XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI điểm đấu GIÁ QUYỀN sử DỤNG đất TRONG THI HÀNH án dân sự

Đấu giá tài sản (ĐGTS) trong thi hành án dân sự (THADS), là một hình thức xử lý tài sản để thi hành án (THA), là một công đoạn trong quá trình thực hiện cưỡng chế THADS nhằm bảo đảm cho việc thi hành nghĩa vụ trả tiền trong THADS. Tài sản THADS là một trong những loại tài sản bán đấu giá truyền thống trong hoạt động bán ĐGTS của Việt Nam. Việc bán ĐGTS THADS có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án được thi hành trên thực tế. Tài sản THA theo LTHADS rất đa dạng, trong đó đặc biệt là quyền sử dụng đất. Theo số liệu thống kê từ thực tiễn đấu giá tài sản THA trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh cho thấy, quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị lớn và là một trong các tài sản chủ yếu được kê biên, bán đấu giá để đảm bảo THA. ĐGTS QSDĐ là tài sản THA nhằm mục đích đưa tài sản tiếp cận với nhiều người mua, qua đó tài sản có thể được bán với giá cao nhất, không bị chèn ép giá. Hoạt động ĐGTS QSDĐ là tài sản THA thời gian qua đã có những kết quả nhất định, việc bán ĐGTS trong đó có QSDĐ của người phải THA không chỉ giúp các CQTHADS thực hiện tốt chức năng nhiệm vụ của mình, hoàn thành cơ bản các chỉ tiêu được cấp trên giao mà còn bảo đảm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án được thi hành trên thực tế, góp phần bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được, hoạt động bán ĐGTS THA đặt biệt tài sản là QSDĐ vẫn còn hạn chế, sai sót làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các bên tham gia, đương sự và người có quyền lợi liên quan. Nguyên nhân do các quy định của quy định của pháp luật chưa rõ ràng, thiếu sót trong quá trình kê biên, xác định giá khởi điểm của QSDĐ để tổ chức đấu giá. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích chế định về xác định giá khởi điểm QSDĐ trong đấu giá QSDĐ để THADS và một số giải pháp hoàn thiện.

Tên đề tài: XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ Đấu giá tài sản (ĐGTS) thi hành án dân (THADS), hình thức xử lý tài sản để thi hành án (THA), công đoạn trình thực cưỡng chế THADS nhằm bảo đảm cho việc thi hành nghĩa vụ trả tiền THADS Tài sản THADS loại tài sản bán đấu giá truyền thống hoạt động bán ĐGTS Việt Nam Việc bán ĐGTS THADS có ý nghĩa quan trọng việc bảo đảm án, định có hiệu lực pháp luật Tịa án thi hành thực tế Tài sản THA theo LTHADS đa dạng, đặc biệt quyền sử dụng đất Theo số liệu thống kê từ thực tiễn đấu giá tài sản THA địa bàn TP Hồ Chí Minh cho thấy, quyền sử dụng đất loại tài sản có giá trị lớn tài sản chủ yếu kê biên, bán đấu giá để đảm bảo THA ĐGTS QSDĐ tài sản THA nhằm mục đích đưa tài sản tiếp cận với nhiều người mua, qua tài sản bán với giá cao nhất, không bị chèn ép giá Hoạt động ĐGTS QSDĐ tài sản THA thời gian qua có kết định, việc bán ĐGTS có QSDĐ người phải THA khơng giúp CQTHADS thực tốt chức nhiệm vụ mình, hồn thành tiêu cấp giao mà bảo đảm án, định có hiệu lực pháp luật Tịa án thi hành thực tế, góp phần bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức Nhà nước Tuy nhiên, bên cạnh thành tựu đạt được, hoạt động bán ĐGTS THA đặt biệt tài sản QSDĐ hạn chế, sai sót làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích bên tham gia, đương người có quyền lợi liên quan Nguyên nhân quy định quy định pháp luật chưa rõ ràng, thiếu sót q trình kê biên, xác định giá khởi điểm QSDĐ để tổ chức đấu giá Trong phạm vi viết này, tác giả phân tích chế định xác định giá khởi điểm QSDĐ đấu giá QSDĐ để THADS số giải pháp hoàn thiện Khái niệm đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án dân Theo Từ điển Tiếng Việt: “Bán đấu giá: bán hình thức người mua trả giá, trả giá cao được” Theo Bách khoa toàn thư trực tuyến Wikipedia: Bán đấu giá tài sản là mợt q trình mua và bán cách đưa món hàng cần đấu giá, giá và sau đó bán món hàng cho người trả giá cao Về phương diện kinh tế, bán đấu giá tài sản là một cách để xác định món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi Trong một sô trường hợp, có thể tồn tại một mức giá thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự giá Hoàng Phê (1988), Từ điển Tiếng Việt, Nxb.Khoa học Xã hội, Hà Nội, tr.47 không đạt đến giá sàn, món hàng sẽ không bán (nhưng người có món hàng đem đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi phụ trách việc bán đấu giá) Đấu giá có thể áp dụng cho nhiều mặt hàng: Đồ cổ, bộ sưu tập tem, tiền cổ, xe cổ, tác phẩm nghệ thuật…), bất động sản, mặt hàng đã qua sử dụng, hàng hóa thương mại và cuộc bán đấu giá bắt buộc (thanh lý phát mãi)2 Theo Từ điển Luật học bán ĐGTS hình thức bán cơng khai tài sản, khối tài sản; theo có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao không thấp giá khởi điểm người mua tài sản Trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa số hoạt động thương mại cụ thể, theo người bán hàng tự th người tổ chức bán đấu giá thực việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất3 Theo quy định Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (LĐGTS năm 2016) ĐGTS hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự thủ tục quy định Luật này, trừ trường hợp quy định Điều 49 Luật này.4 Như vậy, chất ĐGTS quan hệ dân mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán tài sản với giá cao Hoạt động ĐGTS diễn theo ý chí chủ sở hữu người chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức bán đấu giá tài sản thực việc bán đấu giá Tài sản bán đấu giá: Theo Điều LBĐGTS năm 2016 loại tài sản đấu giá bao gồm: “Tài sản nhà nước theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; Tài sản xác lập quyền sở hữu toàn dân theo quy định pháp luật; Tài sản quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; Tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm; Tài sản thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân sự; Tài sản tang vật, phương tiện vi phạm hành bị tịch thu sung quỹ nhà nước, tài sản kê biên để bảo đảm thi hành định xử phạt vi phạm hành theo quy định pháp luật xử lý vi phạm hành chính; Tài sản hàng dự trữ quốc gia theo quy định pháp luật dự trữ quốc gia; Tài sản cố định doanh nghiệp theo quy định pháp luật quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp; Tài sản doanh nghiệp, hợp tác xã bị tuyên bố phá sản theo quy định pháp luật phá sản; Tài sản hạ tầng đường quyền thu phí sử dụng tài sản hạ tầng đường theo quy định pháp http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BA%A5u_gi%C3%A1 Khoản Điều 185 LTM 2005 Khoản Điều LĐGTS năm 2016 luật quản lý, sử dụng khai thác kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ; Tài sản quyền khai thác khoáng sản theo quy định pháp luật khoáng sản; Tài sản quyền sử dụng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng theo quy định pháp luật bảo vệ phát triển rừng; Tài sản quyền sử dụng tần số vô tuyến điện theo quy định pháp luật tần số vô tuyến điện; Tài sản nợ xấu tài sản bảo đảm khoản nợ xấu tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật; Tài sản khác mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá Và tài sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức tự nguyện lựa chọn bán thơng qua đấu giá theo trình tự, thủ tục quy định Luật » Những tài sản mô tả dạng liệt kê, vào tài sản chủ thể quản lý, thu giữ trình hoạt động theo chức nhiệm vụ Quy định bao quát toàn loại tài sản mà Nhà nước cho phép, không cần phân biệt thuộc loại tài sản Thủ tục thi hành án dân Xuất phát từ chất quan hệ dân đời sống xã hội q trình Tồ án, quan có thẩm quyền giải tranh chấp dân phát sinh án, định dân sự định đúng, sai, xác nhận quyền nghĩa vụ đương sự, cá nhân, tổ chức có liên quan Khi án, định dân Toà án, định quan có thẩm quyền có hiệu lực phải đảm bảo thi hành theo trình tự, thủ tục LTHADS quy định Xuất phát từ quy định pháp luật hành thực tiễn công tác THADS nước ta, cho THADS hoạt động đặc thù, vừa có tính chất hoạt động hành chính, vừa có tính chất hoạt động tư pháp Điều thể số điểm sau đây: Cơ sở hoạt động THA án, định có hiệu lực Tồ án quan có thẩm quyền; quan tham gia vào trình THA chủ yếu quan tư pháp (theo nghĩa rộng); THADS giai đoạn sau giai đoạn xét xử, giải vụ việc có mối quan hệ mật thiết, đan xen với giai đoạn trước Tuy nhiên, THA lại có tính độc lập tương đối thể chỗ hoạt động bắt đầu định Thủ trưởng quan THADS THADS Những định mang tính bắt buộc chấp hành tất chủ thể có trách nhiệm nghĩa vụ liên quan đến việc THA Tính chấp hành THA phản ánh đặc trưng chứng tỏ khơng đơn hoạt động tố tụng tuý Bên cạnh chủ thể Tòa án, Viện kiểm sát Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh, Trọng tài thương mại thấy chủ thể tham gia vào giai đoạn THA đông đảo đa dạng so với giai đoạn tố tụng, xử lý vụ việc trước đó; THA giai đoạn tố tụng, giải vụ việc trước có mối quan hệ nhân với Ví dụ, án, định dân Tòa án định quan có thẩm quyền tun cách cơng bằng, rõ ràng, cụ thể, dư luận ủng hộ, đồng tình việc THA dễ dàng, nhanh chóng nhiều Đồng thời, việc THA nhanh chóng, kịp thời có tác động tích cực trở lại hoạt động xét xử, củng cố, tăng cường uy tín quan xét xử; q trình THA nhằm khơi phục lại tình trạng ban đầu quyền nghĩa vụ chủ thể Chấp hành viên (CHV) trình thực phải độc lập tuân theo pháp luật để bảo đảm trì thật án, định Tòa án, định quan có thẩm quyền trừ trường hợp đương sự, tổ chức, cá nhân có thỏa thuận tự nguyện khác phù hợp với quy định pháp luật trình THA; chất THA dạng hoạt động chấp hành chấp hành phán quan có thẩm quyền với cách thức biện pháp khác nhằm buộc người có nghĩa vụ xác định án, định phải thực nghĩa vụ Mục đích cuối THA bảo đảm cho định quan có thẩm quyền ghi án, định thực thi thực tế văn áp dụng pháp luật định có tính điều hành - nét đặc trưng hoạt động hành Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự: Từ phân tích trên, tác giả hiểu thủ tục bán đấu giá QSDĐ để THADS là: “Tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành điều chỉnh trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản kê biên – QSDĐ nhằm mục đích thực trách nhiệm dân người phải THA theo án, định Tòa án định quan khác có thẩm quyền” Đặc điểm việc bán đấu giá tài sản - QSDĐ để THADS: Khác với việc bán ĐGTS QSDĐ thông thường, việc bán ĐGTS QSDĐ THADS có số đặc điểm, đặc thù: Thứ nhất, chủ thể, nguyên lý chung bán ĐGTS người bán ĐGTS doanh nghiệp có chức bán ĐGTS trung tâm dịch vụ bán ĐGTS; người yêu cầu bán đấu giá chủ sở hữu tài sản bán đấu giá, bên nhận bảo đảm tài sản đấu giá, CQTHADS; người tham gia đấu giá người quyền tham gia trả giá bán đấu giá tài sản tiến hành, bao gồm người đăng ký đấu giá, nộp lệ phí tham gia đấu giá có tên danh sách đấu giá; người mua tài sản đấu giá người trả giá cao số người tham gia đấu giá với điều kiện giá mua tài sản mà họ trả cao giá khởi điểm Tuy nhiên, việc bán ĐGTS THADS người u cầu bán đấu giá khơng phải chủ sở hữu tài sản bán đấu CQTHADS Đây yếu tố chi phối, tác động nhiều đến trình bán đấu giá việc thực trình tự thủ tục bán đấu giá, có việc xác định giá khởi điểm QSDĐ đấu giá.5 Nguyễn Quang Thái Đào Thị Thúy Lan, Bán đấu giá tài sản thi hành án dân sự vẫn còn là điểm nghẽn, Tạp chí Dân chủ Pháp luật tháng (289), năm 2016, tr.22-27 Thứ hai, việc bán ĐGTS THADS thực theo trình tự thủ tục THADS mang tính cưỡng Theo đó, sau hết thời gian luật định, người phải THA, có tài sản, khơng tự nguyện THA CQTHADS tiến hành kê biên để bán đấu giá, mà khơng phụ thuộc vào ý chí chủ quan người có tài sản muốn hay khơng muốn bán Trong trường hợp này, phía người THA mong muốn việc bán đấu giá nhanh chóng, thành cơng để án, định Tịa án có hiệu lực thực thi thân nhanh chóng nhận tài sản Cịn phía người phải THA (là người có tài sản bị mang bán đầu giá) mang tâm lý bị ép buộc, cưỡng chế, nên thường có tâm lý chây ì, cố tình gây khó khăn, cản trở cho trình bán ĐGTS THA Hệ là, việc bán đấu giá phát sinh tranh chấp người tham gia đấu giá, người có tài sản bán đấu giá với tổ chức cung cấp dịch vụ bán đầu giá, với CQTHADS chấp hành viên từ đầu bàn giao tài sản bán đấu giá6 Thứ ba, có tham gia quan nhà nước có thẩm quyền quan hệ bán ĐGTS Khác với việc bán đấu giá QSDĐ thông thường người có tài sản tự tổ chức bán đấu giá, bán thông qua tổ chức trung gian làm dịch vụ bán đấu giá Còn bán đấu giá QSDĐ để THADS, ngồi bên có tài sản bán đấu giá (người phải THA) tổ chức làm dịch vụ đấu giá, CQTHADS Chấp hành viên (CHV) người có vai trò quan trọng Sự tham gia CQTHADS, CHV thể việc định lựa chọn tổ chức bán ĐGTS, việc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tổ chức thẩm định giá thuộc trường hợp khoản Điều 98 LTHADS năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) Xác định giá khởi điểm hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 98 LTHADS năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) định giá tài sản kê biên thì: Ngay kê biên tài sản mà đương thỏa thuận giá tài sản tổ chức thẩm định giá CHV lập biên thỏa thuận Giá tài sản đương thỏa thuận giá khởi điểm để bán đấu giá Trường hợp đương có thỏa thuận tổ chức thẩm định giá CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên trường hợp: Đương không thỏa thuận giá không thỏa thuận việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá; Tổ chức thẩm định giá đương lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ; Thi hành phần án, định quy định khoản Điều 36 Luật CHV xác định giá trường hợp: Không thực việc ký hợp đồng dịch vụ quy định khoản Điều Nguyễn Quang Thái Đào Thị Thúy Lan, Tlđd (5) Trường hợp không ký hợp đồng dịch vụ theo quy định Điểm a Khoản Điều 98 LTHADS, CHV lựa chọn ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên; trường hợp khơng thể ký hợp đồng CHV tham khảo ý kiến quan tài cấp quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực tài sản kê biên trước xác định giá tài sản kê biên Việc tham khảo ý kiến quan tài chính, quan chun mơn có liên quan phải lập thành văn biên có chữ ký CHV quan tài chính, quan chun mơn Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận đề nghị CHV mà quan tài chính, quan chun mơn khơng có ý kiến văn Thủ trưởng CQTHADS có văn đề nghị Chủ tịch UBND cấp đạo quan chun mơn có ý kiến để CHV xác định giá tài sản kê biên.7 Theo quy định khoản Điều LĐGTS năm 2016 “Giá khởi điểm là giá ban đầu thấp tài sản đấu giá trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên; giá ban đầu cao tài sản