Ciing do khdng the xde djnh duge muc dich sinh lgi trong giao djch mua ban nha d cua cd nhan nen ciing khdng the dp dung Luat Thuomg mai 2005 de dieu chinh boat dpng nay (trir trudng[r]
(1)MUC DICH CUA NHA CT THEO QUY DINH TAI DIEU
LUAT NHA d NAM 2005
D*
kieu Luat Nha d ndm 2005 quy dinh: "Nha d theo quy djnh cua Luat la cdng trinh xay dung vdi muc dich de d va phyc vu cdc nhu cau sinh boat cua hd gia dinh, ca nhan"Theo khai niem phap ly tren, Nha nude chi thira nhan muc dich nhat cua nhd d la "de d va phuc vu cac nhu cau sinh boat cua hp gia dinh, cd nhan" Vi vay, tit cd cac hoat ddng lien quan den viec tao lap nha d ciia hd gia dinh, ca nhan deu cd the duge xem nham muc dich nhat la "de d"
Viec xac djnh muc dich nha d nhu tren dang dat nhiing van de phap ly lien quan den nha d cu the nhu sau:
1 Khong cd can cir de xac djnh muc dich sinh lai c^c giao djch mua bin nha d ciia ca nhan
Theo quy djnh cua phdp luat hien hdnh, ca nhan duge phep sd hiiu nha d tai Viet Nam cd nhieu binh thirc tao lap nha d (gdp vdn, mua nha d thuang mai; dau tu xay dyng nha ); sau tao lap, hg duge ban nha d neu khdng cd nhu cau d Phdp luat hi?n hanh cung khdng ban che sd lugng nha d duge sd hiiu cua mdi hd gia dinh, cd nhan nude Cdn cir theo quy djnh ve muc dich cua nha d tai Dilu Luat Nha d nam 2005, mpi giao djch mua ban nha d cua ca nhan deu cd the duge xem khdng vi myc dich sinh Igi (chi de d), hoan toan la
Pham Th mh Khiecmg*
giao djch dan sy, khdng phdi la boat ddng thuang mai
Theo dilm a khodn Dilu Luat Kinh doanh bit ddng sdn nam 2006, nhd d la mpt loai bat ddng san cd the dua vao kinh doanh Viec bd vdn dau tu tao lap, mua nha de ban vi muc dieh sinh Igi duge xem la kinh doanh bit ddng san' Quy djnh tai khoan Dieu Luat Kinh doanh bit dpng san: Td chiic, ed nhan kinh doanh bit ddng sdn phai lap doanh nghiep hoac hgp tdc xa, phai cd vdn phdp dinh va dang ky kinh doanh bat ddng san theo quy djnh cua phdp luat Luat Kinh doanh bit dpng sdn ciing quy djnh cam kinh doanh bat ddng san khdng dang ky kinh doanh (khoan Dieu 16) Quy djnh hoan toan khdng cd y nghia phdp ly ddi vdi giao djch mua ban nha d ciia ed nhan, vi khdng cd cdn cii de eho rang boat dpng cua bp la kinh doanh bat ddng sdn (vi myc dich sinh Igi) Ca nhan ed quyen cho rdng giao djch cua bg ehi nham myc dich de d theo quy djnh cua Dieu Luat Nha d nam 2005 Vi vay, tham gia giao djch mua ban nha d (tham chi vi muc dich sinh Igi - kinh doanh bit ddng san), bp ciing khdng phai dang ky kinh doanh bat dpng sdn va khdng bi coi la vi pham phap luat
ã ThS., Doan LuĐt su Tp Hd Chi Minh
' Xem khoan Didu Luat Kinh doanh bat dgng san nam 2006
(2)NHA NUdC VA PHAP LUAT SO 12/2012
Lgi dung bat cap tren, nhieu doanh nghiep cd chiire ndng kinh doanh bat ddng sdn nhung khdng sir dung chiic ndng kinh doanh ciia minh de kinh doanh ma kinh doanh vdi tu each cd nhan de hudng lgi ve thul, ve phdp ly hgp ddng theo quy djnh cua phdp luat ve dan sy (khdng phai la phdp luat ve thuomg mai) Cy thi: Ngudi dimg ddu doanh nghiep thyc hien dau tu, tao lap nha d nhung khdng dua vao tai sdn doanh nghiep ma de tdi sdn dudi dang sd hSu ciia cdc ca nhan (cua ngudi diing dau doanh nghiep, vien hdi ddng quan trj, hdi ddng vien bode ngudi than cua hp), sau dd chuyen nhugng lai de thu lgi nhuan vdi tu cdeh cdc chu sd hiiu cd nhan Dieu mac nhien, hp chi chju thue thu nhap cd nhan ddi vdi chuyen nhugng nha d, khdng chju thue thu nhap doanh nghiep Hoat ddng "kinh doanh" eiia hp chi thuan tiiy Id boat ddng dan sy (tao lap nha de d va khdng cd nhu cau d, hp bdn di), khdng phai kinh doanh bat dpng sdn, chju sy dieu chinh ciia phdp luat ve dan sy Nhieu doanh nghiep chi cd chiic ndng kinh doanh djch vu bat dgng san ciing tham gia kinh doanh vdi hinh thiic tren va vd hinh trung, xa hdi ciing dang coi hp Id nhung "doanh nghiep kinh doanh bat ddng san"
Tren thyc te, thj trudng bat ddng san ciia nude ta thdi gian qua tdn tai mdt lugng rat Idn cdc nhd dau tu bat dgng sdn chuyen nghiep Hg la cdc cd nhan chuyen mua di, bdn lai nha d vi myc dich sinh lgi Hoat dpng kinh doanh ciia hp dien manh me, da gdp phan gay nen nhiing "can sdng" tren thj trudng bat ddng san Day thyc chat la boat ddng thuang mai Tuy nhien, theo quy djnh ciia phap luat hien hanh, boat ddng ciia hp lai khdng phai la hoat dpng
thuang mai ma chi dan thuin la giao djch dan sy
2 The hien su- bat cap vifc ban hanh, thwc thi cac van ban quy pham phap luat dl dieu chinh giao djch mua ban nha it ciia ca nhan va cac van de lien quan den nha or
Thic nhdt, khdng cd quy dinh phdp lugt ve thuang mai diiu chinh giao dich mua bdn nhd a vi muc dich sinh lgi ciia cd nhdn
Nha d la "hang bda"^ va giao djch mua ban nha d tren thj trudng bat dpng sdn co the dxxqc coi la boat ddng "mua ban hang hda"^ theo quy djnh cua Luat Thuang mai 2005 Ve mat thyc chat, giao djch mua bdn nha d cua nhieu cd nhan tren thyc te la nhdm myc dich sinh lgi (kinh doanh bit ddng sdn), la boat ddng thuang mai theo quy djnh cua Luat Thuang mai* Tuy nhien, khdng cd quy djnh cua Luat Thuang mai 2005 dieu chinh hoat ddng nay, cu the nhu sau:
Theo quy djnh tai Dieu Luat Thuong mai 2005 ve viec dp dyng Luat Thuang mai va phdp luat cd lien quan: Hoat ddng thuang mai phai tuan theo Luat Thuang mai va phap luat cd lien quan Hoat ddng thuang mai dac thii duge quy djnh luat khdc thi dp dyng quy dinh cua luat Hoat ddng thuang mai khdng duge quy djnh Luat Thuang mai va cdc luat khae thi dp dyng quy djnh ciia Bd luat Dan su
- Xem: Didm b khoan Didu Luat Thuong m?i 2005 va didm a khoan Didu Luat Kinh doanh bit ddng san 2006
' Xem: khoan Didu Lu§t Thuang mai 2005 •" Xem: khoan I Didu Luat Thuang mai 2005
