Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của dự án đầu tư khu đô thị cao cấp công ty sao mai phường bình khánh tp long xuyên tỉnh an giang

Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của dự án đầu tư khu đô thị cao cấp công ty sao mai phường bình khánh tp long xuyên tỉnh an giang Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của dự án đầu tư khu đô thị cao cấp công ty sao mai phường bình khánh tp long xuyên tỉnh an giang

ĐẠI HỌC AN GIANG KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH PHẠM THỊ THU HỒNG ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƢ: “ KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP CÔNG TY SAO MAI - PHƢỜNG BÌNH KHÁNH - TP.LONG XUYÊN - TỈNH AN GIANG ” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANG Chuyên ngành : Tài doanh nghiệp KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Long Xuyên, ngày 24 tháng 05 năm 2010 ĐẠI HỌC AN GIANG KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƢ: “KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP CÔNG TY SAO MAI - PHƢỜNG BÌNH KHÁNH - TP.LONG XUYÊN - TỈNH AN GIANG” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANG Chuyên ngành : Tài doanh nghiệp SVTH: PHẠM THỊ THU HỒNG MSSV: DTC062274 - LỚP: DH7TC GVHD: NGUYỄN THỊ NGỌC DIỆP Long Xuyên, ngày 24 tháng 05 năm 2010 LỜI CẢM ƠN Bài khóa luận tơi hồn thành khơng thành thân mà cịn có giúp đỡ nhiều người Vì thế, tơi xin chân thành cám ơn tất người giúp đỡ thời gian qua Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám Hiệu trường đại học An Giang, thầy cô khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh truyền đạt cho kiến thức bổ ích Đặc biệt, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Thị Ngọc Diệp Trong suốt q trình thực đề tài khóa luận nhiệt tình hướng dẫn, bảo để tơi hồn thành tốt đề tài Tơi xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể ban lãnh đạo anh chị nhân viên Công ty cổ phần Đầu Tư Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang nhiệt tình giúp đỡ tơi Cuối tơi xin gửi lời cám ơn đến tất người đồng hành động viên giúp đỡ suốt thời gian qua Tôi xin gửi tới người lời chúc sức khỏe, thành công công việc sống Long Xuyên, ngày 24 tháng 05, năm 2010 Sinh viên thực Phạm Thị Thu Hồng TÓM TẮT Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai thành lập theo Quyết định số 000450/GP/TLDN-03 ngày 05/03/1997 Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang Công Ty tự hào công ty có bề dày kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản Cùng với đội ngũ cán có trình độ chun mơn giỏi, cơng nhân lành nghề, công ty thi công nhiều cơng trình có giá trị lớn thực thành công dự án khu đô thị, khu dân cư Tuy nhiên sau thực dự án đầu tư việc đánh giá lại hiệu mặt tài dự án vấn đề đáng quan tâm Việc đánh giá lại hiệu mặt tài giúp cho cơng ty thấy hoạt động đầu tư đạt kết gì, chưa làm để rút học kinh nghiệm giải pháp để ngày hoàn thiện.Vậy hoạt động đầu tư vào dự án: “Khu đô thị cao cấp Cơng ty Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang” cơng ty thành mặt tài khó khăn gặp phải tất trình bày khóa luận Đề tài gồm chương Chương 1: Tổng quan Trong chương đề tài nêu lên sở hình thành đề tài, mục tiêu, phạm vi phương pháp nghiên cứu cuối ý nghĩa việc đánh giá lại hiệu mặt tài hoạt động đầu tư Chương : Cơ sở lý thuyết Với mục tiêu đánh giá lại hiệu mặt tài hoạt động đầu tư, nên chương tập trung giới thiệu khái quát nội dung dự án đầu tư với tiêu đánh giá hiệu tài hoạt động đầu tư để đạt mục tiêu Chương 3: Giới thiệu công ty cổ phần Đầu Tư Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang Nội dung chương khái quát công ty cổ phần Đầu Tư Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang trình hình thành phát triển, vị thế, chiến lược phát triển, cấu tổ chức máy quản lý công ty Chương 4: Đánh giá lại hiệu mặt tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh – TP LX – Tỉnh AG” Đây chương quan trọng đề tài Toàn chương tập trung vào đánh giá lại tiến độ thực việc bán đánh giá lại tiêu mặt tài hoạt động đầu tư thực tế so với dự trù dự án.Bên cạnh tiến hành đánh giá lại giá trị cơng ty chưa bán để từ đưa số giải pháp Chương 5: Giải pháp Trong chương tập trung đưa số giải pháp khó khăn mà cơng ty gặp phải Chương 6: Kết luận Đây chương cuối đề tài Nội dung chương tổng hợp lại kết phân tích phần i MỤC LỤC TÓM TẮT i MỤC LỤC ii DANH MỤC BẢNG – HÌNH - BIỂU ĐỒ iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi Chƣơng 1: TỔNG QUAN 1.Lý chọn đề tài 2.Mục tiêu nghiên cứu 3.Phương pháp nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 4.Ý nghĩa nghiên cứu Chƣơng 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT Dự án đầu tư 1.1 Định nghĩa 1.2 Cơng trình xây dựng Tính khả thi dự án đầu tư 3 Vai trò dự án đầu tư 3.1 Dự án đầu tư phát triển 3.2 Vai trò dự án trình cơng nghiệp hóa – đại hóa 4 Hiệu hoạt động đầu tư 4.1 Khái niệm phân loại hiệu hoạt động đầu tư 4.2 Hiệu tài hoạt động đầu tư 4.2.1 Khái niệm 4.2.2 Khối lượng vốn đầu tư thực Đánh giá hiệu tài hoạt động đầu tư 5.1 Giá trị theo thời gian dòng tiền 5.1.1 Vì phải nghiên cứu vần đề giá trị theo thời gian dòng tiền? 5.1.2 Giá trị tương đương 5.1.3 Chi phí hội đồng tiền 5.1.4 Chi phí hội phân tích dự án 5.1.5 Cơng thức để tính giá dịng tiển tệ 5.1.6 Tỷ suất chiết khấu tài dự án 5.2 Hệ thống tiêu đánh giá hiệu tài hoạt động đầu tư 10 5.2.1 Thời gian hoàn vốn T 10 5.2.2 Hiện giá thu hồi NPV 10 5.2.3 Suất thu hồi nội IRR 11 Chƣơng 3: GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANG 13 Lịch sử hoạt động Công ty 13 1.1 Những kiện quan trọng 13 1.2 Q trình phát triển Cơng ty 13 1.3 Định hướng phát triển 14 Những tiến công ty đạt 15 Tổ chức nhân 16 ii Chƣơng 4: ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP SAO MAI PHƢỜNG BÌNH KHÁNH 18 Giới thiệu dự án : “Điều chỉnh mở rộng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang” 18 Đánh giá lại hiệu mặt tài hoạt động đầu tư khu đô thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang 22 2.1 Một số tiêu đánh giá hiệu tài hoạt động đầu tư 22 2.1.1 Hệ số chiết khấu 22 2.1.2 Hiệu mặt tài theo dự trù 23 2.1.3 Hiệu mặt tài theo thực tế 26 2.1.4 So sánh hiệu mặt tài thực tế kế hoạch 28 2.2 Tổng hợp doanh thu – chi phí theo thực tế theo dự trù dự án 29 2.2.1 Tiến độ bán 29 2.2.2 Doanh thu 29 2.2.3 Chi phí 45 2.3 Đánh giá nhà chưa bán 54 2.3.1 Đánh giá theo giá kỳ vọng công ty 54 2.3.2 Đánh giá theo giá Nhà nước 56 Chƣơng 5: GIẢI PHÁP 60 Những khó khăn 60 Giải pháp 60 2.1 Về phía cơng ty 60 2.2 Về phía khách hàng 61 2.3 Về phía quyền địa phương 61 2.4 Về phía Nhà nước 61 Chƣơng 6: KẾT LUẬN 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 PHỤ LỤC 65 iii DANH SÁCH BẢNG - HÌNH - BIỂU ĐỒ BẢNG Bảng 4.0 Chi phí sử dụng vốn 22 Bảng 4.1 Thời gian hoàn vốn 23 Bảng 4.2 Hiện giá thu hồi NPV 23 Bảng 4.3 Suất thu hồi nội IRR 24 Bảng 4.4 Thời gian hoàn vốn T theo thực tế 26 Bảng 4.5 Hiện giá thu hồi NPV theo thực tế 26 Bảng 4.6 Suất thu hồi nội IRR theo thực tế 27 Bảng 4.7 Tổng hợp NPV, IRR thực tế dự trù 28 Bảng 4.8: Tiến độ bán theo dự án theo thực tế 29 Bảng 4.9 Đơn giá bán sau thuế 29 Bảng 4.10 Doanh thu bán sang nhượng đất CTCC 30 Bảng 4.11 Đơn giá trung bình sau thuế 30 Bảng 4.12 Doanh thu 31 Bảng 4.13 Tổng hợp giá bán theo dự trù thực tế 31 Bảng 4.14 Tổng hợp doanh thu theo dự trù thực tế 32 Bảng 4.15 Tổng hợp giá bán thực tế từ năm 2004 - 2009 37 Bảng 4.16 Tổng hợp doanh thu thực tế từ năm 2004 - 2009 37 Bảng 4.17 Tổng hợp chi phí theo dự án 45 Bảng 4.18 Tổng hợp chi phí theo thực tế 45 Bảng 4.19 Tổng hợp chi phí theo thực tế dự trù 46 Bảng 4.20 Biến động vốn đầu tư 47 Bảng 4.21 Khái tốn kinh phí đầu tư giai đoạn III 49 Bảng 4.22 Biến động chi phí khác 50 Bảng 4.23 Biến động chi phí thực tế năm 51 Bảng 4.24 Số nhà lại 54 Bảng 4.25 Giá bán kỳ vọng công ty 54 Bảng 4.26 Doanh thu theo giá bán kỳ vọng công ty 55 Bảng 4.27 NPV theo giá kỳ vọng 56 Bảng 4.28 Giá bán theo quy định Nhà nước 56 Bảng 4.29 Doanh thu theo giá Nhà nước 57 Bảng 4.30 NPV theo giá Nhà nước 57 Bảng 4.31 NPV 58 HÌNH Hình 4.1 Đồ thị suất thu hồi nội kế hoạch (IRR) 25 Hình 4.2 Đồ thị suất thu hồi nội thực