Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN LƯƠNG TS NGUYỄN VĂN PHÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Thân Ngọc Minh Sinh ngày: 02/01/1972 Nơi sinh: Bắc Giang Hiện công tác tại: Công Ty cổ phần đầu tư An Gia; Nghiên cứu sinh khóa 17 – 2012 Trường Đại học Ngân hàng TP HCM; Cam đoan đề tài: “Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản địa bàn TP HCM” kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập làm việc với tinh thần nghiêm túc tơi; Số liệu luận án có nguồn gốc rõ ràng đáng tin cậy; Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan TP Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 05 năm 2018 TÁC GIẢ ii LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu làm luận án, giúp đỡ, hướng dẫn tận tình TS Nguyễn Văn Lương TS Nguyễn Văn Phúc tập thể Qúy thầy giáo, nhà khoa học; anh chị phịng Đào tạo sau Đại học thuộc Trường Đại học Ngân Hàng TP HCM tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận án tốt nghiệp Tơi xin chân thành cảm ơn Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP Hồ Chí Minh, đặc biệt phòng Kế Hoạch Tổng Hợp việc cung cấp số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài Qúa trình học tập, nghiên cứu cố gắng mong muốn giải cách triệt để vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài, song lực kiến thức hạn chế, mặt khác đề tài tín dụng Ngân hàng phát triển thị trường bất động sản mảng đề tài phức tạp sâu rộng nên kết nghiên cứu luận án khơng thể tránh khỏi thiếu sót, khiếm khuyết Tơi mong nhận ý kiến đóng góp nhà khoa học, nhà chuyên môn để đề tài nghiên cứu tơi thêm hồn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn quý thầy cô tập thể anh chị đồng nghiệp Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP Hồ Chí Minh gia đình giúp đỡ chia tơi khó khăn, tạo điều kiện cho tơi hồn thành luận án tốt nghiệp mình! TP HCM, ngày 09 tháng 05 năm 2018 TÁC GIẢ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC CÁC BẢNG x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ xi DANH MỤC CÁC HÌNH xi CHƯƠNG GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1.2 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.2.1 Nghiên cứu nước 1.2.2 Nghiên cứu nước 1.2.3 Nhận xét, cơng trình nghiên cứu nước nước ngồi tiêu biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu 1.3 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 10 1.3.1 Mục tiêu chung đề tài 10 1.3.2 Mục tiêu cụ thể đề tài 10 1.4 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 10 1.5 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 11 1.5.1 Đối tượng nghiên cứu 11 1.5.2 Phạm vi nghiên cứu 11 1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 11 1.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN 12 1.8 KẾT LUẬN CHƯƠNG 13 CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 2.1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG 14 2.1.1 Khái niệm 14 2.1.2 Bản chất tín dụng 15 2.1.3 Chức tín dụng 16 iv 2.1.4 Vai trị tín dụng ngân hàng 17 2.1.5 Các loại hình tín dụng 18 2.1.6 Tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 19 2.2 HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 23 2.2.1 Khái niệm hiệu tín dụng ngân hàng 23 2.2.2 Hiệu tín dụng khách hàng 24 2.2.3 Hiệu tín dụng phát triển kinh tế xã hội 24 2.2.4 Hiệu tín dụng ngân hàng thương mại 25 2.3 HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 2.3.1 Tổng quan phát triển thị trường bất động sản 26 2.3.2 Hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 35 2.3.3 Chỉ tiêu đánh giá hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 37 2.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 41 2.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản 48 2.4 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NHTM VIỆT NAM 54 2.4.1 Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ học cho NHTM Việt Nam 54 2.4.2 Kinh nghiệm xử lý “bong bóng” bất động sản Nhật Bản học cho NHTM Việt Nam 57 2.4.3 Kinh nghiệm Singapore học cho Ngân hàng thương mại Việt Nam 59 2.4.4 Kinh nghiệm Trung Quốc học cho Ngân hàng thương mai Việt Nam 60 v 2.4.5 Bài học kinh nghiệm cho Ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 63 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 64 3.1 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU 64 3.1.1 Phương pháp nghiên cứu 64 3.1.2 Phương pháp thu thập liệu 66 3.2 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 66 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 66 3.2.2 Các bước thực quy trình khảo sát 69 3.3 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 70 3.3.1 Mục đích đối tượng khảo sát 70 3.3.2 Giả thuyết nghiên cứu 71 3.3.3 Độ tin cậy thang đo 74 3.3.4 Đo lường biến sử dụng mô hình nghiên cứu 74 3.3.5 Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu xử lý số liệu 76 3.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 78 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 79 4.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 79 4.1.1 Vị trí địa lý tiềm kinh tế xã hội Thành phố Hồ Chí Minh 79 4.1.2 Qúa trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh 81 4.1.3 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016 82 4.2 THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 88 vi 4.2.1 Thực trạng hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 88 4.2.2 Thực trạng hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 94 4.3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 104 4.3.1 Phân tích kết nghiên cứu nhân tố tác động đến phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 104 4.3.2 Đánh giá chung thực trạng hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 115 4.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 121 CHƯƠNG GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 122 5.1 MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 122 5.1.1 Mục tiêu nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản 122 5.1.2 Định hướng nâng cao hiệu tín dụng phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 tầm nhìn đến 2030 123 5.2 CÁC NHĨM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 126 5.2.1 Nhóm giải pháp ngân hàng 126 5.2.2 Nhóm giải pháp phát triển thị trường bất động sản 138 5.2.3 Nhóm giải pháp khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản 147 5.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 149 5.3.1 Đối với Chính phủ 149 5.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 150 vii 5.3.3 Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 152 5.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 153 KẾT LUẬN 155 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 157 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC 161 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 162 viii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ tiếng tiếng Anh đầy đủ – Nghĩa tiếng Việt CSQHDD Chính sách quy hoạch đất đai CST Chính sách thuế Agribank Vietnam bank for Agriculture and Rural Development – Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam ATM Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động BIDV Stock Commercial Bank for Investment and Development – Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển CCKT Cơ cấu kinh tế CBTD Cán tín dụng CIC Credit information center – Trung tâm thơng tin tín dụng CNH – HĐH Cơng nghiệp hóa- đại hóa ODA Official Development Assistance - Nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức DNNN Doanh nghiệp Nhà nước DPRR Dự phòng rủi ro GCN Giấy chứng nhận HQTD Hiệu tín dụng HĐQT Hội đồng quản trị FED Federal Reserve System (FED) - Cục dự trữ liên bang Mỹ NLTC Năng lực tài NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NSNN Ngân sách nhà nước PTTTBDS Phát triển thị trường bất động sản ... TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 26 2.3.1 Tổng quan phát triển thị trường bất động sản 26 2.3.2 Hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng phát triển thị trường bất. .. TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN... HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 88 vi 4.2.1 Thực trạng hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh