định đoạt đất đai quyền quan trọng nhất, ngồi Nhà nước, khơng có chủ thể thực quyền 73 Theo quy định LĐĐ 2003, hộ gia đình, cá nhân SDĐ khơng phải đất thuê, TCKT, người Việt Nam định cư nước ngồi có QSDĐ Nhà nước giao có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước phép chuyển nhượng QSDĐ cho chủ thể khác Trong đó, theo quy định LĐĐ 2003 LĐĐ 2013, TCCNNN (DNCVĐTNN) không quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam từ hộ gia đình, cá nhân mà thực tế chủ thể lại người nắm giữ diện tích đất lớn Với quy định hạn chế quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ gây khó khăn việc xác lập QSDĐ TCCNNN để thực dự án đầu tư nói chung KDNƠ nói riêng, đồng thời gây nhiều trở ngại trình thực LĐĐ Vì vậy, cần có quy định cho phép TCCNNN nhận chuyển nhượng QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân nước chủ thể khác nhận chuyển nhượng QSDĐ nằm quy hoạch xây dựng dự án đầu tư, có dự án KDNƠ Theo đó, TCCNNN phép trực tiếp thỏa thuận với người SDĐ để nhận chuyển quyền sử dụng giống TCKT nước quỹ đất có hạn nên việc giao đất (theo quy định LĐĐ 2013), cho thuê đất ngày hạn chế hiển nhiên việc xác lập QSDĐ cho TCCNNN chủ yếu phải thông qua thị trường thứ cấp Việc góp phần đảm bảo lợi ích hợp pháp người SDĐ, nhanh chóng việc xác lập QSDĐ cơng chi phí giao dịch NĐTNN với nhà đầu tư nước quy định nay, TCCNNN không nhận chuyển nhượng QSDĐ nên họ cần SDĐ để thực dự án đầu tư diện tích chưa phải “đất sạch” Nhà nước phải tiến hành thu hồi thuê bồi thường cho người SDĐ Thực tế, giá đất bồi thường cho người bị thu hồi đất thấp nhà đầu tư phải bỏ để nhận chuyển nhượng QSDĐ Điều vừa làm ảnh hưởng đến lợi ích người bị thu hồi đất, vừa làm kéo dài thời gian xác lập QSDĐ cho nhà đầu tư người bị thu hồi đất chịu bàn giao đất lợi ích chưa giải thỏa đáng • Cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán, kết hợp cho thuê Mặc dù Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số Điều LĐĐ có quy định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ dự án đầu tư xây dựng KDNƠ để bán, kết hợp cho thuê, nhiên khoản Điều quy định: “Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ để tự XDNƠ phải thực việc XDNƠ theo giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết thiết kế thị phê duyệt” nên hiểu DNCVĐTNN chưa nhận chuyển nhượng QSDĐ trường hợp 74 Do đó, cần có quy định DNCVĐTNN đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ dự án đầu tư xây dựng KDNƠ để bán, kết hợp cho thuê để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể việc xác lập QSDĐ kinh doanh nhà • Cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền (kể không gắn liền với dự án đầu tư kinh doanh nhà ở) với việc nhận chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Theo quy định Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP điều kiện chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng KDNƠ phải bảo đảm điều kiện sau đây: (i) Có đủ điều kiện theo quy định khoản Điều 188 LĐĐ; (ii) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); (iii) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng KDNƠ phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 58 LĐĐ, Điều 13 Điều 14 Nghị định Tuy nhiên, kể LĐĐ 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chưa có quy định rõ việc TCCNNN có phải chủ thể chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng KDNƠ hay không Mặt khác, việc nhận chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng KDNƠ không gắn liền với dự án đầu tư KDNƠ chưa đề cập đến Do đó, cần phải có quy định rõ việc cho phép TCCNNN nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với việc nhận chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng KDNƠ kể không gắn liền với dự án đầu tư KDNƠ để đảm bảo bình đẳng tạo điều kiện thuận lợi cho TCCNNN việc tiếp cận xác lập QSDĐ kinh doanh nhà * Cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng toàn phần dự án kinh doanh nhà sau chủ đầu tư tiến hành triển khai xây dựng Theo quy định điểm đ khoản Điều 24 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP TCKT liên doanh nhà đầu tư nước NĐTNN, tổ chức kinh tế có trăm phần trăm (100%) vốn nước ngồi (TCKT có vốn đầu tư nước ngồi) nhận chuyển nhượng dự án có SDĐ TCKT nước dự án đầu tư xây dựng KDNƠ hoàn thành đầu tư xây dựng đồng hạ tầng dùng chung dự án Đồng thời, Điều 21 LKDBĐS 2006 quy định: Việc chuyển nhượng toàn dự án khu nhà phải quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý văn 75 Theo đó, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải thành lập doanh nghiệp phải có vốn pháp định đăng ký KDBĐS theo quy định pháp luật, đồng thời có trách nhiệm thực đầy đủ nghĩa vụ chủ đầu tư chuyển nhượng, việc chuyển nhượng khu nhà phải lập thành hợp đồng văn quy định cụ thể Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Phần II Thông tư số 13/2008/TTBXD, nhiên việc chuyển nhượng phần dự án lại khơng đề cập đến Trong đó, Thơng tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 Bộ Tài Bộ Tài ngun Mơi trường hướng dẫn số Điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP lại có quy định việc cấp GCNQSDĐ sau nhận chuyển nhượng phần dự án Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư cấp I ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II để XDNƠ Theo đó, chủ đầu tư cấp II quyền ký hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà tối đa 20% số lượng nhà thương mại mà đầu tư xây dựng diện tích đất nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư cấp I lại chưa có quy định cụ thể quy định cho phép hay không cho phép chủ đầu tư cấp I quyền chuyển nhượng phần dự án KDNƠ Với quy định mâu thuẫn, thiếu thống nêu nên khơng có sở để quan thẩm quyền phê duyệt chuyển nhượng phần dự án đầu tư nói chung dự án KDNƠ nói riêng Chính điều gây nhiều khó khăn cho việc chuyển nhượng phần dự án chủ đầu tư cho phép nhận chuyển nhượng phần dự án KDNƠ NĐTNN có nhu cầu việc xác lập QSDĐ kinh doanh nhà Mặt khác, LKDBĐS hành quy định điều kiện dự án chuyển nhượng điều kiện chủ đầu tư nhận chuyển nhượng tồn dự án phải hồn thành cơng tác bồi thường GPMB, phải có cơng trình hạ tầng kĩ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án phê duyệt nhằm hạn chế tình trạng dự án nằm giấy nhà đầu tư lợi dụng chuyển nhượng dự án cách tràn lan để kiếm lợi nhuận làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến kinh tế lí khơng đủ khả tài nên nhiều nhà đầu tư không đáp ứng điều kiện Tuy nhiên, việc hạn chế dẫn đến tượng nhà đầu tư “lách luật” để chuyển nhượng dự án Trong hoạt động KDBĐS, nhà đầu tư thực loại dự án bất động sản khác Xuất phát từ lý khác mà nhà đầu tư muốn chuyển nhượng nhận chuyển nhượng toàn dự án hay phần dự án Do vậy, nhà đầu tư nước muốn nhận hay chuyển nhượng 76 phần dự án nói chung dự án đầu tư xây dựng KDNƠ nói riêng nhà đầu tư khơng thể áp dụng quy định pháp luật KDBĐS chuyển nhượng dự án mà phải áp dụng phương thức khác chủ yếu thực dạng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp, sáp nhập doanh nghiệp hay chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật khác có liên quan LĐĐ, Luật Đầu tư Với việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản hình thức chuyển nhượng vốn khơng phải qua thủ tục kiểm tra, thẩm tra đáp ứng điều kiện theo quy định LKDBĐS Đồng thời, việc chuyển nhượng dự án hình thức chuyển nhượng vốn cịn giúp cho nhà đầu tư khơng phải nộp thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp cho Nhà nước46 Ở nước ngoài, giai đoạn đầu tư KDBĐS chuyển nhượng miễn có đăng ký chịu thuế Có doanh nghiệp GPMB xong chuyển nhượng dự án, có doanh nghiệp chuyên kinh doanh biệt thự, nhà hàng Việt Nam, doanh nghiệp KDBĐS chủ yếu quy mô nhỏ, lại phải làm hết quy trình từ khâu mặt đến hộ hồn chỉnh nên không đủ sức Việt Nam nên cho nhà đầu tư chuyển nhượng giai đoạn dự án, có tạo sống động cho thị trường đồng thời tăng thêm ngân sách nhà nước Vấn đề phải minh bạch thông tin minh bạch thủ tục47 Do đó, trình bày Mục 2.1.4, nhằm thống nhất, đồng với LĐĐ LNƠ, đồng thời để tháo gỡ vướng mắc tạo hiệu hoạt động kinh doanh bất động sản, LKDBĐS nên sửa đổi, bổ sung theo hướng có quy định cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng nhận chuyển nhượng phần dự án bất động sản nói chung dự án KDNƠ nói riêng sau chủ đầu tư triển khai xây dựng theo nhu cầu kinh doanh bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Tuy nhiên, cho phép nhận chuyển nhượng dự án tất giai đoạn tạo điều kiện cho nhà đầu “chạy” dự án, sau bán lại để kiếm lời nên cần phải có chế kiểm sốt chặt chẽ khâu phê duyệt giao thực dự án để tránh tượng “chạy” dự án thông qua quy định như: có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh chịu thuế Đồng thời, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực dự án theo quy hoạch duyệt tiếp tục thực điều kiện bên chuyển nhượng trước nhằm đảm bảo quyền tự kinh doanh thỏa 46 Nguyễn Thị Kiều Oanh (2014), “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tài liệu hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản - Những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (ngày 14/3/2014), tr153-158 47 Mai Văn Huyên, “Nhà đầu tư lách quy định chuyển nhượng dự án bất động sản” http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/201403/nha-dau-tu-van-lach-quy-dinh-chuyen-nhuong-du-an-batdong-san-462180/ (truy cập lúc 16:00 ngày 15/3/2014) 77 thuận nhà đầu tư48 Qua đó, tạo điều kiện cho TCCNNN xác lập QSDĐ thơng qua nhận chuyển nhượng tồn phần dự án sau chủ đầu tư triển khai xây dựng để KDNƠ, đáp ứng nhu cầu thực tế nhà đầu tư nước 2.2.2.3 Một số vấn đề khác có liên quan * Quy định cụ thể phương thức giải biện pháp xử lý trường hợp người có đất bị thu hồi cố tình gây khó khăn việc thỏa thuận để làm sở pháp lý thực Việc Nhà nước quy định cho phép nhà đầu tư nước NĐTNN bình đẳng việc tiếp cận xác lập QSDĐ để thực dự án đầu tư nói chung KDNƠ nói riêng thơng qua chế khuyến khích thỏa thuận tự nguyện NĐTNN với người có đất bị thu hồi vừa đảm bảo tính hàng hóa QSDĐ, vừa đảm bảo thuận lợi cho NĐTNN quyền lợi người bị thu hồi đất Tuy nhiên, thực tế việc thỏa thuận thường dẫn đến bế tắc nhà đầu tư muốn “mua” đất giá rẻ, người bị thu hồi đất muốn “bán” đất với giá cao nên hai bên khó “gặp nhau”, khó cho nhà đầu tư có đất để triển khai dự án Đây vấn đề chưa quy định LĐĐ 2013, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Ví dụ, trường hợp tỉ lệ nhà đầu tư thỏa thuận với người SDĐ đạt từ 80% đến 90% tổng diện tích đất cần thỏa thuận (được quan có thẩm quyền phê duyệt) lại tỉ lệ khoảng 10% đến 20% diện tích người có đất bị thu hồi khơng đồng thuận với nhà đầu tư Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi diện tích đất chưa thỏa thuận Đồng thời áp dụng mức giá bồi thường theo với giá diện tích thỏa thuận trước để tiến hành trình tự thủ tục thực việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật nhằm tránh tình trạng dự án treo, quy hoạch treo, ảnh hưởng đến công ăn, việc làm người dân kìm hãm phát triển KT - XH xảy thời gian qua Vì vậy, cần phải có quy định pháp luật điều chỉnh làm sở pháp lý trình thực việc thỏa thuận người có đất thu hồi với nhà đầu tư thi hành pháp luật quan chức * Có văn quy định riêng giao dịch quyền sử dụng đất Để đảm bảo chi tiết, rõ ràng cần phải có văn quy phạm pháp luật quy định riêng giao dịch chuyển QSDĐ (như Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ chấp, góp vốn giá trị QSDĐ trước đây), để 48 Hải Yên, “5 bất cập kiến nghị sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản” http://baotintuc.vn/kinh-te/5-bat-cap-va-7-kien-nghi-sua-doi-luat-kinh-doanh-bat-dong-san0140423105437841.htm (truy cập lúc 21:00 ngày 26/4/2014) 78 tránh bị tản mạn văn pháp luật phải điều chỉnh nhiều vấn đề Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định thi hành LĐĐ 200349 * Có văn cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay cho quy định nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất Tại Điều 39 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ sau: (i) DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ doanh nghiệp SDĐ có nguồn gốc Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê mà giá trị QSDĐ vốn hóa vào vốn doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị QSDĐ sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp; (ii) Doanh nghiệp, thành viên chủ sở hữu doanh nghiệp chuyển nhượng vốn đầu tư phải xác định phần vốn giá trị QSDĐ tổng giá trị vốn chuyển nhượng phải thực nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật nên chất việc thừa nhận DNCVĐTNN phép nhận chuyển nhượng QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng (một phần toàn dự án KDNƠ) vốn đầu tư giá trị QSDĐ Do đó, nên có quy định rõ cho phép DNCVĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ để tránh phức tạp, lịng vịng, khó hiểu cho quan quản lý nhà nước chủ thể sử dụng đất trình thực KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở xem xét, phân tích đánh giá quy định pháp luật có liên quan, với việc trình bày thực trạng xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà theo Luật Đất đai 2003; điểm Luật Đất đai 2013 Luật Đấu thầu 2013, ngồi hình thức xác lập quyền sử dụng đất kinh doanh nhà thông qua Nhà nước cho thuê đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cịn xác lập quyền sử dụng đất thơng qua Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Qua tồn tại, hạn chế từ thực trạng xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở, tác giả đưa số giải pháp để hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà nói riêng nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngồi, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP rơi vào tình trạng tương tự quy định, điều chỉnh chung nhiều vấn đề, nhiều mối quan hệ pháp luật đất đai văn 79 KẾT LUẬN Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986), Nhà nước ta bắt đầu chủ trương “mở cửa” để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, với việc ban hành Luật Đất đai 1987, bước đầu thu hút quan tâm nhà đầu tư nước nước đạt số kết đáng khích lệ Thế nhưng, dù trải qua thời gian dài với nhiều sách quy định pháp luật đời, đến chưa thực phát huy hiệu cao việc thu hút vốn nguồn vốn đầu tư nước ngồi nói chung đầu tư lĩnh vực sử dụng đất kinh doanh nhà nói riêng Chính thế, việc Luật Đất đai 2013 ban hành Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà thảo luận, góp ý bổ sung để xem xét thông qua hệ tất yếu Cùng với xu hội nhập quốc tế phát triển kinh tế toàn cầu, vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh nhà nhà đầu tư nước ngồi đặc biệt quan tâm Việt Nam quốc gia có tiềm tài nguyên đất, mật độ dân số cao nên nhu cầu nhà người dân xã hội cao Tuy nhiên, trình triển khai thực hiện, tổ chức, cá nhân nước ngồi ln gặp phải khó khăn, vướng mắc việc tiếp cận xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh nhà Luận văn “Xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà ở” hoàn thành việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn tổ chức, cá nhân nước với vai trị nhà đầu tư nước ngồi, đưa khái niệm xác lập quyền sử dụng đất, đồng thời trình bày chi tiết cách thức xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước để kinh doanh nhà Qua bất cập, hạn chế thiếu bình đẳng pháp luật đất đai quy định pháp luật khác có liên quan việc xác lập quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước lĩnh vực đầu tư nói chung kinh doanh nhà nói riêng Mặc dù Luật Đất đai 2013 quy định thêm hình thức xác lập quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thơng qua Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, so với nhà đầu tư nước, xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước hạn chế bị phân biệt đối xử như: chưa phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa quyền nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân làm hạn chế khả tiếp cận đất đai để xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh nhà Từ việc phân tích thực trạng pháp luật, tìm nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan dẫn đến hạn chế, bất cập việc xác lập 80 quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất kinh doanh nhà ở, so sánh đối chiếu với Luật Đất đai 2013 ngành luật khác có liên quan Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư , tác giả đưa số giải pháp hoàn thiện pháp luật để tạo chế thơng thống nhằm tạo điều kiện thu hút nguồn vốn đầu tư nước hoạt động kinh doanh nhà để đáp ứng nhu cầu nhà xã hội, góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước, gồm có: (1) Các giải pháp mang tính định hướng như: (i) Triển khai, tuyên truyền pháp luật sâu rộng pháp luật đất đai đến nhà đầu tư toàn thể nhân dân; (ii) Từng bước có sách đảm bảo bình đẳng nhà đầu tư nước với nhà đầu tư nước việc xác lập quyền sử dụng đất; (iii) Cải cách thủ tục hành chính; (2) Các giải pháp cụ thể như: (i) Mở rộng phạm vi điều chỉnh Luật Đấu thầu; đảm bảo thống pháp luật đấu thầu với pháp luật đất đai quy định pháp luật khác có liên quan; (ii) Có hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, quy định chặt chẽ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án kinh doanh nhà đảm bảo khách quan, lành mạnh tuân theo quy định pháp luật; (iii) Cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ nhiều chủ thể sử dụng đất khác; (iv) Cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chủ thể khác nằm quy hoạch xây dựng dự án đầu tư; (v) Cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán, kết hợp cho thuê; (vi) Cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền (kể không gắn liền với dự án đầu tư kinh doanh nhà ở) với việc nhận chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; (vii) Cho phép tổ chức, cá nhân nước nhận chuyển nhượng phần toàn dự án kinh doanh nhà sau chủ đầu tư tiến hành triển khai xây dựng; Ngoài ra, cịn có số kiến nghị khác như: (i) Có quy định cụ thể phương thức giải biện pháp xử lý trường hợp người có đất bị thu hồi cố tình gây khó khăn việc thỏa thuận để làm sở pháp lý thực hiện; (ii) Có văn quy định riêng giao dịch quyền sử dụng đất; (iii) Có văn cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay cho quy định nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các văn chủ trƣơng, sách Đảng Nghị số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 Ban chấp hành Trung ương Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VIII Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX Đảng Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2006 - 2010 (tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VI (1986), NXB, CTQG, Hà Nội B Các văn pháp luật Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 18/12/1980 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 15/4/1992 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28/11/2013 Luật Cải cách ruộng đất ngày 04/12/1953 Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29/12/1987 10 Luật Đầu tư nước Việt Nam số 4-HĐNN8 ngày 29/12/1987 11 Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14/7/1993 12 Luật Khuyến khích đầu tư nước số 35-L/CTN ngày 22/6/1994 13 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số 10/1998/QH10 ngày 02/12/1998 14 Luật Khuyến khích đầu tư nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10 ngày 20/5/1998 15 Luật Đầu tư nước (sửa đổi) số 18/2000/QH10 ngày 09/6/2000 16 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số 25/2001/QH10 ngày 29/6/2001 17 Luật Đất đai số 33/2003/QH11 ngày 26/11/2003 18 Bộ Luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 19 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 20 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 21 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 22 Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 23 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/11/2006 24 Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013 25 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 26 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (kèm theo Tờ trình ngày 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 22/4/2014 Chính phủ dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 Quốc hội việc sửa đổi, bổ sung số Điều Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3/6/2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngồi mua sở hữu nhà Việt Nam Pháp lệnh số 37-L/CTN ngày 25/10/1994 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam Pháp lệnh Kinh doanh nhà số 51-LCT/HĐNN8 ngày 06/4/1991 Hội đồng nhà nước nhà Nghị định số 01/NĐ ngày 05/3/1975 Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam sách ruộng đất Quyết định số 188/CP ngày 25/9/1976 Hội đồng Chính phủ Nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất hình thức bóc lột thực dân, phong kiến miền Nam Việt Nam Nghị định số 115-CP ngày 18/4/1977 Hội đồng Chính phủ ban hành điều lệ đầu tư nước nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quyết định số 122-CP ngày 25/4/1997 Hội đồng Bộ trưởng sách người nước ngồi cư trú làm ăn Việt Nam Nghị định số 139/HĐBT ngày 05/9/1988 Hội đồng Bộ trưởng quy định chi tiết Luật Đầu tư nước Việt Nam Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/03/1989 Hội đồng Bộ trưởng việc thi hành Luật Đất đai Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà Nghị định số 11-CP ngày 24/01/1995 Chính phủ việc quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam Nghị định số 56-CP ngày 18/9/1995 Chính phủ ban hành Quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà Việt Nam Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ việc ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ việc chuyển cơng ty nhà nước thành công ty cổ phần Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn số điều Luật Đầu tư Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15/11/2006 Chính phủ quy định chi tiết thi hành quy định Bộ luật Dân quan hệ dân có yếu tố nước Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị định số 51/CP ngày 03/06/2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành số Điều Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc hội việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 thi hành Luật Đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số Điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà thầu Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Quyết định số 55/2009/QĐ-TTg ngày 15/4/2009 Thủ tướng Chính phủ tỷ lệ tham gia nhà đầu tư nước thị trường chứng khoán Việt Nam Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg ngày 18/6/2009 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước ngồi doanh nghiệp Việt Nam Thơng tư số 51-TC/TCT ngày 01/10/1992 Bộ Tài hướng dẫn thi hành quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển Quyết định số 210A TC/VP ngày 01/4/1990 Bộ Tài Thơng tư số 50-TC/TCĐN ngày 03/7/1993 Bộ Tài hướng dẫn thi hành quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước mặt biển dự án đầu tư nước ngồi Thơng tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn số Điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 68 Thông tư 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 Bộ Kế hoạch Đầu tư hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực đầu tư dự án có sử dụng đất 69 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 70 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 71 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP 72 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng cho thuê đất 73 Quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà Việt Nam (Ban hành kèm theo Nghị định số 56-CP ngày 18/9/1995 Chính phủ) 74 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ 75 Quyết định số 210/A-TC-VP ngày 01/4/1990 Bộ Tài quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển xí nghiệp có vốn đầu tư nước Việt Nam 76 Quyết định số 121/2008/QĐ-BTC ngày 02/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành Quy chế hoạt động nhà đầu tư nước ngồi thị trường chứng khốn Việt Nam 77 Công văn số 92/BXD-QLN ngày 28/7/2009 Bộ Xây dựng V/v Nhà đầu tư nước mua lại đầu tư vào phần dự án nhà thương mại triển khai (trả lời văn số 01/2009/CLV-CV ngày 30/6/2009 Công ty liên doanh TNHH Capitaland - Vista V/v đề nghị hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng phần dự án cho nhà đầu tư nước ngoài) 78 Văn số 130/CĐKGDBĐ-NV ngày 28/3/2014 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp V/v giải đáp vướng mắc đăng ký chấp quyền sử dụng đất trường hợp góp vốn vào pháp nhân (trả lời văn số 51/VPĐK-PLT ngày 04/3/2014 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu V/v giải đáp thắc mắc đăng ký giao dịch bảo đảm) C Các tài liệu chun mơn 79 Lê Xn Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 80 Nguyễn Tiến Mạnh (2013), Pháp luật giao đất để thực dự án đầu tư, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM 81 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 82 Đặng Anh Quân (2014), ”Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tài liệu hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản - Những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (ngày 14/3/2014) 83 Lưu Quốc Thái (2013), ”Bàn Hình thức sử dụng đất Một số kiến nghị dự thảo Luật đất đai sửa đổi”, Tài liệu hội thảo khoa học Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (ngày 17/5/2013) 84 Nguyễn Thị Thu Thảo (2011), Chế độ pháp lý việc sử dụng đất kinh doanh nhà tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luận văn Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM 85 Huỳnh Thị Thùy Trang (2011), Vấn đề đảm bảo công quyền tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM 86 Phan Thế Vinh (2013), Pháp luật tiếp cận quyền sử dụng đất chủ thể dự án kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM 87 Phạm Văn Võ (2012), “Chế độ pháp lý sở hữu quyền tài sản đất đai”, Khoa Luật Thương mại - Đại học Luật TP Hồ Chí Minh - NXB Lao động 88 Huỳnh Thị Ngọc Xuân (2011), Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước để thực dự án nhà thương mại, Luận Văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, TPHCM 89 Trường Đại học Luật TP.HCM (2008), “Tập giảng Luật Đất đai” 90 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 91 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Tài liệu hội thảo khoa học “Góp ý dự thảo Luật Đất đai” (ngày 17/5/2013) 92 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Tài liệu hội thảo “Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản - Những hạn chế, bất cập Giải pháp hoàn thiện ” (ngày 14/3/2014) 93 Viện Khoa học pháp lý- Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa NXB Tư pháp, Hà Nội D Các trang Web 94 http://www.dankinhte.vn/giai-phap-khac-phuc-kho-khan-phat-trien-nen-kinhte-thi-truong-dinh-huong-xa-hoi-chu-nghia/ (truy cập lúc 18:30 ngày 14/3/2014) 95 Nguyễn Quang Tuyến - Nguyễn Xuân Trọng, “Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất”, http://www.land.hcmunre.edu.vn/data/file/Tai%20lieu / /34_Tuyen_Trong.pdf (truy cập lúc 14:54 ngày 29/3/2014) 96 Hải Yên, “5 bất cập kiến nghị sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản”, http://baotintuc.vn/kinh-te/5-bat-cap-va-7-kien-nghi-sua-doi-luat-kinh-doanhbat-dong-san-20140423105437841.htm (truy cập lúc 21:00 ngày 26/4/2014) 97 Mai Văn Huyên, “Nhà đầu tư lách quy định chuyển nhượng dự án bất động sản”, http://giaothongvantai.com.vn/kinh-te/201403/nha-dau-tu-vanlach-quy-dinh-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-462180/ (truy cập lúc 16:00 ngày 15/3/2014) 98 Trần Thị Huệ, “Quyền sở hữu quyền chủ sở hữu”, Khoa Luật Dân sựĐại học Luật Hà Nội, http://www.thongtinphapluatdansu.edu.vn /2008/01/03/35325 (truy cập lúc 15:00 ngày 24/12/2013) 99 Lê Hồng Hạnh, “Cải cách hành phát triển doanh nghiệp bối cảnh Việt Nam gia nhập WTO”, Kỷ yếu hội thảo quốc tế Việt Nam học lần thứ 3, Tiểu ban Pháp luật Việt Nam, http://repositories.vnu.edu.vn/ jspui/bitstream/ 123456789/6150/1/4.pdf (truy cập lúc 16:00 ngày 23/5/2014) ... 1.2.1.1 Tổ chức, cá nhân nước .11 1.2.1.2 Tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất kinh doanh nhà 13 1.2.2 Các hình thức xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất kinh doanh nhà. .. hình thức xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nƣớc sử dụng đất kinh doanh nhà 1.2.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất kinh doanh nhà Thuật ngữ ? ?tổ chức, cá nhân nước ngoài? ?? đề... VỀ XÁC LẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Khái niệm xác lập quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Việc xác lập chế độ sở hữu với đất