tế (IRR) 28 BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 : So sánh doanh thu năm 2004, 2005 thực tế với dự trù 32 Biểu đồ 4.2 : So sánh giá bán năm 2004, 2005 thực tế với dự trù 33 Biểu đồ 4.3 : So sánh doanh thu năm 2006 thực tế với dự trù 33 Biểu đồ 4.4 : So sánh giá bán năm 2006 thực tế với dự trù 34 Biểu đồ 4.5 : So sánh doanh thu năm 2007 thực tế với dự trù 34 iv Biểu đồ 4.6 : So sánh giá bán năm 2007giữa thực tế với dự trù 35 Biểu đồ 4.7 : So sánh doanh thu năm 2008 thực tế với dự trù 35 Biểu đồ 4.8 : So sánh giá bán năm 2008 thực tế với dự trù 35 Biểu đồ 4.9: So sánh doanh thu năm 2009 thực tế với dự trù 36 Biểu đồ 4.10 : So sánh giá bán năm 2009 thực tế với dự trù 36 Biểu đồ 4.11 : So sánh doanh thu thực tế năm 2004 2005 38 Biểu đồ 4.12 : So sánh giá bán thực tế năm 2004 2005 38 Biểu đồ 4.13 : So sánh doanh thu thực tế năm 2005 2006 38 Biểu đồ 4.14 : So sánh giá bán thực tế năm 2005 2006 39 Biểu đồ 4.15 : So sánh doanh thu thực tế năm 2006 2007 39 Biểu đồ 4.16 : So sánh giá bán thực tế năm 2006 2007 40 Biểu đồ 4.17 : So sánh doanh thu thực tế năm 2007 2008 41 Biểu đồ 4.18 : So sánh giá bán thực tế năm 2007 2008 41 Biểu đồ 4.19 : So sánh doanh thu thực tế năm 2008 2009 42 Biểu đồ 4.20 : So sánh giá bán thực tế năm 2008 2009 42 Biểu đồ 4.21 So sánh doanh thu thực tế với dự trù 43 Biểu đồ 4.22 So sánh chi phí thực tế với dự trù 46 Biểu đồ 4.23 So sánh vốn đầu tư thực tế với dự trù 47 Biểu đồ 4.24 So sánh chi phí khác thực tế với dự trù 50 Biểu đồ 4.25 Chênh lệch chi phí thực tế năm 51 v VIẾT TẮT AG: An Giang BĐS: bất động sản CB – CNV: cán công nhân viên CQSDĐ: chuyển quyền sử dụng đất CTCC: cơng trình cơng cộng CP BH : chi phí bán hàng CP QLDN : chi phí quản lý doanh nghiệp CP TC : chi phí tài CP XD : chi phí xây dựng DA :dự án DT: doanh thu ĐHCĐ : đại hội cổ đông HĐQT: Hội đồng quản trị HSCK: hệ số chiết khấu LN: lợi nhuận LNST : lợi nhuận sau thuế NH: ngân hàng QLDN: quản lý doanh nghiệp TG: thời gian TPLX: thành phố Long Xyên vi Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Chƣơng 1: TỔNG QUAN Lý chọn đề tài Việc gia nhập WTO mang đến cho Việt Nam nhiều hội thách thức nhiều lĩnh vực có lĩnh vực đầu tư bất động sản Sau Việt Nam thức thành viên WTO, tập đồn bán lẻ giới khơng ngừng quan tâm, đầu tư vào lĩnh vực khiến cho nhu cầu cơng trình, dịch vụ thương mại, siêu thị tăng mạnh Nhu cầu phát triển khu kinh tế khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao “nóng” Tuy năm 2008, diễn biến bất lợi lạm phát buộc ngân hàng Nhà nước phải thực sách thắt chặt tiền tệ Điều khiến cho thị trường bất động sản tụt dốc trước biến động bất lợi Nhưng với việc Việt Nam bắt đầu tiếp cận với giai đoạn phát triển với tỷ lệ thị hóa 28% dự kiến đạt đến 45% vào năm 20251 với việc tính riêng nhu cầu nhà thị, trung bình năm Việt Nam cần phải tăng thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/ người thị vào năm 2020, nhu cầu văn phịng, hộ cho th, khách sạn cơng trình thương mại tăng nhanh thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm lớn cịn phát triển mạnh tương lai Chính điều với mức sinh lời cao thu hút nhiều nhà đầu tư, có Cơng Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Sao Mai Tỉnh An Giang - tự hào công ty có bề dày kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản Cùng với đội ngũ cán có trình độ chun mơn giỏi, cơng nhân lành nghề, công ty thi công nhiều cơng trình có giá trị lớn thực thành công dự án khu đô thị, khu dân cư có dự án: “Khu thị cao cấp Cơng ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG” Vậy đến hoạt động đầu tư có đạt hiệu mặt tài hay khơng? Đó vấn đề đáng quan tâm Việc đánh giá lại hiệu mặt tài giúp cho cơng ty thấy hoạt động đầu tư đạt kết gì, thực phần trăm so với mục tiêu dự án thấy chưa làm để từ rút học kinh nghiệm giải pháp để ngày hồn thiện Với lý với điều kiện tiếp xúc thực tế Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Sao Mai Tỉnh An Giang, sinh viên chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá lại hiệu mặt tài hoạt động đầu tư “Khu đô thị cao cấp Cơng ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG” công ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Sao Mai Tỉnh An Giang” Mong nỗ lực người nghiên cứu đề tài nguồn thơng tin tham khảo, góp phần hỗ trợ cho công ty phát triển thời gian tới Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá lại hiệu mặt tài hoạt động đầu tư vào khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG So sánh tiêu hiệu tài dự trù công ty với thực tế, đồng thời tìm hiểu nguyên nhân khác biệt tiêu - Đánh giá giá trị chưa bán Theo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Với doanh thu chi phí, ta có giá thu nhập 701 năm 2010 sau: Bảng 4.27 NPV theo giá kỳ vọng ĐVT:triệu đồng Năm 2010 Doanh thu 208.640,01 Chi phí 98.509,72 Dịng tiền 110.130,29 Thuế TNDN (14%) 15.418,24 Dòng tiền sau thuế 94.712,05 HSCK ( ) (1  11,67%) n 0,8955 NPV 84.814,64 (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.26, tính tốn) Vậy năm 2010 cơng ty bán tồn 701 theo giá kỳ vọng mang lại giá thu nhập 84 tỷ đồng 2.3.2 Đánh giá theo giá Nhà nƣớc Bảng 4.28 Giá bán theo quy định Nhà nƣớc ĐVT: triệu đồng/m2 Loại Loại Loại Loại 3,0 2,7 2,1 3,5 ( Nguồn: UBND tỉnh An Giang, việc ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh An Giang năm 2010 Áp dụng từ ngày 1/1/2010) Với đơn giá trung bình loại ta có doanh thu tương ứng sau: SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 56 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Bảng 4.29 Doanh thu theo giá Nhà nƣớc ĐVT:triệu đồng Đơn giá Diện tích (triệuđồng/m2) (m2) Loại SL bán (nền) Doanh thu 81 406 98.658,0 2,7 74 123 24.575,4 2,1 81 159 27.045,9 3,5 556 13 25.298,0 701 175.577,3 Tổng (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.28 tính tốn) Tổng chi phí 98.509,72 triệu đồng Với doanh thu chi phí, ta có NPV 701 năm 2010 sau: Bảng 4.30 NPV theo giá Nhà nƣớc ĐVT:triệu đồng Năm 2010 Doanh thu 175.577,3 Chi phí 98.509,72 Dịng tiền 77.067,58 Thuế TNDN (14%) 10.789,46 LN sau thuế 66.278,12 HSCK ( ) (1  11,67%) n NPV 0,8955 59.302,56 (Nguồn: Tổng hợp từ bảng 4.29, tính tốn) Nếu 701 nhà lại bán theo giá nhà nước NPV 59.302,56 Từ kết bảng 4.27 4.30 cho thấy dù số lượng lớn công ty chưa bán với xu hướng giá nhà đất ngày tăng mang đến cho SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 57 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh cơng ty nguồn lợi nhuận lớn Đặc biệt bán theo giá kỳ vọng cơng ty nguồn lợi nhuận mang cao nhiều so với bán với giá Nhà nước Nhưng thực tế, khách hàng dựa vào mức giá Nhà nước để đưa mức giá phù hợp không dựa vào giá công ty đưa ra, năm 2010 theo chuyên gia dự báo thị trường BĐS gặp số khó khăn, khách hàng có xu hướng đợi giá giảm khơng sãn lịng mua năm trước Vì số lượng bán cơng ty khó đạt 100% số lượng cịn lại Vậy với việc bán theo giá kỳ vọng với doanh số thấp hay giảm giá bán mà doanh số cao trường hợp có lợi hơn? Ta xem xét NPV trường hợp , để xem trường hợp mang lại NPV lớn Trường hợp 1: Giá bán theo kỳ vọng - ĐG BQ 1m2 : ( 3,41 + 3,03 + 2,91 + 4,35 )/4 = 3,43 triệu đồng/m2 - Diện tích bình qn/nền : (81 + 74 + 81 + 556)/4 = 198 m2/nền - Doanh số: 30%*710 = 213 - Doanh thu : 3,43 * 198 * 213 = 144.656,82 triệu đồng Trường hợp 2: Giá quy định Nhà nước - ĐG BQ 1m2 : ( + 2,7 + 2,1 + 3,5 )/4 = 2,83 triệu đồng/m2 - Diện tích bình qn/nền : (81 + 74 + 81 + 556)/4 = 198 m2/nền - Doanh số: 40%*710 =284 - Doanh thu : 2,83 * 198 * 355 = 159.136,56 triệu đồng Bảng 4.31 NPV ĐVT:triệu đồng Trƣờng hợp Trƣờng hợp DT 144.656,82 159.136,56 CP 98.509,72 98.509,72 Dòng tiền 46.147,1 60.626,84 Thuế 6.460,59 8.487,76 Dòng tiền sau thuế 39.686,51 52.139,08 0,8955 0,8955 35.539,27 46.690,55 HSCK NPV Từ kết cho thấy với sụt giảm giá bán làm tăng doanh số từ làm cho NPV tăng đáng kể Cụ thể trường hợp giá giảm 20%, giả sử doanh số tăng thêm 10% so với doanh số theo giá kỳ vọng làm cho NPV đạt SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 58 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh 46 tỷ đồng, với tốc độ tăng 31% Qua ta thấy giá bán có ảnh hưởng lớn đến NPV, giải pháp cơng ty nên thực điều chỉnh giá bán phù hợp với nhu cầu khách hàng SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 59 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Chƣơng 5: GIẢI PHÁP Những khó khăn Dù hoạt động đầu tư công ty đến lúc mang lại hiệu mặt tài chính, nhiên tồn nhiều khó khăn: - Gía vật liệu xây dựng tăng nhanh giá xăng dầu tăng, tình trạng lạm phát tăng cao, thị trường tín dụng bị ảnh hưởng, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn…nên nhiều ảnh hưởng đến dự án bất động sản cơng ty - Cũng khó khăn kinh tế, nhiều nhà đầu tư khách hàng e ngại đổ tiền vào bất động sản nên ảnh hưởng đến doanh số bán hàng công ty - Mặc dù quyền địa phương nơi Sao Mai triển khai dự án hỗ trợ nhiều mặt số thủ tục rườm rà, nhiều rào cản làm chậm tiến độ triển khai dự án, sách ưu đãi đầu tư chưa thỏa đáng gây nhiều khó khăn cho kế hoạch mở rộng cơng ty - Vẫn cịn phận khách hàng chưa am hiểu pháp luật trình tự pháp lí nên chưa có đồng cảm với cơng ty việc giải vấn đề phát sinh việc đền bù giải phóng mặt bằng, thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất dự án - Phần lớn lực lượng CB-CNV cơng ty có tinh thần trách nhiệm cao ý thức tổ chức kỷ luật tốt Tuy nhiên phận nhỏ chưa tn thủ tốt nội quy cơng ty, cịn gây phiền hà cho khách hàng giao tiếp giải cơng việc, làm ảnh hưởng đến uy tín hình ảnh cơng ty Giải pháp 2.1 Về phía cơng ty - Tiếp tục khảo sát thị trường nhà đất khai thác để xây dựng giá sách bán hàng phù hợp với nhu cầu khách hàng nhằm đẩy nhanh tiến độ bán tăng doanh thu, lợi nhuận vòng quay vốn - Nghiên cứu đầu tư vào sản phẩm theo hướng phù hợp với thị hiếu điều kiện sử dụng đối tượng khách hàng nhằm nâng cao khả tiêu thụ sản phẩm - Chú trọng công tác dịch vụ sau bán hàng theo hướng chuyên nghiệp hồn thiện Đây nhân tố quan trọng góp phần cho thành công bước đường phát triển công ty -Tiếp tục giữ vững phát triển điểm bán hàng đạt doanh số cao ổn định, đồng thời bổ sung thêm điểm bán hàng địa điểm mà công ty đầu tư dự án - Tiếp tục hợp tác với công ty tư vấn, thiết kế lớn có nhiều kinh nghiệm lập quy hoạch dự án - Một yếu tố làm nên thành cơng Sao Mai nhờ đóng góp tích cực CB – CNV công ty Sự phát triển công ty ln gắn chặt với phát triển hồn thiện cá nhân công ty Để công ty ln trì tốc độ phát triển bền vững, qua nâng cao lợi ích CB – CNV, người cần nâng cao tinh SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 60 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh thần học tập, hòa nhã mối quan hệ với khách hàng, đối tác công ty Phải trọng đến tác phong làm việc, nâng cao trình độ chun mơn…để đóng góp tích cực cho hoạt động cơng ty 2.2 Về phía khách hàng Mặc dù cơng ty trọng nâng cao chất lượng dịch vụ chăm sóc khách hàng khó tránh khỏi sơ sót làm khách hàng khơng hài lịng Khách hàng cơng ty ln cần có đồng cảm với quan hệ hợp tác Khách hàng cần nhanh chóng phản ánh với cơng ty hạn chế hoạt động phẩm chất CB – CNV để cơng ty kịp thời khắc phục 2.3 Về phía quyền địa phƣơng Công ty trân trọng hỗ trợ nhiệt tình địa phương dự án khu dân cư Bình Khánh nói riêng dự án mà công ty thực nói chung Tuy nhiên để tiến độ triển khai dự án nhanh chóng, mang lại hiệu cao, đóng góp tích cực vào nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội địa phương, công ty cần hỗ trợ tích cực địa phương tiến độ thẩm định dự án, giải tỏa đền bù, giải thủ tục pháp lý… đặc biệt thực sách ưu đãi đầu tư thỏa đáng, tạo thuận lợi cho cơng ty q trình thực dự án 2.4 Về phía Nhà nƣớc Để thị trường phục hồi vững cần phải tiến hành đồng nhiều sách, kể đến số giải pháp sách quan trọng: - Cần phải mở nhiều nguồn vốn khác cho thị trường bất động sản quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi Do lĩnh vực bất động sản địi hỏi lượng tiền khổng lồ dài hạn, ngân hàng thương mại cho vay tối đa 10 năm Mức dư nợ tổng dư nợ ngân hàng dành cho bất động sản thường bị khống chế tối đa khoảng 10% Cùng với cần có chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động cách hợp lý nguồn vốn từ nhân dân để lực tài doanh nghiệp lành mạnh, đủ cung ứng cho dự án bất động sản - Đặt cạnh mối lo tài chính, thủ tục tài cịn phiền hà rào cản kìm hãm phát triển thị trường Vì cần nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý BĐS đảm bảo đồng bộ, thống Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS - Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ tiết kiệm BĐS Về bản, đối tượng tham gia vào TTBĐS thiếu vốn Vì vậy, quỹ tiết kiệm BĐS cầu nối trung gian ngân hàng, cơng ty kinh doanh BĐS nhóm người cụ thể Điều quan trọng để mơ hình thành cơng hệ thống ngân hàng lành mạnh, hệ thống công ty kinh doanh BĐS lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm kinh tế - Nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch Hiện có nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành Luật Quy hoạch phát triển đô thị ban hanh; Luật Quy hoạch sử SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 61 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường đề xuất nghiên cứu Bộ Luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội ban hành Vì vậy, cần thống quy hoạch vào mối Mà điều thống trước hết thực thống mặt luật pháp - Nghiên cứu ban hành Luật thông tin BĐS để xây dựng số liên quan đến thị trường - Hình thành quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS Lĩnh vực không đơn ngành kinh tế kỹ thuật nên cần số quan nhà nước đồng thời theo dõi quản lý Tuy vậy, cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước Hiện Bộ Xây dựng quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước.Tuy nhiên, quan quản lý thực tế đặt đơn vị cấp cục Điều gây nên bất cập phạm vi tầm quản lý Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban Chứng khốn Nhà nước để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục Quản lý Đất đai Vì vậy, cần quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS - Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách ) Vì vậy, cần có nhiều khoa trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức chuyên môn đào tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành BĐS SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 62 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Chƣơng 6: KẾT LUẬN Hơn 12 năm hoạt động phát triển, công ty tự hào doanh nghiệp có bề dày kinh nghiệm lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam dần hội nhập với kinh tế giới, ngành xây dựng bất động sản đóng vai trị quan trọng nhóm ngành chủ đạo cấu kinh tế Bên cạnh tiềm phát triển, ngành chịu ảnh hưởng từ biến động kinh tế nước giới khủng hoảng tài suy thối kinh tế năm 2008 vừa qua Tuy nhiên từ lúc bắt đầu xây dựng đến hồn thành giai đoạn III dự án Khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang mang lại hiệu mặt tài cho cơng ty với thời gian hịa vốn năm, NPV 10.051.68 triệu đồng IRR 26,53% Đó thành cơng lớn cơng ty trước biến động thị trường bất động sản Có thành cơng Cơng ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Sao Mai An Giang hoạt động với phương châm : Sao Mai cung cấp nhà cho gia đình”, động sáng tạo, ln lắng nghe, tìm hiểu tận tình phục vụ khách hàng, lấy đạo đức kinh doanh làm tảng cho phát triển công ty Cơng ty Sao Mai An Giang nhanh chóng thu hút quan tâm nhiều đối tượng khách hàng không phương thức bán hàng đa dạng, tốn tiện lợi mà cịn tinh thần, thái độ phục vụ chân tình, lịch dịch vụ hậu tốt Với hoạt động đầu tư vào dự án cơng ty bố trí 2.148 nhà, bảo đảm tiêu chuẩn tiện nghi cho sống văn minh, đại Thúc đẩy phát triển hoạt động thương mại, dịch vụ, góp phần tăng nhanh tốc độ thị hóa cho Thành Phố Long Xuyên nói riênng Tỉnh nhà nói chung Theo kết phân tích độ nhạy yếu tố ảnh hưởng nhiều đến doanh thu cơng ty giá bán, sụt giảm giá dẫn đến NPV giảm mạnh, nhiên với biến động số lượng bán ảnh hưởng đến NPV Vì cơng ty phải có sách chiến lược marketing để thu hút khách hàng Bên cạnh đó, để tồn phát triển bối cảnh cạnh tranh toàn cầu ngày phức tạp cơng ty lơn quan tâm xây dựng hình ảnh thương hiệu ngày khẳng định vị địa bàn Thành phố Long Xuyên nói riêng nước nói chung.Để làm việc cơng ty cung cấp cho thị trường sản phẩm chất lượng, phù hợp với nhu cầu người tiêu dùng Cơng ty cịn trọng đến hoạt động chăm sóc khách hàng với phương châm “ Khách hàng yếu tố quan trọng làm nên thành công Sao Mai”, công ty nỗ lực nâng cao chất lượng dịch vụ đem lại hài lòng tạo niềm tin tuyệt đối khách hàng cơng ty Ngồi để tạo giành lấy nhu cầu công ty không dừng lại việc khẳng định vị uy tín thị trường mà xã hội Tuy phải đối mặt với khó khăn thời kỳ khủng hoảng tài cơng ty ln quan tâm chia lợi nhuận để thực tốt công tác xã hội từ thiện sống cộng đồng Tuy nhiên cịn tồn vài khó khăn phía thủ tục pháp lý, phía khách hàng tình hình biến động giá thị trường nỗ lực tập thể công ty, ý thức nguy công ty đề chiến lược tổng thể, phù hợp mang tính đồng khoa học biện pháp hữu hiệu để giải toán hiệu hoạt động đầu tư SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 63 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh TÀI LIỆU THAM KHẢO * SÁCH - Vũ – Công – Tuấn.1999.Thẩm định dự án đầu tư Nhà xuất thành phố Hồ Chí Minh - TS Nguyễn Xuân Thủy – 1999 Quản trị dự án đầu tư - Chủ biên: TS Nguyễn Bạch Nguyệt – TS Từ Quang Phương – 2004 Giáo trình kinh tế đầu tư Trường Đại học kinh tế quốc dân môn kinh tế đầu tư Nhà xuất thống kê Hà Nội - Huỳnh Thị Cẩm Lý – năm 2009 Giáo trình: Thiết lập thẩm định dự án đầu tư Trường đại học Cần Thơ – khoa Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh - Nguyễn Hải Sản – Hoàng Anh Cẩm nang nghiệp vụ Quản trị tài doanh nghiệp Nhà xuất thống kê * WEBSITES - http://saomaiag.vn - http://gia24.vn/chungtayxaydung/forums/t/973.aspx - Theo SGTT 08 Tháng 2005 http://vietbao.vn/Kinh-te/Nguyen-vat-lieu-xay-dungRam-rich-tang-gia/45118071/87/ - Theo Dothi.net 26/9/2006 http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2006/09/3B9EEA86/ - Trần Thủy 16/12/2007 Việt Báo (Theo _ VietNamNet) http://tim.vietbao.vn/nguy%C3%AAn_v%E1%BA%ADt_li%E1%BB%87u/ - Minh Sang 07 Tháng năm 2007 http://vietbao.vn/Nha-dat/Gia-vat-lieu-tang-chat-luongcong-trinh-giam/45237340/511/ - 26/1/2007 http://www.tin247.com/gia_nha_o_va_vat_lieu_xay_dung_tang_dot_bien-321222336.html - Trần Thanh Bình 19/3/2008 http://www.tin247.com/khon_don_vi_gia_vat_lieu_xay_dung_tang_cao-3-60353.html - Lệ Chi 15/7/2009 http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/BatDongsan/2009/07/3BA11297/ - InfoTV 23/2/2010 http://www.infotv.vn/bat-dong-san/tin-tuc/42153-9-giai-phap-cho-thitruong-bat-dong-san-viet-nam SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 64 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh PHỤ LỤC Theo dự án * Dự trù số lượng bán ĐVT: 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng cộng 355 435 510 260 305 283 2.148 Dự án * Bảng đơn giá bán ĐVT: triệu đồng Loại Đơn giá Thuế trƣớc bạ 1% Thuế CQSDĐ 4% Cộng Giá sau thuế a b c d e = b+c+d f=e+(e*10%) Loại 94,82 0,95 3,79 99,57 109,52 Loại 80,82 0,81 3,23 84,86 93,34 Loại 81,79 0,82 3,27 85,88 94,46 Loại 466,62 4,67 18,66 489,95 538,94 * Bảng tổng hợp doanh thu ĐVT: triệu đồng Đất Năm Đất CTCC Cộng f g=b+c+d+e+f Nền loại Nền loại Nền loại Nền loại a b C d e 2004 10.951,71 4.667,36 18.893,49 2.694,73 37.207,29 2005 16.427,57 7.467,77 18.893,49 2.694,73 45.483,55 2006 21.903,42 9.334,71 18.893,49 5.389,46 55.521,08 2007 19.103,42 9.334,71 28.339,23 2.289,16 59.066.52 2008 19.713,08 7.467,77 3.778,70 2.694,73 33.654,27 2009 20.808,25 7.374,42 944,67 2.155,78 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng 75.777,32 GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 107.060,45 65 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Cộng 100.755,73 45.646,73 66.127,22 21.018,90 75.777,32 337.993,16 * Bảng tổng hợp chi phí ĐVT: triệu đồng Năm Chi phí xây dựng sau thuế Thuế Chi phí khác Tổng cộng 2004 61.301,39 372,07 1.860,36 63.533,83 2005 70.933,77 454,83 2.274,18 73.662,78 2006 51.882,14 555,21 2.776,05 55.213,40 2007 45.487,48 303,99 2.953,33 49.031,47 2008 7.768,5 336,54 10.814,80 18.919,84 2009 1.070,6 10.989,67 12.060,27 Tổng cộng 237.373,28 3.379,93 30,597,79 271.351,00 Theo thực tế * Bảng cấu vốn đầu tư Số tiền (triệu đồng) Vốn tự có 43.188,49 Vốn vay NH 120.000,00 Vốn liên doanh với KH 102.434,28 * Số lượng bán ĐVT: Thực tế 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Tổng cộng 282 260 240 380 85 200 1.447 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 66 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh * Bảng phân bố vị trí diện tích lơ Loại Diện tích (m2) Tên lơ A3, B1, C3, D1 Loại E3, F1, G3, H1, H2, H3 81 J3, F3, F4 Loại E1, E2, F2, G1, G2 74 A1, A2, B2, B3, C1, C2, D2, D3 Loại P1, P2, P3, P4, P5, P6, N1, N2, N3 81 J 1, J Loại BT1, BT2, BT3, BT4 556 * Bảng đơn giá bán ĐVT: triệu đồng Loại a Đơn giá Thuế trƣớc bạ 1% Thuế CQSDĐ 4% b C d Cộng Giá sau thuế e = b+c+d f=e+(e*10%) Năm 2004 Loại 55,08 0,55 2,20 57,83 63,62 Loại 50,32 0,50 2,01 52,84 58,12 Loại 55,08 0,55 2,20 57,83 63,62 Loại 378,08 3,78 15,12 396,98 436,68 Năm 2005 Loại 77,76 0,78 3,11 81,65 89,81 Loại 71,04 0,71 2,84 74,59 82,05 Loại 77,76 0,78 3,11 81,65 89,81 Loại 533,76 5,34 21,35 560,45 616,49 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 67 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Năm 2006 Loại 92,34 0,92 3,69 96,96 106,65 Loại 84,36 0,84 3,37 88,58 97,44 Loại 86,64 0,87 3,47 90,97 100,07 Loại 633,84 6,34 25,35 665,53 732,09 Năm 2007 Loại 277,02 2,77 11,08 290,87 319,96 Loại 210,88 2,11 8,44 221,44 243,58 Loại 216,60 2,17 8,66 227,44 250,18 Loại 1.665,54 16,66 66,62 1.748,82 1.923,70 Năm 2008 Loại 110,16 1,10 4,41 115,67 127,23 Loại 100,64 1,01 4,03 105,67 116,24 Loại 103,36 1,03 4,13 108,53 119,38 Loại 662,32 6,62 26,49 695,44 764,98 Năm 2009 Loại 226,8 2,27 9,07 238,14 261,95 Loại 207,19 2,07 8,29 217,55 239,32 Loại 212,80 2,13 8,51 223,44 245,79 Loại 1.363,6 13,64 54,54 1.431,78 1.574,96 * Bảng tổng hợp doanh thu ĐVT: Triệu đồng DT Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Tổng 19.292,52 27.217,22 63.567,04 126.061,07 31.515,27 79.119,06 346.772,18 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 68 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh * Bảng tổng hợp chi phí ĐVT: Triệu đồng Năm Vốn đầu tƣ CP TC CP BH CP QLDN Cộng 2004 30.978,82 749,76 667,51 594,83 32.990,93 2005 33.081,75 1.066,92 949,88 846,46 35.945,00 2006 50.178,37 4.941,59 2.218,49 1.976,93 59.315,39 2007 96.577,17 2.491,83 2.399,53 3.920,50 105.389,03 2008 9.929,29 4.209,64 3.496,47 3.442,41 21.077,81 2009 44.877,37 4.277,47 3.808,26 3.393,6 56.356,69 Tổng cộng 265.622,77 17.737,21 13.540,14 14.184,73 311.084,85 * Giá bán kỳ vọng công ty theo : Quyết định số 27/ QĐ-SM.09 “V/v điều chỉnh giá bán khu đô thị cao cấp Sao Mai- p Bình Khánh – Tp LX – AG”) ĐVT: triệu đồng/m2 Loại Loại Lô Đơn giá A3, B1, C3, D1 2,85 E3, F1, G3, H1, H2, H3 4,35 J3, F3, F4 3,02 Đơn giá trung bình loại Loại 3,41 E1, E2, F2, G1, G2 Đơn giá trung bình loại Loại 3,03 A1, A2, B2, B3, C1, C2, D2, D3 2,85 P1, P2, P3, P4, P5, P6, N1, N2, N3 2,85 J1 , J 3.02 Đơn giá trung bình loại SVTH: Phạm Thị Thu Hồng 3.03 2,91 GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 69 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Loại BT1, BT2, BT3, BT4 5,35 Đơn giá trung bình loại 4,35 * Giá bán theo quy định UBND tỉnh An Giang, việc ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh An Giang năm 2010 Áp dụng từ ngày 1/1/2010 ĐVT: triệu đồng/m2 Loại Loại Loại Loại 3,0 2,7 2,1 3,5 SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 70 ... 17 Đánh giá lại hiệu tài dự án khu thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh Chƣơng 4: ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN KHU ĐƠ THỊ CAO CẤP PHƢỜNG BÌNH KHÁNH Giới thiệu dự án : * Tên dự án. .. khu đô thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang? ?? 18 Đánh giá lại hiệu mặt tài hoạt động đầu tư khu thị cao cấp Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long. .. thuật Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai – phường Bình Khánh – thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang * Chủ đầu tư - Công ty Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang - Quản lý dự án: Chủ đầu tư trực iếp quản