Đang tải... (xem toàn văn)
các bạn chỉ nên xem tham khảo và từ đó rút ra góc nhìn và cách làm tốt nhất cho luận văn của mình, trong này có đủ file và số liệu đầy đủ cho các bạn tham khảo
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH TRẦN ĐỖ ANH TÀI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ CAO CẤP TẠI CÁC QUẬN TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mã chuyên ngành: 52340101C KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019 TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP TP.HCM KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH TRẦN ĐỖ ANH TÀI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ CAO CẤP TẠI CÁC QUẬN TRUNG TÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH GVHD : THS LÊ HOÀNG VIỆT PHƢƠNG SVTH : TRẦN ĐỖ ANH TÀI LỚP : ĐHQT11FTT KHÓA : 2015-2019 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019 TĨM TẮT KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Nghiên cứu sử dụng mơ hình Hedonic dể xác định nhân tố ảnh hƣởng đến giá cho thuê hộ dịch vụ quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng liệu 15 tòa nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Mính với 600 quan sát, sử dụng biến độc lập mƣời bảy biến phụ thuộc Nghiên cứu phát mƣời mƣời bảy biến có ảnh hƣởng đáng kể đến giá cho thuê hộ Kết quan trọng nghiên cứu xác định đƣợc 11 nhân tố tác động đến giá thuê hộ cao cấp địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, diện tích, số phịng ngủ, nội thất, vị trí tầng, ban cơng cửa sổ, khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại, khoảng cách đến trƣờng học, độ rộng hẻm, cảnh quan nội khu cảnh quan bên ngồi Từ xác định đƣợc mức độ sẵn lòng trả ngƣời tiêu dùng cho yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê hộ dịch vu i LỜI CÁM ƠN Trong thời gian học tập năm trƣờng Đại học Công Nghiệp TP.HCM chuyên ngành Quản trị kinh doanh, thời gian học tập dài, nhƣng nhận đƣợc cho nhiều kiến thức, nhƣ kỹ năng, kinh nghiệm sống vô quý báu từ thầy, cô Đây giá trị sống quan trọng giúp cho ngƣời trƣởng thành đƣờng đời Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn to lớn đến tồn thể Q thầy nhà trƣờng Xin kính chúc thầy ln mạnh khỏe, hạnh phúc đạt đƣợc nhiều thành công nghiệp giáo dục nƣớc nhà Ngồi ra, tơi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Lê Hồng Việt Phƣơng, ngƣời trực tiếp, tận tình hƣớng dẫn, góp ý, xây dựng, giúp đỡ tơi q trình thực khóa luận tốt nghiệp Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn xin gửi lời chúc tốt đẹp đến gia đình Quý thầy cô, bạn bè, tất ngƣời, kính chúc ngƣời sức khỏe, hạnh phúc thành công sống Tp.HCM, ngày 08 tháng 05 năm 2019 Ngƣời thực Trần Đỗ Anh Tài ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam kết báo cáo thực tập đƣợc hoàn thành dựa kết thực tập em kết nghiên cứu chƣa đƣợc dùng cho khóa luận (báo cáo, khóa luận tốt nghiệp) cấp khác Việc tham khảo nguồn tài liệu (nếu có) đƣợc thực trích dẫn ghi nguồn tài liệu tham khảo quy định Tp.HCM, ngày 08 tháng 05 năm 2019 Ngƣời thực Trần Đỗ Anh Tài iii NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN Tp HCM, ngày tháng năm 2019 Giảng viên hƣớng dẫn iv NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN Tp HCM, ngày tháng năm 2019 Hội đồng phản biện v MỤC LỤC TÓM TẮT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LỜI CÁM ƠN ii LỜI CAM ĐOAN iii NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN iv NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN v MỤC LỤC vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ ix DANH MỤC BẢNG BIỂU x CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI .1 1.1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .3 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU .3 1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU .4 1.5 KẾT CẤU ĐỀ TÀI KHÓA LUẬN CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN .5 2.1 CÁC KHÁI NIỆM : 2.1.1 Khái niệm hộ dịch vụ .5 2.1.2 Phân loại hộ dịch vụ Căn hộ dịch vụ nhỏ .7 Căn hộ dịch vụ quy mơ trung bình .8 Căn hộ dịch vụ cao cấp .8 2.1.3 Tiêu chuẩn thiết kế Căn hộ dịch vụ 2.2 NGUYÊN LÝ HÌNH THÀNH GIÁ CẢ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG (GIÁO TRÌNH KINH TẾ CHÍNH TRỊ, 2002) 2.2.1 Lý thuyết giá thị trƣờng Marshall 2.2.2 Lý thuyết giá thị trƣờng Samuelson .10 2.3 LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ 11 2.3.1 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng 11 2.3.2 Mơ hình định giá hƣởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 11 2.3.2.1 Khái niệm .11 2.3.2.2 Dạng mơ hình Hedonic .14 vi 2.3.3 Các nghiên cứu trƣớc nhân tố tác động đến giá hộ.15 2.3.3.1 Nghiên cứu Garner cộng (2006) 15 2.3.3.2 Nghiên cứu Thibodeau Malpezzi (1980) 15 2.3.3.2 Nghiên cứu Johannes Krouthen (2011) 16 2.3.3.3 Nghiên cứu Bloomquist, G & Worley, L (1981) 16 2.3.3.4 Nghiên cứu Jonathan A Wiley David Wyman (2012) .16 2.3.3.5 Nghiên cứu Aluko, O (2011) 16 2.3.3.6 Nghiên cứu Clapp (1980) 16 2.3.3.7 Nghiên cứu So (1996) 17 2.3.3.8 Nghiên cứu Sibel Selim (2008) .17 2.3.3.9 Nghiên cứu Bernardo (2002) 17 2.3.3.10 Nghiên cứu Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely (2000) 17 2.3.3.11 Nghiên cứu Lục Mạnh Hiển (2014) 18 2.4 TỔNG KẾT CHƢƠNG .18 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1 THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 20 3.1.1 Mơ hình hồi quy 20 3.1.1.1 Cơ sở lý luận .20 3.1.1.2 Phạm vi áp dụng 20 3.1.2 Các mơ hình nghiên cứu trƣớc 20 3.1.3 Mơ hình đề nghị 23 3.1.4 Các biến mơ hình 23 3.2 PHƢƠNG PHÁP THU THẬP DỮ LIỆU .28 3.3 PHƢƠNG PHÁP PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 29 3.4 QUY TRÌNH PHÂN TÍCH 30 3.5 THU THẬP DỮ LIỆU 31 3.6 TỔNG KẾT CHƢỚNG .32 CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 33 4.1 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 33 4.1.1 Thống kê mô tả 33 4.2.2 Kết hồi quy 34 4.2.4 Kết kiểm định giả thuyết mô hình 42 vii 4.3 TỔNG KẾT CHƢƠNG .48 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HẠN CHẾ ĐỀ TÀI 49 5.1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49 5.3 HẠN CHẾ ĐỀ TÀI 51 5.4 ĐỊNH HƢỚNG 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 PHỤ LỤC : HÌNH ẢNH CĂN HỘ KHẢO SÁT CỦA ĐỀ TÀI .56 viii CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HẠN CHẾ ĐỀ TÀI 5.1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Hiện việc định giá bất động sản Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính hành theo cách tiếp cận tiếp cận so sánh, tiếp cận chi phí tiếp cận thu nhập Trên giới, cách tiếp cận trên, phƣơng pháp để định giá bất động sản thƣờng dựa vào hàm hồi quy thuộc tính bất động sản nhƣ vị trí, diện tích, chiều cao, vị trí tầng nhà, vv đƣợc sử dụng nhƣ biến số độc lập giá nhà biến số phụ thuộc Với số giả thuyết định, hàm hồi quy tảng phƣơng pháp Hedonic price index Tuy nhiên Việt Nam, phƣơng pháp chƣa đƣợc phổ biến rộng rãi Trong luận văn này, tác giả tập trung ứng dụng phƣơng pháp HPM để xác định nhân tố ảnh hƣởng đến giá thuê hộ cao cấp địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh hàng loạt dự án triển khai thành công năm 2017 2018 giúp vực dậy thị trƣờng bất động sản vốn giao dịch địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Với phát triển kinh tế nói chung ngành bất động sản nói riêng, kèm theo phát triển ngành tài chính, nhu cầu đầu tƣ, tƣ vấn định giá không ngừng phát triển, nguồn cung hộ cao cấp năm 2019 dồi nhu cầu ngƣời tiêu dùng không giảm nhiệt hộ cao cấp Song song đó, Hồ Chí Minh nơi tập trung nhiều chuyên gia nƣớc sinh sống làm việc nhiều Do đó, dự báo năm 2019, thị trƣờng cho thuê hộ cao cấp nhộn nhịp Theo liệu khảo sát tác giả, biến số nhà vệ sinh lại có kết ngƣợc với nghiên cứu trƣớc Số nhà vệ sinh hộ nhiều giá thuê giảm hộ cao cấp tuân thủ theo quy định số WC bắt buộc hộ Do đó, ngƣời th gần khơng phải quan tâm đến vấn đề có đủ số WC phục vụ cho nhu cầu sử dụng hộ Nếu họ chấp nhận thuê hộ có nghĩa họ chấp nhận với tiện nghi nhƣ số phòng ngủ, số nhà vệ sinh Và thân ngƣời th có sẵn lịng trả để có Trang: 49 thêm nhà vệ sinh hộ họ chọn khơng thể Việc tăng thêm nhà vệ sinh phá vỡ cấu trúc sẵn có hộ Kết rằng, biến thang máy không đủ độ tin cậy để khẳng định có tác động đến giá thuê hộ cao cấp đại đa số hộ sử dụng thang máy để di chuyển Dữ liệu khảo sát khơng đủ để tìm mối quan hệ thời hạn thuê nhà hình thức toán với giá thuê Kết quan trọng nghiên cứu xác định đƣợc 11 nhân tố tác động đến giá thuê hộ cao cấp địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, diện tích, số phịng ngủ, nội thất, vị trí tầng, ban công cửa sổ, khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại, khoảng cách đến trƣờng học, độ rộng hẻm, cảnh quan nội khu cảnh quan bên ngồi Từ xác định đƣợc mức độ sẵn lòng trả ngƣời tiêu dùng cho yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê hộ cao cấp Điều có ý nghĩa lớn nhà đầu tƣ dự án hộ cho thuê Họ xác định đƣợc đâu nhu cầu lớn ngƣời thuê để có định hƣớng chiến lƣợc cho sản phẩm phù hợp với thị hiếu ngƣời tiêu dùng Tuy nhiên, không dừng đó, kết cịn giúp ích đƣợc cho thân ngƣời thuê hộ, họ xác định đƣợc cách tƣơng đối giá cho thuê hộ theo yếu tố có sẵn Đây kênh thông tin để gắn kết ngƣời cho thuê ngƣời thuê Mô hình Hedonic giúp ta hiểu đƣợc phần nhân tố ảnh hƣởng đến giá thuê hộ, qua ƣớc định cách tƣơng đối giá th Từ mơ hình Hedonic, ngƣời sử dụng tính đƣợc số giá Hedonic áp dụng cho nhiều lĩnh vực kinh tế Qua số giá, thị trƣờng đƣợc quan sát dễ dàng (nhƣ số CPI, VNindex…) Dựa số này, cụ thể số giá Hedonic, đƣa sách, biện pháp khắc phục có biến động thị trƣờng Mơ hình Hedonic đƣợc sử dụng cho thị trƣờng hộ thành phố Hồ Chí Minh Theo mơ hình mà tác giả đề nghị phần kết nghiên cứu trên, có nhiều đối tƣợng ứng dụng mơ hình nhƣ nhà đầu tƣ, công ty môi giới, ngƣời thuê,… Chủ đầu tƣ Trang: 50 dự án ứng dụng mơ hình để đƣa mức giá phù hợp với xu hƣớng thị trƣờng, thơng qua xây dựng chiến lƣợc kinh doanh sản phẩm hộ cho thuê hợp lý từ triển khai dự án nhằm mang lại kết tốt cho khoản đầu tƣ Các cơng ty mơi giới dùng mơ hình để lựa chọn sản phẩm tƣ vấn giá cho thuê phù hợp với khách hàng, nâng cao chun nghiệp uy tín cơng ty Mơ hình ứng dụng tốt cho ngƣời thuê định thuê hộ Dựa vào yếu tố nhƣ diện tích, số phịng ngủ, nhà vệ sinh, cảnh quan,… ngƣời thuê ƣớc lƣợng đƣợc mức giá thuê trung bình làm sở thƣơng lƣợng giá 5.2 KHUYẾN NGHỊ Từ kết tác giả có khuyến nghị thực tiễn : + Đối với nhà đầu tƣ xác định yếu tố số phịng ngủ, cảnh quan nội yếu tố quan trọng tác động đến giá thuê, để từ tập trung đầu tƣ để khai thác tối đa hóa doanh thu lợi nhuận cho dự án + Đối với khách hàng thuê hộ cân nhắc nhu cầu cảu thân để lựa chọn ƣu tiên để cân đối lựa chọn đƣợc hộ vừa phù hợp giá thuê nhu cầu cá nhân Cũng có để đàm phán thực ký kết hợp đồng thuê hộ + Đối với công ty môi giới, môi giới tự thị trƣờng BĐS cho thuê dựa vào để sở để đƣa tƣ vấn phù hợp khách hàng mình, từ tìm điểm phù hợp nhu cầu khách hàng giá thuê phù hợp với khách hàng 5.3 HẠN CHẾ ĐỀ TÀI Số mẫu điều tra khơng bao qt đại diện hết cho vùng nghiên cứu, giới hạn luận văn, tác giả tập trung khảo sát 15 dự án hộ cao cấp quận thuộc thành phố Hồ Chí Minh Nguồn thơng tin chủ yếu thu thập thông qua công ty kinh doanh mảng hộ dịch vụ để thu thập giao dịch cho thuê đƣợc thực qua công ty nên chƣa tiếp cận đƣợc trực tiếp ngƣời tiêu dùng để đánh giá mức độ hài lòng yếu tố tác động đến giá thuê Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê hộ đƣợc sử dụng mô hình chƣa phải đầy đủ, số yếu tố nhƣ an ninh, thiết kế hộ, chi phí quản lý hàng tháng, dân trí Trang: 51 cộng đồng, uy tín chủ đầu tƣ có ảnh hƣởng đến giá thuê hộ, nhiên giới hạn thời gian nhƣ khó khăn q trình thu thập liệu, nên tác giả đề nghị không đƣa vào mơ hình Việc sử dụng kết cịn mang tính cục vùng nghiên cứu khoảng thời gian nghiên cứu mà không gắn liền với cấu trúc đô thị cụ thể nên đƣa dự báo quan trọng biến thiên giá quy mơ tồn thành phố 5.4 ĐỊNH HƢỚNG Nghiên cứu đem lại kết đóng góp định, phần giúp nhà đầu tƣ, doanh nghiệp môi giới bất động sản cho thuê hiểu rõ đƣợc nhân tố có ảnh hƣởng đến giá thuê Từ đƣa kế hoạch thu hút khách hàng thuê hộ nhằm tăng doanh thu để hoạt động sản xuất kinh doanh đạt hiệu cao, đồng thời cung cấp tài liệu tham khảo cho nhà nghiên cứu lĩnh vực ngƣời làm công ty bất động sản, ngƣời kinh doanh bất động sản Tác giả thiết kế mơ hình nghiên cứu, xây dựng thang đo, kiểm định giả thuyết, xác định mức độ tác động yếu tố liên quan Nếu có điều kiện tiếp tục nghiên cứu, tác giả gia tăng kích thƣớc mẫu khảo sát theo hƣớng gia tăng tỷ lệ mẫu khảo sát so với tổng thể Đƣa thêm số nhân tố khác mà đƣợc cho có ảnh hƣởng đến giá thuê hộ dịch vụ cao cấp khách hàng vào mơ hình nghiên cứu đề nghị q trình nghiên cứu từ lƣợc khảo khác nghiên cứu sâu để phát yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê khách hàng Hƣớng nghiên cứu sâu nghiên cứu nhân tố ảnh hƣởng đến giá thuê hộ chung cƣ, biệt thự, bất động sản nghĩ dƣỡng,… Trang: 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt [1] Báo cáo tổng kết CBRE [2] Bộ Giáo dục Đào tạo - Giáo trình kinh tế trị, NXB Chính trị Quốc gia – Hà Nội – 2002 [3] Lục Mạnh Hiển (2014), Định giá nhà thƣơng mại xây dựng doanh nghiệp đầu tƣ, xây dựng kinh doanh nhà ở, Luận văn tiến sỹ, Trƣờng đại học Kinh tế quốc dân [4] Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely (2000), Vị thế, chất lƣợng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí Dân cƣ Đơ thị, Tạp chí thị học (Urban Sudies), Vol 37, No 1, January 2000 [5] Nguyễn Đức Lộc, (2015) Giáo trình Phƣơng pháp thu thập xử lý thơng tin định tính, NXB ĐHQG-HCM [6] Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hƣng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008) “Phƣơng pháp định giá Bất động sản ứng dụng Lý thuyết Vị - Chất lƣợng” [7] Nguyễn Minh Tuấn & Hà Trọng Quang & Nguyễn Vũ Vân Anh, Giáo trình xử lý liệu nghiên cứu SPSS for windows, Trƣờng Đại học Cơng nghiệp TP Hồ Chí Minh, 2015 [8] Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền Nguyễn Thị Hải Anh (2012), Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định nhân tố ảnh hƣởng đến giá nhà cho thuê Thành phố Cần Thơ, Kỷ yếu khoa học 2012: 186 – 194, trƣờng Đại học Cần Thơ [9] Thông tƣ 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 hƣớng dẫn phân hàng nhà chung cƣ Tiếng Anh [10] Allen C Goodman (1983), Willingness to Pay for Car Efficiency: A Hedonic Price Approach, Journal of Transport Economics and Policy, Vol 17, No (Sep., 1983), pp 247-26 [11] A.T.Court (1939), Hedonic price indexes with automotive examples [12] Antonina Mavrodiy (2005), Factor analysis of real estate prices Trang: 53 [13] Bloomquist, G & Worley, L (1981), Hedonic prices, demand for urban housing attributes and benefit estimate, Journal of Urban Economics [14] Clapp J M (1980) The Intrametropolitan Location of Office Activities, Journal of Regional Science, Vol.20, p: 387-399 [15] Commerce Division, Lincoln University, House price predition: hedonic price model vs, artificial neural network [16] Chin Tung Leong (2003), A critical Review of Literature on the Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang [17] Elli Pagourtzi and V.A, T Hatzichristos, N F (2003), Real estate appraisal: a review of valuation methods 15 Ivar Ekeland, James J.Heckman and Lars Nesheim, Indentifying Hedonic Models [18] Ivy Drafor Amenyah, Ernest Afenyi Fletcher (2013), Factors determining residential rental prices, Asian Economic and Financial Review [19] Lawrence B Smith (1974) A Note on the Price Adjustment Mechanism for Rental Housing, The American Economic Review [20] Lee Young Yun (2003), Rent adjustment mechanism for the multifamily housing market [21] Manuel Lehner (2011), Modelling housing prices in Singapore applying spatial regression, Master of Science thesis spatial development and infrastructure systems 20 [22] Oduwole, H.K.* and Eze, H.T (2013), A Hedonic Pricing Model on Factors that Influence Residential Apartment Rent in Abuja Satellite Towns [23] James Frew and G.Donal Jud, Estimating the value of apartment buildings [24] Johannes Krouthen (2011), Apartment values in Uppsala: Sinificant factors that differentiate the selling prices, U.U.D.M Project Report 2011:17 [25] Jonathan A.Wiley and David Wyman (2012), Key factors affecting valauation for senior apartments [26] Journal of International Real Estate and Construction Studies ISSN: 2153-6813 Volume 1, Number © 2011 Nova Science Publishers, Inc [27] Richard J.Cebula (2009), The Hedonic Pricing Model applied to the housing market of the city of Savannah and its Savannah historic Landmark district Trang: 54 [28] Sherwin Rosen (1974), Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition, The Jounal of Political Economy, Vol.82, No.1, pp 34-55 [29] Stephen Sheppard (1999) Chapter 41: Hedonic analysis of housing markets, Handbook of Regional and Urban Economics, Vol 3, p: 1595–1635 [30] V Kerry Smith, Carol C S Gilbert (1985), The Valuation of Environmental Risks Using Hedonic Wage Models, University of Chicago Press (p 359 - 392) [31] Visit Lisombunchai (2004), House price prediction: Hedonic price model vs Artificial neural network [32] Zvi Grilliches Makoto Ohata (1976) Automobile Prices Revisited: Extensions of the Hedonic Hypothesis Tài liệu từ trang trực tuyến [33] www.Vnexpress.net [34] www.zacoland.com [35] www.tapchikienthuc.com.vn Trang: 55 PHỤ LỤC : HÌNH ẢNH CĂN HỘ KHẢO SÁT CỦA ĐỀ TÀI Hình ảnh thực tế Cao Thang Aparment Nguồn: Zacoland.com Hình ảnh thực tế LVS 339 Apartment Nguồn: Zacoland.com Hình ảnh thực tế LVS 386 Apartment Trang: 56 Nguồn: Zacoland.com Hình ảnh thực tế LVS 359 Apartment Nguồn: Zacoland.com Hình ảnh thực tế Ly Thuong Kiet Apartment Trang: 57 Nguồn: Zacoland.com Hình ảnh thực tế Phung Van Cung Apartment Nguồn: Zacoland.com Hình ảnh thực tế LNC Apartment Trang: 58 Nguồn : Zacoland.com Hình ảnh thực tế Pho Quang Apartment Nguồn: Zacoland.com Hình ảnh thực tế Nam Ky Khoi Nghia Apartment Trang: 59 Nguồn: Zacoland.com 10 Hình ảnh thực tế XVNT Apartment Nguồn : Zacoland.com 11 Hình ảnh thực tế DBT Apartment Trang: 60 Nguồn: Tác giả tổng hợp 12 Hình ảnh thực tế CMT8 Apartment Nguồn : Tác giả tổng hợp Trang: 61 Nguồn : Tác giả tổng hợp 13 Hình ảnh thực tế NVN Apartment Nguồn : Zacoland.com Trang: 62 14 Hình ảnh thực tế PVH Apartment Nguồn : Zacoland.com 15 Hình ảnh thực tế NTQ1 Apartment Nguồn: Zacoland.com Trang: 63 ... (1) Xác định đƣợc yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê hộ cao cấp địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (2) Lƣợng hóa đƣợc mức độ ảnh hƣởng yếu tố đến giá thuê hộ cao cấp (3) Dự báo mức giá thuê hộ vị trí lân... THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ 2.3.1 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá thị trƣờng - Giá trị thị trƣờng: Giá thị trƣờng biểu tiền giá trị thị trƣờng hàng hóa – tức phụ thuộc lớn vào giá trị... hộ văn phòng cho thuê, tác giả thấy có nhóm yếu tố tác động đến giá bao gồm: yếu tố vị trí (khoảng cách đến trung tâm, yếu tố thuận lợi khả tiếp cận, cảnh quan xung quanh ), yếu tố cấu trúc (tổng