Đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận thanh xuân thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ Đặng Thị Dung ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ Đặng Thị Dung ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Đình Bồng Hà Nội – 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản 1.1.2 Thị trường Bất động sản 1.1.3 Sàn giao dịch BĐS 13 1.2 Cơ sở pháp lý hoa ̣t đô ̣ng của Sàn giao dịch bất động sản 17 1.2.1 Chính sách phát triển Thị trường Bất động sản 17 1.2.2 Hệ thống pháp luật 18 1.2.3 Các văn pháp luật liên quan khác 25 1.3 Cơ sở thực tiễn sàn giao dịch bất động sản 29 1.3.1.Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 29 1.3.2 Tình hình hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản số địa phương : Thành phố Hồ Chí minh, Đà Nẵng 36 1.3.3 Sàn Giao dịch bất động sản số nước kinh nghiệm cho Việt Nam 39 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI 46 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thanh Xuân, Hà Nội 46 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên môi trường 46 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 2.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 49 2.2 Thực trạng Thị trường bất động sản bất động sản quận Thanh Xuân giai đoạn 2011- 2016 52 2.2.1 Điều kiện hình thành thị trường bất động sản quận Thanh Xuân 52 2.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản Quận Thanh Xuân 53 2.2.3.Thực trạng sàn giao dịch bất động sản địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà Nội 56 2.3 Đánh giá hoạt động sàn giao dịch BĐS địa bàn quận Thanh Xuân Hà Nội giai đoạn 2011- 2016 99 2.3.1 Đánh giá tình hình thực quy định pháp luật điều kiện thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS 99 2.3.2.Đánh giá hiệu hoạt động mơ hình sàn giao dịch BĐS 100 2.3.3 Về mức thù lao hoa hồng 102 2.3.4.Những hạn chế, yếu tồn mơ hình sàn giao dịch BĐS nguyên nhân 102 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ, NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 105 3.1 Định hướng phát triển Thị trường bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 105 3.2 Định hướng tổ chức hoạt động Sàn giao dịch bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 106 3.3 Đề xuất giải pháp tăng cường quản lý, nâng cao hiệu hoạt động Sàn giao dịch bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 - 2020 106 3.3.1 Nhóm giải pháp sách, pháp luật 106 3.3.2 Nhóm giải pháp tăng cường lực tổ chức, cán bộ, sở vật chất kỹ thuật 107 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109 Kết luận 109 Kiến nghị 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 PHỤ LỤC 114 Phụ lục : Mẫu phiếu điều tra 114 DANH MỤC BẢNG Bảng 1-1: Phân loại thị trường Bảng 2-1: Chuyển dịch cấu giá trị sản xuất địa bàn quận Thanh Xuân 48 Bảng 2-2: Diện tích loại đất thành phố phân bổ cho quận Thanh Xuân 50 Bảng 2-3: Kế hoạch sử dụng đất năm 2011- 2015 quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 51 Bảng 2-4: Chỉ số giá giao dịch Bất động sản hộ chung cư Quý III/2016 54 Bảng 2-5: Trách nhiệm, quyề n ̣n của các bô ̣ phâ ̣n ta ̣i sàn GDBĐS Hoàng Vương 60 Bảng 2-6: Cơ sở vâ ̣t chấ t Sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương 63 Bảng 2-7: Trách nhiệm, quyền hạn nhiệm vụ cán bộ, nhân viên sàn giao dịch BĐS Đất Xanh miền Bắc 70 Bảng 2-8: Cơ sở vâ ̣t chấ t SGDBĐS Đấ t Xanh Miề n Bắ c 74 Bảng 2-9: Trách nhiệm, quyền hạn phận sàn GDBĐS NewStarland 80 Bảng 2-10: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Newstarland 83 Bảng 2-11: Trách nhiệm, quyền hạn phận sàn GDBĐS Hapulico 88 Bảng 2-12: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Hapulico 91 Bảng 2-13: Cơ cấu nguồn nhân lực sàn giao dịch BĐS Kiều Anh 94 Bảng 2-14: Trách nhiệm, quyền hạn phận sàn GDBĐS Kiều Anh 94 Bảng 2-15: Cơ sở vật vật chất kỹ thuật sàn GDBĐS Kiều Anh 96 Bảng 2-16: Tình hình tuân thủ quy định pháp luật điều kiện thành lập hoạt động sàn giao dịch BĐS 100 Bảng 2-17: Số lượng giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS 101 Bảng 2-18: Mức thù lao, hoa hồng giao dịch BĐS sàn giao dịch BĐS 102 DANH MỤC HÌNH Hình 1-1: Biều đồ tỉ lệ doanh nghiệp đăng ký hoạt động theo lĩnh vực 35 Hình 1-2: Biểu đồ tỉ lệ vốn đăng ký theo lĩnh vực 35 Hình 2-1: Sơ đồ vị trí Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội 46 Hình 2-2: a) Nút giao cắt Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi với hệ thống giao thông đại; b)Tuyến đường Lê Văn Lương với dự án BĐS chạy dọc bên đường; c: Khu tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, hộ cao cấp Royal City; d: Tổ hợp dự án Hapulico Complex 56 Hình 2-3: Sơ đồ tổ chức sàn giao dịch BĐS Hoàng Vương 59 Hình 2-4: Quy trình giao dịch sàn GDBĐS Hoàng Vương 65 Hình 2-5: (a) Chung cư Hanoi Landmark 51 – 48 Vạn Phúc,Hà Đông ; (b) Chung cư Handi Resco – 89 Lê Văn Lương; (c) Dự án Hanoi Aqua Central – 44 Yên Phụ, Ba Đình 67 Hình 2-6: Sơ đồ tổ chức sàn GDBĐS Đất Xanh Miền Bắc 70 Hình 2-7: Sơ đồ quy trình giao dịch sàn BĐS Đất Xanh miền Bắc 76 Hình 2-8: (a) Vinhomes Liễu Giai; (b) Chung cư eco homes 77 Hình 2-9: Mơ hình, cấu tổ chức sàn GDBĐS NewStarland 79 Hình 2-10: Quy trình giao dịch sàn BĐS NewStarland 84 Hình 2-11: (a) Chung cư Vinhomes Times City; (b) 11b Biệt thự Vinhomes Riverside; (c) 11c Hệ thống Vinpearl Resort & Villas dọc bờ biển Việt Nam 86 Hình 2-12: Mơ hình cấu tổ chức sàn Hapulico 88 Hình 2-13: Mơ hình tổ chức sàn BĐS Kiều Anh 94 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 01 BĐS Bất động sản 02 Công ty CP Công ty Cổ phần 03 GDBĐS Giao dịch bất động sản 04 SGDBĐS Sàn giao dịch bất động sản 05 TTBĐS Thị trường bất động sản 06 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 07 UBND Ủy ban nhân dân 08 XHCN Xã hội chủ nghĩa LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Đặng Thị Dung LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực Luận văn này, nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo từ thầy giáo, ủng hộ giúp đỡ người thân, bạn bè Nhân dịp này, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Đình Bồng trực tiếp giúp đỡ, bảo, động viên thời gian thực đề tài Tôi vô biết ơn thầy, cô giáo trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội; đặc biệt thầy, cô giáo khoa Địa lý truyền dậy kiến thức bổ ích cần thiết để tơi có tảng thực Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn nhiệt tình giúp đỡ cán công tác sàn giao dịch bất động sản giúp đỡ tơi q trình nghiên cứu, khai thác thông tin Tôi xin chân thành cảm ơn người thân, gia đình, bạn bè khích lệ tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành Luận văn Do thời gian kinh nghiệm cịn hạn chế nên Luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, mong nhận dẫn góp ý thầy, giáo bạn Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng năm 2017 Học viên Đặng Thị Dung MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Việt Nam thời kì đổi mới, chuyển từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng XHCN, hội nhập sâu rộng với kinh tế giớivà khu vực Thị trường bất động sản (TTBĐS) hình thành, thị trường hàng hóa, tài chính, khoa học cơng nghệ, lao động nhằm tạo lập đồng chế thị trường định hướng XHCN Năm 2006 Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), nhằm chế hóa sách phát triển thị trường bất động sản theo nghị đại hội X (2006) Luật quy định cụ thể nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS có quản lý sàn giao dịch BĐS Năm 2014, Quốc Hội ban hành Luật Kinh Doanh BĐS thay cho Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 tạo hành lang pháp lý cho TTBĐS hoạt động thơng thống tn thủ pháp luật, ngày TTBĐS đánh giá thị trường tiềm năng, phát triển nhanh quy mơ loại hình Tuy nhiên TTBĐS Việt Nam khơng có đầy đủ thơng tin hàng hóa BĐS, TTBĐS khơng hồn hảo thiếu tính minh bạch xuất sốt giá ảo dự án chung cư hay đất sàn BĐS chủ đầu tư làm giá, thị trường có nhiều giao dịch phi thức nhằm trốn nộp thuế cho Nhà Nước làm thất thu ngân sách Nhà nước ảnh hưởng đến quyền lợi người tham gia TTBĐS Thanh Xuân quận nội Hà Nội, nơi có lịch sử phát triển văn hóa, kinh tế, trị lâu đời thủ đô Trong năm gần đây, quận Thanh Xuân có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, thị trường BĐS địa bàn quận diễn sôi động với hàng loạt dự án chung cư từ bình dân đến cao cấp, đáng kể đến như: Royal City (thành phố hoàng gia) tập đoàn Vingroup, hộ vườn phố Imperia Garden, hay Hapulico Complex tổ hợp cơng trình thương mại, văn phịng, nhà cao cấp Vì lẽ đó, nhiều sàn giao dịch BĐS thành lập để đáp ứng việc phục vụ khách hàng có nhu cầu muốn mua bán BĐS Quá trình phát triển không ngừng dự án bất động sản quận Thanh Xuân mang lại diện mạo mới, thúc đẩy tích cực đến tăng trưởng kinh tế quận, giúp nâng cao mức sống người dân, sở hạ tầng cải thiện rõ rệt Tuy ... trường bất động sản Quận Thanh Xuân 53 2.2.3 .Thực trạng sàn giao dịch bất động sản địa bàn Quận Thanh Xuân, Hà Nội 56 2.3 Đánh giá hoạt động sàn giao dịch BĐS địa bàn quận Thanh. .. ? ?Đánh giá thực trạng hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội? ?? góp phần đánh giá thực trạng đề xuất cá số giải pháp tăng cường hoạt động sàn giao dịch bất. .. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 105 3.1 Định hướng phát triển Thị trường bất động sản quận Xuân, thành phố Hà Nội giai đoạn