Chính sách thuế nhà ở đất ở tại việt nam (tt)

1 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu: Thuế nhà ở, đất loại thuế xuất sớm hệ thống thuế nhiều nước giới, đặc biệt nước có kinh tế thị trường phát triển hầu hết quốc gia có xu hướng tiếp tục hoàn thiện loại thuế Ở Việt Nam, có sách động viên thuế nhà ở, đất thông qua sắc thuế như: thuế nhà, đất (từ ngày 01/01/2012 thay thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp); lệ phí trước bạ Việc triển khai thực sách thuế nhà ở, đất bước đầu phát huy số tác dụng tích cực khía cạnh tài chính, kinh tế, xã hội; nhiên loại thuế đánh vào nhà đất hành bộc lộ khiếm khuyết nhiều mặt, như: giá tính thuế, biểu thuế, thuế suất, việc tuân thủ thuế, việc hoạch định, tổ chức kiểm sốt việc thực sách, quản lý thuế Vì vậy, việc nghiên cứu xây dựng hồn thiện sách thuế nhà ở, đất phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội mới, đáp ứng yêu cầu trọng tâm công cải cách thuế xu hướng phát triển chung sách thuế giới điều cần thiết, cho nên, Nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài nghiên cứu luận án “Chính sánh thuế nhà ở, đất Việt Nam” Tổng quan trình nghiên cứu: Khi đề cập đến sánh thuế nhà ở, đất nghiên cứu thường tập trung vào mảng nội dung như: (1)- Nghiên cứu nhà ở, đất ở: nghiên cứu quan trọng, nhiên, nghiên cứu chưa lột tả “đặc biệt“ nhà ở, đất ở, chưa có số liệu cập nhật thực trạng thị trường nhà ở, đất ở; chưa có đánh giá đầy đủ thực trạng Việt Nam Các câu hỏi nghiên cứu đặt là: Những đặc trưng tiêu biểu nhà ở, đất gì? Số liệu nhà ở, đất chất lượng nhà ở, đất sao? Đánh giá thực trạng nhà ở, đất nào?; (2)- Nghiên cứu sở đề sách: nghiên cứu lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân bước đầu phân tích nét giá tính thuế, nhiên nghiên cứu chưa phân tích rõ việc vận dụng lý luận địa tô C.Mác trường hợp đất nào, chưa khẳng định rõ sở giá trị ưu tiên tính thuế giá trị Các câu hỏi nghiên cứu đặt là: Việc vận dụng lý luận địa tô C.Mác trường hợp đất nào? Cơ sở giá trị tính thuế giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường? Có phương pháp định giá áp dụng định giá nhà ở, đất ở? (3)- Nghiên cứu sách thuế nhà ở, đất Nhưng nghiên cứu lại chưa đầy đủ toàn diện, chưa làm rõ nguyên nhân ảnh hưởng đến sách; chưa có sở vững để lý giải rõ cần đánh thuế vào nhà ở, chưa tham khảo nhiều kinh nghiệm nước phát triển, chưa có điều tra sát thực; nữa, nhiều nghiên cứu đưa bối cảnh thị trường, bối cảnh kinh tế khác nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu rộng Các câu hỏi nghiên cứu đặt là: Có khả đánh thuế vào nhà ở, đất ở? Có nên đánh thuế nhà khơng? Áp dụng biểu thuế tuyệt đối hay tương đối? Mức thuế suất xác định nào? Các hạn mức tính thuế sao? Có nhân tố ảnh hưởng đến sách thuế nhà ở, đất ở? Có tiêu chí để đánh giá sách thuế nhà ở, đất ở? Mục đích nghiên cứu đề tài: Mục đích nghiên cứu Luận án làm rõ sở lý luận sách thuế nhà ở, đất ở, đánh giá thực trạng sách thuế nhà ở, đất Việt Nam, có tham khảo kinh nghiệm giới để đề xuất giải pháp hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Việt Nam tới năm 2020 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Luận án tập trung nghiên cứu sách thuế nhà ở, đất Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: (1)- Về không gian: luận án nghiên cứu sách thuế nhà ở, đất phạm vi nước, riêng số liệu điều tra, vấn chuyên gia thực địa bàn Hà Nội (2)Về thời gian: phần thực trạng, luận án nghiên cứu sách thuế nhà ở, đất Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2011 Các giải pháp luận án đưa cho giai đoạn đến năm 2020 Phƣơng pháp nghiên cứu: - Cách tiếp cận nghiên cứu: xuất phát từ khoảng trống nghiên cứu lý luận sách thuế nhà ở, đất ở; từ vấn đề thực tiễn chưa giải chu trình sách thuế nhà ở, đất Việt Nam, kết hợp xem xét mơ hình, lý thuyết thuế, lý thuyết định giá, kết từ phân tích thực trạng, kết điều tra định hướng chiến lược phát triển hệ thống sách thuế tới năm 2020 - Phương pháp luận: phương pháp luận chủ yếu phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, ngồi cịn sử dụng phương pháp nghiên cứu, như: thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp - Phương pháp nghiên cứu cụ thể: sở nghiên cứu lý thuyết, tác giả xây dựng khung lý thuyết cho phân tích đánh giá thực trạng sách thuế nhà ở, đất ở: (1) Sử dụng cách tiếp cận theo trình quản lý để vào phân tích phận sách thuế nhà ở, đất ở; (2)- Sử dụng hệ thống tiêu đánh giá Ngân hàng giới, gồm: tính hiệu lực, tính hiệu quả, tính cơng bằng, tính phù hợp, tính bền vững, tính tương thích để đánh giá sách thuế nhà ở, đất Việt Nam nay; (3)- Sử dụng mô hình SWOT để đánh giá hội thách thức, điểm mạnh điểm yếu sách thuế nhà ở, đất bối cảnh Trong nghiên cứu luận án, Tác giả có sử dụng nguồn số liệu khác nhau, số liệu sơ cấp Về số liệu sơ cấp, đối tượng nộp thuế, Tác giả phát 650 phiếu thu 592 phiếu, sau mã hóa làm sạch, số phiếu hợp lệ có h = 580 phiếu; đối tượng hoạch định, Tác giả phát 200 phiếu thu 165 phiếu, sau mã hóa làm sạch, số phiếu hợp lệ có d = 150 phiếu Từ số phiếu làm sạch, Tác giả sử dụng phần mềm SPSS 16.0 để phân tích xử lý số liệu Những đóng góp luận án - Về mặt lý luận: hệ thống hoá đặc trưng, nội dung sách thuế nhà ở, đất Luận án lý giải sở để đánh thuế nhà ở, đất ở; khả đánh thuế nhà ở, đất ở; đồng thời luận án đưa tiêu chí đánh giá sách thuế nhà ở, đất ở, kinh nghiệm số quốc gia, vùng lãnh thổ giới vấn đề Từ làm cho q trình phân tích luận bàn mặt thực tiễn sách thuế nhà ở, đất Việt Nam - Về mặt thực tiễn: luận án phân tích thực trạng sách thuế nhà ở, đất ở, sách phận sách thuế nhà ở, đất đánh giá sách thuế nhà ở, đất theo tiêu chí đánh giá; đánh giá rõ mặt thành công hạn chế sách thuế nhà ở, đất nhằm đề xuất kiến nghị định hướng giải pháp hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Việt Nam tới năm 2020 Kết cấu Luận án: phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án kết cấu gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận kinh nghiệm quốc tế sách thuế nhà ở, đất Chương 2: Phân tích thực trạng sách thuế nhà ở, đất Việt Nam Chương 3: Các giải pháp hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Việt Nam đến năm 2020 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở 1.1 Tổng quan nhà ở, đất sách nhà ở, đất 1.1.1 Nhà ở, đất 1.1.1.1 Khái niệm nhà ở: nhà hiểu nơi cư trú người, chỗ cho người tái tạo sức lao động để tồn phát triển Nhà gắn liền với đất 1.1.1.2 Khái niệm đất ở: đất đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà đất thuộc khu dân cư (kể trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà riêng lẻ) công nhận đất 1.1.1.3 Đặc điểm nhà ở, đất ở: nhà ở, đất loại bất động sản (BĐS), hàng hố đặc biệt, vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường nhà ở, đất cịn có đặc điểm đặc trưng là: tính cố định vị trí, tính bền vững, tính khác biệt, tính khan hiếm, tính có giá trị lớn, tính ảnh hưởng lẫn 1.1.2 Chính sách nhà ở, đất 1.1.2.1 Khái niệm sách nhà ở, đất ở: sách nhà ở, đất tổng thể quan điểm, giải pháp công cụ mà Nhà nước sử dụng để quản lý nhà ở, đất nhằm thực mục tiêu định theo định hướng mục tiêu tổng thể đất nước 1.1.2.2 Mục tiêu sách nhà ở, đất ở: sách nhà ở, đất có mục tiêu sau: giúp nhà nước thực nhiệm vụ quản lý nhà ở, đất thị trường nhà ở, đất ở; góp phần cải thiện điều kiện nhà ở, đất ở; đảm bảo cơng bình đẳng xã hội 1.1.2.3 Các phân hệ sách nhà ở, đất ở: theo quan điểm xem xét nội dung sách, nói đến sách nhà ở, đất thường đề cập đến mảng sách sau: 1.) Chính sách đất ở; 2.) Chính sách xây dựng nhà ở; 3.) Chính sách tài nhà ở, đất Chính sách thuế nhà ở, đất phận sách tài nhà ở, đất 1.2 Chính sách thuế nhà ở, đất 1.2.1 Thuế nhà ở, đất 1.2.1.1 Khái niệm thuế nhà ở, đất ở: theo cách phân loại phổ biến thuế chia thành: thuế thu nhập, thuế tiêu dùng, thuế tài sản Thuế nhà ở, đất loại thuế tài sản hiểu chung thuế đất thuế nhà 1.2.1.2 Đặc điểm thuế nhà ở, đất ở: đặc điểm chung thuế mà loại thuế có, loại thuế cịn có đặc điểm riêng, cụ thể thuế nhà ở, đất có số đặc điểm bản: thuế trực thu; có mối liên hệ chặt chẽ với khả năng, điều kiện, hoàn cảnh người chịu thuế; thường dễ thu so với nhiều loại thuế khác 1.2.1.3 Các khả đánh thuế vào nhà ở, đất ở: khả đánh thuế sở mà nhà nước điều tiết sách thuế phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội quốc gia đáp ứng yêu cầu hệ thống thuế Khả đánh thuế xác định sở tiêu chí đối tượng chịu thuế vận động đối tượng chịu thuế, chủ thể nộp thuế khả kinh tế chủ thể nộp thuế, sở tính thuế Khả đánh thuế vào nhà ở, đất thể Hình 1.3 CÁC KHẢ NĂNG ĐÁNH THUẾ Thuế đánh vào nhà Đánh vào hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà Đánh vào hoạt động sử dụng nhà Đánh vào phần giá trị tăng thêm nhà Thuế đánh vào đất Đánh vào hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất Đánh vào hoạt động sử dụng đất Đánh vào phần giá trị tăng thêm đất Hình 1.3: Các khả đánh thuế vào nhà ở, đất 1.2.2 Khái niệm sách thuế nhà ở, đất Chính sách thuế nhà ở, đất sách cơng, nằm nhóm sách tài mà phủ nước dùng để điều tiết vấn đề kinh tế - xã hội Một cách khái qt nhất, hiểu: Chính sách thuế nhà ở, đất tổng thể quan điểm, giải pháp công cụ mà nhà nước sử dụng để đảm bảo tuân thủ thuế đối tượng liên quan 1.2.2.1 Bản chất sách thuế nhà ở, đất ở: ý tưởng việc cần đánh thuế nhà ở, đất hình thành từ sớm, đặc biệt nội dung C.Mác hệ thống xây dựng thành mảng lý luận riêng, địa tơ Vận dụng lý luận địa tô, Tác giả đưa kết luận cho trường hợp đất ở: (1)Trong việc hình thành địa tơ chênh lệch I, vị trí đất mang lại khả sinh lợi cao cho người sử dụng đất ở; (2)- Địa tô đất tăng lên tăng dân số, tăng mức thu nhập tổng quỹ đất tự nhiên tăng lên được; (3)- Sự phát triển liên tục tư cố định sáp nhập vào đất ở, bám rễ vào đất dựa mặt đất (nhất hoạt động đầu tư kết cấu hạ tầng như: đường giao thông, khu vui chơi công cộng ) tạo địa tô đặc trưng đất ở, đất thị, sở tạo nên địa tô chênh lệch II sử dụng đất 1.2.2.2 Chủ thể đối tượng sách thuế nhà ở, đất ở: sách thuế nhà ở, đất sách cơng nhà nước đặt để quy định cách thống cách đánh thuế nhà nước nhà đất ở, quy định thường thể sắc thuế cụ thể Như vậy, chủ thể sách thuế nhà ở, đất nhà nước, đối tượng sách tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sở hữu hay sử dụng nhà ở, đất 1.2.3 Nội dung sách thuế nhà ở, đất 1.2.3.1 Mục tiêu sách thuế nhà ở, đất ở: cấp độ mục tiêu sách thuế nhà ở, đất thể qua Hình1.4 MỤC TIÊU CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở, ĐẤT Ở (1) Quản lý nhà ở, đất ở; (2) Cải thiện điều kiện nhà ở, đất ở; (3) Đảm bảo công bằng, bình đẳng nhà ở, đất MỤC TIÊU CHUNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở (1) Đảm bảo nguồn thu NSNN; (2) Điều tiết thu nhập MỤC TIÊU CỤ THỂ CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở (1) Kiểm soát việc sử dụng nhà ở, đất ở; (2) Hạn chế đầu nhà ở, đất ở; (3) Sử dụng nhà ở, đất tiết kiệm hiệu MỤC TIÊU ĐẦU RA CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở Sự tuân thủ thuế nhà ở, đất đối tượng liên quan Hình 1.4: Các cấp độ mục tiêu sách thuế nhà ở, đất 1.2.3.2 Các phân hệ sách thuế nhà ở, đất ở: bao gồm hai phân hệ: sách thuế đánh vào hoạt động đăng ký nhà ở, đất sách thuế đánh vào việc sử dụng nhà ở, đất Mỗi phân hệ sách, luận án lại hệ thống về: mục tiêu đặc trưng, đối tượng nộp thuế, đối tượng chịu thuế, sở để tính thuế (giá tính thuế, biểu thuế mức thuế suất), xác định việc miễn giảm thuế Trong đó, đặc biệt tập trung xây dựng phương pháp định giá nhà ở, đất ở; nhấn mạnh việc xây dựng tiêu chí áp dụng so sánh đất ở, bao gồm: đặc điểm pháp lý; hình dáng lơ đất; kích thước, qui mơ; lợi giao thơng; lợi kinh doanh; hạ tầng xã hội; hạ tầng kỹ thuật; cảnh quan môi trường; phong thủy; thời điểm giao dịch; điều kiện tính chất giao dịch thị trường; qui hoạch 1.2.3.3 Cơng cụ sách thuế nhà ở, đất ở: để đạt mục tiêu sách đề ra, nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơng cụ sách Các cơng cụ sách thuế nhà ở, đất bao gồm: cơng cụ kinh tế, cơng cụ hành chính- tổ chức, công cụ tâm lý- giáo dục công cụ kỹ thuật nghiệp vụ 1.2.4 Đánh giá sách thuế nhà ở, đất 1.2.4.1 Các tiêu chí đánh giá sách thuế nhà ở, đất ở: luận án xây dựng tiêu chí đánh giá, bao gồm: tính phù hợp, tính hiệu lực, tính hiệu quả, tính cơng bằng, tính bền vững, tính tương thích 1.2.4.2 Q trình đánh giá sách thuế nhà ở, đất ở: là, xây dựng tiêu chí đánh giá; hai là, thu thập xử lý thông tin việc thực sách; ba là, so sánh thực với mục tiêu sách đề ra, qua đánh giá rõ ưu nhược điểm sách, tìm ngun nhân ưu nhược điểm đó; bốn là, kết luận đề xuất kiến nghị hồn thiện sách 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến sách thuế nhà ở, đất Luận án rõ có nhóm yếu tố ảnh hưởng đến sách thuế nhà ở, đất ở: mơi trường vĩ mơ, quy trình sách (hoạch định, tổ chức thực hiện, kiếm soát) nguồn lực sách (nhân lực, thơng tin, tài chính…) 10 1.3 Chính sách thuế nhà ở, đất số nƣớc, vùng lãnh thổ giới học cho Việt Nam 1.3.1 Chính sách thuế nhà ở, đất số nước vùng lãnh thổ giới Luận án tìm hiểu phân tích nội dung sách thuế nhà ở, đất ở, như: loại thuế, đối tượng chịu thuế, giá tính thuế, biểu thuế, thuế suất quốc gia vùng lãnh thổ là: Trung Quốc, Pháp, Indonesia, Đài Loan, Thái Lan Hàn Quốc 1.3.2 Những học rút cho Việt Nam Từ nghiên cứu sách thuế nhà ở, đất giới, luận án rút học kinh nghiệm cho Việt Nam về: vai trò thuế cải cách thuế, nhân tố ảnh hưởng, loại thuế, tính thuế… CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM 2.1 Thực trạng nhà ở, đất Việt Nam 2.1.1 Thực trạng đất Việt Nam: tổng quỹ đất nước tính đến 01/01/2011 683,9 nghìn giao 678,7 nghìn ha, chiếm tỷ lệ cao 99,24% tổng diện tích đất nước 2.1.2 Thực trạng nhà Việt Nam: năm 1999, tồn quốc cịn 0,07% số hộ chưa có nhà ở, đến năm 2011 cịn 0,05% số hộ chưa có nhà ở; năm 2011 diê ̣n tích nhà ở bình quân đầ u người của nước ta đa ̣t 18,5 m2 sàn/người, có tới 46,87% nhà kiên cố 2.1.3 Đánh giá thực trạng nhà ở, đất Việt Nam Trong năm vừa qua thực trạng nhà ở, đất Việt Nam có chuyển biến tích cực: việc sử dụng quỹ đất hiệu hơn, số lượng chất lượng nhà liên tục tăng Tuy nhiên tồn số vấn đề cần giải như: quy định pháp lý chưa đầy đủ đồng bộ, hiệu lực quản lý nhà nước hạn chế, giao dịch phi quy phổ biến 11 2.2 Thực trạng sách thuế nhà ở, đất Việt Nam Hiện nay, Việt Nam sách thuế thể chế qua: quy định Lệ phí trước bạ, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Số liệu khoản thu liên quan đến đất đai nói chung thu từ thuế nhà ở, đất nói riêng giai đoạn năm từ 2005 đến năm 2011 thể Bảng 2.8: Bảng 2.8: Tổng hợp khoản thu liên quan đến đất đai thu từ thuế Năm 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tiêu chí - Thuế sử dụng đất nông nghiệp 132 111 113 97 67 56 49 - Lệ phí trước bạ nhà, đất Lệ phí trước bạ nhà ở, đất 879 717 963 777 1.090 855 1.204 994 1.337 1.203 1.546 1.391 1.765 1.505 - Thuế nhà, đất Thuế sử dụng đất 515 428 594 492 711 541 902 612 1.203 690 1.394 775 1.506 879 - Thuế chuyển quyền sử dụng đất 984 1.251 2.328 3.017 262 24 - - Tiền thuê đất 799 1.281 2.180 2.268 2.625 2.903 3.332 14.176 15.416 28.677 31.598 36.304 48.691 43.500 60 119 324 860 1.083 - - - - - - 1.053 1.242 1.584 - Thu tiền sử dụng đất -Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất -Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất Nguồn: Tổng cục Thuế- Bộ Tài tính tốn tác giả Ghi chú:Thu Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 2009 thu nợ trước, từ 01/01/ 2009 thuế chuyển quyền thay thuế thu nhập cá nhân 2.2.1 Thực trạng sách thuế đăng ký nhà ở, đất a.) Mục tiêu sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở: điều tiết thu nhập, tạo công xã hội; tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), ngân sách địa phương b.) Hệ thống văn pháp lý điều chỉnh thuế đăng ký nhà ở, đất ở: hệ thống văn quy định lệ phí trước bạ, thực theo Pháp lệnh phí Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 Chính phủ hướng dẫn Nghị 12 định Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2011 Bộ Tài c.) Các yếu tố sách thuế đăng ký nhà ở, đất - Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: nhà ở, đất đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà - Đối tượng nộp lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đăng ký nhà ở, đất hợp pháp - Căn tính xác định lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: giá trị nhà ở, đất tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ thời điểm tổ chức, cá nhân mua sắm, nhận chuyển nhượng, nhận cho tặng, nhận thừa kế nhà ở, đất đăng ký để trở thành chủ sở hữu chủ sử dụng nhà ở, đất Số tiền phải nộp đăng ký nhà ở, đất xác định: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá tính lệ phí trước bạ (đồng) X Tỷ lệ lệ phí trước bạ - Miễn, giảm lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở: pháp luật lệ phí trước bạ hành đưa quy định cụ thể việc miễn, giảm lệ phí trước bạ nhà ở, đất 2.2.2 Thực trạng sách thuế sử dụng nhà ở, đất Việt Nam chưa áp dụng thuế nhà, thực chất sách thuế sử dụng nhà ở, đất sách thuế sử dụng đất a.) Mục tiêu sách thuế sử dụng đất ở: tăng cường quản lý nhà nước đất ở; khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, góp phần hạn chế đầu đất khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Động viên hợp lý đóng góp người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước Tăng cường vai trị, trách nhiệm quyền địa phương 13 quản lý, thực thi sách, pháp luật đất đai nhà ở, có sách thuế b.) Hệ thống văn pháp lý điều chỉnh thuế sử dụng đất ở: trước ngày 01/01/2012, sách thuế sử dụng đất thực theo Pháp lệnh thuế nhà, đất; Pháp lệnh có nhiều lần sửa đổi bổ sung Mới đây, Quốc hội thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có hiệu lực kể từ 01/01/2012 Hướng dẫn Luật này, Chính phủ ngày 01/7/2011 ban hành Nghị định số 53/2011/NĐ-CP, Bộ Tài ban hành Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 c.) Các yếu tố sách thuế sử dụng đất - Về đối tượng chịu thuế sử dụng đất ở: đất nông thôn đất thành thị - Về đối tượng nộp thuế sử dụng đất ở: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, người sử dụng đất - Về tính thuế sử dụng đất ở: diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế thuế suất + Diện tích đất tính thuế: có phân thành diện tích hạn mức diện tích vượt hạn mức, diện tích vượt hạn mức lại chia thành diện tích vượt hạn mức khơng q lần diện tích vượt hạn mức lần + Giá tính thuế: xác định diện tích đất tính thuế x giá 1m2 đất theo mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh, thành quy định hàng năm Giá tính thuế tính ổn định theo chu kỳ năm + Về thuế suất: diện tích hạn mức thuế suất 0,03 %; vượt không lần hạn mức thuế suất 0,07%; vượt lần hạn mức thuế suất 0,15 % Đối với đất có nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, cơng trình xây dựng mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03 % Đất sử dụng không mục đích, đất chưa sử dụng theo 14 quy định pháp luật đất đai áp dụng mức thuế suất 0,15 % Đất lấn chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2 % không áp dụng hạn mức - Về miễn, giảm thuế sử dụng đất ở: việc miễn, giảm thuế đất quy định chi tiết Luật thuế 2.2.3 Thực trạng công cụ sách thuế nhà ở, đất Luận án vào phân tích rõ thực trạng cơng cụ sách thuế nhà ở, đất ở, bao gồm: cơng cụ kinh tế, cơng cụ hành chính- tổ chức (bộ máy tổ chức, đội ngũ nhân lực, hệ thống văn pháp luật), công cụ tâm lý- giáo dục công cụ kỹ thuật nghiệp vụ 2.3 Đánh giá sách thuế nhà ở, đất 2.3.1 Đánh giá chung sách thuế nhà ở, đất theo tiêu chí đánh giá sách Xuất phát từ quy trình đánh giá sách thuế nhà ở, đất với số liệu tác giả thu thập số liệu điều tra, luận án đánh giá sách thuế nhà ở, đất theo tiêu chí đánh giá sách: tính phù hợp, tính hiệu lực, tính hiệu quả, tính cơng bằng, tính bền vững, tính tương thích; đặc biệt nhấn mạnh hiệu lực sách cịn thấp (biểu nhiều mục tiêu sách khơng đạt được), hiệu sách chưa cao (còn bỏ qua khả đánh thuế vào nhà ở, nguồn thu có tỷ lệ thấp tổng thu liên quan đến đất đai) 2.3.2 Thành công sách thuế nhà ở, đất nguyên nhân 2.3.2.1 Những thành cơng sách thuế nhà ở, đất ở: tạo nguồn thu cho NSNN; kiểm soát việc sử dụng nhà ở, đất ở; minh bạch tình trạng pháp lý nhà ở, đất ở; điều tiết thu nhập, tạo công xã hội 2.3.2.2 Nguyên nhân thành cơng: có quy định quy trình sách; quy định quản lý thuế tương đối rõ ràng; 15 thủ tục hành thuế cải cách đáng kể; nguồn lực sách bước đầu quan tâm 2.3.3 Hạn chế sách thuế nhà ở, đất nguyên nhân 2.3.3.1 Những hạn chế sách thuế nhà ở, đất ở: thiếu thông tin thống kê đất đai nhà ở; hạn chế tên gọi nội dung sách thuế; khơng bao qt hết khả đánh thuế; trốn thuế kê khai sai giá tính thuế diễn phổ biến; phối hợp phận liên quan hạn chế; hạn chế xét miễn, giảm thuế 2.2.3.2 Nguyên nhân hạn chế: bất cập không đầy đủ quy định pháp lý sách thuế nhà ở, đất ở; yếu khâu quy trình sách thuế nhà ở, đất ở; yếu công tác quản lý thuế nhà ở, đất ở; nguồn kinh phí cho việc vận hành sách thuế nhà ở, đất eo hẹp; tác động tiêu cực trừ môi trường vĩ mô CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 3.1 Bối cảnh nƣớc quốc tế ảnh hƣởng tới việc hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Trong nội dung này, luận án phân tích dự báo bối cảnh nước quốc tế giai đoạn đến năm 2020, đánh giá rõ thuận lợi khó khăn mà bối cảnh mang lại việc hồn thiện sách thuế nhà ở, đất 3.2 Quan điểm, mục tiêu u cầu hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Việt Nam đến năm 2020 3.2.1 Quan điểm hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Xây dựng Ngành thuế Việt Nam đại, hiệu lực hiệu Công tác quản lý thuế thống nhất, minh bạch, dựa ba tảng bản: thể chế sách thuế minh bạch, quy trình thủ tục hành 16 thuế đơn giản, khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế Xây dựng nguồn nhân lực Ngành thuế chuyên nghiệp, chuyên sâu, trung thực liêm chính; đẩy mạnh việc phân cơng, phân cấp, tự chịu trách nhiệm Hiện đại hóa trụ sở làm việc; trang bị thiết bị tiên tiến, đồng bộ; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin quản lý thuế Xây dựng hệ thống sách thuế nhà ở, đất đồng bộ, thống nhất, cơng bằng, hiệu quả; góp phần chủ động tham gia hội nhập quốc tế, bảo vệ lợi ích quốc gia; khuyến khích thu hút đầu tư thành phần kinh tế đầu tư nước vào Việt Nam Mở rộng đối tượng chịu thuế sở tính thuế để phát triển nguồn thu, bao quát hết khả thu nhà ở, đất 3.2.2 Mục tiêu hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Tăng cường quản lý nhà nước nhà ở, đất ở; thực tăng thu cho NSNN, đôi với đảm bảo công xã hội; khuyến khích sử dụng nhà ở, đất có hiệu quả, phát triển thị trường BĐS lành mạnh 3.2.2 u cầu hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Chính sách thuế nhà ở, đất phải đảm bảo yêu cầu phù hợp với thông lệ quốc tế điều kiện hội nhập; phù hợp với sách kinh tế khác; mức động viên thuế hợp lý; vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, vừa nâng cao hiệu quản lý thu thuế, vừa có tác động khuyến khích q trình tạo dựng sử dụng nhà ở, đất tiết kiệm, hiệu quả; bao quát hết khả đánh thuế khả nộp thuế liên quan đến nhà ở, đất dân cư 3.3 Các giải pháp hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất 3.3.1 Giải pháp hồn thiện nội dung sách thuế nhà ở, đất 17 3.3.1.1 Hồn thiện sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở: việc hồn thiện sách thuế đăng ký nhà ở, đất cần đặt trọng tâm đến nội dung sau: - Nhấn mạnh đến mục tiêu sách kiểm sốt nhà ở, đất dân cư, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước đứng công nhận, đảm bảo bảo hộ quyền lợi đáng dân cư việc sở hữu, sử dụng hưởng lợi từ nhà ở, đất họ - Về tên gọi: từ “trước bạ” tên gọi theo từ cổ, trở thành quen thuộc người dân, cần thiết phải đổi tên thành “đăng ký ” để đảm bảo dễ hiểu, phản ánh hoạt động phát sinh nghĩa vụ thuế theo tiếng Việt phổ thơng, nên lấy tên thuế đăng ký tài sản (trong có đăng ký nhà ở, đất ở) - Về đối tượng nộp thuế: cần quy định rõ trường hợp nhà ở, đất đăng ký, sau cải tạo, nâng cấp làm cho giá trị tăng cao đăng ký ban đầu, phải thực đăng ký lại quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải nộp thuế đăng ký nhà ở, đất theo kết tính tốn - Về giá tính thuế: nguyên tắc giá tính thuế đăng ký nhà ở, đất phải giá trị thực tế nhà ở, đất thời điểm tính thuế Đối với nhà ở, đất đăng ký chuyển nhượng, giá tính thuế giá chứng từ pháp lý liên quan đến chuyển nhượng (giá ghi hợp đồng chuyển nhượng, mua sắm), không thấp giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định sát với giá thị trường 3.3.1.2 Xây dựng sách thuế sử dụng nhà ở: ngồi nội dung sách thuế, việc xây dựng sách thuế sử dụng nhà cần tập trung nội dung sau: - Cơ sở đề xuất xây dựng sách thuế sử dụng nhà ở: nay, thu nhập dân cư tăng lên, tốc độ thị hóa diễn ngày mạnh mẽ, việc xây dựng nhà cá nhân, tổ chức với loại 18 nhà bán kiên cố, kiên cố, biệt thự, ngày nhiều; giá nhà đất liên tục tăng cao, kết hợp với kết điều tra kinh nghiệm nước, luận án khẳng định đến lúc cần phải đánh thuế nhà - Cần nhấn mạnh mục tiêu sách thuế sử dụng nhà hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng tiết kiệm hợp lý nhà - Đối tượng chịu thuế: nguyên tắc tất loại nhà xây dựng sử dụng vào mục đích khác đối tượng thuộc diện chịu thuế nhà Tuy nhiên, nên đánh thuế nhà chất lượng cao với giá trị lớn, diện tích lớn, điều muốn đề cập tới ngơi nhà có giá trị vượt mức giá trị khởi điểm chịu thuế bị đánh thuế, quan điểm tương đối trùng khớp với kết điều tra thực tiễn Trên sở chiến lược phát triển nhà đến năm 2020, tiềm phát triển đất nước, hướng tới việc cải thiện tốt chỗ cho người dân, Tác giả đề xuất nên lấy mức nhà trung bình giai đoạn tới làm sở để xác định thuế sử dụng nhà 25m2 sàn/người bình qn hộ gia đình có 3,2 người, tổng diện tích nhà cho hộ 80m2 sàn- diện tích tương ứng khơng phải chịu thuế - Căn tính thuế nhà ở: diện tích nhà ở, giá tính thuế thuế suất + Diện tích nhà chịu thuế bao gồm diện tích nhà diện tích cơng trình phụ, có hệ số quy đổi thích hợp với diện tích cơng trình phụ + Giá tính thuế: mức giá nhà tính dựa vào suất vốn đầu tư cho loại nhà, cấp nhà Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố Bộ Xây dựng quy định có tính đến biến động số giá xây dựng kết đánh giá chất lượng cịn lại ngơi nhà Giá tính thuế = Số m2 sàn xây dựng x Suất vốn đầu tư x Chỉ số giá (nếu có) x Tỷ lệ chất lượng lại 19 + Về thuế suất: theo kết điều tra, đại phận người hỏi, ý kiến Tác giả cho mức thuế suất nhà chịu thuế 0,05% Còn nhà không sử dụng bỏ hoang thuế suất 0,5% tính tồn diện tích nhà ở, có vừa khuyến khích người dân sử dụng tiết kiệm hiệu nhà ở, vừa hạn chế tình trạng đầu phổ biến Dựa mức thuế suất này, kết hợp với kiện sẵn có, Tác giả tính thử số thu cho NSNN từ sách thuế 1.000 tỷ đồng 3.3.1.3 Hoàn thiện sách thuế sử dụng đất ở: việc hồn thiện sách thuế sử dụng đất tập trung nội dung sau: - Tác giả đề xuất cần thống sách thuế sử dụng đất nơng nghiệp thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp thành sách thuế sử dụng đất (trong có sử dụng đất ở) Trong phạm vi nội dung luận án, tập trung phân tích thuế sử dụng đất - Cần nhấn mạnh tới mục tiêu hạn chế đầu cơ, đảm bảo điều tiết thu nhập khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu - Đối tượng chịu thuế: đất ở, phân thành đất hạn mức hạn mức, diện tích vượt hạn mức lại phân thành vượt hạn mức không lần lần - Căn tính thuế sử dụng đất diện tích đất tính thuế, giá đất tính thuế thuế suất + Diện tích đất tính thuế tồn diện tích đất chịu thuế thực tế sử dụng cá nhân, tổ chức nộp thuế + Giá đất tính thuế: nguyên tắc, giá đất tính thuế phải giá trị thị trường, hình thành sở mục đích sử dụng đất, khả tạo thu nhập đất, tiện lợi cho việc sinh sống, lại dịch vụ cần thiết sử dụng để (phải có hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tốt; có lợi giao thơng kinh doanh; có cảnh quan, mơi trường tốt; có phong thủy tốt…) Tuy nhiên, điều khó thực hiện, 20 nên theo Tác từ kết điều tra: giá đất tính thuế nên áp dụng mức giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành công bố sát với giá thị trường Cũng kết số liệu điều tra, vấn chuyên gia, quan điểm Tác giả đồng ý với việc giá tính thuế thay đổi hàng năm Việc xác định giá đất tính thuế dựa vào giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố công bố hàng năm, lấy giá đất mốc điều chỉnh theo số giá BĐS + Từ kết điều tra, Tác giả đề xuất mức thuế suất phần diện tích hạn mức 0,05% (trước thuế suất xoay quanh mức này, khả nộp thuế ngày cải thiện); phần vượt hạn mức không lần 0,1%; phần vượt hạn mức lần 0,2%; mức thuế suất 1% đất sử dụng khơng mục đích, đất bỏ hoang 1,5% đất lấn chiếm tính tổng diện tích đất, có sách thuế có tác dụng đẩy lùi đầu định hướng người dân sử dụng tiết kiệm, hiệu qũy đất Dựa mức thuế suất này, kết hợp với kiện sẵn có, Tác giả tính thử số thu cho NSNN từ sách thuế 2,1 nghìn tỷ đồng, số thu gấp gần 1,7 lần so với số thu 3.3.2 Các giải pháp hồn thiện quy trình sách quản lý thuế nhà ở, đất 3.3.2.1 Hồn thiện cơng tác hoạch định sách thuế nhà ở, đất ở: nâng cao lực nhận diện vấn đề sách; xác định rõ mục tiêu chiến lược, mục tiêu cụ thể sách; hình thành phương án sách để lựa chọn 3.3.2.2 Nâng cao lực tổ chức thực thi chính sách thuế nhà ở, đất ở: tăng cường công tác phân công, phân cấp; đại hóa cơng tác quản lý thuế nâng cao kiến thức, nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cán thuế 21 3.3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra , giám sát đánh giá thực hiê ̣n chính sách thuế nhà ở, đất ở: phải có hệ thống số, thông tin báo cáo hợp lý cấp có phương pháp thu thập thơng tin khoa học để thu thập đầy đủ thông tin cách trung thực nhất; đổi phương thức theo dõi giám sát , xác định đối tượng , cầ n đơn giản , phân cấp triệt địa phương; tăng cường tham gia người dân vào trình giám sát; trì chế độ thông tin báo cáo trung thực đầy đủ 3.3.2.4 Hồn thiện cơng tác quản lý thuế quan thuế: xây dựng quy trình quản lý thuế đơn giản, rõ ràng, minh bạch, đáp ứng yêu cầu cải cách hành thuế, đảm bảo hiệu cao thuận tiện quản lý thu nộp thuế; tăng cường áp dụng công nghệ đại quản lý thuế: xây dựng sở liệu tập trung người nộp thuế; kết nối thông tin ngành thuế với ngành khác, tiến tới tích hợp thông tin sở liệu thuế với liệu đất đai, nhà ở; xây dựng đại hóa cổng thơng tin điện tử phục vụ cho việc đăng ký, kê khai nộp thuế người dân; xây dựng máy tổ chức Ngành thuế chuyên nghiệp, đại gọn nhẹ, có đội ngũ cán thuế nhiệt tình, am hiểu chuyên sâu, nghiên cứu mơ hình quản lý thuế theo chức kết hợp với quản lý theo nhóm đối tượng; tổ chức, cấu lại nhân lực Ngành thuế theo chức theo địa bàn quản lý, đẩy mạnh việc phân cấp quản lý; tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán thuế; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, hỗ trợ người nộp thuế; công khai định hướng, lộ trình cải cách, thay đổi sách thuế để người nộp thuế biết chủ động kế hoạch 3.4 Các điều kiện để thực thành cơng giải pháp hồn thiện sách thuế nhà ở, đất 3.4.1 Hồn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến đất đai, xây dựng nhà 22 Hoàn thiện hệ thống văn pháp lý liên quan đến đất đai, xây dựng, nhà ở, đưa danh mục tài sản thuộc diện Nhà nước quản lý để làm sở cho việc đăng ký quyền sở hữu hay quyền sử dụng tài sản Phân định rõ trách nhiệm cấp quyền việc quản lý tài sản thực thi sách liên quan đến tài sản có sách thuế đánh vào nhà ở, đất 3.4.2 Chuyên nghiệp hóa hoạt động đơn vị định giá tài sản Tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước dịch vụ định giá tài sản Thúc đẩy đời tổ chức dịch vụ định giá tài sản, phát triển Hội nghề nghiệp, có giải pháp cụ thể để đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán làm việc lĩnh vực dịch vụ định giá tài sản Chấn chỉnh việc học thi để cấp chứng bồi dưỡng sở đào tạo 3.4.3 Kiểm soát chặt chẽ giao dịch bất động sản, sớm xây dựng công bố số giá bất động sản Kiểm soát việc đăng ký BĐS, việc chuyển mục đích sử dụng đất giao dịch chuyển nhượng BĐS Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật BĐS, tạo đồng bộ, phù hợp với sách thuế BĐS Xây dựng sở liệu BĐS quốc gia, quản lý người có nhiều BĐS nhiều địa phương khác nhau; Bộ Xây dựng sớm ban hành công bố số giá BĐS làm sở cho việc tính giá Đồng thời luận án đề xuất cách xác định số giá BĐS 3.4.4 Sự tâm cấp, ngành công cải cách nói chung cải cách sách thuế nói riêng Việc cải cách hồn thiện sách cơng nói chung sách thuế nói riêng khơng thể thành cơng khơng có ủng hộ, tâm cấp, ngành từ trung ương đến địa phương, Việt Nam không nằm ngồi quy luật 23 KẾT LUẬN Đề tài luận án “Chính sách thuế nhà ở, đất Việt Nam” hoàn thành nhằm hoàn thiện lý luận nhà ở, đất sách thuế đánh vào nhà ở, đất ở, sở đó, tìm hiểu, nghiên cứu, đưa giải pháp đổi mới, hồn thiện sách thuế nhà ở, đất Việt Nam Trong phạm vi nghiên cứu mình, luận án thực nội dung chủ yếu sau đây: Thứ nhất, nghiên cứu cách toàn diện có hệ thống vấn đề lý luận nhà ở, đất thuế đánh vào nhà ở, đất ở, làm rõ sở việc đánh thuế đặc điểm, vai trò thuế đánh nhà ở, đất Thứ hai, luận án vấn đề cần trọng nghiên cứu, hồn thiện sách thuế đánh vào nhà ở, đất xác định sách, khả đánh thuế vào nhà ở, đất ở; hình thức, yếu tố thuế đánh vào nhà ở, đất nguyên tắc thiết lập Đây sở lý luận quan trọng cho việc xây dựng hồn thiện sách thuế đánh vào nhà ở, đất Thứ ba, luận án vào phân tích rõ nhân tố tác động đến sách, cơng cụ sách, đồng thời đưa tiêu chí để đánh giá sách thuế nhà ở, đất Thứ tư, luận án tìm hiểu sách thuế nhà ở, đất số quốc gia vùng lãnh thổ giới Tuy quốc gia có điều kiện khác sách thuế không giống nhau, qua việc nghiên cứu này, luận án rút học kinh nghiệm quan trọng cần tham khảo cho trình đổi mới, hồn thiện sách thuế đánh vào nhà ở, đất Việt Nam Thứ năm, luận án nghiên cứu, xem xét, đánh giá cụ thể, chi tiết sánh thuế liên quan đến nhà ở, đất Việt Nam nay, bao gồm: sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở; sách thuế sử dụng nhà ở, đất Qua nghiên cứu thực tiễn, đối chiếu với vấn 24 đề lý luận nghiên cứu, luận án có đánh giá quan trọng mặt đạt được, mặt cịn tồn sách thuế nhà ở, đất Việt Nam nguyên nhân thành công tồn Đây sở thực tiễn cho việc hồn thiện sách thuế Thứ sáu, luận án đưa giải pháp đổi mới, hoàn thiện sách thuế đánh vào nhà ở, đất Việt Nam Các giải pháp xây dựng sở điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam phù hợp thông lệ quốc tế phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội Đảng Nhà nước, phù hợp với kế hoạch cải cách hệ thống thuế quan điểm việc quản lý, phát triển, kiểm soát điều tiết nhà ở, đất dân cư Theo luận án, việc đổi mới, hoàn thiện sách thuế nhà ở, đất Việt Nam hồn thiện khâu quy trình sách, cơng tác quản lý thuế, đặc biệt hồn thiện sách phận sách thuế nhà ở, đất ở, như: sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở; sách thuế sử dụng đất ở; sách thuế sử dụng nhà Đối với giải pháp, luận án đưa phương án, phân tích, lý giải, lựa chọn đề xuất ý kiến cho việc xây dựng nội dung cụ thể đối tượng chịu thuế, đối tượng nộp thuế, giá tính thuế, thuế suất, biểu thuế Thứ bảy, luận án điều kiện cần thiết để trình đổi mới, hồn thiện sách thuế nhà ở, đất thực thành công Thứ tám, luận án tiến hành điều tra cần thiết với hai nhóm đối tượng người nộp thuế người hoạch định sách thuế nội dung sách để có nhìn khách quan khoa học phục vụ cho việc đánh giá, đề xuất giải pháp sách  ... tài nhà ở, đất Chính sách thuế nhà ở, đất phận sách tài nhà ở, đất 1.2 Chính sách thuế nhà ở, đất 1.2.1 Thuế nhà ở, đất 1.2.1.1 Khái niệm thuế nhà ở, đất ở: theo cách phân loại phổ biến thuế chia... bàn mặt thực tiễn sách thuế nhà ở, đất Việt Nam - Về mặt thực tiễn: luận án phân tích thực trạng sách thuế nhà ở, đất ở, sách phận sách thuế nhà ở, đất đánh giá sách thuế nhà ở, đất theo tiêu chí... sách nhà ở, đất ở: theo quan điểm xem xét nội dung sách, nói đến sách nhà ở, đất thường đề cập đến mảng sách sau: 1.) Chính sách đất ở; 2.) Chính sách xây dựng nhà ở; 3.) Chính sách tài nhà ở,