Tiêu chí tác động đến quyết định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA NGUYỄN MINH TRUNG TIÊU CHÍ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN ĐỐI TÁC ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành : QUẢN LÝ XÂY DỰNG Mã số : 60580302 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng 06 năm 2018 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG TP.HCM Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hồng Luân Cán chấm nhận xét 1: TS Nguyễn Anh Thư Cán chấm nhận xét 2: PGS TS Nguyễn Minh Hà Luận văn thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp HCM ngày 24 tháng năm 2018 Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm: PGS TS Lương Đức Long Chủ tịch Hội đồng TS Phạm Vũ Hồng Sơn Thư ký TS Nguyễn Anh Thư Phản biện PGS TS Nguyễn Minh Hà Phản biện TS Lê Hoài Long Ủy viên Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa (nếu có) CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA KTXD ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN MINH TRUNG MSHV: 7140122 Ngày, tháng, năm sinh: 19/03/1976 Nơi sinh: Trà vinh Chuyên ngành: Quản lý xây dựng Mã số : 60580302 I TÊN ĐỀ TÀI: TIÊU CHÍ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN ĐỐI TÁC ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN II NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - Xác định tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Xếp hạng, phân tích đánh giá tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Phân tích nhân tố nhằm xác định nhóm nhân tố tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Kết luận, kiến nghị hướng nghiên cứu III NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 15/01/2018 IV NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: 21/06/2018 V CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: PGS.TS Phạm Hồng Luân Tp HCM, ngày 21 tháng 06 năm 2018 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO TRƯỞNG KHOA KTXD LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, hết, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS Phạm Hồng Luân truyền đạt kiến thức bổ ích tận tình hướng dẫn suốt trình thực luận văn Kế đến, tác giả xin chân thành cám ơn tất thầy cô Khoa Kỹ thuật xây dựng, Bộ môn Thi công Quản lý xây dựng trường Đại Học Bách Khoa Tp HCM tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm suốt trình học tập Qua đó, lực cơng tác thân ngày nâng cao, tư cách nghĩ, cách làm ngày hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn tất người bạn khóa 2014 trải qua ngày tháng học tập nghiêm túc, hỗ trợ cho nhiều suốt khoảng thời gian Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo đồng nghiệp Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gịn Cơng ty thành viên trực thuộc Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn thành viên tạo điều kiện hỗ trợ cho nhiều suốt trình học tập thực nghiên cứu Và cuối cùng, xin cảm ơn người thân gia đình ln ủng hộ, quan tâm, động viên, giúp tơi vượt qua khó khăn để hồn thành khóa học Tp Hồ Chí Minh, ngày 21 tháng 06 năm 2018 Nguyễn Minh Trung TÓM TẮT Thị trường bất động sản Tp.HCM thời gian qua thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư nước, trở thành thị trường trọng điểm nhiều tập đoàn bất động sản đa quốc gia Tuy nhiên, đặc điểm dự án bất động sản quy mô vốn lớn, thời gian thi công dài, khả thu hồi vốn chậm,… địi hỏi Chủ đầu tư phải có đủ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm triển khai quản lý dự án, chiến lược kinh doanh quản lý vận hành Để có tất điều kiện cần phải có hợp tác, liên doanh bên tham gia với mạnh để đầu tư phát triển dự án Vì vậy, việc định lựa chọn đối tác để hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản có ý nghĩa tối quan trọng, định đến thành bại dự án Thông qua việc thực khảo sát, thu thập thông tin từ 58 cán quản lý cấp cao cơng ty, doanh nghiệp, tập đồn đầu tư bất động sản Tp.HCM phương pháp bảng câu hỏi Sau tiến hành phép thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy thang đo, xếp hạng theo trị trung bình, nghiên cứu xác định 18 tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Đồng thời, nghiên cứu thực kiểm định tương quan xếp hạng Spearman kiểm định khác biệt giá trị trung bình Kruskall-Wallis quan điểm đánh giá nhóm Chủ đầu tư Đối tác Kết kiểm định cho thấy tương đồng xếp hạng khơng có khác biệt giá trị trung bình quan điểm đánh giá nhóm Cuối cùng, thơng qua việc tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA) với 18 tiêu chí tác động trên, kết nghiên cứu xác định nhóm nhân tố tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản, bao gồm: (1) Pháp lý dự án, (2) Kinh nghiệm hoạt động đối tác, (3) Đặc trưng dự án, (4) Nguồn lực đối tác, (5) Thương hiệu đối tác, (6) Năng lực truyền thông tiêu thụ sản phẩm Các nhóm nhân tố tài liệu tham giúp cho chủ đầu tư/đối tác việc định lựa chọn đối tác phù hợp, nhằm đạt hợp tác, liên doanh tốt nhất, tạo nên thành công dự án đầu tư ABSTRACT The Ho Chi Minh City real estate market has been attracted to interesting by so many domestic investors and foreign investors, to become key market of many multinational real estate corporations in the last time However, the characteristics of real estate projects are large capital size, long execution time, slow return of capital, etc., requiring the owner to have sufficient financial capacity, experience and project management, business strategy and operational management To get all the above conditions, need to have cooperating, joint venturing between the parties with their strengths to invest in developing the project Therefore, the decision making for selecting partners to co-operating in investing and developing of real estate projects is key meaning, deciding the success of the project By surveying, collecting information from 58 senior managers of real estate investment companies, enterprises and corporations in Ho Chi Minh City by the questionnaires method After conducting descriptive statistics, reliability analysis of the scale and ranking mean, the study is identified 18 criterias affecting to the decision to choose the investment partners of the real eastate project At the same time, the study has been conducted the Spearman's rank-order correlation and he Kruskal-Wallis test in the two views of investors and partners The results show the rating match and not have the different value on the rating point of above groups Finally, by implementating of the Exploratory Factor Analysis (EFA) with 18 impacting criterias, the study has been identified major factor groups that influencing the decision to choose the investment partners of the real eastate project, including: (1) Project legal (2) Operational experience of partner, (3) Project features, (4) Partner resources, (5) Partner brand, (6) Communication capacity and product salability These factor groups are the reference document that helps investors in making the right decision to select the right partners, to achieve the best cooperating and joint venturing, making the investment project successful LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn tơi thực hướng dẫn thầy PGS.TS Phạm Hồng Luân Các kết Luận văn thật chưa công bố nghiên cứu khác Tôi xin chịu trách nhiệm cơng việc thực Tp Hồ Chí Minh, ngày 21 tháng 06 năm 2018 Nguyễn Minh Trung Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH DANH SÁCH KÝ HIỆU VIẾT TẮT CHƢƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Giới thiệu chung: 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu: 1.3 Mục tiêu nghiên cứu: 10 1.4 Phạm vi nghiên cứu: 10 1.5 Đóng góp nghiên cứu: 10 1.5.1 Về mặt học thuật: 10 1.5.2 Về mặt thực tiễn ứng dụng: 11 1.6 Cấu trúc luận văn: 11 CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN 13 2.1 Các khái niệm định