Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá bán căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH _ LÊ THỊ THANH LOAN LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ THANH LOAN LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 CƠNG TRÌNH ĐƢỢC HỒN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán hƣớng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ Trƣờng Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 25 tháng năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: STT Chức danh Hội đồng Họ tên PGS.TS Lê Quốc Hội Chủ tịch TS Trần Văn Tùng Phản biện TS Phan Thị Hằng Nga Phản biện TS Hà Huy Tuấn TS Nguyễn Quyết Thắng Ủy viên Ủy viên, Thƣ ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn đƣợc sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn PGS.TS Lê Quốc Hội TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TP.HCM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH TP Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : LÊ THỊ THANH LOAN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh: 02/09/1978 Nơi sinh: Thanh Hóa Chuyên ngành: Kế toán MSHV:1441850079 I- Tên đề tài: “Nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” Nhiệm vụ nội dung Nhận dạng nhân tố tác động đến giá bán hộ Tổng hợp mơ hình lý thuyết khảo sát thực nghiệm nhân tố tác động đến giá bán hộ Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trƣờng BĐS hộ; nhận diện nhân tố tác động đến giá bán hộ; phân tích, đánh giá biểu nhân tố tác động đến giá BĐS hộ địa bàn TP HCM Phân tích, đánh giá, lý giải thông qua xây dựng mô hình biểu diễn mối quan hệ nhân tố tác động đến giá BĐS Đề xuất quan điểm định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS hộ; đề xuất giải pháp nhằm ổn định giá bán BĐS hộ Thành phố Hồ Chí Minh tƣơng lai II- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 III- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 23/07/2016 IV- Cán hƣớng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNHNGUYÊN CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đề tài “Nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, khơng chép tài liệu chƣa đƣợc cơng bố tồn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn đƣợc thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 Học viên thực Luận văn Lê Thị Thanh Loan ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn, tơi chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên, Ngƣời thầy trực tiếp nhiệt tình hƣớng dẫn suốt trình hồn thành luận Hội đồng khoa học – Phòng quản lý đào tạo sau đại học trƣờng Đại học Kỹ thuật Công nghệ TP HCM nhận xét góp ý q báu để luận văn hồn chỉnh Ban giám hiệu tạo môi trƣờng học tập tốt nhất, q thầy nhiệt tình giảng dạy, hƣớng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các anh chị học viên lớp cao học Kế tốn nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tâp nghiên cứu Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hồn thành khóa học Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 23 tháng 07 năm 2016 Học viên thực Luận văn Lê Thị Thanh Loan iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn nhằm thực xác định nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả vận dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính định lƣợng Nghiên cứu định tính đƣợc thực để điều chỉnh, bổ sung biến quan sát cho thang đo Nghiên cứu định lƣợng thực thông qua phiếu khảo sát ý kiến gửi đến nhà quản lý đầu tƣ BĐS, ngƣời mua, lãnh đạo Sở, ban ngành để xây dựng mơ hình nghiên cứu kiểm định thang đo Phần mềm phân tích thống kê SPSS 16.0, excel sử dụng để phân tích liệu, đánh giá giá trị độ tin cậy việc ứng dụng hệ số Cronbach Alpha phân tích nhân tố EFA Kết phân tích nhân tố đƣa mơ hình nhân tố tác động đến biến động giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm: vị trí, điều kiện sở hạ tầng, chất lƣợng môi trƣờng, đặc điểm cấu trúc tiện tiện ích hộ khu chung cƣ Kết hồi quy cho thấy nhân tố tác động đến biến động giá bán hộ, nhân tố tác động mạnh vị trí với hệ số beta = 0,515; nhân tố đặc điểm tác động mạnh thứ hai với hệ số Beta = 0,245; nhân tố tiện ích tác động mạnh thứ ba với hệ số Beta = 0,148; nhân tố sở vật chất với hệ số Beta = 0,135; nhân tố chất lƣợng môi trƣờng tác động thấp với hệ số Beta = 0,053 Về mặt thực tiễn, nghiên cứu giúp cho doanh nghiệp đƣa mức giá phù hợp theo nhu cầu thị hiếu ngƣời tiêu dùng; kênh thông tin ngƣời bán ngƣời mua, giảm thiểu thông tin bất cân xứng hai bên Cũng từ đây, đề xuất giải pháp để phát triển thị trƣờng bất động sản, nhằm tăng cƣờng vai trò quản lý nhà nƣớc việc kiểm soát giá bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh iv ABSTRACT The research content of the thesis is to determine the factors affecting fluction in selling price of apartments of real estate companies in Ho Chi Minh City The Authors uses qualitative and quantitative research methods The qualitative research is conducted to adjust and add observed variables for scale The quantitative research is cattied out through opinion surveys forms given to real estate investment managers, buyers, leaders of departments, industries to develop a research model and test the scale Statistical analysis software SPSS 16.0, excel,etc Are used to analyze data, and assess values and reliability by applying Cronbach Alpha coefficients and EFA factor analysis Factor analysis results has provied a model of factors affecting the apartments selling price fluctuation of real estate companies in Ho Chi Minh City, including: location, infrastructure conditions, environment quality, structural features and utilities of apartment in the apartment builing Regression results shows that all factors affect apartment seliing price fluctuation, of which the factor which affecting the factor of feature the most powerfully is location with beta = 0.515; The factors of featuresimpacts secondly powerfully with beta = 0.245; The factors of utilities impacts thirdly powerfully beta = 0.148; The next factor is environment quality with beta = 0.135; The factors of environment quality impact the least with beta = 0.053 In terms of practice, this research can help businesses offer appropriate price in accordance with consumer „s needs and tastes; this is an information channel between seller and buyer, reducing asymmetric information between the two parties from which It is possible to propose solutions to develop the real estate market in order to strengthen the management role of the state in controlling real estate prices in Ho Chi Minh City v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ix DANH MỤC CÁC BẢNG x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH xii CHƢƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 13 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 13 1.2 Các nghiên cứu liên quan đến đề tài 15 1.3 Nhận xét cơng trình nghiên cứu 19 1.4 Mục tiêu nghiên cứu 20 1.5 Câu hỏi nghiên cứu 20 1.6 Đối tƣợng, phạm vi thời gian nghiên cứu 21 1.6.1 Đối tƣợng nghiên cứu 21 1.6.2 Phạm vi nghiên cứu thời gian nghiên cứu 21 1.7 Phƣơng pháp nghiên cứu 21 1.8 Ý nghĩa khoa học đề tài 22 1.9 Kết cấu đề tài nghiên cứu 22 KẾT LUẬN CHƢƠNG 22 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 24 2.1 Khái quát hộ chung cƣ 24 vi 2.1.1 Khái niệm bất động sản 24 2.1.2 Khái niệm hộ chung cƣ 24 2.1.3 Đặc điểm nhà chung cƣ, hộ chung cƣ 27 2.2 Lý thuyết giá, giái trị bất động sản 29 2.2.1 Giá trị bất động sản 29 2.2.2 Giá bất động sản 30 2.3 Cơ sở lý thuyết số giá 30 2.3.1 Khái niệm số giá 30 2.3.2 Thực trạng việc xác định số giá Việt Nam 32 2.4 Phƣơng pháp xác định số giá bất động sản 33 2.4.1 Phƣơng pháp giản đơn 34 2.4.2 Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại việc ƣớc lƣợng số giá bất động sản 34 2.4.3 Mơ hình định giá hƣởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) 35 2.5 Các nhân tố tác động đến giá hộ chung cƣ 37 2.5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp lên giá BĐS 38 2.5.2 Các yếu tố kinh tế 39 2.5.3 Các yếu tố liên quan đến thị trƣờng 39 2.5.4 Các yếu tố pháp lý 40 2.5.5 Các yếu tố trị pháp lý 40 2.5.6 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 41 2.5.7 Các yếu tố xã hội 41 Component Matrixa Component VITRI 646 VITRI1 641 DACDIEM 625 DACDIEM 604 DACDIEM 600 VITRI 596 TIENICH 593 CSHT 590 CLMT 582 TIENICH 557 TIENICH 555 CSHT 548 CLMT 537 TIENICH 536 DACDIEM 533 TIENICH 523 DACDIEM 520 CSHT 518 CSHT 513 VITRI 511 CSHT 506 CSHT 557 521 517 Component Matrixa Component CLMT CSHT 509 CLMT CLMT DACDIEM TIENICH CSHT Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted Rotated Component Matrixa Component 715 674 660 646 641 596 511 625 604 600 533 520 512 593 584 557 555 536 523 VITRI VITRI VITRI VITRI VITRI VITRI VITRI DACDIEM DACDIEM DACDIEM DACDIEM DACDIEM DACDIEM TIENICH TIENICH TIENICH TIENICH TIENICH TIENICH CLMT 582 CLMT 537 CLMT 521 CLMT 515 CLMT 503 CSHT CSHT CSHT CSHT CSHT CSHT CSHT CSHT Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted Component Transformation Matrix Component 483 567 398 336 315 273 807 -.192 -.344 -.268 -.309 160 -.202 -.037 -.588 450 088 634 252 -.635 024 356 578 -.267 -.064 -.486 614 045 -.312 533 084 032 004 696 -.605 -.378 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy .787 Approx Chi-Square 416.840 df 10 Sig .000 Bartlett's Test of Sphericity Communalities Initial Extractio n GIA 1.000 609 GIA 1.000 590 GIA 1.000 690 GIA 1.000 527 GIA 1.000 519 Extraction Method: Principal Component Analysis Total Variance Explained Componen t Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulati ve % Total % of Variance Cumulati ve % 2.936 58.726 58.726 2.936 58.726 58.726 800 15.994 74.719 560 11.206 85.925 366 7.322 93.247 338 6.753 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrixa Componen t GIA 831 GIA 781 GIA 768 GIA 726 GIA 721 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted Correlations Pearson Correlation GIA VITRI CSHT VITRI CSHT 826** 525** 673** 616** 527** 000 000 000 000 000 Sig (2-tailed) N 233 233 233 233 233 233 Pearson Correlation 826** 472** 563** 557** 513** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 N 233 233 233 233 233 233 Pearson Correlation 525** 472** 314** 334** 398** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 N 233 233 233 233 233 233 Pearson Correlation 673** 563** 314** 489** 447** 000 000 000 000 000 N 233 233 233 233 233 233 Pearson Correlation 616** 557** 334** 489** 320** 000 000 000 000 N 233 233 233 233 233 233 Pearson Correlation 527** 513** 398** 447** 320** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 N 233 233 233 233 233 DACDI EM Sig (2-tailed) TIENIC H Sig (2-tailed) CLMT DACDIE TIENICH CLMT M GIA 000 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) 233 Variables Entered/Removeda Mode l Variables Entered Variables Removed Method CLMT, TIENICH, CSHT, DACDIEM, VITRIb Enter a Dependent Variable: GIA b All requested variables entered Model Summaryb Mode l R R Square Adjusted R Square 883a 780 Std Error of the Estimate 775 291 a Predictors: (Constant), CLMT, TIENICH, CSHT, DACDIEM, VITRI b Dependent Variable: GIA ANOVAa Model Sum of Squares df Mean Square Regression 68.089 13.618 Residual 19.253 227 085 Total 87.342 232 F Sig 160.560 000b a Dependent Variable: GIA b Predictors: (Constant), CLMT, TIENICH, CSHT, DACDIEM, VITRI Coefficientsa Model Standardize d Coefficients Unstandardized Coefficients B Std Error (Constant ) -.614 168 VITRI 529 046 CSHT 142 DACDIE M t Sig Beta Collinearity Statistics Toler ance VIF 3.661 000 515 11.47 000 482 2.075 038 135 3.711 000 738 1.355 255 042 245 6.120 000 607 1.646 TIENICH 161 042 148 3.804 000 640 1.562 CLMT 058 042 053 1.389 006 673 1.486 a Dependent Variable: GIA Collinearity Diagnosticsa Model Dime Eigenval Conditio nsion ue n Index Variance Proportions (Cons VITR CSHT DAC TIEN CLM tant) I DIEM ICH T 5.935 1.000 00 00 00 00 00 00 018 17.936 02 01 37 17 22 07 015 19.775 01 00 20 14 28 41 012 22.557 52 18 24 11 08 05 011 23.092 16 14 05 51 16 29 008 26.848 29 66 15 07 26 18 a Dependent Variable: GIA Residuals Statisticsa Minimum Maximum Mean Std Deviation N Predicted Value 1.47 5.01 3.67 542 233 Residual -1.126 676 000 288 233 Std Predicted Value -4.051 2.483 000 1.000 233 Std Residual -3.865 2.323 000 989 233 a Dependent Variable: GIA Charts Correlations GIA GIA Spearman's rho Correlati on 1.00 Coefficie nt VITRI CSHT 818** DAC TIENI CLMT DIEM CH 473** 553** 531** 431** Sig (2tailed) 000 000 000 000 000 N 233 233 233 233 233 233 Correlati on 818* Coefficie * nt VITRI Sig (2.000 tailed) N 233 1.000 427** 487** 499** 447** 000 000 000 000 233 233 233 233 233 Correlati on 473* Coefficie * nt CSHT Sig (2.000 tailed) N 233 Correlati on 553* Coefficie * DACD nt IEM Sig (2.000 tailed) N 233 Correlati on 531* Coefficie * TIENI nt CH Sig (2.000 tailed) N 233 Correlati on 431* Coefficie * nt CLMT Sig (2.000 tailed) N 233 427** 1.000 246** 246** 000 000 000 000 233 233 233 233 233 487** 246** 1.000 342** 000 000 000 233 233 233 233 233 499** 246** 342** 1.000 Variables Removed 249** 000 000 000 000 233 233 233 233 233 447** 323** 331** 249** 1.000 000 000 000 000 233 233 233 233 233 Variables Entered/Removeda Variables Entered 331** 000 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) Mode l 323** Method CLMT, TIENICH, CSHT, DACDIEM, VITRIb Enter a Dependent Variable: GIA b All requested variables entered Model Summaryb Mode l R 883a R Square Adjusted R Square 780 775 Std Error of the Estimate DurbinWatson 291 1.985 a Predictors: (Constant), CLMT, TIENICH, CSHT, DACDIEM, VITRI b Dependent Variable: GIA ANOVAa Model Sum of Squares df Mean Square F Sig Regression 68.089 13.618 160.560 000b Residual 19.253 227 085 Total 87.342 232 a Dependent Variable: GIA b Predictors: (Constant), CLMT, TIENICH, CSHT, DACDIEM, VITRI Coefficientsa Model Unstandardized Coefficients B (Constant -.614 ) Std Error Standardize d Coefficients t Sig Tolera VIF nce Beta 168 Collinearity Statistics -3.661 000 VITRI 529 046 515 11.471 000 482 2.07 CSHT 142 038 135 3.711 000 738 1.35 DACDIE M 255 042 245 6.120 000 607 1.64 TIENICH 161 042 148 3.804 000 640 1.56 042 053 1.389 006 673 1.48 CLMT 058 a Dependent Variable: GIA Collinearity Diagnosticsa Variance Proportions Model Dime Eigenvalu Condition TIE (Const DAC nsion e Index VITRI CSHT NIC CLMT ant) DIEM H 5.935 1.000 00 00 00 00 00 00 018 17.936 02 01 37 17 22 07 015 19.775 01 00 20 14 28 41 012 22.557 52 18 24 11 08 05 011 23.092 16 14 05 51 16 29 008 26.848 29 66 15 07 26 18 a Dependent Variable: GIA Residuals Statisticsa Minimum Maximum Mean Std Deviation N Predicted Value 1.47 5.01 3.67 542 233 Residual -1.126 676 000 288 233 Std Predicted Value -4.051 2.483 000 1.000 233 Std Residual -3.865 2.323 000 989 233 a Dependent Variable: GIA ... I- Tên đề tài: ? ?Nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh? ?? Nhiệm vụ nội dung Nhận dạng nhân tố tác động đến giá bán hộ Tổng hợp mơ hình... nghiệm nhân tố tác động đến giá bán hộ Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trƣờng BĐS hộ; nhận diện nhân tố tác động đến giá bán hộ; phân tích, đánh giá biểu nhân tố tác động đến giá. .. yếu tố vĩ mô tác động đến giá hàng hóa thị trƣờng bất động sản Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu nhân tố ảnh hƣởng đến biến động giá bán hộ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thành