Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KIỀU THỊ TÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT– THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày… tháng… năm… Tác giả luận văn Kiều Thị Tâm i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phịng Tài Ngun Mơi Trường Huyện Thạch Thất giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày… tháng… năm… Tác giả luận văn Kiều Thị Tâm ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần 1: Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Đất đai, bất động sản thị trường bất động sản 2.1.2 Giá đất 2.1.3 Định giá đất 10 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 13 2.2 Đấu giá đất số nước giới 19 2.2.1 Trung Quốc 19 2.2.2 Mỹ 21 2.2.3 Nhật Bản 23 2.2.4 Bài học cho Việt Nam công tác đấu giá quyền sử dụng đất 25 2.3 Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 25 2.3.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 26 2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 29 2.3.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh 31 iii Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 33 3.1 Địa điểm nghiên cứu 33 3.2 Thời gian nghiên cứu 33 3.3 Đối tượng nghiên cứu 33 3.4 Nội dung nghiên cứu 33 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất đai huyện Thạch Thất – Hà Nội 33 3.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012- 2016 34 3.4.3 Đánh g công tác đấu g QSDĐ tạ dự án ngh ên cứu địa bàn huyệnThạch Thất 34 3.4.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Thạch Thất 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 34 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp giai đoạn 2012- 2016 35 3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 35 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 36 3.5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 36 3.5.6 Phương pháp đánh giá 36 Phần Kết thảo luận 37 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý đất đai huyện Thạch Thất 37 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 4.1.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất đai huyện Thạch Thất 41 4.1.4 Đánh giá chung 47 4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn 20122016 48 4.2.1 Căn pháp lý thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất 48 4.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất 49 iv 4.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn giai đoạn 2012-2016 56 4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn huyện Thạch Thất 63 4.3.1 Kết đấu giá QSDĐ dự án chọn địa bàn huyện Thạch Thất 63 4.3.2 Đánh giá người tham gia đấu giá công tác đấu giá QSDĐ 72 4.3.3 Đánh giá cán thực đấu giá quyền sử dụng đất 75 4.3.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất 77 4.4 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất 78 4.4.1 Giải pháp sách, pháp luật công tác đầu giá QSDĐ 78 4.4.2 Giải pháp lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng sở hạ tầng 79 4.4.3 Giải pháp việc tổ chức thực đấu giá QSDĐ 79 4.4.4 Giải pháp quản lý sử dụng đất sau trúng đấu giá 80 Phần Kết luận đề nghị 81 5.1 Kết luận 81 5.2 Đề nghị 82 Tài liệu tham khảo 83 v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Tỷ trọng chuyển dich cấu ngành Kinh tế huyện Thạch Thất giai đoạn 2012-2016 41 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2016 44 Bảng 4.3: Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012-2016 56 Bảng 4.4: Bảng tổng hợp số lượng đất diện tích đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012-2016 57 Bảng 4.6: Kế hoạch thực đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành giai đoạn 2012- 2016 60 Bảng 4.7: Kết thực đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành giai đoạn 2012- 2016 61 Bảng 4.8: Kết đấu giá QSDĐ theo đơn vị hành giai đoạn 2012- 2016 62 Bảng 4.9: Tổng hợp thông tin dự án nghiên cứu địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012-2016 64 Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá trúng đấu giá 72 Bảng 4.11 Tính minh bạch việc công khai thông tin đấu giá dự án 73 Bảng 4.12: Kết điều tra đánh giá quy chế đấu giá giá trúng đấu giá QSDĐ 74 Bảng 4.13: Đánh giá mức độ hài lòng người dân sau trúng đấu giá 75 Bảng 4.14 Đánh giá cán thực đấu giá QSDĐ 77 Bảng 4.15: Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Cần Kiệm, huyện Thạch Thất .86 Bảng 4.16: Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Xã, huyện Thạch Thất 86 Bảng 4.17: Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Dị Nậu, huyện Thạch Thất 87 Bảng 4.18: Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Bình Phú, huyện Thạch Thất 87 Bảng 4.19: Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Hương Ngải, huyện Thạch Thất 89 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐĐ Đất đai GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá LĐĐ Luật Đất đai MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TW Trung ương TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa KBNN Kho bạc nhà nước TTBĐS Thị trường bất động sản ĐK QSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 24 Hình 4.1: Sơ đồ hành huyện Thạch Thất 37 Hình 4.2: Quy trình đấu giá QSDĐ huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 55 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Kiều Thị Tâm Tên Luận văn: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội" Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá việc thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội; - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất Phương pháp nghiên cứu Để thực nội dung đề tài, sử dụng phương pháp sau: phương pháp điều tra,thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu; phương pháp phân tích so sánh,, phương pháp đánh giá Kết kết luận - Luận văn khái quát tình hình địa bàn nghiên cứu với nội dung gồm: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất - Luận văn đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 05 dự án địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2012 - 2016 - Luận văn đề xuất giải pháp khắc phục tồn hạn chế đồng thời nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất thời gian tới - Huyện Thạch Thất huyện có tiềm mạnh quỹ đất đai,với điều chỉnh địa giới hành chính, diện tích đất tự nhiên huyện 18.459,05 Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2012 - 2016 chuyển dịch nhanh từ tỷ trọng nông nghiệp sang ngành công nghiệp - xây dựng dịch vụ Từ đời sống người dân huyện ngày nâng cao - Huyện Thạch Thất thực tốt 15 nội dung công tác quản lý đất đai địa bàn giai đoạn 2012 - 2016 Sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ix có kết đấu giá đến nhận GCNQSDĐ dài nhiều bước Vì mà tỷ lệ khơng hài lịng thời gian hồn thiện thủ tục sau đấu giá chiếm khoảng 25,6% số đáng lưu ý cấp giấy chứng nhận chậm so với quy định Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá hội đồng đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hướng dẫn Thành phố Hà Nội đề (được đánh giá 100%) Hội đồng đấu giá thực trách nhiệm quyền hạn phiên đấu giá (được đánh giá 100%) Sau trúng đấu giá 100% hộ thông báo định phê duyệt bán đấu giá Khi hỏi trình tự thủ tục đấu giá có 19,7% người dân khơng hài lịng, họ cho trình tự đấu giá nhiều bước thủ tục hoàn thiện hồ sơ lại liên quan nhiều quan khác Bảng 4.13 Đánh giá mức độ hài lòng người dân sau trúng đấu giá Đơn vị tính: Phiếu STT Nội dung Kết Tỷ lệ (%) Có giao đất ngồi thực địa làm thủ tục cấp GCN QSDĐ không Có 48 77,4 khơng 14 25,6 Trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá làm phù hợp chưa Có 62 100 Khơng 0 Có 62 100 Khơng 0 Có 49 80,3 Khơng 13 19,7 Có thơng báo định phê duyệt kết bán đấu giá khơng Có hài lịng trình tự thủ tục đấu giá khơng 4.3.3 Đánh giá cán thực đấu giá quyền sử dụng đất Kết điều tra cho thấy, trình tự thủ tục, quy trình đấu giá QSDĐ thay đổi có Luật Đất đai 2013 Trong q trình triển khai áp dụng Luật 75 văn Luật công tác bán đấu giá QSDĐ gặp khơng khó khăn, lúng túng cho địa phương triển khai thực Trên địa bàn huyện Thạch Thất, việc đấu giá QSDĐ Phòng Tài Nguyên Mơi trường thực hiện, số lượng cán nên khó khăn việc nhận dạng, giám sát người thực tế đấu giá với người đăng ký đấu giá hồ sơ, khó xác định, đánh giá người gia đình, họ hàng người tham gia đấu giá tạo điều kiện xuất nhiều “cò mồi” Trong trình thực đấu giá quyền sử dụng đất việc phối hợp Phòng Tài Nguyên với ban quản lý dự án, Ban bồi thường giải phóng mặt quyền địa phương chưa nhịp nhàng, chưa có quan tâm, phối hợp phịng Tài chính, nên lý, tốn hợp đồng thường thiếu đồng thuận, gây khó khăn cho cơng tác lý, toán hợp đồng Phương án bán đấu giá phải xây dựng theo nhu cầu địa phương nằm kế hoạch sử dụng đất Việc công khai niêm yết thông tin bán đấu giá QSDĐ thực tương đối tốt Tuy nhiên, thành phần tham gia hạn chế, chưa thu hút nhiều đối tượng tham gia Trong trình thực phiên đấu giá, cán tham gia đấu giá đánh giá Hội đồng đấu giá thực theo quy chế bán đấu giá, quyền hạn có tinh thần trách nhiệm Các chủ sử dụng đất sau trúng đấu giá thực trách nhiệm hồn thành nghĩa vụ tài quan Nhà nước đảm bảo quyền lợi thông qua việc cấp GCNQSDĐ Khi hỏi việc triển khai, áp dụng văn quy phạm pháp luật đấu giá QSDĐ có cán hợp đồng Phịng Tài ngun mơi trường cịn gặp khó khăn chưa có nhiều kinh nghiệm hiểu sâu văn Bên cạnh cán địa cấp xã có người nhiều tuổi, trình độ chuyên môn trung cấp, số người bổ nhiệm từ ban ngành đoàn thể sang khơng có chun mơn địa từ đầu nên có hạn chế việc chuyên sâu văn quy phạm pháp luật phối hợp với phịng ban huyện để tổ chức đấu giá Có tới 03 cán Phịng Tài ngun Mơi trường cho phối hơp với chi cục thuế để hoàn thiện thủ tục thơng báo thuế đóng nghĩa vụ tài cho cơng dân bị chậm, làm cho trình cấp GCN QSDĐ bị lâu 76 Bảng 4.14 Đánh giá cán thực đấu giá QSDĐ Đơn vị tính: Phiếu STT Nội dung điều tra Tổng số Việc triển khai, áp dụng văn QPPL đấu giá QSDĐ có gặp khó khăn khơng Có Thực quy chế HĐĐG Không Tốt Sự phối hợp quan Nhà nước Không tốt Tốt Khơng tốt Cán Phịng Tài Ngun mơi trường 11 11 Cán phòng Tư pháp 3 3 Cán Ban Bồi Thường giải phóng mặt 4 4 Cán Ban quản lý dự án 5 5 Cán địa xã 10 10 Tổng 33 27 33 27 % 100 18,2 81,8 100 81,8 18,2 4.3.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất 4.3.4.1 Kết đạt Đấu giá QSDĐ mang lại hiệu kinh tế cao từ nguồn lực đất đai Trong giai đoạn từ năm 2012-2016 công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước với tổng số tiền 236.809,3 triệu đồng Từ tạo nguồn vốn hỗ trợ đầu tư cho việc xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng Thông tin khu đất đấu giá công khai, minh bạch tạo công cho người dân; việc đấu giá thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá Đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực để khai thác quỹ đất hiệu quả, tiết kiệm Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, góp phần quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội 77 Đấu giá QSDĐ để Nhà nước định giá đất, điều chỉnh giá sát với giá thị trường, hình thành thị trường bất động sản lành mạnh, tạo bình ổn cho thị trường hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng giá 4.3.4.2 Tồn tại, hạn chế Mặc dù niêm yết công khai thông tin đấu giá trụ sở UBND huyện, xã thông tin đấu giá đến với người dân hạn chế Người dân chủ yếu biết qua người quen Giá trúng đấu giá số dự án không cao phần số lượng người tham gia khơng tạo cạnh tranh Mức tiền đặt trước số dự án khơng cao nên tình trạng bỏ tiền đặt trước, khơng hồn thành nghĩa vụ tài diễn Việc đưa lơ đất vào tổ chức đấu giá có nhiều công đoạn, thủ tục bị kéo dài gây khó khăn cho việc tổ chức đấu giá, ảnh hưởng đến hiệu đấu giá Chất lượng đo đạc cịn kém, dẫn đến tình trạng nhiều đất phải tổ chức đấu giá lại có thay đổi diện tích Sau cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người trúng đấu giá xây nhà không quy định mật độ xây dựng Ở số dự án, giá trúng đấu giá thấp có tượng thơng thầu chưa có chế tài để xử lý Việc triển khai, áp dụng văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cịn gặp khó khăn cán chưa có nhiều kinh nghiệm làm việc cán địa xã khơng đào tạo chun sâu trình độ chun mơn trung cấp Sự phối hợp Phịng Tài ngun mơi trường với chi cục thuế để hồn thiện thủ tục thơng báo thuế đóng nghĩa vụ tài cho cơng dân bị chậm, làm cho trình cấp GCN QSDĐ bị lâu 4.4 GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT 4.4.1 Giải pháp sách, pháp luật cơng tác đầu giá QSDĐ - Hoàn thiện hệ thống pháp luật, quy định liên quan đấu giá QSDĐ xác định giá khởi điểm, trình tự thủ tục đấu giá, nên đưa vào 78 loại văn quy phạm để việc thực đấu giá cán dễ dàng người dân dễ tiếp cận - Ban hành quy chế chung cho tất dự án đấu giá huyện quy định riêng cho dự án 4.4.2 Giải pháp lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng sở hạ tầng - Nâng cao hiệu công tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết Cần đo đạc lại đất trước đưa phương án đấu giá QSDĐ - Số lượng lô đất đưa đấu giá phải dựa nhu cầu, thị hiếu người dân tình hình thị trường bất động sản lúc - Đối với dự án đấu giá đất cần phải giải phóng, bồi thường huyện phải tiến hành tổ chức nhanh chóng sở hạ tầng cần đầu tư để việc đấu giá thực theo kế hoạch 4.4.3 Giải pháp việc tổ chức thực đấu giá QSDĐ - Thông tin đấu giá cần phải phổ biến rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng, đài phát thôn, tổ dân phố để người dân biết tham gia - Thay đổi phương thức đấu giá hình thức đấu giá trực tuyến giảm thời gian bỏ phiếu tiết kiệm thời gian mà giảm tiêu cực phiên đấu giá - Việc nộp phí tham gia đấu giá tiền đặt trước hình thức chuyển khoản ngân hàng, ngân hàng không ghi số lơ, đất đấu giá tồn chứng từ nộp tiền, đơn tham gia phiếu trả giá khách hàng cho vào phong bì thư dán kín bỏ vào hòm phiếu niêm phong trụ sở tổ chức bán đấu giá - Nâng mức tiền đặt trước tối đa để hạn chế tình trạng bỏ tiền đặt trước đảm bảo cơng cho người thực có nhu cầu đất - Rà soát đối tượng tham giá đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá nhiều mà trúng khơng nộp tiền cần phải loại bỏ - Đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thủ tục trình đấu giá QSDĐ Ví dụ việc xác định giá khởi điểm, theo quy định UBND huyện xác định quỹ đất đấu giá gửi hồ sơ trình Sở Tài xác định giá khởi điểm đấu giá trình chủ tịch UBND thành phố, việc làm thời gian nhiều thủ tục nên để UBND thành phố ủy quyền cho UBND huyện 79 - Nâng cao chất lượng đội ngũ cán thực đấu giá 4.4.4 Giải pháp quản lý sử dụng đất sau trúng đấu giá - Tăng cường kiểm tra cơng trình xây dựng xử lý nghiêm trường hợp vi phạm xây dựng trái phép - Quy định thời hạn phép chuyển nhượng QSDĐ sau trúng đấu giá cấp GCN để hạn chế đầu đất đai 80 PHẦN KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Thạch Thất huyện có tiềm mạnh quỹ đất đai với tổng diện tích tự nhiên 18.459.05 ha, gồm 22 xã, 01 thị trấn, dân số có 192 nghìn người, có vị trí địa lý thuận lợi, đầu mối giao thơng giao lưu thương mại cửa ngõ phía Tây thành phố Trên địa bàn huyện có nhiều điểm di tích lịch sử, văn hóa có giá trị tâm linh, đời sống nhân dân lưu giữ nhiều lễ hội văn hóa truyền thống với phát triển làng nghề, ngành nghề truyền thống nguồn lao động dồi huyện có nhiều tiềm khai thác cho phát triển hoạt động du lịch, dịch vụ tiểu thủ công nghiệp Đặc biệt sau sát nhập địa giới hành thành phố Hà Nội thị trường bất động sản huyện Thạch Thất trở nên sôi động, công tác đấu giá quyền sử dụng đất phát triển.Từ thực Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013, công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Thạch Thất có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhiều cơng trình Trong năm (2012 -2016), công tác đấu giá QSDĐ huyện Thạch Thất chủ yếu giải nhu cầu đất cho người dân địa bàn, huyện xây dựng tổ chức đấu giá thành công 38 dự án với tổng diện tích 25.934 m2, thu số tiền 580.173 triệu đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Công tác đấu giá QSDĐ 05 dự án nghiên cứu đấu giá thành cơng với 62 lơ đất với diện tích 7.105,9 m2 đưa đấu giá; số tiền thu cho ngân sách nhà nước 75,385 tỷ đồng Công tác đấu giá QSDĐ huyện Thạch Thất cán người tham gia đấu giá đánh giá: công tác đấu giá tổ chức công khai minh bạch (chiếm 93,5%); hội đồng đấu giá thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá (đạt 100%); hài lòng trình tự thủ tục sau trúng đấu giá ( chiếm 80,3%); việc triển khai, áp dụng văn quy phạm pháp luật đấu giá QSDĐ cịn gặp khó khăn (chiếm 18,2%), phối hợp quan nhà nước hạn chế (chiếm 18,2%) Việc xây dựng giá khởi điểm tương đối sát với giá thị trường, nhiên công tác tổ chức c ̣n có bất cập xếp lịch đấu giá chưa phù hợp, công tác tuyên truyền khu vực đấu giá chưa sâu rộng Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương, giúp 81 cho huyện Thạch Thất có kinh phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng sở hạ tầng xã hội giáo dục, y tế, văn hoá xã hội địa phương góp phần giảm sức ép nhà ở, đất xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai cấp, góp phần quản lý, sử dụng đất đai ngày chặt chẽ hoàn thiện Để tăng cường hiệu lực, hiệu công tác ĐGQSDĐ huyện Thạch Thất, số giải pháp đề xuất gồm: giải pháp sách, pháp luật liên quan đến ĐGQSDĐ; giải pháp tạo quỹ đất để thực ĐGQSDĐ; quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật xã hội; giải pháp tổ chức thực ĐGQSDĐ 5.2 KIẾN NGHỊ 1) Từ sau sáp nhập địa giới hành thành phố Hà Nội, thị trường bất động sản huyện Thạch Thất trở nên sôi động, công tác đấu giá quyền sử dụng đất phát triển Kết nghiên cứu “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSDĐ đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ địa bàn địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2) Kết nghiên cứu cứu “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” triển khai phạm vi hẹp số dự án thuộc đơn vị hành cấp xã huyện Thạch Thất Việc nghiên cứu cần tiếp tục triển khai mở rộng địa bàn huyện Thạch Thất quận huyện khác thành phố Hà Nội để có đánh giá tồn diện cơng tác đáu giá quyền sử dụng đất địa bàn địa phương 3) Việc điều tra đánh giá hộ dân hạn chế, điều tra hộ trúng đấu giá, cần triển khai hộ không trúng đấu giá đề tài nghiên cứu tiếp sau để việc đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất khách quan 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tư Pháp (2014) Báo cáo việc Sơ kết 04 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 sửa đổi bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 14/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Chính phủ (2014) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định giá đất; Chính phủ (2014) Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất Nxb Nông nghiệp Hà Nội Lê Chiêu Tâm Huỳnh Văn Chương (2012) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Anh Nhơn, tỉnh Bình Định, tạp chí khoa học đất Số 40 10 Nguyễn Đình Bồng (2005) Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 11 Nguyễn Hữu Đắc (2014) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Nam Sách- tỉnh Hải Dương Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam 12 Nguyễn Thị Kim Huyền (2014) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Từ Sơn- tỉnh Bắc Ninh Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai Học viện Nông Nghiệp Việt Nam 83 13 Phùng Ngọc Phương Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hóa Đề tài nghiên cứu khoa học Tổng cục quản lý đất đai, tr.98 14 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất Nxb Nông nghiệp Hà Nội 15 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường bất động sản Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 16 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 17 Quốc hội (1993) Luật Đất đai Nxb trị quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội (2003) Luật Đất đai Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội (2005) Bộ Luật dân Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội (2013) Luật Đất đai Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND ngày 23 tháng 10 năm 2008 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành Quy định đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 22 Stephen J Martin (2003) Hướng dẫn nghiệp vụ Bán đấu giá bất động sản Người dịch Mai Mộng Hùng, Tôn Gia Huyên 23 Thủ tướng phủ (2005) Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 24 Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản 25 Tổng cục Địa (2001) Chương trình hợp tác Việt Nam -Thụy Điển đổi hệ thống địa CPLAR Báo cáo nghiên cứu khảo sát định giá đất Đài Loan 26 Tổng cục Địa (2002) Chương trình hợp tác Việt Nam- Thụy Điển đổi hệ thống địa năm (2002) Bài giảng Định giá đất, Hà Nội 27 Trần Văn Minh (2012) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Mê Linh – Thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ Quản Lý đất đai Đại học Nông nghiệp Hà Nội 84 28 UBND thành phố Hà Nội (2010) Quyết định số 55/2010/QĐ-UBND ngày 15 tháng 12 năm 2010 việc ban hành Quy định phân cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi cấp ngân sách; tỷ lệ phần trăm (%) phân chia nguồn thu cấp ngân sách định mức phân bổ 29 UBND thành phố Hà Nội (2014) Quyết định số 71/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 việc ban hành Quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 30 UBND huyện Thạch Thất (2015) Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 31 UBND huyện Thạch Thất (2016) Báo cáo kinh tế - xã hội năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017 85 PHỤ LỤC Bảng 4.15 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Cần Kiệm, huyện Thạch Thất Đơn vị tính: 1000 đồng (1m2) Số tiền theo mức giá khởi điểm Phạm Văn Tú 936,9 156,15 01 6.500 6.089.850 1.014.975 Nguyễn Văn Bảo 156,15 02 6.500 Bùi Văn Hằng 156,15 03 Kiều Thanh Xuân STT Họ tên Lơ 01 Diện tích (m2) Ơ số Giá khởi điểm Giá trúng đấu giá (1m2) Số tiền theo giá trúng đấu giá Mức chênh lệch 7.500 6.839.370 1.171.125 1,15 1.014.975 7.500 1.171.125 1,15 6.500 1.014.975 7.100 1.108.665 1,09 156,15 04 6.500 1.014.975 7.100 1.108.665 1,09 Phạm Văn Tùng 156,15 05 6.500 1.014.975 7.300 1.139.895 1,12 Nguyễn Văn Minh 156,15 06 6.500 1.014.975 7.300 1.139.895 1,12 Bảng 4.16 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Tân Xã, huyện Thạch Thất Đơn vị tính: 1000 đồng STT Họ Tên Lơ 01 Diện tích (m2) Ơ số Giá Số tiền khởi theo mức điểm giá khởi (1m2) điểm 750,2 Giá trúng đấu giá (1m2) 3.000.800 Số tiền theo giá trúng đấu giá Mức chênh lệch 3.270.872 Hoàng Văn Long 150,04 01 4.000 600.160 4.500 675.180 1,13 Nguyễn Văn Bích 150,04 02 4.000 600.160 4.300 645.172 1,08 Trần Thị Thành 150,04 03 4.000 600.160 4.300 645.172 1,08 Khuất Văn Phú 150,04 04 4.000 600.160 4.200 630.168 1,05 Nguyễn Thanh Thúy 150,04 05 4.000 600.160 4.500 675.180 1,13 86 Bảng 4.17 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Dị Nậu, huyện Thạch Thất Đơn vị tính: 1000 đồng STT Họ Tên Lơ 01 Diện tích (m2) Ơ số 560.1 Giá Số tiền Giá Số tiền Mức khởi theo mức trúng theo giá chênh điểm giá khởi đấu giá trúng đấu lệch (1m2) điểm (1m2) giá 2.800.500 3.147.762 Nguyễn Văn Tuyển 112,02 5.000 560.100 6.000 672.120 1,2 Nguyễn Duy Mạnh 112,02 5.000 560.100 5.700 638.514 1,14 Trần Ðức Thịnh 112,02 5.000 560.100 5.600 627.312 1,12 Ðỗ Vãn Ðạt 112,02 5.000 560.100 5.600 627.312 1,12 Ngô Thị Châu 112,02 5.000 560.100 5.200 582.504 1,04 Bảng 4.18.Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Bình Phú, huyện Thạch Thất Đơn vị tính: 1000 đồng STT Họ Tên Lơ 01 Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1m2) 1.059 Số tiền theo mức giá khởi điểm Giá trúng đấu giá (1m2) 5.295.000 Số tiền theo giá trúng đấu giá Mức chênh lệch 18.108.900 Nguyễn Văn Tuyển 105,9 7.000 741.300 16.500 1.747.350 2,36 Dương Anh Tuấn 105,9 7.000 741.300 16.500 1.747.350 2,36 La Thanh Mai 105,9 7.000 741.300 16.500 1.747.350 2,36 Ðỗ Văn Ðảm 105,9 7.000 741.300 17.000 1.800.300 2,43 Ngơ Bích Thủy 105,9 7.000 741.300 17.200 1.821.480 2,46 Ðặng Văn Sửu 105,9 7.000 741.300 17.300 1.832.070 2,47 Nguyễn Thị Tuyến 105,9 7.000 741.300 17.300 1.832.070 2,47 Ðoàn Thanh Thúy 105,9 7.000 741.300 17.400 1.842.660 2,49 Lý Thu Thủy 105,9 7.000 741.300 17.600 1.863.840 2,51 10 Nguyễn Văn Linh 105,9 7.000 741.300 17.700 874.430 2,53 87 STT Họ Tên Lơ Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1m2) 1.059 Số tiền theo mức giá khởi điểm Giá trúng đấu giá (1m2) 5.295.000 Số tiền theo giá trúng đấu giá Mức chênh lệch 18.214.800 Phạm Xuân Cường 105,9 7.000 741.300 17.500 1.853.250 2,5 Phùng Mạnh Hưởng 105,9 7.000 741.300 16.800 1.779.120 2,4 Ðỗ Quốc Toản 105,9 7.000 741.300 16.500 1.747.350 2,36 Nguyễn Xuân Việt 105,9 7.000 741.300 17.100 1.810.890 2,44 Ngô Xuân Long 105,9 7.000 741.300 17.800 1.885.020 2,54 Ðào Thị Lý 105,9 7.000 741.300 17.900 1.895.610 2,56 Nguyễn Thị Linh 105,9 7.000 741.300 16.800 1.779.120 2,4 Trân Văn Bình 105,9 7.000 741.300 17.400 1.842.660 2,491 Phạm Quốc Ðạt 105,9 7.000 741.300 17.200 1.821.480 2,46 10 Tơ Quang Hịa 105,9 7.000 741.300 17.000 1.800.300 2,43 Lô 03 1.060 5.300.000 18.359.200 Nguyễn Thúy Mai 106 7.000 742.000 17.900 1.897.400 2,56 Ðỗ Thu Hiền 106 7.000 742.000 17.900 1.897.400 2,56 Kiều Cao Linh 106 7.000 742.000 17.300 1.833.800 2,47 Ðào Trọng Hiếu 106 7.000 742.000 17.400 1.844.400 2,49 Chu Sơn Tùng 106 7.000 742.000 17.500 1.855.000 2,5 Chu Văn Thành 106 7.000 742.000 17.900 1.897.400 2,56 Nguyễn Thị Vân 106 7.000 742.000 17.200 1.823.200 2,46 Phí Vãn Minh 106 7.000 742.000 16.800 1.780.800 2,4 Trần Thị Tình 106 7.000 742.000 16.500 1.749.000 2,36 10 Ðào Mạnh Thủy 106 7.000 742.000 16.800 1.780.800 2,4 Tổng cộng: 3.178 15.890.000 88 54.682.900 Bảng 4.19 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Hương Ngải, huyện Thạch Thất Đơn vị tính: 1000 đồng STT Họ tên Lơ Diện tích (m2) Giá khởi điểm (1m2) 840 Giá Số tiền trúng theo mức đấu giá khởi giá điểm (1m2) Số tiền theo giá trúng đấu giá 3.360.000 3.622.500 Mức chênh lệch 01 Cấn Hoàng Long 105 4.000 420.000 4.600 483.000 1,15 02 Phí Hữu Dũng 105 4.000 420.000 4.400 462.000 1,1 03 Nguyễn Văn Hồng 105 4.000 420.000 4.200 441.000 1,05 04 Nguyễn Văn Dũng 105 4.000 420.000 4.200 441.000 1,05 05 Phí Nhật Tuệ 105 4.000 420.000 4.200 441.000 1,05 06 Kiều Văn Thể 105 4.000 420.000 4.200 441.000 1,05 07 Đặng Văn Võ 105 4.000 420.000 4.300 451.500 1,08 08 Kiều Văn Chắt 105 4.000 420.000 4.400 462.000 1,1 Lô 840 3.360.000 3.822.000 09 Kiều Văn Thi 105 4.000 420.000 4.800 504.000 10 Nguyễn Lương Bằng 105 4.000 420.000 4.600 483.000 11 Kiều Văn Lự 105 4.000 420.000 4.600 483.000 1,15 12 Nguyễn Văn Luân 105 4.000 420.000 4.400 462.000 1,1 13 Kiều Quang Minh 105 4.000 420.000 4.400 462.000 1,1 14 Phí Đình Hùng 105 4.000 420.000 4.400 462000 1,1 15 Kiều Thị Hà 105 4.000 420.000 4.500 472.500 1,13 16 Nguyễn Thị Nhàn 105 4.000 420.000 4.700 493.500 1,18 Tổng cộng 1.680 6.720.000 89 7.444.500 1,2 1,15 ... tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội" 1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU - Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa. .. tạ dự án ngh ên cứu địa bàn huyệnThạch Thất - Đánh giá người dân công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu - Đánh giá cán công tác đấu giá QSDĐ địa bàncác dự án nghiên cứu - Đánh giá hiệu công tác. .. Các văn đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện - Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất - Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện qua số năm 3.4.3 Đánh g công tác đấu g