Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo trì công trình xây dựng

NGƠ ĐÌNH NGUN KHƠI BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGƠ ĐÌNH NGUYÊN KHÔI * LUẬT KINH TẾ * THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ KHÓA 21 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG Chun ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS HÀ THỊ THANH BÌNH Học viên: NGƠ ĐÌNH NGUN KHƠI Lớp CHL KINH TẾ KHÓA 21 - ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn “Thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các nội dung nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, thơng tin tham khảo trích dẫn nguồn gốc rõ ràng Những kết nghiên cứu luận văn chưa tác giả công bố công trình khác Học viên thực luận văn Ngơ Đình Ngun Khơi MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU ………………………….…………………………………….…….…………… .1 CHƯƠNG KẾ HOẠCH VÀ QUY TRÌNH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG………………………………………………………………………………………………… … 1.1 Kế hoạch bảo trì cơng trình………… ………………………………………………… 1.1.1 Sơ lược quy định pháp luật kế hoạch bảo trì cơng trình………… 1.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật kế hoạch bảo trì cơng trình ………………7 1.1.3 Một số kiến nghị pháp luật kế hoạch bảo trì cơng trình ………………12 1.2 Quy trình bảo trì cơng trình … …………………… ……………………….…… …14 1.2.1 Sơ lược quy định pháp luật quy trình bảo trì cơng trình …………14 1.2.2 Một số bất cập quy định pháp luật quy trình bảo trì cơng trình… 15 1.2.3 Một số kiến nghị pháp luật quy trình bảo trì cơng trình …………….…16 Kết luận chương 1………………………………………………………………….…….…… …18 CHƯƠNG CHI PHÍ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG… …………….…19 2.1 Sơ lược quy định pháp luật chi phí bảo trì cơng trình………… …19 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật chi phí bảo trì cơng trình ………….… …21 2.3 Một số kiến nghị pháp luật chi phí bảo trì cơng trình … ……………….26 Kết luận chương 2…………………………………………………………………….….…….…28 CHƯƠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG ………………………………………………………………………….…………………………29 3.1 Sơ lược quy định pháp luật thực bảo trì cơng trình …… …29 3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thực bảo trì cơng trình ……….……30 3.3 Một số kiến nghị pháp luật thực bảo trì cơng trình …………….…34 Kết luận chương 3……………………………………………………….…………………… 36 PHẦN KẾT LUẬN ……………………………………………………………….…….……………37 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Ở Việt Nam, xây dựng ngành sản xuất vật chất đặc biệt, tạo sở vật chất hạ tầng kỹ thuật cho xã hội, đóng góp lợi nhuận đáng kể cho kinh tế quốc dân giữ vai trò vô cùng quan trọng nghiệp phát triển kinh tế xã hội đất nước Cơng trình xây dựng sản phẩm hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn thời gian sử dụng, tồn tại lâu dài Vì cơng trình xây dựng có tác dụng quan trọng đối với tốc độ tăng trưởng kinh tế, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân xã hội Cơng trình xây dựng sau nghiệm thu đưa vào sử dụng, để cơng trình xây dựng đảm bảo u cầu chất lượng sử dụng suốt thời gian tuổi thọ công trình cơng tác bảo trì cơng trình giữ vai trò vô cùng quan trọng Ngày công tác bảo trì thực quản lý thơng qua biện pháp kỹ thuật pháp lý Trên thực tế, ở nước ta nhiều năm qua thời gian nay, cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng nói chung bảo trì nhà ở nói riêng chưa có quan tâm mức Chúng ta mới coi trọng việc nghiệm thu hoàn thành cơng trình, tổ chức bàn giao đưa cơng trình vào sử dụng Sau cơng trình đã đưa vào khai thác chưa thực tốt việc bảo trì làm cho cơng trình sớm bị xuống cấp Hình ảnh xuống cấp nhanh cơng trình dân dụng đặc biệt khu nhà ở, chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975 như: khu chung cư cũ tại thành phố Hồ Chí Minh (ví dụ: khu Cư xá Thanh Đa phường 27 quận Bình Thạnh, khu chung cư cũ tại quận 5, quận ), khu chung cư cũ tại Hà Nội (ví dụ: tịa nhà G6A Thành Cơng, nhà A,B Ngọc Khánh ) minh chứng cơng tác