Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tam nông, tỉnh phú thọ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM HÀ MINH ĐỨC GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM NÔNG, TỈNH PHÚ THỌ Ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8340410 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Mậu Dũng NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Hà Minh Đức i LỜI CẢM ƠN Trong trình viết luận văn nhận quan tâm giúp đỡ thầy cô giáo Khoa Kinh tế nông nghiệp Phát triển nông thôn thuộc Học viện Nông nghiệp Việt Nam; UBND huyện Tam Nông;Trung tâm Phát triển quỹ đất; UBND xã, thị trấn thuộc huyện Tam Nông đặc biệt tận tình hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Mậu Dũng Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ thầy cô giáo, quý quan, gia đình, bạn bè đồng nghiệp Sự giúp đỡ cổ vũ giúp nhận thức, làm sáng tỏ thêm lý luận thực tiễn lĩnh vực mà luận văn nghiên cứu Luận văn trình làm việc khoa học nghiêm túc thân, song khả trình độ có hạn nên khơng thể tránh khỏi khiếm khuyết định Tơi mong nhận quan tâm, đóng góp ý kiến thầy giáo Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Hà Minh Đức ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng .vii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Đóng góp luận văn Phần Cơ sở lý luận sở thực tiễn 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.2 Nội dung quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.2 Cơ sở thực tiễn 15 2.2.1 Kinh nghiệm quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất Trung Quốc 15 2.2.2 Kinh nghiệm quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương nước 17 iii 2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút cho quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ 20 Phần Phương pháp nghiên cứu 22 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Tam Nông 22 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23 3.2 Phương pháp nghiên cứu đề tài 26 3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26 3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 27 3.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 29 3.2.4 Hệ thống tiêu nghiên cứu 29 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 31 4.1 Khái quát quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông 31 4.1.1 Khái quát tình hình công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Tam Nông 31 4.1.2 Khái quát tình hình sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Tam Nông 33 4.1.3 Khái quát tình hình quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông 37 4.2 Đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ 39 4.2.1 Đánh giá tình hình triển khai thực văn pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 39 4.2.2 Đánh giá việc tổ chức thực công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để tạo lập quỹ đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất 42 4.2.3 Đánh giá công tác xây dựng ban hành phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất 46 4.2.4 Đánh giá việc thực công tác thông tin, tuyên truyền đấu giá quyền sử dụng đất 47 4.2.5 Đánh giá việc quản lý tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất 49 iv 4.2.6 Đánh giá kết phiên đấu giá, quản lý thu ngân sách từ nguồn đấu giá quyền sử dụng đất 54 4.2.7 Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá 61 4.2.8 Đánh giá công tác quản lý cán làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thực thi nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất 62 4.2.9 Đánh giá công tác tra, kiểm tra quản lý đấu giáquyền sử dụng đất; giải tranh chấp sau đấu giá quyền sử dụng đất 63 4.3 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất 63 4.3.1 Các sách Nhà nước địa phương 63 4.3.2 Năng lực quan quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất; đơn vị giao tổ chức thực đấu giá 66 4.3.3 Vị trí địa lý, hạ tầng khu vực đấu giá quyền sử dụng đất 68 4.3.4 Hiểu biết