Thị trường quyền sử dụng đất dưới sự tác động và điều chỉnh của pháp luật đất đai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI   KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI SỰ TÁC ĐỘNG VÀ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI SINH VIÊN THỰC HIỆN: PHẠM THÙY TRANG Khóa: 29 MSSV: 2920213 GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Th.S NGUYỄN THỊ KIỀU OANH Thành phố Hồ Chí Minh - 8/2008 TỪ VIẾT TẮT: BĐS: bất động sản QSDĐ: quyền sử dụng đất MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU 01 CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỂ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất: 04 1.2.Phân loại thị trường quyền sử dụng đất: 07 1.2.1 Thị trường QSDĐ sơ cấp: 07 1.2.2 Thị trường QSDĐ thứ cấp: 08 1.3.Vai trò thị trường QSDĐ điều kiện nay: 10 1.3.1 Thị trường QSDĐ nguồn lực bảo đảm cho phát triển bền vững sản xuất xã hội: 10 1.3.2 Thị trường QSDĐ tạo nguồn vốn chủ động từ nội lực: 11 1.3.3 Thị trường QSDĐ đóng vai trị định việc đầu tư phát triển kinh tế: 11 1.3.4 Thị trường QSDĐ góp phần tăng thu cho Ngân sách Nhà nước 11 1.3.5 Thị trường QSDĐ góp phần vào ổn định xã hội nâng cao đời sống người dân: 12 1.3.6 Thị trường QSDĐ góp phần đổi sách, pháp luật đất đai: 12 1.4.Vai trò pháp luật đất đai thị trường QSDĐ: 13 1.4.1 PLĐĐ tạo lập khung pháp lý cho thị trường QSDĐ có vai trị quan trọng việc hạn chế tình trạng đầu đất đai: 13 1.4.2 PLĐĐ ảnh hưởng đến q trình lưu thơng QSDĐ thị trường QSDĐ: 14 1.4.3 PLĐĐ quy định quản lý, kiểm soát, xử lý vi phạm PLĐĐ hoạt động diễn thị trường QSDĐ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: 15 1.5.Sự hình thành phát triển thị trường QSDĐ qua giai đoạn: 16 1.5.1 Giai đoạn trước năm 1980: 16 1.5.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến trước có Luật đất đai năm 1993: 17 1.5.3 Giai đoạn từ có Luật đất đai năm 1993 đến trước có Luật đất đai 2003: 20 1.5.4 Giai đoạn từ có Luật đất đai năm 2003 đến nay: 22 CHƯƠNG II: SỰ TÁC ĐỘNG VÀ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QSDĐ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG NÀY Ở NƯỚC TA HIỆN NAY 2.1 Sự tác động điều chỉnh pháp luật đất đai hành thị trường QSDĐ nước ta nay: 27 2.1.1 Các hoạt động thị trường QSDĐ sơ cấp: 27 2.1.2 Sự điều chỉnh pháp luật đất đai thị trường QSDĐ thứ cấp: 31 2.1.3 Quản lý Nhà nước đất đai thị trường QSDĐ: 38 2.1.3.1Vấn đề giá đất: 38 2.1.3.2Về thủ tục hành liên quan đến đất đai: 41 2.1.3.3Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: 46 2.2 Một số giải pháp nhằm định hướng hoàn thiện thị trường QSDĐ nước ta nay: 49 2.2.1 Giải pháp chung: 49 2.2.2 Giải pháp cụ thể: 52 KẾT LUẬN: 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lời nói đầu Tính cấp thiết đề tài: Từ ngàn xưa, đất đai đóng vai trị loại tài ngun vơ q giá người Người ta sử dụng đất đai chủ yếu để xây dựng nhà cửa, trồng trọt, chăn nuôi, nhằm phục vụ nhu cầu hàng ngày đời sống Song, trải qua thời gian dài, người nhận thấy giá trị thực đất đai không gian sinh tồn hay tư liệu sản xuất mà loại tài sản quan trọng Tuy nhiên, vào thời điểm này, đất đai chưa pháp luật thừa nhận loại tài sản lưu thông thị trường, việc mua bán đất bị nghiêm cấm Đến Luật Đất đai năm 1988 đời, vai trò đất đai xã hội không thay đổi Càng sau, nhu cầu phát triển xã hội, người ta cần đất đai để sản xuất, xây dựng đầu tư kinh doanh, nên đến Luật đất đai năm 1993 đời, Nhà nước ta thức coi đất đai loại hàng hóa đặc biệt người sử dụng đất quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật Đây xem bước tiến lớn quan niệm Nhà nước ta việc xác lập giao dịch dân đất đai đời sống xã hội Và bước tiến Luật đất đai năm 2003, loại thị trường tồn từ lâu chưa thừa nhận thức hình thành phát triển, thị trường QSDĐ Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường QSDĐ hợp thành phận quan trọng, thiếu cấu kinh tế thị trường nước ta Quán triệt nội dung Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, pháp luật Nhà nước ta cho phép phát triển thị trường bất động sản (BĐS) theo tinh thần: “Phát triển thị trường BĐS, có QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ, mở rộng hội cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dễ dàng có đất sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh" Tuy nhiên, QSDĐ trở thành hàng hóa thị trường QSDĐ nằm thị trường BĐS cần phải có thể chế tốt làm tảng cho phát triển giao dịch, với yêu cầu là: hệ thống trị ổn định; hệ thống tư pháp độc lập tốt, quyền nghĩa vụ QSDĐ rõ ràng, khả thực giao dịch với chi phí thấp, hệ thống pháp luật minh bạch, đáng tin cậy Như vậy, để quản lý vận hành thật tốt thị trường quy định pháp luật đất đai phải thật phù hợp đáp ứng nhu cầu giao dịch QSDĐ chủ thể tham gia vào thị trường QSDĐ Vì nay, tình trạng tiêu cực thị trường nhiều tham nhũng, đầu cơ, giao dịch ngầm, ngun nhân tình trạng thị trường QSDĐ thiếu vắng môi trường khung pháp lý phù hợp cho trình hoạt động Chính vậy, việc tìm hiểu tác động điều chỉnh pháp luật đất đai thị trường QSDĐ từ đề giải pháp nhằm xây dựng khung pháp lý thích hợp hoàn thiện loại thị trường đặc thù quan trọng vấn đề cấp thiết Đây lý thúc đẩy tác giả chọn đề tài "Thị trường QSDĐ tác động điều chỉnh pháp luật đất đai" để nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp Mục đích phạm vi nghiên cứu đề tài: Mục đích đề tài khóa luận nghiên cứu cách khái quát thị trường QSDĐ quy định pháp luật đất đai hành thị trường QSDĐ, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai nhằm đánh giá thực trạng thị trường QSDĐ Trên sở đó, khóa luận đề số giải pháp mặt pháp lý nhằm góp phần hồn thiện thị trường QSDĐ Xuất phát từ mục đích mà phạm vi nghiên cứu, tác giả tập trung tìm hiểu về: - Quá trình phát triển thị trường QSDĐ qua giai đoạn lịch sử khác Việt Nam mà đặc biệt giai đoạn tác động điều chỉnh pháp luật đất đai hành để có nhìn khái qt mang tính lý luận thị trường QSDĐ nước ta - Trên sở phân tích mặt lý luận khái niệm, phân loại, vai trò thị trường QSDĐ kết hợp với việc đánh giá thực tiễn hoạt động thị trường QSDĐ, tác giả nêu lên số vấn đề tồn thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai vào thị trường QSDĐ, từ đưa giải pháp khắc phục hạn chế, bất cập pháp luật đất đai hành điều chỉnh thị trường QSDĐ Phương pháp nghiên cứu: Để làm rõ vấn đề đặt phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả sâu vào phân tích, so sánh, đánh giá, thống kê, tổng hợp,… quy định pháp luật đất đai hành thị trường QSDĐ sở phương pháp luận triết học vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác-Lê nin Bố cục khóa luận: Bố cục khóa luận bao gồm phần sau: - Lời nói đầu: - Nội dung đề tài: Chương I: Khái quát chung thị trường quyền sử dụng đất Chương II: Sự tác động điều chỉnh pháp luật đất đai hành thị trường QSDĐ số giải pháp pháp lý nhằm định hướng hoàn thiện thị trường QSDĐ nước ta - Kết luận: - Danh mục tài liệu tham khảo: Ý nghĩa khoa học thực tiễn: Trước khóa luận tác giả có nhiều đề tài nghiên cứu thị trường QSDĐ thị trường BĐS, đó, tác giả mong khóa luận tốt nghiệp đóng góp thêm nhìn thị trường QSDĐ nước ta thông qua việc nghiên cứu tác động điều chỉnh pháp luật đất đai hành thị trường Hy vọng, khóa luận góp phần tạo cách nhìn rõ nét tồn diện thị trường QSDĐ pháp luật điều chỉnh thị trường QSDĐ Mong rằng, khóa luận tài liệu tham khảo hữu ích bạn sinh viên q trình học tập mơn học Luật đất đai CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất: Thị trường nơi thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi loại hàng hóa, dịch vụ, vốn, sức lao động nguồn lực khác kinh tế "Nơi" hiểu khung cảnh diễn việc mua bán, trao đổi hàng hóa, dịch vụ mà không thiết gắn với địa điểm hay thực thể vật chất Với tư cách khái niệm kinh tế, trị pháp lý, thuật ngữ thị trường sử dụng nhiều văn kiện quan trọng Đảng Nhà nước, phải kể đến văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, VII, VIII, IX, Hiến pháp 1992 (sửa đổi năm 2001) Tuy nhiên, chưa có văn pháp luật giải thích cách thức khái niệm thị trường Việc phân loại thị trường chủ yếu dựa vào đối tượng mua bán, chuyển nhượng thị trường.1 Như vậy, nói tới thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói đến nơi thực giao dịch mua bán, trao đổi, chuyển nhượng loại hàng hóa đặc thù QSDĐ QSDĐ khái niệm quen thuộc, nhiên cần phải tìm hiểu số vấn đề xung quanh thuật ngữ để có nhìn rõ nét thị trường QSDĐ Như biết, đất đai tài nguyên quốc gia di dời được, không gian sinh tồn dân tộc, loại BĐS đặc thù thị trường BĐS Trong nông nghiệp, đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt thiếu Từ đặc điểm cho thấy đất đai có tầm quan trọng lớn đời sống sản xuất người Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Do đó, người dân có quyền sử dụng đất đai mà khơng có quyền sở hữu Mặt khác, đất đai loại tài sản nên QSDĐ mang đầy đủ ý nghĩa quyền tài sản theo luật dân Như từ số phân tích đây, QSDĐ hiểu với mức độ khái quát quyền chủ thể Nhà nước cho phép sử dụng, khai thác cơng dụng nhằm mục đích hưởng lợi ích từ đất đai Tương tự, theo Từ điển Luật học, QSDĐ hiểu quyền chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho Bộ Tư Pháp-Viện Khoa học pháp lý (2006) Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa-NXB Tư pháp,tr.708 thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, từ chủ thể khác có QSDĐ Thơng thường nói đến thị trường nói tới giao dịch hàng hóa thị trường đó, giao dịch QSDĐ Theo đó, thị trường QSDĐ, theo nghĩa hẹp hiểu nơi diễn giao dịch QSDĐ Cịn hiểu theo nghĩa rộng, thị trường QSDĐ tổng hòa mối quan hệ giao dịch QSDĐ diễn khu vực địa lý định Như theo định nghĩa hoạt động thị trường QSDĐ không bao gồm giao dịch QSDĐ mà bao gồm hoạt động liên quan đến việc hình thành bảo đảm cho vận động tương tác yếu tố cấu thành thị trường QSDĐ theo chế thị trường Không thể phủ nhận điều thị trường QSDĐ nước ta nhiều khuyết tật lý luận lẫn thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường QSDĐ hay thị trường đất đai" tranh luận2 Thông thường, thuật ngữ thị trường QSDĐ sử dụng song song với thuật ngữ thị trường đất đai Tuy nhiên, dựa vào quy định hành đất đai cách sử dụng thuật ngữ khơng mặt pháp lý Bởi vì, nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý, mà đất đai trở thành đối tượng việc mua bán, giao dịch thị trường, thay vào đó, có QSDĐ coi đối tượng dịch chuyển giao dịch thị trường, hay nói người sử dụng đất bán đất họ khơng có quyền sở hữu đất đai mà có QSDĐ Do vậy, khác với nhiều quốc gia giới, Việt Nam khơng có thị trường đất đai mà có thị trường QSDĐ Chính mà, đề cập đến thị trường đất đai nước ta thuật ngữ xác nên sử dụng thị trường QSDĐ Sẽ thiếu sót lớn phân tích khái niệm thị trường QSDĐ mà không mối liên hệ thị trường với thị trường BĐS Bởi lẽ, thị trường QSDĐ phận tách rời thị trường BĐS Đây đặc trưng bật thị trường QSDĐ Ở nước ta, theo quy định Bộ luật Dân sự, BĐS tài sản không di dời bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định BĐS GS-TS Đặng Hùng Võ (2006) Vai trò thị trường QSDĐ phát triển kinh tế thị trường nước ta, Tài liệu sử dụng cho nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" Điều cho thấy, đất đai BĐS thị trường BĐS yếu tố ban đầu có tính định để tài sản coi BĐS Chính vậy, giao dịch BĐS liên quan đến đất đai, hay nói cách khác khơng thể rời khỏi đất đai Như biết, thị trường BĐS nơi mà diễn mua bán trao đổi BĐS Tuy nhiên, thị trường BĐS hình thành BĐS trở thành hàng hóa Do vậy, đâu, lúc BĐS chưa trở thành hàng hóa đó, lúc chưa thể có thị trường BĐS Dựa vào trình hình thành phát triển thị trường BĐS thấy đất đai hàng hóa BĐS giao dịch BĐS Nhu cầu sử dụng đất ngày gia tăng mà chế độ tư hữu ruộng đất xác lập hoạt động kinh tế phát triển lúc đất đai trở thành hàng hóa Như vậy, đời phát triển thị trường BĐS gắn liền với trình vận hành thị trường đất đai mà xác thị trường QSDĐ Cũng có ý kiến cho rằng, thị trường BĐS thị trường QSDĐ Bởi tài sản nhà ở, cơng trình xây dựng phải gắn liền với đất đai trở thành BĐS đất đai yếu tố đầu tiên, thị trường BĐS Tuy nhiên, thị trường QSDĐ phận thị trường BĐS hàng hóa QSDĐ số hàng hóa BĐS Tóm lại, thị trường QSDĐ hiểu cách khái quát tổng hòa mối quan hệ giao dịch QSDĐ diễn khu vực địa lý định, nơi diễn giao dịch QSDĐ Do tính đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý nước ta thị trường đất đai thị trường QSDĐ, đó, cần có thống cách sử dụng thuật ngữ Theo đó, cách gọi tên xác thị trường điều kiện nước ta thị trường QSDĐ Và thị trường đặc biệt quan trọng thiếu thị trường BĐS Việc vận hành phát triển thị trường BĐS phụ thuộc lớn từ phát triển thị trường QSDĐ mà đặc biệt từ hệ thống pháp luật đất đai Do đó, muốn hồn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS nâng cao vai trò, khả phát triển thị trường QSDĐ đời sống, sản xuất người dân vấn đề chủ chốt cần giải tìm hiểu tác động điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai thị trường QSDĐ hoạch Cho nên, khoản Điều 29 Luật Đất đai 2003 xác định rõ, diện tích ghi kế hoạch sử dụng đất công bố phải thu hồi để thực dự án, cơng trình phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm khơng thực theo kế hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hủy bỏ cơng bố Đây quy định có tác dụng giải phóng quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, góp phần nhỏ vào việc xóa bỏ "quy hoạch treo" khơng thể giải triệt để tình trạnh này, lẽ điều luật quy định việc xóa bỏ kế hoạch khơng khả thi cịn quy hoạch khơng thực khơng quy định phải xóa bỏ 2.2 Một số giải pháp nhằm định hướng hoàn thiện thị trường QSDĐ nước ta nay: Trên sở đánh giá, phân tích hạn chế pháp luật đất đai hành sơ lược thực trạng thị trường QSDĐ nay, ta nhận thấy để phát triển lành mạnh ổn định thị trường QSDĐ thời gian tới cần phải tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật đất đai Theo đó, số giải pháp pháp lý chung cụ thể kể đến như: 2.2.1 Giải pháp chung: Một là, tiến hành rà soát, hệ thống hóa văn pháp luật điều chỉnh thị trường QSDĐ, để làm sở đánh giá cách sát thực hệ thống pháp luật hành với mục đích tìm quy định mâu thuẫn, chồng chéo khơng phù hợp Qua đó, tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ hoạt động theo quy định pháp luật Việc ban hành sách, pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán quan ban hành, hạn chế tối đa quan có thẩm quyền ban hành pháp luật đất đai để tránh quy định phức tạp, chồng chéo, mâu thuẫn giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ người sử dụng đất, nhà đầu tư Tăng cường cạnh tranh khai thông ách tắc thơng qua quy định thủ tục hành quan hệ đất đai Trong q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước nhu cầu sử dụng đất cho mục đích cơng nghiệp, phát triển thị, thương mại dịch vụ đặt cho nhà quản lý việc sử dụng hợp lý tiết kiệm quỹ đất hạn hẹp đất nước nhiệm vụ cấp bách Đánh giá xác quỹ đất phục vụ sản xuất kinh doanh để so sánh mức cung đất Việt Nam với nước phát triển phát triển cần thiết chưa thể thực thiếu nhiều liệu Nếu phàn nàn doanh nghiệp khan đất xác cần phải có nhiều nỗ lực để tăng nguồn cung đất cho doanh nghiệp Do vậy, cần thiết phải đánh giá lại hiệu sử dụng đất, đặc biệt quỹ đất công Trước mắt cần thiết phải thực tổng kiểm kê quỹ đất địa phương, đặc biệt quan Nhà nước, tổ chức trị xã hội, doanh nghiệp Nhà nước kiên thu hồi có kế hoạch sử dụng hiệu đất đai, trụ sở, nhà cửa sử dụng khơng mục đích khơng với quy định pháp luật, cần trọng đến lĩnh vực cải thiện chất lượng lực quy hoạch sử dụng đất phát triển sách ưu đãi thuế, ưu đãi khác để đất sử dụng hiệu hơn, xem xét lại việc định giá đất quyền địa phương tạo điều kiện kết nối nhà đầu tư chủ đất Có vậy, doanh nghiệp tư nhân có hội bình đẳng thuê đất hay giao đất từ Nhà nước đó, xử lý đất nhàn rỗi mà doanh nghiệp Nhà nước nắm giữ Hai là, nay, máy cán quản lý đất đai cịn hạn chế trình độ, số làm việc khơng thật nghiêm túc, gây phiền hà, nhũng nhiễu nhân dân lĩnh vực đất đai Do đó, giải pháp chung chung, thiên lý thuyết, song không nhắc đến ban hành quy định nhằm kiện tồn hệ thống tổ chức máy cán quản lý Nhà nước đất đai từ Trung ương đến địa phương, sở; nâng cao trình độ, đạo đức trách nhiệm cán quản lý; tăng cường kỷ luật, kỷ cương, tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương Về máy quản lý cần tiếp tục đạo thành lập Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng đăng ký QSDĐ cấp tỉnh cấp huyện, Tổ chức phát triển quỹ đất địa phương Thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật đất đai xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật Cần hướng hai đối tượng quan Nhà nước đựoc giao trách nhiệm quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn đối tượng thứ hai người sử dụng đất việc chấp hành pháp luật đất đai Cần xử lý nghiêm trường hợp sử dụng đất đai mục đích, sử dụng đất không hiệu quả, đầu đất đai, thực sai quyền pháp luật cho phép, không thực nghĩa vụ người sử dụng đất Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật sách đất đai, nhằm nâng cao nhận thức nhân dân quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Ba là, giải pháp cho số vấn đề khác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận QSDĐ; máy cán quản lý nhà nước đất đai; công tác tuyên truyền pháp luật đất đai; Đầu tiên phải hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương kiểm tra việc thực quy hoạch Tổ chức triển khai thực tốt quy hoạch sử dụng đất nước giai đoạn 2001-2010 kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 Quốc hội thông qua Việc lập, thẩm định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải ý tính hợp lý sử dụng loại đất, hạn chế tối đa việc chuyển đất trồng lúa, trồng cao su, điều, sang đất phi nông nghiệp Điều quan trọng quy hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch thị, phải cơng khai hóa quy hoạch địa điểm nội vi thành phố lớn (các khu cũ, khu cổ) cần phải mạnh dạn bỏ quy hoạch rời rạc, khơng đồng làm nản lịng nhà đầu tư gây hoang mang cho người dân Ngoài ra, việc sửa đổi quy định Luật Đất đai 2003 nên theo hướng quy định giao đất mới, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng phê duyệt Vì có quy hoạch chuẩn hạn chế dự án treo Và quy hoạch chuẩn công khai để người dân biết dạng pano, áp phích Căn vào đó, người dân tham gia giám sát dự án đầu tư, tượng tiêu cực giảm bớt Như biết, hệ thống đăng ký đất chịu sức ép ngày lớn, từ yêu cầu hỗ trợ phát triển thị trường BĐS cung cấp khuôn khổ pháp lý để nước ta tăng thu hút đầu tư Một nguyên tắc cho hệ thống đăng ký đất đai đảm bảo tính pháp lý Các ý kiến cho có chuyển biến quan trọng khuôn khổ pháp lý đất đai, cần nỗ lực nhiều triển khai hệ thống đăng ký đất cấp địa phương Trên thực tế, sổ sách hồ sơ đất đai quản lý nhiều cấp nhau, có nhiều khác biệt thơng tin sổ sách Giấy chứng nhận QSDĐ Theo định nghĩa giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm tài sản gắn liền với đất, khái niệm cần quy định rõ ràng Luật Đất đai sửa đổi tới Hiện nay, ba luật cần có liên kết tốt Luật Đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trường), Luật Nhà (Bộ Xây dựng) Luật Kinh doanh bất động sản (Bộ Tư pháp) Điều nhận thấy Quốc hội định việc thống hệ thống này, khung thời gian thực chưa rõ Việc gộp QSDĐ nhà giấy chứng nhận khả thi khuôn khổ pháp lý Tuy nhiên nhiều đại biểu đề nghị nên sửa đổi số khoản Luật Đất đai cho rõ khái niệm Giấy chứng nhận QSDĐ thay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BĐS Hiện nay, Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Xây dựng có văn quy định thành lập Văn phòng đăng ký cấp tỉnh, huyện trực thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện Nếu có văn phòng chịu trách nhiệm thực đăng ký tất quyền, lợi ích nghĩa vụ liên quan đến đất, nhà rừng, hội cải cách hành tuyệt vời, quy trình đăng ký loại sở hữu thống nhất, lại thực quan Nhà nước Điều tăng hiệu giảm chi phí, cải thiện dịch vụ khách hàng Vấn đề trước mắt thực việc bổ sung, sửa đổi số điều Luật đất đai 2003 theo hướng đổi quan điểm đất đai kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước xã hội chủ nghĩa Theo đó, cuối năm 2008, Quốc hội cho ý kiến Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai kỳ họp đầu năm 2009, Quốc hội thơng qua Luật Trong đó, có ý kiến cho cần đổi nội dung như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bổ sung quy định giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, nghĩa vụ tài người sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quản lý thị trường QSDĐ thị trường BĐS, 27 2.2.2 Giải pháp cụ thể: Một là, vấn đề trội nhiều năm qua tồn làm cho quan quản lý Nhà nước đất đai phải đau đầu gây khơng khó khăn cho vận hành minh bạch thị trường QSDĐ tình trạng đầu đất đai Theo Bộ trưởng Mai Ái Trực cần phải có phân biệt đầu hàng hóa khác với đầu đất đai đất đai hữu hạn, Quốc hội phải duyệt hecta đất làm đất ở, cung vào hạn chế mà đầu gom đất đai (nghĩa thu hẹp cung) đẩy giá lên hay nói cách khác đất đai đầu vào sản xuất hàng hóa mà đầu đầu vào làm méo sản xuất hàng hóa Vì vậy, để khắc phục tình trạng đầu đất đai phải phát huy tối đa vai trị quản lý Nhà nước thị trường giá đất đai phù hợp với chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thể qua sách kinh tế vĩ mơ có sức sống thực tế Một giải pháp hình thành tổ chức thị trường quản lý giá đất đai thống Nhà nước quản lý với tham gia tổ chức, cá nhân 27 Vụ trưởng Vụ đất đai Nguyễn Khải, tlđd, tr.7,8 Bên cạnh đó, Nhà nước lập Sở giao dịch QSDĐ, định đoạt đầu vào, đầu thị trường QSDĐ để mua bán, cầm cố người bán người mua với giá hợp lý Trong đó, tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế quyền tham gia thị trường QSDĐ, song phải chịu kiểm soát Nhà nước, chống đầu đất đai hình thức, Một BĐS đăng ký giao dịch kiểm sốt tác động tiêu cực đầu đất đai hạn chế đến mức thấp Như biết, thị trường QSDĐ gắn liền với thị trường nhà nên hoạt động đầu đất đai trở thành hoạt động đầu BĐS thị trường Do đó, giải pháp liên quan đến thị trường BĐS tình trạng đầu có tác dụng tích cực tới thị trường QSDĐ Vì thế, cần phải xây dựng hệ thống sách nhà cụ thể, đồng bộ, toàn diện lâu dài với chế tổ chức thực hợp lý để sách trở thành thực Kế đến cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai thơng qua việc kiểm sốt khả tích tụ đất đai chủ thể sử dụng đất, làm sở cho việc hạn chế đầu đất đai Tuy nhiên, để công tác quản lý đạt hiệu Nhà nước ta cần áp dụng khoa học kỹ thuật nhằm "cơng nghệ hóa", "máy tính hóa" việc thơng tin đất đai Bên cạnh phải tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai BĐS đảm bảo giao dịch phải đăng ký quy định, khơng đăng ký giao dịch vơ hiệu khơng hợp pháp Ngồi ra, cơng cụ tài quản lý Nhà nước đất đai có vai trị định việc hạn chế đầu đất đai, mà thuế đóng vai trị vật cản hữu hiệu nhà đầu đất đai Chẳng hạn, đất mà người dử dụng đất tích tụ vượt q nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường theo cách tính lũy tiến Tuy nhiên, áp dụng thuế luỹ tiến để chống đầu khó thực Bởi để xác định người sở hữu nhiều hay đất đai phải vào thông tin đăng Trung tâm thông tin tài nguyên môi trường thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh, thành Trên thực tế, cơng đoạn cuối q trình mua bán chuyển nhượng QSDĐ giao dịch QSDĐ trải qua khâu Trong đó, giao dịch thị trường nhiều hình thức đại đa số chưa đến giai đoạn cuối trước bạ sang tên, chẳng hạn hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn,…Hơn hầu hết dự án phát triển nhà ở, đất giao dịch nhà, đất chưa có giấy hồng Cịn muốn kiểm sốt qua Trung tâm thơng tin tài ngun mơi trường có phần BĐS có giấy hồng đáp ứng Theo số chuyên gia, muốn chống đầu phải kiểm sốt giao dịch hình thức giấy mua bán, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền mua hộ thị trường BĐS Đặc biệt, phải kiểm soát hoạt động Công ty môi giới mua bán BĐS, TPHCM có khoảng 5.000 Cơng ty dạng này28 Ở nước ta, giá đất vấn đề phức tạp nên cần đựơc nghiên cứu kỹ, đề xuất thận trọng sở phương pháp luận khoa học, từ kinh nghiệm nước đồng thời ý đến điều kiện đặc thù nước ta luật pháp, sách thực tế kinh tế-xã hội Hiện nay, thực trạng giá đất tăng đột biến đô thị lớn "Cơn bão" thị trường BĐS đẩy giá lên cao, gây tác hại lớn cho kinh tế Tại khu vực phía Nam, khơng có Thành phố Hồ Chí Minh mà lan rộng Bình Dương, Đồng Nai, đẩy giá đất nông nghiệp vùng dự kiến quy hoạch tăng gấp nhiều lần Như quận 2, 7, so với thời điểm năm ngoái, giá đất tăng gấp 4-5 lần Thị trường nhà đất không phát triển thị trường sơ cấp (đầu tư dự án tạo sản phẩm BĐS) mà hầu hết "nóng" thị trường thứ cấp (mua bán lại) tham gia giới đầu thực tế thị trường giao dịch khơng có dự án Giá tăng khó có khả mở rộng khu cơng nghiệp, xây dựng cơng trình kinh tế, thương mại Ngay dự án trọng điểm thành phố khu công nghệ cao, khu đô thị Thủ Thiêm, khu thị Hiệp Phước khó đền bù giải tỏa để phát triển Giá cao doanh nghiệp khơng chịu nổi, mà có chấp nhận đơn giá thành, tăng chi phí đầu vào, doanh nghiệp khó cạnh tranh Điều làm cản trở thu hút vốn vào ngành kinh tế Giá đất cao cản trở việc thực sách xã hội chương trình xây dựng nhà ở, hội có nhà cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp Trước cần dành dụm 500 triệu đồng người ta mua nhà, làm gần đủ 500 triệu giá nhà tăng lên tỉ, lại tiếp tục phải cố gắng dành dụm gần đủ tỉ giá lại leo lên 1,5 tỉ đồng Theo đó, giá đất đai nguyên tắc phải phản ánh khả sinh lời loại đất tương lai Do đó, giá đất phải xác định theo phương pháp khoa học phù hợp với thực tế thị trường Cơ sở để hình thành giá đất đai khả đem lại lợi nhuận trực tiếp gián tiếp mảnh đất đem lại Biểu giá hàng hóa đất đai thị trường quan hệ cung - cầu định Do đó, Nhà nước phải chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung - cầu đất, không để tiếp tục tồn cung ảo cầu ảo thị trường dẫn đến đầu cơ, tham nhũng, Điều tiết quan hệ cung - cầu thông qua giải 28 Theo http://www.laodong.com.vn pháp mang tính thị trường giải pháp hữu hiệu cho việc tạo mặt giá hợp lý Theo nhận định chuyên gia nghiên cứu đô thị, việc điều chỉnh giá đất năm tất yếu phải theo diễn biến giá thị trường Nếu giá thị trường tăng phải điều chỉnh tăng lên, giá giảm phải "kéo" bảng giá đất xuống Nhưng hai năm qua, giá thị trường thay đổi liên tục bảng giá nhà nước "đứng yên chỗ" Do vậy, giá tăng với tỉ lệ cao khiến nhiều người bất ngờ, trở tay khơng kịp Trong tình chịu ảnh hưởng nhiều người dân Đối với giá đất thị trường QSDĐ sơ cấp có số giải pháp hoàn thiện như: Tiếp tục thực quán nguyên tắc giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ điều kiện bình thường, khơng nên quy định khung giá loại đất mà quy định chi tiết nguyên tắc phương pháp định giá đất, việc Nhà nước quy định khung giá đất nhiều mang tính phi thị trường tạo giới hạn không cần thiết định giá đất Thực tế là, nước ta, khung giá đất dù nhiều lần điều chỉnh chưa tiếp cận thực tế thị trường quan hệ cung - cầu nên không thị trường tự thừa nhận Giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm loại giá đất quy định hàng loạt cho thời kỳ nên chưa thực sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường Vì thế, loại giá đất nên sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính giá trị QSDĐ giao đất không thu tiền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống định giá đất bao gồm máy tổ chức đội ngũ định giá viên phù hợp yêu cầu quản lý giá đất theo chế thị trường đảm bảo cho việc định giá đất có tính độc lập khách quan Bên cạnh xây dựng mạng lưới thống kê sở liệu giá đất, tổ chức tư vấn giá đất, thường xuyên công bố giá đất thị trường góp phần làm cho thơng tin thị trường QSDĐ cơng khai, minh bạch, từ bên tham gia thị trường dễ tiếp cận nắm nguồn thông tin cần thiết, đồng thời giúp cho việc định giá đất tiến hành thuận lợi có thực tế Tuy nhiên, giải pháp đưa không quy định khung giá đất khơng thực phải xây dựng khung giá đất sát với thực tế Cơ chế quản lý tài thiếu hiệu quả; việc định giá đất chưa bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường Vậy, việc xây dựng khung giá đất sát với thực tế đòi hỏi cấp thiết Kể từ Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, đến “định giá đất theo thị trường” khái niệm gây nhiều tranh cãi Kéo theo câu hỏi: Thế giá đất sát với giá thị trường? Nên cố định khung giá đất 3-5 năm/lần hay tiếp tục điều chỉnh năm/lần nay? Một đại diện Bộ Tài Nguyên Môi trường cho biết, luật sửa đổi Luật Đất đai 2003 ghi rõ: “Định giá đất theo hướng sát với giá chuyển nhượng thị trường điều kiện bình thường”, thực tế địa phương định giá mức cao chưa sát với giá thị trường Nhiều địa phương xúc thu hút đầu tư, nên định giá thấp so với giá thị trường Trong Dự thảo luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2003 đưa lấy ý kiến đóng góp chuyên gia, đại diện doanh nghiệp, Điều 56 giá đất Nhà nước quy định có phương án: “Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm định kỳ năm/lần rà soát, xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất loại đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Trường hợp giá đất thị trường điều kiện bình thường một, số loại đất bảng khung giá đất có biến động mức giá trì liên tục thời hạn 12 tháng, phạm vi nhiều tỉnh, thành phố gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa, giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu khung giá, xây dựng phương án điều chỉnh khung giá đất trình Thủ tướng Chính phủ ban hành” Giải thích cho hạn định điều chỉnh khung giá đất năm/lần, Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, việc ban hành khung giá đất vào ngày 1-1 hàng năm khiến cho doanh nghiệp thực dự án khó xây dựng lộ trình đầu tư, kinh doanh dài hạn Mặt khác, lần xây dựng khung giá đất tốn công sức tiền Tuy nhiên, tất ý kiến đồng tình với đề xuất nên ấn định năm/lần Lãnh đạo số địa phương lo ngại, ban hành năm/lần, bảng giá đất sử dụng xuyên suốt năm để thu thuế nhà đất Còn với nội dung khác, tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất , bảng giá đất có chênh lệch lớn so với giá đất thị trường, phải điều chỉnh cho sát giá thị trường để áp dụng Như vậy, địa phương có diện tích đất thị hóa hàng năm lớn, TP Hồ Chí Minh, Hà Nội đô thị khác phải điều chỉnh liên tục, chưa kể thị trường xảy “sốt” giá nhà đất Như vậy, rõ ràng xung quanh vấn đề xây dựng khung giá đất nhiều tranh cãi Thiết nghĩ, Bộ Tài nguyên Môi trường nên tổ chức thêm nhiều hội thảo, lấy ý kiến chuyên gia, doanh nghiệp trước hoàn chỉnh Dự thảo luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 trình Quốc hội thơng qua Hai là, thực trạng thị trường QSDĐ thời gian qua cho thấy, tính minh bạch cơng khai thị trường thấp, chủ yếu mua bán trao tay, giao dịch ngầm, thiếu minh bạch thông tin, nghiêm trọng thị trường sơ cấp Do đó, để khắc phục tình trạng này, cần khẩn trương xây dựng ban hành Luật Đăng ký giao dịch BĐS bước hoàn thiện cấu thị trường, lành mạnh hóa giao dịch thị trường thông qua việc thiết lập "Sàn giao dịch QSDĐ"29 để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất tham gia vào thị trường BĐS nhằm cơng khai hóa giao dịch diễn thị trường, hạn chế đầu hoàn thiện khung pháp lý cho việc xác lập vận hành thị trường QSDĐ có tổ chức nước ta Ngoài ra, việc làm cần thiết khác để cải thiện tính minh bạch thị trường nỗ lực quyền địa phương việc tạo công bố công khai quỹ đất cơng dành thu hút đầu tư, thơng qua trang web Một số nơi nước phát triển (như St Petersburg Nga) sử dụng có hiệu cơng cụ web để thu hút đầu tư Hiện nước tiên tiến giới không cấp giấy chứng nhận BĐS cho người sử dụng người sở hữu hệ thống sổ đồ địa họ thiết lập hồn chỉnh cập nhật kịp thời, pháp lý để giao dịch thông tin cung cấp từ hệ thống Hiện nay, có Dự thảo Luật đăng ký giao dịch BĐS, ý kiến hoàn thiện dự thảo đưa chuyên gia nghiên cứu lĩnh vực đất đai Cụ thể là, cần phân biệt đăng ký QSDĐ quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng với đăng ký giao dịch bảo đảm Theo quy định điều 46 Luật Đất đai 2003: “Việc đăng ký QSDĐ thực văn phòng đăng ký QSDĐ trường hợp sau: Người sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ; 2.Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ theo quy định Luật này; 3.Người nhận chuyển QSDĐ; Người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất có thay đổi đường ranh giới đất; 5.Người sử dụng đất theo án định Toà án nhân dân, định thi hành án quan thi hành án, định giải tranh chấp đất đai quan nhà nước có thẩm quyền thi hành” Điều 31 Luật Bảo vệ Phát triển rừng có quy định 29 TS Nguyễn Quang Tuyến (2006) "Xây dựng quản lý hiệu thị trường BĐS có tổ chức nước ta nay", Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (số 4), tr.49 tương tự Luật Đất đai đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng Từ quy định nêu phân biệt rằng, việc đăng ký QSDĐ, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ trách nhiệm, nghĩa vụ người sử dụng đất, sử dụng rừng phải kê khai đăng ký, làm thủ tục quan đăng ký nhà nước để cơng khai hố thơng tin QSDĐ, quyền sử dụng rừng Qua đó, thơng tin cập nhật vào sổ sách địa chính, thể đồ để thực việc quản lý nhà nước đồng thời để triển khai việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, sử dụng rừng Theo quy định điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ kể từ ngày 01/01/2008 giao dịch QSDĐ phải giấy chứng nhận QSDĐ Do đó, mặt nguyên tắc, trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ cịn ghi nợ giao dịch QSDĐ khơng pháp luật công nhận Bởi vậy, giao dịch công nhận phải giao dịch QSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ giấy tờ hợp lệ khác Khi thực giao dịch dân đất đai, người chấp QSDĐ, chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, chấp vườn lâu năm phải đăng ký giao dịch bảo đảm Cho nên khẳng định rằng, người bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ người thực giao dịch dân đất đai có thơng báo liên quan đến việc xử lý chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất có giấy chứng nhận QSDĐ Qua để phân biệt với trường hợp đăng ký QSDĐ mà chưa có giấy chứng nhận QSDĐ mang tính thủ tục kỹ thuật- pháp lý tuý30 30 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/03/29/1234124/ KẾT LUẬN: Trải qua giai đoạn đổi phát triển 20 năm, lấy điểm đột phá năm 1987, sách pháp luật đất đai nước ta liên tục đổi theo hướng xác lập hoàn thiện thị trường QSDĐ Bước khoảng thời gian 20 năm phản ánh q trình nhận thức vai trị đất đai phát triển kinh tế, trị, xã hội đất nước Theo đó, QSDĐ sáng tạo độc đáo luật pháp nước ta trình xây dựng phát triển pháp luật đất đai, có ý nghĩa tiền đề để đất đai tham gia vào thị trường Vì thế, thuộc tính hàng hóa đất đai thừa nhận, tức QSDĐ phép lưu thông thị trường lúc thị trường QSDĐ hình thành Từ đó, q trình phát triển thị trường QSDĐ cho thấy tầm quan trọng kinh tế thị trừơng định hướng xã hội chủ nghĩa Và điều địi hỏi phải có hệ thống pháp luật đất đai thống để điều chỉnh hoạt động thị trường QSDĐ Chính thế, pháp luật đất đai có vai trị vơ quan trọng trình phát triển thị trường QSDĐ Một thực tế phát sinh thừa nhận tồn vận hành thị trường QSDĐ lúc ta nhận thấy việc điều chỉnh pháp luật đất đai phát sinh nhiều bất cập Những bất cập dẫn tới thực trạng đáng lo ngại cho vận hành thị trường QSDĐ Bởi từ lúc thừa nhận nay, thị trường BĐS có thị trường QSDĐ đánh giá nằm trạng thái hoạt động bất bình thường, mà bật với "cơn sốt" đột biến vào cuối năm 2002, đầu năm 2003, 2007, bên cạnh "đóng băng" năm 2004-2006 Từ thực tế hoạt động khơng ổn định này, việc tìm hiểu, nghiên cứu, mổ xẻ vấn đề để tìm nguyên nhân đề xuất giải pháp tất yếu Vì thế, qua trình nghiên cứu khái quát thị trường QSDĐ, kết hợp lý luận thực tiễn, tác động điều chỉnh pháp luật đất đai thị trường QSDĐ tiếp cận cách cụ thể toàn diện Một số giải pháp khắc phục hạn chế pháp luật đất đai chuyên gia lĩnh vực đất đai hay nhà lập pháp kiến nghị từ quan điểm cá nhân người viết đưa Trong đó, vấn đề đặt biệt nhấn mạnh đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với pháp luật ngành, lĩnh vực khác, mà trọng tâm tiến tới hình thành Bộ luật Đất đai thống nhất, ổn định, lâu dài tương lai thơng qua q trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 thời điểm Có thể nói, nội dung cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thủ tục hành liên quan đến đất đai, giao đất, cho thuê đất điều kiện chủ thể, loại đất tham gia giao dịch thị trường QSDĐ thứ cấp Mà phân tích tất nội dung có ảnh hưởng định đến vận hành thị trường QSDĐ nước ta Một vấn đề đáng quan tâm pháp luật điều chỉnh cách có hệ thống cụ thể, chi tiết tương lai khơng xa, thị trường QSDĐ nước ta phát triển lành mạnh ổn định hơn, chứng tỏ tầm quan trọng kinh tế thị trường DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật: - Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) - Luật Đất đai năm 1987, 1993 (sửa đổi,bổ sung năm 1998, 2001), Luật Đất đai năm 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sugn việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, tái định cư Nàh nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Các văn pháp luật khác liên quan đến đất đai - Bộ luật Dân năm 2005 - Luật Kinh doanh bất động sản 2006 - Luật Nhà - Chỉ thị số 70/CT ngày 09/03/1992 Hội đồng Bộ trưởng việc thực số biện pháp cấp bách ngăn chặn việc giao đất, mua bán, chuyển nhượng sử dụng đất đai trái pháp luật, phần lời mở đầu - Nghị Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 3, số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/06/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam Giáo trình, tài liệu: - Đại học Luật Hà Nội (2006) Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội - Bộ Tư Pháp-Viện Khoa học pháp lý (2006) Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa-NXB Tư pháp - TS Nguyễn Quang Tuyến (2006)"Xây dựng quản lý hiệu thị trường BĐS có tổ chức nước ta nay",Tạp chí Tài nguyên Môi trường (số4) - TS Đinh Văn Ân-TS Trần Kim Chung (2008) "Phát triển thị trường BĐS: phải phối hợp đồng sách", Tạp chí Tài chính, (số 3) - Ths.Nguyễn Thị Nga (2007) "Sự hình thành phát triển pháp luật thị trường bất động sản", Tạp chí Luật học, (số 5) - Vụ trưởng Vụ Đất đai Nguyễn Khải (2008) "Về sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai",Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (số 3) - Ths.Nguyễn Thị Cam (2005) "Một vài suy nghĩ quyền sử dụng đất - Một loại quyền tài sản đặc thù", Tạp chí Khoa học pháp lý (số 1) - Ths Lưu Quốc Thái (2007) "Yếu tố thị trường quan hệ đất đai Nhà nước người sử dụng đất "thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp", Tạp chí Nhà nước Pháp luật (số 11) - GS-TS Đặng Hùng Võ (2006) Vai trò thị trường QSDĐ phát triển kinh tế thị trường nước ta, Tài liệu sử dụng cho nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" - Ths Phạm Văn Võ (2005) "Về cấu trúc yếu tố cung - cầu - giá thị trường QSDĐ", Tạp chí Khoa học pháp lý (số 1) - Ths Lưu Quốc Thái (2005) "Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường BĐS nước ta", Tạp chí Khoa học pháp lý (số 1) Luận văn: - Đặng Văn Hữu Phước (2004) Pháp luật đất đai hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta, Khóa luận cử nhân luật - Khúc Thị Trúc Thanh (2004) Cơ sở pháp luật thị trường bất động sản kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ - Nguyễn Thị Cẩm Lai (2006) Pháp luật đất đai hình thành phát triển thị trường bất động sản, Khóa luận cử nhân luật - Huỳnh Văn Hiếu (2006) Các giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nay, Khóa luận cử nhân luật Websites: - http://vienkinhtehochiminhcity.gov.v - http://vietlaw.gov.vn - http://thuvienphapluat.com - http://luatvietnam.com - http://www.ciem.org.vn - http://www.VnExpress.net - http://www.dinhgianhadat.com - http://www.thanhnien.com.vn - http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com - http://www.tuoitre.com.vn - http://www.laodong.com.vn - http://www.toquoc.gov.vn - http://tknd.vn - http://www.horea.org.vn http://www.thongtinnhadat.com.vn ... SỰ TÁC ĐỘNG VÀ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QSDĐ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG NÀY Ở NƯỚC TA HIỆN NAY 2.1 Sự tác động điều chỉnh pháp. .. Luật đất đai 2003) người sử dụng đất phải đáp ứng đủ điều kiện quy định Luật đất đai đất thuộc quyền sử dụng người đáp ứng điều kiện tham gia vào thị trường (Điều 62 Luật đất đai 2003) Đơn cử trường. .. CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG QSDĐ VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN THỊ TRƯỜNG NÀY Ở NƯỚC TA HIỆN NAY 2.1 Sự tác động điều chỉnh pháp luật đất đai hành thị