Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại thị trấn sìn hồ huyện sìn hồ tỉnh lai châu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– NGUYỄN ĐÌNH ĐỊNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI TẠI THỊ TRÂN SÌN HỒ, HUYỆN SÌN HỒ, TỈNH LAI CHÂU Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG Người hướng dẫn khoa học: TS HOÀNG VĂN HÙNG THÁI NGUYÊN - 2014 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Đình Định ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nhận quan tâm dạy dỗ bảo ân cần thầy giáo, cô giáo, ủng hộ giúp đỡ nhiệt tình bạn đồng nghiệp, động viên kịp thời gia đình người thân giúp tơi vượt qua trở ngại khó khăn để hồn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Nhân dịp này, xin bày tỏ chân thành cảm ơn tới TS Hoàng Văn Hùng - nguyên trưởng khoa Tài nguyên Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn khoa học tạo điều kiện tốt cho q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào tạo Sau đại học, giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy Phòng QLĐT Sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Xin cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường UBND thị trấn Sìn Hồ, tỉnh Lai Châu cán công nhân viên người dân địa bàn nghiên cứu giúp đỡ việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn Trong trình nghiên cứu thực luận văn, điều kiện hạn chế thời gian, nhân lực khó khăn khách quan nên khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong muốn nhận ý kiến đóng góp q báu thầy, giáo, nhà khoa học bạn bè đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014 Học viên Nguyễn Đình Định iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu tổng quát Mục tiêu cụ thể Yêu cầu Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.2 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 1.2.1 Quản lý giá đất Việt Nam 1.2.2 Quản lý giá đất giá đất số nước giới 11 1.3 Tổng quan GIS 13 1.3.1 Giới thiệu chung GIS 13 1.3.2 Giới thiệu chung ArcGIS 17 1.4 Mơ hình sở liệu hệ thống liệu giá đất 19 1.4.1 Thông tin đầu 19 1.4.2 Xử lý liệu 20 iv 1.4.3 Thông tin đầu 21 1.5 Tổng quan tình hình ứng dụng GIS xây dựng sở liệu đất đai 21 1.5.1 Tình hình ứng dụng GIS giới 21 1.5.2 Tình hình ứng dụng GIS Việt Nam 23 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng nghiên cứu 27 2.2 Điạ điểm thời gian tiến hành 27 2.3 Nội dung nghiên cứu 27 2.3.1 Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Thị trấn Sìn Hồ 27 2.3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 27 2.3.3 Thực trạng đồ địa chính, giá đất 28 2.3.4 Xây dựng đồ giá đất cho thị trấn 28 2.3.5 Một số ứng dụng tài đất đai 28 2.4 Phương pháp nghiên cứu 28 2.4.1 Phương pháp thu thập xử lý liệu 28 2.4.2 Phương pháp xây dựng đồ 29 2.4.3 Phương pháp chuyên gia 30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 3.1 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thị trân Sìn Hồ 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41 3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 42 3.2.1 Thực trạng quản lý 42 3.2.2 HIện trạng sử dụng đất 43 3.3 Tình hình giá đất thực trạng đồ địa thị trấn 44 v 3.3.1 Thực trạng đồ địa 44 3.3.2 Tình hình giá đất tỉnh 45 3.3.3 Kết điều tra giá đất thực tế 49 3.4 Xây dựng đồ giá đất 51 3.4.1 Thu thập nguồn liệu 51 3.4.2 Xây dựng sở liệu không gian 52 3.4.3 Xây dựng sở liệu thuộc tính cho đất 57 3.4.4 Hoàn thiện CSDL giá đất 60 3.5 Một số ứng dụng CSDL giá đất quản lý đất đai 62 3.5.1 Ứng dụng thị trường bất động sản 62 3.5.2 Ứng dụng cơng tác quản lý thơng tin tài đất đai 64 4.6 Đề xuất giải nâng cao hiệu cơng tác quản lí tài đất đai 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 Kết luận 68 Kiến nghị 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt BĐS Giải nghĩa Bất động sản CS Cộng CP Chính Phủ CSDL Cơ sở liệu GIS Hệ thống thông tin địa lý HTĐ Hệ tọa độ NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Các sở thương mại - dịch vụ 34 Bảng 3.2: Nhân phân theo đơn vị hành 35 Bảng 3.3: Dân số lao động 36 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 Thị trấn Sìn Hồ 43 Bảng 3.5: Bảng giá đất thị trấn Sìn Hồ 46 Bảng 3.6: Các trường thuộc tính 58 Bảng 3.7: Công thức cho trường thông tin CSDL 60 Bảng 3.8: Bảng bậc tính thuế suất 66 viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ Biểu đồ 3.1: So sánh giá nhà nước giá thị trường 50 Đồ thị 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Mơ hình liệu địa lý 14 Hình 1.2: Cơ sở liệu khơng gian thuộc tính 16 Hình 1.3: Bộ phần mềm ứng dụng ArcGIS (Nguồn: ESRI) 17 Hình 3.1: Kết bảng liệu giá đất theo quy định nhà nước 49 Hình 3.2: Kết giá thị trường nhà nước 50 Hình 3.3: Bản đồ trạng sử dụng đất thị trấn Sìn Hồ 52 Hình 3.4: Cửa sổ công cụ Universal Translator chuyển dạng liệu 54 Hình 3.5: Giao diện đồ sau chuyển sang ArcGIS 54 Hình 3.6: Bản đồ thể thị trấn Sìn Hồ 55 Hình 3.7: Cơng cụ để chuyển đổi sang dạng vùng 56 Hình 3.8: Ảnh vùng đất địa bàn 57 Hình 3.9: Kết bảng thuộc tính có thêm giá thị trường 59 Hình 3.10: Thuộc tính đầy đủ CSDL xây dựng 60 Hình 3.11: Kết kết nối liệu 61 Hình 3.12: Tìm đất theo yêu cầu 63 Hình 3.13: Cơng thức tìm đất theo lực tài 64 Hình 3.14: Kết tính loại thuế (cột bơi xanh bảng thuộc tính) 65 Hình 3.15: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 thị trấn Sìn Hồ 66 58 hành lập số liệu thuộc tính theo trường để đảm bảo rõ ràng, dễ quản lý, sử dụng thông tin Các trường dùng để cập nhật thông tin phục vụ xây dựng thơng tin thuộc tính sau: Bảng 6: Các trường thuộc tính Tên Trường Type Gải thích Short STT Interger Số thứ tự bảng thuộc tính To_so Float Số thứ tự tờ đồ địa phường Short Thua_so Interger Số thứ tự đồ Chu_su_dung Text Họ tên chủ sử dụng Đia_chi Text Địa chủ sử dụng Dien_tich Long Interger Diện tích đất tính theo m2 Muc_dich_su_dung Text Mục đích sử dụng trạng Tinh_hinh_GCN Text Có GCN quyền sử dụng đất hay chưa Don_gia_QĐ Long Interger Đơn giá theo quy định nhà nước Gia_QĐ Long Interger Giá đất theo nhà nước Don_gia_TT Long Interger Đơn giá theo thị trường chuyển nhượng Gia_TT Long Interger Giá đất theo thị trường Thue_thu_nhap Long Interger Thuế thu ngập cá nhân Le_phi_truoc_ba Long Interger Lệ phí trước bạ Ghi_chu Text Các ghi khác cần 3.4.3.2 Xây dựng sở liệu thuộc tính Từ trường thông tin xây dựng trên, dựa vào đồ địa thị trấn, ta nhập thơng tin đối tượng đầy đủ Tuy thơng tin cung cấp đồ địa là: Diện tích, chủ sử dụng, địa chỉ, tên đường phố, mục đích sử dụng, tình hình cấp giấy quyền sử dụng đất,… 59 Để có thêm thơng tin khác giá đất, loại thuế liên quan tới quản lý tài đất đai Ta cần tìm hiểu bảng giá đất tỉnh ban hành để xác định giá đất cho đất, phương pháp tính xác định hệ số thuế, kết hợp với điều tra giá thị trường để xây dựng hệ CSDL đa dạng phong phú Hình 3.9: Kết bảng thuộc tính có thêm giá thị trường Từ thơng tin thuộc tính ta xây dựng cho sở liệu giá đất nững thông tin giá thử đất theo nhà nước (GiathuaNN), giá đất thực tế (GiathuaTT), thuế chuyển quyền sử dụng đất (ThueCQSDD), thuế trước bạ từ việc chuyển quyền sử dụng đất (ThueTB), thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất (ThueTN) giá thị trường thường cao nhiều so với giá nhà nước khai để nộp thuế thu nhập cá nhân người mua bán thông giá nhà nước, nên công thức lấy giá đất theo nhà nước Dựa có sẵn ta xây dựng cơng thức để tính trường thơng tin trên: Cơng thức tính cụ thể cho trường sau: 60 Bảng 3.7: Công thức cho trường thông tin CSDL TT Tên Công thức Nhập công thức Ghi Giá đất theo nhà (GiathuaNN) nước =GiaNN*Dien_tich Giá đất theo thị =GiaTT*Dien_tich trường (GiathuaTT) Thuế chuyển quyền =Dien_tich*GiaNN*0.04 SDĐ (ThueCQSDD) - Diện tích đất: m2 - Thuế suất: 4% Thuế - Diện tích đất: m2 - Lệ phí 0,5% trước bạ (ThueTB) Thuế thu (ThueTN) nhập =Dien_tich*GiaNN*0.005 =GiathuaNN*0.25 Kết thu bảng thuộc tính hồn thiện cho đất sau: Hình 3.10: Thuộc tính đầy đủ CSDL xây dựng 3.4.4 Hồn thiện CSDL giá đất 3.4.4.1 Kết nối liệu thuộc tính khơng gian Ta thực kết nối CSDL khơng gian CSDL thuộc tính cơng cụ ArcGIS để CSDL giá đất hoàn thiện cho thị trấn Kết thu sau: 61 Hình 3.11: Kết kết nối liệu Sau kết nối liệu với ta thu đồ hoàn thiện, đất có liệu thuộc tính chi tiết cho đất Ta sử dụng chức Identify chọn vào đất lên bảng với thơng tin liên quan tới hình 3.4.4.2 Đánh giá kết đạt Kết thúc quy trình xây dựng CSDL giá đất, đề tài hồn thiện CSDL giá đất thị trấn Sìn Hồ Sau tơi xin trình bày đánh giá khách quan CSDL giá đất đạt Tích cực: - Nghiên cứu sử dụng đồ địa làm đồ nền, sở xác định vị trí địa lý đối tượng yếu tố thuỷ văn, giao thông, dân cư, địa danh để làm sở thể cách nội dung khác đồ Cơ sở liệu hoàn toàn đáng tin cậy, đáp đứng yêu cầu nghiên cứu đề tài - Ngồi việc lấy thơng tin từ đồ (bản đồ địa chính) thực đề tài kết hợp điều tra xác định bổ sung thêm thông tin khác so với thực tế Đồng thời bổ sung thêm thông tin giá đất nhà nước giá đất thị trường cho đất 62 - Xác định quy trình xây dựng hồn thiện CSDL giá đất đảm bảo hệ thống CSDL giá đất quản lý phần mềm ArcGIS nhanh chóng dễ dàng cập nhật, chỉnh sửa theo biến động thực tế Ngồi thành cơng CSDL, có điểm tiêu cực nhỏ mà sau tơi trình bày: Tiêu cực: - Giá đất biến động theo thời gian, số lượng phiếu điều tra hạn chế, nên CSDL cần cập nhật thường xuyên đáp ứng cung cấp thông tin giống với thực tế, để CSDL không bị lỗi thời - Để sử dụng công nghệ cần phải tập huấn hướng dẫn thao tác Sau nắm bắt cơng nghệ việc cập nhật, sử dụng phát triển CSDL khơng cịn trở ngại Chính lý sau nghiên cứu trình bày số thao tác dùng việc ứng dụng CSDL giá đất 3.5 Một số ứng dụng CSDL giá đất quản lý đất đai 3.5.1 Ứng dụng thị trường bất động sản Cung cấp thông tin liên quan tới đât cho đối tượng quan tâm tới giá đât đai Cụ thể số trường hợp có nhu cầu tìm kiếm đất theo u cầu thân 4.5.1.1 Tìm kiếm thơng tin đất theo yêu cầu CSDL lọc đất thỏa mãn yêu cầu người dùng, giúp người sử dụng thu hẹp phạm vi tìm kiếm đất Để thực tìm kiếm theo yêu của người dùng ta sử dụng công cụ Selection/Select By Attributes ArcGIS để thực Ví dụ u cầu cảu người dùng cần tìm đấtcó diện tích 300m2 trở lại, nằm đương nội thị, gần với bệnh viện thị trấn Thì lúc ta tìm kiếm sau: Mở cơng cụ Select By Attributes ô ghi câu lệnh ta thực câu lệnh sau: "Dientich" =200000000 AND "GiathuaTT" =100 AND "Dientich"