(3)Mua ban nha d la boat ddng thuang mai dac thii (do nha d la hang hda dac thii), nen trudc hit giao djch mua ban nha d chju sy dieu chinh ciia luat ddc thii: Luat Kinh doanh bit ddng san 2006, Luat Nhd d 2005 va cdc van ban hudng dan tbi hdnh; trudng hgp luat ddc thii khdng quy djnh thi ap dung quy djnh cua Luat Thuong mai 2005, va khdng duge quy djnh Luat Thuang mai 2005 va luat dac thii tbi "dp dung"' quy djnh cua Bd luat Dan sy 2005 Tuy nhien, quy djnh ve myc dich cua nha d theo quy djnh tai Dieu ciia Luat Nha d 2005, nen Luat Kinh doanh bat ddng san khdng the dieu chinh duge dien cae cd nhan thyc chat kinh doanh bat ddng san nhung khdng ddng ky kinh doanh bit ddng san Luat Kinh doanh bat ddng sdn 2006 quy djnh: Viec mua ban, chuyen nhugng nha d giiia td chirc, cd nhan khdng kinh doanh bit ddng sdn vdi td chirc, ca nhan kinh doanh bit dpng sdn chi la "giao djch cd lien quan den kinh doanh bat ddng sdn"' Vi vay, Luat Kinh doanh bat ddng san cung khdng ed quy dinh vl thuang mai dl dilu chinh giao djch mua ban nha d ciia ca nhan
Do xac djnh muc dich ciia nha d la "de d" - muc dich dan sy, nen Luat Nha d chi cd nhiing quy djnh vl dan sy dieu chinh mua bdn nha d, cy the:
Dilu 63 Nghj djnh sd 71/2010/ND-CP 23/6/2010 cua Chinh phu quy djnh chi tilt va hudng dan thi hanh Luat Nha d 2005 quy dinh: "Viec mua bdn nha d phdi lap vdn ban (gpi chung la hgp ddng vl nha d) Hgp ddng vl nha d phai phii hgp
vdi quy djnh tai khoan Dilu 93 ciia Luat Nha d, quy djnh cua Bd luat Dan sy va Nghi djnh nay" Khoan 2, Dilu 93 Luat Nha d 2005 quy djnh: "Hgp ddng vl nhd d, vdn bdn tang cho nha d phai thi hien cac ndi dung: Ten va dja chi ciia ca- ben; md ta dac diem cua nha d; gid va phuang thiic todn neu hgp ddng ed thod thuan ve gid; thdi gian giao nhan nhd d; thdi gian bao hanh (neu cd); thdi ban cho thue; cho mugn, cho d nhd; uy quyen qudn ly; quyen va nghia vu cua cac ben; cam ket ciia cdc ben; cac thda thuan khdc; ngdy, thdng, nam ky ket hgp ddng bode ky van bdn; chu ky ciia cdc ben (neu Id td chiic thi phdi ddng dau va ghi rd chiire vu cua ngudi ky)"
Thdng tu sd 16/2010/TT-BXD 01/9/2010 quy djnh cy the va hudng dan thyc hien mdt sd ndi dung cua Nghi djnh sd 71/2010/ND-CP 23 thdng nam 2010 cua Chinh phu quy dinh chi tiet va hudng din tbi hanh Luat Nha d quy dinh: "Cae giao djch ve nhd d phai duge lap van ban (gpi chung la hgp ddng ve nhd d) cd cdc ndi dung quy djnh tai Dieu 93 cua Luat Nha d, Bd luat Dan sy, Dieu 63 cua Nghj djnh sd 71/2010/ND-CP, tuan thii cdc miu va ndi dung cua hgp ddng quy djnh tai eac phy lye ban hanh kem theo"' Trong cdc mlu hgp ddng mua ban nha d (phy lyc 5), van ban chuyen nhugng hgp dong mua ban nha d (hinh tuong lai) - phu luc 14 vd hgp ddng mua bdn cdn hd chung cu (phy lyc 16), phap luat dp dung dilu chinh cdc hgp ddng la Bd luat Dan sy va cdc quy djnh cua phap luat nha d (khdng dp dyng Luat Thuang mai); cdc quy djnh hgp ddng ' Xem: Didu 455 Bd lu$t DSn sy 2005
