Bài viết thảo luận về một số bất cập về biện pháp cải tạo gắn với mô hình phân chia lợi ích cùng đóng góp từ các bên hưởng lợi nhằm tạo đồng thuận và nâng cao tính khả thi cho các phương án quy hoạch và triển khai chỉnh trang trong giai đoạn hiện nay.
Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sông, kênh nội thành giải pháp để hồn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 BÀN VỀ VIỆC GIẢI HAI BÀI TOÁN QUY HOẠCH VÀ PHÁT TRIỂN BỜ KÈ VÀ KHÔNG GIAN KỀ CẬN Ở TP HCM TS Nguyễn Ngọc Hiếu Đại học Việt – Đức (VGU) Tóm tắt: Các khu vực mặt tiền sông nước thành phố Hồ Chí Minh tài sản có giá trị cao cộng đồng thị nói chung chủ tài sản liền kề nói riêng Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch cải tạo khu vực bờ kè không gian liền kề khai thác tiềm gặp vướng mắc nhiều nguyên nhân Bài viết thảo luận số bất cập biện pháp cải tạo gắn với mơ hình phân chia lợi ích đóng góp từ bên hưởng lợi nhằm tạo đồng thuận nâng cao tính khả thi cho phương án quy hoạch triển khai chỉnh trang giai đoạn Từ khóa: quy hoạch phát triển không gian tiếp cận mặt nước, phân bổ lợi ích bên liên quan, mơ hình hợp tác phát triển, xây dựng đồng thuận Bối cảnh Thành phố Hồ Chí Minh khơng gian kề cận bờ kè mặt nước cần cải thiện nâng cao giá trị khai thác Vốn đô thị phát triển tảng sông nước, kênh rạch bao quanh, khu vực nội vùng ven sơng Sài Gịn Đồng Nai có nhiều vị trí tiếp giáp với sơng nước cảnh quan đẹp có giá trị Tuy nhiên, nhiều khu đất cơng trình bị khai thác sử dụng tiềm năng, hiệu quả, chí hủy hoại mơi trường vật thể chất thải, lấn chiếm, cải tạo tùy tiện Việc xây dựng bờ kè, bảo vệ thềm sông, cải tạo khu vực kề cận không đáp ứng nhu cầu chỗ mà cịn đóng góp vào thực mục tiêu chiến lược thành phố ứng phó biến đổi khí hậu, xây dựng nơi chốn hấp dẫn đầu tư, nâng cao tính phục vụ 104 khơng gian có giá trị cảnh quan, du lịch, phục vụ sức khỏe đóng góp vào nâng cao giá trị tài sản đô thị Việc đầu tư chỉnh trang đối mặt nhiều thách thức nguồn lực chế phát triển Khi hội mở rộng dần cạn kiệt, thành phố phải tập trung cải tạo khu vực phát triển tiềm Tuy nhiên, khu vực bờ kè phải đối mặt với tính phức tạp quyền tài sản hình thành, đất chia lơ nhỏ, phải thực thi sách xã hội khu ổ chuột Trong đó, nhiều khu vực tiếp cận sơng nước có hạ tầng kết nối nước khơng đồng Bờ kè cần đầu tư lớn thiếu sở giải tỏa ranh giải tỏa chưa đảm bảo tính hợp lý yếu tố kinh tế kỹ thuật, thiếu nguồn thu từ tiền sử dụng đất đất chuyển đổi sang phi nông nghiệp Các tham vọng chỉnh trang đô thị, tạo lập hạ tầng xanh không gian công cộng quy mô lớn đối lập với thực tế nguồn lực cơng hạn chế chi phí di dời lớn Cải tạo chỉnh trang khu vực bờ kè cần mơ hình quy hoạch phát triển phù hợp Hai mươi năm qua, có mơ hình phát triển sử dụng vốn Nhà nước để làm bờ kè (Bờ bao Sài Gòn & ODA Nhiêu Lộc Thị Nghè), vốn tư nhân làm khu đô thị bờ kè (Tân Cảng – Ba Son, Phú Mỹ Hưng), mơ hình BT làm kè phục vụ chống ngập (Trung Nam) Đánh giá mơ hình vừa qua, thấy dự án ngân sách vay vốn ODA thành công mặt kinh tế, giao thơng, xã hội chưa tích hợp đầu tư cải thiện phát triển không gian kề cận đồng chưa huy