bảo trì tại cơng trình xây dựng ở nước ta chưa quan tâm mức Bên cạnh đó, pháp luật bảo trì cơng trình còn số khiếm khuyết dẫn đến việc thực cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng còn bị xem nhẹ, mang tính hình thức, từ đó dẫn đến việc chất lượng cơng trình mau xuống cấp tuổi thọ sử dụng cơng trình giảm theo làm ảnh hưởng đến mơi trường sống người sử dụng cơng trình gây lãng phí tài sản người dân nói riêng xã hội nói chung Ngoài ra, việc áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình vào thực tiễn chưa thực tốt, từ đó phát sinh tranh chấp Ví dụ: việc tranh chấp phí bảo trì tại chung cư 4S Riverside Garden; việc tuần hành đấu tranh đòi phí bảo trì cư dân tại chung cư Era Town, chủ đầu tư tòa nhà Keangnam (Hà Nội) trì hoãn khơng bàn giao kinh phí bảo trì… Việc hồn thiện pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng góp phần đảm bảo chất lượng cơng trình ổn định phù hợp với yêu cầu sử dụng, đem lại an toàn cho người thụ hưởng, mà còn mang lại lợi ích kinh tế, xã hội,… bảo đảm ổn định, bền vững cho phát triển xã hội Ngoài ra, thân tác giả người đã công tác chuyên môn lĩnh vực xây dựng gần 20 năm, đó tác giả nhận thấy tầm quan trọng việc hoàn thiện pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng, nên tác giả định chọn đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng” làm đề tài luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, theo tìm hiểu tác giả có cơng trình nghiên cứu pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng tại Việt Nam Đến nay, mới có vài viết khía cạnh pháp lý việc quản lý chất lượng cơng trình xây dựng thi công xây dựng hoặc nghiên cứu bảo hành cơng trình xây dựng bao gồm: Bùi Quang Phong (2015), Pháp luật quản lý chất lượng cơng trình xây dựng có sử dụng vốn nhà nước, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM Hồ Diệu Thúy (2015), Bảo đảm cạnh tranh đấu thầu xây dựng theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM Đỗ Quang Thuần (2008), Pháp luật bảo hành cơng trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM Đỗ Phi Hùng (2017), “Một số nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng liên quan đến công tác quản lý nhà nước xây dựng”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư Xây dựng, số tháng 1+2, tr.52-56 Nguyễn Quốc Hùng (2017), “Quản lý chất lượng bảo trì cơng trình q trình khai thác sử dụng”, Tạp chí Sài gòn Đầu tư Xây dựng, số tháng 1+2, tr.98-101 Nguyễn Văn Hiệp (2017), “Minh bạch hóa tích hợp tự động hóa quy trình đầu tư xây dựng”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư Xây dựng, số tháng 1+2, tr.75-78 Nguyễn Thanh Xuyên (2017), “Một số biện pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước chất lượng cơng trình xây dựng”, Tạp chí Sài gòn Đầu tư Xây dựng, số tháng 1+2, tr.59-62 Các cơng trình nêu trên chủ yếu nghiên cứu pháp luật quản lý chất lượng cơng trình, đấu thầu cơng trình bảo hành cơng trình, hoặc kỹ thuật xây dựng bảo trì cơng trình mà khơng sâu vào nghiên cứu pháp luật bảo trì cơng trình Hiện nay, chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng thực tiễn thực thi quy định Vì việc nghiên cứu sâu lĩnh vực điểm mới đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng tại Việt Nam Trên sở đối chiếu luật thực định thực tiễn áp dụng luật bảo trì cơng trình xây dựng, luận văn bàn vấn đề còn vướng mắc quy định pháp luật, theo đó tác giả đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng Giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng dân dụng nhà theo Luật Xây dựng Luật Nhà ở hành Phương pháp nghiên cứu đề tài Phương pháp nghiên cứu:  Phương pháp phân tích, tổng hợp: dựa cở sở tài liệu văn luật thực định, số liệu thực tiễn áp dụng luật, thông tin thu thập được, tác giả tiến hành phân tích để tìm điểm cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu, sau đó tổng hợp đúc kết thành ý phục vụ cho đề tài  Phương pháp thống kê, hệ thống: tác giả sử dụng phương pháp