Khu phố cổ hà nội những đổi thay qua tư liệu địa chính 1942 1953

KHU PHỐ CỔ HÀ NỘI NHỮNG ĐỔI THAY QUA TƯ LIỆU ĐỊA CHÍNH (1942-1953) PGS TS Phan Phương Thảo Trường Đại học Khoa học Xã hội Nhân văn, ĐHQGHN Dẫn nhập Tư liệu địa văn thức ghi chép diện tích loại đất đai, cách phân bố nhà cửa theo sở/thửa đất, loại hình sở hữu (cơng/ tư), xác lập sở đo đạc xác nhận quyền, tảng cho việc quản lý thu thuế nhà nước Có thể hiểu cách khái quát tư liệu địa Thời Pháp thuộc, tư liệu địa cịn gọi địa bạ thời cận đại hay khoán điền thổ; gọi sổ đỏ Hiện nay, toàn tư liệu địa Hà Nội thời cận đại lưu giữ sở chính: Trung tâm lưu trữ quốc gia I thuộc Cục Văn thư Lưu trữ Nhà nước Phòng lưu trữ Sở Tài nguyên - Môi trường Nhà đất Hà Nội Khối tài liệu địa Hà Nội thời cận đại nguồn tư liệu đồ sộ, phong phú để nghiên cứu Hà Nội cuối kỷ XIX, nửa đầu kỷ XX nhiều phương diện Những thông tin khai thác từ tài liệu địa kết hợp với nguồn tư liệu khác cho phép đặt nghiên cứu nhiều vấn đề kinh tế, xã hội, văn hoá đặc biệt diện mạo nhà đất Hà Nội giai đoạn Cả hai kho tài liệu địa kể nguồn tư liệu q, có giá trị nghiên cứu Hà Nội Tuy nhiên, sưu tập tài liệu lưu trữ Trung tâm lưu trữ quốc gia I nhiều nhà khoa học nước khai thác, sử dụng Riêng khối tư liệu lưu giữ Sở Tài nguyên | 357 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH - Môi trường Nhà đất Hà Nội chưa khai thác, cơng bố Vì vậy, báo cáo này, sở nguồn tư liệu sử dụng khốn tồn phố thuộc khu phố cổ Hà Nội, kết hợp với tài liệu Trung tâm Lưu trữ I kết nghiên cứu người trước, muốn bước đầu tìm hiểu diện mạo loại hình nhà đất khu phố cổ Hà Nội nửa đầu kỷ XX Vài đặc điểm số liệu Theo Quyết định số 70 BXD/KT-QH ngày 30 tháng năm 1995 Bộ Xây dựng, khu Phố cổ Hà Nội thuộc địa bàn quận Hồn Kiếm, tổng diện tích khoảng 100 ha, có 76 tuyến phố thuộc phường Tuy nhiên, số 76 phố thuộc khu phố cổ Hà Nội, phố Cầu Đơng phố có từ năm 1991 nên thực tế có thơng tin địa kỷ XX 75 phố cịn lại Bên cạnh đó, đối chiếu tên phố đại (theo Quyết định nói Bộ Xây dựng) với tên phố thời điểm lập khốn đại đa số tên phố khơng thay đổi, có phố bị đổi tên (Phố Phạm Phú Thứ đổi thành Nguyễn Quang Bích; phố Nguyễn Trãi đổi thành Nguyễn Văn Tố) Theo đó, 75 phố cổ có tổng cộng 4439 khoán Tuy nhiên, cần lưu ý tượng chênh lệch tổng số khoán 75 phố với số liệu cộng dồn theo phố khu đất chỗ giao hai hay ba, chí có chỗ tới bốn phố, tương đương với vài số nhà phố tính lặp lại tất phố Hiện tượng khốn ghi tên nhiều phố nhiều số nhà phổ biến Đây số nhà nằm vị trí giáp ranh 2, chí 3, phố (Thí dụ: miếng đất số 237 thuộc vùng Hàng Bài, giao cắt phố Hỏa Lò, Hai Bà Trưng, Qn Sứ, Hàng Bơng, Thợ Nhuộm, diện tích 11000m2, thuộc loại đất cơng Chúng ta hình dung mảnh đất rộng, khu Nhà tù Hỏa Lò tòa nhà Hanoi Tower), nên thực tế đất (một chủ sở hữu) đất thường vị trí ngã ba, ngã tư, nơi giao cắt phố, khiến cho việc ghi chép thông tin trở nên phức tạp Điều gây khơng trở ngại cho thống kê Bởi lẽ, đất phải tính tất phố giao cắt tạo nên nó, song làm thống kê cho tồn khu vực lại phải loại trừ, đất tính lần Thí dụ: Bằng khốn đề tên phố Hàng Ngang, 358 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH Hàng Bạc xuất thống kê phố Hàng Ngang phố Hàng Bạc song thống kê chung 75 phố cổ khốn tính lần Và trùng lặp nói nên thống kê loại hình nhà đất (gác 1, gác 2, gác 3, sân, vườn, nhà tạm, ) có “vênh” số liệu tổng hợp 75 phố với việc cộng dồn 75 phố theo phố (sẽ giải thích rõ phần sau) Lại có tượng khốn khơng phải chủ sở hữu, mà hai hay nhiều chủ sở hữu Đó hai vợ chồng, hay có vài anh chị em gia đình, v.v đứng danh sở hữu đất nhà Thông thường, khốn tương đương số nhà song lại có tượng số nhà có khốn Đó thường mảnh đất vốn có chủ sở hữu, nằm qui hoạch thành phố, phải cắt phần để làm đường hay vỉa hè, ngõ chung nên đo đạc để lập khoán, để tiện cho việc quản lý, người ta lập khoán riêng biệt số nhà Ngược lại, có số khốn khơng phải số nhà, 2, chí nhiều lên tới 12 số nhà Những số nhà phố thuộc vài phố khác (giao nhau) Đặc điểm chung Nửa đầu kỷ XX, đặc biệt giai đoạn thứ hai (1920-1945), người Pháp có tác động đáng kể việc làm thay đổi diện mạo khu phố cổ Hà Nội Mặc dù mặt chức năng, khu vực 36 phố phường trung tâm nghề thủ công, buôn bán truyền thống cư trú người dân nội thành1 song phát triển dựa mơ hình kinh tế - xã hội truyền thống thể qua chức đa dạng sử dụng không gian kiến trúc đô thị: ngơi nhà chia làm nhiều khu vực, vừa làm nơi ở, nơi bn bán, chí xưởng sản xuất thủ công Đặc trưng cấu trúc đô thị khu phố cổ Hà Nội nhà ống liên kết tạo thành dãy phố buôn bán hẹp Đây yếu tố tạo nên nét đặc trưng riêng biệt trung tâm lịch sử lịng thị Nguyễn Quốc Thơng, Lịch sử Hà Nội: thành phố lòng khu phố, in Nhiều tác giả: Hà Nội chu kỳ đổi thay: Hình thái kiến trúc thị, Nxb Khoa học Kỹ thuật, H 2003, tr.26 | 359 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH Bảng Số liệu tổng hợp 75 phố (tính theo m2) Gác Gác Gác Gác Khơng gian Nhà tạm Vườn Sân Diện tích 224806 28972 1984 381 169788 40068 Số lần xuất hiện2 3080 484 64 3267 1051 3526 Tỷ lệ (%) 0.694 0.109 0.014 0.00022 0.736 0.237 0.00068 0.794 296 211541.5 Đường, ngõ 5226.5 Đặc điểm nhận thấy bảng thống kê khu phố cổ Hà Nội, loại hình “vườn” xuất lần, với diện tích “rất khiêm tốn” phố Bát Sứ, Hàng Bồ Hàng Cót3.1Cả vườn thuộc sở hữu tư nhân Phải chăng, khu vực phố cổ, vốn nơi đô hội, “đất chật người đông”, “tấc đất tấc vàng” quĩ đất dành cho loại hình “vườn” hạn hẹp Đây đặc điểm riêng Hà Nội khác hẳn với cố đô Huế Dưới triều Nguyễn (1802 - 1945), Huế kinh đô nước ta, cịn cố đó, mơ hình nhà vườn lại đặc trưng bật Ở Huế đến lưu giữ nhiều “nhà vườn” với tỷ lệ đất dành cho vườn nhiều4.2 - Trong loại hình nhà đất khu phố cổ, khơng có loại chiếm 100%, tức xuất tất khoán Thực ra, điều hồn tồn dễ hiểu có số đất (596 = 13,4%) ghi tổng diện tích mà khơng có phần kê khai cụ thể loại hình nhà đất Đây lô đất nhỏ, bị cắt từ sở hữu tư nhân, chuyển thành công hữu để làm đường hay vỉa hè, ngõ chung, Đó khoảnh đất vừa lớn, công hữu lẫn tư hữu, hoàn toàn bỏ trống, chưa xây dựng, dù nhà tạm - Đối với (4439 - 596=) 3843 khốn cịn lại, có kê khai loại hình nhà đất, “sân” loại xuất nhiều (3526/3843=) 91,7% Chỉ có nhà số 35 phố Hàng Thiếc có gác 4, với diện tích 38m2 (trên tồn 380m2 khốn) 75 phố cổ có tổng số 4439 khốn Tỷ lệ tính theo số lần xuất loại nhà/đất tổng số khoán 296m2 vườn khu vực phố cổ Hà Nội bao gồm: 251m2 số nhà 45 Hàng Cót 15m2 số nhà 75 Hàng Bồ 30m2 số nhà 24 Bát Sứ Tham khảo thêm luận án TS sử học Phan Thanh Hải: Các thủ phủ thời chúa Nguyễn (1558-1775) đất Quảng trị Thừa Thiên - Huế, H 2008, tr 152 360 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH Không sở hữu công, thường đình, chùa, hội quán, nơi sinh hoạt cộng đồng, có sân, mà đa phần nhà xây dựng, chừa phần diện tích, khơng cần lớn lắm, để làm sân Phải “đất chật, người đơng”, khơng có nhiều đất làm vườn Huế song nhà phố cổ Hà Nội kỷ XX, người ta cố gắng dành phần diện tích đất để làm sân, nơi trồng cây, đào giếng, làm bếp, cơng trình phụ, để lấy ánh sáng, khí trời, hay đơn giản khoảng trống nối tiếp nhà với nhà dưới, không gian với nơi sinh hoạt, buôn bán… Bên cạnh “sân”, “không gian” hiểu khoảng khơng để lấy ánh sáng, khơng khí cho số nhà Khoảng không đặc biệt hữu hiệu việc tạo ánh sáng, trao đổi khơng khí, dạng nhà ống hẹp sâu phố cổ Hà Nội Như vậy, ngồi “vườn”, “sân” “khơng gian” hiểu phần đất không xây dựng tồn diện tích cịn lại số nhà phố cổ sử dụng làm không gian Tuy nhiên, tùy thuộc gia chủ, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan chủ quan, ngơi nhà phố cổ nhà tạm (hay nhà tôn), nhà tầng, tầng, chí có nhà tầng (64 nhà), đặc biệt có nhà tầng phố Hàng Thiếc sở hữu tư nhân Có thể nói, dấu hiệu thị theo kiểu du nhập chưa phải đậm nét phần làm thay đổi đáng kể diện mạo khu vực phố cổ Bên cạnh đó, việc cắt đất mở rộng lòng đường theo quy chuẩn, nắn thẳng lại phố, làm vỉa hè, cống rãnh… dấu hiệu cho thấy tranh quy hoạch khu phố cổ khơng có biến đổi mạnh mẽ khu phố Tây song ngấm ngầm bước, dấu vết làng xã dần bị lọc bỏ, khu phố cổ Hà Nội dần biến đổi q trình thị hóa, trở thành khu vực có cấu trúc chức thị - Như phần nhắc tới, tổng diện tích loại hình nhà đất theo kê khai cộng dồn 75 phố khơng Có thể lý giải khác biệt do: + Phần đất vốn thuộc khu đất sở hữu tư nhân trình chỉnh trang, uốn nắn lại phố cũ theo qui hoạch thực dân Pháp, bị cắt để sung công, chủ yếu để làm vỉa hè, mở rộng đường… nên lập riêng khoán Đất khoán | 361 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH thường ghi tổng diện tích mà khơng có phân loại, cộng dồn theo loại hình cộng tổng diện tích khác + Có số khốn, thường đất cơng, chưa phân loại hình sử dụng cụ thể ghi chép tổng diện tích mà khơng có số liệu cột khác + Một số đất, sở hữu tư, tức có chủ sở hữu chuyển từ đất công sang tư, san lấp ao hồ mà có nên chưa xây dựng chưa có phân chia thành loại hình nhà đất khác nhau1 Theo miêu tả người Pháp, sau quyền dân thiết lập (năm 1886), với viên Tổng trú sứ Paul Bert, từ năm 1888 Hà Nội bắt đầu mở rộng có đổi thay đáng kể diện mạo bên ngồi, mang dáng vẻ thị đại Từ năm 1920 đến năm 1944, liên tục đề án quy hoạch đô thị Hà Nội Sở kiến trúc đô thị đưa nhằm cải tạo mở rộng thành phố, áp dụng nguyên lý quy hoạch đại thịnh hành Châu Âu đương thời Vì vậy, khu phố cổ Hà Nội khơng nằm ngồi qui hoạch Tuy nhiên, đề án có rõ “…Ưu tiên phát triển thị xứ có xây dựng thành phố mới…”2 Vì vậy, bên cạnh việc đặt tên cho đường thơn/xã/phường thuộc khu vực bn bán sầm uất phía tây tịa thành, số đường Theo ghi chép địa bạ đồ Hà Nội cổ đến cuối kỷ XIX, khu vực phố cổ nhiều hồ nhỏ Sang nửa đầu kỷ XX, hồ dần bị san lấp Xem thêm Phan PhươngThảo: Cảnh quan mặt nước Hà Nội qua tư liệu địa bạ in Địa bạ cổ Hà Nội, tập II, Nxb Hà Nội, H 2008 Theo Hồ sơ số 28 Trung tâm lưu trữ Quốc gia I: Hiểu biết đất thuộc sở hữu thuộc địa thành phố Hà Nội (1890-1895), Nghị định ngày 26/5/1891 Tồn quyền Đơng Dương (Phơng Sở Địa Hà Nội) quyền sở hữu đất hồ, ao địa bàn Hà Nội thực dân Pháp ghi rõ: “Điều 1: Những đất ao, hồ vị trí sau khẳng định thuộc tài sản cơng thành phố Hà Nội: Giữa phố Cầu Gỗ, phố Hàng Mành, phố Hàng Bạc Hàng Đào Giữa phố Hàng Bạc, Mã Mây, Hàng Buồm, Hàng Ngang Giữa phố Hàng Đậu, đê Hàng Than Giữa phố nhà Thương Khách Hàng Than, phố Hàng Bún ………… Điều 4: Thành phố Hà Nội đánh thuế người chiếm dụng đất ao, hồ cơng, người có nghĩa vụ thực việc lấp ao thời hạn năm tính từ chuyển nhượng” Dẫn theo PGS Trần Hùng, TS KTS Nguyễn Quốc Thông, Thăng Long - Hà Nội mười kỷ thị hố, Nxb Xây dựng, H 2004, tr 74 362 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH (chủ yếu nằm khu vực giáp ranh khu phố buôn bán phía tây thành) hình thành Và có lẽ mà diện mạo phố cổ Hà Nội có đổi thay so với cuối kỷ XIX phá bỏ cổng phố, đường phố mở rộng hơn, có vỉa hè, phá bỏ nhà tranh, xây nhà gạch , tính chất thị hố rõ rệt song giữ nét đặc trưng riêng Thăng Long - Hà Nội, lẫn với đô thị khác Mặc dù vậy, q trình thị hố ảnh hưởng phương Tây phần làm biến đổi cấu trúc nhà phố truyền thống Hà Nội Một kiểu nhà gạch kiên cố từ đến tầng (loại 3, tầng chiếm tỷ lệ nhỏ) bắt đầu xây dựng cũ số ngơi nhà Hà Nội hình ống quen thuộc khu vực Kiểu nhà thể cách tổ chức không gian chức bên tương đối hợp lý khai thác đặc điểm phù hợp hệ thống sân vào mục đích thơng thống tự nhiên cho phịng ở, tạo điều kiện thoả mãn nhu cầu truyền thống người Việt gắn bó với khơng gian xanh thiên nhiên, dù khơng gian thiên nhiên thu nhỏ Phân bố theo loại hình sở hữu Sở hữu nhà đất hay nói cách khác mối liên hệ chủ sở hữu với nhà đất vấn đề quan trọng thể rõ qua khốn điền thổ, góp phần không nhỏ tạo nên diện mạo đô thị Tính đa dạng đối tượng sở hữu nhân tố xã hội quan trọng việc tạo khơng khí tấp nập kẻ mua người bán, hồn thiếu đặc trưng khu phố cổ Hà Nội Những thông tin sở hữu ghi chép mặt sau khoán, gồm: đối tượng sở hữu, biến đổi chủ sở hữu Đối tượng sở hữu người Việt, người Hoa, người Âu, hay sở hữu cộng đồng (đình chùa, hội, quán …) sở hữu công (đất công, vỉa hè, rãnh nước, đường, thành phố Hà Nội…) Chủ sở hữu miếng đất có cố định người, có chuyển đổi nhiều lần cá nhân gia đình, nhiều đối tượng khác nhau… Nhìn chung, với ghi chép mặt sau khoán, tìm hiểu phần vấn đề sở hữu nhà đất nửa đầu kỷ XX | 363 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH Tuy phố cổ song có phố lớn phố nhỏ, phố dài phố ngắn nên số lượng khốn thuộc phố có khác biệt Nhiều khoán (thường tương đương với nhiều số nhà nhất) phố Hàng Bông (279), tới Hàng Bạc (177), Hàng Buồm (150), Ít khốn phố Hàng Bút, Nguyễn Thiện Thuật (9 khoán) Trên đại thể, hầu khắp phố xuất sở hữu công tư, tư hữu chiếm phần chủ yếu Trong toàn khu phố cổ, riêng phố Phạm Phú Thứ Nguyễn Trãi khơng có cơng hữu Hay nói cách khác, trừ phần đất nhỏ, bị cắt để làm đường hay ngõ chung lại không lập thành khốn riêng, mà tính chung tổng diện tích sở hữu chủ khoán (Phố Phạm Phú Thứ có 3,5m đường; cịn phố Nguyễn Trãi có 83,5m đường ngõ, nằm khoán khác nhau) hai phố khơng có khốn đứng danh sở hữu cơng Có thể thấy rõ chênh lệch tỷ lệ chủ sở hữu diện tích đất sở hữu loại qua bảng tổng hợp sau: Bảng 2: Phân bố số người diện tích theo nguồn gốc sở hữu Nguồn gốc sở hữu Số lượng Tỷ lệ % Diện tích SH (m2) Tỷ lệ % Tư hữu: 3785 85,27% 570771 71,44% 1.1 Người Việt 3437 77.43% 482670 60.41% 1.2 Người Hoa 315 7.10% 75097 9.40% 1.3 Người Âu 32 0.72% 12322 1.54% 0.02% 682 0.09% Công hữu 654 14.73% 228188 28.56% Tổng cộng 4439 100.00% 798959 100.00% 1.4 Người Nhật 73 phố cịn lại có xen lẫn chủ sở hữu tư công Tỷ lệ chủ diện tích đất sở hữu theo loại khơng đồng Nhìn chung, đất đai nhà cửa thuộc sở hữu công 1/3 sở hữu tư song số chủ sở hữu (số khốn) lại xấp xỉ 1/5 tư hữu, tức diện tích trung bình đất cơng (228188/654=) 348,9m2 lớn gấp lần trung bình đất tư (570771/3785=) 150,8m2 Để sâu phân tích quy mô sở hữu loại chủ sở hữu, chúng tơi phân tích theo loại lớn cơng hữu tư hữu 364 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH Thứ nhất, Công hữu: Với tỷ lệ “khiêm tốn”, 14,8% tổng số chủ sở hữu, chiếm tới 28,56% diện tích sở hữu, khốn ghi danh chủ sở hữu khơng phải cá nhân mà cộng đồng khu phố cổ Như vậy, đất thuộc sở hữu công phố cổ, phần đáng kể (162063/228188 ≈ 71%), thuộc quyền quản lý trực tiếp Thành phố, khốn ghi rõ chủ sở hữu Thành phố Hà Nội, ghi chung chung đất cơng vỉa hè Chưa đầy 1/3 (29%) diện tích đất cơng cịn lại thuộc quyền sở hữu cộng đồng tín ngưỡng hay quan, Khảo sát cụ thể đất thuộc sở hữu Thành phố (bao gồm đất cơng nói chung hay vỉa hè), gồm 531 thửa, chia thành loại sau: 1) Những mảnh cắt từ sở hữu tư nhân, chiếm tỷ lệ lớn, thường có diện tích nhỏ, chỉnh lại phố cổ theo quy hoạch Thực dân Pháp, cần nắn chỉnh đường phố cho hợp lý, có mảnh đất có diện tích vài m2, dùng để làm vỉa hè, cống rãnh Có tới 461/531 đất có diện tích 100m2), chiếm tỷ lệ “khiêm tốn” ≈ 13%, không đồng nhất, chủ yếu vài trăm m2, có 13 có diện tích > 1000m2, lớn 95300m2 (được giới hạn phố Hùng Vương, Cửa Đơng, Chu Văn An, Hồng Văn Thụ) Đây phần khu vực thành cổ Hà Nội (sau bị phá hồi cuối kỷ XIX) Phố Cửa Đơng phố hình thành sau tường thành hào khơng cịn (1897), chạy thẳng từ cửa Đông Thành khu phố buôn bán Thực ra, khu đất nằm “bên rìa” phía tây khu phố cổ, có phần thuộc phố Cửa Đơng nên tính khốn phố Cửa Đơng Hay phố Đồng Xn có lơ đất cơng diện tích lên tới 16689m2, khu đất sau dùng xây chợ Đồng Xuân, khiến cho sở hữu trung bình khốn cơng cao hẳn so với sở hữu tư Đất công loại đất thuộc tài sản chung thành phố Hà Nội Mặc dù khoán nhiều khơng ghi rõ mục đích sử dụng, hoạt động quy hoạch thực dân Pháp, mảnh đất cơng có cắt từ đất sở hữu tư để làm đường, vỉa hè, | 365 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH cống rãnh,… xây dựng sở hạ tầng nói chung Từ làm chủ Hà Nội (1888), thực dân Pháp tiến hành cải tạo đường xá phải từ sau năm 1920 hệ thống giao thông khu phố cổ thực xếp, chỉnh trang cách có quy mơ với dự án đề xuất tỉ mỉ, chi tiết cho khu phố Công việc tiến hành “bắt đầu từ đoạn sông Tô Lịch từ phố Chợ Gạo vào khu phố cổ, phá bỏ cổng ngăn phường nghề phố nhiều lều quán trước nhà, mở rộng, nắn thẳng trải đá mặt đường đồng thời tạo vỉa hè lát gạch hệ thống cống rãnh thoát nước…” Kết đường mở rộng, nối dài thêm, uốn nắn thẳng hàng đảm bảo trật tự vệ sinh môi trường Bên cạnh đó, đất cơng cịn dùng để đền bù cho nhà sát lề đường bị phá bỏ1 Thậm chí, mảnh đất cơng bán, chuyển nhượng lại cho cá nhân có nhu cầu2 Nhưng mảnh đất dạng bị thu hồi lại lúc nằm diện quy hoạch thành phố: “Chính quyền thành phố khơng có cam kết liên quan đến đất đai (như việc phân loại, mở lối, việc Báo cáo việc mở rộng phố Hàng Đậu bà Mourlan minh chứng cho điều này: “…Việc mở rộng phố Hàng Đậu tầm 20m: 10m mặt đường, 5m bên cho vỉa hè Việc mở rộng thực hướng Bắc khu phố, điều làm biến tất nhà sát lề đường tồn Đất đằng sau tồ nhà đất cơng, dễ dàng việc đưa cho chủ sở hữu mảnh đất đền bù để xây dựng lại y theo điều luật vệ sinh, đồng thời thành phố tiết kiệm khoản đền bù” Trích từ Bulletin municipale de la ville de Hà Nội, 1917 (Công báo thành phố Hà Nội năm 1917), p.150 Hợp đồng bán đất thành phố Hà Nội cho ông Phạm Đình Bảo (thuộc Phơng Sở Địa chính) tiến hành vào ngày 2/8/1941 minh chứng cụ thể: Hợp đồng bán đất sau: - Hợp đồng thực ngài Camille Chapoulart, Đốc lí thành phố Hà Nội, đại diện quyền tồn thành phố ơng Phạm Đình Bảo Bản hợp đồng liên quan đến Nha Địa thành phố bán mảnh đất nằm phố Hàng Bạc, phía sau tịa nhà số 28 đăng ký sổ địa bạ số 299/1 phần B Mảnh đất có diện tích 34m2 giới hạn sau: Phía bắc giới hạn mảnh đất khu vực B-296/1, 340, 339 338 Phía nam giới hạn mảnh đất 299 khu vực B Phía đơng giới hạn mảnh đất 338 302 khu vực B Phía tây giới hạn mảnh đất 296/1 khu vực B - Thành phố Hà Nội chủ sở hữu hợp pháp mảnh đất B-299/1 vào Giấy chứng nhận đất đai số 362 Hà Nội trang 162 - Số tiền mua bán mảnh đất 340 đồng bạc ơng Phạm Đình Bảo nộp Kho bạc thành phố Hà Nội thời hạn tháng sau hợp đồng kí chấp thuận người đứng đầu quyền Bắc Kỳ 366 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH điều chỉnh, kéo dài, mở rộng, tôn nền, hạ bậc xếp loại) hay kế hoạch, dự án quy hoạch, mở rộng đường thị thành phố mà với vai trị bên chuyển nhượng đất, quyền thu hồi lại đất để phục vụ cơng trình giao thơng”1 Lại có trường hợp, đất tư bị sung công phục vụ việc mở đường, nắn thẳng chỉnh trang phố Diện tích cắt xén tùy thuộc vào phần nhơ ngơi nhà so với phần lịng đường quy định2 Khi trưng dụng phần đất ngơi nhà nhơ bên ngồi đường quy hoạch dự kiến, hội đồng thành phố mua lại người dân với mức giá thỏa thuận Mức giá đền bù chưa thỏa đáng, người dân khiếu kiện3 Tuy nhiên, thực tế việc chỉnh trang, tu sửa đường khu phố cổ người Pháp trọng đường trọng yếu - trục xương sống khu phố đường vị trí điểm nút giao thơng then chốt Lịng đường mở rộng thơng qua việc trưng dụng đất nhà nhơ bên ngồi so với phần đường quy hoạch Bộ mặt đường khu phố cổ phần thay đổi, phố rộng hơn, liên hoàn tạo thành mạng lưới liên tục thuận tiện cho hoạt động giao thương Hợp đồng bán đất thành phố Hà Nội cho ông Phạm Đình Bảo, Phơng Sở Địa Hà Nội Hợp đồng trao đổi đất, Hồ sơ số 12, Phông Sở Địa Hà Nội ví dụ Đây Hợp đồng trao đổi đất Chính quyền Bảo hộ Ông Fellononneau thể việc cắt đất tư sung cơng mở rộng phố Mã Mây : “…Chính quyền Bảo hộ dành phần đất nhà là: mét, tám mươi lăm centimét (1,85m) sung công để mở rộng phố Mã Mây phù hợp với sơ đồ quy hoạch quy định giới hạn đường phố duyệt ngày 19/4/1890 theo nhà nhượng quyền cho ơng Fellononneau đính kèm theo phụ lục”, Hợp đồng trao đổi đất Hồ sơ số 144 Phơng Sở Địa Hà Nội Trung tâm lưu trữ quốc gia I: Bán đất công thành phố Hà Nội cho Đặng Đoàn Doanh, Đặng Thị Giân, Nguyễn Hữu Gi, Nguyễn Mai, Nguyễn Hữu Như, Dương Thức chủ từ năm 1923-1940, tập số Do khơng đồng ý với mức đền bù thành phố, ông Dương Thức sống phố Hàng Gai gửi thư lên Hội đồng thành phố yêu cầu tăng giá tiền đền bồi thường: “Hà Nội ngày 14 tháng năm 1925 Ngài Trưởng phịng hành chính, Tịa Đốc lý Hà Nội kính mến, Tơi xin trân trọng thơng báo với ngài quy hoạch lại thành phố, nhà số 116 đường phố Hàng Gai, Hà Nội phải lùi vào 0,8m cắt phần đất tạo thành góc cho thẳng hàng Việc lùi đất vào có tổng số 11,5m2, tơi u cầu ngài chấp thuận khoản bồi thường mát 15 courron (tiền Pháp TG)/1m2 Xin gửi tới ngài tất tình tơn trọng Trong hợp đồng đồng ý với đồng bạc Đông Dương/1m2” | 367 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH Những sở hữu cơng cịn lại, ngồi đình, đền, chùa, miếu, hội qn, nhà thờ, địa điểm tín ngưỡng cộng đồng cư dân cịn lại khu đất cơng ty hay tịa báo, bệnh viện, nhà văn hóa, v.v Thứ hai, sở hữu tư: Bảng Phân bố số người diện tích đất sở hữu theo nguồn gốc cư dân Nguồn gốc sở hữu Số lượng Diện tích SH (m2) DT trung bình (m2) Người Việt 3437 90,8% 482670 84,56% Người Hoa 315 8,32% 75097 13,16% 238,4 Người Âu 32 0,86% 12322 2,16% 385,1 Người Nhật 682 0,12% 682 570771 150,8 Tổng 0,03% 3785 140,43 Sở hữu tư phạm vi khu phố cổ chủ yếu thuộc người Việt, tới người Hoa, có 32 người quốc tịch Âu, đặc biệt có người Nhật Điều hoàn toàn phù hợp với cách tiếp cận quy hoạch thị Hébrard Theo đó, Hébrard cho cần tách riêng, chia cách khu vực nhà người Âu người Annam1 Và khu vực phố cổ Hà Nội gọi khu người xứ để phân biệt với khu người Âu Tuy nhiên, phân định có tính chất tương đối, đưa ranh giới cứng khu vực cư dân Trên thực tế, Thăng Long - Hà Nội - vùng đất kinh kỳ hấp dẫn người Việt vùng tứ trấn lập nghiệp mà thương nhân Hoa Kiều người Châu Âu đến sinh sống từ kỷ trước Claude Bourrin ước tính đầu kỷ XX, Hà Nội có khoảng 100.000 người An Nam, 1088 người Châu Âu 2.000 người Hoa sinh sống2 Riêng khu vực 36 phố phường tập trung chủ yếu người Việt người Hoa Với không gian kiến trúc, hoạt động kinh tế sinh hoạt văn hóa riêng biệt, người Hoa với người Việt tạo nên sắc thái đa dạng cho diện mạo khu 36 phố phường Bảng cho thấy, 3785 khoán tư hữu lập chủ yếu vào hai năm 1943 - 1944, mức sở hữu trung bình khoán E Hébrard, L’Urbanisme en Indochine (Qui hoạch đô thị Đông Dương), L’Architecture (Kiến trúc), vol 41, số 2, 1942, tr 33-48 Claude Bourrin, Đông Dương ngày 1898-1908, Nhà xuất Lao động, Trung tâm văn hóa Ngơn ngữ Đơng Tây, Hà Nội 2008, tr.52 368 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH 150,8 m2 Con số không sai lệch so với số liệu mà Philippe Papin thống kê từ sổ thuế đất từ năm 1889 - 1940 Khi đó, kích thước trung bình lô đất tối thiểu 150m1 Tuy nhiên, mức độ tư hữu chủ thuộc quốc tịch khác có khác biệt lớn Mặc dù người xứ, chiếm đại đa số cư dân khu vực phố cổ song diện tích trung bình đất sở hữu người Việt có 140,43 m2, nhỏ Tức xét mặt kinh tế, thông qua quy mô sở hữu nhà đất, người Việt - người xứ, người nghèo mảnh đất q hương mình! Trong phạm vi khu phố cổ, thân người xứ có nguồn gốc khác nhau: phần số họ người Hà Nội gốc, phần khác người thợ thủ công di cư từ làng nghề thuộc tứ trấn hành nghề phố phường Thăng Long nhiều kỷ trước, giới trí thức sau học hành thi cử đỗ đạt lại mảnh đất để lập nghiệp Trong đó, tầng lớp thợ thủ cơng - thương nhân chiếm đa số Họ người sản xuất lưu thơng hàng hóa hệ thống sản xuất nhỏ Bên cạnh người Việt, phận quan trọng tạo nên diện mạo đa dạng dân cư phố cổ thương nhân Hoa kiều Họ thường sinh sống kinh doanh số khu phố, có trường hợp sống xen lẫn thợ thủ cơng - thương nhân người Việt Diện tích lô đất thuộc sở hữu người Hoa thường lớn, theo số liệu địa chính, diện tích trung bình đất người Hoa 238,4m2, gấp 1,7 lần so với diện tích trung bình đất thuộc sở hữu người Việt Và nói Paulette Girard Michel Cassagnes “những nhà chạy sâu rộng thuộc thương nhân giàu có nhất”2 Điều dễ hiểu người Hoa đến sinh sống lập nghiệp phố cổ thường thương nhân giàu có, cấu dân cư họ coi tầng lớp “phú thương thành thị”, nắm tay số vốn lớn độc quyền buôn bán, kinh doanh nhiều mặt hàng Họ có điều kiện để mua lơ đất có diện tích lớn vừa kết hợp kinh doanh bn bán sinh hoạt gia đình Ở khu phố cổ, số lượng người Âu không nhiều (32 người), điều hoàn toàn dễ hiểu đại đa số họ sinh sống khu vực thiết kế Philippe Papin, Mật độ nhà đô thị kiểu kiến trúc nhà đô thị Hà Nội 1889-1940 Paulette Girard Michel Cassagnes, Khu phố cổ: Cấu trúc, đường phố lô nhà: phản ánh không gian xã hội, In Hà Nội Chu kỳ đổi thay: Hình thái kiến trúc thị, Sđd, tr 280 | 369 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH quy hoạch giành riêng cho người Âu (Phía nam hồ Hồn Kiếm phần phía tây khu phố cổ, khu vực trước tòa thành Vouban, bị phá bỏ từ cuối kỷ XIX), có mức sở hữu trung bình (385,1m2) lớn gấp 1,6 lần sở hữu người Hoa, 2,74 lần so với sở hữu người xứ Rất tiếc tư liệu không cho biết cụ thể người nước nào, song chúng tơi cho chủ yếu người quốc tịch Pháp Họ sống phố lớn khu phố cổ, phố có tỷ lệ nhiều Hoa kiều (Lãn Ông, Hàng Buồm, Hàng Ngang, Hàng Đường, Phùng Hưng ) Trên phố cổ, phân bố mật độ cư dân xứ người nước có khác Có 46/75 (61,3%) phố có 90% chủ sở hữu người xứ, có tới 12 phố tồn người xứ1 Nếu nhìn đồ phố người xứ chủ yếu phố nhỏ, không thuộc trục phố chính, bn bán sầm uất Một cụm phố nằm phía đơng nam khu phố cổ, gồm phố Nguyễn Hữu Huân, Hàng Mắm, Hàng Muối, Hàng Tre, Hàng Thùng; phố lại nằm rải rác khu vực khác nhau, chủ yếu phía tây tây nam khu phố cổ Rồi tới phố khác, có người Hoa người Âu sống xen kẽ người xứ chiếm tỷ trọng chủ yếu Có thể nhận thấy ngay, 34 phố (46 - 12) nằm chủ yếu trục khu phố cổ (Hàng Đào, Đồng Xuân, Hàng Giấy) nhánh rẽ từ hai bên trục (Hàng Bông, Hàng Gai, Hàng Quạt, Hàng Thiếc, Hàng Khoai, ) Điều có lẽ dễ hiểu vốn phố nghề truyền thống lâu năm người Việt từ nhiều kỷ trước, đến kỷ XX, chịu ảnh hưởng chung trình thị hóa tác động thực dân Pháp song không làm thay đổi thành phần cư dân phố Nếu tính theo tỷ lệ sở hữu tổng số khoán tư hữu phố Nguyễn Thiện Thuật phố có 100% chủ tư hữu người Hoa! Trên thực tế, phố nhỏ, ngắn, có khốn, có tới thuộc cơng hữu, chủ yếu Công ty trồng Bắc Kỳ với lơ đất rộng (hàng nghìn tới hàng chục nghìn m2, nằm khoảng giao phố Hàng Khoai, Cao Thắng Nguyễn Thiện Thuật) mà phần chợ Bắc Qua, Đồng Xuân nhà thuộc sở hữu tư nhân - người Hoa, nằm cuối phố, không giao cắt với phố khác Có 12 phố chủ tư hữu hoàn toàn người xứ: Hàng Bút, Cao Thắng, Hàng Chai, Nguyễn Hữu Huân, Hàng Muối, Hàng Phèn, Hàng Thùng, Hàng Mắm, Hàng Tre, Hàng Hịm, Hàng Nón, Hà Trung 370 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH lô đất không nhỏ (có lơ rộng 1000m2) Tuy vậy, tính theo tỷ lệ % để nhận xét phân bố vị trí ngơi nhà người Hoa người xứ hay người Âu có lẽ chưa thật xác Ở đây, chúng tơi phân tích sở tỷ lệ % số lượng thực tế Nếu theo quan điểm đó, nói mật độ tập trung khu vực tập trung đông đảo người Hoa khu phố cổ Hà Nội có lẽ trước tiên phải nhắc tới phố Hàng Buồm! Theo số liệu thống kê vào năm 40 kỷ XX, phố có số lượng chủ tư hữu (56) người Hoa đông phố thuộc khu vực phố cổ Hà Nội Ngồi ra, phố Hàng Buồm cịn có khoán khác với gần 3000m2 khu vực Hội quán người Hoa Bên cạnh đó, phố phải kể tới bệnh viện người Hoa trường dạy Pháp ngữ tổng Hoa kiều (Hồng Lai Kỳ) phụ trách Khu vực Hàng Buồm ví trung tâm “China Town” Hà Nội, nơi sinh sống làm ăn tấp nập người Hoa Phải tới năm 1979, xảy xung đột biên giới phía bắc Việt Nam, số lớn Hoa kiều Hàng Buồm nói riêng, Hà Nội nói chung di cư Trung Quốc sang nước thứ tỷ lệ người Hoa giảm hẳn Lân cận phố Hàng Buồm, phải kể tới phố Hàng Ngang, Mã Mây, Nguyễn Siêu, Hàng Chiếu, Hàng Đường, tuyến phố vừa có lượng người Hoa nhiều chiếm tỷ lệ cao Các phố có Hoa kiều mơ tả khu vực giàu có, đường xá sẽ: “Trong phường giàu có, phố Mã Mây… Hoa kiều ở, đường phố giữ gìn cẩn thận, bên ngơi nhà gạch đẹp đẽ…Lòng đường gồ lên theo kiểu mui rùa, lát viên đá hộc, bên có đào rãnh hẹp sâu, dùng để thoát nước mưa nước cống…”1 Hay “Phố Hàng Ngang, lát phiến đá cẩm thạch lớn phố lịch giàu có phường này”2 Trong quy hoạch “tầm nhìn” người Pháp, khu phố cổ nơi đặc biệt quan tâm cải tạo hay xây dựng Cho đến cuối kỷ XIX, khu vực Kẻ Chợ xung quanh hồ Hồn Kiếm khơng có hệ thống nước tự nhiên ngồi dịng Tơ Lịch vài ao, đầm Mặc dù có số biện pháp làm môi trường, mở rộng nắn thẳng số tuyến phố, phá bỏ cổng phố, song nguồn kinh phí chủ Dẫn theo Nguyễn Thừa Hỷ, Thăng Long - Hà Nội kỷ XVII-XVIII-XIX, Hội Sử học Việt Nam, H 1993, Tr.70 Dẫn theo Nguyễn Thừa Hỷ, Thăng Long - Hà Nội kỷ XVII-XVIII-XIX, Sđd, Tr 70 | 371 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH yếu thực dân Pháp giành cho việc xây dựng khu phố cho người Âu (phía nam hồ Hồn Kiếm phần phía tây Kẻ Chợ) dự án đồ sộ xây dựng cầu Long Biên, nhà ga xe lửa, sở hạ tầng, Có lẽ lý chủ yếu giải thích cho tượng ỏi người Âu sống xen kẽ với người xứ người Hoa khu phố cổ Hơn nữa, người chủ yếu sống tập trung phố mà tỷ lệ Hoa kiều đơng, hay nói cách khác phố tương đối lớn, Hàng Chiếu, Phùng Hưng, Hàng Ngang, Hàng Buồm, nơi việc buôn bán diễn sôi động giai đoạn nửa đầu kỷ XX Rất tiếc chúng tơi khơng có đủ tư liệu để khảo cứu cụ thể quốc tịch nghề nghiệp người Âu song theo liệu có họ chủ yếu người Pháp Cơ cấu sử dụng đất Mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất nhân tố quan trọng để tìm hiểu quy mơ cấu đất đai vùng 4.1 Mật độ xây dựng: Đây thuật ngữ chuyên môn xây dựng, tính theo tỷ lệ đất xây dựng tồn diện tích lơ đất (tính theo %): Diện tích đất xây dựng Mật độ xây dựng (tính theo %) = Tổng diện tích Mật độ xây dựng khu phố cổ Hà Nội theo số liệu địa kỷ XX tính (264874/798959=) 33,15% Đây tỷ lệ hoàn toàn chưa cao Hiện nay, theo thống kê nhà Hà Nội, mật độ xây dựng khu phố cổ lên tới 80%1 Mặc dù vậy, tương quan khu vực: phía tây Hà Nội (khu vực Hồng thành), khu phố cổ khu phố cũ (hay gọi khu phố Pháp) khu phố cổ khu vực xây dựng mới, mật độ dân số mật độ xây dựng lại cao nhất2 Nhiều tác giả, Tìm hiểu vấn đề nhà Hà Nội: kinh nghiệm liên văn hóa hợp tác đại học, Nxb trường Đại học tổng hợp Laval, Quesbec, 2006 Philippe Papin: Densité du baati urbain et modes de construction Hanoi 1889-1940 (Mật độ nhà đô thị kiến trúc nhà Hà Nội 1889-1940) 372 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH Có thể nhận thấy mật độ xây dựng phố có khác biệt rõ ràng Khơng có phố mật độ xây dựng lên tới 60%, thấp phố Cửa Đơng, mật độ xây dựng 5% Tuy nhiên, thực tế số liệu cho biết phố Cửa Đông phố khơng lớn (40 khốn), hầu hết khốn có mật độ xây dựng khoảng 50%, song mật độ xây dựng thấp chủ yếu có lơ đất lớn (95300m2) mà diện tích xây dựng lại có 435m2, khiến cho tỷ lệ chung phố bị giảm đáng kể Tiếp đến phố Cao Thắng, mật độ xây dựng nhỏ (11.88%) có tới 5/9 số khốn thuộc sở hữu cơng, lơ đất có diện tích lớn song lại xây dựng khiến tỷ lệ xây dựng chung phố suy giảm Đa phần phố có mật độ xây dựng khoảng từ 35 đến 50% tổng diện tích Có 10 phố có mật độ xây dựng lớn 50% tổng diện tích đất, lớn phố Hàng Đồng (59,62%) Đây phố nằm phía tây khu phố cổ, nối với phố Hàng Rươi, giao cắt với phố Hàng Vải Lị Rèn, thuộc loại “trung bình” tương quan phố cổ Cư dân sinh sống chủ yếu người Việt (chỉ có chủ hộ Hoa kiều) 10 mảnh đất thuộc sở hữu cơng (diện tích nhỏ, lớn có 22m2) Các lơ đất Hàng Đồng không lớn, khoảng vài chục m2 tới gần 200m2 (lớn 191m2), phần lớn xây nhà tầng hay nhà tạm Có lẽ lý khiến mật độ xây dựng phố Hàng Đồng cao song phân bố đồng Nhận xét phù hợp với phố khác có mật độ xây dựng cao Sự khác biệt mật độ xây dựng thể theo nguồn gốc sở hữu: Bảng Mật độ xây dựng phố cổ Hà Nội phân bố theo nguồn gốc cư dân Nguồn gốc sở hữu DT xây dựng Tổng diện tích Hệ số xây dựng Người Việt 201375 482821 41.71% Người Hoa 32819 74946 43.79% Người Âu 3548 12322 28.79% SH công 27132 228870 11.85% 264874 798959 33.15% Tổng Phần đất cơng có mật độ xây dựng thấp (11,85%) chủ yếu cơng trình cơng cộng đình, chùa, đền, miếu hay hội quán, trường học… mật độ xây dựng thường thấp nhà dân Thêm | 373 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH vào đó, đất cơng cịn bao gồm đất nhỏ lẻ dùng để mở rộng, nắn chỉnh đường, vỉa hè hay làm rãnh nước, tức hồn tồn khơng có nhà; mảnh đất lớn, quy hoạch để xây chợ hay cơng trình cơng cộng tới thời điểm lập khốn cịn chưa xây dựng Trong khu vực dân cư phố cổ, mật độ xây dựng người Hoa cao (43,79%), đến người Việt (41,71%), thấp người Âu (28,79%) Sự chênh lệch mật độ xây dựng người Việt Hoa không lớn (xấp xỉ 2%) cho thấy phân bố khơng gian xây dựng nói chung phố cổ tương đối đồng nhất, khơng có tượng cá biệt Sự khác biệt lớn xuất nhà thuộc sở hữu người Âu Ở đó, diện tích lơ đất lớn (chủ yếu vài trăm m2) diện tích dành làm sân khơng gian trống lớn, khiến cho mật độ xây dựng thấp hẳn so với nhà người xứ Hoa kiều Mặc dù khu phố cổ song nhà thuộc sở hữu người Âu có mật độ xây dựng thuộc loại “lý tưởng”, gần giống với biệt thự! “Hệ số sử dụng đất” thuật ngữ xây dựng, tính tỷ lệ diện tích mặt sàn xây dựng với tổng diện tích đất Mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất lúc tỷ lệ thuận với mà nhiều trường hợp chúng tỷ lệ nghịch với Trên tổng thể, hệ số sử dụng đất khu phố cổ 37.03% Đây coi hệ số thấp1 Điều lý giải mật độ xây dựng chung khu phố cổ khơng cao Thêm vào đó, phần diện tích gác khơng nhiều, phần diện tích nhà tạm (nhà tôn) không cao, khiến cho tổng mặt sàn xây dựng hay hệ số sử dụng đất có 37.03% Nếu xem xét theo đơn vị phố, hệ số sử dụng đất có chênh lệch phố Gần hoàn toàn tỷ lệ thuận với mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất cao rơi vào chủ yếu phố có mật độ xây dựng cao (có thể đối chiếu bảng bảng 9) Tuy nhiên, khơng có phố hệ số sử dụng đất vượt 70% Hệ số lớn rơi vào phố Hàng Ngang (69,59%), tới Lị Rèn, Thuốc Bắc, Có 25 phố - 1/3 số phố cổ có hệ số sử dụng đất lớn 50% Nếu nhìn đồ thị nhận thấy hệ số sử dụng đất phố khu phố cổ trừ hai phố Cửa Đông (5,66%) Cao Thắng (12,23%), Theo quy định Bộ Xây dựng, thành phố, hệ số xây dựng coi thấp 374 | 25 NĂM VIỆT NAM HỌC THEO ĐỊNH HƯỚNG LIÊN NGÀNH khơng có tượng “đột biến” Trường hợp hai phố này, chúng tơi giải thích phần trên, có vài lô đất công lớn chưa xây dựng khiến cho tỷ trọng xây dựng hệ số sử dụng đất phố trở nên thấp “bất thường” Tựu trung lại, có tranh toàn cảnh khu phố cổ Hà Nội nửa đầu kỷ XX với phố lớn nhỏ khác nhau, nhà cửa xếp theo hình ống san sát nhau, lơ xơ mái ngói, chủ yếu nhà tầng nhà tạm, nhà 2, 3, chí tầng - dấu ấn q trình thị hóa kiểu phương Tây có song chiếm tỷ lệ “khiêm tốn”! Trong nhà đó, khơng gian ở, sinh hoạt bn bán bố trí hợp lý, tiết kiệm diện tích Xen kẽ phần “nhà” chủ yếu tầng nhà tạm có khoảng đất dành làm sân, với nhiều chức sử dụng, hay khoảng “không gian” thiếu để làm giếng trời, làm bếp, hay đơn giản để thơng thống, lấy gió, lấy ánh sáng, nơi chứa hàng hố… khiến cho mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất nơi tính đến kỷ XX chưa cao, 50% tổng diện tích đất | 375 376 | ... Cảnh quan mặt nước Hà Nội qua tư liệu địa bạ in Địa bạ cổ Hà Nội, tập II, Nxb Hà Nội, H 2008 Theo Hồ sơ số 28 Trung tâm lưu trữ Quốc gia I: Hiểu biết đất thuộc sở hữu thuộc địa thành phố Hà Nội. .. Mành, phố Hàng Bạc Hàng Đào Giữa phố Hàng Bạc, Mã Mây, Hàng Buồm, Hàng Ngang Giữa phố Hàng Đậu, đê Hàng Than Giữa phố nhà Thương Khách Hàng Than, phố Hàng Bún ………… Điều 4: Thành phố Hà Nội đánh... khu phố cổ lên tới 80%1 Mặc dù vậy, tư? ?ng quan khu vực: phía tây Hà Nội (khu vực Hoàng thành), khu phố cổ khu phố cũ (hay cịn gọi khu phố Pháp) khu phố cổ khu vực xây dựng mới, mật độ dân số mật