TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN LƯƠNG TS NGUYỄN VĂN PHÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Thân Ngọc Minh Sinh ngày: 02/01/1972 Nơi sinh: Bắc Giang Hiện công tác tại: Công Ty cổ phần đầu tư An Gia; Nghiên cứu sinh khóa 17 – 2012 Trường Đại học Ngân hàng TP HCM; Cam đoan đề tài: “Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP HCM” kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập làm việc với tinh thần nghiêm túc tơi; Số liệu luận án có nguồn gốc rõ ràng đáng tin cậy; Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan TP Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 05 năm 2018 TÁC GIẢ ii LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu làm luận án, giúp đỡ, hướng dẫn tận tình TS Nguyễn Văn Lương TS Nguyễn Văn Phúc tập thể Qúy thầy giáo, nhà khoa học; anh chị phịng Đào tạo sau Đại học thuộc Trường Đại học Ngân Hàng TP HCM tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận án tốt nghiệp Tơi xin chân thành cảm ơn Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP Hồ Chí Minh, đặc biệt phòng Kế Hoạch Tổng Hợp việc cung cấp số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài Qúa trình học tập, nghiên cứu cố gắng mong muốn giải cách triệt để vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài, song lực kiến thức hạn chế, mặt khác đề tài tín dụng Ngân hàng phát triển thị trường bất động sản mảng đề tài phức tạp sâu rộng nên kết nghiên cứu luận án khơng thể tránh khỏi thiếu sót, khiếm khuyết Tơi mong nhận ý kiến đóng góp nhà khoa học, nhà chuyên môn để đề tài nghiên cứu tơi thêm hồn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn quý thầy cô tập thể anh chị đồng nghiệp Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP Hồ Chí Minh gia đình giúp đỡ chia tơi khó khăn, tạo điều kiện cho tơi hồn thành luận án tốt nghiệp mình! TP HCM, ngày 09 tháng 05 năm 2018 TÁC GIẢ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC CÁC BẢNG x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ xi DANH MỤC CÁC HÌNH xi CHƯƠNG GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1.2 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.2.1 Nghiên cứu nước 1.2.2 Nghiên cứu nước 1.2.3 Nhận xét, cơng trình nghiên cứu nước nước ngồi tiêu biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu 1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 10 1.3.1 Mục tiêu chung đề tài 10 1.3.2 Mục tiêu cụ thể đề tài 10 1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 10 1.5 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 11 1.5.1 Đối tượng nghiên cứu 11 1.5.2 Phạm vi nghiên cứu 11 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 11 1.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN 12 1.8 KẾT LUẬN CHƯƠNG 13 CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 2.1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG 14 2.1.1 Khái niệm 14 2.1.2 Bản chất tín dụng 15 2.1.3 Chức tín dụng 16 iv 2.1.4 Vai trị tín dụng ngân hàng 17 2.1.5 Các loại hình tín dụng 18 2.1.6 Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 19 2.2 HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 23 2.2.1 Khái niệm hiệu tín dụng ngân hàng 23 2.2.2 Hiệu tín dụng khách hàng 24 2.2.3 Hiệu tín dụng phát triển kinh tế xã hội 24 2.2.4 Hiệu tín dụng ngân hàng thương mại 25 2.3 HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 2.3.1 Tổng quan phát triển thị trường bất động sản 26 2.3.2 Hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 35 2.3.3 Chỉ tiêu đánh giá hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 37 2.