người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 68 4.3.5 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 69 4.4 Định hướng giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ 70 4.4.1 Định hướng 70 4.4.2 Giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông 71 Phần Kết luận kiến nghị 78 5.1 Kết luận 78 5.2 Kiến nghị 79 Tài liệu tham khảo 81 Phụ lục 83 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CNXH Chủ nghĩa xã hội GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt NSNN Ngân sách nhà nước SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Tam Nông 24 Bảng 4.1 Cơ cấu đất đai địa bàn huyện Tam Nông năm 2017 34 Bảng 4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông giai đoạn 2016 - 2018 39 Bảng 4.3 Hệ thống văn pháp quy đấu giá quyền sử dụng đất địa phương 40 Bảng 4.4 Ý kiến đánh giá hệ thống văn hướng dẫn thực công tác đấu giá 42 Bảng 4.5 Bảng tổng hợp kết giải phóng mặt tạo lập quỹ đất phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất, giai đoạn 2016 - 2018 43 Bảng 4.6 Ý kiến đánh giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư để giải phóng mặt tạo quỹ đất đấu giá 45 Bảng 4.7 Ý kiến đánh giá giá khởi điểm để tổ chức đấu giá 47 Bảng 4.8 Bảng tổng hợp kết thực công tác thông tin, tuyên truyền đấu giá quyền sử dụng đất, giai đoạn 2016 - 2018 48 Bảng 4.9 Ý kiến đánh giá thông tin, tuyên truyền để tổ chức phiên đấu giá 49 Bảng 4.10 Ý kiến đánh giá tổ chức phiên đấu giá 53 Bảng 4.11 Kết thực Dự án đấu giá đất khu Rừng Chẽ, thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ, giai đoạn 2016 - 2018 55 Bảng 4.12 Kết thực Dự án đấu giá đất Khu 11, xã Cổ Tiết, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ 56 Bảng 4.13 Kết thực Dự án đấu giá diện tích đất sở sản xuất phi nơng nghiệp thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông 58 Bảng 4.14 Bảng tổng hợp thu ngân sách nhà nước từ dự án đấu giá điểm 60 Bảng 4.15 Ý kiến đánh giá quản lý tài sau đấu giá 61 Bảng 4.16 Bảng tổng tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án đấu giá điểm 61 Bảng 4.17 Ý kiến đánh giá công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận sau đấu giá 62 vii Bảng 4.18 Bảng tổng hợp số lượng, chất lượng người thực thi nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông 62 Bảng 4.19 Ý kiến đánh giá tra, kiểm tra việc thi hành pháp luật đấu giá 63 Bảng 4.20 Bảng tổng lực quản lý nhà nước đơn vị giao tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nơng 67 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Hà Minh Đức Tên luận văn: Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ Ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8340410 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Trên sở đánh giá công tác quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nơng, tỉnh Phú Thọ, từ đề xuất số giải pháp để tăng cường quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Trên sở lựa chọn địa bàn nghiên cứu địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ, Luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu: phương pháp thu thập số liệu, phương pháp xử lý phân tích số liệu Số liệu thứ cấp gồm: Các thông tin, số liệu thứ cấp thu thập từ báo cáo, số liệu thống kê Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Phú Thọ, Phịng Tư pháp, Phịng Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài kế hoạch huyện… Số liệu sơ cấp tác giả thu thập cách; - Điều tra vấn 07 cán làm công tác quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn công chức thực nhiệm vụ liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất công tác Sở Tài nguyên Mơi trường, Phịng Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài kế hoạch, Phịng Tư pháp Huyện, cơng chức tài nguyên môi trường xã, thị trấn cá nhân có liên quan - Phỏng vấn 50 người tham gia đấu giá bao gồm đại diện cho tổ chức tham gia đấu giá, hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá (bao gồm người trúng đấu giá người tham