' Khoan Di^u Lu^t Kinh doanh bit ddng san 2006
(4)NHA NUdC VA PHAP LUAT SO 12/2012
the hien tinh dan su (nhat la phat vi pham theo thda thuan cua cac ben) va viec giai quyet tranh chap (neu cd) tai tda dn (khdng cd ca che giai quyet bang trpng tai thuang mai)
Ciing khdng the xde djnh duge muc dich sinh lgi giao djch mua ban nha d cua cd nhan nen ciing khdng the dp dung Luat Thuomg mai 2005 de dieu chinh boat dpng (trir trudng hgp cdc ea nhan thira nhan myc dich sinh lgi ndi dung hgp ddng hoac "ebon luat dp dyng la Luat Thuang mai"*)
Trong boat ddng mua bdn bang hda nhd le ciing cd quy djnh cua phdp luat thuang mai dieu chinh (Nghj djnh sd 37/2007/ND-CP 16/3/2007 vl cd nhan boat ddng thuang mai mdt cdeh dpc lap, thudng xuyen khdng ed ddng ky kinh doanh), tbi boat ddng mua bdn nha d vdi bang hda la nha d gia trj cao, duge rat nhieu chu the (cd nhan, td chiic cd ndng lyc tdi chinh) tham gia rat sdi ddng, lgi nhuan thu duge rat Idn, anh hudng rat nhieu ddi vdi kinh te vl md lai ehi duge dieu chinh bdi phdp luat ve dan sy bdi khdng cd quy djnh nao cua phdp luat ve thuang mai dieu chinh Day cung la mdt bat cap ve mat khoa hpc phap ly bdi hanh vi thuang mai khdng duge dieu chinh bang phdp luat thuong mai ma duge dieu chinh bang phdp luat ve dan sy
Tren thuc te, bat cap tren cua phap luat la nguyen nhan phdp ly cua tranh chap hgp ddng gdp vdn dau tu xay dyng giiia mdt sd hg dan d chung cu Qudc Cudng Gia Lai va Cdng ty trach nhiem hiiu ban Dau tu phdt trien nha Qudc Cudng (gpi tdt la Cdng
ty Qudc Cudng)' Cac hd dan cho ring, hgp ddng gdp vdn diu tu xay dyng vdi Cdng ty Qudc Cudng la hgp ddng dan sy (bp cd nhu cau ve nha de d chii khdng phai de mua di ban lai), va ddi cdng ty Qudc Cudng "phai trd lai cho khdeh hang theo lai suit 1,5%/tbang tren tdng sd tiln da gdp"'" Phia Cdng ty Qudc Cudng lai cho ring, hgp ddng gdp vdn tren giiia hai ben la hop ddng thuomg mai, "do Luat Thuang mai dieu chinh nen se dp dyng miic phat vi pham 8% theo Dieu 301 Luat Thuong mai"" Khdng ddng y vdi lap luan cua Cdng ty Quoc Cudng, cdc hd dan da nop dan khdi kien vu dn tai Tda an nhan dan Quan Tp Hd Chi Minh
Thii hai, quy dinh cua phdp lugl ve Ihui thu nhap ed nhdn ddi vai giao djch mua bdn nhd a cho thdy Nhd nude ddi xic vdi cdc giao dich nhu hogt dpng thuang mgi
Mac du phdp luat bien hanh khdng cd ca sd de xac djnh muc dich sinh lgi cdc giao djch mua ban nha d cua cdc ca nhan, nhung qua quy djnh thue thu nhap cd nhan ddi vdi chuyen nhugng bat dpng sdn, dd cd mua ban nha d, chuyen nhugng hgp ddng mua bdn nha hinh tuomg lai cua cac ca nhan cho thay Nhd nude ddi xir vdi eac giao djch nhu boat dgng thuomg mai nhdm muc dich sinh lgi
Phdp luat ve thue thu nhap cd nhan da "danh thul" ddi vdi ca nhan nhu chu the kinh doanh vdi miic thul suit 25% tren thu
' Xem: khoan Didu Luat Thuomg m?i 2005
56
(5)nhap chju thul va 2% tren "doanh thu"'^ Cd nhan chuyen nhugng nhd d thyc chat la bj "lo" biln ddng thj trudng ciing phai chju thul vi ca quan thul khdng chap nhan gid ban duge ghi tren hgp ddng vd an djnh mire gid tren ca sd tham khdo gid thj trudng tai cdc "san giao dich bit dpng san" ; viec iiy quyen giao djch nha d ciing da bj coi la "chuyin nhugng"'" va phai chju thue thu nhap
Qua dd cho thiy sy "khap kbieng" be thdng phap luat dilu chinh giao djch mua bdn nha d cua ed nhan Mac dii theo quy djnh, ca nhan chi la ngudi mua nhd d de d, khdng kinh doanh vi muc dich sinh lgi, nhung lai thu thul khdng khdc gi chii the kinh doanh Sy khap khiing ndy cdn the bien d sy "lung tiing" cua Bd Tai chinh viec tinh thue thu nhap cd nhan: chi vdng ban nam trd lai day, Bd Tai chinh da ban hdnh bdn thdng tu ", lien tyc sira ddi, bd sung cdc quy dinh
'" Trudng hgp doanh nghiep cd thu tidn cua khach hing ma chua xac djnh duge ehi phi tuang irng vdi doanh thu thi doanh nghiep kd khai tam ngp thud thu nhjp doanh nghiep theo ty Id 2% trdn doanh thu thu duge va doanh thu chua phai tinh vao doanh thu tinh thu^ thu nhap doanh nghiep nam
" Xem: didm c khoan Didu Thdng tu sd 12/2011/TT-BTC 26 thang 01 nam 2011 Sua doi Thdng tu sd 84/2008/TT-BTC 30/9/2008 ciia Bd Tai ehinh hudng din thi hanh mgt sd didu ciia Lujt Thud thu nh?p ea nhan va sua ddi Thdng tu s6 02/2010/TT-BTC 11/01/2010 cua Bg Tai chinh hudng din bd sung Thdng tu sd 84/2008/rT-BTC 30/9/2008 cua Bg Tai chinh
'* Xem: Cdng van sd 1133/TCT-TNCN 05 thing nam 2011 (ve vi^c vudng mic v^ thud thu nhjip ca nhan doi vdi chuydn nhugng bit dgng san) va Cdng van so 1842/TCT-TNCN 31 thang nSm 2011 (vl vi^c vudng mic vl thul TNCN ddi vdi trudng hgp uy quyIn giao djch bit dpng san) cua T6ng cyc Thul
" Xem: chu thich 13 va Thdng tu sd 113/201 l/TT-BTC ngiy 04/8/2011 ciia Bd Tai chinh, sira ddi mdt
dieu chinh thul thu nhap cd nhan ddi vdi cd nhan chuyin nhugng bit ddng sdn (nhit la mua bdn nha d thuang mai, nha d binh tuomg lai)
Thii ba, bdt cap quy dinh xic phat hdnh ehinh vi viec sic dung nhd a sai mue dich
Khodn Dilu 52 Nghj djnh sd 23/2009/ ND-CP 27/02/2009 vl xir phat vi pham hanh chinh boat ddng xay dyng; kinh doanh bit ddng san; khai thdc, san xuat, kinh doanh vat lieu xay dyng; qudn ly cdng trinh ting ky thuat; quan ly phat trien nhd vd cdng sd quy dinh: "Phat tiln tir 20.000.000 ddng din 30.000.000 ddng ddi vdi td chiic, cd nhan sir dung nha d trai muc dich quy djnh" Muc dich ciia nha d can eii theo quy djnh tai Dilu Luat Nhd d 2005 la "dl d va phuc vy cac nhu cau sinh boat ciia hd gia dinh, cd nhan" Mdi day, Bd Xay dyng cd van ban hudng din Sd Xay dyng tinh Binh Thuan ve xir phat vi pham ddi vdi nhiimg trudng hgp sir dyng nha d sai myc dich theo quy dinh tren''
Quy djnh nhu tren vd hinh trung da gidi ban myc dieh sir dung (hay quyen) ciia chu sd hiiu nha d Dieu ndy khdng phu hgp vdi thyc te kinh te xa hgi cua nude ta ciing nhu tao sy chdng cheo be thdng phap luat va da gay sy phan ling manh me xa hdi, bdi hau nhu tat ca mgi td chiic, ca nhan cd nha d thuan tien kinh doanh (nha d vj tri mat tien, khu dan
sd didu tai Thdng tu sd 12/201 lATT-BTC 26/01/2011 va Thdng tu sd 02/2010/TT-BTC ngiy
II/0I/2010cuaBdTaichinh
(6)SHA NU6C VA PHAP LUAT SO 12/2012
cu ) deu sii dung nha d 6.h kinh doanh" Viec kinh doanh cua hp duge thuc hien ddng ky kinh doanh theo diing quy djnh cua phap luat ve dang ky kinh doanh va ndp thue theo diing quy dinh cua phdp luat ve thul
Nhu vay, ro rang viec xde djnh myc dich cua nha d theo quy dinh tai Dilu Luat Nha d 2005 da va dang dat rit nhilu vin de phap ly, bat cap lien quan din nha d vd giao dich mua ban nha d
3 Kien nghj
Qua nghien ciiu van de tren, tac gid nhan thay, can md rdng muc dich cua nha d khai nifm "nha d" quy djnh tai Dieu Luat Nha d 2005 tao ca sd phdp ly cho viec xde djnh muc dich sinh lgi hay muc dich khdc phii hgp vdi thyc tiln giao djch, kinh doanh nha d, khdc phuc cdc bit cap phap ly viec xde dinh muc dich nha d nhu hien
Khdi niem nha d tai Dieu Luat Nha d 2005 nen duac quy djnh nhu sau: "Nhd a theo quy dinh cua Lugt ndy la cdng trinh xdy dung vai muc dieh di a vd cdc muc dich khdc khdng trdi phdp lugt"
Quy dinh nhu tren tao ca sd xde dinh duge muc dich sinh lgi cac giao djch mua ban nha d Chii the tham gia giao dich vl nha d khdng thi tilp tyc cho ring, bg tham gia vao giao djch mua bdn nha d (hay cac hinh thiic tao lap nha d khdc) chi nham muc dich de d theo diing quy dinh cua Luat Nha d Bang quy djnh nhu tren, cd can cii
de xde dinh duge myc dich sinh lgi ciia chii the tham gia giao djch mua ban nha d dS cd CO che phap ly phu hgp dieu chinh ho^t ddng thuong mai nay, kbic phuc nhiing bat cap nhu hien
Quy djnh nhu tren phii hgp vdi thyc tl su dung nha d tai nude ta (nha d khdng chi dl d ma cdn de su dung vao muc dich khdc nhu kinh doanh, lam vdn phdng giao dich ), tao hanh lang phdp ly dl xay dyng cac quy djnh chuyen nganh li6n quan den nha d (nhu ddng ky kinh doanh, thul), tranh chdng cheo giiia cac quy djnh phdp luat chuyen nganh vdi phdp luat vl nha d
Quy dinh nhu tren ciing nhim md rdng day du chii the sd hiiu, sir dyng nha d khdng chi la hd gia dinh, cd nhan ma tit ca cdc cd nhan, td chiic (ke ca "doanh nghiep cd vdn dau tu nude ngoai"'*) cd nhu ciu, phii hgp vdi thuc tl vd cdc quy djnh phdp luat khdc
" http://phapluattp.vn/20120507123715146p0c 1085/ su-dung-nha-o-sai-muc-dich-hang-trieu-nguoi-co-die-bi-phat.htm
http://phapluattp.vn/20l 10925111740866p0cl085 http://phapluattp.vn/20110925111740866p0cl085/ http://phapluattp.vn/20I20504113248135pOcl085/ http://phapluattp.vn/20120507123715146p0c 1085