nghĩa: 13 2.2 Tổng quan nghiên cứu tương tự có liên quan cơng bố: 14 2.3 Kết luận chương: 23 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 25 3.1 Quy trình nghiên cứu: 26 3.2 Nhận diện tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản 26 3.3 Thiết kế bảng câu hỏi: 29 3.4 Nội dung bảng câu hỏi khảo sát: 31 3.4.1 Thang đo 31 3.4.2 Xác định cỡ mẫu: 31 3.5 Thu thập liệu: 32 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân 3.6 Các công cụ nghiên cứu: 32 3.7 Kết luận chương: 35 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 4.1 Đặc điểm liệu nghiên cứu 36 4.1.1 Quá trình thu thập liệu 36 4.1.2 Mã hóa yếu tố để đƣa vào phần mềm SPSS 36 4.2 Mô tả liệu thu thập 37 4.3 Kiểm tra độ tin cậy thang đo 43 4.4 Xếp hạng tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản 49 4.5 Kiểm định tương quan (Spearman) xếp hạng nhóm: 54 4.6 Kiểm định Kruskal-Wallis: 55 4.7 Phương pháp phân tích phương sai yếu tố (One-way ANOVA) 57 4.8 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 60 4.9 Kết luận chương 67 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 70 5.1 Kết luận 70 5.2.1 Ưu điểm bật nghiên cứu 71 5.2.2 Hạn chế nghiên cứu 71 5.2 Kiến nghị 71 5.3 Hướng nghiên cứu 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 75 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 - Một số dự án bất động sản phát triển phương thức hợp tác đầu tư Bảng 2.1 - Tổng quan nghiên cứu công bố việc lựa chọn đối tác 15 Bảng 2.2- Mối quan tâm chủ yếu nghiên cứu liên quan đến hợp tác (Hong et al, 2012b) 22 Bảng 2.3- Chủ đề nghiên cứu hợp tác liên quan (Bohnstedt et al, 2017) 23 Bảng 3.1- Các tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản 27 Bảng 3.2- Thang đo Likert cấp độ 31 Bảng 4.1- Các tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư bất động sản 36 Bảng 4.2- Số năm kinh nghiệm người trả lời 37 Bảng 4.3- Trình độ học vấn người trả lời 38 Bảng 4.4- Chức vụ người trả lời 39 Bảng 4.5- Vai trò hợp tác đầu tư người trả lời 40 Bảng 4.6- Quy mô vốn lớn dự án BĐS người trả lời tham gia 40 Bảng 4.7- Loại hình doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS 41 Bảng 4.8 - Loại cơng trình dự án BĐS 42 Bảng 4.9 – Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí danh tiếng hoạt động đối tác 43 Bảng 4.10- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí lực tài đối tác 44 Bảng 4.11- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí lực tài đối tác (Sau loại TC3) 44 Bảng 4.12- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí lực hoạt động đối tác 45 Bảng 4.13- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí lực hoạt động đối tác (Sau loại bỏ biến HD2) 46 Bảng 4.14- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí kinh nghiệm hoạt động đối tác 46 Bảng 4.15- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí pháp lý 47 Bảng 4.16- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí lợi nhuận 47 Bảng 4.17- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí đặc trưng dự án 48 Bảng 4.18- Hệ số Cronbach's Alpha Nhóm tiêu chí đặc trưng dự án (Sau loại bỏ tiêu chí DA1) 48 Bảng 4.19- Tóm tắt kiểm định thang đo (Cronbach's Alpha ) nhóm tiêu chí sau: 49 Bảng 4.20- Giá trị trung bình xếp hạng tiêu chí 50 Bảng 4.21- Giá trị trung bình xếp hạng tiêu chí có giá trị trung bình (Mean) cao 51 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân DT2 F6 8.410 HD4 0.833 Uy tín, trách nhiệm hợp tác phát triển dự án bất động sản 0.874 Năng lực Năng lực truyền thông, tiêu thụ truyền thông sản phẩm tiêu thụ sản phẩm Kết bao gồm nhóm nhân tố chính: - Nhóm nhân tố thứ nhất: “Pháp lý dự án” - Nhóm thứ 2: “Kinh nghiệm hoạt động đối tác” - Nhóm thứ 3: “Đặc trưng dự án” - Nhóm thứ 4: “Nguồn lực đối tác” - Nhóm thứ 5: “Thương hiệu đối tác” - Nhóm thứ 6: “Năng lực truyền thông tiêu thụ sản phẩm” 4.8.6 Thảo luận kết quả: Để lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản vấn đề cần lưu tâm đến, bao gồm: Thứ nhất, “Pháp lý dự án” triển khai nhằm hiểu rõ sách pháp luật liên quan đến việc đầu tư dự án bất động sản để thực theo trình tự quy định Đồng thời cần tìm hiểu tình trạng pháp lý, chủ quyền sở hữu khu đất dự án (đã hồn thành nghĩa vụ tài hay chưa, giao đất lâu dài hay có thời hạn) Bên cạnh cần phải để biết tiêu quy hoạch kiến trúc (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao xây dựng) tiêu ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu dự án Thứ hai, cần phải tìm hiểu, nghiên cứu “Kinh nghiệm hoạt động đối tác” để biết danh mục dự án mà đối tác thực thành cơng q khứ theo hình thức hợp tác đầu tư thực Đồng thời cần phải xem xét đến khả phối hợp kỹ giải xung đột đối tác dự án thực hữu ích q trình hợp tác có xảy xung đột bên tham gia cần có thiện chí bàn bạc, tháo gỡ, đảm bảo lợi ích hài hịa cho bên với mục tiêu sau hoàn thành dự án HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 65 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân Thứ ba,“Đặc trưng dự án” nhóm nhân tố cần lưu tâm nhiều Để triển khai dự án đạt yêu cầu bên hợp tác tiến độ, đạt chất lượng, mức chi phí giới hạn bên liên quan án Chủ đầu tư, quản lý dự án, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát nhà thầu thi cơng phải phối hợp nhịp nhàng, cần có chuỗi tác đối tác có kinh nghiệm tốt hợp tác việc điều phối triển khai dự án Ngoài cần quan tâm đến diện tích khu đất để có kế hoạch triển khai thi cơng đảm bảo an tồn, vệ sinh mơi trường, phịng chống cháy nổ Cần lưu tâm tới thời gian thực dự án để lên kế hoạch đầu tư, bố trí dịng tiền hợp lý Thứ tư, “Nguồn lực đối tác” cần phải cân nhắc thật kỹ dựa nguồn vốn sẵn có cơng ty đối tác, tỷ lệ vốn góp đưa kế hoạch huy động vốn nhiều hình thức khác (vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu,…), đồng thời cần xem xét nguồn lực người ban quản lý, lãnh đạo cấp cao đối tác yếu tố người trung tâm vấn đề việc triển khai dự án đạt kết tốt Thứ năm, “Thương hiệu đối tác” yếu tố quan trọng việc tiêu thụ sản phẩm Thương hiệu chủ đầu tư dự án yếu tố khách hàng xem xét định mua sản phẩm dự án Nếu hợp tác với đối tác có danh tiếng uy tín, phát triển thành cơng nhiều dự án khả thành cơng việc hợp tác cao Cuối cùng, cần xem xét đến “Năng lực truyền thông tiêu thụ sản phẩm” đối tác để việc quảng bá, giới thiệu sản phẩm dự án đến khách hàng cách hấp dẫn từ lúc chuẩn bị triển khai dự án Mục tiêu cuối việc hợp tác đầu tư dự án bất động sản phải bán dự án, đảm bảo doanh số đầu tốt, bán nhanh, bán chạy Vì lực truyền thơng đối tác quan trọng, định đến việc tiêu tụ sản phẩm đầu ra, cần lưu tâm nhiều, tránh trường hợp đầu tư mà không tiêu thụ được, khả thất bại lớn So sánh với kết nghiên cứu Al-Khalifam A K, Peterson, S.E (1998), nhóm nhân tố tìm thấy sau phân tích nhân tố (Factor analysis) từ 14 nhân tố gây ảnh hưởng đến việc lựa chọn đối tác liên doanh quốc tế, thu HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 66 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Ln nhóm nhân tố chính, bao gồm: (1) Danh tiếng địa phương mối liên hệ, (2) Năng lực quản lý, (3) Năng lực kỹ thuật tiếp thị, (4) Năng lực cá nhân kết nghiên cứu có tương đồng, cụ thể nhóm nhân tố: Kinh nghiệm hoạt động đối tác, Nguồn lực đối tác, Thương hiệu đối tác, Năng lực truyền thông tiêu thụ sản phẩm Mục tiêu nghiên cứu nhằm tìm kiếm tiêu chí ảnh hưởng đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản, kết tìm 06 nhóm nhân tố ảnh hưởng, có 02 nhóm nhân tố phát có liên quan đến dự án bất động sàn nhóm nhân tố “Pháp lý dự án” “Đặc trƣng dự án” 4.9 Kết luận chƣơng Chương thông qua việc thực khảo sát, thu thập thông tin từ 58 cán quản lý cấp cao cấp trung cơng ty, doanh nghiệp, tập đồn đầu tư bất động sản Tp.HCM phương pháp bảng câu hỏi Sau tiến hành phép thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy thang đo, xếp hạng theo trị trung bình, nghiên cứu xác định 18 tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Đồng thời, nghiên cứu thực kiểm định tương quan xếp hạng Spearman kiểm định khác biệt giá trị trung bình KruskallWallis quan điểm đánh giá nhóm Chủ đầu tư Đối tác Kết kiểm định cho thấy tương đồng xếp hạng khơng có khác biệt giá trị trung bình quan điểm đánh giá nhóm Ngồi ra, nghiên cứu tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA) với 18 tiêu chí trên, kết nghiên cứu xác định nhóm nhân tố tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản, bao gồm: (1) Pháp lý dự án; (2) Kinh nghiệm hoạt động đối tác; (3) Đặc trưng dự án; (4) Nguồn lực đối tác; (5) Thương hiệu đối tác; (6) Năng lực truyền thông tiêu thụ sản phẩm HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 67 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân Các nhóm nhân tố tài liệu tham khảo giúp cho Chủ đầu tư/đối tác việc định lựa chọn đối tác phù hợp, nhằm đạt hợp tác, liên doanh tốt nhất, tạo nên thành công dự án đầu tư HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 68 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân Năng lực truyền thông tiêu thụ sản phẩm Kinh nghiệm hoạt động đối tác Nguồn lực đối tác Danh mục dự án thực thành công theo hình thức hợp tác đầu tư Khả vốn Năng lực truyền thông, tiêu thụ sản phẩm Những mối quan hệ đối tác tích cực thực Tỷ lệ góp vốn Kỹ giải xung đột/ phối hợp Năng lực, kinh nghiệm ban quản lý cấp cao đầu tư phát triển bất động sản Cách thức phân chia lợi nhuận Rủi ro/lợi nhuận Lựa chọn đối tác đầu tƣ dự án bất động sản Thương hiệu đối tác lĩnh vực phát triển dự án bất động sản Có mối liên kết, quan hệ hợp tác với đơn vị tư vấn đầu tư – xây dựng, nhà cung cấp, nhà thầu uy tín thị trường BĐS ngồi nước Chủ trương, sách nhà nước Sự am hiểu quy định pháp luật thơng lệ Uy tín, trách nhiệm hợp tác phát triển dự án bất động sản Diện tích khu đất thực dự án Tình trạng pháp lý đất Thời gian thực dự án theo giấy phép đầu tư Thƣơng hiệu đối tác Quy hoạch tiêu quy hoạch 1/500 dự án Đặc trƣng dự án Pháp lý dự án Hình 4.9- Sơ đồ xương cá nhóm nhân tố tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án BĐS HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 69 Trang 69 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thông qua việc tổng quan tài liệu liên quan, vấn lấy ý kiến chuyên gia ngành, khảo sát thu thập liệu phân tích liệu Xác định 18 tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Sau đó, qua q trình phân tích nhân tố, nghiên cứu xác định nhóm nhân tố tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Với mục tiêu ban đầu đề ra, nghiên cứu luận văn đạt mục tiêu:  Mục tiêu 1: Xác định tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Qua trình tổng quan nghiên cứu liên quan công bố kết hợp với ý kiến chuyên gia nghiên cứu thu 26 tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản, đạt mục tiêu xác định tiêu chí theo yêu cầu  Mục tiêu 2: Phân tích, xếp hạng đánh giá tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Từ 26 tiêu chí chọn mục tiêu 1, sau tham khảo ý kiến từ chuyên gia lĩnh vực đầu tư bất động sản, 21 nhân tố chọn để đưa vào bảng câu hỏi khảo sát đại trà thức Kết thu thập đưa vào thực phép thống kê mô tả, thực phép kiểm định liên quan, tính tốn giá trị trung bình xếp hạng Cuối cùng, kết nghiên cứu thu 18 tiêu chí tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản  Mục tiêu 3: Phân tích nhóm nhân tố tác động đến việc định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản 18 tiêu chí tác động đưa vào thực phân tích nhân tố, thu nhóm nhân tố có tác động lớn trực tiếp đến định lựa chọn đối tác HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 70 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân đầu tư dự án bất động sản Các nhóm nhân tố đặt tên phân tích ý nghĩa tác động trước tiến hành cân nhắc định lựa chọn đối tác đầu tư Tóm lại, mục tiêu đề Chương giải Chương 2, Chương Chương 4, đảm bảo yêu cầu đề 5.2.1 Ƣu điểm bật nghiên cứu - Nghiên cứu làm tài liệu tham khảo cho chủ đầu tư/đối tác việc định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản 5.2.2 Hạn chế nghiên cứu - Nghiên cứu thực thời gian ngắn, khả có thiếu sót Tuy nhiên, nghiên cứu thực nghiêm túc, yêu cầu - Số lượng mẫu thu thập không nhiều (58 mẫu so với 21 tiêu chí) đối tượng tác giả chọn khảo sát cấp lãnh đạo cơng ty (tối thiếu cấp trưởng/phó phịng trở lên) nên có phần ảnh hưởng đến phân phối chuẩn kết phân tích Tuy nhiên, nghiên cứu thực kỹ từ khâu khảo sát lấy liệu, việc phân tích kết Vì vậy, nên hạn chế sai sót, kết đáng tin cậy - Nghiên cứu dừng lại việc xác định tiêu chí nhóm nhân tố tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Đồng thời phân tích, đánh giá ảnh hưởng đến người định - Phạm vi nghiên cứu thực Tp.HCM nên chưa mang tính tổng quát, đại diện cho quốc gia Việt Nam 5.2 Kiến nghị Với hạn chế nêu trên, tác giả đề xuất số kiến nghị nhằm cải thiện quy trình: - Tăng thời gian nghiên cứu lên để lấy số lượng mẫu nhiều HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 71 Luận văn thạc sĩ - CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân Ngoài nghiên cứu cần thực khắp địa bàn khác Việt Nam để kết thu manh tính tổng qt hóa, đại diện cho quốc gia 5.3 Hƣớng nghiên cứu Việc đầu tư dự án bất động sản ngày thu hút nhiều nhà đầu tư, việc lựa chọn đối tác cần thiết cho trình thực dự án Nghiên cứu dừng mức xác định nhóm nhân tố chính, tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư bất động sản Vì vậy, việc xây dựng mơ hình lựa chọn đối tác cần thiết Để xây dựng mơ hình lựa chọn sữ dụng phương pháp thông dụng thống kê, phân tích định lượng phương pháp AHP, ANP, ANN, CBR, CBA để đánh giá, xác định trọng số tiêu chí trước tiến hành tính toán định cuối HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 72 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân TÀI LIỆU THAM KHẢO Al-Khalifam, A K., Peterson, S.E (1998) “The partner selection process in international joint ventures” European Journal of Marketing, Vol 33 No 11/12, 1999, pp 1064-1081 Altinay L (2005) “Selecting partners in an International Franchise Organisation.” International Journal of Hospitality Management 25 (2006) 108-128 Black, C., Akintoye A, Fitzgerald E (1999) “An analysis of success factors and benefits of partnering in construction” International Journal of Project Management 18 (2000) 423-434 Bohnsted, K., Rasmussen A and Ussing L “In-Depth Review of Partnering Research Trends in Construction Journals” ICCREM 2017 Chau D.N (2011) “Các yếu tố thành công dự án thực theo phương thức thiết kế - thi cơng khu vực phía Nam”, Luận văn Thạc sĩ, Đại Học Bách Khoa Tp.HCM Chan, A P C and Tam, C M (2000) “Factors affecting the quality of building projects in Hong Kong”, International Journal of Quality and Qreliability Management, IJQRM, 17 (4/5), 423-441 Cheng, E W L., and Li, H (2005) “Analytic network process applied to project selection.” J Constr Eng Manage., 1314, 459–466 Lim, G (2015) “China‟s Investments in Malaysia: Choosing the “Right” Partners” International Journal of China Studies 6(1) 1-30 Hair, J F., Black, B., Babin, B and Andersion, R E & Tatham, R L (1998) Multivariate data analysis, Prentice-Hall, International, Inc Harback, H F., Basham, D L., and Buhts, R E (1994) „„Partnering paradigm.’’J Mgmt in Engrg., ASCE, 10(1), 23–27 Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) “Thống kê ứng dụng kinh tế xã hội” Nhà xuất lao động – xã hội HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 73 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), “Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS tập 1,2” Nhà xuất Hồng Đức Hong, Y, Daniel W M Chan Albert P C Chan (2012a), "Exploring the applicability of construction partnering in Mainland China" Facilities, Vol 30 Iss 13/14 pp 667 – 694 Hong, Y M., Chan, D W M., Chan, A P C., and Yeung, J F Y (2012b) “Critical analysis of partnering research trend in construction journals.” J Manage Eng., 10.1061/(ASCE)ME.1943-5479.0000084, 82–95 Lam et al (2008), “ Determinamts of successful design-build projects”, J Construct Eng Manage, ASCE, 134 (5), 333-341 Luật đầu tư số 67/2014/QH13 Quốc hội ngày 26/11/2014 Mohr, J., and Spekman, R (1994) „„Characteristics of partnershipsuccess: Partnership attributes, communication behavior, and conflict resolution techniques.’’Strategic Mgmt J., 15, 135–52 Ravanshadnia, M., Abbasian, H R & Rajaie H (2010) “Selecting engineering partner for EPC projects using a fuzzy AHP approach, International” Journal of Management Science and Engineering Management, 5:4, 278-284 Tài liệu giảng dạy T.S Lê Hoài Long trường Đại học Bách Khoa TPHCM Tomlinson, J W C and Thompson, M (1977), ``A study of Canadian joint venturesin Mexico'', working paper, University of British Columbia,Vancouver Warne T R (1994), “Partnering for Success” ASCE, New York Williams, G R., Lilley M M (1993) “Partner selection for joint-venture agreements”, International Journal of Project Management, 11 (4), pp 233-237 HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 74 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT ĐỀ TÀI: XÁC ĐỊNH CÁC TIÊU CHÍ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH LỰA CHỌN ĐỐI TÁC ĐẦU TƢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Kính chào Anh/chị ! Tôi tên Nguyễn Minh Trung, làm luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý xây dựng Trường Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh với đề tài: “Xác định tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tƣ dự án bất động sản” Rất mong anh/chị vui lịng dành thời gian để chia sẻ kinh nghiệm quí báo anh/chị lĩnh vực Những thơng tin mà anh/chị đóng góp liệu quan trọng cho thành công nghiên cứu việc ứng dụng kết thực tế Mọi thơng tin mà anh/chị cung cấp hồn tồn giữ bí mật sử dụng cho mục đích nghiên cứu Rất mong nhận quan tâm giúp đỡ anh/chị Xin chân thành cảm ơn! Mọi thông tin ý kiến đóng góp, xin vui lịng liên hệ:  Nguyễn Minh Trung – Công ty CP Phát triển Địa ốc Sài Gòn  Điện thoại: 090 3853949  Email: nmtrung.ks@gmail.com I Phần giải thích từ ngữ Lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản (BĐS) nhận thức định chiến lược, trực tiếp ảnh hưởng đến việc hình thành phát triển dự án BĐS, lợi ích trực tiếp bên tham gia Cho nên việc lựa chọn đối tác phù hợp để phát triển dự án BĐS đóng vai trị đặc biệt quan trọng II Phần ý kiến đánh giá Anh/chị vui lòng đánh giá mức độ ảnh hưởng tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản theo thang điểm sau: Ảnh hưởng Ảnh hưởng HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Ảnh hưởng trung bình Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng nhiều Trang 75 Luận văn thạc sĩ STT CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân Mức độ ảnh hƣởng Tiêu Chí I Nhóm tiêu chí danh tiếng hoạt động đối tác Thương hiệu đối tác lĩnh vực phát triển dự án bất động sản Uy tín, trách nhiệm hợp tác phát triển dự án bất động sản II Nhóm tiêu chí lực tài đối tác Khả vốn Tỷ lệ góp vốn 5 Hình thức góp vốn (bằng tiền, giá trị quyền sử dụng đất, cổ phiếu, trái phiếu…) III Nhóm tiêu chí lực hoạt động đối tác Năng lực, kinh nghiệm ban quản lý cấp cao đầu tư phát triển bất động sản Mối quan hệ khả đàm phán với quyền Có hay liên kết, quan hệ hợp tác với đơn vị tư vấn đầu tư – xây dựng, nhà cung cấp, nhà thầu uy tín thị trường bất động sản ngồi nước Năng lực truyền thông , tiêu thụ sản phẩm IV Nhóm tiêu chí kinh nghiệm hoạt động đối tác 10 Danh mục dự án thực thành cơng theo hình thức hợp tác hợp tác đầu tư ( > dự án) 11 Những mối quan hệ đối tác tích cực thực 12 Kỹ giải xung đột/ phối hợp (các kỹ quản lý giải xung đột/ phối hợp đặc biệt quan trọng để xây dựng dự án kể từ có số bên tham gia ) HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 76 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân V Nhóm tiêu chí pháp lý 13 Chủ trương, sách nhà nước (các chủ trương, sách nhà nước lĩnh vực bất động sản quy định rõ ràng, cụ thể ) 14 Sự am hiểu quy định pháp luật thông lệ (am hiểu quy trình thực dự án thông lệ địa phương hữu cho tiến độ thực dự án) VI Nhóm tiêu chí lợi nhuận 15 Cách thức phân chia lợi nhuận (phân chia theo sản phẩm dự án, tiền, cổ phiếu, trái phiếu…) 16 Rủi ro/lợi nhuận (dự án mà dự kiến lợi nhuận cao thường đòi hỏi nguy cao Do đó, đánh giá tỷ lệ rủi ro / lợi nhuận cho dự án quan trọng) VII Nhóm tiêu chí đặc trƣng dự án 17 Vị trí dự án (vị trí dự án quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu thị trường, giá bán sản phẩm ) 18 Diện tích khu đất thực dự án 19 Tình trạng pháp lý đất 20 Quy hoạch tiêu quy hoạch 1/500 dự án 21 Thời gian thực dự án theo giấy phép đầu tư (thời hạn dự án ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, bố trí dịng tiền lợi nhuận, khai thác vận hành) III Phần thông tin chung Số năm kinh nghiệm anh/chị làm việc lĩnh vực xây dựng: Từ 10 – 15 năm Từ 16 – 20 năm Trên 20 năm Chức vụ anh/chị đơn vị: Lãnh đạo Trưởng/phó đội nhóm dự án Giám đốc/PGĐ dự án Trưởng/phó HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trình độ học vấn anh/chị: Đại học Tiến sĩ Thạc sĩ Anh/chị tham gia dự án BĐS theo hình thức hợp tác đầu tư Có Khơng Trang 77 Luận văn thạc sĩ CBHD: PGS.TS.Phạm Hồng Luân phòng, ban Khác (xin ghi rõ):…………………… Anh/chị thuộc vai trò bên đối tác dự Quy mô vốn lớn dự án BĐS theo án BĐS theo hình thức hợp tác đầu tư mà hình thức hợp tác đầu tư anh/chị tham gia 100 -300 tỷ 300 - 500 tỷ Chủ đầu tư Đối tác 500 - 1000 tỷ Trên 1000 tỷ Khác (xin ghi rõ):…………………… Loại hình doanh nghiệp chủ đầu tư dự án Loại cơng trình dự án BĐS theo hình BĐS theo hình thức hợp tác đầu tư mà anh/chị thức hợp tác đầu tư mà anh/chị tham tham gia gia Doanh nghiệp nhà nước Công ty cổ phần Doanh nghiệp tư nhân Tập đoàn Khác (xin ghi rõ):…………………… Thương mại, dịch vụ, văn phòng Nhà cao tầng Du lịch nghỉ dưỡng Khu đô thị Nhà cao tầng + thương mại, dịch vụ Khác (xin ghi rõ):…………………… Nếu anh/chị vui lịng cung cấp thông tin để tiện liên lạc cần thiết Họ tên: ……………………………………… Điện thoại………………………… Đơn vị:……….………………………………… Email:…………………………… Xin chân thành cám ơn giúp đỡ nhiệt tình anh/ chị! HVTH: Nguyễn Minh Trung – 7140122 Trang 78 Luận văn thạc sĩ GVHD: PGS.TS Phạm Hồng Luân LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên : NGUYỄN MINH TRUNG Ngày sinh : 19/03/1976 Nơi sinh : Trà Vinh Địa liên lạc : Số 2A Lý Thường Kiệt, phường 12, quận 5, Tp Hồ Chí Minh Điện thoại : 0903 853 949 Email : nmtrung.ks@gmail.com QUÁ TRÌNH ĐÀO TẠO 1995 – 2000 : Sinh viên Trường Đại Học Bách Khoa Tp Hồ Chí Minh 2014– 2018 : Học viên cao học Trường Đại học Bách Khoa Tp Hồ Chí Minh Chuyên ngành : Quản lý xây dựng QUÁ TRÌNH CÔNG TÁC Từ 2000 – 2002 : Làm việc Cơng ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) Từ 2002 – : Làm việc Công ty CP Phát triển Địa ốc Sài Gòn (trước Cơng ty Xây dựng Thương mại Sài Gịn 5, Cơng ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gịn 5) trực thuộc Tổng Cơng ty Địa ốc Sài Gịn TNHH thành viên) HVTH: Nguyễn Minh Trung - Khóa 2014 Trang 79 ... DUNG: - Xác định tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Xếp hạng, phân tích đánh giá tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Phân tích... tiêu nghiên cứu:  Xác định tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản  Phân tích, xếp hạng đánh giá tiêu chí tác động đến định lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động. .. Các tiêu chí tác động đến việc lựa chọn đối tác đầu tư dự án bất động sản Nguồn tham khảo STT Tiêu Chí I Nhóm tiêu chí danh tiếng hoạt động đối tác Uy tín đối tác lĩnh vực phát triển dự án bất động