Đề cương Đỗ Anh Tú - Chuyển quyền

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM o0o ĐỖ ANH TÚ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2018 - 2020 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Quý CHỮ KÝ PHÒNG QLĐTSĐH MÔN CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Thái Nguyên – 2021 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt Quốc Gia, điều kiện tồn tại, phát triển; môi trường sống, lao động người sinh vật khác trái đất Nhưng đất đai lại nguồn tài nguyên có hạn số lượng diện tích nên vơ q giá quốc gia Vì việc quản lý, sử dụng tốt đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu nước từ trước đến Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Nhưng đất đai có thuộc tính giới hạn diện tích, cố định vị trí nên chuyển dịch chuyển dịch quyền khai thác sử dụng Luật Đất đai 1993 Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thơng qua ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Nền kinh tế thị trường Việt Nam ngày phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, cho sinh hoạt người dân ngày lớn Trong điều kiện quỹ đất có hạn, nhu cầu sử dụng đất lại gia tăng mạnh làm cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày sôi động phổ biến giao dịch dân thương mại Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất nên Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý sử dụng đất đai, đặc biệt công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước ban hành nhiều văn làm hàng lang pháp lý cho cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam năm gần dần vận hành theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, trình thực chuyển quyền sử dụng đất tồn nhiều bất cập làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước lĩnh vực quản lý đất đai, điều đỏi hỏi chứng ta phải tiếp tục hoàn thiện khắc phục tồn vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nhiều vấn đề liên quan khác Phú Lương huyện phát triển vài năm trở lại nên nhu cầu quỹ đất để phục vụ xây dựng sở hạ tầng, phục vụ sản xuất đời sống sinh hoạt gia tăng mạnh mẽ Huyện thực nhiều dự án san lấp nhằm tăng quỹ đất cho quy hoạch nhiều khu dân cư, mở rộng giao thơng thị, Vì vậy, hoạt động chuyển nhượng đất năm gần ngày sôi động, nhộn nhịp Song song với phát triển mạnh mẽ, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn định Do đó, để thấy mặt tồn yếu cơng tác quản lý Nhà nước Đất đai nói chung việc đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ Nhà nước chủ sở hữu trình quản lý sử dụng đất đai huyện Phus Lương ta cần đánh giá cách khách quan kết đạt được, từ rút học kinh nghiệm nhằm quản lý sử dụng đất đai cách hiệu Xuất phát từ thực tế nhu cầu trên, trí Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn cô giáo TS Vũ Thị Quý, tiến hành thực đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Phú Lương, tỉnh Nguyên giai đoạn 2018 - 2020” Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Phú Lương giai đoạn 2018 - 2020, để tìm thuận lợi, khó khăn từ đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác cho địa phương thời gian tới 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất huyện Phú Lương - Đánh giá thực trạng tình hình chuyển quyền sử dụng đất huyện Phú Lương giai đoạn 2018 – 2020 - Đánh giá ý kiến người dân nhận xét chuyển quyền sử dụng đất huyện Phú Lương yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất huyện Phú Lương -Đề tài góp phần hệ thống hố lý luận biến động đất đai đề xuất giải pháp cho việc quản lý sử dụng đất đai - Chỉ khó khăn, tồn đề xuất giải pháp cho việc thực chuyển quyền sử dụng đất huyện Phú Lương tốt Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ quy định pháp luật hành việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng tồn lĩnh vực nhằm đề xuất giải pháp phù hợp - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố kiến thức học tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu Đồng thời giúp Nhà nước quản lý tốt giao dịch đất đai từ giảm khiếu kiện, giảm giao dịch trái phép đất đai, từ góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Cơ sở lí luận Đề tài cơng trình khoa học nghiên cứu có hệ thống sách pháp luật đất đai, đặc biệt sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Lương từ đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu công tác chuyển quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên * Khái niệm đất đai: Đất đai tảng để định cư tổ chức hoạt động kinh tế xã hội, khơng đối tượng lao động mà tư liệu sản xuất khơng thể thay được, có vai trò quan trọng tồn phát triển đất nước Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người cần cho sự tồn phát triển Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập lâu đời kết trình hoạt động tổng hợp yếu tố hình thành là: sinh vật, đá mẹ, khí hậu, địa hình thời gian” Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu đất từ loại đá mẹ thiên nhiên lâu đời bị phá hủy tác động yếu tố sinh học, lý học, hóa học (Trần Văn Chính, 2006) [2] Đất đai định nghĩa khu vực cụ thể bề mặt trái đất bao gồm tất thuộc tính bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động thực vật hoạt động người khứ ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thơng, tịa nhà… Đất vật thể sống, “vật mang” hệ sinh thái tồn trái đất, người tác động vào đất tác động vào hệ sinh thái Đất tài nguyên không tái tạo thành phần môi trường thiên nhiên, sinh có mối quan hệ mật thiết với tài nguyên thiên nhiên khác (như khoáng sản, nước, thực vật, ) (Lê Văn Khoa, 2000) [6] Trong nghiên cứu sử dụng đất, đất đai nhìn nhận nhân tố sinh thái bao gồm tất thuộc tính sinh học tự nhiên bề mặt trái đất có ảnh hưởng định đến tiềm trạng sử dụng đất (Đào Châu Thu, 1998) [12] * Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất: Theo điều khoản 10 Luật Đất đai năm 2013: "Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất" * Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai năm 2013 có hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Theo điều khoản 20 Luật Đất đai năm 2013: "Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định" * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ biến việc chuyển quyền sử dụng đất Nó việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất * Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc theo pháp luật Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa trị xã hội * Tặng cho quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay vật Nó thường diễn theo quan hệ huyết thống, nhiên khơng loại trừ ngồi quan hệ * Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất đến chấp cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân theo quy định pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta gọi chấp chuyển quyền nửa vời * Cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất cho người khác theo thỏa thuận thời gian định hợp đồng theo quy định pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại đất mà người sử dụng nhường cho người khác đất khơng có nguồn gốc từ thuê, đất mà người sử dụng cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê * Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất tài sản dân đặc biệt để góp vốn với người khác để hợp tác sản xuất kinh doanh Việc xảy hai hay nhiều đối tác linh động, đối tác góp đất, tiền, sức lao động, máy móc , theo thỏa thuận Trình tự, thủ tục, văn liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định cụ thể điều 79 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2015 Chính phủ số điều Luật Đất đai năm 2013 Hợp đồng, văn giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định cụ thể điều 64 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2015 Chính phủ; số điều Luật Đất đai năm 2013 phần Bộ Luật dân Việt Nam năm 2005 1.1.2 Cơ sở pháp lí chuyển quyền sử dụng đất Bộ Luật Dân 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Luật Dân 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội (25/11/2015) Luật Đất Đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 Luật Đất Đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐCP (Hiệu lực 13/3/2015) Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật chuẩn liệu địa Thơng tư 04/2013/TT-BTNMT quy định xây dựng sở liệu đất đai Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT đồ địa Thơng tư 28/2014/TT-BTNMT thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất Thông tư 35/2014/TT-BTNMT điều tra, đánh giá đất đai Thông tư 42/2014/TT-BTNMT Định mức kinh tế - kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất Thông tư 60/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai Thông tư 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Quyết định 703/QĐ-TCQLĐĐ Sổ tay hướng dẫn thực dịch vụ đăng ký cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất Chỉ thị 1474/CT-TTg năm 2011 thực nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xây dựng sở liệu đất đai Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) bị Nghị định 35/2015/NĐ-CP quản lý, sử dụng đất trồng lúa Thông tư 19/2016/TT-BNNPTNT hướng dẫn chi tiết Điều Nghị định 35/2015/NĐ-CP quản lý sử dụng đất trồng lúa (Hiệu lực 10/08/2016) Nghị định 135/2005/NĐ-CP việc giao khốn đất nơng nghiệp, đất rừng sản xuất đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh Thông tư 102/2006/TT-BNN hướng dẫn Nghị định 135/2005/NĐ-CP việc giao khốn đất nơng nghiệp, đất rừng sản xuất đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh Nghị số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày tháng năm 2014 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu tách diện tích đất xác định địa bàn tỉnh Quyết định 4104/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt quy trình nội giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải UBND huyện UBND cấp xã trền địa bàn tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Thái Nguyên việc định ban hành quy định bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 địa bàn tỉnh Thái Nguyên Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 UBND tỉnh Thái Nguyên việc ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng lệ phí địa địa bàn tỉnh; Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng năm 2014 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2015 UBND tỉnh Thái Ngun cơng bố thủ tục hành mới, bị bãi bỏ lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải Sở Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, xã địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 02 tháng năm 2015 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng lệ phí địa địa bàn tỉnh Thái Nguyên; Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt đề án tiếp nhận giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai theo chế cửa liên thông cấp xã với cấp huyện địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 1.1.3 Cơ sở thực tiễn chuyển quyền sử dụng đất Là huyện nằm không xa so với trung tâm tỉnh Thái Nguyên bên cạnh cịn có trục Quốc lộ qua nên tỉnh quan tâm tư để ... phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ biến việc chuyển quyền sử dụng đất Nó việc chuyển quyền sử dụng đất... 1.2 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ hình thức đơn giản việc chuyển QSDĐ Hành vi... doanh nói chung [11] 1.2.2 Một số quy định chung chuyển quyền sử dụng đất 1.2.2.1 Điều kiện để thực chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc đối tượng chuyển quyền muốn thực quyền chuyển