Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2014 2018

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN HƯƠNG GIANG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồng Thái Đại NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Hương Giang i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, thân nhận nhiều giúp đỡ, hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Lời đầu tiên, cho phép bày tỏ biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồng Thái Đại tận tình hướng dẫn tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Thầy cô Bộ môn Trắc địa Bản đồ, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Ủy ban nhân dân Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên Môi trường Thành phố Hạ Long, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất Thành phố Hạ Long, Chi cục Thuế Thành phố Hạ Long, Phòng Thống kê Thành phố Hạ Long, Ủy ban nhân dân, cán địa nhân dân phường (Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà Trung) nơi đến điều tra giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn này./ Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Hương Giang ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Một số vấn đề quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số nước giới 2.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất Ôxtrâylia 2.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất cộng hòa Liên bang Đức 2.2.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất Thái Lan 2.2.4 Quyền sở hữu sử dụng đất Malaysia 11 2.2.5 Quyền sở hữu sử dụng đất Trung Quốc 11 2.2.6 Quyền sở hữu sử dụng đất Thụy Điển 13 2.2.7 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 15 2.3 Tình tình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.2 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 20 2.3.3 Những tồn việc thực quy định Luật đất đai quyền người sử dụng đất Việt Nam 22 iii 2.3.4 Nhận xét chung 24 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 25 3.1 Đối tượng nghiên cứu 25 3.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 25 3.2.1 Thời gian nghiên cứu 25 3.2.2 Địa điểm nghiên cứu 25 3.3 Nội dung nghiên cứu 25 3.3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 25 3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 25 3.3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014- 2018 25 3.3.4 Đề xuất số giải pháp thực quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long 26 3.4 Phương pháp nghiên cứu 26 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 26 3.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 27 3.4.4 Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu 27 3.4.5 Phương pháp so sánh, đánh giá 27 Phần Kết nghiên cứu thảo luận 28 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long 28 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội môi trường 44 4.2 Đánh giá tình hình quản lý đất đai thành phố Hạ Long 46 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Hạ Long 46 4.2.2 Hiện trạng biến động sử dụng đất thành phố Hạ Long 54 4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạN 2014 - 2018 60 4.3.1 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long 60 4.3.2 Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất phường nghiên cứu điểm địa bàn thành phố Hạ Long 67 iv 4.3.3 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền người sử dụng đất phường nghiên cứu 74 4.3.4 Đánh giá chung tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long 77 4.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn thành phố Hạ Long 79 4.4.1 Giải pháp chế, sách 79 4.4.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai 80 4.4.3 Giải pháp khoa học công nghệ 81 4.4.4 Giải pháp tổ chức quản lý tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực quyền 81 Phần Kết luận kiến nghị 83 5.1 Kết luận 83 5.2 Kiến nghị 84 Tài liệu tham khảo 85 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CHXHCNVN Cộng Hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CNH Cơng nghiệp hố CP Chính phủ TP Thành phố GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất HĐH Hiện đại hóa KCN Khu cơng nghiệp KTXH Kinh tế xã hội PTTH Phổ thông trung học QSDĐ Quyền sử dụng đất TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp thành phố Hạ Long năm 2018 57 Bảng 4.2 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 61 Bảng 4.3 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 63 Bảng 4.4 Kết thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 64 Bảng 4.5 Kết thực quyền chấp quyền sử dụng đất địa thành phố Hạ Long giai đoạn 2014 - 2018 66 Bảng 4.6 