đấu giá trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuông” Đối với trường hợp đấu giá QSDĐ để THA giá khởi điểm tài sản đấu giá xác định thời điểm: Trước ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản Giá khởi điểm tài sản đấu giá xác định sau: Đối với tài sản đấu giá quy định khoản Điều Luật (trong có tài sản THA theo quy định pháp luật vềTHADS) giá khởi điểm xác định theo quy định pháp luật áp dụng loại tài sản Vì tài sản đấu giá QSDĐ nên thời điểm xác định giá khởi điểm việc phải tuân thủ quy định pháp luật thẩm định giá phải vào: Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Quyết định UBND cấp tỉnh ban hành quy định bảng giá đất địa bàn; Quyết định việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn Và nguyên tắc thẩm định giá xác định giá khởi điểm phải đảm bảo: Thứ nhất, giá đất xác định để tính giá khởi điểm đấu giá QSDĐ phải vào giá đất phổ biến thị trường thời điểm đấu giá QSDĐ Giá đất phổ biến thị trường mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập Điều 26 Nghị định số: 62/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 07 năm 2015; Khoản Điều LĐGTS năm 2016; đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian xác định.9 Thứ hai, giá đất xác định để tính giá khởi điểm giá xác định theo mục đích sử dụng đất đấu giá Như vậy, với trường hợp đương có thỏa thuận tổ chức thẩm định giá CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá (trừ trường hợp tổ chức thẩm định giá đương lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ) Nếu thuộc trường hợp khơng có phải “bàn cãi” – tức đương thỏa thuận giá khởi điểm để bán đấu giá QSDĐ Vấn đề cần phân tích đây, trường hợp đương không thỏa thuận giá, không thỏa thuận việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản kê biên trường hợp CHV tự xác định giá khởi điểm QSDĐ dựa sở tham khảo ý kiến quan tài cấp quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực tài sản kê biên Vậy, vấn đề thẩm định giá để xác định giá khởi điểm QSDĐ từ thực tiễn có bất cập nào? Trường hợp CHV ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá: Hầu hết tổ chức dịch vụ thẩm định giá thống nhất: - Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá để xác định giá khởi điểm: Chứng thư thẩm định giá tổ chức dịch vụ thẩm định giá để xác định giá khởi điểm QSDĐ trước tiến hành bán ĐGTS thực cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí; theo phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay - Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá: + Cơ sở giá trị thẩm định giá: Trên sở mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản đặc điểm thị trường, tài sản tương đồng với tài sản thẩm định giá thu thập giao dịch hoàn toàn tự nguyện sở người mua người bán có đầy đủ thơng tin nhau, khơng bị ép buộc Vì vậy, sở giá trị thẩm định giá xác định giá trị thị trường Cơ sở giá trị thị trường: “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sảm thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng Điều Thông tư số 48/2012/TT-BTC tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc” (theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam) + Các nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất; Nguyên tắc cung-cầu; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc thay đổi; Nguyên tắc thay nguyên tắc khác theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thông lệ Quốc tế Cụ thể cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá QSDĐ để làm sở xác định giá khởi điểm: Đối với QSDĐ, điều kiện thông tin giao dịch tài sản tương đồng phổ biến (trên 03 giao dịch) nên việc lựa chọn cách tiếp cận thị trường với phương pháp lựa chọn phương pháp so sánh giá bán cho kết tin cậy nên công ty dịch vụ thẩm định ưu tiên sử dụng phương pháp Uớc lượng giá trị QSDĐ dựa trên: Nhận định thông tin thị trường: Tài sản thẩm định giá có chức sử dụng đất đô thị/đất nông thôn/trông lâu năm… Tại thời điểm thẩm định giá, khu vực thẩm định giá tình hình giao dịch thị trường bất động sản diễn Giao dịch mua bán chủ yếu diễn trực tiếp người mua người bán/có thể thơng qua trung gian mơi giới bất động sản; chắn có chênh lệch giá chào bán giá giao dịch thành, phổ biến từ - 15% giá chào bán; tập quán địa phương, giá giao dịch thể hợp đồng giao dịch có khác biệt lớn so với giá giao dịch thực tế Khi thẩm định, công ty dịch vụ thẩm định thu thập tài sản so sánh (TSSS) – thường khoảng 03 TSSS QSDĐ rao bán khu vực lân cận với QSDĐ cần thẩm định giá Các hạng mục: Địa chỉ, mơ tả QSDĐ, pháp lý, hình dáng, độ rộng đường, loại đường, số mặt tiền tiếp giáp, quy mơ diện tích, chiều rộng, chiều dài, cơng trình đất (nếu có)…10 Như vậy, qua phân tích tác giả nhận định cách tiếp cận, sở pháp lý, phương pháp thẩm định giá để xác định giá khởi điểm công ty/tổ chức dịch vụ thẩm định có ưu điểm nhanh chóng, đơn giản dễ thực hiện, dễ tiếp cận Tuy nhiên, có bất cập giá giao dịch thể hợp đồng giao dịch có khác biệt lớn so với giá giao dịch thực tế nhằm mục đích “trốn” thuế TNCN (giá giao dịch giá Nhà nước quy định) mà không bị vi phạm pháp luật theo khoản Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 17/6/2013 quy định chi tiết số điều 10 Bài viết có tham khảo Chứng thư thẩm định giá số 0875/2020/CT-VATC Công ty Cổ phần thẩm định giá DVTS Toàn Cầu; khách hàng yêu cầu: Cục THADS TP Hồ Chí Minh Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) dẫn đến tài sản người phải THA không thẩm định giá trị thực tế Trường hợp Tường hợp CHV tự xác định giá khởi điểm QSDĐ dựa sở tham khảo ý kiến quan tài cấp quan chun mơn quản lý ngành, lĩnh vực tài sản kê biên Việc quy định pháp luật cho phép CHV tự xác định giá tài sản kê biên không lựa chọn ký hợp đồng với tổ chức thẩm định trên, theo tác giả khơng đảm bảo tính khách quan, minh bạch có hạn chế sau: Trách nhiệm CHV nặng nề phải xác định giá khởi điểm QSDĐ, vấn đề không thuộc trách nhiệm chuyên môn CHV tài sản có giá trị khơng nhỏ (QSDĐ xem số tài sản có giá trị người Việt Nam); CHV phải chịu trách nhiệm đến đâu có sai sót việc xác định giá khởi điểm tài sản dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi người phải THA? Việc tham khảo ý kiến quan tài cấp quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực tài sản kê biên trước xác định giá tài sản kê biên Việc tham khảo ý kiến phối hợp quan chuyên môn CHV có thực hiệu quả? Trách nhiệm thuộc ai? Và, với trường hợp xác định giá khởi điểm QSDĐ để ĐGTS lại tiếp tục vướng bất cập chưa thể tháo gỡ thời điểm này, nguyên nhân sau: Thứ nhất, phân tích, phương pháp xác định giá đất quan chuyên môn tư vấn lĩnh vực đất đai chưa xác định giá đất thị trường, “giá ảo” Tất nhiên, trung bình chung số liệu ảo số liệu khơng xác thực tốn khơng thể có đáp số xác liệu đầu vào ghi sai.11 Thứ hai, quy định pháp luật mang nặng tính định lượng, số học, chưa thể đầy đủ đặc tính kinh tế đất đai, chưa phù hợp với thực tế thị trường đất đai: Điểm c khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất: “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất” 11 PGS TS Phan Trung Hiền (2017), Pháp luật về quản lý và sử dụng đất Việt Nam, sách chuyên khảo, Nxb Đại học Cần Thơ, tr.134 Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” Khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trong thời gian thực bảng giá đất, phủ điều chỉnh khung gíá đất giá đất phổ biến thị trường có biến động UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” Ngày 14/11/2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá loại đất Căn vào mức giá loại đất thị trường thời điểm ban hành Nghị định trên: Giá đất ở, đất phi nông nghiệp đô thị đất nông nghiệp thị trường cao 20%, nhiều đường phố giá tối đa thực tế cao gấp lần giá tối đa khung giá phủ quy định, giá đất nơng nghiệp, cá biệt có nơi cao gấp ba lần.12 Ngoài bất cập trên, việc xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ người phải THA cịn vướng số khó khăn xuất phát từ ý chí chủ quan CHV, tổ chức dịch vụ thẩm định… dẫn đến giá khởi điểm QSDĐ thấp, chưa kể trường hợp phải định giá lại trường hợp bán đấu giá không thành theo quy định LTHADS: Thực tế, tài sản bán đấu giá để THADS, người mua thực không tiếp cận tài sản công khai, minh bạch mà bị “quân xanh, quân đỏ trục lợi” từ trước công khai bán đấu giá – từ thời điểm xác định giá khởi điểm QSDĐ để làm sở bị “dìm giá” Kiến nghị: Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người phải THA bên tham gia khác, việc xác định giá khởi điểm QSDĐ tổ chức dịch vụ thẩm định/cơ quan chuyên môn phải với giá thị trường thời điểm tiến hành thẩm định “Đúng, phù hợp với giá thị trường” khơng phải hiểu định tính, mà phải định lượng, cụ thể, rõ ràng chung chung Ví dụ, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, tiếp cận thị trường, quan chuyên môn/tổ chức dịch vụ thẩm định không giá đất hợp đồng chuyển nhượng bên Phịng/văn phịng cơng chứng, hồ sơ đăng quan nhà nước mà phải tiếp cận giá trị thực QSDĐ từ nhiều nguồn thơng tin khác nhau; đồng thời phải có biện pháp răn đe mạnh Phịng/Văn phịng cơng chứng, phải giải thích rõ cho người dân hậu pháp lý giảm giá trị QSDĐ nhằm mục đích trốn thuế (hiện nay, tồn nhiều trường hợp, Cơng chứng viên/thư ký nghiệp vụ hướng dẫn khách hàng ký 02 hợp đồng với 02 giá tiền chênh lệch 12 http://www.vvfc.vn/tin-nganh/nhung-bat-cap-trong-gia-dat-va-he-luy.html 10 khủng) Mặc dù BLHS năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) có quy định chế tài tội trốn thuế, thực tế trường hợp bị xử lý hình Tại thời điểm thẩm định, nên thơng báo cho người phải THA có mặt, cho ý kiến việc tổ chức dịch vụ/cơ quan chun mơn xác định giá trị đất để bán ĐGTS Nếu không đồng ý việc thẩm định có yêu cầu tổ chức khác độc lập xác định giá trị QSDĐ có ý kiến thời điểm này, tránh trường hợp định giá lại theo Điều 99 LTHADS 13 kéo dài trình THA, ảnh hưởng quyền lợi bên tham gia Tất nhiên, đến giai đoạn cưỡng chế, quyền người phải THA bị hạn chế, không quyền tự do, can thiệp giai đoạn thỏa thuận trước 13 Điểm b Khoản Điều 99 Định giá lại tài sản kê biên Đương có u cầu định giá lại trước có thơng báo công khai việc bán đấu giá tài sản Yêu cầu định giá lại thực lần chấp nhận đương có đơn yêu cầu thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận thông báo kết thẩm định giá phải nộp tạm ứng chi phí định giá lại tài sản 11 ... giá đất: “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất? ??... bán đấu giá việc thực trình tự thủ tục bán đấu giá, có việc xác định giá khởi điểm QSDĐ đấu giá. 5 Nguyễn Quang Thái Đào Thị Thúy Lan, Bán đấu giá tài sản thi hành án dân sự vẫn còn là điểm. .. cho định quan có thẩm quyền ghi án, định thực thi thực tế văn áp dụng pháp luật định có tính điều hành - nét đặc trưng hoạt động hành Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự: