Pháp luật đất đai trong sự hình thành và phát trỉển thị trường bất động sản ở nước ta

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG VĂN HỮU PHƢỚC PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH _ ĐẶNG VĂN HỮU PHƢỚC PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.50 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Lƣu Quốc Thái TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục Đào tạo (2002), Giáo trình Kinh tế trị Mác-Lênin (Dùng cho khối ngành không chuyên Kinh tế - Quản trị kinh doanh trường đại học, cao đẳng), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Báo Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh (2011), “Tìm cách gỡ rối việc bồi thường đất”, tr 5; http://phapluattp.vn/20110612111632156p0c1085/timcach-go-roi-viec-boi-thuong-dat.htm, truy cập ngày 13/6/2011 Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX (2003), Nghị số 26NQ/TW ngày 12/3/2003 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng (2010), Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường bất động sản, Văn Chính (2011), Xem xét vướng mắc tiền thuê đất cho doanh nghiệp, http://www.baomoi.com/Xem-xet-vuong-mac-ve-tien-thue-dat-cho-doanhnghiep/45/6616389.epi, truy cập ngày 12/7/2011 Trần Thị Minh Châu (2011), Học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh, “Chính sách đất nông nghiệp Việt Nam”, Cộng sản, (824) Nguyễn Cao (2011), Đấu giá quyền sử dụng đất: Phân cấp mạnh cho quận, huyện, http://www.doanhnhan.net/dau-gia-quyen-su-dung-dat-phan-cap-manh-choquan-huyen-p53a24939.html, truy cập ngày 14/06/2011 Diễn đàn VNR500 (2010), Nhà đất Hà Nội- sốt bất thường, http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-nha-dat-tai-Ha-Noi-Con-sot-batthuong/1735111417/511/, truy cập ngày 04/10/2011 Đất Việt (2010), Đề xuất bỏ khung giá đất Chính phủ quy định, http://chinhsachquanly.batdongsan.com.vn/de-xuat-bo-khung-gia-dat-dophu-quy-dinh-24kQNXTqZxM1.html, truy cập ngày 05/10/2011 10 Châu Giang (2008), Dấu hiệu bất thường đấu giá “đất vàng” TP.HCM, http://vietbao.vn/Xa-hoi/Dau-hieu-bat-thuong-trong-dau-gia-dat-vang-oTPHCM/20808853/157/, truy cập ngày 17/10/2011 11 Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh – Khoa Quản lý Kinh tế (2001), Giáo trình Quản lý Kinh tế, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Hà Nội Mới (2011), Điều tiết giá theo quy luật thị trường, http://www.baomoi.com/Home/DauTuQuyHoach/www.diaoconline.vn/Dieu-tiet-gia-theo-quy-luat-thitruong/6352670.epi, truy cập ngày 30/5/2011 13 HongLinhLand, Đề xuất giảm 50% tiền thuê đất Động thái tích cực giúp doanh nghiệp, http://www.honglinhland.com.vn/NewsDetails/tabid/377/ItemID/6818/Vie w/Details/language/vi-VN/Default.aspx, truy cập ngày16/9/2011 14 Ngọc Huân (2011), Bảng giá đất năm 2012 TPHCM chưa giải vấn đề bất cập, http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Bang-gia-dat-nam-2012-cua-TPHCM-Vanchua-giai-duoc-van-de-bat-cap/63103, truy cập ngày 19/10/2011 15 Xuân Hương (2011), Thất thoát nguồn thu từ đất “vênh” sách thực tiễn, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=108 253&Code=LBZQ108253, truy cập ngày 28/9/2011 16 Phạm Ngô Hiếu (2005), “Tìm hiểu định giá đất, Bất động sản số mơ hình giới”, Tài ngun Mơi trường, (06) 17 Hồ Thị Hiền (2011), Có thể xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường? http://khanhhoa.viet10.com/index.php?option=com_content&view=article &id=180&catid=67, truy cập ngày 08/10/2011 18 Tuấn Kiệt, Ngọc Trâm (2010), Bất cập cách tính tiền sử dụng đất Nghị định 69, http://www.baomoi.com/Bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dattrong-Nghi-dinh-69/148/4732113.epi, truy cập ngày 19/8/2011 19 Hồng Loan (2011), Nóng bỏng sửa đổi sách pháp luật đất đai, http://daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=216238, truy cập ngày 02/10/2011 20 Trần Lưu Văn Phúc (2008), Đất nông nghiệp nơng dân “cơn lốc” thị hóa nơng thơn, http://www.kinhtenongthon.com.vn/printContent.aspx?ID=10290, truy cập ngày 07/10/2011 21 Ngọc Lan (2007), Sửa đổi phương pháp xác định giá đất: Khiếu kiện người dân có giảm? http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=3048 7&code=LPO6F30487, truy cập ngày 07/10/2011 22 Luật Việt (2009), Những bất cập sách đất đai hệ quả, http://www.luatviet.org/Home/nghien-cuu-trao-doi/2009/8574/Nhung-batcap-trong-chinh-sach-dat-dai-va-he-qua.aspx, truy cập ngày 07/10/2011 23 Vũ Lê (2008), Nhà đất tăng giá theo bão vàng, http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2008/03/3b9ffdfa/, truy cập ngày 08/10/2011 24 Trọng Lý (2010), Thu 2.500 tỉ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất, http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/www.qdnd.vn/Thu-hon-2500-tidong-tu-dau-gia-quyen-su-dung-dat/5217972.epi, truy cập ngày 18/10/2011 25 C Mác (1963), Bộ Tư (tập 3, III), NXB Sự thật, Hà Nội 26 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, NXB Lao động – Xã hội, Hà Nội 27 Kiều Minh (2003), Thu nhập thấp, giá nhà đất vào loại cao giới, http://vietbao.vn/Kinh-te/Thu-nhap-thap-gia-nha-dat-vao-loai-cao-nhat-thegioi/20029730/87/, truy cập ngày 15/9/2011 28 Minh Nhật (2011), Muốn minh bạch phải đấu giá đất, http://laodong.com.vn/Tin-tuc/Muon-minh-bach-phai-dau-gia-dat/40653, truy cập ngày 25/8/2011 29 An Nhiên (2010), Cơ chế hai giá đất “vỗ béo” tiêu cực, http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/giadinh.net.vn/Co-che-2-gia-datVo-beo-tieu-cuc/5327431.epi, truy cập ngày 12/10/2011 30 Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ đổi mới”, Nghiên cứu kinh tế, 332 (01) 31 Minh Quang (2011), Quản lý đất đai: Thất thoát lớn, tiêu cực nhiều, http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=456035&ChannelID=204, truy cập ngày 16/9/2011 32 Đình Sơn (2011), Bảng giá đất TP Hồ Chí Minh “vướng” trần, http://www.thitruongtaichinh.vn/index.php?r=public&news_id=8776, truy cập ngày 22/10/2011, 14:00 GMT+7 33 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội 34 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành vá áp dụng giá đất theo pháp luật hành”, Khoa học pháp lý, (03) 35 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Nhà nước Pháp luật, (07) 36 Lưu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất – thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án tiến sỹ, Tp Hồ Chí Minh 37 Lưu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04) 38 Trang Thu (2011), Bất cập việc xác định khung giá đất, http://www.baoquangninh.com.vn/kinh-te/201108/Bat-cap-trong-viec-xacdinh-khung-gia-dat-2147936/, truy cập ngày 08/10/2011 39 Cẩm Tú (2011), TP Hồ Chí Minh đề xuất: Tiền sử dụng đất gấp ba đến bốn lần bảng giá đất, http://land.cafef.vn/20110609065156773CA44/tp-hcm-de-xuat-tien-sudung-dat-gap-ba-den-bon-lan-bang-gia-dat.chn, truy cập ngày 09/6/2011 40 Lê Thanh (2011), Sốc với giá thuê đất, http://land.cafef.vn/20110713070819339CA43/soc-voi-gia-thue-dat.chn, truy cập ngày 06/8/2011 41 Dư Phước Tân (2008), Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh, Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh, http://www.bantinnhadat.vn/Phan-chia-lai-loi-nhuan-tu-dat_896.html, truy cập ngày 04/8/2008 42 Hồng Thu (2011), Nguồn thu ngân sách từ đấu giá đất- Chưa khai thác triệt để, http://haiphongonline.net/blog/2011/04/02/ngu%E1%BB%93n-thu-ngansach-t%E1%BB%AB-d%E1%BA%A5u-gia-d%E1%BA%A5tch%C6%B0a-d%C6%B0%E1%BB%A3c-khai-thac-tri%E1%BB%87td%E1%BB%83/, truy cập ngày 18/10/2011 43 Đức Tùng (2011), Hàng nghìn tỷ đồng thu cho ngân sách, http://www.anhp.vn/VN/TrangChu/TinTuc/VanDeDuLuanQuanTam/2011/ 3/21/19545/ truy cập ngày 21/8/2011 44 Xuân Trường (2010), Thất thu thuế chuyển nhượng BĐS: Đừng đổ lỗi hết cho người dân, http://www.tinkinhte.com/tai-chinh-dau-tu/phan-tich-nhan-dinh/that-thuthue-chuyen-nhuong-bds-dung-do-loi-het-cho-nguoi-dan.nd5dt.110918.123131.html, truy cập ngày 22/10/2011 45 Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (2003), điều chỉnh khung giá đất địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, http://www.bariavungtau.gov.vn/zW000000032/W000000032_0000021AE.asp, ngày 07/10/2011 truy cập 46 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2011), Báo cáo số 116/BCUBND ngày 27/3/2011 tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 47 Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai (2011), Báo cáo số 1615/BC-UBND ngày 08/3/2011 tổng kết thi hành Luật đất đai năm 2003 địa bàn tỉnh Đồng Nai 48 Viện Nghiên cứu & Phổ biến Tri thức Bách khoa (1998), Đại từ điển Kinh tế thị trường, NXB Bách khoa Hà Nội http://agroinfo.dyndns.org/inside/template/3629_batdongsan.doc, truy cập ngày 03/9/2011 49 Viện Kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng (2011), Tài đất đai: cần giải toán mới, http://kinhtexaydung.gov.vn/index.php/trang-chu/tin-tuc-su-kien/186-taichinh-dat-dai-can-giai-nhung-bai-toan-moi.html, truy cập ngày 26/4/2011 50 Đặng Hùng Võ (2009), “Cần sửa đổi, bổ sung cho Luật đất đai năm 2003”, Nghiên cứu lập pháp, (11) 51 Đặng Hùng Võ (2004), Cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư nhà nước thu hồi đất, http://vietbao.vn/Nha-dat/Co-che-boi-thuong-GPMB-tai-dinh-cu-khi-nhanuoc-thu-hoi-dat/45136693/511/, truy cập ngày 17/10/2011 52 Phạm Văn Võ (2009), Chế độ pháp lý sỡ hữu đất đai Việt Nam nay, Luận án Tiến sỹ, Tp Hồ Chí Minh 53 Phạm Văn Võ (2011), Gỡ thiệt cho người dân bị thu hồi đất, http://www.sgtt.com.vn/Goc-nhin/153968/Go-truoc-mat-trong-khi-tinhchuyen-lau-dai.html, truy cập ngày 16/11/2011 54 Hoàng Việt Hồng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam: khung giá đất năm 2008, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 55 Tường Vy (2011), Bất cập việc tính tiền sử dụng