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ hộ điều tra địa bàn phường nghiên cứu điểm giai đoạn 2014 - 2018 68 Bảng 4.7 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất hộ vấn địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 70 Bảng 4.8 Tình hình thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất hộ vấn địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 71 Bảng 4.9 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất hộ vấn địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 73 Bảng 4.10 Ý kiến hộ gia đình cá nhân phường (Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà Trung) việc thực quyền người sử dụng đất quan nhà nước 75 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí, đơn vị hành thành phố Hạ Long 28 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Hương Giang Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2014-2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực số quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018 - Đề xuất số giải pháp nhằm góp phần thực đúng, đầy đủ quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu Phương pháp so sánh, đánh giá Kết nghiên cứu kết luận - Thành phố Hạ Long với diện tích 27509,95 với 20 đơn vị hành (20 phường) Thành phố Hạ Long điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông lớn đường sắt, đường quốc lộ, cảng biển, đường thủy nối liền tỉnh phía Bắc tỉnh đồng sơng Hồng Cùng với thành phố Hạ Long có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, với tốc độ tăng trưởng kinh tế thị hóa mạnh mẽ, kéo theo gia tăng nhanh dân số học đến lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư đô thị, dịch vụ thương mại diễn mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực quyền người sử dụng đất nói riêng địa bàn thành phố Hạ Long - Công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Hạ Long thực theo quy định Luật đất đai 15 nội dung quản lý Nhà nước đất đai thực tốt Trong năm 2018 thành phố Hạ Long cấp 672 GCNQSDĐ, đạt 165,0% so với kế hoạch năm, đưa tổng số GCN QSDĐ thành phố Hạ Long cấp đến 43.287 trường hợp Điều tạo hành lang pháp lý quan ix chị em ruột cho phần diện tích đất, sau cấp GCN QSDĐ, người sử dụng đất có đủ điều kiện để thực QSDĐ pháp luật cho phép Phần lớn trường hợp tặng cho QSDĐ trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu riêng anh chị em gia đình lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho để sống gần Những người tặng cho người nhận tặng cho người gia đình, huyết thống, theo họ không cần thiết phải làm thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp Đây nguyên nhân tình trạng chưa khai báo thực quyền tặng cho QSDĐ Ngoài ra, tác động Luật sửa đổi bổ sung số điều luật thuế có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 ảnh hưởng đến người sử dụng thực thủ tục tặng cho quyền SDĐ Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng mức (Giá trị BĐS nhận quà tặng - 10.000.000dd) x 10%, trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân bố, mẹ, con, anh, chị em ruột Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không miễn Nên để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân, trường hợp tặng cho QSDĐ từ anh chị em sang nhau, có yếu tố dâu, rể thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để áp mức thuế 2% Theo kết điều tra cho thấy nhận thức người dân việc thực tặng cho quyền sử dụng đất ngày quan trọng Do đó, quan nhà nước quản lý tốt tình hình biến động sử dụng đất hộ gia đình địa phương Do nhu cầu chia tách nội gia đình cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, khơng quản lý sau phức tạp Người dân tự giác đến quan Nhà nước khai báo đăng ký làm thủ tục tăng lên, nhận thức hiểu biết người dân tăng, giảm tình trạng tranh chấp, tố cáo liên quan đến đất đai Mặt khác, việc thực quyền tặng cho để chia tách đất cho thành viên gia đình tạo điều kiện thuận lợi cho người nhận tặng cho QSDĐ việc thực QSDĐ khác như: chấp QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật có nhu cầu 4.3.2.4 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất 03 phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 Theo quy định Luật đất đai cụ thể hóa thơng tư người sử dụng đất có quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 72 Theo quy định Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư thay Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Bảng 4.9 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất hộ vấn địa bàn phường nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2018 STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Tổng số hộ điều tra Tổng số trường hợp chấp Hồng Gai 40 Trường