gia không trúng đấu giá) Số liệu sau Tác giả thu thập tổng hợp phân tích tình hình quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ Kết kết luận Kết nghiên cứu luận văn sâu giải vấn đề sau: (1) Góp phần hệ thống sở lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đấu giá ix Thứ hai, tổ chức thực cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để tạo lập quỹ đất phục vụ đấu giá quyền SDĐ Cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án Các cấp, ngành, địa phương huyệncần tăng cường tiếp xúc, tuyên truyền, vận động hộ dân chấp hành quy định, định UBND tỉnh chế, sách hỗ trợ bồi thường, tái định cư Bên cạnh đó, Huyện cần có sách đẩy mạnh đào tạo nghề, giải việc làm, tổ chức lại sản xuất bảo đảm đời sống nhân dân khu vực có đất bị thu hồi; thực công khai bảng giá đất phương tiện thông tin đại chúng Đồng thời, tiếp tục hồn thiện sách giao đất dịch vụ cho dân; đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển nơng nghiệp, nơng thơn, góp phần ổn định phát triển kinh tế - xã hội địa phương Huyện cần nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác đấu giá quyền SDĐ đề xuất UNBN tỉnh Phú Thọ hồn thiện chế, sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư… Huyện Tam Nơng cần tiếp tục hồn thiện chế tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn xây dựng khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng để bố trí chỗ cho người dân có đất bị thu hồi trước bồi thường, giải tỏa Thứ ba, xây dựng ban hành phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ - Đối với ban hành phương án đấu giá Trong giai đoạn 2016 – 2018 huyện Tam Nơng áp dụng hình thức bán đấu giá theo ô đất nhỏ lẻ Tuy nhiên phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đưa đấu giá có tượng thông đồng người tham gia đấu giá với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao Thực tế năm gần đây, việc ban hành quy chế phiên đấu giá địa phương địa bàn tỉnh Phú Thọ, phiên đấu giá khơng có tính thống Trong thời gian tới cần thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác Việc đấu giá sử dụng linh hoạt hình thức giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế việc 72 thơng đồng, dìm giá đấu giá quyền sử dụng đất thời gian tới áp dụng thêm hình thức đấu giá trực tuyến - Đối với xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ Xác định giá khởi điểm để làm sở đưa đấu giá có vai trị vơ quan trọng Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường động viên người tham gia đấu giá, hạn chế bớt thiệt hại Nhà nước Ngược lại, định giá không sát với giá thị trường dễ tạo việc thơng đồng, móc nối với để "dìm giá" thu lợi bất Để định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường trước định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt phương pháp định giá quy định Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Thực tế thời gian qua huyện Tam Nông thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội huyện Tam Nông Tuy nhiên, để làm tốt vấn đề Hội đồng định giá cần có những chuyên gia lĩnh vực tài chính, thuế, đất đai đủ kiến thức, kinh nghiệm tham gia thực Quá trình định giá Hội đồng định giá cần thực địa xem xét đất, khu vực cụ thể, từ để có định giá sát với giá thị trường Tránh trường hợp Hội đồng ngồi phòng họp, nghe đơn vị tư vấn báo cáo kết từ để đưa giá cho đất, vùng đất Để Hội đồng định giá khách quan, đưa giá đất sát đúng, phù hợp với giá thị trường bên cạnh việc tuyển chọn chuyên gia am tường lĩnh vực tài chính, thuế, đất đai cần có chế riêng, độc lập cho Hội đồng Tránh can thiệp quan hành nhà nước cá nhân có thẩm quyền việc định giá Thứ tư, thực công tác thông tin, tuyên truyền đấu giá quyền SDĐ Để khắc phục hạn chế công tác thông tin, tuyên truyền đấu giá quyền SDĐ, giảm thiểu tiêu cực, tăng thu ngân sách, tác giả đề xuất cần bổ sung, điều chỉnh Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND UBND tỉnh Phú Thọ đấu giá quyền sử dụng đất: Quy định bắt buộc cơng khai miễn phí thông tin đấu giá Cổng thông tin điện tử tỉnh Phú Thọ để quan chức 73 giám sát trực tuyến, loại trừ việc bưng bít thơng tin Ngồi việc đăng tải thơng tin đấu giá phương tiện theo quy định huyện Tam Nông cần làm tốt công tác chuẩn bị cho đấu giá: cần thể chi tiết, rõ ràng thông số kỹ thuật số hiệu, vị trí, kích thước đất đồ để người dân nắm rõ thơng tin khu vực đấu giá Thứ năm,về quản lý tổ chức phiên đấu giá quyền SDĐ Để thuận tiện đăng ký, nộp hồ sơ tham gia đấu giá, Huyện nên bố trí địa điểm đấu giá chung, có đầy đủ trang thiết bị camera giám sát trực tuyến (nếu phát trực tuyến trang điện tử tỉnh) để dễ dàng phát tiêu cực đấu giá, xác định đối tượng “cị đất” để có biện pháp xử lý phù hợp Địa điểm tổ chức đấu giá cần đảm bảo đầy đủ chỗ ngồi cho thành phần tham gia vị trí, quy định, thứ tự số báo danh, không đổi chỗ, không lại lộn xộn, bàn tán thảo luận để dàn xếp mức giá, ngồi phịng đấu giá đồng ý người chủ trì Hội đồng giá sát đấu giá Những người không tham gia đấu giá thành viên Hội đồng giám sát đấu giá khơng có nhiệm vụ đấu giá khơng phép vào phịng đấu giá, đảm bảo vấn đề an ninh, trật tự cho đấu giá tránh trường hợp lộn xộn hay số thành phần gây khó khăn cho đấu giá Việc quản lý chặt chẽ hồ sơ đấu giá giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế nạn "cò mồi" đấu giá quyền sử dụng đất Có trường hợp để biết thông tin người tham gia đấu giá, bọn “cị mồi” thường nắm thơng tin qua cán tổ chức đấu giá Trong trường hợp có giúp sức người quản lý hồ sơ, hay cịn gọi có “tay trong” từ tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp Sau người tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, thơng tin hồ sơ đấu họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số đất, số tiền đặt trước thông tin cá nhân khác người quản lý hồ sơ tổ chức đấu giá chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất” Do vậy, kinh nghiệm rút trường hợp cần quy định cụ thể quy chế đấu giá quyền sử dụng đất việc quản lý hồ sơ đấu giá, trách nhiệm người nhận hồ sơ tính bảo mật việc quản lý hồ sơ đấu giá 74 Cơ quan chức có thẩm quyền UBND Huyện giao nhiệm vụ cho đấu giá phải thực tốt yêu cầu công tác chuẩn bị cho việc đấu phân công, giao nhiệm vụ cụ thể cho người điều hành, người giám sát đấu giá để đấu giá diễn cách an toàn nghiêm túc khơng để tình trạng cịn lộn xộn trước Thứ sáu, công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá cấn thiết cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc hồn thiện cơng trình xây dựng kèm dự án để đảm bảo đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá theo tiến độ Mặt khác cần tăng cường đơn đốc người trúng đấu giá hồn thành nghĩa vụ tài để đăng ký làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian quy định Thứ bảy, quản lý cán làm công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thực thi nhiệm vụ đấu giá quyền SDĐ Để hành nghề đấu giá nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, đấu giá viên khơng phải am hiểu pháp luật mà kiến thức kỹ hành nghề đấu giá.Đa số đội ngũ đấu giá viên huyện Tam Nông đào tào qua nghiệp vụ đấu giá, nhiêm tuổi cịn trẻ, chưa có kinh nghiệm nhiều đấu giá quyền sử dụng đất Do vậy, để vững vàng điều hành đấu giá quyền sử dụng đất, đội ngũ thưởng xuyên cần tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ Theo Luật Đấu giá tài sản, cá nhân, tổ chức có tài sản bán đấu giá có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá Điều giúp người có tài sản lựa chọn tổ chức bán đấu giá có uy tín, kinh nghiệm, lực; nâng cao tính minh bạch, khách quan hoạt động bán đấu giá Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể chất lượng, lực tổ chức bán đấu chưa có quan, đơn vị trực tiếp quản lý hoạt động bán đấu giá tài sản, gây khó khăn hoạt động quản lý quan chức tổ chức bán đấu giá, bối cảnh công ty bán đấu giá tài sản ngày nhiều Trong năm qua huyện Tam Nông tổ chức nhiều phiên đấu giá thông qua ký kết hợp đồng với doanh nghiệp đấu giá, việc chọn lựa doanh 75 nghiệp có uy tín, có đội ngũ đấu giá viên có kinh nghiệm đấu giá đem lại kết cao cho hoạt động đấu giá quyền SDĐ huyện Thứ tám, công tác tra, kiểm tra quản lý đấu giá quyền sử dụng đất; giải tranh chấp sau đấu giá quyền SDĐ Trong trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật công chức, viên chức, quy định Bộ Tư pháp, Tỉnh ủy, UBND tỉnh, UBND Huyện, có nghĩa việc điều hành đấu giá viên Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản phải "thực điều mà pháp luật cho phép" Còn doanh nghiệp đấu giá doanh nghiệp tư nhân hay công ty hợp danh, trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải chấp hành quy định pháp luật, họ có quyền "thực điều mà pháp luật khơng cấm" Do vậy, cần có kiểm tra, giám sát chặt chẽ quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tư pháp, quan Cơng an… tránh thông đồng doanh nghiệp đấu giá với bọn “cò đất” “bọn đầu gấu” để giàn xếp đấu giá Ngoài cần tăng cường mối quan hệ tổ chức bán đấu giá với quan cơng an thực tế thời gian qua, khơng có vào quan cơng an đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cị mồi”, “đầu gấu” tham gia nhằm thơng đồng, dìm giá Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự đấu giá người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định khoản Điều Luật này; dừng đấu giá phát có hành vi thơng đồng, dìm giá gây rối, trật tự đấu giá thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế khó thực Bởi vì, cầm lời đe doạ “đầu gấu” tác động lớn đến tâm lý đấu giá viên hành đấu giá Bên cạnh đó, đấu giá viên huyện Tam Nơng, tuổi đời trẻ, kinh nghiệm điều hành đấu giá quyền sử dụng đất xử lý tình xảy phiên đấu giá hạn chế, khơng có liên kết quan cơng an khó tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công Để tạo lòng tin nhân dân việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng 76 mặt bằng, Huyện nên tăng cường kiểm tra, rà soát xử lý nghiêm dự án thực khơng mục đích giao, dự án chậm thực sau thực xong cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Đồng thời, giải thỏa đáng, kịp thời trường hợp khiếu nại, tố cáo để đảm bảo an ninh trật tự, an tồn xã hội Bên cạnh đó, ngăn chặn kịp thời trường hợp lấn chiếm đất đai, xây dựng, tạo lập trái phép tài sản xây dựng, vật ni trồng đất nhằm mục đích trục lợi Nhà nước thu hồi đất; thực nghiêm việc cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất bảo vệ thi công trường hợp cố tình chống đối, khơng chấp hành Quyết định thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền 77 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Huyện góp phần giải nhu cầu đất cho người dân Nguồn kinh phí thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất phần đầu tư quay lại khu đất đấu giá để xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng bộ, đại theo chiến lược khu vực, phần thu ngân sách để đầu tư xây dựng sở hạ tầng khác địa phương Với mong muốn có đóng góp thiết thực vào cơng tác quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ việc quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ, sở kiến thức học, với kinh nghiệm thực tiễn thân, tác giả mạnh dạn sâu nghiên cứu Đề tài: “ Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ” Kết nghiên cứu luận văn sâu giải vấn đề theo mục tiêu xác định, cụ thể: - Luận văn góp phần hệ thống sở lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất: + Về sở lý luận: Làm rõ khái niệm đấu giá, đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực bán đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, bước giá, giá khởi điểm…; Vai trò quản lý Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất; xác định nội dung yếu tố ảnh hưởng tới quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất + Về sở thực tiễn: Đưa kinh nghiệm quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất Trung Quốc, kinh nghiệm quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương nước học kinh nghiệm rút cho quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ Cơ sở lý luận thực tiễn tảng quan trọng để luận văn tiếp cận nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng “Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ” 78 - Luận văn tập trung phân tích, đánh giá thực trạng thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tam Nông, cụ thể ba dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Rừng Chẽ thị trấn Hưng Hóa, Khu 11 xã Cổ Tiết đất thu hồi Doanh nghiệp tư nhân Phúc Hưng, thị trấn Hưng Hóa Qua phân tích yếu tố ảnh hưởng quản lý nhà nước công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ bao gồm: Các sách Nhà nước địa phương; Năng lực quan quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất; Đơn vị giao tổ chức thực đấu giá; Vị trí địa lý, hạ tầng khu vực đấu giá quyền sử dụng đất vị trí địa lý, hạ tầng khu vực đấu giá quyền sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Luận văn đưa định hướng đề xuất số giải pháp chủ yếu đề xuất để nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất quản lý sử dụng quỹ đất sau đấu giá là: Hoàn thiện số nội dung sách pháp luật đấu giá quyền SDĐ; làm tốt công tác tổ chức thực công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để tạo lập quỹ đất phục vụ đấu giá quyền SDĐ; tiếp tục cải cách thủ tục hành thực tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cấp GCN quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá; tăng cường; xây dựng ban hành phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm sát với thực tế; Tăng cường thông tin, tuyên truyền đấu giá; Tăng cường lực hiệu công tác kiểm tra xử lý vi phạm sau đấu giá; Tăng cường quản lý công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đấu giá… để tạo lòng tin nhân dân; Tăng cường mối quan hệ tổ chức bán đấu giá với quan công an để giải tình xấu xảy phiên đấu giá giúp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành cơng 5.2 KIẾN NGHỊ Để góp phần cải thiện công tác đấu giá quyền SDĐ, giai đoạn tới tỉnh Phú Thọ nói chung, huyện Tam Nơng nói riên cần tập trung giải vấn đề sau: - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất, quản lý công tác đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, huyện Tam Nông, cần đạo quy hoạch xây dựng với hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, trước bước, phù hợp với tốc độ thị hố - Cần tập trung thống kê diện tích loại đất, đầu tư lập quy hoạch chi 79 tiết sử dụng đất đến xã, thị trấn, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Từng bước nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua công tác chỉnh trang thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, điều tiết phần thu nhập tăng lên không đầu tư người sử dụng đất - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên - Xây dựng “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để tiến tới hình thành chợ giao dịch, bước tập trung công tác đấu giá đất đầu mối, tạo thuận tiện cho công tác quản lý chuyên ngành - Đối với dự án đấu giá đất cần quảng bá mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thên nhiều nguời tham gia - Quy định cụ thể thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trúng đấu giá; điều chỉnh khung tỷ lệ tiền đặt trước tham gia đấu giá theo hướng tăng cao vào Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất sửa đổi, bổ sung - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Nghiên cứu, xem xét cắt giảm khâu, công đoạn việc chuẩn bị tổ chức thực đấu giá quyền SDĐ nhằm giảm thiểu thời gian thực dự án đấu giá quyền SDĐ 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bản tin Tài nguyên Môi trường (số 1, năm 2017 số năm 2018) Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Phú Thọ Bộ Tài (2014a) Thơng tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Bộ Tài (2014b) Thơng tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Bộ Tài (2016a) Thơng tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài (2016b) Thơng tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Bộ Tài (2017a) Thơng tư số 45/2017/TT-BTC, ngày 12/5/2017 quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định Luật đấu giá tài sản Bộ Tài (2017b) Thơng tư số 48/2017/TT-BTC, ngày 15/5/2017 quy định chế độ tài hoạt động đấu giá tài sản Bộ Tài nguyên Môi trường (2014a) Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014b) Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT, ngày 02/6/2014 quy định hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 10 Bộ Tài nguyên MT – Bộ Tư pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP, ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 11 Chính phủ (2014a) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 12 Chính phủ (2014b) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất 13 Chính phủ (2014c) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất 81 14 Chính phủ (2014d) Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 15 Chính phủ (2016) Nghị định số 135/2016/NĐ-CP, ngày 09/9/2016 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 16 Chính phủ (2017a) Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 17 Chính phủ (2017b) Nghị định số 62/2017/NĐ-CP, ngày 16/5/2017 quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản 18 Chính phủ (2017c) Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 19 Nguyễn Hữu Hải (2010) Giáo trình Quản lý hành nhà nước NXB Học viện Hành Quốc gia 20 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2017) Giáo trình Quản lý Nhà nước đất đai Trường Đại học Thái Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm NXB Nông nghiệp Hà Nội 21 Nguyễn Minh Hồng (2015) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Tài 22 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 23 Quốc hội (2013) Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013 24 Quốc hội (2016) Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14, ngày 17 tháng 11 năm 2016 25 Trần Trọng Dũng (2014) Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Nông Lâm 26 UBND tỉnh Phú Thọ (2014) Quyết định 11/2014/QĐ-UBND, ngày 10/9/2014 bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đơn giá bồi thường vật kiến trúc, cối Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Phú Thọ 27 UBND tỉnh Phú Thọ (2014) Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 bảng giá đất 05 năm (2015-2019) địa bàn tỉnh Phú Thọ 28 UBND tỉnh Phú Thọ (2015) Quyết định 12/2015/QĐ-UBND, ngày 14/09/2015 sửa đổi, bổ sung số điều Quy định theo Quyết định 11/2014/QĐ-UBND 29 UBND tỉnh Phú Thọ (2017) Quyết định 34/2017/QĐ-UBND ngày 19/12/2017 quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất địa bàn tỉnh Phú Thọ 30 UBND tỉnh Phú Thọ (2017) Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 13/01/2017 UBND tỉnh Phú Thọ ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Phú Thọ 31 UBND tỉnh Phú Thọ (2018) Niên giám thống kê tỉnh Phú Thọ năm 2017 82 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN (Dành cho tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá) I LỜI GIỚI THIỆU Tên Hà Minh Đức học viên cao học, thực luận văn nghiên cứu "Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ" Tôi cảm ơn ơng/bà dành thời gian để trả lời số câu hỏi liên quan đến đề tài Mong giúp đỡ Ơng/Bà Thơng tin ơng/bà giúp tơi hồn thành luận văn tiến độ Một lần xin cảm ơn! II THÔNG TIN CHUNG: Họ tên/Tên tổ chức: Địa chỉ: Tuổi: Dưới 35 tuổi Từ 35 - 55 tuổi Trên 55 tuổi Cấp Cấp Trung cấp Cao đẳng, đại học Trình độ văn hóa: Cấp Trình độ chun mơn: Khơng qua đào tạo III THƠNG TIN ĐIỀU TRA: Ơng/Bà có tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Dự án hay khơng? Có Khơng Nếu có tham gia xin vui lịng trả lời thêm câu sau: Về hệ thống văn hướng dẫn thực cơng tác đấu giá: a Ơng/ Bà đánh giá nội dung văn hướng dẫn: Dễ hiểu Cịn khó hiểu b Theo Ơng/ Bà nội dung văn hướng dẫn có bị chồng chéo: Có Khơng Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư để GPMB tạo quỹ đất đấu giá: 83 a Theo Ông/Bà phương án bồi thường, GPMB tạo quỹ đất là: Thỏa đáng: Khơng thỏa đáng b Ơng/Bà đánh giá thời gian công khai thông báo thu hồi đất: Đủ thời gian: Chưa đủ thơi gian: Giá khởi điểm để tổ chức đấu giá: Ông/Bà đánh giá mức độ phù hợp giá khởi điểm so với giá thị trường: thấp: Trung bình: Cao: Về thơng tin, tun truyền để tổ chức phiên đấu giá: a Ông/Bà phương tiếp cận thông tin đấu giá qua: Báo Phú Thọ: Pano quảng cáo: Qua người khác: b Ông/Bà đánh giá mức độ công khai thông tin đấu giá: Công khai: Chưa công khai: Việc tổ chức phiên đấu giá: a Ơng/Bà đánh giá trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá theo quy định: Đúng quy định: Sai quy định: b Ông/Bà đánh giá việc giám sát phiên đấu giá quan nhà nước: Chặt chẽ: Chưa chặt chẽ: Công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận sau đấu giá: Ông/Bà đánh giá tiến độ cấp giấy chứng nhận: Nhanh: Chậm: Về quản lý tài sau đấu giá: Ơng/Bà đánh giá việc quản lý tiền sử dụng đất sau đấu giá: Chặt chẽ: Chưa chặt chẽ: Công tác tra, kiểm tra việc thi hành pháp luật đấu giá: Ơng/Bà đánh giá cơng tác tra, kiểm tra việc thi hành pháp luật đấu giá: Thực thường xuyên: Chưa thực hiện: Ngày tháng năm 2018 Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) 84 PHỤ LỤC 2: PHIẾU THU THẬP THƠNG TIN (Dành cho người làm cơng tác quản lý đấu giá, người thực phiên đấu giá) I LỜI GIỚI THIỆU Tên Hà Minh Đức học viên cao học, thực luận văn nghiên cứu "Giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ" Tôi cảm ơn ơng/bà dành thời gian để trả lời số câu hỏi liên quan đến đề tài Mong giúp đỡ Ơng/Bà Thơng tin ông/bà giúp hoàn thành luận văn tiến độ Một lần xin cảm ơn! II THÔNG TIN CHUNG: Họ tên: Cơ quan, đơn vị công tác: Tuổi: Dưới 35 tuổi: Từ 35 - 55 tuổi: Trên 55 tuổi: Trình độ chun mơn: Trung cấp: Cao đẳng, đại học: Sau đại học: III THÔNG TIN ĐIỀU TRA: Ơng/Bà có tham gia thực nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nơng thời gian vừa qua hay khơng? Có Khơng Nếu có tham gia xin vui lịng trả lời thêm câu sau: Về hệ thống văn hướng dẫn thực cơng tác đấu giá: a Ơng/ Bà đánh giá nội dung văn hướng dẫn: Dễ hiểu Cịn khó hiểu b Theo Ơng/ Bà nội dung văn hướng dẫn có bị chồng chéo: Có Khơng Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư để GPMB tạo quỹ đất đấu giá: a Theo Ông/Bà phương án bồi thường, GPMB tạo quỹ đất là: Thỏa đáng: Khơng thỏa đáng 85 b Ơng/Bà đánh giá thời gian công khai thông báo thu hồi đất: Đủ thời gian: Chưa đủ thơi gian: Giá khởi điểm để tổ chức đấu giá: Ông/Bà đánh giá mức độ phù hợp giá khởi điểm so với giá thị trường: thấp: Trung bình: Cao: Về thơng tin, tuyên truyền để tổ chức phiên đấu giá: Ông/Bà đánh giá mức độ công khai thông tin đấu giá: Công khai: Chưa công khai: Việc tổ chức phiên đấu giá: a Ơng/Bà đánh giá trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá theo quy định: Đúng quy định: Sai quy định: b Ông/Bà đánh giá việc giám sát phiên đấu giá quan nhà nước: Chặt chẽ: Chưa chặt chẽ: Công tác giao đất, cấp giấy chứng nhận sau đấu giá: Ông/Bà đánh giá tiến độ cấp giấy chứng nhận: Nhanh: Chậm: Về quản lý tài sau đấu giá: Ơng/Bà đánh giá việc quản lý tiền sử dụng đất sau đấu giá: Chặt chẽ: Chưa chặt chẽ: Công tác tra, kiểm tra việc thi hành pháp luật đấu giá: Ơng/Bà đánh giá cơng tác tra, kiểm tra việc thi hành pháp luật đấu giá: Thực thường xuyên: Chưa thực hiện: Ngày tháng năm 2018 Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) 86 ... cứu Trên sở đánh giá công tác quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nơng, tỉnh Phú Thọ, từ đề xuất số giải pháp để tăng cường quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa. .. Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ; - Phân tích yếu tố ảnh hưởng quản lý nhà nước công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện. .. nghiệm rút cho quản lý nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ Từ nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đấu giá quyền sử dụng đất số nước số tỉnh địa bàn nước rút bốn học