nhằm mục đích thống kê, hệ thống văn pháp luật, số liệu thực tiễn cách có khoa học nhằm đảm bảo đồng bộ, thống xuyên suốt luận văn  Phương pháp so sánh, đối chiếu: Trên sở phân tích quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng, tác giả tiến hành so sánh, đối chiếu với thực tiễn áp dụng luật nhằm đưa giải pháp hồn thiện quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng Dự kiến kết nghiên cứu địa ứng dụng kết nghiên cứu (Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài)  Tác giả mong muốn luận văn góp phần hoàn thiện quy định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng  Ngoài ra, kết nghiên cứu đề tài có thể dùng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho việc học tập, nghiên cứu pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng Bố cục luận văn Phần mở đầu Chương Kế hoạch quy trình bảo trì cơng trình xây dựng Chương Chi phí bảo trì cơng trình xây dựng Chương Tổ chức thực việc bảo trì cơng trình xây dựng Phần kết luận CHƯƠNG KẾ HOẠCH VÀ QUY TRÌNH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1 Kế hoạch bảo trì cơng trình 1.1.1 Sơ lược quy định pháp luật kế hoạch bảo trì cơng trình Bảo trì cơng trình u cầu bắt buộc theo pháp luật để đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng Bảo trì nhà ở việc tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ sửa chữa có hư hỏng nhằm trì chất lượng nhà ở1 Bảo trì cơng trình xây dựng tập hợp cơng việc nhằm bảo đảm trì làm việc bình thường, an tồn cơng trình theo quy định thiết kế trình khai thác sử dụng Nội dung bảo trì cơng trình xây dựng có thể bao gồm một, số hoặc tồn cơng việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình khơng bao gồm hoạt động làm thay đổi công năng, quy mơ cơng trình (Khoản 13 Điều Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình) Điều 126 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 Quốc Hội 13 (sau viết tắt Luật Xây dựng 2014) quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm bảo trì cơng trình xây dựng, máy, thiết bị cơng trình Việc bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm hoạt động sau: sửa chữa, thay phục hồi chức năng, đảm bảo tuổi thọ an tồn, nhằm trì khả chịu lực, mỹ quan, dễ sử dụng hoặc vận hành phận, hạng mục cơng trình đã hoạt động theo chu kỳ thời gian quy định Thời hạn bảo trì cơng trình tính từ ngày nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng hết hạn sử dụng2 Điều 37 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình (sau viết tắt Nghị định 46/2015/NĐ-CP) quy định cụ thể giai đoạn bảo trì cơng trình bao gồm: lập phê duyệt quy trình bảo trì cơng trình xây dựng; lập kế hoạch dự tốn kinh phí bảo trì cơng trình xây dựng; thực bảo trì quản lý chất lượng cơng việc bảo trì; đánh giá an tồn chịu lực an tồn vận hành cơng trình; lập quản lý hồ sơ bảo trì cơng trình xây dựng Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình xây dựng có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng sở quy trình bảo trì phê duyệt Khoản 11 Điều Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội khóa 13 Lương Xuân Hùng (2009), Giáo trình quản lý hoạt động xây dựng, NXB Đại học quốc gia TP.HCM, tr69 trạng cơng trình Kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng lập năm kế hoạch bảo trì bao gồm: tên cơng việc; thời gian thực hiện; phương thức thực hiện; chi phí thực hiện3 Đối với người có hành vi vi phạm không lập, phê duyệt kế hoạch bảo trì cơng trình bị chế tài với mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng (Khoản Điều 17 Nghị định 121/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở, sau gọi tắt Nghị định 121/2013/NĐCP) Khoản Điều 33 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau viết tắt Thông tư số 02/2016/TT-BXD) quy định chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung để hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua Ban quản trị chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua cho lần Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư để trì chất lượng nhà ở bảo đảm an tồn q trình sử dụng Việc bảo trì phần sở hữu riêng khơng làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng chủ sở hữu khác hệ thống cơng trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: phần diện tích hộ cơng nhận sở hữu riêng; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: phần diện tích còn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng; hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thơng tin liên lạc, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa…và phần khác không thuộc phần sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư.5 Khoản Điều 39 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình quy định Khoản Điều 11 Khoản Điều 32 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư Điều 100 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc hội khóa 13 27 kế cơng trình” Việc hoàn thiện điều giúp chủ đầu tư chủ thể liên quan dễ dàng tìm người có lực chuyên môn đảm bảo chất lượng dự tốn cơng trình thẩm tra Thứ ba, Chính phủ cần bổ sung Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP sau: a) Quy định “trong thời gian chưa thành lập ban quản trị nhà chung cư, quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm u cầu chủ đầu tư cơng trình lập tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại hoạt động địa bàn để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bàn giao cho quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện để quản lý Khi ban quản trị nhà chung cư thành lập, quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình cho ban quản trị" Việc bổ sung điều hạn chế việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng khơng chịu bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình hạn chế tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì b) Bổ sung quy định “cơ sở tính tốn mức thu kinh phí bảo trì, định mức thu kinh phí bảo trì, kế hoạch thời gian thu thủ tục tốn kinh phí bảo trì hàng năm đối với chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 hoặc xây dựng trước Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực” Cũng ban hành quy định “trong trường hợp kinh phí bảo trì cơng trình ban đầu sử dụng hết, chủ sở hữu hộ tòa nhà phải nộp thêm kinh phí bảo trì để thực việc bảo trì Kinh phí bảo trì thu thêm dựa trên: sở tính tốn mức thu, định mức thu, kế hoạch thời gian thu theo quy định” Việc bổ sung điều giúp ban quản trị chung cư dễ dàng thực việc thu bổ sung thêm kinh phí bảo trì cơng trình c) Bổ sung quy định “trong trường hợp chủ đầu tư phá sản hoặc có xảy tranh chấp bị tòa án kê biên tài sản, mà chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình cho ban quản trị, xử lý tài sản chủ đầu tư phải ưu tiên giải kinh phí bảo trì cơng trình Trong thời gian chờ giải tranh chấp…ban quản trị tòa nhà có thể thu phí bảo trì cư dân để thực việc bảo trì cơng trình, sau khấu trừ vào kinh phí bảo trì cơng trình mà chủ đầu tư bàn giao” Thứ tư, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD sau: “Chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư phải thuê đơn vị kiểm toán đầy đủ pháp lý thực việc kiểm tốn kinh phí bảo trì cơng trình trước thực việc toán Kèm theo đó, quy định phần hồ sơ toán cần có biên nghiệm thu cơng việc bảo trì dự tốn kinh phí bảo trì cơng 28 trình” Việc bổ sung điều hạn chế việc chủ đầu tư có hành vi gian dối việc tốn kinh phí bảo trì cơng trình Thứ năm, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản Điều 37 Thông tư 02/2016/TT-BXD sau: “Ban hành quy định hồ sơ đề nghị chuyển tiền cho việc thực việc bảo trì cơng trình phải có bảng dự tốn kinh phí bảo trì biên nghiệm thu phần cơng việc thực bảo trì cơng trình” Việc bổ sung khoản giúp chủ thể liên quan : quan toán…kiểm tra khối lượng thực xác, hạn chế việc thất kinh phí thực bảo trì cơng trình Thứ sáu, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản Điều Thông tư 03/2017/TT-BXD sau: "Trong trường hợp chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng công trình tổ chức lập phê duyệt dự tốn bảo trì cơng trình phải có lực chun mơn tương đương với đơn vị lập thiết kế cơng trình" Việc hoàn thiện điều giúp chủ đầu tư chủ thể liên quan tìm người có lực chuyên môn đảm bảo chất lượng dự tốn cơng trình lập Kết luận chương Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ban hành đã hạn chế phần tranh chấp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư Tuy nhiên áp dụng luật vào thực tế còn bộc lộ khiếm khuyết cần phải khắc phục như: chưa có quy định pháp luật cách tính cụ thể kinh phí bảo trì đối với cơng trình nhà ở, chung cư cũ xây dựng trước Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, quy định pháp luật cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì thực áp dụng dụng còn vướng mắc, bất cập trường hợp chủ đầu tư bị phá sản hoặc bị tòa án kê biên tài sản khơng thể thực việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cơng trình Ngoài nghị định số 46/2015/NĐ-CP còn tồn tại số hạn chế, khiếm khuyết quy định lực chun mơn người lập dự tốn chi phí bảo trì, hồ sơ thủ tục tốn chi phí bảo trì Bên cạnh đó quy định pháp luật chế tài hành vi vi phạm chủ thể liên quan đến cơng việc bảo trì còn chưa đầy đủ chưa đủ sức răn đe Từ hạn chế khiếm khuyết đó tác giả đã nghiên cứu đưa giải pháp với mục đích nhằm hoàn chỉnh quy định pháp luật liên quan đến kinh phí bảo trì để đảm bảo cho pháp luật triển khai thực thi vào thực tế tốt, góp phần giúp bên liên quan hạn chế tranh chấp kinh phí bảo trì cơng trình xây dựng 29 CHƯƠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 3.1 Sơ lược quy định pháp luật thực bảo trì cơng trình Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình tự tổ chức thực việc kiểm tra, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình (theo kế hoạch bảo trì hàng năm quy trình bảo trì cơng trình phê duyệt) đủ lực chuyên môn hoặc thuê tổ chức có đủ điều kiện lực chuyên môn thực Bảo trì cơng trình thực theo kế hoạch bảo trì năm quy trình bảo trì cơng trình xây dựng phê duyệt49 Đối với phần xây dựng sở hữu chung tòa nhà, chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành thực bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành đơn vị có lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư khơng u cầu phải có đơn vị quản lý vận hành hoặc có đơn vị khơng có lực bảo trì thuê đơn vị khác có lực bảo trì thực bảo trì Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung có thể thuê hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có lực bảo trì thiết bị đó thực bảo trì50 Điều 41 Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình thực kiểm tra cơng trình thường xun, định kỳ đột xuất trực quan, quan trắc, thiết bị chun dụng Cơng việc bảo dưỡng cơng trình thực bước theo quy định tại quy trình bảo trì cơng trình Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi công sửa chữa51 Điều 45 Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định trường hợp hết niên hạn sử dụng mà cơng trình còn tốt cần làm báo cáo đề nghị giám định chất lượng để có kế hoạch sửa chữa hoặc nâng cấp, có kế hoạch bảo trì cho phép tiếp tục sử dụng cơng trình Hiện nay, pháp luật bảo trì cơng trình quy định chế tài đối với hành vi không thực bảo trì theo quy trình bảo trì cơng trình với mức phạt tiền từ 49 Điều 40 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình 50 Điều 35 Thơng tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 51 Đỗ Thị Xuân Lan (2010), Quản lý dự án xây dựng, NXB Đại học quốc gia TP.HCM, tr45 30 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng (Khoản Điều 17 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP) Theo Điều 11 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay linh kiện hoặc thiết bị sử dụng chung tòa nhà, cụm nhà chung cư Bảo trì hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát truyền hình, thơng tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải nhà chung cư.52 Khoản Điều 15 Thông tư 26/2016/TT-BXD quy định đối với cơng trình có phần sở hữu riêng người sở hữu phần riêng cơng trình có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng đồng thời có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu chung cơng trình 3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thực bảo trì cơng trình Khoản Điều 40 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định thực bảo trì cơng trình xây dựng quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình tự tổ chức thực việc kiểm tra, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình đủ điều kiện lực chun môn Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể điều kiện lực chuyên môn chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình Pháp luật bảo trì cơng trình quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi cơng sửa chữa, bảo trì cơng trình (Khoản Điều 41 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP) Tuy nhiên thực tế còn tồn tại chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình khơng đủ lực chun mơn để giám sát thi cơng cơng trình, dẫn đến chất lượng cơng trình khơng đảm bảo Hiện nay, pháp luật chưa quy định lực chuyên môn chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình trường hợp 52 Theo Điều 34 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư 31 Điều 43 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định việc kiểm tra, đánh giá an toàn chịu lực an toàn vận hành cơng trình q trình khai thác sử dụng Tuy nhiên thực tế thực thi pháp luật xảy trường hợp sau:  Theo thống kê năm 2015 Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố có khoảng 1.516 chung cư cũ chủ yếu xây dựng từ năm 1960 đến cuối năm 1980 Riêng quận nội thành cũ Ba Đình, Hồn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng có 935/1.516 nhà chung cư cũ Việc tu bảo dưỡng chưa quan tâm mức dẫn đến hư hỏng, xuống cấp nhanh gây nguy hiểm ảnh hưởng đến chất lượng sống53 Thành phố Hà Nội đã thành lập đoàn khảo sát đánh giá 940/1.516 chung cư cũ tại quận nội thành cũ quận,huyện Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đông Anh, “mắt thường kinh nghiệm” Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, ông Chí Dũng cho việc “khảo sát đánh giá mắt thường chuyên gia cho đỡ lãng phí” Ngồi ra, việc thực kiểm định đánh giá an tồn cơng trình theo Điều Sở Xây dựng Hà Nội thực chậm Ví dụ: theo kế hoạch, số chung cư cũ đưa vào kiểm định năm 2015 42 cơng trình Số chung cư đưa vào diện kiểm định năm 2016 62 cơng trình Chung cư đưa vào diện kiểm định năm 2017: 75 cơng trình Đây chung cư xây dựng sử dụng vào năm 1960 đã hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng Số chung cư không đưa vào diện kiểm định 380 cơng trình Đây cơng trình thấp tầng, tường xây chịu lực,mái ngói, phần lớn kết cấu đỡ mái gỗ đã mối, mọt, mục, nát, cong võng, gẫy cần tiến hành sửa chữa để đảm bảo an toàn54 Theo Báo cáo số 14444/BC-SXD-QLCLXD ngày 11/11/2015 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh việc kiểm tra, rà sốt đánh giá an tồn chịu lực nhà ở cơng trình công cộng cũ nguy hiểm địa bàn thành phố, đến năm 2016 tồn thành phố Hồ Chí Minh thống kê có 935 chung cư đó có 484 chung cư xây dựng trước năm 1975 Trong số chung cư xây dựng trước 1975, có 178 chung cư đã xuống cấp, cần cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới, (theo ông Trần Thế Thuận, 53 Võ Hải, “Sở Xây dựng Hà Nội: 'Đánh giá chung cư cũ mắt cho đỡ lãng phí'”, http://vnexpress.net/tintuc/thoi-su/so-xay-dung-ha-noi-danh-gia-chung-cu-cu-bang-mat-cho-do-lang-phi-3328543.html, ngày truy cập 16/11/2016 54 Đỗ Hưng, “Hà Nội nói việc chậm cải tạo chung cư cũ xuống cấp”, http://vov.vn/xa-hoi/ha-noinoi-gi-ve-viec-cham-cai-tao-cac-chung-cu-cu-xuong-cap-455846.vov, ngày truy cập 03/12/2016 32 Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 1, toàn địa bàn quận có đến 89 chung cư cũ nguy đổ sập cao55) Theo Điều 26 Điều 27 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Điều 19 Nghị định số 84/2013/NĐ-CP việc bảo trì cơng trình nhà ở xã hội, tái định cư thực tế chưa thực tốt, việc quản lý thực còn lỏng lẻo Ví dụ: khơng thực bảo trì theo quy định pháp luật từ năm 2015 đến nên tại tòa nhà chung cư N1 đến N10 khu tái định cư Đồng Tàu phường Thịnh Liệt, quận Hồng Mai, Hà Nội đã xảy tình trạng nhà sụt lún, thang máy không thể sử dụng được, ống thoát nước vỡ gây thấm dột nứt tường hộ56 Dự án tái định cư Vĩnh Lộc B thuộc xã Vĩnh Lộc B huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh với 45 block chung cư, tổng số 1.939 hộ 529 đất Dự án hồn thành vào năm 2010 với mục đích tái định cư cho hộ dân bị di dời tại dự án nâng cấp đô thị thành phố tại quận Gò Vấp, Bình Tân, quận 1, 6, 12…Tuy nhiên đến tháng 3/2016 bàn giao 306 hộ tổng số 1.939 nên công tác bảo trì, tu khó khăn57 Khoản Điều 11 Điều 34 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định hạng mục bảo trì nhà chung cư như: hệ thống thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước… Tuy nhiên thực tế còn tồn tại việc thực thi pháp luật bảo trì cơng trình chưa tốt, chưa có trường hợp bị chế tài như:  Việc thực bảo trì thang máy việc cần thiết phải làm thường xun lý an tồn sử dụng Tuy nhiên, vấn đề bị bỏ ngỏ dẫn đến chất lượng thang máy tại tồ nhà ngày khơng đảm bảo an tồn sử dụng Ví dụ: cố thang máy tại block D Khu hộ cao tầng 584 (Phường Phú Thọ Hòa, Quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh) vào tháng 3/2016 khiến 16 người bị mắc kẹt hậu việc chủ đầu tư khơng bảo trì thang máy định kỳ58 Tương tự, cầu thang máy tại khu nhà NƠ6 khu nhà tái định cư tại khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ 55 Đình Sơn, “Giải cứu' chung cư cũ”, http://thanhnien.vn/kinh-doanh/giai-cuu-chung-cu-cu-683099.html, ngày truy cập 21/11/2016 56 Nguyễn Hương, “Nhà tái định cư xuống cấp trầm trọng”, http://cand.com.vn/dia-oc/Nha-tai-dinh-cu-xuongcap-tram-trong-404798, ngày truy cập 19/11/2016 57 Đỗ Trà Giang, “Căn hộ tái định cư xuống cấp bỏ hoang”, http://www.saigondautu.com.vn/pages/20160323/can-ho-tai-dinh-cu-xuong-cap-vi%E2%80%A6-bohoang.aspx, ngày truy cập 24/11/2016 58 Phương Anh Linh, “Vụ 16 người mắc kẹt thang máy khơng kiểm định an tồn định kỳ”, http://www.baomoi.com/Vu-16-nguoi-mac-ket-Thang-may-khong-duoc-bao-tri-kiem-dinh-an-toan-dinhky/c/18966166.epi, ngày truy cập 25/11/2016 33 Hiệp ln bị cố khơng bảo trì, sửa chữa nên cho dù có 02 thang máy có còn lại hoạt động cầm chừng59  Việc bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy thực tế chưa thực tốt Ví dụ: tháng 4/2016, ông Trần Thanh Châu, phó giám đốc Cảnh sát Phịng cháy chữa cháy thành phố Hồ Chí Minh cho biết đơn vị đã phát nhiều sai phạm an toàn cháy nổ kiểm tra 645 chung cư nhà cao tầng (trên 10 tầng) Trong đó, có 12 chung cư mới xây dựng với 740 hộ Nhất đối với chung cư xây trước 197560  Việc bảo trì hệ thống bể chứa nước sinh hoạt chưa thực tốt Ví dụ: tháng 3/2016, trung tâm Y tế dự phòng thành phố Hồ Chí Minh đề xuất Thanh tra Sở Y tế thành phố Hồ Chí Minh phạt chung cư: Nhiêu Lộc A (phường Tân Thành, quận Tân Phú), chung cư 74 Phan Đăng Lưu (phường 5, quận Phú Nhuận), chung cư 20 khu phố (phường Tân Thới Nhất, quận 12), chung cư Nguyễn Đình ChiểuLơ C (phường 4, quận Phú Nhuận) kí túc xá Đại học Sư phạm (phường 5, quận ... định pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng tại Việt Nam Trên sở đối chiếu luật thực định thực tiễn áp dụng luật bảo trì cơng trình xây dựng, ... quy trình bảo trì cơng trình đối với cơng trình chưa có lập quy trình bảo trì cơng trình 1.2.3 Một số kiến nghị pháp luật quy trình bảo trì cơng trình 17 Xuất phát từ thực tiễn áp dụng pháp luật. .. 3.1 Sơ lược quy định pháp luật thực bảo trì cơng trình …… …29 3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thực bảo trì cơng trình ……….……30 3.3 Một số kiến nghị pháp luật thực bảo trì cơng trình …………….…34 Kết