hợp Trong đó: Đất Diện tích Thời hạn chấp (m2) Bạch Hà Đằng Trung 40 40 Tổng 120 13 26 13 26 456,76 1077,55 368,15 1902,46 Trường hợp 3,1 < năm 2 10 3.2 1-3 năm 3.3 > năm 12 13 26 13 26 Tình hình thực thủ tục đăng ký chấp Trường hợp 4,1 Hoàn tất tất thủ tục Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền chấp 5.1 Giấy chứng nhận QSDĐ Trường hợp Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra Kết tổng hợp số liệu điều tra hộ gia đình tham gia thực quyền chấp QSDĐ thể bảng 4.9 sau: Trong tổng số trường hợp chấp: có 80% trường hợp chấp để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh 20% trường hợp chấp lý khác Những hộ sử dụng quyền chấp hầu hết hỗ sản xuất kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn Vì vậy, việc chấp đất diễn chủ yếu nơi phát triển sản xuất, kinh doanh phường Bạch Đằng Hồng Gai 73 Kết bảng 4.9 cho thấy, tổng số 26 trường hợp hộ gia đình, cá nhân phường nghiên cứu hỏi ý kiến việc chấp giá trị quyền sử dụng đất có 100% hộ gia đình, cá nhân hồn tất thủ tục Văn phòng Đăng ký đất đai, dấu hiệu tốt cho thấy người dân nhận thức ý thức trách nhiệm tham gia giao dịch Điều cho thấy thủ tục hành đăng ký chấp quyền sử dụng đất ngày thuận tiện, đơn giản, thời gian giải nhanh Ngân hàng cho chấp quyền sử dụng đất buộc người dân phải đăng ký với quan Nhà nước Mặt khác, tâm lý chung người sử dụng đất vay vốn muốn vay số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh Trong theo quy định tổ chức tín dụng cho vay số tiền tối đa 70% giá trị tài sản chấp xác định ghi hợp đồng Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ chấp dựa khung giá đất hàng năm UBND thành phố Hà Nội quy định Tuy nhiên, khung giá đất UBND thành phố Hà Nội quy định năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng, chưa tiếp cận với giá thị trường bất cập, chưa hợp lý cần điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế Theo quy định số tiền mà tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp, bão lãnh xác định ghi hợp đồng số tiền thực tế đa số hộ gia đình, cá nhân thực vay 40% đến 50% giá trị tài sản đem đảm bảo, người dân chịu thiệt thịi chấp Ngồi ra, yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi bị ép cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải khó khăn sống 4.3.3 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền người sử dụng đất phường nghiên cứu Các quy định pháp luật tác động đến việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhượng chấp giá trị quyền sử dụng đất Kết tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền người sử dụng đất thể qua bảng 4.10 74 STT Cán thực hiện, tiếp nhận Chỉ tiêu đánh giá Giá quyền sử dụng đất thị trường Thủ tục thực quyền sử dụng đất Thời gian để hoàn thành thủ tục Các văn hướng dẫn Khả thực quy định Phí lệ phí thuế chuyển quyền sử dụng đất Nhiệt tình Cao 75 65 27 10 Dễ thực 15 Nhanh chóng 16 16 Đơn giản Dễ hiểu 92 Số người Cao Đánh giá Đánh giá Bình thường Bình thường Đúng 54,17 mực 22,50 Vừa phải 13,33 Hiểu Thực 8,33 12,50 13,30 76,67 Vừa Tỷ lệ (%) 49 87 105 97 90 92 28 Số người Phức tạp Khó hiểu 6 Ít 40,83 nhiệt tình 15 12 72,50 Thấp 87,50 Khó 80,83 75,00 Dài 76,67 Đánh Số giá người 23,33 Thấp Tỷ lệ (%) người sử dụng đất quan nhà nước Quá thấp Gây 5,00 phiền hà 5,00 4,17 Rất khó 5,83 Rất khó 12,50 Rất dài 0 0 0 Rất 10,00 phức tạp Số người Đánh giá Rất thấp Tỷ lệ (%) 0,00 0 0,00 0,00 Tỷ lệ (%) Bảng 4.10 Ý kiến hộ gia đình cá nhân phường (Hồng Gai, Bạch Đằng, Hà Trung) việc thực quyền 12 76 89 Lo ngại biến động thị trường bất động sản Lo ngại 70 Rủi ro giao Sợ rủi dịch ro lớn 11 53 50 Dễ dàng Lo ngại 42 Dễ dàng 10 Vay vốn từ ngân hàng Tìm kiếm thơng tin giao dịch quyền sử dụng đất Lo ngại sách thay dổi 64 Tìm Khơng sợ rủi ro Không lo 74,17 ngại 58,33 18 15 47 71 Vay Khơng lo 44,17 ngại 41,67 35,00 Khó tìm Khó khăn Ý 15,00 kiến khác Ý 39,17 kiến khác Ý 12,50 kiến khác 53,33 59,17 13 35 20 Rất khó khăn 0 0,00 0,00 Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra 10,83 29,17 16,67 5,00 Rất khó 5,83 Qua kết tổng hợp bảng 4.10 cho thấy 12 tiêu dựa vào câu hỏi vấn phần điều tra mang tính định tính có liên quan đến việc thực QSDĐ giao dịch quan có liên quan cho thấy: Về giá đất (giá quyền sử dụng đất thị trường): đa số hộ điều tra đề đánh giá giá đất cao với 76,67%; 23,3% cho giá đất phù hợp hay bình thường Về thủ tục thực QSDĐ ở: đa số cho với thủ tục bình thường hay phù hợp với 76,67%; 10% cho phức tạp; số lại 13.30% cho đơn giản Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 75% trả lời thời gian bình thường; 12,5% trả lời nhanh chóng 12,50% số hộ hỏi trả lời dài Về văn hướng dẫn thực QSDĐ: 80,83% trả lời hiểu được; 11,33% trả lời dễ hiểu 5.83% số hộ trả lời khó hiểu Về khả thực quy định pháp Luật Đất đai QSDĐ: 87,5 % số hộ trả lời thực được; 8.33% trả lời dễ thực 4,17% khó thực Phí lệ phí chuyển quyền sử dụng đất: 72,5% cho vừa phải hay bình thường; 22,5% cho phí, lệ phí cao 5% cho phí, lệ phí thấp Cán thực tiếp nhận: mức độ nhiệt tình đạt 54,17%; mức độ mức 40,83% 5% cho nhiệt tình Vay vốn ngân hàng: 591,7% hộ vấn cho vay được; 35% cho dễ dàng 5,83% cho khó khăn 4.3.4 Đánh giá chung tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long 4.3.4.1 Ưu điểm Nhìn chung, tác dụng tích cực việc thực quyền người sử dụng đất tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn thành phố Hạ Long, thể qua mặt sau đây: - Quyền người sử dụng đất coi hàng hoá đặc biệt, có giá trị trở thành nguồn lực tài quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ - Đất đai chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để 77 phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mô diện tích lớn - Chuyển đổi cấu sử dụng đất theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa, thị dịch vụ tạo điều kiện thuận lợi cho sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng - Tỷ lệ thực quyền sử dụng đất người sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ thủ tục với quan Nhà nước có thẩm quyền cịn thấp có biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao tỷ lệ giai đoạn trước Điều mặt phản ánh nhận thức người dân pháp luật đất đai ngày tiến hơn, mặt khác cho thấy công tác quản lý nhà nước đất đất đai địa bàn thành phố có nhiều chuyển biến tích cực - Việc thực quyền người sử dụng đất diễn địa bàn thành phố Hạ Long có khác biệt Có địa phương diễn sơi động có địa phương diễn trầm lắng Những địa phương diễn sôi động phường có tốc độ phát triển kinh tế mạnh (Hồng Gai, Bạch Đằng, Trần Hưng Đạo) Những phường tốc độ phát triển kinh tế chậm giao dịch đất đai (Hà Trung, Đại Yên ) Điều phần phản ánh chênh lệch, không đồng chuyển dịch cấu kinh tế, cấu sử dụng đất phát triển sản xuất, kinh doanh địa phương Ngồi quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình thực QSDĐ, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ 4.3.4.2 Hạn chế - Việc thực quyền chấp yêu cầu bắt buộc bên tham gia chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng người sử dụng đất) phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền, quyền cịn lại có tỷ lệ số vụ khơng khai báo cịn cao, phản ánh tình trạng phận không nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà khơng tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai - Tâm lý chung phận nhân dân ngại phải đến gặp quan nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống 78 Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi khu phố việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn không cịn phù hợp, khơng cịn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng vụ tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội - Quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan nhà nước, cụ thể là: + Về tiền sử dụng đất: Một phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ơng để lại khơng có giấy tờ QSDĐ làm thủ tục để cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay + Về thuế chuyển quyền sử dụng đất: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo vụ việc mà khơng phân biệt trường hợp chuyển QSDĐ yêu cầu sản xuất đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho sản xuất cải thiện đời sống đa số nhân dân, không điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời - Công tác tổ chức quản lý việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) cịn có hạn chế Qua kết điều tra nghiên cứu hạn chế, tồn chủ yếu sau đây: + Pháp luật đất đai chưa thực phổ biến đến sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin đất đai chưa kịp thời Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành 4.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG 4.4.1 Giải pháp chế, sách - Kết nghiên cứu tình hình thực đăng ký biến động quyền sử 79 dụng đất phường Thành phố Hạ Long cho thấy phận người dân thực quyền người sử dụng đất chưa làm đầy đủ thủ tục đăng ký biến động Nguyên nhân việc phần người sử dụng đất chưa cấp GCNQSDĐ, phần người dân chưa tin đến giao dịch thành công, sợ rủi ro thời gian kéo dài, họ lại tốn Do cần nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để họ thực quyền người sử dụng đất cách hợp pháp, tạo điều kiện cho người dân ghi nợ nghĩa vụ tài trường hợp Mặt khác phải đơn giản hoá thủ tục đến mức cao nhất, tăng cường cán chuyên môn, bồi dưỡng để họ có kỹ làm việc tốt, xử lý công việc nhanh - Công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cách đầy đủ nữa: xác định rõ địa chỉ, vị trí, ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ ràng các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý yên tâm chuyển nhượng thực QSDĐ khác để đầu tư phát triển 4.4.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai - Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đai trở nên thơng thống để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng chuyển nhượng Kết nghiên cứu cho thấy hiểu biết người dân địa bàn Thành phố Hạ Long đóng vai trị quan trọng việc thực quyền nghĩa vụ giao dịch quyền sử dụng đất Kết điều tra cho thấy nơi người dân có hiểu biết pháp luật tốt tự giác nghiêm túc thực QSDĐ Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin thực QSDĐ, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho nhân dân phường địa bàn Thành phố Hạ Long - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân số hạn chế định, phận người dân tổ dân phố chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung 80 việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 4.4.3 Giải pháp khoa học công nghệ UBND Thành phố Hạ Long cần bước xây dựng, hoàn thiện đồng quản lý sở liệu thông tin đất đai cách đầy đủ tồn diện, minh bạch hóa thông tin đất đai thị trường quyền sử dụng đất đến phường thuộc Thành phố Hạ Long Việc xây dựng sở liệu đất đai sở quan trọng để Thành phố Hạ Long nắm tình trạng pháp lý đất với thông tin người sử dụng đất Trong thời gian tới, Thành phố Hạ Long cần tập trung nguồn lực đầu tư, hồn thiện đồng cơng tác sỏ liệu đo đạc đồ, xây dựng hệ thống thông tin đẩy nhanh việc xây dựng sở liệu đất đai địa bàn Hạ Long để vừa đáp ứng yêu cầu thông tin đất đai, đồng thời tạo điều kiện để thực quản lý đất đai công khai, minh bạch thuận lợi Các thông tin đất đai đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, biến động sử dụng đất, biến động chủ sử dụng đất cần công bố công khai cập nhật thường xuyên phương tiện thông tin đại chúng trụ sở Ủy ban nhân dân phường; thực việc cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý đất để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm góp phần phát triển kinh tế - xã hội địa phương 4.4.4 Giải pháp tổ chức quản lý tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực quyền Tiếp tục đơn giản hoá thục tục đến mức cao nhất, thành phố Hạ Long cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành việc thực quyền người sử dụng đất để người dân thực quyền người sử dụng đất thuận tiện, nhanh chóng; tăng cường cán chun mơn, bồi dưỡng đề họ có kỹ làm việc tốt, xử lý công việc nhanh Thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đai trở nên thơng thống để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, 81 chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Thành phố Hạ Long không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng cơng nghệ thơng tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đôn đốc tình trạng hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt Thành phố Hạ Long có nhu cầu thực quyền sử dụng đất cao, chuyển nhượng chấp Muốn giải tình trạng này, trước hết UBND Thành phố Hạ Long cần tạo điều kiện để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận lợi, nhanh chóng, nhằm bảo đảm cung cấp thông tin đất đai thông tin bất động sản minh bạch để người dân tiếp cận cách dễ dàng 82 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thành phố Hạ Long với diện tích 27509,95 với 20 đơn vị hành (20 phường) Thành phố Hạ Long điểm tập trung nhiều đầu mối giao thông lớn đường sắt, đường quốc lộ, cảng biển, đường thủy nối liền tỉnh phía Bắc tỉnh đồng sơng Hồng Cùng với thành phố Hạ Long có vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, với tốc độ tăng trưởng kinh tế đô thị hóa mạnh mẽ, kéo theo gia tăng nhanh dân số học đến lập nghiệp, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư đô thị, dịch vụ thương mại diễn mạnh gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất nói chung; việc đảm bảo thực quyền người sử dụng đất nói riêng địa bàn thành phố Hạ Long Công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Hạ Long thực theo quy định Luật đất đai 15 nội dung quản lý Nhà nước đất đai thực tốt Trong năm 2018 thành phố Hạ Long cấp 672 GCNQSDĐ, đạt 165,0% so với kế hoạch năm, đưa tổng số GCN QSDĐ thành phố Hạ Long cấp đến 43.287 trường hợp Điều tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực QSDĐ Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật Kết điều tra thành phố Hạ Long cho thấy hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho quyền chấp QSDĐ Các quyền khác thực Tình trạng giao dịch QSDĐ khơng làm thủ tục khai báo với quan nhà nước khơng nhiều Mặt khác cơng tác cấp GCNQSDĐ cịn chậm giấy tờ bắt buộc phải có để thực QSDĐ theo quy định pháp luật Kết đánh giá phường nghiên cứu điểm cho thấy: Kết nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất hộ dân khu vực nghiên cứu cho thấy: * Việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014-2018, có 50 trường hợp Trong đó: Phường Hồng Gai 18 trường hợp; phường Bạch Đằng 16 trường hợp; phường Hà Trung 16 trường hợp * Việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014- 83 2018, có 14 trường hợp Trong đó: phường Hồng Gai có trường hợp; phường Bạch Đằng có trường hợp; phường Hà Trung có trường hợp * Việc thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất: Giai đoạn 20142018, có 30 trường hợp Trong đó: Phường Hồng Gai có 11 trường hợp; phường Bạch Đằng có trường hợp; phường Hà Trung có 13 trường hợp * Việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2014-2018 địa bàn phường nghiên cứu có 26 trường hợp Trong đó: Phường Hồng Gai có trường hợp; phường Bạch Đằng có 13 trường hợp; phường Hà Trung có trường hợp Qua kết nghiên cứu đề tài đề xuất nhóm giải pháp hồn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất, là: nhóm giải pháp chế sách, nhóm giải pháp công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai, nhóm giải pháp khoa học cơng nghệ nhóm giải pháp tổ chức quản lý tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực quyền 5.2 KIẾN NGHỊ - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền người sử dụng đất lợi ích tham gia thực đăng ký thực quyền người sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền - Cần tiếp tục thay đổi hoàn thiện cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất thuận tiện, nhanh chóng, nâng cao hoạt động phận cửa liên thông để mang lại hiệu cao người dân doanh nghiệp việc đăng ký đất đai, thực công khai minh bạch thủ tục đất đai thủ tục cấp GCN QSDĐ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2015) Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường (2017) Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Chính phủ (2014a) Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Chính phủ (2014b) Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 quy định xử phạt VPHC lĩnh vực đất đai Chính phủ (2014c) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất Chính phủ (2014d) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ: Quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2017) Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đat Hoàng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Lê Xuân Bá (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 10 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006) 11 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 12 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp, Hà Nội 85 13 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Hạ Long (2017) Báo cáo kết nhiệm vụ năm 2017, phương hướng nhiệm vụ năm 2018 14 Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Hạ Long (2018) Số liệu thống kê đất đai năm 2018 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 2014-2018 15 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2001) Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 2001 NXB Bản đồ, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013) Luật đất đai NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2015) Bộ Luật dân NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 UBND thành phố Hạ Long (2012) Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đai TP Hạ Long đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) 20 UBND thành phố Hạ Long (2017) Báo cáo tổng kết tình hình kinh tế xã hội năm 2017 phương hướng nhiệm vụ năm 2018 TP Hạ Long 21 UBND thành phố Hạ Long (2018) Niên giám thống kê năm 2014-2018 22 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long (2014-2018) Số liệu tình hình thực quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2018 địa bàn thành phố Hạ Long 86 ... CỨU - Đánh giá việc thực số quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 201 4- 2018 - Đề xuất số giải pháp nhằm góp phần thực đúng, đầy đủ quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ. .. đai địa bàn thành phố Hạ Long 46 4.2.2 Hiện trạng biến động sử dụng đất thành phố Hạ Long 54 4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, giai đoạN 2014 - 2018 ... đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 201 4- 2018 - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh + Về quyền chuyển nhượng quyền sử