đất, http://cafeland.vn/phan-tich/2-11267-bat-cap-cua-nghi-dinh-69-va-120-choviec-tinh-tien-su-dung-dat.html, truy cập ngày 13/8/2011 56 Đặng Hùng Võ (2007), Mất 70 tỷ USD “hai giá” đất, http://dothi.net/thitruong/8049/mat-70-ty-usd-vi-hai-gia-dat.htm, truy cập ngày 12/7/2011 57 Đặng Hùng Võ (2011), Giá đất Hà Nội đẩy "kịch trần", http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-dat-Ha-Noi-da-duoc-day-kichtran/2131380107/507/, truy cập ngày 21/10/2011 58 Hoàng Vân (2011), Cần xã hội hóa việc định giá đất, http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinhgia-dat.htm, truy cập ngày 15/10/2011 MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 1.2 Giá đất thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Các quan điểm giá đất 1.2.2 Phân loại giá đất thị trường bất động sản 11 1.3 Đặc điểm giá đất thị trƣờng bất động sản Việt Nam 21 1.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 24 1.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 27 1.6 Ý nghĩa vai trò việc xây dựng quản lý giá đất thị trƣờng bất động sản nƣớc ta 30 1.7 Quá trình phát triển pháp luật giá đất thị trƣờng bất động sản nƣớc ta 32 1.7.1 Giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 32 1.7.2 Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến 33 KẾT LUẬN CHƢƠNG 36 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Về giá đất Nhà nƣớc quy định 37 2.1.1 Về khung giá đất Chính phủ 38 2.1.2 Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh 47 2.1.3 Phương pháp xác định giá đất 52 2.2 Giá đất thị trường thị trường bất động sản 55 2.3 Áp dụng giá đất thị trƣờng bất động sản 62 đường Nhà nước nên ban hành bảng giá đất theo hướng giá tối thiểu giá tối đa đường để đảm bảo linh hoạt xác định giá đất lô đất cụ thể phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền bù Nhà nước thu hồi đất (mỗi lơ đất cụ thể có điểm thuận lợi, làm tăng giá điểm bất lợi, làm giảm giá định) Sau cùng, bảng giá đất áp dụng cho nhiều mục đích dễ dẫn đến xung đột lợi ích nhiều chủ thể khác nhau, khó khả thi Chúng tơi đề xuất Nhà nước cần giới hạn phạm vi áp dụng bảng giá đất theo hướng: bảng giá đất áp dụng cho bốn nhóm mục đích, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; tính giá trị QSDĐ giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; tính lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước Đối với việc giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt cần áp dụng theo giá thị trường sở đấu giá QSDĐ tính tương đương 3.2.3 Đề xuất xóa bỏ chế hai giá đất Hiện nay, chế hai giá đất áp dụng lĩnh vực đất đai, giá đất Nhà nước quy định giá thị trường Về chất, hai yếu tố giá không giống Giá đất Nhà nước xác định dựa khung giá đất hình thành trước có quan hệ giao dịch khơng có quan hệ giao dịch “mua bán”, trao đổi đất đai, là giá trị Nhà nước xác định Trong đó, giá đất thị trường hình thành thơng qua thực tế hoạt động “mua bán”, trao đổi thỏa thuận người “mua” người “bán”, giá trao đổi thị trường Mặc dù pháp luật hành có quy định nhằm đảm bảo cho giá đất Nhà nước sát với giá thực tế chuyển nhượng QSDĐ thị trường (khoản Điều 56 Luật đất đai năm 2003), chế hình thành giá đất chưa hoàn thiện, việc áp dụng giá đất vào quan hệ mang tính thị trường nhiều hạn chế, bất ổn Cơ chế giá với mức chênh lệch lớn so với mức giá thị trường tạo hội cho điểm bất cập: Thứ nhất, đất quan, đơn vị nhà nước quản lý sử dụng Bộ Tài nguyên Môi trường thống kê nước có 7,8 triệu đất khoảng 144.000 tổ chức sử dụng khơng đất bị sử dụng sai mục đích bng lỏng quản lý địa phương89 Thứ hai, đất Nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước sử dụng, chuyển đổi sang mục đích sản xuất kinh doanh xử lý theo giá đất nhà nước loại đất khác không hợp lý Theo chúng tôi, việc định giá “đơi khi” khơng minh bạch, dẫn đến tình trạng “đất vàng giá rẻ cho” Cần có chế định giá độc lập minh bạch với loại đất Thứ ba, loại đất nông nghiệp bị thu hồi Đây khu vực cho gây nhiều khiếu kiện thời gian qua chế định giá chưa thoả đáng Theo khung giá địa phương, đất khu vực định giá “rất rẻ” so với loại đất khác, chuyển đổi mục đích xong lại có giá trị “rất lớn”, chênh lệch tạo mâu thuẫn, khiếu kiện Thực tế, thành phố Hồ Chí Minh, khu vực đất người dân rơi vào quy hoạch làm đường, công viên xanh người dân cầm bị thua thiệt bồi thường “giá cứng”, giá Nhà nước quy định bảng giá đất hàng năm Trong đó, người khác rơi vào dự án phát triển kinh tế kinh doanh nhà bồi thường theo giá thị trường theo giá thoả thuận Một thực tế khác, loại hình, mục đích sử dụng đất chủ đầu tư Nhà nước giá bồi thường “một trời vực” so với dự án doanh nghiệp thuộc khu vực tư nhân làm Đơn cử khu đô thị Thủ Thiêm, địa bàn Quận 2, giá bồi thường tương đương 30% so với giá bồi thường dự án lân cận Công ty thực Đối với dự án tư nhân, người dân cịn có nhiều lựa chọn góp vốn, đổi đất nơng nghiệp lấy đất ; đó, khu thị Thủ Thiêm người dân có lựa chọn phải chấp hành giá Nhà nước ấn định Chúng cho cần đẩy mạnh việc đàm phán giá đất người sử dụng đất với nhà đầu tư đấu giá đất thay biện pháp cưỡng chế Hiện nay, nhiều quan, doanh nghiệp nhà nước “cát cứ” khu “đất vàng”, đó, doanh nghiệp sử dụng hưởng giá trị thực tế lớn thị trường, chi phí cho việc sử dụng đất lại thấp hưởng chế tiền sử dụng đất theo “giá nhà nước” Ưu đắc địa lợi cạnh tranh lớn thị trường cho doanh nghiệp Tình trạng tương tự xảy với đất Nhà nước giao cho quan, đơn vị sử dụng, lại 89 http://doanhnghiepvietnam.com.vn/news/5029-co-che-%E2%80%9C2-gia-dat%E2%80%9D%E2%80%9Cvo-beo%E2%80%9D-tieu-cuc.html, truy cập ngày 12/10/2011 mang “cho thuê kinh doanh”, thực “chức mục tiêu” Nếu đổi lại loại đất tổ chức định giá độc lập, chịu mức chi phí sử dụng theo “giá thị trường” có lẽ khơng nhiều quan muốn chiếm đất, giữ đất Như khung giá đất mặt lợi cho người dân bị giải toả, đền bù, lại có lợi cho doanh nghiệp tổ chức chiếm vị trí đắc địa Thiết nghĩ, chế hai giá đất không phù hợp nguyên nhân tham nhũng đất đai thất thoát ngân sách khoản thu từ đất Thật vậy, chế hai giá đất khiến có chênh lệch lớn giá đất Nhà nước giá thị trường Điều tạo chênh lệch lớn số tiền mà Nhà nước đầu tư phải trả cho Nhà nước số tiền họ thụ hưởng từ hoạt động kinh doanh thị trường Mặt khác, chế hai giá đất góp phần lớn cho nạn tham nhũng lĩnh vực đất đai Lợi dụng phương thức giao đất, cho thuê đất truyền thống theo kiểu “xin – cho”, quan, cán quản lý có hội (và thực tế có thể) nhận khoản tiền lớn từ nhà đầu tư Khoản tiền lẽ thuộc NSNN áp dụng triệt để phương thức đấu giá, thay giao, cho thuê theo cách định “ưa thích” Bên cạnh đó, bất hợp lý sách hai giá đất tạo điều kiện thuận lợi cho số cán nhà nước lợi dụng sách ưu đãi tiến hành hóa giá nhà đất Nhà nước để trục lợi Chính vậy, việc thiết lập giá đất phù hợp ổn định có ý nghĩa quan trọng việc phát huy tích cực hạn chế tiêu cực thị trường mang lại Để làm điều này, chế hình thành giá đất cần phải hồn thiện theo yêu cầu thị trường Trong điều kiện, tình hình Việt Nam, phải chấp nhận chế hai giá đất Bảng giá đất Nhà nước ban hành sát với giá thị trường Dù Nhà nước có định giá xác đến giá đất giao dịch thị trường luôn sai lệch so với giá đất Nhà nước quy định Nhà nước tiếp tục điều chỉnh tăng giá đất cho sát với giá giao dịch thị trường đến lượt lại tác nhân tác động thúc đẩy tăng giá trao đổi thị trường Vì vậy, mục tiêu thống sử dụng chế giá yêu cầu người sử dụng đất đòi hỏi phải đưa giá đất Nhà nước xác định phù hợp với giá trao đổi thị trường làm cho dượt đuổi tiếp tục diễn tác nhân làm giá đất thị trường tiếp tục tăng lên vòng xốy khơng có hồi kết Trong chưa thống giá đất Nhà nước quy định với giá đất trao đổi thị trường, Nhà nước tiếp tục chấp nhận sử dụng chế hai giá đất Theo đó, giá đất Nhà nước quy định áp dụng làm tính loại thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tính giá trị QSDĐ giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Đối với việc giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt cần áp dụng theo giá thị trường sở đấu giá QSDĐ tính tương đương Về lâu dài, chúng tơi cho Nhà nước cần phải xóa bỏ chế hai giá đất để đảm bảo hợp lý, công việc áp dụng giá đất cho trường hợp tính tiền bồi Nhà nước thu hồi đất trường hợp xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất Bất kỳ trường hợp cần sử dụng giá đất giá phải xác định quan định giá chuyên môn Nhà nước công nhận thời điểm áp dụng giá đất Nghĩa là, giá đất áp dụng giá đất thị trường, phải làm hài hịa lợi ích có tính chất “đối lập” nhau: lợi ích Nhà nước lợi ích người sử dụng đất Xóa bỏ chế hai giá đất góp phần hạn chế tình trạng tiêu cực hoạt động giao, cho thuê đất, tránh thất thu cho NSNN Lẽ dĩ nhiên, giá đất thị trường giá yếu tố đầu tạo thành, giá biến động thay đổi quy hoạch, hay sức ép tâm lý Có thể cân nhắc thông qua giá mua bán thành công từ giao dịch người thực có nhu cầu cần mua cần bán thơng qua kết đấu giá QSDĐ; giá chào bán hàng ngày chưa giá thực cịn tính yếu tố đầu cơ, hoa hồng người môi giới… Vấn đề theo dõi, nắm bắt thông tin thị trường này? Bản thân người dân tham gia giao dịch tự đánh giá, kiểm sốt được, có người ý, cách khác nhau, cần phải có tổ chức đủ khả năng, thẩm quyền đảm trách, sau cung cấp, phổ biến cơng khai Vì vậy, biện pháp nên sớm nghiên cứu, thành lập hệ thống quan định giá đất thống từ Trung ương đến địa phương nhằm giúp Nhà nước theo dõi sát, nắm bắt diễn biến giá đất thị trường Ngoài ra, cần khuyến khích doanh nghiệp cá nhân tham gia hoạt động tư vấn định giá đất, tập hợp hiệp hội tổ chức nghề nghiệp thống Trên sở đó, vấn đề tổ chức đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên viên định giá đất đáp ứng nhu cầu Nhà nước xã hội điều đáng quan tâm 3.2.4 Đổi hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường Đổi hệ thống quản lý giá đất phải bắt đầu việc xây dựng chế quản lý hệ thống dịch vụ định giá đất, nơi cung cấp giá đất xác định theo thị trường cho quan quản lý lẫn doanh nghiệp người dân có nhu cầu thẩm định giá đất thấy chưa thỏa đáng Pháp luật đất đai hành quy định việc định giá đất tiến hành quan nhà nước, giá đất lại áp dụng cho người sử dụng đất Đây cách làm chủ quan, áp đặt, khơng thể tính thị trường cách thỏa đáng Trong đó, Điều 57 Luật đất đai 2003 Điều Luật Kinh doanh BĐS 2006 cho phép doanh nghiệp hành nghề cung cấp dịch vụ định giá đất, việc sử dụng dịch vụ lại tùy theo quan nhà nước có muốn hay không? Cơ chế vừa dễ tạo nguy tham nhũng Nhà nước giao đất, cho thuê đất vừa không đảm bảo đúng, đủ quyền lợi cho người bị thu hồi đất Theo chuyên gia đất đai, điều đáng quan tâm nguồn thu từ đất bị thất thu giá đất không phù hợp thị trường mà tổng nguồn thu từ đất 80% tiền thu từ việc giao đất 20 năm, 50 năm 70 năm, 20% cịn lại từ thu loại phí, lệ phí Theo chúng tôi, cấu thu đặt hai vấn đề: Một là, với cấu trên, nguồn thu không bền vững quỹ đất ngày hẹp lại hai là, đất chưa định giá sát hợp với thị trường nên số tiền thu nhỏ so với thực tiễn Các nhà kinh tế đất giới tính tốn rằng, nguồn thu từ đất quốc gia mà tới 80% từ “bán” đất chẳng mà hết đất Đối với riêng Việt Nam, không xác định nguồn thu từ đất sát hợp đến lúc đó, cơng nghiệp hóa đến mức độ định, nguồn thu giảm Mặt khác, đất đai nước ta khơng nhiều, bình qn đất/đầu người mức khoảng 0,1 ha, đứng áp chót khu vực Đơng Nam Á (trên Singapore) đứng nhóm áp chót giới90 Như quỹ đất đóng vai trị quan trọng trình phát triển kinh tế Hiện nay, cố gắng thay đổi tư duy, định giá đất ngày sát với giá thị trường Nhưng thực tế hai mức giá cịn chênh lớn Để khơng có chênh lệch lớn mức giá nhà nước ban hành giá thị trường, kinh nghiệm giới cho thấy, Nhà nước cần quy định thêm mơ hình 90 http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&CateID=4&ID=108253&Code=LBZQ108253, truy cập ngày 28/9/2011 định giá đất tư nhân để từ có tham khảo, so sánh loại giá đất xác định, giúp cho giá đất Nhà nước định mang tính thị trường Ví dụ Đức có hai loại quan định giá BĐS Nhà nước tư nhân mơ hình làm cho giá đất nước ln thể tính thị trường nó91 Hiện có nhiều quan điểm cho rằng, Nhà nước cần xã hội hóa cơng tác định giá đất để giá đất minh bạch Theo ông Phùng Văn Nghệ, Quyền Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai: “cần xã hội hóa việc định giá đất; tổ chức, doanh nghiệp đủ điều kiện làm việc này”92 Ví dụ, Nhà nước muốn mua miếng đất tư nhân có ba tổ chức tham gia định giá Giá đơn vị đưa phải đảm bảo khơng có chênh q lớn Sau cùng, giá đất đất giá trung bình mức Cùng quan điểm, ơng Phan Văn Thọ, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế phát triển quỹ đất - Tổng cục Quản lý đất đai, cho rằng: “Hợp lý việc xác định giá đất theo thị trường tổ chức tư vấn xác định”93 Chúng tơi cho rằng, Nhà nước cần phải hồn thiện hệ thống định giá đất Hệ thống định giá đất phù hợp bao gồm quan định giá Nhà nước để xác định “giá chuẩn đất đai” tổ chức định giá độc lập phép cung cấp dịch vụ định giá đất Tất nhiên, gắn với việc cung cấp dịch vụ định giá đất phải định quan phán cuối có tranh chấp giá đất Cơ quan phán trọng tài kinh tế tòa án kinh tế Đồng thời, Nhà nước phải tách biệt rõ ràng định giá đất với việc thẩm định giá Không thể áp dụng phương thức quan định giá vừa quan thẩm định giá theo kiểu "vừa đá bóng, vừa thổi cịi" trước đây, gặp nhiều vướng mắc cơng tác giải tỏa đền bù, thực loại thuế đất đai Thực tế, quan ban hành giá đất áp dụng cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư UBND cấp tỉnh, kể trường hợp có tranh chấp khiếu nại giá đất Đây chế khơng tạo tính trung lập cơng định giá đất Bởi quan hành thường nghiêng quyền lợi Nhà nước quyền lợi người dân 91 Lưu Quốc Thái (2009), “Hồn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất”, Khoa học pháp lý, (04), tr 10 92 Xem: Cần xã hội hóa việc định giá đất, http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinh-gia-dat.htm, truy cập ngày 15/10/2011 93 http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinh-gia-dat.htm, truy cập ngày 15/10/2011 bị thu hồi đất Muốn làm điều này, Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu soạn thảo ban hành quy định cần thiết sau: - Quy định cấu, tổ chức, chức nhiệm vụ quyền hạn quan định giá đất Nhà nước Cơ quan đảm nhận việc định giá BĐS phải đặc biệt chuyên trách để đảm bảo hiệu việc định giá Các nước phát triển giới có quan định giá đất tùy vào trường hợp mà có cấu vào quan khác nhau, trường hợp Đài Loan, Thái Lan quan định giá đất BĐS Trung ương thuộc Bộ Nội vụ; Malaysia, quan định giá đất BĐS thuộc Bộ Tài chính, Trung Quốc tổ chức Trung tâm định giá BĐS thuộc Bộ Đất đai Tài nguyên; Thụy Điển quan định giá thuộc Tổng cục Địa (thuộc Bộ Môi trường)94 Theo chúng tôi, Việt Nam nghiên cứu thành lập tổ chức chuyên định giá đất Nhà nước tổ chức theo hệ thống ngành dọc, có tính độc lập chun mơn, chịu quản lý trực tiếp quan Tài nguyên Môi trường Trung ương; tăng cường biên chế cho quan định giá đất Nhà nước; thành lập đơn vị định giá đất riêng biệt để khắc phục tình trạng hầu hết cán làm cơng tác định giá đất kiêm nhiệm - Đối với tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn, định giá đất Nhà nước xây dựng, ban hành quy chế cụ thể tổ chức dịch vụ định giá đất BĐS Các quy định pháp luật kinh doanh BĐS đề cập đến nội dung chưa đầy đủ, đặc biệt tính pháp lý kết định tổ chức xác định mối tương quan với giá đất chuẩn Nhà nước Theo đó, hoạt động tư vấn giá đất phải đảm bảo nội dung sau: thứ nhất, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo quy định pháp luật, thực cung cấp dịch vụ xác định giá đất theo yêu cầu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; thứ hai, cung cấp thông tin giá loại đất Nhà nước quy định giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu; thứ ba, cung cấp kết phân tích, dự báo vận động giá loại đất cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu 94 Phạm Ngơ Hiếu (2005), “Tìm hiểu định giá đất, Bất động sản số mơ hình giới”, Tài ngun Môi trường, (06), tr 45 – 47 - Nhà nước cần có sách đào tạo đội ngũ định giá đất chuyên nghiệp Đội ngũ định giá đất cần đào tạo tất vấn đề liên quan đến định giá đất, BĐS kiến thức, thông tin kỹ thuật phương pháp xác định giá đất đại phận quan trọng Công tác đào tạo cần phải đảm bảo để người định giá đất có đủ đức, đủ tài thực công tác nghiệp vụ - Nhà nước cần xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho công tác quản lý đất đai, quản lý giá đất định giá đất Muốn định giá BĐS xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thơng tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu đất đai “sân chơi” số quan công quyền doanh nghiệp lớn Báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai rõ: Hiện nay, độ xác nhận định giá nhà đất tổ chức thẩm định giá thu thập đối chiếu từ thị trường mang tính khu vực Phần nhiều giao dịch BĐS giao dịch ngầm Sự thiếu minh bạch yếu tố cản trở lớn cho việc thẩm định giá nhà đất việc tìm sách hợp lý làm hạ giá BĐS95 Sự không rõ ràng thẩm định giá nguyên nhân khiến thị trường BĐS liên tục nằm trạng thái “trồi sụt” thất thường “năm người mười giá” Do vậy, Nhà nước phải có đầu tư lớn để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp đất đai giá trị đất đai (nghiên cứu xây dựng phần mềm tin học, xây dựng trang web, xây dựng ngân hàng liệu thông tin…) có khả lưu trữ phân tích thơng tin giao dịch đất đai phạm vi nước; đồng thời phải có quy định chế độ cung cấp thông tin giá đất từ quan nhà nước cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu Theo đó, hệ thống sở liệu phục vụ cho công tác quản lý đất đai, quản lý giá đất định giá đất bao gồm: loại liệu giá giao dịch thành, thời điểm mua bán, thông tin kinh tế, xã hội, pháp luật, môi trường điều kiện tài chính, điều kiện thị trường giao dịch BĐS.v.v giá trúng đấu giá, giá mua bán qua sàn giao dịch BĐS thông tin “rao bán” nhà đất đăng báo chí, 95 http://phapluattp.vn/2011042612433230p0c1085/can-xa-hoi-hoa-viec-dinh-gia-dat.htm, 15/10/2011 mạng thơng tin giá đất, giá loại đất, đất đối chứng với giá bán thực tế để từ xác định tỷ lệ khấu trừ giá rao bán giá mua bán thực tế - Nhà nước phải ban hành quy định việc tra, kiểm tra việc định giá đất; ban hành chế tài cần thiết có văn đạo địa phương thực việc quy định mức giá đất sát với giá đất thị trường Nhà nước cần thực tốt công tác kiểm tra để xử lý sai phạm tổ chức cung cấp dịch vụ định giá BĐS thiếu trách nhiệm vụ lợi định giá đất gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích người khác Thực tế, có tình trạng công ty BĐS nhờ tổ chức thẩm định giá tăng giá cao giá thực, quyền lợi khách hàng bị ảnh hưởng Hoặc người ta thường lợi dụng điều để thực mua bán vốn ngân sách, người mua người bán chia chác bỏ túi Nhà nước thiệt hại… 3.2.5 Cơ chế định giá đất dựa vào địa tô thực sách phân phối địa tơ thơng qua sách giá, thuế sở tạo lập cân cung cầu, bình ổn giá đất thị trường Đất đai tự khơng tạo giá trị, luồng thu nhập từ đất mang lại giá trị cho đất đai Do vậy, chất giá trị đất đai giá trị địa tơ tư hóa Có ba loại địa tơ tồn đất đai, loại có nguồn gốc vai trị riêng có Địa tơ chênh lệch I có nhờ vào điều kiện thuận lợi vốn có đất đai độ phì nhiêu màu mỡ, đồng hệ thống hạ tầng, thuận lợi tiếp cận lợi điều kiện vị trí Giá trị đất đai vị trí điều kiện thuận lợi cao địa tô chênh lệch I đất đai vị trí cao Sự thay đổi yếu tố làm thay đổi giá trị địa tô chênh lệch I thường xã hội mang lại như: Cải tạo, xây dựng sở hạ tầng, cải thiện điều kiện môi trường, phát triển hoạt động kinh tế xã hội Do vậy, nguyên tắc lợi ích mang lại từ địa tô chênh lệch I phải phân phối chung cho xã hội, mà Nhà nước