Thông tin tài liệu
Bộ giáo dục đào tạo Trường đại học bách khoa hà nội *** Luận văn thạc sĩ khoa học Ngành quản trị kinh doanh Một số biện pháp cảI thiện tình hình gpmb công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà & đô thị hà nội đinh nguyên hải Hà nội 2007 Bộ giáo dục đào tạo Trường đại học bách khoa hà nội *** Luận văn thạc sĩ khoa học Ngành quản trị kinh doanh Một số biện pháp cảI thiện tình hình gpmb công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà & đô thị hà nội đinh nguyên hải Người hướng dẫn khoa học : GS,TS đỗ văn phức Hà nội 2007 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - Mục lục Trang Mục lục Phần mở đầu Chương I : Giải phóng mặt - Cơ së thùc tiƠn vµ lý ln 1.1 1.2 1.3 1.4 Nhà nước Chính sách đất đai Tổ chức thực 10 Những bất cập trình thực 17 Một số nguyên nhân khiếu kiện 25 Chương II : Công tác GPMB Công ty CP KDPT Nhà & Đô thị HN 2.1 2.2 2.3 2.4 Đặc điểm doanh nghiệp xây dựng 33 Quản lý dự án đầu tư xây dựng 35 Giới thiệu Công ty CP KDPT Nhà Đô thị HN 39 Đặc điểm công tác GPMB Công ty địa bàn Hà Nội 48 Công tác GPMB dự án Khu đô thị Đại Kim - Định Công 52 Công tác GPMB dự án Khu đô thị Bắc Đại Kim - Định Công 71 Công tác GPMB dự án Khu nhà CBCS Công an Thanh Trì 73 Công tác GPMB dự án Khu nhà A35 Mễ Trì 2.5 74 ảnh hưởng tiến độ GPMB với kết đầu tư 76 Chương III : Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty 3.1 3.2 3.3 3.4 Kiện toàn máy tổ chức Đổi phương pháp phân chia thu nhập Chuyên môn hóa công tác GPMB Tăng cường chủ động tài KÕt ln 90 94 107 110 115 Tµi liƯu tham kh¶o 116 Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Néi - PhÇn më đầu Lý chọn đề tài luận văn Xây dựng ngành sản xuất vật chất đặc biệt, tạo sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho xà hội, giữ vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Vì nhiệm vụ chủ yếu ngành xây dựng đảm bảo nâng cao nhanh chóng lực sản xuất của ngành, khu vực phân bố hợp lý sức sản xuất Xét cách tổng thể không hoạt động đầu tư mà không cần phải có tài sản cố định trình xây dựng hoạt động để chuyển vốn đầu tư dạng tiền tệ sang tài sản phục vụ cho mục đích đầu tư Thực tế cho thấy tất ngành kinh tế khác tăng nhanh nhờ có xây dựng bản, việc xây dựng mới, nâng cấp công trình mặt qui mô, đổi kỹ thuật công nghệ để nâng cao suất hiệu sản xuất Ngành xây dựng ngành kinh tế lớn kinh tế quốc dân, đóng vai trò chủ chốt khâu cuối trình sáng tạo nên sở vật chất kỹ thuật tài sản cố định lĩnh vực hoạt động đất nước xà hội hình thức : xây dựng mới, cải tạo, mở rộng đại hoá tài sản cố định Các công trình xây dựng có tính chất kinh tế, kỹ thuật, văn hoá, nghệ thuật xà hội tổng hợp Một công trình xây dựng thường kết tinh thành khoa học, kỹ thuật nghệ thuật nhiều ngành thời điểm xét lại có tác dụng góp phần mở giai đoạn phát triển đất nước Chính mà ngành xây dựng có tác dụng quan trọng tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển khoa học kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho nhân dân, góp phần phát triển văn hoá nghệ thuật kiến trúc, có tác động quan trọng đến môi trường sinh th¸i Đinh Nguyên Hải Líp cao häc QTKD kho¸ 2005 - 2007 Trang ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - Trong lÞch sư phát triển, giai đoạn GPMB để xây dựng công trình tránh khỏi, nhịp độ phát triển ngày lớn nhu cầu GPMB ngày cao trở thành thách thức ngày nghiêm trọng thành công không không lĩnh vực kinh tế mà lĩnh vực xà hội, trị quốc gia Vấn đề đèn bù GPMB trở thành điều kiện tiên phát triển, yếu tố định thành công phát triển, giải pháp thiếu đồng bộ, thiếu chặt chẽ để lại hậu tiêu cực Từ thực tế trên, đề đài Một số biện pháp cải thiện tình hình Giải phóng mặt Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà & Đô thị Hà Nội lựa chọn để nghiên cứu nhằm đóng góp giải số vấn đề công tác quản lý sản xuất kinh doanh thùc tiƠn cđa Doanh nghiƯp Mơc ®Ých nghiên cứu : Do yêu cầu ngày phát triển đất nước ta xuất phát từ nông nghiệp lạc hậu, trải qua thời kỳ chiến tranh kéo dài nên hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xà hội, sở sản xuất dẫn đến đền bù GPMB ngày phức tạp, khó khăn dễ xảy tổn thất Với nhận thức GPMB kinh tế thị trường, yêu cầu công xà hội, lợi ích đáng cá nhân tôn trọng khuyến khích phát huy đồng thời với lợi ích xà hội, lợi ích cộng đồng Con người cụ thể vừa động lực vừa mục tiêu phát triển khác với kiểu huy động thời chiến, hy sinh lợi ích cá nhân Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, trình hoàn thiện, chí có trường hợp xung đột pháp lý công tác đền bù GPMB ngày phức tạp mối quan tâm hàng đầu nhà hoạch định sách, nhà quản lý, nhà đầu tư để tạo môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút đầu tư, góp phần làm lành mạnh quan hệ xà hội, củng cố lòng tin nhân dân, khắc phục quan liêu, chống tham nhũng Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - Doanh nghiệp thành tố đóng vai trß quan träng viƯc tham gia trùc tiÕp tạo cải vật chất cho xà hội Tuy nhiên doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư xây dựng nước ta thời gian qua đà gặp không khó khăn vướng mắc hoạt động sản xuất kinh doanh tiến độ GPMB nguyên nhân Đề tài tập trung phân tích, đánh giá nguyên nhân ảnh hưởng thực tế công tác GPMB ®Õn kÕt qu¶ SXKD, ®ång thêi ®Ị xt mét sè biện pháp thiết thực cải thiện tình hình GPMB của Doanh nghiệp Đối tượng phạm vi nghiên cứu : Công tác quản lý, quy trình kết thực công tác GPMB Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà & Đô thị Hà Nội địa bàn Thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu : áp dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp phân tích thống kê, so sánh, chuyên gia, khảo sát ý nghĩa khoa học thực tiễn : Đóng góp quan điểm phương pháp luận đánh giá tình hình thực tế công tác GPMB bối cảnh có nhiều quan điểm khác biệt Đề xuất biện pháp cụ thể, mạnh mẽ mang tính khả thi nhằm thay đổi phương thức quản lý thực công tác GPMB Công ty Kết cấu luận văn : Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, Nội dung luận văn gồm phần : Phần : Giải phóng mặt Cơ sở lý luận thực tiễn Phần : Công tác GPMB Công ty CP KDPT Nhà & Đô thị Hà Nội Phần : Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB C«ng ty Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Néi - Ch¬ng Giải phóng mặt - sở thực tiễn lý ln Qc gia nµo cịng vËy tõng thêi kỳ phát triển, việc xếp lại hệ thống dân cư đô thị cần thiết để phù hợp với t×nh h×nh míi ViƯc trng thu, trng mua, thu håi vùng đất để xây dựng thành phố mới, khu sản xuất, sinh hoạt quy luật tất yếu phát triển Tuy nhiên việc quản lý sử dụng đất có tính chất, đặc thù riêng phụ thuộc vào hình thái trị xà héi – kinh tÕ thĨ 1.1 Nhµ níc vµ Chính sách đất đai nh ch nn tng ca Lut Đất đai quyền sử dụng đất quyền sở hữu đất Nó cơng cụ Luật Đất đai vận hành Trong 16 năm có Luật Đất đai ban hành cho thấy đất l mt nan gii Quá trình thực hiƯn tríc Lt ®Êt ®ai 1987 Việc cải tạo nơng nghiệp miền Bắc hòan thành trước năm 1960 t thuộc tập thể, Nhà nước quản lý Từ sau ngày giải phóng miền Nam, Đảng Nhà nước đề nhiều sách quan trọng ruộng đất Tuy nhiên, số vùng nhiều vấn đề phức tạp ruộng đất phải tiếp tục giải Đánh giá trình thực sách đất đai, thị Ban Bí thư số 19-CT/TƯ ngày 3-5-1983 hoàn thành điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo Xã hội chủ nghĩa nơng nghiệp tỉnh Nam nªu điểm không : + Chủ trương chia cấp đất cho hộ nơng dân chưa có thiếu ruộng đất, dẫn đến tình trạng “xáo canh”, “cào bằng” ruộng đất nông thôn, gây xáo trộn lớn ruộng đất + Chủ trương chia ruộng đất cho hộ làm nghề buôn bán có ngành nghề khác, khơng xem xét khả sản xuất nông nghiệp làm cho hộ nông dân có khả sản xuất nơng sản thiếu ruộng đất để sản xuất Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & §T Hµ Néi - + Các hộ nông dân nghèo hộ không quen làm nghề nông chia cấp ruộng đất thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm nên sản xuất hiệu Nhà nước chưa đủ điều kiện để đầu tư tiếp sức cho nông dân + Khi xây dựng tập đồn sản xuất, hợp tác xã nơng nghiệp, số nơi nóng vội, gị ép, chưa thật tôn trọng nguyên tắc để nông dân tự nguyện tham gia; chưa chuẩn bị đầy đủ điều kiện cán bộ, chưa xác định nội dung, bước đi, hình thức phù hợp + Trong đó, lợi dụng chủ trương điều chỉnh ruộng đất, số c¸ nh©n, cán dựa vào chức quyền chiếm dụng ruộng t trỏi phộp Nội dung Luật đất đai * Lut t 1987 thông qua ngày 29/12/1987 n định quan hệ đất đai hai bên : Nhà nứơc người sử dụng đất, khơng có người thứ ba Nhà nước - người quản lý đất đai thay cho tòan dân giao đất cho người sử dụng Người sử dụng có quyền lợi bổn phận nht nh phần đất giao Lut t đai 1987 đặt trọng tâm vào đất nông nghiệp ngêi nơng dân, nhằm điển chế hóa chủ trương giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nứơc có nhiều cấp, quyền giao đất có hai nơi Uỷ ban Nhân dân tỉnh/Thành phố Quận/Huyện Người sử dụng có số hình thức : tổ chức kinh tế quốc doanh, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất cá nhân Một điều quan trọng Luật Đất đai lập trật tự : có nhà hưởng thừa kế, quyền cơng nhận có quyền sở hữu nhà đương nhiên họ có quyền sử dụng miếng đất nằm bªn Qui định làm cho đất, vật bất động, theo nhà, vật biến động Ngoµi từ năm 1987 đến 1993 có thêm thị HĐBT, Nghị định, Quy ®Þnh hứơng dẫn thi hành cấp giấy chứng nhận quyền sử đất §inh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hµ Néi - * Lut t 1993 thông qua ngày 14/7/1993 khắc phơc khiếm khuyết cđa Lt ®Êt ®ai 1987 nhằm tháo gỡ tình hình thực tế mua bán đất diễn nhiều sau năm 1990 Luật Đất đai 1993 đưa thêm qui định sau : ấn định thuế chuyển quyền sử dụng đất, việc cho thuê đất bên cạnh việc cấp đất có, mở rộng nội dung quyền người sử dụng đất năm quyền : sử dụng, chuyển quyền sử dụng, thừa kế, chấp cho thuê đất Về mặt kỹ thuật loại đất, đất nông nghiệp, phân chia chi tiết phù hợp với giao dịch kinh doanh có xã hội, có nhà đầu tư nước Luật Đất đai 1993 hội tụ rộng rãi nhiều trí tuệ Nó bổ túc cho thiếu sót Luật Đất đai 1987 quyền người sử dụng đất Với năm quyền dành cho người sử dụng đất, Luật nhìn nhận thực tế người sử dụng đất chuyển đất cho Về mặt pháp lý, họ khơng có đất, chuyển nhượng dứơi hình thức “chuyển nhượng quyền sử dụng đất.” Dù có qui định vận hành kinh tế xã hội chuyển biến nhanh Luật Đất đai 1993 lộ thiếu qui định sử dụng quỹ đất để phát triển sở hạ tầng, chuyển đổi đất nông nghiệp thiếu qui định chế độ sử dụng đất quan, tổ chức … Bởi vậy, năm sau ngày thông qua Luật Đất đai 1993, Pháp lệnh giao đất 1994 Quốc hội ban hành qui định việc giao đất cho thuờ t t chc nc t chức nước ngòai Ngày 13/2/1995, Nghị định số 18/CP đời, hướng dẫn thi hành Pháp lệnh giao đất, qui định điều doanh nghiệp lọai sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, khơng phải nông, lâm, thủy sản, phải chuyển sang thuê đất Nhà nứơc, tiền thuê đất tính từ ngày 1/1/1995 Qui định nhằm ngăn chặn việc số công ty kinh doanh đất đai lợi dụng sóng đầu tư nước ngòai vào Việt Nam, đem đất cấp cho họ thuê để kiếm lợi tăng giá trị đất đai Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - Cũng thời gian này, năm 1995, Bộ Luật dân ban hành qui định việc xác lập quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, chấp thừa kế quyền sử dụng đất Tiếp theo Pháp lệnh giao đất 1994, Chính phủ ban hành loạt Nghị định giá đất, chế đền bù, giải phóng mặt số biện pháp kiểm sóat đặt hạn điền, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng, qui họach luận chứng kinh tế kỹ thuật, nghĩa vụ tài điều kiện chuyển nhựơng khắt khe Trong số qui định có ba vấn đề nhạy cảm trở thành phức tạp mà kéo dài đến giá đất khung giá loại đất, thu tiền sử dụng đất giải toả, bồi thường Dù Luật có qui định thực tế diễn khác hẳn Việc mua bán đất đai toàn quốc diễn nhiều hình thức Tình trạng tranh chấp đất khu dân cư nhiều Việc cấp đất, sử dụng đất trái với pháp luật phổ biến Các vụ vi phạm đất công xảy nhiều, nhiều hình thức khác người có quyền sử dụng đất lãng phí Quyền sử dụng đất chủ yếu giao cho công ty quốc doanh có đến 90% giao đất mà khơng thu tiền Dù có hai Pháp lệnh giao đất 1994, cịn có điều khoản có Luật Đất đai 1993 mà chưa thể triển khai việc sử dụng năm quyền nằm nội dung quyền sử dụng đất Vừa bảo đảm tính sở hữu tịan dân vừa bảo đảm thực năm quyền nào, vấn đề khó * Vì lý trờn, Lut t 1998 thông qua ngy 2/12/1998 nh»m bổ sung số điều cho Luật Đất đai 1993 Những điều bổ sung liên quan yếu đến việc giao đất cho thành phần dân chúng tổ chức khác nhau, có thu khơng thu tiền sử dụng đất, quyền hạn họ sau trả tiền thuê đất hay tiền sử dụng đất với quyền người nhận chuyển nhượng đất từ họ Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Néi - Hơn Công ty chưa thoát ảnh hưởng cách làm việc theo lối cũ, từ phương pháp đến biện pháp thực mang tính hình thức, động viên, thuyết phục chưa áp dụng Quy luật giá trị quản lý, thực điều hành SXKD Do nên cách trả lương bị trung bình chủ nghĩa, chưa phân cấp rõ rệt theo khả năng, suất lao động cá nhân Bảng hệ số K1i không đạt loại A áp dụng cho trường hợp đặc biệt : hoàn thành nhiệm vụ có nghĩa vi phạm tiêu chí Quy chế lương không bình xét K2i Số lại nể nang, tránh va chạm bình xét dễ dàng vượt qua K1i chia K2i sở xếp từ lớn đến bé, phân bổ theo cảm tính, lấy hài lòng chung làm tiêu chí : đoàn kết, thống nhất, dân chủ Mặc dù thu nhập có thay đổi yếu tố công chưa rõ rệt, chưa khuyến khích người lao động phát huy hết khả trách nhiệm Để khắc phục tình trạng rơi vào lối mòn xưa cũ cần có biện pháp liệt thực tế Cách tính lương khoán ( Phương pháp phân chia thu nhập ) : Tổng mức lương hàng năm toàn Công ty xây dựng sở chi phí lương năm trước nhân với hệ số ấn định, phương pháp thống kê kế hoạch doanh thu ( mức trung bình 2006 28,67đồng lương/1000 đồng doanh thu) Để đảm bảo an toàn, mức chi phí lương không vượt quy định Nhà nước Công ty ấn định mức chi phí lương = 80% quỹ lương hàng tháng, số dư chia cho tháng lương thứ 13, thông thường trung bình cộng 12 tháng Như quỹ lương không chi hết phải nhập vào lợi nhuận phải nộp thuế cần phải khuyến khích lao động yếu tố giá trị lao động Chính cần phải tìm giải pháp vừa khuyến khích lao động, vừa quản lý lao động phân cấp trách nhiệm theo chiều sâu, phận chịu trách nhiệm khối lượng chất lượng công việc giao Đó phương pháp Khoán thu nhập cho tõng bé phËn §inh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 103 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hµ Néi - Chi phí lương tổng hợp năm gần theo số liệu Phòng Tài kế toán : Đơn vị tÝnh : TriƯu ®ång Stt Néi dung Tổng tiền lương Khen thưởng Năm 2005 Năm 2006 2.763,647 7.885,962 10.537,432 8.143,362 10.911,932 2.524,4 3.128,45 1,521 1,717 - Tæng thu nhËp Tỉng thu nhËp khèi gi¸n tiÕp Thu nhập trung bình thực tế Năm 2004 2.763,647 1.667,28 Møc thu nhËp trung b×nh 1,571 1,504 257,4 1,753 454,5 2,300 Như sở hiệu SXKD hàng năm ta thấy số dư quỹ lương với chi phí lương thực tế hàng năm số đáng kể từ có sở phân chia lại thu nhập cho phận chức năng, trước tiên BQL dự án Stt Nội dung Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 1,571 1,753 2,300 67 232 583 Møc thu nhËp trung bình Thu nhập trung bình thực tế 1,504 Giá trị tuyệt đối ( 1-2 ) Tỷ lệ dự phòng chưa chia (3/1) 4,26% 1,521 13,23% 1,717 25,34% Chi phÝ l¬ng năm gần BQL dự án : Quỹ lương Bộ phận GPMB Thu nhập trung bình 248,88 1,555 22 354,12 1,609 21 401,94 1,914 SL c¸n bé BQL Q l¬ng BQL Tû lƯ %/ Q l¬ng SL c¸n bé GPMB 2004 43 583,54 50 16 2005 51 1.060,25 2006 45 1.376,52 Stt (70% QL) 60 (70% QL) 55 (80% QL) §inh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 104 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hµ Néi - Møc lương trung bình năm cán GPMB nói riêng cán BQL dự án nói chung cao mức lương trung bình toàn công ty ngày công > 26 công/tháng hệ số tăng tương ứng Kết áp dụng hình thức khảo sát ý kiến trả lương khoán Phiếu thăm dò ngẫu nhiên 25 cán BQLDA có 10 cán GPMB, 20 cán khác công ty Nội dung Phiếu thăm dò gồm : Miêu tả công việc Anh (Chị) giao thực :……………… Møc thu nhËp hiƯn cđa Anh (ChÞ) : Nếu phép Anh (Chị) tự nhận mức lương sau : a 3.000.000 đồng/tháng b 4.000.000 đồng/tháng c 5.000.000 đồng/tháng d 6.000.000 đồng/tháng e 7.000.000 đồng/tháng Phương pháp tổng hợp : Tổng mức lương khảo sát thực tế : X = 102,6 triệu đồng/tháng Mức lương tự đề xuất : Mức lương a 3.000.000 ®ång b 4.000.000 ®ång c 5.000.000 ®ång d 6.000.000 ®ång e 7.000.000 ®ång Sè lỵng 05 Céng 15.000.000 ® 22 88.000.000 ® 01 6.000.000 ® 15 02 Tỉng céng : 45 75.000.000 ® 14.000.000 ® 198.000.000 ® (Y) - So sánh giá trị ta có : Y = 1,93X Tuy nhiên mức lương - triệu đồng/tháng chiếm 82,2% tương đương với giá trị 163 triệu vµ hƯ sè = 1,59 < 1,93 Do u tè chủ quan cá nhân chiếm tỷ lệ đáng kể mức lương tự đề xuất nên ta tạm tính mức độ hài lòng đạt 70% mức lương đề xuất Khi ®ã lùc §inh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 105 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hµ Néi - lỵng chiếm 82,2% có giá trị lao động tự đề xuất 114,1 triệu ( tăng 11,5 triệu đồng ) với hệ số 11,2% < 25,34% dự phòng quỹ lương 2006 Nếu mức độ hài lòng đạt 80% mức lương ®Ị xt t¬ng ®¬ng 130,4 triƯu víi hƯ sè 27,1% > 25,34% Qua phân tích ta chọn mức độ hài lòng đạt 75% mức lương đề xuất tương đương 122,25 triệu ( tăng 19,65 triệu đồng ) với hệ số 19,15% < 25,34% dự phòng quỹ lương 2006 Trên sở khoán quỹ lương hàng tháng tăng thêm 19,15% cho BQL dự án LÃnh đạo BQLDA phép định trả lương cho cán theo khối lượng mức độ hoàn thành công việc người Thu nhập cá nhân bao gồm : Mức lương sàn cá nhân + Phần chia thêm cá nhân - Mức lương sàn : Theo cách tính lương thời gian Lương x hệ số Ngày công/tháng x Ngày công làm ++ Các loại việc thực tế phụ cấp Trích nộp Bảo hiểm * Lương = mức lương tối thiểu x 1,5 theo quy định Nhà nước * Hệ số theo thang bảng lương quy định Nhà nước Tổng mức lương sàn cña bé phËn L s = ∑ n i =1 Ni x Ki Trong : N số người hưởng lương theo chế độ BQLDA K hệ số lương theo chế độ người BQLDA - Phần chia thêm (L t ) : Lương khoán (L k ) Lương sàn (L s ) (L k – L s ) L ti = % N Trong : L ti phần chia thêm cá nhân % lÃnh đạo phận áp dụng cá nhân Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 106 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội Tỷ lệ%/ SL cán quỹ lương GPMB BQLDA Quỹ lương Bộ phận GPMB Thu nhập trung bình 296,55 1,853 SL cán BQL Quỹ lương BQL Bổ sung 19,15% 2004 43 695,3 16 42,65 2005 51 1.263,29 22 33,4 421,94 1,918 2006 45 1.640,12 21 29,2 478,92 2,281 Stt Từ biện pháp ta thấy mức thu nhập trung bình thay đổi đáng kể với điều hành, phân chia hợp lý thu nhập lÃnh đạo BQLDA cho cá nhân khuyến khích tinh thần làm việc, tăng suất tăng quỹ lương Từ phân bổ lại cho lao động mức thu nhập người lao động ngày tăng 3.3 Chuyên môn hoá công tác GPMB : Thực tế cán thực công tác GPMB Công ty tập trung BQL dự án mang tính kiêm nhiệm, không qua đào tạo, vừa làm vừa rút kinh nghiệm Các BQL dự án lại độc lập công tác triển khai theo tính chất địa lý, quy mô dự án Cán thực công tác GPMB xuất phát điểm từ cán kỹ thuật với quan điểm sau thực hoàn tất công tác GPMB thực chuyên môn kỹ thuật Nhưng thực tế trình thực công tác GPMB kéo dài, phức tạp thường xuyên nên ảnh hưởng công tác tác nghiệp cán vừa thực công tác GPMB vừa thực công tác chuyên môn Vấn đề đặt cần có lực lượng chuyên trách trực thuộc Công ty đào tạo thông qua lớp tập huấn chuyên môn cấp để bổ sung, nâng cao trình độ nhận thức nghiệp vụ giúp cho trình thực thuận lợi hiệu quả, để giải chung vấn đề công tác GPMB số dự án nhằm địa phận hành Nhà níc Đinh Nguyên Hải Líp cao häc QTKD kho¸ 2005 - 2007 Trang 107 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - - Dù ¸n Khu nhà CBCS Công an Thanh Trì nằm địa bàn Phường Đại Kim Quận Hoàng Mai - Dự án Khu đô thị Đại Kim - Định Công có diện tích 161.180 m2 thuộc Phường Đại Kim 83.200 m2 thuộc Phường Định Công - Dự án Khu đô thị Bắc Đại Kim - Định Công mở rộng có 8050 m2 thuộc Phường Đại Kim 102.749 m2 thuộc Phường Định Công Trong tồn 03 BQL dự án thực công tác GPMB cho phần diện tích quản lý lại địa bàn địa phương Quận Hoàng Mai Phường Đại Kim, Định Công quản lý hành Do xảy tượng chồng chéo trình triển khai thực Nhân lực phục vụ công tác GPMB BQL dự án cụ thể : - BQL Đại Kim - Định Công : 01 Phó ban, 01 kỹ sư 01 kế toán - BQL Bắc Đại Kim - Định Công mở rộng : 01 Trưởng ban, 02 kỹ sư 01 kế toán - BQL Khu nhà CBCSCA Huyện Thanh Trì : 01 Trưởng ban, 01 kỹ sư, 01 kế toán Căn tính đặc thù quản lý hành địa phương Quận Hoàn Mai, Công ty hợp BQL dự án cần cán để tác nghiệp, giải công việc địa bàn Vừa gỉam chi phí lương hàng tháng, vừa trích thưởng từ chi phí tiết kiện được, vừa nâng cao hiệu suất công việc Trên sở rút gọn BQL nhân rộng cho khu vực Hà Nội, Hải Phòng địa phương lại có chế độ, quy định khác khuyến khích đầu tư Mỗi dự án theo quy định lại thành lập tổ công tác GPMB kết hợp Công ty với thành viên khác Ban - Ngành địa phương cán địa Phường Quận, Cán Mặt trận, cán hội Phòng xây dựng, Phòng Tài Vật giá Để tập hợp nhiều thành phần cho họp nhằm thống ý kiến phương án đên bù GPMB, xử lý tình phát sinh khó khăn thành viên mang tính kiêm nhiệm tạm thời Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 108 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - thường bận công tác chuyên môn khác dẫn đến thời gian tổ chức thực thường bị kéo dài Hơn thành phần Tổ công tác GPMB địa bàn thường có thành viên cố định thuộc số ban ngành việc phối hợp làm việc với BQL dự án độc lập Chủ đầu tư lµ mét sù l·ng phÝ vỊ thêi gian rÊt lín Việc hợp BQL dự án địa bàn Công ty thành Tổ chuyên trách hạn chế nhiều họp, tiết kiệm chi phí thời gian mà đẩy nhanh tiến độ GPMB, rút ngắn thời gian tăng hiệu đầu tư Rút ngắn thời gian chuẩn bị thực đền bù GPMB : đoạn Để đẩy nhanh công tác đền bù GPMB cần triển khai đồng hai giai * Giai đoạn chuẩn bị : Ngay từ có định giao đất tạm thời, Công ty phối hợp với địa phương đơn vị có chức thực công tác - Lập hồ sơ đất ( Bước 4) : đo vẽ trạng sử dụng đất thực tế hộ dân thuộc khu vực GPMB, công trình kiến trúc đất, thống kê hoa màu, trồng - Lập phương án đền bù, hỗ trợ công tác GPMB theo quy định hành thời điểm (Bước 5) - Lập kế hoạch vốn (Bước 7): vốn huy động, vốn tự có, vốn vay phục vụ công tác đền bù hỗ trợ GPMB Khi có định cấp đất thức quan chức năng, thời gian thực rút ngắn nhiều Công ty đà chủ động thực 3/8 bước quy trình GPMB, phức tạp chiếm nhiều thời gian trình thực Bước * Giai đoạn thực : Chia công tác đền bù GPMB thành nhiều bước phù hợp vói lực mức huy động tài Công ty nhằm chủ ®éng ph¸t Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 109 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Néi - huy hiÖu tối đa quy trình GPMB không để tình trạng coi nhẹ lệch bước, giai đoạn - Trong giai đoạn chuẩn bị nóng vội tập trung mức tài thực đến bù, hỗ trợ nhằm hoàn thành kế hoạch thời gian sau lại không huy động nguồn tài kịp thời thực dải ngân, đầu tư - Thực chiến thuật khu vực dễ làm trước - khó làm sau, GPMB đến đâu thi công xây lắp đến đấy, chống tái lấn chiếm * Đề xuất với thành phố phê duyệt giao cho Công ty làm Chủ đầu tư công trình thuộc phần đất 20% trả thành phố phục vụ tái định cư chỗ tạo quỹ nhà ở, đồng thời hỗ trợ công tác dạy nghề, tạo công ăn việc làm cho người bị thu hồi đất góp phần thúc đẩy tiến độ GPMB dự án 3.5 Tăng cường chủ động tài : Ngành xây dựng ngành công nghiệp quan trọng quan hƯ thn chiỊu cđa nỊn kinh tÕ Sù ph¸t triển kinh tế với khoản đầu tư lớn vào sở hạ tầng, đòi hỏi vốn lưu động lớn dài hạn Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam năm gần cao ( năm 2003 7,34%, năm 2004 7,7% tháng đầu năm 2005 8,1% - so với kỳ năm trước ) Đặc biệt, tốc độ tăng trưởng ku vực công nghiệp xây dựng namư 2004 10,2% cao so với tốc độ tăng GDP nước Qua tháng đầu năm 2005, tổng dự án ngành triển khai 332 dự án với khối lượng thực hienẹ ®¹t 6.241 tû ®ång, chđ u tËp trung lÜnh vùc phát triển hạ tầng đô thị phát triển nhà đạt 2.411 tỷ đồng, chiếm 38,63% thuận chiều tốc độ đô thị hóa nước Tính đến tháng 11/2006, dân số đo thị nước ta khỏang 21 triệu người, chiếm 25,8% tổng dân số tòan quốc Tỷ lệ đô thị hóa nước ta khỏang 26% tiếp tục tăng năm tới Có thể nhận định tiềm phát triển ngành xây dựng lớn Biểu đồ tỷ lệ đô thị hóa Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 110 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội ( Dân số đô thị / dân số nước ) 50 40 30 20 10 1997 gåm : 1999 2004 2010 2020 Qua qu¸ trình thực công tác GPMB dự án nhà Công ty - Khu đô thị Đại Kim - Định Công - Khu đô thị Bắc Đại Kim - Định Công mở rộng - Khu nhà CBCSCA Huyện Thanh Trì - Khu nhà A35 – MƠ Tr× GPMB dë dang GPMB dë dang GPMB dë dang Hoµn thµnh GPMB Ta nhËn thÊy ngoµi yếu tố khách quan chế sách quản lý Nhà nước giá đền bù hỗ trợ cho hộ dân chưa đáp ứng yêu cầu thực tế việc chủ động Doanh nghiƯp vỊ tµi chÝnh lµ rÊt quan träng, nã cã thể tháo gỡ tồn mà thực tế công tác GPMB không giải thiếu nguồn tài Đơn giá thực đền bù GPMB phải theo quy định Nhà nước thời điển thực Nhưng giá trị hỗ trợ phụ thuộc vào khả tài Doanh nghiệp Tất nhiên toán kinh doanh phải đảm bảo mục tiêu Doanh nghiệp phải đạt Hiện nguồn vốn Công ty sau trình Cổ phần hóa so với nhu cầu vốn không đáng kể Vốn điều lệ 21.000.000.000 đồng, giá trị doanh nghiệp 266.281.462.906 đồng bao gồm vốn lưu động, tài sản cố định, giá trị đầu tư thực số dự án Một số tiêu đánh giá Tài Hiệu Số liệu sử dụng từ Bảng cân đối kế toán năm 2006 ( Đơn vị tính : Triệu đồng ) Đinh Nguyên Hải Líp cao häc QTKD kho¸ 2005 - 2007 Trang 111 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - - Tû sè toán thời : TSLĐ + đầu tư ngắn hạn 378.643 = Nợ ngắn hạn 382.814 = 0,98 ( < ) * Hµng tån kho chiÕm tû träng lớn TSLĐ = 216.714 triệu đồng - Tỷ số toán nhanh : TSLĐ + đầu tư ngắn hạn Tồn kho Nợ ngắn hạn 161.929 = 382.814 - Tỷ số nợ : Tổng nợ 427.213 = Tổng tài s¶n Vèn tù cã 21.000 = Tỉng vèn = 0,95 451.244 - Khả tự chủ tài : = 0,42 ( < ) = 0,05 ( < ) 451.244 * 21 tỷ bao gồm tiền mặt, tài sản, thương hiệu - Vòng quay tồn kho : Doanh thu = Tån kho 115.343 216.714 = 0,53 ( < ) - Kỳ thu tiền bình quân ( khả thu hồi vốn ) : Khoản phải thu x 360 ngµy = Doanh thu - HiƯu st sư dơng TSC§ : Doanh thu TSC§ = 158.113 x 360 115.343 115.343 7.925 = 493,5 ngµy ( > 360 ) = 14,5 §inh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 112 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hµ Néi - - Vòng quay vốn : Doanh thu Tổng tài sản = - Hệ số lợi nhuận : LÃi ròng Doanh thu = 115.343 451.211 8.704 115.343 = 0,26 ( < ) = 0,075 ( = 7,5% ) * ThÊp h¬n so với lÃi suất Ngân hàng 8,5%/năm, lÃi vay thương mại 11,5% - ROA : LÃi ròng Tổng vốn - ROE : L·i rßng Vèn tù cã = = 8.704 451.244 8.704 21.000 = 0,019 ( < ) = 0,41 ( = 41% ) Khả tự chủ tài thấp Hệ số nợ lớn (= 0,95) mang tính chất : vừa chứng minh Công ty có uy tín việc huy động nguồn vốn vay lại vừa chứa đựng rủi ro khoản Do cần tăng vốn điều lệ Công ty thông qua việc phát hành cổ phiếu niêm yết thị trường chứng khoán Lượng vốn huy động cần phải tính tóan chi tiết để taọ ổn định phát triển thông qua kế hoạch đầu t tõng dù ¸n C¸c bíc thùc hiƯn thĨ trước mắt gồm : - Rà sóat, kiểm kê tòan tài sản có Phân loại, đánh giá tài sản lý, nhượng bán tài sản không cần dùng, phẩm chất Chuyển từ nguồn vốn cố định không hiệu bổ sung vốn lưu động Do đặc thù ngành xây dựng lượng tồn kho thµnh phÈm, vËt liƯu dơng Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 113 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - cụ sản xuất lớn, để lâu giảm giá trị nên cần giải phóng sớm, gi¶m chi phÝ qu¶n lý, kho b·i, vèn vay phơc vụ SXKD - Chuyển nhượng phần số lượng cổ phần chi phối 51% Nhà nước để tăng vốn hoạt động - Xây dựng kế họach biện pháp xử lý khỏan phải thu, phải trả đơn vị trực thuộc bên ngòai Thông thường khỏan phải tóan lớn khả tài có hạn, việc xây dựng kế họach lộ trình tóan quan trọng, giúp Công ty chủ động công tác tóan - Xây dựng kênh huy động vốn tổ chức, cá nhân phương thức liên doanh, liên kết, góp vốn tổ chức tài lớn , có uy tín Từng bước chuyển đổi chất trở thành Công ty kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp khác với tính chất kiểu xà hội hoá nhà ở, khuyến khích nhiều lọai nguồn vốn đầu tư theo chủ trương, sách Nhà nước từ năm 60 70 kỷ trước chế biến cho hợp thời nh hiÖn §inh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 114 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hµ Néi - KÕt luận Công tác GPMB lĩnh vực nóng bỏng, phức tạp không mang tính chất phục vụ phát triển kinh tế túy mà ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực Xà hội khác Đối với ngành xây dựng nói chung doanh nghiệp xây lắp nói riêng công tác GPMB khâu mang tính quan trọng trình thực đầu tư, mở rộng phát triển SXKD Tuy nhiên bối cảnh công tác GPMB nhiều bất cập mà với nỗ lực, cố gắng riêng doanh nghiệp tự tháo gỡ, giải cách hữu hiệu, triệt để Cần phải có hỗ trợ quản lý Nhà nước mang tính định hướng tạo hành lang pháp lý hiệu dụng Trong Luận văn này, em xin phân tích số khía cạnh vĩ mô gồm nội dung quản lý Nhà nước môi trường xà hội ảnh hưởng trực tiếp đến trình thực SXKD doanh nghiệp Qua đánh giá mặt thuận lợi, tồn cần phải khắc phục nêu số biện pháp nhằm cải thiện tình hình công tác GPMB Công ty Cổ phần Kinh doanh Phát triển Nhà & Đô thị Hà Nội Bất doanh nghiệp có vấn đề riêng, cụ thể khác biệt so với doanh nghiệp khác Trong công tác GPMB phạm trù mang tính lý thuyết thực tiễn rộng lớn Không thể đề cập giải hết khoảng thời gian không gian giới hạn luận văn Những vấn đề cách giải mà Em nêu chưa phải đầy đủ, hoàn thiện chắn có thiếu sót Kính mong Thầy, Cô giáo góp ý bổ sung để luận văn Em hoàn thiện mang tính khả thi Qua Em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô giáo đà tận tình hướng dẫn truyền đạt kiến thức cho Em suốt thời gian học tập thực luận văn tốt nghiệp Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 115 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - Gửi tới Thầy, Cô lòng biêt ơn kính trọng Tài liệu tham khảo Nghị định Số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 Chính phủ Nghị định Số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/2/2005 Chính phủ Luật xây dựng Số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội Luật đất đai Số 13/2003/QH11 ngµy 26/11/2003 cđa Qc héi Lt doanh nghiƯp Sè 14/2003/QH11 ngµy 26/11/2003 cđa Qc héi Lt nhµ ë Sè 56/2005/QH11 ngµy 29/11/2005 cđa Qc héi Lt kinh doanh bÊt động sản Số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc hội Thông báo giá vật liệu xây dựng khối lượng xây lắp UBND Kỷ yếu hội thảo đền bù GPMB dự án xây dựng Việt Nam Thành phố Hà Nội, từ năm 2000 đến 2006 (2002) Héi Khoa häc kü tht x©y dùng ViƯt Nam 10 Chiến lược phát triển thành phố : từ tầm nhìn tới Tăng trưởng & Xóa đói giảm nghèo Phiên họp tòan thể Phát triển đô thị ë ViƯt Nam, KTS TrÇn Ngäc ChÝnh, Vơ trëng vơ kiến trúc quy hoạch xây dựng, Bộ xây dựng 11 Quản lý kinh tế (2001) Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quản trị doanh nghiệp (2005) PGS, TS Đồng Thị Thanh Phương 13 Quản lý doanh nghiệp (2007) GS,TS Đỗ Văn Phức, NXB Bách Khoa 14 Quản lý nhân lực doanh nghiệp (2007) GS,TS Đỗ Văn Phức, NXB Bách Khoa 15 Tâm lý quản lý doanh nghiệp (2007) GS,TS Đỗ Văn Phức, NXB Bách Khoa 16 Báo cáo hoạt động SXKD Công ty CP KDPT Nhà & Đô thị Hà Nội 17 Báo cáo kiểm toán tài Công ty CP KDPT Nhà & Đô thị Hà Nội 2003 2006 Công ty hợp danh kiểm toán Việt Nam Đinh Nguyên Hải Lớp cao học QTKD khoá 2005 - 2007 Trang 116 ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Nội - 18 Điều lệ tổ chức hoạt động Công ty CP KDPT Nhà & Đô thị HN Ban hành tháng 01/2005 sửa đổi bổ sung lần theo Quyết định số147 QĐ/HĐQT-TCLĐ ngày 31/3/2007 Đinh Nguyên Hải Lớp cao häc QTKD kho¸ 2005 - 2007 Trang 117 ... thiệu Công ty CP KDPT Nhà Đô thị Hà Nội Công ty CP KDPT Nhà Đô thị Hà Nội tiền thân Công ty kinh doanh phát triển nhà Thanh Trì thành lập định số 1389/QĐ-UBND ngày 3/4/1993, thực nghị định số 388/NĐ-CP... đại học bách khoa hà nội *** Luận văn thạc sĩ khoa học Ngành quản trị kinh doanh Một số biện pháp cảI thiện tình hình gpmb công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà & đô thị hà nội đinh nguyên... ĐTLV: Một số biện pháp cải thiện tình hình GPMB Công ty CP KDPT Nhà & ĐT Hà Néi - Ch¬ng công tác Giải phóng mặt công ty cổ phần kdpt nhà đô
Ngày đăng: 27/02/2021, 15:25
Xem thêm:
