Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ XUÂN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ XUÂN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2014 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Nguyễn Thị Xuân MC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Tổng quan hợp đồng 1.1.1 Khái niệm hợp đồng 1.1.2 Bản chất hợp đồng 10 1.1.3 Các yếu tố hợp đồng 13 1.1 1.2 Tổng quan hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản 33 1.2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 35 1.2.4 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản 36 1.2.5 Vai trò hợp đồng kinh doanh bất động sản 40 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH 42 DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Nội dung quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản 42 2.1.1 Hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng 42 2.1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 2.1.3 Hợp đồng thuê bất động sản 59 2.1.4 Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng 65 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam 69 Chương 3: 94 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta 94 3.2 Giải pháp góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản 103 KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 PHỤ LỤC 115 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Ngay phần mở đầu Luật Đất đai 1993 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định: Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày hôm [35] Ngày nay, với đời kinh tế thị trường, thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng Có thể nói, thị trường khoa học cơng nghệ thị trường bất động sản thị trường đời đóng vai trị ngày quan trọng đời sống kinh tế - xã hội Ơng cha ta có câu: "Tấc đất, tấc vàng" không sai câu nói thấm thía nhịp đập thị trường bất động sản Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho… thị trường bất động sản diễn thường xuyên, liên tục ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế - xã hội Việt Nam Pháp luật kịp thời ban hành để điều chỉnh thị trường bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đời nghị định thông tư hướng dẫn tạo khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển quản lí Nhà nước Trong pháp Luật Kinh doanh bất động sản, khơng thể khơng nói đến quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thức pháp lý thực giao dịch kinh doanh bất động sản Mặc dù hợp đồng kinh doanh bất động sản đề cập Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 song dừng lại nội dung mang tính nguyên tắc khái quát Trên thực tế, vụ việc tranh chấp lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà đơn cử vụ việc tranh chấp đóng phí dịch vụ chủ đầu tư tòa nhà Keang Nam với cư dân sinh sống tòa nhà cư dân sinh sống tòa nhà The Mainor với Ban quản lý tịa nhà phí sử dụng, trơng giữ xe tơ v.v có ngun nhân từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng đề cập vấn đề hợp đồng mua bán nhà Hơn nữa, pháp luật kinh doanh bất động sản lĩnh vực pháp luật mẻ nước ta Các quy định kinh doanh bất động sản nói chung hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khó tránh khỏi hạn chế, bất cập Mặt khác, nghiên cứu, tìm hiểu quy định hợp đồng kinh doanh thương mại thu hút quan tâm nghiên cứu giới luật học nước ta Nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu lĩnh vực xuất bản, cơng bố Tuy nhiên, tìm hiểu hợp đồng kinh doanh bất động sản góc độ pháp luật dường cịn cơng trình nghiên cứu, xem xét phương diện lý luận thực tiễn Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn lý giải, cung cấp sở khoa học góp phần hồn thiện pháp Luật Kinh doanh bất động sản nói chung quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng Điều lại có ý nghĩa bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 trình sửa đổi, bổ sung Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ thơng qua Tình hình nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu hợp đồng nói chung có nhiều cơng trình nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn nay” TS Phạm Hữu Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng kinh tế vô hiệu” TS Lê Thị Bích Thọ “Giao dịch dân vô hiệu việc giải hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu” TS Nguyễn Văn Cường; “Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án”, TS Đỗ Văn Đại; Một số vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật hợp đồng Việt Nam nay” Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy; "Tự ý chí tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay” PGS.TS Ngô Huy Cương….Nghiên cứu hợp đồng kinh doanh bất động sản nhìn chung cịn cơng trình nghiên cứu, kể đến cơng trình như: Sách chun khảo “Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn” PGS TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với số tác giả khác….Các cơng trình nghiên cứu tài liệu vô quý báu giúp tác giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu mang tính chất nêu lên quy định pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản mà chưa đến xem xét cụ thể, đánh giá quy định loại hợp đồng kinh doanh bất động sản đưa phướng hướng hoàn thiện pháp luật lĩnh vực Bởi việc tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam” làm luận văn thạc sĩ khơng trùng lặp với cơng trình cơng bố trước Mục tiêu nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát Với đề tài: "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam", tác giả hướng tới mục tiêu nghiên cứu cách tổng quát dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà pháp luật Việt Nam quy định Từ đó, áp dụng vào thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản hướng tới hoàn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thời gian tới 3.2 Mục tiêu cụ thể Bên cạnh mục tiêu tổng quát, nghiên cứu đề tài này, tác giả hướng tới mục tiêu cụ thể sau: - Hệ thống hóa, phân tích sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản thơng qua việc tìm hiểu nội dung: i) Khái niệm, đặc điểm, vai trị, hình thức nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản; ii) Cơ sở lý luận việc đời pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; iii) Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; iv) Nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản; v) Các yếu tố chi phối pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản - Đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta nhằm thành tựu, hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn áp dụng quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản - Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta thời gian tới Tính dự kiến đóng góp đề tài Luận văn với đề tài "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam" bảo vệ thành cơng có đóng góp cho khoa học pháp lý nước ta Những đóng góp bao gồm: - Tập hợp, hệ thống hóa phát triển hệ thống sở lý luận hợp đồng kinh doanh bất động sản pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta - Phân tích nội dung pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta - Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản nước ta đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định hành pháp luật Việt Nam hợp đồng kinh doanh bất động sản Đồng thời, luận văn nghiên cứu số quy định chung pháp luật Việt Nam hợp đồng số hợp đồng loại hợp đồng đặc thù khác: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn… thông thường Hiện nay, Việt Nam, hợp đồng kinh doanh bất động sản phân thành hai loại: Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản Tuy nhiên, luận văn này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu "hợp đồng kinh doanh bất động sản", bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng đặt mối quan hệ so sánh với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản để điểm đặc thù loại hợp đồng kinh doanh bất động sản Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu sau đây: Thứ nhất, phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin Thứ hai, ra, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: 10 đ) Bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua Thực bảo hành hộ nhà chung cư theo quy định Điều Hợp đồng e) Chuyển giao hộ cho bên mua thời hạn kèm theo vẽ thiết kế tầng nhà có hộ thiết kế kĩ thuật liên quan đến nhà g) Nộp tiền sử dụng đất khoản phí, lệ phí khác liên quan đến mua bán hộ theo quy định pháp luật; h) Có trách nhiệm làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ cho bên mua bàn giao cho bên mua giấy tờ có liên quan đến hộ (Trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận); i) Có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị nhà chung cư nơi có hộ bán; thực nhiệm vụ ban quản trị nhà chung cư chưa thành lập ban quản trị; k) Các nghĩa vụ khác bên thỏa thuận: Điều Quyền nghĩa vụ bên mua Quyền bên mua: a) Nhận bàn giao hộ có chất lượng với thiết bị, vật liệu nêu bảng danh mục vật liệu xây dựng mà bên thỏa thuận vẽ hồ sơ theo thời hạn nêu Điều Hợp đồng b) Yêu cầu bên bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ theo quy định pháp luật (Trừ trường hợp bên mua tự nguyện thực thủ tục này) c) Được sử dụng dịch vụ hạ tầng doanh nghiệp dịch vụ cung cấp trực tiếp thông qua bên bán sau nhận bàn giao hộ d) Yêu cầu bên bán hoàn thiện sở hạ tầng theo nội dung dự án nhà chung cư phê duyệt đ) Yêu cầu bên bán tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị nhà chung cư nơi có hộ mua bán; e) Các quyền khác hai bên thỏa thuận: Nghĩa vụ bên mua a) Thanh toán tiền mua hộ theo thỏa thuận Điều Hợp đồng b) Thanh tốn khoản thuế lệ phí theo quy định pháp luật bên mua phải nộp thỏa thuận nêu Điều hợp đồng này; c) Thanh tốn khoản chi phí dịch vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thơng tin liên lạc d) Thanh tốn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (Trông giữ tài sản, vệ sinh môi trường, bảo vệ, an ninh ) chi phí khác theo thỏa thuận quy định khoản 4, 5, Điều 11 hợp đồng này; đ) Chấp hành quy định Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Bộ xây dựng ban hành nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư nơi có hộ mua bán; 124 e) Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp quản lý vận hành việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư; g) Sử dụng hộ mục đích để theo quy định Điều Luật nhà ở; h) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận Điều Thuế khoản phí, lệ phí phải nộp Các bên mua bán thỏa thuận trách nhiệm thực nghĩa vụ tài mua bán hộ cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu hộ Điều Chậm trễ việc toán chậm trễ việc bàn giao hộ Thỏa thuận cụ thể trách nhiệm bên mua chậm trễ toán trách nhiệm bên bán chậm trễ bàn giao hộ (Chấm dứt hợp đồng; phạt hợp đồng; tính lãi, mức lại suất; phương thức thực vi phạm ) Điều Giao nhận hộ Bên bán có trách nhiệm bàn giao hộ cho bên mua vào thời gian (Ghi rõ thời gian bàn giao hộ): Căn hộ phải sử dụng thiết bị, vật liệu nêu bảng danh mục vật liệu xây dựng mà bên thỏa thuận Điều Bảo hành nhà Bên bán có trách nhiệm bảo hành hộ theo quy định Điều 46 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Bên mua phải kịp thời thông báo văn cho bên bán hộ có hư hỏng thuộc diện bảo hành Trong thời hạn ngày, kể từ ngày nhận thông báo bên mua, bên bán có trách nhiệm thực bảo hành hư hỏng theo quy định Nếu bên bán chậm thực việc bảo hành mà gây thiệt hại cho bên mua phải chịu trách nhiệm bồi thường Khơng thực việc bảo hành trường hợp hộ bị hư hỏng thiên tai, địch họa lỗi người sử dụng gây Sau thời gian bảo hành theo quy định pháp luật bảo hành nhà ở, việc sửa chữa hư hỏng thuộc trách nhiệm bên mua Điều 10 Chuyển giao Quyền nghĩa vụ Bên mua có quyền thực giao dịch chuyển nhượng, chấp, cho thuê ở, tặng cho giao dịch khác theo quy định pháp luật nhà sau cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ Trong trường hợp chưa nhận bàn giao hộ từ bên bán bên mua thực quyền chuyển nhượng hợp đồng cho người thứ ba bên phải thực thủ tục theo quy định Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 Bộ Xây dựng Trong hai trường hợp nêu khoản Điều này, người mua nhà người nhận chuyển nhượng hợp đồng hưởng quyền lợi phải 125 thực nghĩa vụ bên mua quy định hợp đồng nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư nơi có hộ Điều 11 Cam kết phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung cơng trình dịch vụ tịa nhà chung cƣ Bên mua quyền sử hữu riêng diện tích sàn hộ m2 sàn Bên mua quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư là: (Ghi rõ nội dung thuộc quyền sở hữu chung tòa nhà chung cư theo quy định Nghị định 71/2010/NĐ-CP hành lang, lối chung, cầu thang, nơi để xe, thiết bị chống cháy , ghi rõ diện tích khác phồng họp chung, cơng trình dịch vụ thuộc sở hữu chung nhà chung cư có Các diện tích hạng mục cơng trình thuộc quyền sở hữu riêng bên bán (Ghi rõ phần diện tích nhà chung cư thuộc sở hữu riêng bên bán có) Trường hợp có thỏa thuận trích kinh phí thu từ phần kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu bên bán cho việc quản lý, vận hành nhà chung cư phải ghi cụ thể Các diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu khác có nhà chung cư văn phòng, siêu thị, dịch vụ khác Mức kinh phí đóng góp cho quản lý vận hành nhà chung cư là: đồng/ tháng Mức kinh phí điều chỉnh phải tính tốn hợp lý, phù hợp với thực tế, Hội nghị nhà chung cư thông qua không vượt mức giá trần Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư quy định (trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác) Giá sử dụng dịch vụ gia tăng (như sử dụng bể bơi, tắm , thu có nhu cầu sử dụng) đồng/01 tháng đồng/01 lượt; Các thỏa thuận khác có: Điều 12 Chấm dứt hợp đồng Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau: Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng văn Trong trường hợp hai bên thỏa thuận điều kiện thời hạn chấm dứt Bên mua chậm trễ toán tiền mua nhà ngày (tháng) theo thời hạn thỏa thuận Điều Điều hợp đồng Bên bán chậm trễ bàn giao hộ ngày (tháng) theo thời hạn thỏa thuận Điều Điều hợp đồng Các thỏa thuận khác Điều 13 Cam kết bên Bên bán cam kết hộ nêu Điều hợp đồng thuộc quyền sở hữu bên bán không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật Bên mua cam kết tìm hiểu, xem xét kỹ thơng tin hộ Việc ký kết hợp đồng bên hồn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc, lừa dối Trong trình thực hợp đồng cần thay đổi bổ sung 126 số nội dung hợp đồng bên lập thêm phụ lục hợp đồng có chữ ký hai bên có giá trị pháp lý hợp đồng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư bảng danh mục vật liệu xây dựng bên bên ngồi hộ đính kèm phần tách rời hợp đồng Hai bên cam kết thực thỏa thuận quy định hợp đồng Điều 14 Các Thỏa thuận khác Các thỏa thuận hợp đồng phải phù hợp với quy định pháp luật không trái đạo đức xã hội Điều 15 Giải tranh chấp Trường hợp bên có tranh chấp nội dung hợp đồng hai bên bán bạc, giải thông qua thương lượng Trong trường hợp bên khơng thương lượng hai bên u cầu Tịa án nhân dân giải theo quy định pháp luật Điều 16 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng lập thành có giá trị pháp lý nhau, bên giữ bản, lưu nơi công chứng bản, lưu quan thuế bản, lưu quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ (Trong trường hợp bên bán và/ bên mua người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thỏa thuận lập thêm hợp đồng tiếng anh Các hợp đồng tiếng anh tiếng Việt có giá trị Nếu có cách hiểu hợp đồng khác hợp đồng tiếng anh tiếng việt áp dụng tiếng ) BÊN MUA BÊN BÁN (Ký ghi rõ họ tên, tổ chức (Ký ghi rõ họ tên, chức vụ đóng mua nhà đóng dấu tổ chức) dấu doanh nghiệp bán nhà) 127 Phụ lục MẪU VÍ DỤ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -*** …………., ngày …tháng năm ……… HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Số: …./HĐCNQSDĐ Căn Luật đất đai 2003; Căn Bộ luật dân 2005; Các khác: Hai bên gồm: BÊN CHUYỂN NHƢỢNG (Sau gọi tắt bên A) - Ông hoặc/và Bà - Số CMTND (Hộ chiếu)…………… cấp ngày… /…./……….tại - Hộ thường trú: - Địa liên hệ: - Điện thoại:………………………Fax: - Số tài khoản:………………………… ngân hàng BÊN NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG (Sau gọi tắt bên B) - ông hoặc/ Bà - Số CMTND (Hộ chiếu)………… cấp ngày… /…./……….tại - Hộ thường trú: - Địa liên hệ: - Điện thoại:………………………Fax: - Số tài khoản:………………………… ngân hàng Hai bên đồng ý thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận sau đây: Điều 1: Quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng Quyền sử dụng đất bên A đất theo cụ thể sau: - Thửa đất số: ; tờ đồ số: - Địa đất: - Diện tích đất: m2 (Bằng chữ: .) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: .(cơ quan nào) cấp ngày - Tên chủ quyền sử dụng đất: - Hình thức sử dụng: 128 + Sử dụng chung: + Sử dụng riêng - Mục đích sử dụng - Thời hạn sử dụng - Nguồn gốc sử dụng: - Những hạn chế quyền sử dụng đất có Điều 2: Giá chuyển nhƣợng, phƣơng thức thời hạn toán Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu Điều là:……… …đồng (Bằng chữ: ) Phương thức toán: toán tiền Việt Nam thơng qua hình thức……… (trả tiền mặt chuyển khoản thông qua ngân hàng) Thời hạn toán: Bên B phải toán cho bên A số tiền là: đồng vào ngày Số tiền lại bên B phải tốn bên hai bên hồn tất thủ tục sang tên Quyền sử dụng đất Điều 3: Việc giao đăng ký Quyền sử dụng đất Bên A có nghĩa vụ giao đất nêu Điều hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm: Bên A bên B có nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật Điều Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng bên chịu trách nhiệm nộp Điều 5: Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhƣợng Quyền bên chuyển nhượng a) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận ghi hợp đồng b) Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao đất đất theo thỏa thuận ghi hợp đồng c) Các quyền khác hai bên thỏa thuận Nghĩa vụ bên chuyển nhượng: a) Bàn giao đất giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định hợp đồng b) Có trách nhiệm bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền c) Các nghĩa vụ khác bên thỏa thuận: Điều 6: Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhƣợng Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng a) Thanh toán tiền nhận chuyển đất đầy đủ hạn cho bên chuyển nhượng b) Nhận bàn giao đất giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất thời hạn quy định hợp đồng 129 Quyền bên nhận chuyển nhượng: a) Nhận bàn giao đất giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất theo thời hạn mà bên thỏa thuận hợp đồng b) Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục làm thủ tục sang tên Quyền sử dụng đất Điều Cam đoan bên Bên A bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: Bên A cam đoan: a) Những thông tin nhận thân, đất ghi hợp đồng thật; b) Thửa đất thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật c) Tại thời điểm giao kết hợp đồng đất tranh chấp, quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án d) Việc giao kết hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc, không bị lừa dối e) Thực đầy đủ thỏa thuận quy định hợp đồng Bên B cam đoan a) Những thông tin nhân thân ghi hợp đồng thật b) Đã xem xét kỹ, biết rõ đất nêu Điều hợp đồng giấy quyền sử dụng đất c) Việc giao kết hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị ép buộc, khơng bị lừa dối d) Thực đầy đủ thỏa thuận quy định hợp đồng Điều Các Thỏa thuận khác (các thỏa thuận hợp đồng phải phù hợp với quy định pháp luật không trái đạo đức xã hội Điều Giải tranh chấp Trường hợp bên có tranh chấp nội dung hợp đồng hai bên bán bạc, giải thông qua thương lượng Trong trường hợp bên khơng thương lượng hai bên u cầu Tịa án nhân dân giải theo quy định pháp luật Điều 10 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng lập thành có giá trị pháp lý nhau, bên giữ bản, lưu nơi công chứng bản, lưu quan thuế bản, lưu quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ BÊN CHUYỂN NHƢỢNG (Ký ghi rõ họ tên, tổ chức đóng dấu tổ chức) BÊN NHẬN CHUYỂN NHƢỢNG (Ký ghi rõ họ tên, tổ chức đóng dấu tổ chức) 130 Phụ lục MẪU VÍ DỤ VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -*** HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN (Số /HĐTBĐS) Căn Bộ Luật dân 2005; Căn luật đất đai 2003; Căn Luật kinh doanh bất động sản 2006; Căn văn pháp luật khác có liên quan; Căn đơn xin thuê bất động sản ông (Bà) Hôm nay, ngày tháng năm tại……………… Chúng tơi gồm có: BÊN CHO THUÊ NHÀ (gọi tắt bên A): Họ tên: ……………………., sinh năm: CMND số: …………… công an cấp ngày: Địa thường trú: Là chủ sở hữu nhà số …………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ……… ngày ……… hồ sơ kỹ thuật khu đất số ……… ngày …… ……………… Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số ………… ngày ………… UBND ……………………… cấp BÊN THUÊ NHÀ (gọi tắt bên B): Họ tên: ……………………., sinh năm: CMND số: ……………… Công an …………… cấp: …………… Địa thường trú: Hai bên tự nguyện thỏa thuận ký kết hợp đồng thuê nhà đất với điều khoản cam kết sau: Điều Bất động sản cho thuê, mục đích thuê Bất động sản cho thuê: Bên A đồng ý cho bên B thuê bất động sản xác định giấy tờ nêu có đặc điểm sau đây: - Vị trí: - Diện tích: m2 đất, m2 xây dựng, số tầng: .tầng (Mặt tiền: m, chiều dài: .m, sân vườn: .m2) - Đặc điểm đường giao thông: - Hướng nhà: - Nội thất: số phòng ngủ: , phòng khách: , Phòng ăn: , Phòng bếp: , số phòng nhà vệ sinh, Gara ô tô: m2 - Tiện nghi: (Điện, nước, điều hòa, internet ) 131 Mục đích thuê bất động sản: Kinh doanh mua bán Điều Thời hạn cho thuê thời gian giao bất động sản Thời hạn cho thuê là: ……… năm kể từ ngày: ……… đến ngày Thời gian giao nhà cho thuê: ……… Điều Giá cho thuê, phƣơng thức địa điểm toán Giá cho thuê nhà: - Hai bên thống giá thuê …………./tháng (Bằng chữ ) -Giá cho thuê cố định không thay đổi suốt thời gian hợp đồng có hiệu lực Phương thức toán: Bên B toán tiền thuê bất động sản cho bên A tiền mặt, chuyển khoản……… tháng lần, từ ngày …… đến ngày …… tháng theo Hợp đồng Nếu chậm nộp tiền thuê theo thỏa thuận phải trả lãi suất theo mức lãi suất quy định Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số tiền thuê trả chậm theo thời điểm Địa điểm toán tiền thuê bất động sản tiền mặt: Điều Quyền nghĩa vụ bên A Bên A có quyền lấy lại diện tích bất động sản cho thuê trước thời hạn hợp đồng khi: - Bên B sử dụng diện tích nhà thuê trái mục đích nêu khoản Điều hợp đồng thời gian sử dụng diện tích bất động sản thuê bên B cố ý làm hư hại nghiêm trọng đến kết cấu trạng bất động sản thuê - Cho thuê lại phần tồn diện tích bất động sản th mà khơng có đồng ý bên A - Khi bên B toán tiền thuê bất động sản trễ kỳ so với thời gian ghi hợp đồng mà không đồng ý bên A Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn riêng biệt bên B suốt thời hạn hợp đồng, chịu trách nhiệm trước pháp luật có bên thứ ba tranh chấp, khiếu kiện địa điểm cho thuê Hỗ trợ bên B trường hợp xin phép cải tạo, sửa chữa, xin lắp đặt thiết bị, hay công việc khác địi hỏi phải có giúp đỡ bên A Có nghĩa vụ bàn giao diện tích bất động sản cho thuê trạng, thời gian nêu Điều Điều hợp đồng này, đồng thời bảo đảm cho bên B trọn quyền sử dụng diện tích nhà thuê suốt thời gian thuê Nộp thuế sử dụng bất động sản hàng năm theo quy định pháp luật Điều Quyền nghĩa vụ bên B Được trực tiếp đăng ký kinh doanh tổ chức kinh doanh theo pháp luật Thanh toán tiền thuê bất động sản ký quý hạn cho bên A Được trọn quyền sử dụng diện tích bất động sản thuê suốt thời gian thuê Được sửa chữa, trang trí nội thất bên diện tích bất động sản thuê phù hợp với mục đích thuê bất động sản không làm ảnh hưởng kết cấu, 132 trạng bất động sản, trường hợp bên B sửa chữa bất động sản thuê làm thay đổi kết cấu trạng phải đồng ý văn bên A phép quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật Được gắn bảng hiệu khu vực nhà tọa lạc, biểu tượng khác mang tính quảng cáo phải ngành chức cho phép Được yêu cầu bên A bồi thường thiệt hại thực tế xảy có phát sinh tranh chấp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thuê làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh bên B Trả tiền thuê bất động sản đầy đủ thời hạn, địa điểm ghi nhận hợp đồng Phải sử dụng diện tích bất động sản thuê mục đích ghi nhận khoản Điều hợp đồng Chấp hành tốt quy định giữ gìn vệ sinh mơi trường, phịng chống cháy nổ trật tự an ninh khu vực 10 Tự chịu trách nhiệm hoạt động kinh doanh suốt thời gian thuê bất động sản Điều Chấm dứt hợp đồng thuê nhà Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trường hợp sau đây: Thời hạn thuê hết Bất động sản cho thuê cho thuê phải tháo dỡ phần xây dựng bị hư hỏng nặng có nguy sụp đổ thực quy hoạch xây dựng Nhà nước Bên B bị rút giấy phép hoạt động kinh doanh ……………………… phạm vi tồn quốc Bên A có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn cách gởi thông báo văn cho bên B trước chấm dứt hợp đồng tháng trường hợp sau: - Bên B khơng tốn tiền thuê nhà 01 kỳ - Bên B sử dụng nhà sai mục đích khoản Điều hợp đồng Điều Các cam kết thỏa thuận khác Vì điều kiện khách quan, bên A muốn lấy lại diện tích bất động sản cho thuê bên B muốn trả lại diện tích bất động sản thuê trước thời hạn hợp đồng hai bên phải thông báo cho tháng trước chấm dứt hợp đồng Nếu hết hạn hợp đồng mà bên A tiếp tục cho thuê bên B quyền ưu tiên tiếp tục thuê, giá cho thuê hai bên thương lượng Các hạng mục xây dựng gắn liền với kết cấu xây dựng di chuyển thuộc bên A chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên bên B bàn giao lại cho bên A mà khơng phải hồn trả lại trạng ban đầu Bên B phải toán đầy đủ tiền thuê nhà, tiền điện, nước chi phí khác sử dụng (bên A có quyền truy địi nhận hóa đơn sau chấm dứt hợp đồng) 133 Nếu thời gian thuê nhà có phát sinh việc nhà, đất cho thuê bị giải tỏa, di dời bên A phải thơng báo trước cho bên B trước tháng Hai bên cam kết thực đầy đủ điều khoản ghi hợp đồng, trường hợp phát sinh tranh chấp, hai bên thương lượng giải quyết, hai bên khơng tự giải có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân để yêu cầu giải theo quy định pháp luật Mọi sửa đổi, bổ sung hủy bỏ hợp đồng có giá trị lập thành văn hai bên ký tên quan có thẩm quyền chứng nhận Điều Hiệu lực hợp đồng 1.Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày 2.Hợp đồng lập thành có giá trị pháp lý nhau, bên giữ BÊN THUÊ NHÀ (Ký tên, đóng dấu) BÊN CHO THUÊ NHÀ (Ký tên, đóng dấu) 134 Phụ lục MẪU VÍ DỤ VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ MUA BẤT ĐỘNG SẢN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -*** ., ngày tháng năm HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (Số /HĐTM) Căn Luật Nhà ngày 29 tháng 11 năm 2005; Căn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Căn Thông tư số 16/TT-BXD quy định cụ thể, hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Căn Quyết định số /QĐ-UB ngày tháng .năm Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) việc phê duyệt danh sách thuê mua nhà xã hội, Chúng gồm: BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (sau gọi tắt Bên cho thuê): - Ông (bà): Chức vụ: - Đại diện cho: - Địa quan: - Điện thoại: Fax: - Tài khoản: Ngân hàng: BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (sau gọi tắt Bên thuê): - Ông (bà): - Địa chỉ: - Số CMND: - Điện thoại: Hai bên thống ký kết hợp đồng thuê mua nhà xã hội dùng cho mục đích để sinh hoạt với nội dung sau: I Đặc điểm nhà Địa nhà ở: Cấp nhà ở: Tổng diện tích sàn nhà m2, diện tích m2, diện tích phụ m2 II Tiền thuê mua phƣơng thức toán thuê mua nhà Tiền thuê mua gồm: 135 a) Tiền trả lần đầu sau ký kết hợp đồng (20% giá trị nhà ở) là: đồng (Bằng chữ: ) b) Tiền trả hàng tháng: đồng/tháng (Bằng chữ: ) Bao gồm: Tiền thuê mua nhà quy định khoản bao gồm chi phí cho cơng tác bảo trì, quản lý vận hành nhà Chi phí vận hành nhà điều chỉnh Nhà nước có quy định thay đổi Bên cho thuê có trách nhiệm thơng báo chi phí quản lý vận hành cho Bên thuê biết trước áp dụng 03 tháng Các chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại dịch vụ khác bên thuê toán cho Bên cung cấp dịch vụ theo hợp đồng cụ thể Bên thuê với đơn vị cung cấp Phương thức toán: - Trả (tiền mặt, chuyển khoản hình thức khác) - Tiền trả hàng tháng (quy định điểm b khoản Mục II Hợp đồng này) vào ngày III Thời điểm giao nhận nhà ở, thời hạn cho thuê mua nhà chuyển quyền sở hữu nhà Thời điểm giao nhận nhà ngày .tháng năm Thời hạn cho thuê mua nhà ………… năm (……tháng), kể từ ngày .tháng năm .đến ngày .tháng năm Sau thời hạn quy định khoản Mục này, Bên thuê nhà thực đầy đủ nghĩa vụ Bên cho thuê Bên cho thuê tiến hành làm thủ tục lý Hợp đồng thuê mua làm thủ tục để quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà cho người thuê mua chậm sau 03 tháng, kể từ ngày lý Hợp đồng IV Quyền nghĩa vụ Bên cho thuê Quyền Bên cho thuê: a) Yêu cầu Bên thuê sử dụng nhà mục đích thực quy định quản lý sử dụng nhà ở; phối hợp với đơn vị liên quan việc xử lý vi phạm quy định quản lý sử dụng nhà ở; b) Yêu cầu Bên thuê trả đủ tiền thuê nhà thời hạn ghi Hợp đồng; c) Yêu cầu Bên thuê có trách nhiệm việc sửa chữa phần hư hỏng, bồi thường thiệt hại lỗi Bên thuê gây ra; d) Đơn phương chấm dứt thực Hợp đồng thuê Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp tháng trở lên mà khơng có lý đáng khơng thực nghĩa vụ khác sau Bên cho thuê nhắc nhở văn 136 Nghĩa vụ Bên cho thuê: a) Giao nhà cho Bên thuê ngày quy định khoản Mục III Hợp đồng này; b) Phổ biến cho Bên thuê quy định quản lý sử dụng nhà ở; c) Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn phần sử dụng riêng Bên thuê thời hạn hợp đồng; d) Bảo trì, quản lý vận hành nhà cho thuê theo quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà ở; đ) Hướng dẫn, đôn đốc Bên thuê thực quy định đăng ký tạm trú; e) Cung cấp giấy tờ có liên quan làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho Bên thuê mua sau hết hạn hợp đồng V Quyền nghĩa vụ Bên thuê Quyền Bên thuê: a) Nhận nhà theo ngày quy định khoản Mục III Hợp đồng này; b) Đề nghị Bên cho thuê sửa chữa kịp thời hư hỏng để bảo đảm an toàn; c) Yêu cầu Bên cho thuê cung cấp giấy tờ có liên quan làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau hết hạn hợp đồng Nghĩa vụ Bên thuê: a) Trả đủ số tiền quy định khoản Mục II Hợp đồng thời gian quy định; trả đủ tiền thuê mua nhà thời hạn ghi hợp đồng; b) Sử dụng nhà mục đích; giữ gìn nhà có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng, bồi thường thiệt hại gây ra; c) Chấp hành đầy đủ quy định quản lý sử dụng nhà ở; d) Không chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà cho người khác thuê lại cho mượn; đ) Chấp hành quy định giữ gìn vệ sinh mơi trường an ninh trật tự khu vực cư trú; e) Giao lại nhà cho Bên cho thuê trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà xã hội quy định khoản Mục VI Hợp đồng VI Chấm dứt Hợp đồng thuê mua nhà xã hội Việc chấm dứt Hợp đồng thuê mua nhà xã hội thực trường hợp sau: Hợp đồng hết thời hạn; Bên th khơng có nhu cầu tiếp tục th; Bên thuê không trả tiền thuê mua liên tiếp 03 tháng trở lên mà khơng có lý đáng khơng thực nghĩa vụ khác sau Bên cho thuê nhắc nhở văn bản; Bên thuê thuộc trường hợp quy định khoản Điều 102 Luật Nhà 137 VII Giải trƣờng hợp chấm dứt Hợp đồng thuê mua nhà trƣớc thời hạn Trường hợp Bên th khơng có nhu cầu tiếp tục th Bên cho thuê phải hoàn trả cho Bên thuê số tiền mà Bên thuê trả lần đầu sau ký kết hợp đồng quy định điểm a khoản Mục II Hợp đồng Trường hợp Bên th khơng thực nghĩa vụ theo quy định khoản Mục VI Hợp đồng Bên cho th phải hồn trả cho Bên thuê số tiền mà Bên thuê trả quy định khoản Mục II Hợp đồng này, sau trừ số tiền thuê mua nhà mà Bên th chưa tốn (nếu có); Trường hợp quy định khoản Mục VI Hợp đồng giải theo quy định khoản Điều 106 Luật Nhà VIII Các quy định khác (nếu có) IX Điều khoản thi hành Hai bên cam kết thực đầy đủ điều khoản ghi hợp đồng, trường hợp phát sinh tranh chấp, hai bên thương lượng giải quyết, hai bên khơng tự giải có quyền khởi kiện đến Tịa án nhân dân để yêu cầu giải theo quy định pháp luật X Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày Hợp đồng lập thành có giá trị pháp lý nhau, bên giữ bản, lưu nơi cơng chứng bản, lưu quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở (Ký ghi rõ họ tên) BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở (Ký tên, đóng dấu ghi rõ họ tên, chức vụ người ký) 138 ... hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 31 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản 33 1.2.3 So sánh hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng. .. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; hợp đồng định giá bất động sản; hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng. .. giá bất động sản; hợp đồng quảng cáo bất động sản; hợp đồng quản lý bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản liên quan đến lĩnh vực bất động sản