chủ đại diện Việc điều tiết phân phối địa tô chênh lệch I tạo công bằng, bình đẳng lợi ích người sử dụng đất có điều kiện, vị trí khác Địa tơ chênh lệch II lợi ích mang lại từ đất đai người sử dụng biết cách đầu tư sử dụng cách hợp lý tạo Do vậy, vị trí điều kiện tương đồng, chủ đầu tư có kinh nghiệm, uy tín trình độ rạo luồng thu nhập từ đất đai cao hơn, làm giá trị đất đai cao Giá trị cao phần địa tô chênh lệch II mang lại Do vậy, nguyên lý, địa tô chênh lệch II thuộc người tạo người sử dụng đất Chính sách phân phối địa tơ chênh lệch II có vai trị khuyến khích người sử dụng đất hợp lý hơn, có hiệu Như vậy, đề xuất chế hai giá đất chưa bị bãi bỏ Nhà nước cần phải xây dựng chế sách giá đất công cụ thuế đất đai dựa sở sách phân phối địa tô sử dụng đất Giá trị thị trường đất đai bao gồm ba phận địa tô: Địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II Sự sai lệch giá trao đổi “mua bán” đất đai thị trường so với giá trị thị trường đất đai cân đối quan hệ cung cầu yếu tố tâm lý giao dịch đất đai Giá đất Nhà nước xác định phải dựa vào giá trị thị trường đất đai hay giá loại địa tô, dựa vào giá trao đổi mua bán đất đai thị trường Việc xác định giá đất Nhà nước dựa vào xác định giá trị loại địa tơ khơng hình thành nên giá đất đai cân thị trường, không phụ thuộc vào biến động thất thường quan hệ trao đổi mua bán thị trường, mà cịn sở để thực sách phân phối, điều tiết địa tô Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng lên thay đổi địa tô chênh lệch I tạo nên bình đẳng, cơng lợi ích người sử dụng đất điều kiện đất đai thay đổi Lợi ích người “mua” đất đai chờ tăng giá đi, làm động lực hành vi đầu đất đai chờ thay đổi điều kiện hạ tầng, góp phần hạn chế đầu cơ, hạn chế tăng giá đất Nhà nước điều tiết phần địa tô tuyệt đối giá trị đất tăng lên chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm hạn chế người đầu “gom” đất đai chờ quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất Phần địa tơ chênh lệch II Nhà đầu tư tạo để lại cho nhà đầu tư hưởng khuyến khích nhà đầu tư chun nghiệp, có kinh nghiệm uy tín, biết cách đầu tư sử dụng đất có hiệu Thu nhập cao từ địa tô chênh lệch II chênh lệch giá đất đai “mua bán”, trao đổi thị trường so với giá trị thị trường đất đai điều tiết thông qua thuế thu nhập Với chế trên, giá đất Nhà nước xác định phản ánh giá trị thị trường đích thực đất đai, không chịu ảnh hưởng diễn biến thất thường giá thị trường mà cịn có tác dụng làm định hướng cho việc xác định giá quan hệ giao dịch “mua bán” đất đai thị trường Các phận lợi ích tạo từ loại địa tô điều tiết phân phối phù hợp với chất làm động lực hoạt động đầu đất đai, góp phần triệt tiêu cầu đầu cơ, cân cung cầu tạo nên cân giá thị trường Cơ chế cần thực mang lại kết sở thực thi hệ thống giải pháp mang tính đồng bộ, tổng thể từ hành chính, pháp lý đến sách kinh tế đất đai sau: Một là, thiết lập hệ thống đăng ký đầy đủ quản lý chặt chẽ hoạt động đăng ký chủ thể giá trị đất đai Tất loại đất đai, kể đất đai khơng rõ nguồn gốc, đất đai cịn tranh chấp (trừ đất đai chủ thể hữu không phép sử dụng) phải đăng ký chủ thể sử dụng giá trị thiết lập ban đầu Tất quan hệ giao dịch, thay đổi thể chấp nhận qua đăng ký thay đổi (bao gồm thay đổi chủ thể giá trị) Những thay đổi chủ thể đăng ký chủ thể không thừa nhận chủ thể cũ pháp luật bảo vệ đầy đủ quyền lợi theo hồ sơ đăng ký Hai là, điều tiết, phân phối địa tơ thơng qua sách thuế sử dụng đất lần tham gia giao dịch Căn vào lịch sử đăng ký giá trị lần giao dịch để xác định phần giá trị địa tô chênh lệch I phải điều tiết qua lần giao dịch Mức điều tiết điều chỉnh theo khoảng cách thời gian lần giao dịch mức địa tô chênh lệch I đất khu vực Địa tô tuyệt đối điều tiết thực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thơng qua mức địa tô tuyệt đối loại đất khu vực Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội gợi ý rằng, phân bổ phần chênh lệch đó: Nhà nước 50%, doanh nghiệp 30% người dân 20%96 Chúng cho rằng, thời gian tới Nhà nước ngành cần tổ chức nhiều hội thảo để xác định tính khoa học việc phân chia tỷ lệ điều tiết, phân phối địa tô cho Nhà nước, người dân chủ đầu tư Những giải pháp định hướng tổng thể nhằm tạo lập chế quản lý Nhà nước quan hệ kinh tế đất đai, trước hết sách giá thuế nhằm tạo lập thị trường QSDĐ ổn định 96 Xem: Nóng bỏng sửa đổi sách pháp luật đất đai, http://daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=216238, truy cập ngày 02/10/2011 KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở phân tích đánh giá pháp luật hành giá đất thị trường bất động sản Chương 2, Chương Luận văn xác định định hướng chung giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật giá đất thị trường bất động sản nước ta Những giải pháp nêu là: Bãi bỏ quy định khung giá đất Chính phủ Bởi vì, việc Nhà nước quy định khung giá đất nhiều mang tính chi phí thị trường tạo giới hạn không cần thiết định giá đất Nhà nước nên kéo dài chu kỳ định giá đất Chu kỳ định giá điều chỉnh giá đất ngắn kích thích tăng giá, gây bất ổn cho thị trường đất đai Để kìm chế việc tăng giá đất đai nói riêng bất động sản nói chung, góp phần hạn chế lạm phát, pháp luật đất đai nên quy định việc điều chỉnh giá đất địa phương thực năm năm lần, không nên thực hiền hàng năm Hơn nữa, năm năm tương đương với kỳ kế hoạch sử dụng đất kỳ ngân sách Xóa bỏ chế hai giá đất để đảm bảo hợp lý, công việc áp dụng giá đất cho trường hợp tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất trường hợp xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất vấn đề tất yếu phải làm Hoàn thiện hệ thống quản lý giá đất phù hợp với thị trường việc xây dựng chế quản lý hệ thống dịch vụ định giá đất, nơi cung cấp giá đất xác định theo thị trường cho quan quản lý lẫn doanh nghiệp người dân có nhu cầu thẩm định giá đất thấy chưa thỏa đáng Đồng thời, Nhà nước cần xây dựng chế định giá đất phù hợp dựa vào địa tơ thực sách phân phối địa tơ thơng qua sách giá đất thuế sử dụng đất Thiết nghĩ, sở tạo lập cân cung cầu, góp phần triệt tiêu cầu đầu bình ổn giá đất thị trường KẾT LUẬN Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp lượng tài sản lớn trực tiếp tác động đến kinh tế quốc dân Do đó, thị trường bất động sản ln quốc gia giới quan tâm nghiên cứu để đề định hướng cụ thể nhằm đảm bảo cho thị trường hình thành phát triển bền vững Trong thị trường bất động sản, giá đất đai đóng vai trị quan trọng Giá đất tiêu chuẩn, sở để xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu thuế từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất… Nhà nước thừa nhận đất đai có giá quản lý giá đất biện pháp quan trọng ngăn chặn, hạn chế biến động ảnh hưởng đến tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước cịn biện pháp tạo công việc thực quyền người sử dụng đất, đảm bảo lợi ích kinh tế cho người sử dụng đất Do vậy, mục tiêu quan trọng việc định hướng, điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản phải xây dựng khung pháp lý hồn chỉnh có khả điều chỉnh hiệu vấn đề giá đất, đặc biệt giá đất thành phố lớn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Theo tinh thần đó, Chính phủ ban hành khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Ngày 13/8/2009, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định trường hợp xác định lại giá đất Nhà nước giá đất Nhà nước chưa sát với giá thị trường điều kiện bình thường Tuy nhiên, quy định pháp luật hành nhiều hạn chế bất cập như: địa phương ln bị khó quy định trần khung giá đất Chính phủ; bảng giá đất nhà nước không sát với giá thị trường ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước phận nhân dân có đất bị thu hồi; bảng giá đất áp dụng cho nhiều mục đích dẫn đến xung đột lợi ích nhiều chủ thể khác nhau, khó khả thi… Chúng ta cịn thiếu giá thị trường? trình tự để xác định giá thị trường, luật không quy định Thực trạng ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất nguồn thu ngân sách nói chung Vấn đề đặt thời gian tới phải đổi hệ thống tài đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất thực tế hướng ngang với giá Nhà nước quy định Luận văn đề số giải pháp việc hoàn thiện pháp luật giá đất thị trường bất động sản Những giải pháp nêu chủ yếu nhằm mục đích sau: Thứ nhất, khắc phục tồn giá đất Nhà nước quy định, đưa giá đất Nhà nước tiệm cận sát với giá đất thị trường Thứ hai, bình ổn giá đất thị trường hạn chế tình trạng đầu cơ, tham nhũng đất đai thất thoát ngân sách khoản thu từ đất Thứ ba, thúc đẩy quan hệ mang tính chất dân sự, thương mại trình giao dịch quyền sử dụng đất (đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thỏa thuận giá đất chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất với người có đất bị thu hồi…) Thứ tư, đẩy mạnh áp dụng công cụ điều tiết kinh tế để tạo chế tự điều chỉnh hệ thống tài đất đai Do giá đất vấn đề phức tạp, đòi hỏi phải có nghiên cứu lâu dài nên giải pháp đưa cịn mang tính chủ quan chưa thật đầy đủ Tuy nhiên, với mong muốn góp phần nhỏ việc đưa giá đất trở thành công cụ “đắc lực” giúp Nhà nước quản lý tốt thị trường bất động sản, hy vọng giải pháp đưa có giá trị thiết thực tương lai ... lý luận giá đất thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật giá đất thị trường bất động sản Chương 3: Hoàn thiện pháp luật giá đất thị trường bất động sản nước ta - Phần kết luận -... giá đất thị trường thị trường bất động sản mà theo chúng tơi có nhiều bất cập, thiếu sót Trên sở đó, đề xuất số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giá đất thị trường bất động sản, ... hoàn thiện pháp luật giá đất thị trường bất động sản – mục tiêu Luận văn CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT TRONG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Về giá đất Nhà nƣớc quy định Giá đất Nhà nước quy