động nguồn lực tư nhân làm giảm gánh nặng đầu tư công Dự án Tân Cảng cải thiện bờ sông khu vực kề cận hệ số sử dụng đất lớn gây tải hạ tầng giao thông Dự án Phú Mỹ Hưng tạo môi trường sống tốt, dự án phát triển dự án chỉnh trang Dự án BT tập đoàn Trung Nam giúp giảm gánh nặng ngân sách chưa giúp phát triển đồng không gian liền kề Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sơng, kênh nội thành giải pháp để hoàn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 Để khu vực bờ kè quy hoạch phát triển thuận lợi, cần đặt giải toán Trong số nhiều thách thức vướng mắc nêu trên, thấy vấn đề cốt lõi mơ hình phát triển địi hỏi phải sử dụng nguồn lực từ nhiều bên theo mơ hình hợp tác đóng góp hưởng lợi Các dự án bờ kè tồn câu hỏi lớn lập quy hoạch dự án với nhiều lựa chọn ranh thu hồi, khu vực bảo vệ, khu vực giao cho nhà đầu tư, đặc biệt chế giải tốn lợi ích đóng – hưởng Từ trước tới chủ tài sản bên ngồi ranh hưởng lợi mà khơng phải đóng góp, người phải di dời bên ranh thường chịu thiệt khơng chia sẻ lợi ích từ giá trị đất gia tăng Sự bất cập làm phát sinh nhiều mâu thuẫn so bì, nguyên nhân quan trọng cản trở trình thực dự án Vì vậy, thân trình lập quy hoạch thực dự án cần giải tốn lợi ích hài hịa bên cạnh yêu cầu chung khác phát triển kinh tế xã hội bảo vệ môi trường Bài viết tập trung vào việc giải hai toán quy hoạch tốt phát triển tốt mơ hình hợp tác huy động nguồn lực từ doanh nghiệp cộng đồng Quy hoạch tốt quy hoạch tối ưu đa chiều, không đủ hấp dẫn nhà đầu tư, đủ tốt để bảo vệ lợi ích cơng cộng, mà đủ để cộng đồng địa phương chấp nhận phương án theo hướng tạo đồng thuận Phát triển tốt hiểu chọn chủ đầu tư tốt có chế ràng buộc để chủ đầu tư bên thực cam kết Giải tốn quy hoạch tốt 2.1 Quy hoạch giúp chọn phương án cạnh tranh Quy trình lập quy hoạch phát triển dự án chưa thiết kế để hỗ trợ mơ hình hợp tác Hệ thống quy hoạch làm tuần tự, từ quy hoạch chung phân khu chi tiết Quy hoạch phân khu để lập dự án có nhiệm vụ chi tiết hóa quy hoạch chung bố trí hệ thống hạ tầng khơng gian chức năng, lập quy hoạch thường thiếu thơng tin trình tự triển khai, thiếu sở để đáp ứng yêu cầu thị trường phân kỳ đầu tư phân khúc hướng tới Đặc biệt, quy hoạch lập không thảo luận với nhà đầu tư tiềm tham vấn cộng đồng để làm rõ nhu cầu thực tế khả chi trả hướng tới giá trị cao Những thông tin thường làm rõ lập dự án (và quy hoạch chi tiết) bước sau dẫn tới phải điều chỉnh cục bộ, dự án bị đình trệ Chưa nói tới vấn đề tiêu cực kể dự án tốt thường phải đẽo chân (quy hoạch - có trước) cho vừa giày (dự án - có sau) Việc điều chỉnh phải hạ ‘chuẩn’ khu vực ‘nhạy cảm’ thường tiềm ẩn rủi ro khiếu kiện Một số giải pháp sử dụng gần khiếm khuyết Ba giải pháp sử dụng là: (1) điều chỉnh cho dự án đề xuất chủ đầu tư, (2) thi tuyển ý tưởng sau phê duyệt quy hoạch chủ đầu tư, (3) làm quy hoạch phân khu với đề xuất ban đầu chủ đầu tư Có thể nói việc cho phép điều chỉnh giúp quy hoạch phân khu linh hoạt điều chỉnh theo kiểu đẽo chân (quy hoạch) cho vừa dự án chủ đầu tư dẫn tới dự án kiểu đại gia điếu cày, vừa khơng có sở so sánh với đề xuất khác để đảm bảo tính cạnh tranh, vừa dễ tham nhũng tiêu cực Thi tuyển ý tưởng chủ đầu tư thường giới hạn thảo luận nhóm chuyên gia mà chưa tạo hội cho nhà đầu tư bên có lợi ích cộng đồng tham gia, bộc lộ ngưỡng chấp nhận Cách làm quy hoạch phân khu với đề xuất chủ đầu tư chưa tạo hội để nhà đầu tư tham gia tối ưu hóa tốn khơng gian - kinh tế - kỹ thuật Mơ hình lập quy hoạch dự án song song CHLB Đức ví dụ đáng tham khảo tạo khả tương tác khu vực công tư Để giày đo theo chân mềm mại dễ xỏ cần chìa khóa làm song song quy hoạch dự án sở cạnh tranh i (xem Hình dưới) Cách làm khơng làm rõ xu hướng thị trường, hình dung ngưỡng khuyến khích để hấp dẫn chủ đầu tư, đánh giá vị, ngưỡng chấp nhận, bổ sung lựa chọn cho nhóm dân cư có khả bị xáo trộn Quy hoạch phân khu sản phẩm định hướng lập sở thi tuyển dự án nghiên cứu song hành sở cạnh tranh cung cấp thông tin đầy đủ cách thức phân kỳ, sở để chia gói thầu, điều kiện ràng buộc để kêu gọi đầu tư Nếu sản phẩm dự án đáp ứng yêu cầu ý tưởng, dự án đầu tư trao cho bên thắng cuộc: 105 Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sơng, kênh nội thành giải pháp để hoàn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 Thi tuyển ý tưởng Thi tuyển dự án Thi tuyển giai đoạn giải pháp tổng thể Thi tuyển theo nhiều giai đoạn nhiều gói (nếu chia gói) Thi tuyển mở giải pháp thiết kế cụ thể Thi tuyển bước Thi tuyển hai bước Thi tuyển chủ đầu tư có ý tưởng xuất sắc Quy trình rút gọn chọn lựa xong Lựa chọn chủ đầu tư thi tiếp Mời chủ đầu tư gói đặc thù Hợp tác liên danh chủ đầu tư Hình 1: Quy trình thi tuyển phương án thiết kế cải tạo lựa chọn chủ đầu tư dự án song song CHLB Đức Nguồn: [1] Cách làm vượt trội so với mơ hình điều chỉnh quy hoạch cho ‘vừa’ đề xuất chủ đầu tư Thi tuyển giúp so sánh thiết kế giải pháp khác thay tư vấn từ chủ đầu tư, tạo môi trường phản biện tốt phải giải trình rộng rãi, đặc biệt trình thi giúp vận động cộng đồng thống tầm nhìn phương pháp chia sẻ lợi ích Cách làm giúp Chính quyền tránh lệ thuộc vào phương án chủ đầu tư thường đề xuất làm theo hướng họ phát huy mạnh Mặt khác, Chính quyền tận dụng lực nhóm tư vấn bên ngồi phản biện từ cộng đồng, giảm chi phí thời gian tự nghiên cứu lập đầu Các chủ đầu tư bên tham gia hưởng lợi từ cách làm Thi tuyển giúp tiết kiệm thời gian chi phí nghiên cứu xây dựng phương án tối ưu Sản phẩm thường tạo hội nhiều chủ đầu tư tham gia sản phẩm đa dạng Tất nhiên, thi tuyển địi hỏi chi phí thời gian Chính quyền bên tham gia, xong dự án lớn cần người làm tốt, hình dung đầy đủ rào cản, khó khăn, lơi cộng đồng tham gia Thiếu điều trên, thời gian kéo dài 106 2.2 Quy hoạch thúc đẩy bên hướng tới đồng thuận Các vướng mắc thực thi có phần trách nhiệm từ trình lập quy hoạch Nếu khác biệt cách nhìn giá trị, khác biệt hội, giải trường hợp ngoại lệ thảo luận từ xây dựng quy hoạch có hội gia tăng tính đồng thuận thực thi dự án Quy hoạch dự án ln có lựa chọn để tái phân bổ lợi ích gắn vị ban đầu nhóm lợi ích đặc điểm tài sản Nhiệm vụ quy hoạch tìm cách để giải pháp lựa chọn dễ chấp nhận xét theo khía cạnh phát triển (gia tăng lợi ích) xã hội (cơng bằng) thơng qua q trình tham vấn (lập quy hoạch) thỏa thuận (lập dự án) Nếu hai việc làm song song, cần thiết kế trình tham vấn thỏa thuận phù hợp Thử làm ví dụ với bờ kè cần di dời có cộng đồng chỗ, họ yêu cầu nhà tái định cư đất tái định cư Thành phố cần hành lang giao thông, cảnh quan chung, bảo vệ bờ sông, chủ đầu tư cần đất kinh phí hồn vốn Mỗi phương án quy hoạch ảnh hưởng tới phương án tài chung đặc biệt ảnh hưởng lên nhóm cư dân chỗ khác người ở, người đi, người trong, người ngoài, hay người nhận nhà, người nhận đất (Xem Hình dưới) Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sơng, kênh nội thành giải pháp để hoàn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 Chính quyền thành phố & quan chuyên môn cấp thành phố Chủ đầu tư cấp UBND quận Chủ đầu tư dự án thành phần Doanh nghiệp có đất phạm vi phải di dời Doanh nghiệp có đất phạm vi lại Các hộ mặt đường lại Các hộ bên hẻm nhỏ lại Các hộ bên hẻm lớn lại Các hộ có diện tích đất nhỏ phải lên chung cư Cộng đồng chuyên gia Cộng đồng kề cận bên phạm vi dự án chịu ảnh hưởng (tích cực) Các hộ bên hẻm phải di dời Các hộ mặt đường phải di dời Cộng đồng kề cận bên phạm vi dự án chịu ảnh hưởng (tiêu cực) Hình 2: Sơ đồ khái lược phân tích bên liên quan Nguồn: Tác giả Cách thức tạo đồng thuận phụ thuộc vào khả tổ chức Những khác biệt giá trị hay cách phân bổ lại lợi ích sau phát triển trung tâm thỏa thuận Nếu có nhiều bên tham gia bên có chủ đề thương lượng riêng việc tổ chức thảo luận cần tính chuyên nghiệp cao Tuy nhiên, kinh nghiệm từ dự án làm Việt Nam xây dựng nhà xã hội cho thấy nhiều nhóm hỗ trợ thỏa thuận tâm huyết giúp cộng đồng phát huy nguồn vốn xã hội sáng tạo ii Có thể tham khảo cách tổ chức thỏa thuận theo lớp theo vòng lặp để tách vấn đề đối tượng để thỏa thuận theo nhóm, lập chiến lược xây dựng đồng thuận iii chiến lược để thu hẹp khác biệt sau vòng thương lượng iv Kết trình phải hài hịa lợi ích ứng với mức độ đóng góp vào giá trị gia tăng dự án (Xem cách tổ chức tiến trình thỏa thuận với nhiều nhóm cộng đồng hình dưới) 107 Quy hoạch phát triển kè bờ sông Sài Gịn sơng, kênh nội thành giải pháp để hồn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 Hình 3: Sơ đồ (mẫu) tổ chức thỏa thuận theo hướng đồng thuận với nhóm cộng đồng có yêu sách riêng Nguồn: Quy trình hướng dẫn xây dựng đồng thuận CBAsia http://cbasia.org/resources.html Quản lý phát triển tốt 3.1 Nguyên tắc chung Kết thỏa thuận có ý nghĩa trình triển khai đảm bảo bên tham gia đạt mục tiêu họ • Đối với doanh nghiệp, hiệu kinh tế Tuy nhiên, mục tiêu khác quan trọng xây dựng thương hiệu hiệu lâu dài hay trước mắt Việc xây dựng khuôn khổ quy hoạch phù hợp để loại doanh nghiệp phù hợp tham gia Quy trình cần đảm bảo trao dự án cho đối tác có đủ lực trình đấu thầu minh bạch điều kiện • Đối với người dân, cần đảm bảo chia sẻ giá trị gia tăng công Chú ý công cụ chưa giúp đảm bảo cơng cho nhóm phải di dời nhóm gián tiếp hưởng lợi nằm ngồi phạm vi dự án (khơng phải đóng góp) v Thỏa thuận cần khơng tìm cách chia sẻ lợi ích hài hịa cho bên đóng góp vào gia tăng giá trị chung mà phải xây dựng lòng tin qua việc đảm bảo cam kết thực thi • Đối với quyền thành phố cư dân thị nói chung cần phát triển bền vững gia tăng giá trị tài sản công sau phát triển Dù đầu tư giúp nâng cao giá trị tài sản gia tăng 108 nguồn thu lâu dài cho thành phố, quyền phải giảm thiểu tác động tiêu cực tải hạ tầng giao thông, rủi ro ô nhiễm, hủy hoại di sản Nếu không, rủi ro số hưởng lợi, ách tắc trầm trọng hơn, ngân sách khơng thu chậm đưa vào khai thác 3.2 Vấn đề huy động nguồn lực tham gia Vấn đề đánh giá tác động giao thông cần ý dự án bờ kè Các phương án cải tạo huy động vốn tư nhân thường dẫn tới tăng chất tải nên cần đánh giá tác động quy mô phù hợp, làm rõ ngưỡng chịu tải mức độ ảnh hưởng để bảo vệ quyền lợi bên liên quan vi Hiện sử dụng tiêu mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất để kiểm soát tải hạ tầng bao gồm giao thông kết đường tắc Việc kiểm soát tải theo diện tích thiếu phân biệt tác động loại chức cơng trình Cùng diện tích xây dựng, xây sàn thương mại thường làm phát sinh số chuyến (bằng xe hơi) nhiều gấp ba lần so với xây chung cư Vì vậy, điều quan trọng điều chỉnh phải Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sơng, kênh nội thành giải pháp để hồn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 làm rõ tác động thay đảm bảo tính thực tiễn; tiêu quy hoạch theo quy chuẩn từ quy hoạch chung định hướng Cần linh hoạt xử lý vấn đề hợp tác phát triển theo vị trí Việc lập quy hoạch dự án song song cho phép linh hoạt xử lý vấn đề hợp tác nâng cao hiệu tài Dự án bờ kè kéo dài nên có vị trí áp dụng tiếp cận truyền thống thu hồi vị trí gần ga điểm tập trung; phải áp dụng chế góp đất tái phân vii góp quyền sử dụng đất chưa xây dựng (Transferable Development Rights - TDR) viii để tạo hành lang giao thông nâng cấp hạ tầng chỗ thay di dời tồn Tham khảo kinh nghiệm từ Ấn Độ ix cho thấy họ thành cơng huy động người dân góp đất để mở rộng hẻm cách cho cư dân bán quyền xây dựng tăng thêm góp đất cho dự án Tại Việt Nam, TDR sử dụng huy động người dân góp đất vị trí ‘trong phạm vi dự án’ Ví dụ đóng góp đất hưởng quyền xây dựng tăng thêm (có thể bán được) Một hộ 80m2 nhà tầng mặt hẻm 1.5m, quyền xây 3.0x80 = 240m2, góp 30m2 làm đường xây phần 50m2 xây lên 120m2 Khi bán quyền xây 120m2 (ví dụ 960 triệu ) đủ tiền xây nhà 120m2 có đường vào 4m, đơn giá đất tăng lên lần so với trước (50m2 giá trị 80m2 cũ) Thành phố có thêm 30% - 40% diện tích đất tăng thêm để vừa làm đường vừa dành số vị trí bán đấu giá cho chủ đầu tư Một số chủ đầu tư mua gom quyền phát triển xây cơng trình cao tầng theo quy hoạch Những hộ có diện tích cịn lại q nhỏ phải chuyển tới sống chung cư với giá chiết khấu tương ứng theo mức độ hiệu chung dự án Ví dụ hộ có 20m2 đất giá tỉ, giá trị gia tăng tổng thể dự án 30%, người chuyển sang nhà chung cư nhận nhà có giá 1.3 tỉ (ví dụ 50m2) Chú ý phát triển công cụ để huy động nguồn lực từ bên hưởng lợi ‘hàng rào’ Cơ chế TDR giúp huy động đóng gó vị trí ‘ngồi dự án’ Những vị trí ‘tự dưng’ mặt tiền có ‘view’ sơng xây dựng tăng thêm phải đóng góp vào dự án chủ đầu tư ngân sách theo quy định riêng họ hưởng lợi từ dự án (khai thác cảnh quan bờ sông) Ví dụ huy động chủ đất liền kề tiếp cận cơng viên bờ kè Ước tính cơng viên bờ kè có diện tích 1ha cần đầu tư 25 tỉ đồng Các lô đất kề cận muốn xây dựng cao tầng để ‘bán vị trí giá cao’ phải đóng góp mua quyền phát triển tăng thêm Thành phố bán đấu giá quyền phát triển - ví dụ tăng hệ số sử dụng đất từ lên có cải thiện hạ tầng khơng gian cơng cộng giá khoảng 1/4 diện tích giá bán hộ Việc huy động đóng góp chủ tài sản bên ngồi hàng rào giúp chia sẻ tới 1/2 gánh nặng phát triển dự án Bên cạnh TDR, kinh nghiệm cho thấy quyền huy động nguồn đóng góp từ cơng cụ thuế cải thiện x (betterment tax) Chính quyền thị khoanh định khu vực hưởng lợi trực tiếp từ dự án định mức phụ thu chủ tài sản chuyển nhượng, phát triển, cho thuê giai đoạn (có thể 10 năm) Thuế phù hợp với khu vực ổn định xây dựng Nguồn thu từ cho thuê giúp giảm bớt gánh nặng phải chia sẻ đóng góp từ nơi khác củng cố nguồn tài cho thành phố lâu dài 3.3 Ràng buộc thực thi theo kết Dự án phê duyệt quy hoạch chi tiết cần phải quản lý tốt để có kết thực tế Hiện nhiều dự án ràng buộc hồ sơ thiết kế ràng buộc yếu tố không gian Tuy nhiên, q trình triển khai cần ràng buộc khơng thời gian mà khả vận hành thực tế cơng trình hạ tầng tiện ích thị Cần tránh tình trạng có cơng trình khơng vận hành không phù hợp với chức sau cải tạo xi thực tế, nhiều khu đô thị để đất công viên mà cơng viên chưa giải tỏa chưa xây; đất giáo dục bị chuyển đổi xây trường cho ‘nhà giàu’ Người dân cần cảnh quan, an tồn, giảm tắc nghẽn, giảm nhiễm tiếng ồn dịch vụ khơng có đường có đất để làm trường Hợp đồng giải pháp quốc gia khác lựa chọn Ràng buộc tiến độ xây dựng để quản lý hoạt động xây dựng cần thiết Tuy nhiên, cần ý cải tạo làm đảo lộn sống nhiều bên nên cần cam kết tổ chức khai thác cơng trình hướng tới phân khúc chất lượng Các ràng buộc theo hợp đồng tốt cho quyền dự án qua nhiều nhiệm kỳ 109 Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sơng, kênh nội thành giải pháp để hoàn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 Thay cho kết luận Các dự án cải tạo chỉnh trang bờ kè đối mặt nhiều thách thức đan xen phức tạp tài sản hữu việc cải tạo phá vỡ kết cấu xã hội hệ sinh thái kinh tế phức tạp Tiếp cận hợp tác góp phần giải nhiều vướng mắc gần toán chia sẻ lợi ích từ kỳ vọng giá trị dự án gia tăng không làm rõ Trong bối cảnh nguồn lực đầu tư công ngày hạn chế, cách làm huy động tham gia cộng đồng vào phát triển ngày sâu rộng, đa chiều, thiết thực giúp phát huy hiệu khơng nguồn lực tài mà cịn nguồn vốn xã hội Giải pháp thi tuyển thiết kế thi tuyển dự án để thực thi giải pháp tảng cạnh tranh minh bạch thúc đẩy sáng tạo giải pháp giúp có quy hoạch tốt nhà đầu tư tốt Nếu lựa chọn, giải pháp cải tạo cần nghiên cứu rộng hơn, tính giải pháp hỗn hợp bao gồm nâng cấp, chỉnh trang, tái phát triển sử dụng cách tiếp cận sáng tạo linh hoạt huy động vốn tham gia công cụ Với đặc trưng gia tăng chất tải đây, dự án cần áp dụng phương pháp đánh giá tác động giao thông Khi triển khai cần ràng buộc bên triển khai theo dạng hợp đồng để đảm bảo thực thi có kết Đổi cách nghĩ cách làm đối mặt thách thức, song Thành phố Hồ Chí Minh từ trước tới chứng tỏ khả trước đột phá sáng tạo, dám làm, dám chịu trách nhiệm Những cách làm hay khẳng định nhiều quốc gia nên nghiên cứu áp dụng Tài liệu tham khảo 1.Pahn-Webber, E and D Henckel, The Planning System and Planning Terms in Germany - A Glossary Studies in Spatial Development Vol 2008, Hanover, Germany: Academy for Spatial Research and Planning 288 2.ACVN, Affordable housing, V.V Thi and A.L Dieu, Editors 2014: Hanoi, Vietnam 3.Zimmermann, A and C Maennling, Mainstreaming participation Multi-stakeholder management: Tools for Stakeholder Analysis: 10 building blocks for designing participatory systems of cooperation Promoting participatory development in German development cooperation 2007, Eschborn, Germany: GTZ GmBh 4.Reactec, Building guideline for traffic impact assessment for public building Hochiminh city, C.C Minh, Editor 2017, DOT and Urban Transport No.1: Hochiminh city 5.Souza, F.F.D., T Ochi, and A Hosono, Land Readjustment: Solving Urban Problems Through Innovative Approach 2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute 255 6.Vinh, V.T., Land pooling & readjustment applicability in Vietnam, in Land pooling & readjustment in urban upgrading projects in Vietnam, V.V Thi, Editor 2014: Hanoi, Vietnam 7.Hong, Y.H., Assembling land for urban development, in Analyzing land readjustment, Y.H Hong and B Needham, Editors 2007, Lincoln Institute of land policy: Cambridge Massachusetts, USA p 3-36 8.Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian mo khong gian xanh o thi Quy hoach thi, 2011 03(1+2) 9.Pruetz, R and E Pruetz, Transfer of Development Rights Turns 40 Planning & Environmental Law, 2007 59(6): p 3-11 10.Suzuki, H., R Cervero, and K Iuchi, Transforming Cities with Transit: Transit and LandUse Integration for Sustainable Urban Development Urban Development 2013: World Bank Publications 11.Kewalramani, G., Urban infrastructure in metropolitan cities: A case study of transfer of Development Rights in Mumbai Transactions of the Institute of Indian Geographers, 2001 23(1): p 39 Hệ thống quy hoạch CHLB Đức sử dụng cách làm để tạo lập khuôn khổ định hướng cải tạo trước chốt quy hoạch chi tiết theo dự án Tham khảo thêm Pahn-Webber, E and D Henckel, The Planning System and Planning Terms in Germany - A Glossary Studies in Spatial Development Vol 2008, Hanover, Germany: Academy for Spatial Research and Planning 288 i 110 Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sông, kênh nội thành giải pháp để hồn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 ACVN ACVN, Affordable housing, V.V Thi and A.L Dieu, Editors 2014: Hanoi, Vietnam iii Chiến lược xây dựng đồng thuận cần bắt đầu phân tích bên liên quan Việc làm tham khảo thêm Zimmermann, A and C Maennling, Mainstreaming participation Multi-stakeholder management: Tools for Stakeholder Analysis: 10 building blocks for designing participatory systems of cooperation Promoting participatory development in German development cooperation 2007, Eschborn, Germany: GTZ GmBh iv Tham khảo kinh nghiệm tổng kết từ nghiên cứu đồng thuận Tổ chức Xây dựng Đồng thuận châu Á http://cbasia.org/resources.html v Giả sử phương bán quyền xây dựng chưa sử dụng để hỗ trợ góp đất chọn vi Những tranh cãi gần cho phép điều chỉnh tiêu quy hoạch ‘chui’ triển khai dự án thành phần khu đô thị Ciputra, Hà Nội phản ánh bất cập đánh giá tác động việc điều chỉnh cách thức bảo vệ quyền lợi bên liên quan Xem thêm https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/suaquy-hoach-do-thi-ciputra-dan-to-nhieu-lan-dieuchinh-chui-534352.html vii Cách làm bao gồm điều chỉnh ranh giới vừa góp vừa điều chỉnh chia lại để tạo quỹ đất làm hạ tầng tổ chức lại không gian hợp lý – xem thêm Souza, F.F.D., T Ochi, and A Hosono, Land Readjustment: Solving Urban Problems Through Innovative Approach 2018, Tokyo, Japan: JICA Research Institute 255, Vinh, V.T., Land pooling & readjustment applicability in Vietnam, in Land pooling & readjustment in urban upgrading projects in Vietnam, V.V Thi, Editor 2014: Hanoi, Vietnam, Hong, Y.H., Assembling land for urban development, in Analyzing land readjustment, Y.H Hong and B Needham, Editors 2007, Lincoln Institute of land policy: Cambridge Massachusetts, USA p 3-36 viii Có thể hiểu dạng chuyển nhượng quyền phát triển - xem thêm Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian mo khong gian xanh o thi Quy hoach thi, 2011 03(1+2), Pruetz, R and E Pruetz, Transfer of Development Rights Turns 40 Planning & Environmental Law, 2007 59(6): p 3-11 ix Cách làm Mumbai quyền cho người dân (nghèo) bán quyền xây dựng chưa sử dụng cho chủ đầu tư dự án nằm khu vực cải thiện Chính quyền lấy đất (hoặc phần đất) từ chủ sở hữu đổi cho họ quyền phát triển dạng Giấy chứng nhận Quyền Phát triển (DRC) 10 Suzuki, H., R Cervero, and K Iuchi, Transforming Cities ii with Transit: Transit and Land-Use Integration for Sustainable Urban Development Urban Development 2013: World Bank Publications DRC trở thành cơng cụ tài để chủ sở hữu khơng có ý định xây hết quyền chuyển nhượng cho người khác với hệ số sử dụng đất (FAR) Chính phủ ấn định DRC linh hoạt, giúp phân bố lại không gian đô thị theo nhu cầu thị trường khả chi trả nhóm thu nhập 11 Kewalramani, G., Urban infrastructure in metropolitan cities: A case study of transfer of Development Rights in Mumbai Transactions of the Institute of Indian Geographers, 2001 23(1): p 39 Các diện tích giải phóng đáng kể Nhà nước ‘bỏ ra’ tờ giấy Tất nhiên khu vực áp dụng công cụ phải tính tốn để đáp ứng u cầu chất tải hạ tầng Điển hình khu thị có dành đất để xây trường học khơng có trường, có đất xây cơng viên chưa đền bù xong, có đường cống nước nội khu không kết nối với bên xi 111 .. .Quy hoạch phát triển kè bờ sơng Sài Gịn sông, kênh nội thành giải pháp để hồn thành kè sơng Sài Gịn, sơng kênh nội thành vào năm 2025 Để khu vực bờ kè quy hoạch phát triển thuận lợi,... viết tập trung vào việc giải hai toán quy hoạch tốt phát triển tốt mơ hình hợp tác huy động nguồn lực từ doanh nghiệp cộng đồng Quy hoạch tốt quy hoạch tối ưu đa chiều, không đủ hấp dẫn nhà đầu... thuận Phát triển tốt hiểu chọn chủ đầu tư tốt có chế ràng buộc để chủ đầu tư bên thực cam kết Giải tốn quy hoạch tốt 2.1 Quy hoạch giúp chọn phương án cạnh tranh Quy trình lập quy hoạch phát triển