MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA DỰ ÁN

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA DỰ ÁN III.1> ĐỊNH HƯỚNG QUI HOẠCH PHÁT TRIỂN CHUNG THỦ ĐÔ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2020 Giúp cho việc xây dựng qui hoạch đô thị có thể phát triển đồng bộ theo đúng định hướng phát triển kinh tế xã hội của cả nước, ngày 20/6/1998 thủ tướng Chính Phủ đã kí quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020. * Quyết định đã đề ra mục tiêu qui hoạch Hà Nội đến năm 2020: Phát triển phù hợp với phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội và chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, hiện đại hoá, kết hợp tốt giữa xây dựng, phát triển với đảm bảo an ninh, quốc phòng, cải tạo với xây dựng mới, nhằm xây dựng thủ đô Hà Nội trở thành thành phố vừa dân tộc vừa hiện đại , đậm đà bản sắc và truyền thống ngàn năm văn hiến, là trung tâm đầu não về chính trị, đồng thời là trung tâm lớn về văn hoá, kỹ thuật, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, tương xứng với thủ đô của một nước có quy mô dân số một trăm triệu dân, có vị trí xứng đáng trong khu vực Đông Nam Á và thế giới. * Phạm vi và định hướng phát triển không gian: Cơ cấu qui hoạch không gian bao gồm thành phố Hà Nội trung tâm và các đô thị xung quanh thuộc các tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh và Hưng Yên với bán kính ảnh hưởng từ 30 đếm 50 km. Hướng đến phát triển lâu dài của thành phố Hà Nội chủ yếu về phía Tây, hình thành chuỗi đô thị Miếu Môn – Xuân Mai – Hoá Lạc – Sơn Tây (Tỉnh Hà Tây); phía Bắc là cụm đô thị Sóc Sơn (thành phố Hà Nội) – Xuân Hoà – Đại Lải – Phúc Yên (tỉnh Vĩnh Phúc) và các đô thị khác nhằm khai thác lợi thé về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, giao thông và cơ sở hạ tầng. Trước mắt, hướng mở rộng thành phố Hà Nội trung tâm về phía Tây Bắc, Tây Nam và phía Bắc; trong đó ưu tiên cho đầu tư phát triển khu vực phía Bắc sông Hồng. Tại đây, hình thành một Hà Nội mới, gồm các khu vực Bắc Thăng Long – Vân Trì, Đông Anh - Cổ Loa, Gia Lâm – Sài Đồng – Yên Viên và tiếp tục thực hiện các dự án đầu tư phát triển tại khu vực Nam Thăng Long. III.2> MỘT SỐ GIẢI PHÁP III.2.1> Giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới III.2.1.1> Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất Trong khi dự án đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dân thì việc bình ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trong cần đến sự giúp đỡ từ phía nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước,vì thế vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương .Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau: Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ: Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”. Thứ hai: Cân đối lại cung cầu: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý. Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau. Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế . một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được. Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khoán hoá các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường. Hy vọng, với những giải pháp này tình trạng thị trường bất động sản sẽ sáng sủa hơn nhất là khi dự thảo Luật kinh doanh BĐS sẽ được Quốc hội xem xét thông qua trong kỳ họp thứ IX được hy vọng sẽ có những qui định chặt chẽ, minh bạch và là đòn bẩy làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trở nên sôi động hơn. III.2.1.2> Giải pháp cho việc giải phóng mặt bằng Theo kế hoạch phát triển Hà Nội thì trong thời gian tới sẽ có rất nhiều đô thị mới được xây dựng và hình thành nên công tác giải phóng mặt bằng cần phải nhanh chóng được hoàn thiện. Để thực hiện được việc này thi` không chỉ có sự nỗ lực thay đổi của bản thân chủ đầu tư mà còn phải có sự can thiệp từ phía nhà nước. Để tháo gỡ những mầu thuẫn vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là việc các hộ dân không chịu di dời để giải phóng mặt bằng do đền bù không thoả đáng thì việc cần nhất hiện nay nhà nước phải xây dựng khung giá đất hợp lí sát với thực tế. Với chủ đầu tư việc này sẽ giúp ích rất nhiều trong việc lập dự án để phê duyệt ban đầu không ảnh hưởng đến doanh thu như đã dự tích, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Về phía người dân thì giá đền bù giải phóng sát với thực tế sẽ làm giảm thiệt thòi cho người dân và họ sẽ nhanh chóng di dời theo kế hoạch. Đối với những hộ gia đình cố tình chống đối không thực hiện thì chính quyền địa phương có biện pháp cưỡng chế phá dỡ mạnh mẽ để trả lại mặt bằng. Đi đôi với công tác cưỡng chế chính quyền địa phương trong quá trình giải phóng mặt bằng cần có đội ngũ cán bộ giỏi, có tinh thần phục vụ người dân để có thể giải thích hướng dẫn người dân hiểu và tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng. Đồng thời trong đời sống hàng ngày chính quyền thực hiện tuyên truyền cho người dân cho họ những hiểu biết đầy đủ về công tác tái định cư giải phóng mặt bằng để khi có dự án thực hiện người dân không bị bỡ ngỡ gây ra những khó khăn. III.2.1.3> Giải pháp tái ổn định đời sống người dân Đối với dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưng thì hầu hết các hộ dân đều được tái định cư vào các nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự án. Tuy nhiên còn một số hộ dân còn lại và đối với rất nhiều dự án khác thì vấn đề tái định cư cho người dân vẫn là rất nan giải. Đến nay, trên địa bàn Thủ đô đang triển khai 78 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư với khoảng 29.400 căn hộ và 555 lô đất với nhiều hình thức đầu tư xây dựng khác nhau. Các khu tái định cư tập trung đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách, gồm 3 dự án xây dựng khu đất tái định cư có hạ tầng kỹ thuật ở Đông Anh, 26 dự án xây dựng nhà ở tái định cư với hơn 13.100 căn hộ. Trong năm 2006 này, dự kiến sẽ có 355 thửa đất và hơn 3.500 căn hộ được hoàn thành. Tuy nhiên số lượng nhà như vậy vẫn còn chưa đáp ứng đủ nhu cầu tái định cư cho người dân. Rất nhiều họ dân sau khi bị thu hồi đất đã không có nhà ở. Đứng trước vấn đề này chính quyền đô thị cần phải đẩy mạnh hơn nữa công tác xây dựng quĩ nhà tái định cư. Đồng thời nên có chính sách hỗ trợ người dân trong việc tìm thuê nhà để tạm ổn định cuộc sống. Nhà ở là một vấn đề những cuộc sống hàng ngày của những người dân sau khi tái định cư cũng còn nhiều bất cập. Hầu hết những người trong khu vực thực hiện dự án đều là ở vùng ngoại ô nông thôn,quen với lối sống ngoại thị. Nay được vào sống trong môi trường hiện đại thì không quen. Chính vì thế công tác tuyên truyền giáo dục, hướng dẫn người dân cách sống mới thông qua sách báo, tờ rơi, loa đài cần phải được thực hiện trước khi dự án đựơc thực hiện. III.2.2> Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật Đánh giá hiệu quả dự án là việc làm rất quan trọng nó có ảnh hưởng lớn đến lợi ích của cả doanh nghiệp và xã hội. Vì nếu đánh giá sai sẽ dẫn đến đầu tư sai lầm làm thất thoát vốn của doanh nghiệp, lãng phí các nguồn lực xã hội. Chính vì thế việc hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án là vấn đề sống còn đối với doanh nghiệp. III.2.2.1> Lựa chọn cán bộ, các nhà tư vấn có trình độ chuyên môn cao Công tác đánh giá dự án có chính xác và chất lượng hay không phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn của các cán bộ thực hiện. Do đó khi tiến hành đánh giá hiệu quả dự án phải giao cho những cán bộ am hiểu công việc có kinh nghiệm thực hiện đồng thời cần có những nhà tư vấn có trình độ chuyên môn cao hỗ trợ kiểm tra. Các doanh nghiệp nên có hẳn một bộ phận chuyên thực hiện công việc này. III.2.2.2> Xây dựng hệ thống định mức, qui chuẩn hoàn thiện Ngày nay trong việc đánh giá hiệu quả dự án nhất là đối với đánh giá hiệu quả về xã hội chúng ta hầu hết mới chi là đánh giá được về mặt định tính. Việc lượng hoá những hiệu quả này hiện nay là rất khó khăn do chưa có một hệ thống qui chuẩn hoàn thiện để giúp cho việc lượng hoá những yếu tố xã hội. Để có thể đánh giá chính xác ta không thể dựa vào những đánh giá chủ quan định tính được nên cục đo lường cần kết hợp với cơ quan chức năng khác có liên quan xây dựng một hệ thống qui chuẩn nhằm có thể lượng hoá các yếu tố xã hội. Nhờ có hệ thống này sẽ cho phép chúng ta áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá một cách dễ dàng hơn. III.2.2.3> Áp dụng công nghệ thông tin Ngày này công nghệ thông tin đã được áp dụng vào rất nhiều lĩnh vực và đã giúp cho con người tiết kiệm được rất nhiều công sức và tiền bạc. Nên chúng ta có thể xây dựng một bộ phầm mềm áp dụng cho việc đánh giá hiệu quả dự án. Khi đó các thông tin sẽ được cập nhật thường xuyên hơn, chính xác hơn, giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí về nhân lực. III.2.2.4> Thanh tra kiểm tra chặt chẽ Để có thể đánh giá đúng chính xác và toàn diện ngoài việc nắm vững các hồ sơ báo cáo việc thực hiện dự án trên giấy tờ thì chúng ta cần phải thường xuyên kiểm tra thanh tra trong quá trình thực hiện trên thực tế. Không được đánh giá dự án chỉ dựa trên giấy tờ và việc đánh giá dự án không chỉ thực hiện trước khi dự án được thực hiện mà còn nên thực hiện đánh giá dự án trong quá trình thi công, sau khi hoàn thành để thấy được những ưu điểm nhược điểm, những thiếu sót cần khắc phục cho những dự án sau được hoàn thiện hơn. KẾT LUẬN Qua bài viết trên em đã trình bày về những đánh giá sơ bộ về hiệu quả của việc xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật khu đô thị mới Việt Hưng. Qua những phân tích trên ta có thể thấy đây là một dự án khi được thực hiện hoàn chỉnh sẽ hình thành một khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần giảm sức ép về dân số cho khu vực trung tâm. Đồng thời em cũng đã nêu một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn khi thực hiện dự án và hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án. Mặc dù đã có những cố gắng tìm hiểu nghiên cứu nhưng do còn có nhiều hạn chế về mặt trình độ nhận thức và lí luận cũng như kinh nghiệm thực tế chưa nhiều nên bài viết còn rất nhiều hạn chế và thiếu sót, những giải pháp đề ra chưa cụ thể để có thể giúp ích nhiều cho thực tế. Tuy có nhiều thiếu sót nhưng chuyên đề cũng giúp em rất nhiều trong việc trau dồi kiến thức chuyên nghành của mình và hiểu thêm được rất nhiều kiến thức xã hội khác. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn cô giáo Bùi Thị Hoàng Lan - Giảng viên khoa kinh tế - quản lý tài nguyên môi trường và đô thị. Em cũng xin chân thành cảm sự giúp đỡ của các cán bộ phòng Dự Toán thuộc Công ty tư vấn thiết kế và xây dựng đã tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập của mình. . Nam Thăng Long. III.2> MỘT SỐ GIẢI PHÁP III.2.1> Giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN CỦA DỰ ÁN III.1> ĐỊNH HƯỚNG QUI HOẠCH PHÁT TRIỂN CHUNG THỦ ĐÔ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2020 Giúp cho việc xây dựng