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 41 2.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 48 2.4 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NHTM VIỆT NAM 54 2.4.1 Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ học cho NHTM Việt Nam 54 2.4.2 Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản Nhật Bản học cho NHTM Việt Nam 57 2.4.3 Kinh nghiệm Singapore học cho Ngân hàng thương mại Việt Nam 59 2.4.4 Kinh nghiệm Trung Quốc học cho Ngân hàng thương mai Việt Nam 60 v 2.4.5 Bài học kinh nghiệm cho Ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 63 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 64 3.1 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU 64 3.1.1 Phương pháp nghiên cứu 64 3.1.2 Phương pháp thu thập liệu 66 3.2 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 66 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 66 3.2.2 Các bước thực quy trình khảo sát 69 3.3 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 70 3.3.1 Mục đích đối tượng khảo sát 70 3.3.2 Giả thuyết nghiên cứu 71 3.3.3 Độ tin cậy thang đo 74 3.3.4 Đo lường biến sử dụng mô hình nghiên cứu 74 3.3.5 Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu xử lý số liệu 76 3.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 78 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 79 4.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 79 4.1.1 Vị trí địa lý tiềm kinh tế xã hội Thành phố Hồ Chí Minh 79 4.1.2 Qúa trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh 81 4.1.3 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016 82 4.2 THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 88 vi 4.2.1 Thực trạng hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 88 4.2.2 Thực trạng hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 94 4.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 104 4.3.1 Phân tích kết nghiên cứu nhân tố tác động đến phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 104 4.3.2 Đánh giá chung thực trạng hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 115 4.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 121 CHƯƠNG GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 122 5.1 MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 122 5.1.1 Mục tiêu nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản 122 5.1.2 Định hướng nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 123 5.2 CÁC NHĨM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 126 5.2.1 Nhóm giải pháp ngân hàng 126 5.2.2 Nhóm giải pháp phát triển thị trường bất động sản 138 5.2.3 Nhóm giải pháp khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản 147 5.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 149 5.3.1 Đối với Chính phủ 149 5.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 150 vii 5.3.3 Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 152 5.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 153 KẾT LUẬN 155 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 157 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC 161 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 162 viii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ tiếng tiếng Anh đầy đủ – Nghĩa tiếng Việt CSQHDD Chính sách quy hoạch đất đai CST Chính sách thuế Agribank Vietnam bank for Agriculture and Rural Development – Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam ATM Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động BIDV Stock Commercial Bank for Investment and Development – Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển CCKT Cơ cấu kinh tế CBTD Cán tín dụng CIC Credit information center – Trung tâm thơng tin tín dụng CNH – HĐH Cơng nghiệp hóa- đại hóa ODA Official Development Assistance - Nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức DNNN Doanh nghiệp Nhà nước DPRR Dự phòng rủi ro GCN Giấy chứng nhận HQTD Hiệu tín dụng HĐQT Hội đồng quản trị FED Federal Reserve System (FED) - Cục dự trữ liên bang Mỹ NLTC Năng lực tài NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NSNN Ngân sách nhà nước PTTTBDS Phát triển thị trường bất động sản xxiv 29 399 849 89.168 30 396 842 90.010 31 376 800 90.810 32 353 750 91.560 33 340 724 92.284 34 338 719 93.003 35 310 660 93.663 36 302 643 94.305 37 300 638 94.944 38 293 623 95.566 39 271 577 96.143 40 266 567 96.710 41 252 536 97.245 42 238 507 97.753 43 225 478 98.230 44 220 469 98.699 45 211 449 99.148 46 205 436 99.585 47 195 415 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrixa Component TTNT6 868 TTNT5 841 TTNT7 834 TTNT4 829 TTNT2 802 TTNT3 758 TTNT1 731 TDNH5 827 TDNH3 767 xxv TDNH1 751 TDNH6 740 TDNH2 735 TDNH7 718 TDNH4 684 CSQHDD1 885 CSQHDD2 870 CSQHDD5 854 CSQHDD4 828 CSQHDD3 827 SPTKT5 844 SPTKT1 832 SPTKT2 821 SPTKT4 799 SPTKT3 793 NLTC5 857 NLTC2 798 NLTC1 771 NLQT4 760 NLTC3 737 SGTDS2 861 SGTDS3 853 SGTDS1 848 SGTDS4 832 TQTTTH5 743 TQTTTH4 737 TQTTTH1 734 TQTTTH2 733 TQTTTH3 710 YTPL1 775 YTPL4 756 YTPL2 753 YTPL3 669 YTPL5 643 xxvi CST3 824 CST4 795 CST2 792 CST1 740 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations KMO and Bartlett's Test Kaiser–Meyer–Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi–Square 768 443.735 df Sig .000 Total Variance Explained Initial Eigenvalues Compo nent Total Extraction Sums of Squared Loadings % of Variance Cumulative % Total 2.348 58.710 58.710 2.348 667 16.684 75.393 533 13.321 88.714 451 11.286 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrixa Component PTTTBDS1 811 PTTTBDS4 798 PTTTBDS3 745 PTTTBDS2 706 Extraction Method: Component Analysis a components extracted Principal % of Variance Cumulative % 58.710 58.710 xxvii Correlations CSQHDD SPTKT SGTDS TDNH NLTC YTPL CSQHDD Pearson Correlation Sig (2–tailed) N SPTKT SGTDS TDNH NLTC YTPL CST TTNT Pearson Correlation 257** 147** 159** 180* CST TTNT TQTTTH PTTTBDS * 024 056 024 082 432** 000 002 001 000 611 236 605 080 000 458 458 458 458 458 458 458 458 458 458 257** 112* 034 021 116* 470** Sig (2–tailed) 000 N 458 166** 208** 247* * 000 000 000 016 463 651 013 000 458 458 458 458 458 458 458 458 458 147** 166** 222** * 056 040 024 –.051 249** Sig (2–tailed) 002 000 000 000 228 391 615 277 000 N 458 458 458 458 458 458 458 458 458 135** 447** Pearson Correlation Pearson Correlation 159** 458 208** 222** Sig (2–tailed) 001 000 000 N 458 458 458 Pearson Correlation 180** 458 247** 216** 286** 216* 286* * 040 106* 082 000 398 023 079 004 000 458 458 458 458 458 458 020 * 079 048 406** 674 001 093 304 000 154* Sig (2–tailed) 000 000 000 000 N 458 458 458 458 458 458 458 458 458 458 Pearson Correlation 024 112* 056 040 020 084 042 187** 224** Sig (2–tailed) 611 016 228 398 674 071 374 000 000 N 458 458 458 458 458 458 458 458 458 458 Pearson Correlation 056 034 040 106* * 084 058 099* 358** Sig (2–tailed) 236 463 391 023 001 071 214 034 000 N 458 458 458 458 458 458 458 458 458 458 Pearson Correlation 024 021 024 082 079 042 058 079 208** Sig (2–tailed) 605 651 615 079 093 374 214 093 000 N 458 458 458 458 458 458 458 458 458 154* 458 xxviii TQTTTH Pearson Correlation 082 116* –.051 135** 048 187** 099* 079 Sig (2–tailed) 080 013 277 004 304 000 034 093 N 458 458 458 458 458 458 458 458 458 458 * 208** 284** PTTTBDS Pearson Correlation 432** 470** 249** 447** 406* * 224** 358* 000 Sig (2–tailed) 000 000 000 000 000 000 000 000 000 N 458 458 458 458 458 458 458 458 458 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2–tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2–tailed) .284** 458 xxix Model Summaryb Change Statistics R Adjusted Std of the Square R Square Estimate Model R 777a 603 595 29980 R Square Change F Change df1 df2 603 75.646 448 Sig F Durbin– Change Watson 000 1.957 a Predictors: (Constant), TQTTTH, NLTC, TTNT, CST, CSQHDD, YTPL, SGTDS, SPTKT, TDNH b Dependent Variable: PTTTBDS ANOVAb Model Sum of Squares df Mean Square F Sig Regression 61.193 6.799 75.646 000a Residual 40.268 448 090 Total 101.461 457 a Predictors: (Constant), TQTTTH, NLTC, TTNT, CST, CSQHDD, YTPL, SGTDS, SPTKT, TDNH b Dependent Variable: PTTTBDS Coefficientsa Unstandardized Coefficients B Std of the Estimate (Constant) 004 147 CSQHDD 132 016 SPTKT 144 SGTDS Model Standardized Coefficients t Sig Tolerance VIF 025 980 257 8.225 000 904 1.106 017 265 8.259 000 858 1.165 039 018 069 2.213 027 899 1.112 TDNH 156 022 230 7.143 000 854 1.171 NLTC 090 019 154 4.755 000 840 1.191 YTPL 082 021 119 3.895 000 948 1.055 CST 146 018 253 8.306 000 958 1.043 TTNT 079 018 133 4.421 000 983 1.017 TQTTTH 093 021 140 4.503 000 922 1.084 a Dependent PTTTBDS Variable: Beta Collinearity Statistics xxx Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation CSQHDD1 458 1.00 5.00 3.7249 1.08030 CSQHDD2 458 1.00 5.00 3.6441 1.04073 CSQHDD3 458 1.00 5.00 3.5284 1.04193 CSQHDD4 458 1.00 5.00 3.4760 1.04414 CSQHDD5 458 1.00 5.00 3.5480 1.10246 SPTKT1 458 1.00 5.00 3.5568 1.07795 SPTKT2 458 1.00 5.00 3.5022 98623 SPTKT3 458 1.00 5.00 3.4913 1.05688 SPTKT4 458 1.00 5.00 3.5284 1.06067 SPTKT5 458 1.00 5.00 3.6943 1.00022 SGTDS1 458 1.00 5.00 3.4978 97282 SGTDS2 458 1.00 5.00 3.4803 93360 SGTDS3 458 1.00 5.00 3.4651 97444 SGTDS4 458 1.00 5.00 3.5459 97624 TDNH1 458 1.00 5.00 3.8734 88342 TDNH2 458 1.00 5.00 3.6026 91388 TDNH3 458 1.00 5.00 3.8231 86845 TDNH4 458 1.00 5.00 3.5808 91846 TDNH5 458 1.00 5.00 3.7948 90065 TDNH6 458 1.00 5.00 3.5633 94795 TDNH7 458 1.00 5.00 3.5917 96848 NLTC1 458 1.00 5.00 3.7948 93170 NLTC2 458 1.00 5.00 3.6943 99803 NLTC3 458 1.00 5.00 3.6201 1.03958 NLTC4 458 1.00 5.00 3.5873 1.05744 NLTC5 458 1.00 5.00 3.6812 99171 YTPL1 458 1.00 5.00 3.6943 88162 YTPL2 458 1.00 5.00 3.8144 91334 YTPL3 458 1.00 5.00 3.5480 1.02212 YTPL4 458 1.00 5.00 3.7751 88735 YTPL5 458 1.00 5.00 3.5328 1.02273 CST1 458 1.00 5.00 3.5175 99930 xxxi CST2 458 1.00 5.00 3.4258 1.06051 CST3 458 1.00 5.00 3.5153 1.02527 CST4 458 1.00 5.00 3.4541 1.00059 TTNT1 458 1.00 5.00 3.4672 96323 TTNT2 458 1.00 5.00 3.3690 97298 TTNT3 458 1.00 5.00 3.3974 99416 TTNT4 458 1.00 5.00 3.5109 95917 TTNT5 458 1.00 5.00 3.4105 96416 TTNT6 458 1.00 5.00 3.3734 97805 TTNT7 458 1.00 5.00 3.4258 97896 TQTTTH1 458 1.00 5.00 3.7293 98170 TQTTTH2 458 1.00 5.00 3.7489 90479 TQTTTH3 458 1.00 5.00 3.7074 95041 TQTTTH4 458 1.00 5.00 3.8079 1.00229 TQTTTH5 458 1.00 5.00 3.7227 95613 PTTTBDS1 458 1.00 5.00 3.4148 61202 PTTTBDS2 458 1.00 5.00 3.4323 61776 PTTTBDS3 458 1.00 5.00 3.4301 62105 PTTTBDS4 458 1.00 5.00 3.5502 61232 Valid N (listwise) 458 xxxii PHỤ LỤC Số lượng mẫu nghiên cứu (S) tổng thể (N) N S N S N S 10 10 220 140 1200 291 15 14 230 144 1300 297 20 19 240 148 1400 302 25 24 250 152 1500 306 30 28 260 155 1600 310 35 32 270 159 1700 313 40 36 280 162 1800 317 45 40 290 165 1900 320 50 44 300 169 2000 322 55 48 320 175 2200 327 60 52 340 181 2400 331 65 56 360 186 2600 335 70 59 380 191 2800 338 75 63 400 196 3000 341 80 66 420 201 3500 346 85 70 440 205 4000 351 90 73 460 210 4500 354 95 76 480 214 5000 357 100 80 500 217 6000 361 110 86 550 226 7000 364 120 92 600 234 8000 367 130 97 650 242 9000 368 140 103 700 248 10000 370 150 108 750 254 15000 375 160 113 800 260 20000 377 170 118 850 265 30000 379 180 123 900 269 40000 380 190 127 950 274 50000 381 200 132 1000 278 75000 382 210 136 1100 285 1000000 384 Nguồn: Krejcie & Morgan (1970) xxxiii PHỤ LỤC CÁC NGUYÊN TẮC TIÊN QUYẾT GIÁM SÁT NGÂN HÀNG CỦA ỦY BAN BALSEL  Nguyên tắc 1– Mục đích, tính độc lập, quyền hạn, tính minh bạch hợp tác: Một hệ thống giám sát ngân hàng hiệu phải phân định trách nhiệm rõ ràng mục đích đơn vị có thẩm quyền giám sát ngân hàng Mỗi đơn vị phải có hoạt động độc lập, quy trình minh bạch, có lực lượng nhân đầy đủ quản lý phù hợp, phải chịu trách nhiệm hoàn tồn trước nhiệm vụ giao Một khn khổ pháp lý phù hợp việc giám sát hệ thống ngân hàng cần thiết, bao gồm điều liên quan đến cấp phép thành lập ngân hàng việc giám sát liên tục hoạt động hệ thống ngân hàng; quyền hạn kiểm tra tính tuân thủ hệ thống ngân hàng kiểm tra có nghi vấn tính an tồn bền vững hệ thống Các quy định chia sẻ thông tin quan quản lý nhà nước quy định bảo mật thông tin cần phải quy định rõ ràng * Các nguyên tắc cấp phép cấu:  Nguyên tắc – Các hoạt động phép: Các hoạt động phép tổ chức cấp phép chịu giám sát tên gọi ngân hàng phải quy định rõ ràng việc sử dụng cụm từ “ngân hàng” tên gọi tổ chức phải kiểm soát gắt gao  Nguyên tắc – Các tiêu chí cấp phép: Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cấp phép phải có quyền đề tiêu chí từ chối đơn xin cấp Giấy phép thành lập hồ sơ không đáp ứng tiêu chuẩn đề Quá trình cấp phép tối thiểu phải có đánh giá cấu chủ sở hữu quản trị ngân hàng, bao gồm phù hợp khả thành viên Hội đồng quản trị Ban điều hành ngân hàng, chiến lược kế hoạch hoạt động ngân hàng, hệ thống kiểm soát nội quản trị rủi ro, điều kiện tài dự kiến, bao gồm vốn gốc Nếu chủ sở hữu tổ chức mẹ xxxiv ngân hàng nước ngồi, ngân hàng phải quan giám sát nước nguyên xứ chấp thuận trước  Nguyên tắc – Chuyển quyền sở hữu lớn: Cơ quan quản lý nhà nước phải có quyền xem xét từ chối đề xuất chuyển nhượng quyền sở hữu lớn chuyển nhượng quyền kiểm soát trực tiếp gián tiếp ngân hàng hữu cho bên khác  Nguyên tắc – Giao dịch mua lại lớn: Cơ quan quản lý nhà nước phải có quyền chuẩn y giao dịch mua lại lớn định đầu tư lớn ngân hàng, ngược lại tiêu chí nêu, bao gồm việc thành lập hoạt động xuyên quốc gia, phải đảm bảo rằng, giao dịch thay đổi cấu khơng ảnh hưởng đến an tồn ngân hàng, khơng đem đến cho ngân hàng rủi ro không đáng có gây cản trở đến việc giám sát hệ thống ngân hàng hiệu * Các nguyên tắc quản lý RRTD an toàn vốn:  Nguyên tắc – An toàn vốn tối thiểu: Cơ quan quản lý nhà nước phải đưa quy định an toàn vốn tối thiểu phù hợp ngân hàng để phản ánh rủi ro mà ngân hàng gặp phải, phải quy định rõ ràng thành phần vốn, đảm bảo vốn phải có khả chịu lỗ Tối thiểu ngân hàng hoạt động quốc tế, quy định không thấp mức mà Uỷ ban Basel quy định  Nguyên tắc – Quy trình quản trị rủi ro: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo rằng, ngân hàng tập đoàn ngân hàng phải có hệ thống quản trị rủi ro tồn diện (bao gồm khả kiểm soát rủi ro Hội đồng quản trị Ban điều hành) để phát hiện, đánh giá, xử lý kiểm soát, giảm thiểu tất rủi ro để đánh giá tổng thể mức độ đủ vốn ngân hàng trước danh mục rủi ro Các quy trình quản trị rủi ro phải phù hợp với quy mô mức độ phức tạp tổ chức  Nguyên tắc – Rủi ro tín dụng: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng có quy chế xxxv quản lý RRTD cân nhắc tới rủi ro tổ chức với sách an tồn, quy trình quản lý rủi ro nhằm phát hiện, đo lường, kiểm tra kiểm soát RRTD (bao gồm rủi ro tác nghiệp) Điều bao gồm việc cho vay đầu tư, đánh giá chất lượng khoản nợ đầu tư, đồng thời tạo hệ thống quản trị rủi ro liên tục khoản nợ khoản mục đầu tư  Nguyên tắc – Tài sản có rủi ro, dự phòng dự trữ: Cơ quan quản lý cần đảm bảo ngân hàng phải xây dựng sách đảm bảo an tồn tối thiểu cho việc quản lý tài sản có rủi ro, xác định mức dự phòng dự trữ đủ cho tổ chức  Nguyên tắc 10 – Giới hạn mức cho vay: Cơ quan quản lý rủi ro phải đảm bảo ngân hàng phải có sách hệ thống quản trị rủi ro nhằm nhận dạng, quản lý khoản cho vay lớn danh mục, quan quan lý đồng thời cần phải xây dựng giới hạn cho vay nhằm hạn chế ngân hàng tập trung cho vay khách hàng nhóm khách hàng có liên quan  Nguyên tắc 11 – Rủi ro nhóm khách hàng có liên quan: Nhằm hạn chế việc cho vay (bao gồm khoản nợ nội bảng ngoại bảng) nhóm khách hàng có liên quan xác định xung đột lợi ích, quan quản lý cần có quy định giới hạn cho vay khách hàng nhóm khách hàng có liên quan, khoản cho vay phải kiểm soát chặt chẽ, đồng thời cần phải có bước phù hợp nhằm kiểm sốt giảm thiểu rủi ro, việc xóa khoản nợ thực theo sách quy trình chuẩn mẫu  Nguyên tắc 12 – Rủi ro quốc gia rủi ro chuyển đổi: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng có sách quy trình xác định, đo lường, theo dõi kiểm soát rủi ro quốc gia rủi ro chuyển đổi hoạt động cho vay đầu tư quốc tế, đồng thời ngân hàng phải trích lập dự phịng cho rủi ro  Nguyên tắc 13 – Rủi ro thị trường: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng có xxxvi sách quy trình xác định xác, đo lường, theo dõi kiểm soát rủi ro thị trường; quan quản lý nhà nước có thẩm quyền đặt định mức cụ thể và/hoặc dùng khoản vốn cụ thể để xử lý rủi ro thị trường có lý đáng  Ngun tắc 14 – Rủi ro khoản: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng có chiến lược quản lý khả chi trả tính tốn rủi ro tổ chức, ngân hàng phải có sách quy trình để xác định, đo lường, theo dõi kiểm soát rủi ro khoản, quản lý khả chi trả hàng ngày Cơ quan quản lý nhà nước phải yêu cầu ngân hàng có kế hoạch sẵn sàng đối ứng với vấn đề khoản phát sinh bất ngờ  Nguyên tắc 15: Rủi ro tác nghiệp (rủi ro hoạt động): Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng phải có sách quy trình quản lý rủi ro để nhận dạng, đánh giá, kiểm tra kiểm sốt/giảm thiểu rủi ro hoạt động Các sách quy trình quản lý rủi ro phải phù hợp với quy mô mức độ phức tạp tổ chức * Các nguyên tắc giám sát nghiệp vụ ngân hàng:  Nguyên tắc 16: Rủi ro lãi suất sổ sách ngân hàng: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng phải có hệ thống quản trị rủi ro có hiệu nhằm nhận dạng, đo lường kiểm tra, kiểm soát rủi ro lãi suất sổ sách ngân hàng, bao gồm chiến lược Hội đồng quản trị phê duyệt thực ban quản lý cấp cao; chiến lược cần phải phù hợp với quy mô mức độ phức tạp tổ chức loại rủi ro  Nguyên tắc 17: Kiểm tra kiểm toán nội bộ: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng phải có hệ thống kiểm tra, kiểm soát kiểm toán nội phù hợp với quy mô mức độ phù hợp với loại hình kinh doanh tổ chức  Nguyên tắc 18 – Lạm dụng dịch vụ tài chính: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng có xxxvii sách quy trình, bao gồm quy tắc nghiêm ngặt “nhận biết khách hàng”, nâng cao tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp lĩnh vực tài bảo vệ ngân hàng khơng bị lợi dụng, cách vơ tình hay cố ý, vào hoạt động phạm pháp  Nguyên tắc 19 – Phương pháp giám sát: Một hệ thống giám sát ngân hàng hiệu yêu cầu quan quản lý nhà nước xây dựng trì hiểu biết sâu sắc hoạt động ngân hàng tập đoàn ngân hàng, đồng thời hệ thống ngân hàng, tập trung vào an tồn tính bền vững, ổn định toàn hệ thống ngân hàng  Nguyên tắc 20 – Kỹ thuật giám sát: Một hệ thống giám sát ngân hàng hiệu phải bao gồm tra chỗ kiểm soát từ xa liên hệ mật thiết quan quản lý nhà nước với ban điều hành ngân hàng * Nguyên tắc tiên giám sát ngân hàng:  Nguyên tắc 21 – Thông tin giám sát: Cơ quan quản lý nhà nước phải có phương tiện thu thập, xem xét phân tích báo cáo an tồn hoạt động số thống kê ngân hàng gửi sở đơn lẻ tổng hợp, đồng thời phải có phương tiện để xác minh tính trung thực báo cáo thơng qua tra chỗ thuê chuyên gia độc lập * Nguyên tắc quyền hạn hợp pháp chuyên gia giám sát:  Nguyên tắc 22 – Kế tốn cơng bố cơng khai: Cơ quan quản lý nhà nước phải đảm bảo ngân hàng phải trì việc ghi chép sổ sách đầy đủ theo chuẩn mực kế toán quốc tế công nhận, công bố công khai thường xun thơng tin phản ánh tình trạng tài lợi nhuận ngân hàng *Nguyên tắc nghiệp vụ ngân hàng đa quốc gia  Nguyên tắc 23– Quyền xử lý vi phạm quan quản lý nhà nước: Cơ quan quản lý nhà nước phải có cơng cụ hỗ trợ họ đưa biện pháp xử lý vi phạm kịp thời Trong bao gồm khả thu hồi Giấy phép hoạt động xxxviii cảnh báo việc thu hồi Giấy phép hoạt động  Nguyên tắc 24 – Giám sát hợp nhất: Một yếu tố nhạy cảm việc giám sát hệ thống ngân hàng quan quản lý nhà nước giám sát tập đoàn ngân hàng sở hợp nhất, theo dõi sát sao, áp dụng tất quy tắc đảm bảo an toàn tất khía cạnh kinh doanh mà tập đồn thực toàn cầu  Nguyên tắc 25 – Quan hệ quan quản lý nhà nước nước sở nước nguyên xứ: Việc giám sát hợp xuyên biên giới đòi hỏi hợp tác trao đổi thông tin quan quản lý nhà nước nước sở với quan quản lý có liên quan, chủ yếu quan quản lý nhà nước nước nguyên xứ Các quan quản lý nhà nước lĩnh vực ngân hàng phải yêu cầu hoạt động nước sở ngân hàng nước thực theo tiêu chuẩn tổ chức nước./ ... TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 2.3.1 Tổng quan phát triển thị trường bất động sản 26 2.3.2 Hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất. .. TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN... HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 88 vi 4.2.1 Thực trạng hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh