(Luận án tiến sĩ) nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN THANH LÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI – NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN THANH LÂN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD BĐS) Mã số: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ NỘI – NĂM 2021 LỜI CAM KẾT Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân luận án tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Nghiên cứu sinh (ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thanh Lân LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận án này, bên cạnh cố gắng nỗ lực thân, nghiên cứu sinh (NCS) nhận nhiều động viên, giúp đỡ nhà khoa học, quý thầy/ cô giáo Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nhà khoa học khác bên Trường Đầu tiên, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS Hoàng Văn Cường, người hướng dẫn khoa học - người thầy có ảnh hưởng lớn đến định hướng nghiên cứu q trình học tập, theo đuổi chun mơn NCS từ năm tháng theo học bậc đại học, cao học đến NCS chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điều kiện, môi trường để NCS học tập nghiên cứu suốt thời gian qua NCS xin cám ơn nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý đất đai người hoạt động thực tiễn lĩnh vực bất động sản giúp đỡ, chia sẻ quan điểm, đánh giá ý kiến gợi ý cho NCS suốt trình thực nghiên cứu Cuối cùng, NCS xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp, anh chị nghiên cứu sinh sinh viên động viên, đồng hành hỗ trợ để NCS hồn thành cơng trình Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất người! i MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG BIỂU v DANH MỤC HÌNH VẼ vii PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài………………………………………………………………….1 Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………………… 3 Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu……………………………………… 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 3.3 Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận án…………………………………………………………… 5 Kết cấu luận án………………………………………………………………………… CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Giá trị gia tăng giá trị đất đai 1.1.1 Giá trị đất đai 1.1.2 Gia tăng giá trị đất đai 1.2 Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai 10 1.2.1 Đầu tư phát triển sở hạ tầng .11 1.2.2 Quy hoạch sử dụng đất 21 1.2.3 Quy định sử dụng đất 26 1.2.4 Các yếu tố khác 33 1.3 Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng 35 1.3.1 Công cụ điều tiết chung .36 1.3.2 Công cụ trực tiếp 37 1.3.3 Công cụ gián tiếp 39 1.4 Khoảng trống nghiên cứu .41 ii CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 45 2.1 Các khái niệm nghiên cứu 45 2.1.1 Đất đô thị 45 2.1.2 Gia tăng giá trị đất đô thị .47 2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị .49 2.1.4 Quy định sử dụng đất 51 2.1.5 Phát triển sở hạ tầng 53 2.2 Một số lý thuyết có liên quan nghiên cứu gia tăng giá trị đất đô thị 53 2.2.1 Lý thuyết quyền sở hữu .53 2.2.2 Lý thuyết địa tô 56 2.2.3 Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư 62 2.3 Các yếu tố xác định giá trị mối quan hệ tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 65 2.3.1 Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị 65 2.3.2 Mối quan hệ yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị 72 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 80 3.1 Thực trạng đất đô thị sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam .80 3.1.1 Thực trạng thị hóa thay đổi đất đô thị Việt Nam 80 3.1.2 Thực trạng sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng Việt Nam 87 3.2 Thiết kế nghiên cứu 97 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 97 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu 99 3.2.3 Quy trình thu thập liệu 100 3.3 Phân tích liệu .106 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 109 4.1 Biểu gia tăng giá trị đất đô thị 109 4.2 Thực trạng tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113 iii 4.2.1 So sánh tác động nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113 4.2.2 Phân tích tác động yếu tố nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119 4.3 Phân tích tác động đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất thị - qua nghiên cứu tình dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ 137 4.3.1 Kết phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường 137 4.3.2 Kết phân tích dựa đánh giá người sử dụng đất 139 4.4 Đánh giá sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị 146 CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 154 5.1 Hàm ý quản trị doanh nghiệp đầu tư SDĐ phát triển BĐS 154 5.2 Hàm ý sách nhà nước 156 5.2.1 Định hướng hồn thiện sách điều tiết giá trị đất gia tăng 156 5.2.2 Đề xuất hồn thiện sách điều tiết giá trị đất gia tăng .157 5.2.3 Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 166 5.3 Hạn chế luận án gợi ý cho nghiên cứu 169 5.3.1 Hạn chế nghiên cứu 169 5.3.2 Gợi ý cho nghiên cứu 170 KẾT LUẬN 172 CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐẦY ĐỦ TỪ VIẾT TẮT ANOVA : Phân tích phương sai (Analysis of variance) BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CBQL : Cán quản lý CP : Chính phủ CSHT : Cơ sở hạ tầng EFA : Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) GV : Giảng viên KT-XH : Kinh tế - xã hội NĐ : Nghị định SDĐ : Sử dụng đất TT : Thông tư TTg : Thủ tướng QH : Quốc hội UBND : Ủy ban nhân dân v DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Tổng hợp số nghiên cứu đánh giá tác động CSHT đến giá đất đai BĐS 13 Bảng 1.2 Tổng hợp số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp nghiên cứu tác động CSHT giao thông đến giá đất BĐS 17 Bảng 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS 24 Bảng 1.4 Một số nghiên cứu thực nghiệm tác động quy định SDĐ đến giá trị đất – bất động sản .31 Bảng 1.5 Một số loại thuế phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai BĐS 38 Bảng 2.1 Một số định nghĩa khả tiếp cận 76 Bảng 3.1 Số lượng đô thị chia theo loại đô thị Việt Nam, 2009 -2019 81 Bảng 3.2 Một số tiêu sử dụng đất đất đô thị Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 .85 Bảng 3.3 Diện tích sàn xây dựng nhà hoàn thành năm phân theo loại nhà 86 Bảng 3.4 Đơ thị hóa đất đai dân cư Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020 .87 Bảng 3.5 Tổng quan văn sách pháp luật giá đất Việt Nam 90 Bảng 3.6 Tổng quan sách pháp luật giá đất bồi thường Việt Nam 96 Bảng 3.7 Tổng hợp đối tượng tham gia vấn sâu (nhóm chuyên gia) 100 Bảng 3.8 Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung .101 Bảng 3.9 Tổng hợp thông tin đáp viên tham gia khảo sát diện rộng .103 Bảng 3.10 Tổng hợp phương pháp thu thập phân tích liệu 108 Bảng 4.1 Kết đánh giá nội hàm gia tăng giá trị đất đai .113 Bảng 4.2 Kết thống kê “cho điểm” yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai 118 Bảng 4.3 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất loại quy hoạch 124 Bảng 4.4 Mức chênh lệch giá đất thị trường 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế .127 Bảng 4.5 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất đầu tư CSHT 128 Bảng 4.6 Phân tích thay đổi giá đất số dự án đầu tư CSHT đô thị 130 Bảng 4.7 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất sách SDĐ 131 Bảng 4.8 Giá đất chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp số tỉnh, thành phố công bố quy hoạch 134 vi Bảng 4.9 Tổng hợp đánh giá chế yếu tố nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị .135 Bảng 4.10 Kết thống kê mơ tả mẫu nghiên cứu phân tích Hedonic 137 Bảng 4.11 Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định 139 Bảng 4.12 Kết thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất 139 Bảng 4.13 Kết Cronbach’s Alpha thước đo (lần 1) 140 Bảng 4.14 Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) 141 Bảng 4.15 Kết ma trận sau xoay nhân tố lần cuối biến độc lập .142 Bảng 4.16 Kết kiểm định hồi quy ANOVA 143 Bảng 4.17 Tóm tắt kết mơ hình 143 Bảng 4.18 Các hệ số mơ hình hồi quy 144 Bảng 4.19 Kết luận hệ số mơ hình hồi quy bội .144 Bảng 4.20 Kết tổng hợp giả thuyết nghiên cứu 145 Bảng 4.21 Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai giai đoạn 2011- 2020 .147 Bảng 4.22 Tổng hợp đánh giá sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam 152 vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1 Sơ đồ hóa yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể 41 Hình 2.1 Các yếu tố cấu thành tác động gia tăng giá trị đất đai 60 Hình 2.2 Mơ hình bậc thang giá trị đất đai q trình phát triển đất thị .62 Hình 2.3 Bản đồ giá trị đất đai BĐS 67 Hình 2.4 Một số yếu tố cấu thành xác định giá trị đất đô thị .69 Hình 2.5 Mơ hình hóa nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất thị .71 Hình 2.6 Sự khác biệt phân vùng quy hoạch khu vực giá trị đất đất thị 75 Hình 3.1 Biểu đồ số lượng đô thị Việt Nam từ 1990 -2019 dự báo đến 2025 80 Hình 3.2 Biểu đồ cấu dân số thành thị nông thôn, 1999 – 2019 83 Hình 3.3 Sơ đồ khái qt sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam .89 Hình 3.4 Quy trình nghiên cứu 98 Hình 3.5: Mơ hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thông đến giá đất thị 105 Hình 4.1 Biểu đồ so sánh tác động trung bình yếu tố đến giá trị đất gia tăng .117 Hình 4.2 Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng 119 Hình 4.3 Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm nhóm thị đặc biệt 125 Hình 4.4 Biểu đồ thể mức chênh lệch giá đất thị trường số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven Hà Nội điều chỉnh địa giới hành 126 Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá chế tác động quy hoạch đến giá trị đất gia tăng 127 Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá chế tác động đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng .129 Hình 4.7 Biểu đồ đánh giá tác động sách chuyển mục đích SDĐ 132 Hình 4.8 Biểu đồ đánh giá chế tác động sách chuyển mục đích SDĐ 133 Hình 4.9 Giá đất trung bình khu vực tác động khu vực kiểm soát 138 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai vừa tài nguyên vừa tài sản, đóng vai trò quan trọng quốc gia, dân tộc cá nhân, hộ gia đình bên liên quan sử dụng đất (SDĐ) Trong học thuyết kinh tế, đất đai phân tích đánh giá theo nhiều góc độ khác (Hubacek & Van den Bergh, 2006) Luận điểm học thuyết kinh tế cổ điển, đề cập đến đất đai 03 yếu tố đầu vào trình sản xuất, với vốn lao động Trong giai đoạn đầu lịch sử kinh tế, chức đất đai tham gia vào hoạt động sản xuất nông nghiệp Theo trình phát triển kinh tế thị trường, đất đai dần chuyển từ yếu tố sản xuất sang thành yếu tố tiêu dùng sử dụng vào nhiều mục đích khác (Hubacek & Vazquez, 2009) Do vậy, chức giá trị kinh tế đất đai ngày khẳng định gia tăng với phát triển thị trường bất động sản (BĐS) (Piketty, 2014) Trong trình phát triển hoạt động kinh tế - xã hội (KT-XH), giá trị đất đai ngày gia tăng khan đất đai kỳ vọng tương lai người nắm giữ SDĐ (Ryan-Collins, Lloyd, & Macfarlane, 2017) Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước người đại diện chủ sở hữu (Quốc hội, 2013) Trong năm gần đây, sách đất đai nước ta có nhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển KT-XH Đáng ý, sách liên quan đến tài đất đai liên tục nghiên cứu điều chỉnh nhằm quản lý điều tiết nhu cầu lợi ích từ đất đai hoạt động SDĐ Tuy nhiên, quy định sách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai bất cập Thực tiễn triển khai quy định sách cho thấy, hoạt động quy hoạch, đầu tư phát triển sở hạ tầng (CSHT) phát triển dự án trình thị hố tác động làm tăng giá trị đất lên lớn, việc điều tiết (hay phân phối) lợi ích chủ thể liên quan hoạt động lại không hiệu thiếu cơng (Trần Thị Minh Châu, 2013a) Trong đó, nhà nước (đại diện chủ sở hữu đất đai) thực nhiều tác động quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trình thị hóa, phát triển KT-XH - tác động làm cho giá trị đất đô thị tăng lên, nhà nước lại không thu phần giá trị đất gia tăng Cụ thể, giai đoạn 2011-2019, kết thu ngân sách nhà nước hàng năm từ đất đạt trung bình 12% số thu ngân sách nội địa (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2019); Xảy tình trạng thất thu nguồn ngân sách nhà nước từ đất đai, đặc biệt thất thoát nguồn thu giá trị gia tăng đất hình thành sau quy hoạch đất đai đầu tư phát triển sử dụng đất (Nguyễn Xuân Phúc, 2019) Điều làm cho nguồn lực đất đai Việt Nam chưa khai thác tiềm chưa hình thành nguồn thu tài bền vững từ đất (Bộ Tài chính, 2011) Đối với người dân có đất bị thu hồi để thực thị hóa, họ ln mong muốn bồi thường thỏa đáng thường không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Ngoài ra, người SDĐ bị thu hồi tồn đất ln cảm thấy chịu thiệt thịi, đó, số chủ sử dụng cịn đất (1 phần diện tích đất) sau thu hồi người SDĐ khác lại hưởng lợi ích từ q trình thị hóa, khả tiếp cận mảnh đất họ thuận lợi Đây nguyên nhân làm cho gia tăng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài lĩnh vực đất đai, gây bất ổn xã hội q trình thị hóa Việt Nam thời gian qua (Gillespie, 2011) Theo thống kê Bộ Tài nguyên Môi trường (2019), đơn khiếu nại đất đai chiếm 70% số lượng đơn thư khiếu nại toàn ngành giai đoạn 2014 -2018 Trong đó, nội dung đơn thư khiếu nại chủ yếu liên quan đến định thu hồi đất, giá đất bồi thường việc giải quyền lợi người bị thu hồi đất chưa thỏa đáng - chiếm gần 50% tổng số đơn thư đất đai Đáng ý, với hoạt động phát triển SDĐ phục vụ vào mục đích thương mại có tham gia doanh nghiệp phát triển dự án BĐS mối quan hệ điều tiết trở lên phức tạp, xuất chênh lệch địa tô lớn đầu tư, phát triển sử dụng đất (Tổng Thanh tra Chính phủ, 2019) Chính vậy, câu hỏi đặt làm xác định biểu gia tăng giá trị đất đai phân tích chế tác động yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai? Đây sở quan trọng hoạch định thực sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai giá trị đất gia tăng quan tâm số nhà nghiên cứu nước thời gian qua Đáng ý có số lượng lớn cơng trình đề cập đến vấn đề chung lý thuyết giá trị đất đai sở phân tích địa tơ đất đai số điểm nhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016) Trong đó, nội dung liên quan đến việc xác định địa tô chênh lệch (một phần giá trị đất tăng thêm) chưa làm rõ bối cảnh (ƯZdilek, 2011; Slater, 2017b); đồng thời, việc phân tích đo lường yếu tố tác động nhằm điều tiết phần giá trị đất gia tăng gây nhiều tranh cãi Nguyên nhân là, nhiều trường hợp để xác định xác phần giá trị tăng thêm đất đai yếu tố tác động lên phức tạp (G Ingram & Hong, 2012) Chính vậy, quốc gia, phủ cần có thay đổi việc sử dụng cơng cụ pháp luật sách đất đai nhằm đánh giá điều tiết giá trị đất gia tăng đô thị (Levine-Schnur, 2018) Trong năm gần đây, có số nghiên cứu đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai điều tiết giá trị đất gia tăng q trình thu hồi chuyển đổi đất nơng nghiệp thực Trung Quốc (Cao & Wu, 2014; J Du, Thill, Feng, & Zhu, 2017; Lin & Zhu, 2014; Yuan, Wang, & Li, 2014) Ở Việt Nam, có số nghiên cứu đánh giá, phân tích sách thực trạng triển khai sách pháp luật đất đai có liên quan đến số yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013; Phan Văn Thọ, 2012) Tuy nhiên, nghiên cứu tiền nhiệm cho thấy cịn có nhiều khác biệt kết nghiên cứu địa bàn thực nghiệm xem xét tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai (C D Higgins & Kanaroglou, 2016) Thêm vào đó, chế tác động phương pháp sử dụng để xác định giá trị đất gia tăng sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng chưa có thống [Ibeas cộng (2012); Zhong and Li (2016)] Đáng ý, có nghiên cứu xem xét giá trị đất gia tăng, góc nhìn đánh giá cá nhân bên liên quan lựa chọn địa điểm đầu tư, sử dụng đất đai (C Higgins, 2015) Với phân tích đây, thấy rằng, nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam” cần thiết, có ý nghĩa thực tế lý luận Đáng ý, Việt Nam quốc gia có tốc độ thị hóa cao so với quốc gia khu vực không gian dân số, với tỷ lệ tăng khơng gian thị trung bình 2,8%/ năm (giai đoạn 2000 -2010) (World Bank Group, 2015) Tỷ lệ đô thị hóa nước đạt khoảng 40% (tính đến cuối năm 2019) tốc độ thị hóa cịn dự báo tiếp tục tăng năm tới (NCIF, 2019; World Bank, 2011) Chính vậy, hoạt động liên quan có tác động đến giá trị đất thị tiếp tục triển khai, theo đó, địi hỏi đặt cần đánh giá biểu gia tăng giá trị đất đai chế tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất Đây sở thiết kế sách, điều tiết huy động nguồn lực từ đất đô thị cho trình phát triển KT-XH Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát đề tài là: Phát đánh giá tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai Mục tiêu cụ thể: • Hệ thống hóa sở lý luận yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; • Xác định biểu gia tăng giá trị đất đai mức độ ảnh hưởng yếu tố nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất thị; • Phân tích chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ yếu tố can thiệp nhà nước thực hiện; • Đề xuất giải pháp khuyến nghị hồn thiện chế, sách điều tiết giá trị đất gia tăng can thiệp nhà nước, qua góp phần huy động nguồn lực tài đất đai Câu hỏi nghiên cứu: • Biểu tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất thị gì? • Tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai thị Việt Nam nhìn nhận đánh nào? • Nhà nước sử dụng cơng cụ sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai nào? Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu hướng tới yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đai sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng Cụ thể, nghiên cứu xem xét yếu tố có liên quan trực tiếp đến định can thiệp nhà nước làm thay đổi giá trị đất đô thị là: quy hoạch, đầu tư CSHT, sách chuyển mục đích SDĐ Trong đó, nghiên cứu tập trung xem xét phân tích tình tác động đầu tư CSHT giao thông đến thay đổi giá trị đất đô thị 3.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Nghiên cứu tác động yếu tố đến gia tăng giá trị đất thị sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng đô thị Trong đó, Luận án đặt trọng tâm xem xét yếu tố nhà nước can thiệp Về thời gian: Các liệu thứ cấp sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu thu thập giai đoạn 2003 -2019 Về không gian: Trong nghiên cứu này, phạm vi không gian nghiên cứu tập trung vào số khu vực đô thị Việt Nam Trong đó, phạm vi khơng gian đất thị xem xét khu vực quy hoạch trở thành đô thị khu vực đất thuộc đô thị hữu tiếp tục đầu tư, phát triển Cụ thể, Luận án sử dụng mơ hình phân tích định lượng dựa vào liệu thu thập phân tích tình địa bàn Thành phố Hà Nội Ngồi ra, số liệu thống kê khác thu thập số thành phố lớn Việt Nam 5 3.3 Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính định lượng Trong đó, phương pháp nghiên cứu định tính sử dụng chủ yếu nghiên cứu Cụ thể, luận án dựa vào cảm nhận, đánh giá đối tượng khảo sát vấn để phân tích Các phương pháp định tính sử dụng là: thảo luận nhóm tập trung (01 cuộc); vấn sâu (09 đáp viên); nghiên cứu tình (lựa chọn 01 tình dự án CSHT giao thơng tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị) Các kỹ thuật phương pháp định lượng: - Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát để phân tích tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị cách thức sử dụng công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng từ đáp viên chuyên gia, nhà quản lý định giá viên đất đai & BĐS - Trong nội dung phân tích tình tác động đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị: Luận án lựa chọn dự án mở đường Lê Văn Lương – Yên Lộ (tại Thành phố Hà Nội – chi tiết phụ lục) để nghiên cứu áp dụng phương pháp phân tích định lượng kỹ thuật giá Hedonic với nguồn liệu giá đất định giá; phân tích hồi quy đa biến từ liệu khảo sát người SDĐ tác động xây dựng đường giao thơng Những đóng góp luận án Các kết đạt Luận án có đóng góp lý luận thực tiễn sau: Về lý luận: Luận án góp phần bổ sung thêm mặt lý thuyết là: - Luận án xác định biểu dẫn phản ánh gia tăng giá trị đất đai Việt Nam, bao gồm: (i) Thay đổi tăng lên mức giá đất sau loại bỏ yếu tố lạm phát; (ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây tác động; (iii) Tăng khả sản xuất kinh tế sức sinh lợi đất; - Luận án phân tích nhóm yếu tố nhà nước can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đai mạnh so với nhóm yếu tố khác là: đầu tư người SDĐ, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động kinh tế trình thị hóa; - Luận án chứng minh rằng, nhóm yếu tố nhà nước thực can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đô thị, yếu tố liên quan đến quy định sách chuyển mục đích SDĐ có tác động gia tăng giá trị đất đô thị mạnh so với yếu tố có liên quan đầu tư CSHT quy hoạch SDĐ; - Luận án xuất 03 chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị nhà nước thực can thiệp liên quan đến quy hoạch SDĐ, đầu tư CSHT chuyển mục đích sử dụng đất là: Cải thiện tiện ích & khả tiếp cận đất đai; Tạo hội phát triển; Mức độ thực thi can thiệp; - Luận án làm phong phú thêm kết phân tích thực nghiệm tác động gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam, sở liệu giá đất thị trường khảo sát người SDĐ Cụ thể, kết phân tích định lượng nghiên cứu tình Nhà nước đầu tư làm giao thơng đô thị Hà Nội (tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ), khẳng định được: (i) Một là: Mức gia tăng giá trị đất đô thị giai đoạn công bố dự án, giai đoạn dự án hoàn thành giai đoạn dự án thác khai thác vận hành sau đầu tư 6,1%; 10,8% 46,9% (ii) Hai là: Sự tác động 02 chế làm gia tăng giá trị đất đô thị nhà nước đầu tư phát triển CSHT (tại dự án) chế “Cải thiện tiện ích & khả tiếp cận” “Tạo hội phát triển”; đó, chế “Cải thiện tiện ích & khả tiếp cận” tác động mạnh so với chế “Tạo hội phát triển” Về thực tiễn: - Luận án đánh giá tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất thị Việt Nam góc nhìn chuyên gia, nhà nghiên cứu, nhà hoạt động thực tiễn đất đai & BĐS Đồng thời, Luận án phân tích thực trạng sách điều tiết giá trị đất gia tăng không người SDĐ tạo ra; - Trên sở kết nghiên cứu, Luận án đưa số khuyến nghị mặt quản trị doanh nghiệp BĐS đầu tư sử dụng đất, phát triển BĐS, đề xuất số hàm ý sách nhằm hồn thiện quy định có liên quan đến điều tiết giá trị đất gia tăng tăng cường yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị phù hợp với bối cảnh pháp luật Việt Nam Kết cấu luận án Luận án kết cấu thành 05 chương, bao gồm: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai; Chương 2: Cơ sở lý thuyết yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị; Chương 3: Bối cảnh phương pháp nghiên cứu; Chương 4: Kết phân tích yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam; Chương 5: Hàm ý rút từ kết nghiên cứu 7 NỘI DUNG CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Giá trị gia tăng giá trị đất đai 1.1.1 Giá trị đất đai Trong lịch sử phát triển kinh tế học, thuật ngữ giá trị (value) tiếp cận theo nhiều góc độ khác nhau, nhiên, chia làm hai nhóm lý thuyết giá trị theo cách tiếp cận khách quan chủ quan, tương ứng với góc nhìn 02 nhóm tập trung vào điều kiện sản xuất sở thích người tiêu dùng Trong đó, cách tiếp cận khách quan đề cập từ lý thuyết giá trị thảo luận học thuyết kinh tế học cổ điển từ cuối kỷ XVII [gắn liền với lý luận kinh tế Adam Smith (1776); David Ricardo(1821)], sau học thuyết kinh tế trị Marx (thế kỷ XIX) phục hồi lý thuyết giá trị Sraffian khởi xướng kỷ XX (vào năm 1984) (O'Brien, 2004) Trong đó, cách tiếp cận chủ quan lý thuyết giá trị thảo luận phân tích học thuyết kinh tế học tân cổ điển, với nhấn mạnh vào lợi ích cận biên cân bằng; suất cận biên phân phối sản phẩm; tập trung phân tích vào lợi ích sản phẩm/ hàng hóa cuối kỷ XIX đầu kỷ XX (J E King & McLure, 2014) Đối với đất đai, đất đai xác định tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho nhân loại Đất đai đóng vai trị quan trọng mơi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, tư liệu sản xuất … Ngay từ thuở sơ khai, loài người biết sử dụng điều kiện thuận lợi đất đai phục vụ sống Khi đó, người sử dụng đất đất đối tượng tự nhiên ban tặng cộng đồng người chiếm giữ, làm chủ Theo lý luận cách tiếp cận khách quan, giai đoạn đất đai đóng vai trị thể hình thái sản phẩm tự nhiên (tài nguyên thiên nhiên), mà sản phẩm lao động người nên đất đai khơng có giá trị Tuy nhiên, trình phát triển, người không ngừng tác động vào đất đai để cải tạo đất đai tạo nhiều sản phẩm khác từ hoạt động sản dụng đất nhằm phục vụ cho nhu cầu ngày tăng Trong q trình tác động đó, công sức lao động, đầu tư cá nhân hay vài người, mà công sức cộng đồng xã hội, qua nhiều hệ - lao động xã hội kết tinh đất đai Theo đó, mặt nguyên lý học thuyết giá trị - lao động, giá trị đất đai lao động xã hội kết tinh đất đai lao động thực thông qua trình khai phá, đầu tư, cải tạo để đưa đất đai vào sử dụng Trong đó, theo cách tiếp cận chủ quan (kinh tế học đại hay gọi cách tiếp cận theo quan điểm thị trường), giá trị đất đai xác định luồng thu nhập mang lại đất đai việc sở hữu, sử dụng đất đai cho hoạt động KT-XH Luồng thu nhập đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố là: hoạt động khai thác, SDĐ, hoạt động đầu tư, hoạt động KT-XH diễn đất v.v Luồng thu nhập mà đất đai tạo đầu tư cá nhân, mà điều kiện xã hội mang lại (Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008) Trong kinh tế học đất đai, lý thuyết giá trị đất đai đề cập xuất ban đầu gắn liền với đất nông nghiệp sau mở rộng lĩnh vực SDĐ khác Tuy nhiên, ÖZdilek (2011) cho rằng, khái niệm giá trị đất đai việc định giá đất phức tạp, khó xác định chất khơng đồng đất đai giá trị đất đai lại phụ thuộc vào loại hình, cách thức SDĐ Đặc biệt bối cảnh phát triển đô thị, thị trường đất đai bị thay thị trường BĐS (bao gồm cơng trình gắn liền với đất) việc tách biệt giá trị đất đai cơng trình đất trở lên phức tạp Tóm lại, xem xét giá trị đất đai kết luận: giá trị đất đai lao động xã kết tinh đất đai Giá trị đất đai bao gồm thành tố như: Một là, chi phí dùng khai thác đất đai Hai là, giá trị tích lũy kinh doanh đất đai, bao gồm: (i) Giá trị sản phẩm hình thành từ lao động vật hóa lao động sống đầu tư cho đất đai, kết đọng dịch chuyển vào đất đai; (ii) Giá trị thân đất đai hình thành từ chuyển dịch kết đọng đất đai Trong thị trường đất đai- BĐS, giá trị đất đai thể phản ánh tiền thông qua giá đất – luồng thu nhập từ đất đai mang lại cho người sở hữu, SDĐ đai 1.1.2 Gia tăng giá trị đất đai Về thuật ngữ, gia tăng giá trị sử dụng khoa học kinh tế xác định phần giá trị tăng thêm tạo giai đoạn định trình sản xuất (Begg, Vernasca, Fischer, & Dornbusch, 2011, p.365) Sự gia tăng giá trị phản ánh q trình đóng góp nhân tố sản xuất (đất đai, lao động, hàng hóa tư bản) vào q trình tăng thêm giá trị sản phẩm tương ứng với mức thu nhập tăng thêm mà người chủ sở hữu doanh nghiệp Trong kinh tế học vĩ mô, giá trị gia tăng sản phẩm kinh tế xác định lượng giá trị cuối sản phẩm tạo trình sản xuất (Todaro & Smith, 2015, p.45) Trong khoa học kế toán thống kê, phần gia tăng giá trị thường để giá trị (giá trị sản phẩm đầu ra) hàng hóa dịch vụ tạo trình sản xuất ngành/ lĩnh vực kinh tế giá trị gia tăng xác định hiệu số giá trị sản xuất chi phí sản xuất, chi phí trung gian q trình sản xuất (D Hansen, Mowen, & Guan, 2007; Krugman, Wells, & Graddy, 2014, p.329) 9 Theo đó, mặt ngữ nghĩa, gia tăng giá trị đất hay gọi tăng thêm giá trị đất đai, hiểu phần chênh lệch giá trị so với giá trị ban đầu đất đai thay đổi vị trí đất đai tác động người trình sử dụng quản lý đất đai Về mặt thuật ngữ, qua tổng quan tài liệu thấy rằng, vấn đề gia tăng giá trị đất đai thảo luận từ lâu phần lớn nhà nghiên cứu chủ yếu sử dụng số thuật ngữ liên quan đến gia tăng giá trị đất đai như: “land incremental value, land value uplift; land value increment; unearned increments of land value; surplus value of land; windfall …” Quan niệm gia tăng giá trị đất đai xuất đồng thời với trình thực cải cách thuế đất đai, song song đời phương thức thu hồi giá trị đất đai (land value capture) lĩnh vực tài cơng khu vực thị (Walters, 2013) Cụ thể, vào năm1884, Mill (1884) có đề cập đến gia tăng tiền thuê đất (land rent) (hay cịn gọi địa tơ) để phản ánh luồng thu nhập có xu hướng tăng lên chủ đất hưởng mà họ không cần nỗ lực đầu tư đánh đổi vào đất Trong đó, Loucks (1930) rằng, khơng có định nghĩa xác gia tăng giá trị đất đai, mà việc định nghĩa phụ thuộc vào mục đích nghiên cứu đối tượng phân tích Tác giả đưara 02 quan điểm tiếp cận bản, nghiên cứu gia tăng giá trị đất đai, quan điểm nhà đầu tư phát triển quan điểm xã hội Hai quan điểm có khác rõ rệt đánh giá so sánh mức giá mua với giá bán đất giao dịch thị trường mức chênh lệch giá phần gia tăng giá trị đất đai Tuy nhiên, luận điểm nhà kinh tế học cổ điển [đầu tiên Henry George (1839-1897) sau David Ricardo Karl Marx] lại cho rằng, phần giá trị đất gia tăng lao động xã hội tạo ra, không đơn lại chênh lệch giá bán thị trường, giá trị tăng thêm cần phân phối cho toàn xã hội cho chủ sở đất (S Fainstein, 2012) Đáng ý, báo cáo UN-Habitat (1976, tr.30) sử dụng thuật ngữ “unearned increment of land value” đề cập đến nội dung gia tăng giá trị đất đai là: “phần giá trị đất tăng lên từ kết thay đổi mục đích sử dụng đất, định đầu tư nhà nước hay tăng trưởng chung cộng đồng” Đây coi khái niệm gia tăng giá trị đất đai nhiều nhà nghiên cứu sử dụng nghiên cứu sau Tuy vậy, nghiên cứu thực nghiệm, tương ứng với bối cảnh cụ thể mà nghiên cứu có đưa định nghĩa để mô tả cụ thể gia tăng giá trị đất đai nhằm đề cập trực tiếp đến nguyên nhân yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai Cụ thể, Lin and Zhu (2014) định nghĩa giá trị gia tăng đất đai (land incremental value) 10 tăng giá trị đất đai thơng qua q trình thu hồi đất, cho thuê phát triển đất đai, BĐS dẫn đến thu nhập từ đất đai cho bên liên quan Theo đó, tăng lên giá trị đất giá đất tăng lợi ích từ đất tăng lên trình sử dụng, phát triển quản lý đất đai (Brown-Luthango, 2011) Trong đó, C D Higgins and Kanaroglou (2016); Jeffery J Smith and Gihring (2006, 2017) lại đề cập đến nhiều nghiên cứu phân tích gia tăng giá trị đất đai tác động q trình đầu tư cơng trình giao thơng cơng cộng Trong đó, phần giá trị đất đai tăng lên thay đổi khả tiếp cận đất đai, mức độ tập trung dân cư hay phát triển kinh tế khu vực; gia tăng giá trị đất đai thường biểu biến động tăng giá đất (Rebelo, 2017) 1.2 Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai Như đề cập phía trên, xét nguồn gốc hình thành, đất đai có nguồn gốc tự nhiên, không người tạo có trước người Đất đai nguyên thủy (tài ngun đất) khơng phải sản phẩm có sức lao động người kết tinh Do đó, góc độ kinh tế học, chất lượng ban đầu đất tạo tự nhiên đất đai phân bố vị trí khác nhau, thổ nhưỡng khác Chính khác yếu tố tự nhiên phân bố vị trí, thổ nhưỡng, chất lượng đất v.v tạo chênh lệch giá trị đất đai gọi chênh lệch địa tô đất đai (địa tô chênh lệch 1) (Ngô Đức Cát, 2000) Tuy nhiên, qua trình người đưa đất đai tự nhiên vào sử dụng hoạt động sản xuất, kinh doanh nhiều mục đích khác phục vụ phát triển KT-XH hoạt động kết tinh giá trị sức lao động người, tác động làm tăng thêm giá trị đất đai Những tác động làm cho giá trị đất đai tăng thêm nhà nước xã hội, người SDĐ đầu tư, cải tạo nhiều hệ người sử dụng đất (Hoàng Việt & Hoàng Văn Cường, 2008; Phan Văn Thọ, 2012) Chủ đề nghiên cứu yếu tác động làm gia tăng giá trị đất đai điều tiết phần giá trị gia tăng thu hút nhiều quan tâm nhà nghiên cứu, hoạt động thực tiễn năm qua Đáng ý, cơng trình nghiên cứu Knight and Trygg (1977b) tổng hợp đề cập đến 30 yếu tố định phát triển đất đai có ảnh hưởng đến giá trị đất đai (Chi tiết yếu tố xem phụ lục) Sau đó, có nhiều nghiên cứu đề cập đến số yếu tố Tuy nhiên, G Ingram and Hong (2012) cho việc xác định điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai thực tế phức tạp cịn có nhiều ý kiến trái chiều, nhiều trường hợp lượng hóa yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai Thêm vào đó, việc đánh giá trị gia tăng đất đai có tài sản đất phức tạp Mặc dù, có số nghiên cứu sử dụng mơ hình kinh tế lượng để xác định phần gia tăng giá trị đất đai điều kiện áp dụng đòi hỏi nghiêm ngặt việc sử dụng mơ hình kinh tế không phổ biến (Davis & 11 Heathcote, 2007; K Deininger & Feder, 2009) Tại phần này, luận án tổng hợp phân chia thành số nhóm yếu tố tác động gia tăng giá trị đất theo mục sau 1.2.1 Đầu tư phát triển sở hạ tầng CSHT thuật ngữ sử dụng rộng rãi nghiên cứu đời sống hàng ngày Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu cho định nghĩa “chuẩn” thuật ngữ này, việc có định nghĩa “chuẩn” khơng cần thiết phụ thuộc vào cách tiếp cận lý thuyết khác phạm vi vấn đề nghiên cứu (Torrisi, 2009) Thêm vào đó, Grimsey and Lewis (2002) cho rằng, CSHT thường dễ nhận biết định nghĩa xác; vậy, thuật ngữ hay xác định cách mô tả liệt kê có nhiều định nghĩa CSHT (Rietveld & Bruinsma, 2012) Hiện nay, theo quan điểm phần lớn nhà kinh tế học nhà quy hoạch, xác định CSHT bao gồm “hệ thống đường xá, cầu, đường hầm, đường sắt, bến cảng, sân bay, xe điện, tàu điện ngầm, mạng lưới thủy lợi, đập nước kênh rạch, nhà máy điện, mạng lưới phân phối điện, đường ống dẫn dầu khí, cơng trình cấp thoát nước thải, dịch vụ y tế nhà ở, dịch vụ đô thị, mạng lưới viễn thông” (Kumari & Sharma, 2017; Straub, 2011) Theo đó, việc đầu tư phát triển CSHT hoạt động liên quan đến yếu tố kể (Grimsey & Lewis, 2002) Đáng ý, có điểm chung mà nghiên cứu thống đánh giá vai trò khẳng định CSHT yếu tố đầu vào quan trọng kinh tế, cung cấp điều kiện cho hoạt động cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp v.v Đồng thời, việc phân loại CSHT chia làm 02 nhóm là: CSHT kỹ thuật (bao gồm yếu tố trực tiếp đóng góp vào sản xuất hoạt động kinh tế là: giao thông, thông tin liên lạc, điện, thủy lợi v.v.) CSHT xã hội (bao gồm yếu tố trực tiếp tạo điều kiện phát triển xã hội nâng cao chất lượng sống như: Giáo dục, y tế, nước sạch, vệ sinh môi trường, v.v.) (Kumari & Sharma, 2017) Khi tổng quan nghiên cứu tác động đầu tư phát triển CSHT đến giá trị đất đai, thấy rằng, có nhiều nghiên cứu đề cập đến tác động CSTH đến SDĐ giá đất đai, thông qua việc đánh giá, đo lường khả tiếp cận đất đai đến CSHT (Henneberry, 1998) Theo H Du and Mulley (2012), để xem xét tác động CSHT đến giá trị đất đai, điều kiện lý tưởng để phân tích mảnh đất trống - đất chưa phát triển, cải tạo đầu tư cơng trình; nhiên, điều không thực tế xem xét đánh giá tác động Do đó, nghiên cứu tác động CSHT giá trị đất tập trung vào việc phân tích thay đổi giá BĐS kiểm sốt đặc tính đặc trưng loại BĐS cụ thể Cho đến thời điểm tại, có số lượng lớn cơng trình nghiên cứu tập trung phân tích tìm hiểu đến tác động ảnh hưởng CSHT kỹ thuật (chủ yếu hạ tầng giao thông - transport infrastructure) hạ tầng xã hội (chủ yếu đánh giá tác động 12 thay đổi yếu tố cảnh quan môi trường công viên, khu vực v.v (Crompton, 2001, 2005; Sohn, Moudon, & Lee, 2012) đến gia tăng giá trị đất BĐS Trong đó, phần lớn nghiên cứu tập trung phân tích đánh giá tác động CSHT giao thông Cụ thể, Mulley, Ma, Clifton, Yen, and Burke (2016) cho rằng, nghiên cứu liên quan đến chủ đề tác động CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đai xuất từ sớm thường nghiên cứu định tính (Knight & Trygg, 1977a) Tuy nhiên, từ sau năm 2000 đến nay, có nhiều nghiên cứu phân tích định lượng nhằm xác định đo lường phần giá trị tăng thêm Do kết nghiên cứu sở để cung cấp thông tin rõ ràng tác động q trình đầu tư phát triển CSHT giao thơng gia tăng giá trị đất đai; đồng thời, để quan quản lý nhà nước thu hồi phần giá trị gia tăng nguồn tài tài trợ cho dự án phát triển hạ tầng Đáng ý, có số lượng nghiên cứu thực nghiệm cho thấy, dự án giao thông, mà đó, dự án CSHT đường sắt thị có tác động đáng kể đến gia tăng giá trị đất đai BĐS (Asadi Bagloee, Heshmati, Tavana, & Di Caprio, 2017; Billings, 2011) Bảng 1.1 xem xét tác động CSHT giao thông đến giá đất đai BĐS đô thị với phương pháp sử dụng đánh giá tác động 13 Bảng 1.1 Tổng hợp số nghiên cứu đánh giá tác động CSHT đến giá đất đai BĐS Năm Tác giả Thời gian phân tích Địa bàn Loại hình CSHT 1974-1976 Washington State Đường cao tốc 1981 CJ Langley Jr (1981) 1962-1978 Washington Capital Đường cao tốc 1992 Grass, R G (1992) 1970 - 1980 Washington, D.C 1992 RG Grass (1992) 1970 -1980 Washington D.C Hoa Kỳ 1980 Palmquist R (1980) Loại đất/ BĐS Phương pháp phân tích Kết phát Ghi (Thay đổi Pđất/BĐS) Đất nhà Phương pháp hồi quy Hedonic; kết hợp liệu giá BĐS giao dịch thực tế vấn chủ sở hữu Tác động đường cao tốc làm gia tăng giá đất đai gần đường tăng lợi khả tiếp cận tỷ lệ 15-17%; có ngoại ứng tiếng ồn, khói bụi + Đất Phân tích chuỗi thời gian Mertro BĐS nhà Hồi quy Hedonic Metro BĐS nhà Hồi quy Hedonic BĐS nhà xung quanh khu vực nhà ga có tăng giá + Mối tương quan yếu phát triển đường sắt giá trị nhà ở; tác động không thay đổi theo khoảng cách từ nhà ga đến nhà tương tác có khác khu vực Cụ thể, phát triển Metrorail làm tăng giá trị nhà có gần trạm khu vực có giá cao tăng cao so với khu vực khác + Mertro BĐS nhà Hồi quy Hedonic phân tích giá bán lặp Tai Po Sha Tin, Hồng Kong Hệ thống giao thông công cộng BĐS nhà OLS 1980 - 1990 Portland, Oregon LRT BĐS nhà Phân tích trước - sau Nelson, A C (1999) 1980s - 1994 Atlanta, Georgia Nhà ga xe lửa BĐS thương mại Mơ hình hồi quy (khoảng cách BĐS đến nhà ga) Baum-Snow and Kahn (2000) Tại 02 mốc thời gian 1980 1990 Metro Boston, Atlanta, Chicago, Portland Washington, D.C Metro rail (tàu điện ngầm) Nhà Mơ hình Hedonic phân tích theo thời gian 1993 Gatzlaff and Smith (1993) 1971 - 1990 Miami 1998 KW Chau, FF Ng (1998) 1977 - 1992 1999 Dueker, K., & Bianco, M (1999) 1999 2000 Nhà đất gần đường cao tốc có giá trị tăng theo thời gian tác động khói bụi, tiếng ồn v.v.; cụ thể mức giá tăng so với BĐS xa $3000-$3500 Đầu tư mở tuyến Metro giá BĐS nhà khẳng định có tương quan trực tiếp; đáng ý, BĐS xung quan khu nhà ga cho thấy có tăng giá; Kết cho thấy cải thiện giao thơng cơng cộng có ảnh hưởng tiêu cực đến chênh lệch giá dọc tuyến đường sắt Phân tích thực nghiệm cung cấp chứng cho thấy đường sắt nhẹ có số ảnh hưởng tích cực đến giá trị BĐS hộ gia đình; nhiên giá BĐS lại có xu hương giảm khu vực gần nhà ga (giảm 1.593$ khoảng cách vòng 200 feet tới nhà ga; Giá BĐS thương mại tăng lên tác động sở hạ tầng sách thu hút đầu tư BĐS xung quanh khu vực ga Tác động đường sắt đến giá nhà (Giá bán giá thuê) không đáng kể Cụ thể, khoảng cách từ -3 km đến Metro làm cho giá nhà thuê tăng 19$/ tháng giá bán tăng khoảng 4972$ - + - +/- + + 14 Năm Tác giả Thời gian phân tích Địa bàn Loại hình CSHT Loại đất/ BĐS 2000 M Haider, E Mille (2000) Quan sát phân tích năm 1995 Toronto, Ontario Metro (tàu điện ngầm) Nhà (cỡ mẫu 27,400 quan sát) Mơ hình tự hồi không gian (SAR) 2001 Bowes and Ihlanfeldt (2001) 1991 - 1994 Atlanta Metro Rail BĐS để Mô hình Hedonic 2002 R Cervero and M Duncan (2002) 1998 - 1999 Hạt Santa Clara, California BĐS thương mại Mô hình Hedonic (hồi quy đa biến) 2005 S Gibbons, S Machin (2005) Giai đoạn 1997 đến 2001 2006 Murat Celik, H., & Yankaya, U (2006) 12/2003 3/2004 2007 H Du, C Mulley (2007) 2007 Hess, D B., & Almeida, T M (2007) 2009 Redfearn, C L (2009) 2010 R MunozRaskin (2010) Tại 03 thời điểm: 8/1999, 4/2002 3/2003 Tàu điện LRT (đường sắt ray nhẹ) London, UK Metro Rail and LRT BĐS nhà Izmir, Thổ Nhĩ Kỳ Tàu điện ngầm BĐS nhà Sunderland, UK Đường sắt thị Đất Phương pháp phân tích Kết phát BĐS nhà gần ga tàu điển có giá trị cao biến khoảng cách từ BĐS nhà đến ga tàu điện không cải thiện giải thích gia tăng giá nhà mơ hình Giá trị đất giảm xuống 19% phạm vi 1/4 dặm khoảng cách từ ga đến BĐS nhà Tuy nhiên, giá trị đất lại có cải thiện lớn giá trị đất đai ga 1/4 đến 1/2 dặm, xa trung tâm thành phố khu vực ga, hộ giá mức thu nhập cao Ghi (Thay đổi Pđất/BĐS) + +/- Giá trị BĐS thương mại tăng 23% vòng 1/4 rặm đến nhà ga hệ thống đường sắt ray nhẹ (LRT) tăng 120% vòng 1/4 dặm đến hệ thống tàu điện + Kết ban đầu cho thấy, giá nhà tăng giai đoạn thêm 9,3 điểm phần trăm địa điểm bị ảnh hưởng thay đổi sở hạ tầng giao thông + Hồi quy Hedonic Giá BĐS nhà tăng lên tác động gần khu vực nhà tàu điện giảm chi phí di chuyển lại 250-300$/m 1.47-1.83$/giờ + One-way ANOVA (phân tích phương sai nhân tố) phân tích lặp chiều ANOVA Giá nhà không chịu ảnh hưởng đầu tư sở hạ tầng giao thông Giá trị nhà tăng từ $1300 đến $3000 vòng 0.5 dặm đến nhà ga; khoảng cách đến nhà ga có tác động tiêu cực giảm giá nhà khu dân cư có thu nhập thấp; +/- Mơ hình Hedonic (Phân tích trước - sau) 1990 -2000 Buffalo, New York LRT BĐS nhà Mơ hình Hedonic (hồi quy đa biến) 1997 - 2002 Los Angeles, California LRT BĐS nhà đất Mơ hình Hedonic (có trọng số địa bàn -Locally Weighted Regression) Đường sắt nhẹ tác động đến giá trị loại BĐS nhà đất 2000 - 2004 Bogotá, Colombia Hồi quy Hedonic Giá BĐS nhà tăng lên khu vực gần đường ray, mức độ tăng giá BĐS khác theo cấu trúc nhân học (nhóm người thu nhập trung bình- cao thấp) + BRT BĐS để 15 Năm Tác giả Thời gian phân tích Địa bàn Loại hình CSHT 2011 Billings, S B (2011) 1994–2008 Charlotte, North Carolina LRT 2011 R Cervero, CD Kang (2011) 2001–2007 Seoul, Hàn Quốc BRT 2011 F Pagliara, E Papa (2011) 2001-2008 Naples, vùng Campania, Ý 2012 Hewitt, C M., & Hewitt, W E (2012) 2006 - 2009 Ottawa, Ontario, Canada 2014 McIntosh, J., Trubka, R., & Newman, P (2014) 2001–2011 2014 Dubé, Jean, et al (2014) Quý 2/1992 đến hết Quý 4/2009 2015 D Lavee (2015) 2016 Jun, M J., & Kim, H J (2016) Loại đất/ BĐS BĐS (cả chung cư, nhà đất BĐS thương mại) Phương pháp phân tích Hồi quy Hedonic phân tích giá bán lặp Đất đai [đất 1998-2009 Năm sở 2006 2010 ở, thương mại đất khác (hỗn hợp)] Hồi quy Hedonic Kết phát Hồi quy Hedonic cho thấy: Giá nhà đất tăng 4,0% vịng dặm; đó, giá nhà chung cư tăng 11,3% vòng dặm 13,4% vịng 1/2 dặm Phân tích giá bán lặp lại cho thấy, nhà đất tăng 4,0 đến 10,6%; giá nhà chung cư tăng từ 9,0 đến 30,2% Tuy nhiên, thay đổi CSHT tác động không cho thấy tác động đến giá BĐS thương mại mô hình phân tích Giá đất đai lên đến 10% cho khu nhà phạm vi 300 m điểm dừng BRT 25% mục đích sử dụng đất dành cho bán lẻ mục đích sử dụng khơng phải dân cư khác khu vực tác động nhỏ 150 m; Ghi (Thay đổi Pđất/BĐS) + + Hệ thống đường sắt Các loại BĐS (ở, văn phòng bán lẻ) Sử dụng kỹ thuật GIS hồi quy theo chuỗi thời gian Giá BĐS tăng tác động hệ thống đường sắt mức độ gia tăng khác trạm dừng trạm điều khiển (kiểm sốt) + LRT BĐS nhà Mơ hình OLS hồi quy đa biến có trọng số khơng gian (GWMR Model) Có ý nghĩa thống kê mối quan hệ tương quan giá nhà khoảng cách đến nhà ga Ottawa Tuy nhiên, kết mơ hình hồi quy có trọng số khơng gian lại có kết tương âm ngược chiều +/- Perth, ÚC Tàu điện ngầm BĐS nhà Montréal, Canada Tàu điện BĐS nhà Israel Hệ thống giao thông công cộng Seoul, Hàn Quốc Đường cao tốc ngoại ô trung tâm thành phố Hồi quy Hedonic sử dụng liệu chéo liệu mảng, kết hợp phân tích sai biệt (DID) Hồi quy Hedonic ước lượng khác biệt khác biệt mặt không gian (SDID) Đất đai Hồi quy đa biến 02 case studies Nhà Kết hợp phân tích chuỗi thời gian phân tích hồi quy hedonics, đánh giá trước - sau Giá trị đất tăng 40% + Giá nhà tăng 5.2% khoảng cách khu vực gần nhà ga + Giá đất đầu tư sở hạ tầng có mối quan hệ tương quan dương (cụ thể, giá đất ước lượng tăng đến 170%) điều làm tăng hệ số sử dụng đất xung quanh khu vực có đầu tư CSHT Giá tiền thuê nhà theo tháng khu vực dọc theo đường cao tốc 02 bên đường tăng 0,6%; Đồng thời đường cao tốc góp phần thu hút hộ gia đình vùng ngoại nội từ trung tâm thành phố khu vực bên trung tâm, mức độ tác động tương đối nhỏ; + + 16 Năm 2016 2016 Tác giả C Mulley, L Ma, G Clifton, B Yen, M Burke (2016) Clark, D., & PenningtonCross, A (2016) Thời gian phân tích 2011 Tháng 12/2009 2016 C Mulley, CHP Tsai (2016) 2000-2006 2017 H Yu, H Pang, M Zhang (2017) 2010 2017 C Higgins, P Kanaroglou (2017) 2017 GA Wagner, T Komarek, J Martin (2017) 02 khoảng thời gian: 2001– 2003, 2010–2014 Thangs7/2002 - Tháng 8/2016 2018 BTH Yen, C Mulley, H Shearer, M Burke (2018) 1996, 2002, 2006, 2011 and mid-2015 to mid-2016 Loại hình CSHT Loại đất/ BĐS Brisbane, Australia BTR, đường sắt đô thị Nhà đất Chicago, Hoa Kỳ Đường sắt, tàu điện cao tốc BĐS công nghiệp Địa bàn Sydney, ÚC Texas, US Toronto, Canada Virginia Queensland, Australia Kết phát Ghi (Thay đổi Pđất/BĐS) Hồi quy trọng số không gian Sự gia tăng giá nhà đất tác động hệ thống ray nặng Brisbane lớn so với tác động BRT Sydney; + Hồi quy Hedonic Kết cho thấy sở hạ tầng không tác động đến giá thuê BĐS công nghiệp địa bàn nghiên cứu Phương pháp phân tích BĐS để Hồi quy đa biến Đường sắt Metro (TOD station) BĐS thương mại (số quan sát: 5,634 BĐS) Spatial Durbin models (SDM) - Hedonics; Hồi quy không gian TOD BĐS (để ở, thương mại hỗn hợp) Hồi quy Hedonic BĐS để Hồi quy DID BĐS để Phương pháp khác biệt khác biệt/ sai biệt DID (Difference in Differences) BRT Đường sắt ray nhẹ Light Rail Transit (LRT) system Nghiên cứu cho thấy giá bán nhà phạm vi 400 m trạm dừng BRT cao so với khu vực bên khu vực dịch vụ BRT sau mở hệ thống BRT vào năm 2003 2004 Một hiệu ứng tổng hợp việc tăng giá trị BĐS tìm thấy: với $ 9.0/ft2, $8.6/ft2 $ 5.3/ft2 0.25 mi, 0.25-0.5 mi 0.5-0.75 mi tương ứng Hơn nữa, hồi quy trung bình mặt địa lý cho thấy mức giá trị BĐS tăng cao khu vực trung tâm thương mại (CBD) khu vực TOD Mơ hình hồi quy có khơng gian cho thấy giá đất, BĐS tăng lên khoảng 67% giai đoạn2001 - 2003 tăng 80% giai đoạn 2010-2014 Trong phạm vi khoảng cách 1500 mét đến hệ thống đường sắt, giá bán BĐS có sụt giảm gần 8%, giá rao bán giảm khoảng 2% Kết cho thấy giá BĐS để khu vực bắt đầu tăng lên sau thơng báo có mức tăng cao tìm thấy sau cam kết tài vững phủ Giá BĐS chậm lại q trình thi cơng thời gian hoạt động dự án + + + - + Nguồn: Tác giả tổng hợp cập nhật 17 Ngồi ra, có số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp (metal – analyses) tìm hiểu mối quan hệ tác động CSHT đô thị lên giá trị đất đai BĐS (Bảng 1.2) Bảng 1.2 Tổng hợp số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp nghiên cứu tác động CSHT giao thông đến giá đất BĐS STT Tác giả Năm Cỡ mẫu phân tích (bài báo) (Vessali, 1996) 1996 37 (RICS, 2002) 2002 150 (Jeffery J Smith & Gihring, 2006) 2006 76 (Debrezion, Pels, & Rietveld, 2007) 2007 73 (Mohammad, Graham, Melo, & Anderson, 2013) 2013 102 (C D Higgins & Kanaroglou, 2016) 2016 130 (Saxe 2016) 2016 17 (Jeffery J Smith, Gihring, & Litman, 2017) 2017 138 & Miller, Kết phát Khả tiếp cận CSHT đến làm giảm giá đất đai, BĐS (6-7%); Thay đổi mục đích SDĐ làm giảm giá không đáng kể - Giá trị tăng giá trị xem xét nghiên cứu gia tăng chủ yếu thông qua thay đổi giá trị cơng trình đất đai - Cần kết hợp phương pháp phân tích khác xem xét tác động yếu tố như: thay đổi khả tiếp cận, mơ hình sở hữu đất đai BĐS, tính chất địa điểm, số lượng giao dịch mật độ phát triển v.v - Các nghiên cứu cho thấy có tỷ lệ gia tăng giá trị đất thay đổi khoảng cách đến trạm dừng cảnh phát triển CSHT đường sắt đô thị; - Phân tích theo thời gian cho phép dự báo gia tăng giá trị đất đai cần có cách thức huy động phần gia tăng giá trị trở thành nguồn tài cho dự án CSHT đường sắt Tác động CSHT giao thông đường sắt tác động gia tăng giá trị BĐS thương mại để khác xét khoảng cách tiếp cận đến trạm dừng Để đo lường tác động CSHT đường sắt đến giá BĐS tính đến nhiều yếu tố là: Mục đích SDĐ, loại dịch vụ đường sắt, thời gian phát triển hệ thống đường sắt, khoảng cách đến trạm, vị trí địa lý, khả tiếp cận, phương pháp luận sử dụng v.v - Những thay đổi giá mua giá thuê BĐS tác động dự án đường sắt có khác biệt mặt thống kê; - Tác động CSHT làm cho thay đổi giá trị đất (đất trống) có xu hướng cao so với thay đổi giá trị BĐS (đất đai cơng trình) Các chứng thực nghiệm cho thấy giá trị đất tăng có đầu tư hệ thống đường sắt; nhiên, phân tích chưa đề cập đến vai trò quy hoạch hệ thống CSHT giao thông theo hướng TOD Giá trị đất đai tăng lên phát triển hệ thống đường sắt Điều đặc biệt xảy quy hoạch sử dụng kế hoạch đất phát triển theo hướng trung chuyển/ giao thông công cộng (TOD) Phát triển CSHT mang lại nhiều triển vọng lợi ích kinh tế BĐS lân cận; nhiên giá trị đất đai BĐS gần CSHT tăng lên giảm xuống Nguồn: Tác giả tổng hợp 18 Tóm lại, qua tổng quan tài liệu thấy rằng, có số lượng lớn cơng trình nghiên cứu đề cập đến tác động CSHT giao thông đến giá trị đất đai, BĐS cơng bố Trong đó, hầu hết nghiên cứu đề tập trung xém xét đánh giá tác động khả tiếp cận đến CSHT ảnh hưởng đến giá đất đai - BĐS Do vậy, khả tiếp cận xem yếu tố tích cực quan trọng để đánh giá thay đổi giá trị phản ánh vị trí đất BĐS (Asadi Bagloee et al., 2017) Ngồi ra, CSHT có tác động đến lựa chọn SDĐ với quan điểm khác, bao gồm mặt tích cực tiêu cực (Gim, 2013) Thêm vào đó, nghiên cứu tập trung xem xét đến tiện ích liên quan mà CSHT mang lại yếu tố phản ánh thay đổi giá đất đai - BĐS Đồng thời, nghiên cứu nhấn mạnh vai trò q trình đầu tư phát triển CSHT đóng vai trị quan trọng việc phát triển thị việc SDĐ thị Nhìn chung, nghiên cứu đánh giá CSHT giao thơng làm tăng khả tiếp cận làm gia tăng giá trị đất đai, BĐS Tuy nhiên, chứng nghiên cứu thực nghiệm lại cho thấy kết thú vị theo nhiều cách khác Cụ thể, kết thay đổi phụ thuộc vào loại hình CSHT giao thơng mục đích SDĐ loại BĐS xem xét, bối cảnh phân tích phương pháp sử dụng nghiên cứu, đó: Về kết phân tích: Phần lớn phân tích cho kết tương đồng, cụ thể, tác động tích cực đến thay đổi giá trị đất đất đai – BĐS CSHT khẳng CSHT yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến gia tăng đầu tư giá BĐS (Cervero & Landis, 1995) Tuy nhiên, cịn có chưa thống kết quả, số nghiên cứu cho thấy CSHT tác động giảm giá BĐS không cho thấy tác động gia tăng giá trị Nguyên nhân CSHT giao thông mang lại tác động tiêu cực mặt nhiễm, khói ồn thay đổi mức độ tăng trưởng, tập trung dân cư lại mang lại hệ gia tăng tỷ lệ tội phạm khu vực v.v (Jun & Kim, 2016) Theo đó, phát triển CSHT làm giảm giá trị đất BĐS tăng giá trị đất đai BĐS mức gia tăng không đáng kể (Bowes & Ihlanfeldt, 2001) Đáng ý, kết phân tích gia tăng giá trị đất đai- BĐS quốc gia có khác rõ Cụ thể, số nước phát triển phương Tây, mức giá trị gia tăng đất đai – BĐS tác động CSHT giao thông (hệ thống đường sắt) ghi nhận số thành phố Hoa Kỳ (tăng 25%), London (tăng 1-5%), số thành phố UK (không cho thấy gia tăng giá trị), Quebec, Canada (tăng -7%) Trong đó, số thành phố lớn số quốc gia khu vực Châu Á, tác động hệ thống CSHT (cụ thể hệ thống BRT) đến gia tăng giá trị đất đai/ BĐS rõ ràng (ví dụ Seoul, HongKong, Bắc Kinh) Đây điểm tương đồng ghi nhận số thành phố 19 khác thuộc khu vực Châu Mỹ, ví dụ như, Bogotá, Columbia có mức giá đất – BĐS gia tăng từ 6-9% tác động BTR Tuy nhiên, thành phố phương Tây, tác động BTR đến gia tăng giá trị đất đai – BĐS không rõ ràng không ghi nhận (Mulley et al., 2016; Pagliara & Papa, 2011) Về loại hình CSHT tác động đến giá trị đất đai – BĐS: Các nhà nghiên cứu tập trung phân tích loại hình CSHT giao thơng đường cao tốc, hệ thống đường sắt (đường xe bus, BTR, tàu điện ngầm, đường sắt v.v.), có tác động ảnh hưởng gia tăng giá trị đất đai – BĐS khác Tuy nhiên, mức độ tác động mạnh, yếu khác thay đổi theo thu nhập chủ sở hữu đất, khoảng cách đến trung tâm, địa điểm việc làm khoảng cách đến nhà ga loại hình vận tải đường sắt v.v Cụ thể, có số nghiên cứu hạ tầng giao thông đường sắt ray nhẹ có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị BĐS nhà so với đường sắt ray nặng đường sắt nói chung Tuy nhiên, đánh giá Hess and Almeida (2007) lại cho BĐS đất đai gần hệ thống đường sắt ray nặng có gia tăng giá cao so với đường sắt ray nhẹ, BĐS hưởng nhiều lợi ích tốc độ nhanh mà hệ thống đường sắt ray nặng mang lại Ngồi ra, có tác tác động giảm giá đất BĐS việc đầu tư xây dựng đường sắt ray nhẹ khẳng định nghiên cứu Landis, Guhathakurta, and Zhang (1994) Đáng ý, nhìn từ góc độ bao qt đề cập đến tác động CSHT dịch vụ công cộng đến giá BĐS, Mathur (2014) tổng hợp số hình thức chủ yếu như: tác động chất lượng trường học; tác động giảm tỷ lệ tội phạm; tác động khoảng cách tới khu vực công viên khu không gian mở; tác động việc tiếp cận CSHT giao thông đến giá nhà Về phương pháp phân tích sử dụng: Đo lường tác động CSHT ảnh hưởng đến giá đất đai - BĐS thường sử dụng 03 kỹ thuật phân tích là: (i) Mơ hình Hedonic, biến phụ thuộc giá BĐS biến giải thích bao gồm thuộc tính BĐS, thuộc tính vị trí khoảng đến đường giao thông biến tiện ích mức độ ô nhiễm tiếng ồn v.v.; (ii) Phương pháp kiểm soát so sánh, với việc số liệu chuỗi thời gian để phân tích thay đổi số giá BĐS khu vực qua năm; (iii) Ngoài ra, để đánh giá mức độ tác động đầu tư hạ tầng đến việc SDĐ thị vận dụng kỹ thuật đo lường mật độ mức độ đa dạng SDĐ (Jun & Kim, 2016) Cụ thể, kỹ thuật liên quan đến so sánh dường áp dụng trường hợp đơn giản phân tích thay đổi giá đất BĐS khơng thể thực trường hợp phân tích tác động nhiều yếu tố Do vậy, kỹ thuật so sánh xem xét mối quan hệ giá trị đất - BĐS với khả tiếp cận với CSHT giao thông cách 20 tách biệt khả tiếp cận CSHT giao thông với yếu tố khác thông qua việc so sánh biến động giá trị đất/ giá BĐS Trong đó, kỹ thuật hồi quy Hedonic sử dụng cách tiếp cận phân tích phổ biến việc đánh giá tác động gia tăng giá trị đất đai – BĐS phân tích hồi quy đa biến (H Du & Mulley, 2012) Đáng ý, năm gần đây, phương pháp Hedonic truyền thống (Rosen, 1974) sử dụng với điều chỉnh nhằm cải thiện giải thích hiệu tác động CSHT giao thông đến giá đất/ BĐS, thông qua việc thiết kế nghiên cứu sử dụng phân tích chuyên sâu phân tích giả thực nghiệm (quasi – experiment) nhằm áp dụng kỹ thuật DID (phân tích sai biệt – Differece in differences) đưa thêm yếu tố trọng số khơng gian phân tích hồi quy đưa thêm biến kiểm soát v.v Về loại hình đất đai – BĐS sử dụng phân tích: Trong nghiên cứu thực nghiệm, có loại hình sử dụng đất BĐS khác xem xét thu thập liệu để đánh giá gia tăng giá trị tác động phát triển, đầu tư CSHT Theo đó, loại đất đai BĐS cho thấy mức độ gia tăng giá trị khác Cụ thể, kết nghiên cứu Debrezion et al (2007) đánh giá tác động ga đường sắt lên giá trị đất đai cho thấy 250 m gần ga giá BĐS để (nhà đất ở) tăng 2,4%, BĐS thương mại tăng 0,1% Nhưng ngược lại, kết phân tích tổng hợp Mohammad et al (2013) lại cho thấy, BĐS thương mại gia tăng giá trị nhiều so với BĐS để Trong đó, nhóm BĐS để ở, giá trị gia tăng nhà đất hộ có thay đổi không giống nhau, cụ thể, giá nhà đất riêng lẻ dường gia tăng nhiều so với giá hộ chung cư (Zhang, 2009) Thêm vào đó, nghiên cứu cho thấy gia tăng giá trị mảnh đất trống tăng khả tiếp cận từ đầu tư CSHT lớn so với mạnh đất được phát triển (Kittrell, 2012) Tuy nhiên, kết nghiên cứu D Clark and Pennington-Cross (2016) lại cho thấy, giá thuê BĐS công nghiệp không chịu tác động CSHT Về liệu thu thập: Để phân tích tác động CSHT đến thay đổi giá trị đất đai – BĐS, Deng and Nelson (2010) cho liệu chéo (cross-sectional data) sử dụng nhiều phổ biến Tuy nhiên, để phân tích đánh giá trước – sau (Before and After analysis) gia tăng giá trị đất đai BĐS thời gian dài liệu chuỗi thời gian có ưu điểm so với liệu chéo (Duncan, 2011) Trong thời gian gần đây, với hỗ trợ phần mềm việc lưu trữ thu thập thơng tin, có số nghiên cứu sử dụng liệu mảng (panel data) với giá bán lặp (repeat sales 21 data) liệu không gian (spatial data) cho thấy kết phân tích tốt giải thích tác động CSHT đến gia tăng giá trị đất đai - BĐS (Mulley et al., 2016) Một điểm đáng quan tâm, nghiên cứu đánh giá, có số loại giá sử dụng phân tích xem xét gia tăng giá trị đất đai BĐS Các nhiều nghiên cứu sử dụng giá rao bán (asking price) hạn chế thu thập đủ giá giao dịch thực tế đất đai/ BĐS thị trường (Mulley et al., 2016) Tuy nhiên, việc sử dụng giá rao bán gặp phải phản biện mức giá nhiều không phản ánh mức giá cân thị trường (giá thị trường thực tế) đất đai – BĐS Ngoài ra, nhiều nghiên cứu sử dụng giá trị đất BĐS đánh giá quan định giá giá giao dịch thực tế Thêm vào đó, có khác biệt đáng kể việc sử dụng giá thuê giá bán phân tích gia tăng tác động CSHT, đó, phần lớn nghiên cứu sử dụng giá bán thực tế thị trường để đánh giá thay sử dụng giá thuê đất đai – BĐS 1.2.2 Quy hoạch sử dụng đất Về mặt lý thuyết, tiếp cận khoa học quy hoạch phân ngành theo nhiều góc độ tiếp cận nhiều bối cảnh khác Theo đó, ngành khoa học, quy hoạch có phương pháp luận riêng chúng ln có giao thoa (Faludi, 2013) Về nội dung, quy hoạch hiểu trình xác định hành động tương lai thích hợp thơng qua phương án lựa chọn; đồng thời, quy hoạch nỗ lực có định hướng việc xác định cách hệ thống nhằm giải vấn đề nâng cao chất lượng trình định (Couclelis, 2005) Cho đến thời điểm nay, việc phân loại quy hoạch có điểm khác nhau, cách tiếp cận quy hoạch có thống cao đặc tính quy hoạch, tính chất định hướng gắn liền với nội dung khơng gian Theo tiến trình lịch sử, số nhà nghiên cứu có phân chia quy hoạch theo trường phái quy hoạch khác trường phái Anh, Hoa Kỳ Úc Ngoài ra, theo cách tiếp cận quy hoạch truyền thống, quy hoạch thường chia làm 03 nhóm là: quy hoạch vật thể (physical planning); quy hoạch kinh tế vĩ mô (macro-economic planning) quy hoạch xã hội (social planning) Trong đó, theo cách tiếp cận đại - dựa vào phạm vi tác động, quy hoạch chia thành quy hoạch chiến lược, quy hoạch phát triển quy hoạch hành động (Healey, 1997) Bên cạnh đó, tiếp cận theo không gian ngành/ lĩnh vực, quy hoạch chi tiết quy hoạch cấp quốc gia, vùng, địa phương (đối với quy hoạch không gian) quy hoạch ngành kết cấu hạ tầng trọng yếu (ví dụ như: giao thơng, xây dựng, lượng, tài chính), quy 22 hoạch ngành sản phẩm ngành có liên quan đến vấn đề bảo vệ mơi trường bảo tồn văn hóa v.v (quy hoạch cấp ngành) (Bộ Kế hoạch Đầu tư, 2016) Đáng ý, loại quy hoạch, quy hoạch SDĐ coi cấu phần bản; quy hoạch SDĐ điều kiện – đóng vai trị sở phân vùng không gian quy hoạch tổng thể vai trò cung cấp, hỗ trợ nguồn lực đầu vào (đất đai) cho trình thực quy hoạch (Kaiser & Godschalk, 1995) Tuy nhiên, nhìn góc độ khác, thấy quy hoạch SDĐ có bao hàm hình thức quy hoạch khác Cụ thể, đề cập đến quy hoạch kết cấu CSHT giao thơng coi hình thức quy hoạch SDĐ đề cập tới quy hoạch SDĐ cho mục đích vận chuyển; hay như, quy hoạch thị, khu vực thành phố coi phận liên quan đến quy hoạch SDĐ v.v Chính mối quan hệ này, Evans (2004a) đề cập rằng, trình xem xét, phân tích nội dung kinh tế quy hoạch SDĐ mối quan hệ quy hoạch SDĐ với quy hoạch khác cần thiết xác định rõ đối tượng mục đích SDĐ Leung (2003) cho rằng, khái niệm quy hoạch SDĐ đề cập đến việc xếp không gian SDĐ, bao gồm hoạt động xác định phân tích vấn đề, xác định mục đích mục tiêu SDĐ, xây dựng đánh giá lựa chọn sẵn có cho cộng đồng việc thực hóa mục tiêu SDĐ Như vậy, quy hoạch SDĐ hiểu quy định đề cập cách thức mà đất đai sử dụng Đây trình định, hướng dẫn phân bổ phát triển đất đai Trong q trình phát triển, quy hoạch nói chung quy hoạch SDĐ tồn quốc gia có tác động mạnh mẽ đến gia tăng giá trị đất đai theo nhiều cách khác (Jones, 2008) Trong đó, nhà nghiên cứu nhấn mạnh tác động gia tăng giá trị đất đai quy hoạch mang lại thay đổi khả tiếp cận (do xây dựng hạ tầng sở), khả phát triển đất kiểm soát nguồn cung đất (Hannah, Kim, & Mills, 1993) Tuy nhiên, tùy theo chức loại quy hoạch mục đích SDĐ mà tác động thay đổi đến giá trị khác đất đai mảnh đất lân cận (Van Cao & Cory, 1982) Cụ thể, thấy rằng, mảnh đất khu vực trung tâm, với tiện ích khả tiếp cận sẵn có, quy hoạch khu dân cư thương mại có làm gia tăng giá trị đất cao Tuy nhiên, khu đất này, quy hoạch cho phép để xây dựng thành khu nhà thấp tầng giá trị đất thấp Ngồi ra, mảnh đất quy hoạch để làm công viên cơng cộng có giá trị thấp chí khơng có giá trị khơng thể thực việc mua, bán xây dựng phát triển Tuy nhiên, định quy hoạch sử dụng đất làm cơng viên có xu hướng tăng giá trị mảnh đất xung quanh mảnh đất có hội, khả 23 tiếp cận hoạt động giải trí gia tăng tiện ích Thêm vào đó, địa điểm xây dựng để thực quy hoạch tác động ảnh hưởng đáng kể đến giá trị khu đất lân cận toàn đất đai khu vực Nếu khu đất sau phát triển thu hút nhiều hoạt động kinh tế - xã hội tạo nhiều kết nối giao thơng giá trị đất đai tồn khu vực có xu hướng tăng lên (Waddell, Ulfarsson, Franklin, & Lobb, 2007) Nhưng ngược lại, đất đai khu vực mà quy hoạch để làm nhà máy sản xuất lị đốt lại làm giảm giá trị đất đai (Jones, 2008) Theo đó, giá trị đất đai phụ thuộc vào ngoại ứng (tích cực tiêu cực) mà định thực triển khai quy định quy hoạch liên quan đến hoạt động SDĐ Cùng quan điểm với Van Cao Cory (1982), Koster and Rouwendal (2012) khái quát hơn, cho rằng, việc thực định hướng phát triển sử dụng đất hỗn hợp (mixed land use) quy hoạch yếu tố tác động đến giá trị đất đai BĐS Do phát triển sử dụng đất hỗn hợp mang lại nhiều lợi ích KT-XH hay cải thiện nhiều phúc lợi xã hội (Cheshire & Sheppard, 2002) có tác động tích cực đến giá trị đất đai, BĐS Tuy vậy, thay đổi giá trị loại đất đai nhà lại khác nhau, cho dù chúng có khả tiếp cận đến tiện ích xã hội hay trung tâm (Song & Knaap, 2004) khu vực quy hoạch khu vực có quy hoạch khu vực liền kề (Eves, 2007) (chi tiết Bảng 1.3) Bên cạnh đó, nhìn từ góc độ chi phí giao dịch thị trường đất đai BĐS, phân tích Buitelaar (2004) cho thấy rằng, quy hoạch làm tăng giá trị đất, BĐS công bố phê duyệt quy hoạch khẳng được quyền sở hữu/ sử dụng đất đai - BĐS, qua giảm chi phí giao dịch trình phát triển BĐS thúc đẩy thị trường hoạt động hiệu Như vậy, quy hoạch với chất lượng thực thi tốt điều kiện đảm bảo cho trình phát triển tác động tích cực đến giá đất – BĐS (Wadley, 2004) 24 Bảng 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS Năm Tác giả Địa điểm Loại quy hoạch Loại đất/ BĐS Kết phát 1976 Frech and Lafferty (1976) California Quy hoạch SDĐ bảo tồn đất ven biển Đất trống Đất nằm khu quy hoạch có giá trị thấp 15% so với đất nằm bên khu bảo tồn 1980 Grether, D M., & Mieszkowski, P (1980) 16 thành phố Phát triển SDĐ hỗn hợp Nhà Không khẳng định mối quan hệ sử dụng đất hỗn hợp với giá nhà 1980 Li and Brown (1980) Boston Phát triển SDĐ hỗn hợp Nhà Giá nhà đất tăng khả tiếp cận giảm vấn đề tắc nghẽn, nhiễm khói bụi tiếng ồn 1982 Cao and Cory (1982) Tucson, Arizona, Phát triển SDĐ hỗn hợp Đất Sự gia tăng hoạt động SDĐ thương mại công nghiệp tác động làm tăng giá nhà đất địa bàn nghiên cứu 1984 HE Frech III, RN Lafferty (1984) California Quy hoạch SDĐ bảo tồn đất ven biển Nhà Giá nhà khu quy hoạch tăng từ -13% so với giá nhà bên ngồi khu vực có quy hoạch 1991 W Patrick Beaton (1991) New Jersey, Quy hoạch SDĐ Pinelands 1992 W Patrick Beaton Marcus Pollock (1992) Vịnh Chesapeake Quy hoạch bảo tồn Nhà đất Giá đất khu vực quy hoạch tăng 10% Đất trống, nhà Giá đất trống không giảm giá nhà tăng đáng kể (6 18%) Đất Giá bán đất gia tăng với đa dạng việc sử dụng đất Ví dụ, vùng ngoại ô phát triển cao, đa dạng phân tán việc sử dụng đất đánh giá tích cực đến giá đất việc sử dụng đất đa dạng cung cấp tiện ích không gian bộ, khu trung tâm mua sắm nhỏ gần trường học Nhà đất Quy hoạch đô thị tác động làm gia tăng giá trị nhà đất tác động tăng cầu, giảm cung đất Ngoài ra, nghiên gợi ý việc xem xét tác động ảnh hưởng đến giá trị đất đai theo thời gian khác Geoghegan et al (1997) Washington DC 1998 G Knaap (1998) Hoa Kỳ (37 bang) Quy hoạch đô thị 2002 Irwin (2002) Maryland Quy hoạch không gian mở Đât Giá đất trung bình tăng 3,307 $ (tương đương 1,87%) 2004 Y Song, GJ Knaap (2004) Washington County Phát triển SDĐ hỗn hợp Đất Giá nhà có xu hướng tăng khu vực quy hoạch cho việc sử dụng đất phát triển dịch vụ cung cấp việc làm Trong đó, giá nhà có xu hướng giảm khu vực nhà cao tầng 1997 Phát triển SDĐ hỗn hợp 25 Năm Tác giả Địa điểm Loại quy hoạch Quy hoạch phát triển cộng đồng dân cư Quy hoạch phát triển đất hỗn hợp (mix land use) Loại đất/ BĐS Kết phát BĐS nhà BĐS xung quanh khu dân cư quy hoạch hưởng lợi, với giá bán trung bình BĐS nhà tăng lên đáng kể từ công bố hoàn thành quy hoạch Nhà Quy hoạch nhiều loại hình sử dụng đất khác (sử dụng đất hỗn hợp) có ảnh hưởng tích cực đến giá nhà; Chủ sở hữu trả giá nhà khoảng 2,5% để sở hữu nhà nằm khu vực có quy hoạch 2007 C Eves (2007) Thành phố Sydney 2012 HRA Koster, J Rouwendal (2012) Thành phố Rotterdam, Hà Lan 2012 WK Jaeger and etal (2012) Oregon Washington Quy hoạch SDĐ Đất nhà Giá trị đất BĐS tăng lên tỷ lệ tương tự bên bên ranh giới tăng trưởng thị, tồn khu đất phân chia cho mục đích sử dụng khác toàn tiểu bang 02 Bang 2012 Ajibola, M O and etal Agege, Lagos, Nigeria Quy hoạch đô thị Nhà đất Nghiên cứu cho thấy có khác biệt đáng kể khác biệt giá trị BĐS nhà khu dân cư kế hoạch khơng có kế hoạch 2014 KGB Awuah and etal (2014) Ghana Quy hoạch CSHT Nhà đất Quy hoạch loại CSHT với tiện ích khác (đường xá, cống bê tơng, hệ thống nước, cấp nước) có tác động gia tăng đến giá nhà đất khác 2016 HJ Yang and etal (2016) Seoul, Hàn Quốc Sử dụng đất hỗn hợp Nhà đất Xác định mức điểm ngưỡng tác động khu vực thương mại đến giá BĐS nhà Kết phân tích cho thấy mối quan hệ cân việc sử dụng đất thương mại khu vực ban đầu làm tăng giá trị đất ở, giá trị đất giảm xuống mức tác động tiếng ồn mức đông đúc mà khu thương mại mang lại 2017 J Wu and etal (2017) Bắc Kinh, Trung Quốc Sử dụng đất hỗn hợp Nhà đất Giá nhà đất tăng khoảng cách tới khu vực không gian mở khu vực SDĐ đất thương mại gần, giá đất giảm với mức chúng gần khu vực SDĐ phục vụ y tế Nguồn: Tác giả tổng hợp 26 Tóm lại, quy hoạch nói chung quy hoạch sử dụng đất nói riêng xác định bao gồm nhiều nội dung không đơn việc lập quy hoạch Chính vậy, quy hoạch đạt hiệu mà mục tiêu quy hoạch triển khai thực thực tế Theo đó, cần có cơng cụ để thực nhiệm vụ, mục tiêu nội dung mà quy hoạch đề ra, đó, quy định sách công cụ quan trọng trực tiếp để thực quy hoạch (S S Fainstein & DeFilippis, 2016) Theo Hopkins (2001), quy hoạch sử dụng phát triển đất đai thường có cơng cụ sách trực tiếp liên quan đến q trình thực thi, quy định phân vùng (zonning), quy chế phân khu (subdivision regulations) đồ (official maps); cụ thể hơn, quy định liên quan đến việc SDĐ hỗn hợp, kiểm soát đầu tư, quy định mật độ SDĐ v.v [xem chi tiết nghiên cứu (Geoghegan, Wainger, & Bockstael, 1997; Grether & Mieszkowski, 1980; Li & Brown, 1980; Wu, Song, Liang, Wang, & Lin, 2017; H J Yang, Song, & Choi, 2016)] Trong đó, quy định có tác động đến giá trị đất đai, BĐS theo chiều hướng khác - làm gia tăng, khơng thay đổi giảm giá trị đất BĐS Phần vào phân tích chi tiết tác động quy định sách sử dụng đất đến giá trị đất – BĐS 1.2.3 Quy định sử dụng đất Các quy định SDĐ (land use regulations) có lịch sử đời lâu (ít từ khoảng kỷ 17) đến sử dụng rộng rãi, nhiều hình thức khác nhau, phạm vi không gian khác (như cấp quốc gia, vùng hay địa phương) (McLaughlin, 2012) Quigley and Rosenthal (2005) Saiz (2010) cho rằng, đa dạng đa chiều quy định SDĐ làm cho việc phân tích mối quan hệ quy định SDĐ giá trị đất – BĐS khó khăn Do đó, để phân tích mối quan hệ cần phân chia quy định SDĐ tác động quy định đến giá đất – BĐS Downs (1991) phân chia số quy định liên quan SDĐ là: hạn chế SDĐ, quy định bảo vệ môi trường, quy định xây dựng liên quan đến phát triển BĐS v.v Trong đó, Quigley and Rosenthal (2005, p 74) lại chia quy định SDĐ theo số nhóm như: Quy định phát triển nhà ở, BĐS thương mại – dịch vụ, quy định kế hoạch SDĐ, tiện ích v.v Tuy nhiên, đứng quan điểm kinh tế học phúc lợi, Henderson (2009) chia quy định SDĐ thành 05 nhóm là: (i) Quy định quy hoạch SDĐ (Land use planning) – nhằm thực việc phân vùng xác định mục đích SDĐ; (ii) Các quy định mật độ không gian mở (Density and open space regulations) - bao gồm quy định kích thước tối thiểu, tiêu chuẩn mặt tiền chiều cao cơng trình tiêu chuẩn diện tích cho đất v.v.; (iii) Các 27 quy định nhà phát triển CSHT (Developer requirements for infrastructure); (iv) Các quy định xây dựng (Construction regulations) để đảm bảo chất lượng; (v) Các quy định tiêu chuẩn sức khoẻ mơi trường (Health and environmental standards), quy định giới hạn sử dụng đất vùng bảo tồn v.v Ở góc độ tổng quát, quy định SDD hiểu loạt sách, pháp luật, tiêu chuẩn, nhiệm vụ thủ tục hành quyền (trung ương địa phương) thông qua thực để tác động, điều tiết đến hành vi người dân việc SDĐ (Ramírez De La Cruz & Jun Park, 2008) Theo đó, từ quy định SDĐ mà quan quản lý có chương trình can thiệp SDĐ cụ thể Về mặt thực tiễn, quốc gia, phủ có cách thức can thiệp đến việc SDĐ tương ứng với hành động can thiệp, mà kết đầu trình SDĐ tác động ảnh hưởng đến giá đất – BĐS khác Cụ thể, Navarro and Carson (1991) Feiock (2004) chia nhóm quy định, sách SDĐ thành 02 nhóm Trong đó, quy định sách thuộc loại hệ (the first-generation land use policy) quy định liên quan đến phân vùng hạn chế xây dựng nhà có tác động làm gia tăng giá nhà đất Chính sách SDĐ hệ thứ hai (the second-generation land use policy) bao gồm loạt chương trình tác động chi phí đầu tư phát triển, giới hạn biên tăng trưởng kế hoạch tổng thể; cơng cụ quyền địa phương sử dụng cách tối đa triệt để Ngoài ra, Brueckner (2009) đề cập 05 phương thức can thiệp tác động khác can thiệp khu vực đô thị như: quy định ranh giới tăng trưởng đô thị; giới hạn tỷ lệ diện tích sàn; quy định tăng chi phí; kiểm sốt quản lý định phát triển; can thiệp SDĐ dựa đặc điểm nhân học dân cư khu vực đô thị Trong đó, Lall cộng (2009) lại nhấn mạnh vào 03 cách thức mà quy định SDĐ tác động gia tăng giá đất thị là: hạn chế sử dụng đất (restricting land use), hạn chế phát triển đô thị (Artificially Limiting Urban Development), nâng cao tiêu chuẩn trình phát triển (Increasing Minimum Development Standards) Tuy nhiên, Carruthers (2002) lại khẳng định, quy định SDĐ có ảnh hưởng đến giá đất – BĐS theo 02 tác động chính, là: (i) Thông qua thực quy định, đất đai hưởng lợi từ tiện ích tiện ích vốn hóa vào giá trị đất đai; (ii) Các quy định SDĐ có ảnh hưởng đến giá trị BĐS (cơng trình đất), điều khoản quy định làm hạn chế cung BĐS thị trường Nhưng việc phân tách hai loại tác động khó khăn thường nghiên cứu sử dụng kỹ thuật phân tích giá hedonic để đánh giá tác động Tương tự, nhìn từ quan điểm quy hoạch đô thị, Nelso cộng (2002) cho rằng, quy định SDĐ nhằm 28 giải khuyết tật thị trường tạo lập cộng đồng đô thị tốt hơn, theo tác động làm tăng cầu đất đai gia tăng giá đất thị Ở khía cạnh khác, xem xét chi tiết tác động quy định SDĐ, Jaeger (2006) chia tác động quy định SDĐ giá đất – BĐS thành 03 hiệu ứng hiệu ứng khan hiếm, hiệu ứng tiện ích hiệu ứng hạn chế Cụ thể: Hiệu ứng tiện ích (amenity effects): Phản ánh tác động theo hướng tích cực (gia tăng) giá đất – BĐS quy định SDĐ mang lại Cụ thể, quy định liên quan đến cải thiện môi trường sống khu dân cư quy định bảo vệ không gian mở; quy định phân vùng tạo hấp dẫn tăng khả phát triển khu vực vùng lân cận; quy định tái phát triển đất đai; hay quy định trì thuộc tính tích cực khu dân cư loại trừ việc SDĐ không tương thích (ví dụ quy định hạn chế gây tiếng ồn, mùi hôi hoạt động không mong muốn khác khu dân cư làm gia tăng giá trị đất - BĐS) v.v (Jaeger, Plantinga, & Grout, 2012; Warren, Elliott, & Staines, 2017) Nguyên nhân tác động hiệu ứng đặc tính ảnh hưởng lẫn BĐS Theo đó, giá trị BĐS cụ thể phản ánh phần chất lượng khu đất hay BĐS xung quanh hay việc sử dụng đất Hiệu ứng khan (scarcity effects): Theo Beaton and Pollock (1992), hiệu ứng khan đề cập đến quy định làm thay đổi nguồn cung cấp đất đai cho trình sử dụng phát triển Cụ thể, quy định sách kiểm soát phát triển, phân vùng đất đai, quy định giới hạn việc chuyển đổi mục đích SDĐ v.v Theo đó, tác động khan phụ thuộc vào việc ràng buộc SDĐ phát triển BĐS vị trí, vùng hay khu vực cụ thể Tuy nhiên, nhiều trường hợp, quy định SDĐ khu vực khác thực thi, vị trí gần thị trường đất đai - BĐS vùng liền kề chịu tác động ảnh hưởng (hiệu ứng lan tỏa/ tràn - spillover effects), bên cạnh hiệu ứng khan Khi đó, tác động khan hiếm, tác động lan tỏa trực tiếp gián tiếp ảnh hưởng đến cung, cầu giá đất đai – BĐS nhiều thị trường (Jaeger & Plantinga, 2007) Một điểm đáng ý là, hiệu ứng khan đơi không xuất trực tiếp loại đất – BĐS chịu tác động quy định sách, mà chúng lại xuất tác động đến loại đất đai BĐS khác thị trường đất đai - BĐS Hiệu ứng hạn chế (restriction effects): Đề cập đến quy định giới hạn/ hạn chế việc sử dụng mảnh đất hay khu vực đất cụ thể Đặc biệt, mà mục đích SDĐ cao tốt bị hạn chế làm giảm trị đất Theo Michael and Palmwuist (2009), quy định giới hạn giới hạn ranh giới phát triển, quy định diện 29 tích tối thiểu, quy định bảo tồn v.v Tuy nhiên, số trường hợp, quy định SDĐ áp dụng việc hạn chế SDĐ vào mục đích cao tốt hiệu ứng khơng xảy (Jaeger & Plantinga, 2007) Như vậy, hiệu ứng hạn chế xuất quy định SDĐ làm hạn chế việc lựa chọn mục đích SDĐ tiềm (mang lại lợi ích cao hơn, tốt hơn) Thêm vào đó, quy định gây gánh nặng chi phí cho chủ sở hữu sử dụng đất việc hạn chế phát triển đất đai – BĐS (Warren et al., 2017) Ngoài ra, hiệu ứng tiêu cực từ quy định SDĐ nguyên nhân gây bất lợi tác động giảm giá trị đất đai, BĐS Như vậy, thấy rằng, hiệu ứng tiện ích khan làm gia tăng giá trị đất – BĐS, cịn hiệu ứng hạn chế làm giảm giá đất việc giới hạn SDĐ tùy trường hợp cụ thể mà tác động hiệu ứng lên giá trị đất - BĐS biểu Cho đến nay, có nhiều nghiên cứu thực nghiệm đánh giá tác động quy định SDĐ đến giá trị đất – BĐS Đáng ý, số nghiên cứu tổng quan đề cập đến chủ đề qua số giai đoạn khác Cụ thể, nghiên cứu tổng quan thực sớm Runge cộng (1996) tiến hành tổng hợp rà sốt nghiên cứu thực nghiệm có liên quan tác động quy định can thiệp phủ giá trị đất đai BĐS, đến năm 1995 Tuy nhiên, bối cảnh KT-XH thời điểm đó, cơng trình nghiên cứu tập trung đề cập đến ảnh hưởng sách nông nghiệp, phân vùng hạn chế SDĐ đô thị, quy định đầu tư xây dựng tiện ích cơng cộng và số quy định, sách khác có tác động đến giá đất - BĐS Về sau, Jaeger and Plantinga (2007) tiếp tục bổ sung vào chủ đề nghiên cứu đánh giá tổng quan cơng trình nghiên cứu từ năm 1995- 2007 chia thành 03 nhóm chủ đề chi tiết hơn, là: (i) Các quy định hạn chế SDĐ lâm nghiệp, phát triển đất nông nghiệp phát triển đất thương mại đô thị (đa số kết thực nghiệm cho thấy giá đất – BĐS giảm tác động quy định hạn chế SDĐ); (ii) Giá trị đất – BĐS bị tác động quy định vùng lân cận (tác động làm gia tăng giảm giá đất – BĐS quy định tạo hiệu ứng lan tỏa (spillover effects) ngoại ứng tích cực hay tiêu cực); (iii) Tác động quy định trợ cấp nông nghiệp đến giá đất nơng nghiệp tiền th đất Có điểm chung mà 02 nghiên cứu tổng quan rút ra, là, quy định SDĐ có tác động lớn đến giá trị đất – BĐS theo hay chiều hướng tích cực tiêu cực hiệu ứng phụ thuộc vào thời gian, địa điểm, bối cảnh cụ thể 30 Ở khía cạnh khác, Quigley and Rosenthal (2005) lại tập trung quan tâm vào mối quan hệ quy định SDĐ thị trường nhà Nghiên cứu tổng quan cố gắng thiết lập mối quan hệ nhân quy định SDĐ giá nhà có số lượng đáng kể cơng trình nghiên cứu cho thấy, quy định SDĐ đơi khơng có ảnh hưởng đến giá nhà Ngoài ra, mức độ thực thi quy định SDĐ mang lại kết tác động khác thay đổi giá nhà đất Sau này, có số nghiên cứu sử dụng cách tiếp cận Jaeger Plantiga (2007) đề xuất 03 tác động hiệu ứng quy định sách làm thay đổi giá đất – BĐS (chi tiết xem Bảng 1.4) Qua bảng tổng hợp, thấy rằng, q trình phân tích tác động quy định SDĐ đến giá trị đất – BĐS (từ năm 2007 – nay), nội dung phạm vi phân tích ngày mở rộng nhiều loại hình sử dụng đất (bên cạnh mục đích SDĐ đất nông nghiệp đất trống quan tâm đến loại đất công nghiệp đất thương mại) quan tâm đa dạng đến loại quy định, sách SDĐ (ví dụ như, quy định phân vùng, bảo tồn lịch sử, tái đầu tư phát triển, không gian mở, quy định giới hạn phát triển đô thị v.v.) Đáng ý, mặt phương pháp sử dụng để phân tích tác động quy định SDĐ đến giá đất - BĐS, kỹ thuật phân tích hedonic sử dụng phổ biến, bên cạnh phương pháp thống kê đơn giản phân tích so sánh Tuy nhiên, phân tích Hedonic, số nghiên cứu thực nghiệm cố gắng đưa thêm thuộc tính khơng gian để củng cố thêm kết nghiên cứu (Sun & Jones, 2013) Bên cạnh đó, số nghiên cứu thực nghiệm cố gắng đề xuất số phương pháp thực thu thập, xử lý liệu để phân tích [ví dụ như: Guo, Peeta, and Somenahalli (2017) đề xuất tiếp cận phân tích liệu đánh giá khảo sát sẵn sàng chi trả (WTP), Hilber and Robert-Nicoud (2013) đề xuất sử dụng liệu GIS kết hợp báo Chỉ số quy định SDĐ Wharton (WRLURI)]; sử dụng kỹ thuật nhằm giảm bớt hạn chế gặp phải q trình phân tích liệu [ví dụ như, (Grout, Jaeger, & Plantinga, 2011) đề xuất sử dụng kỹ thuật hồi quy cắt để hạn chế vấn đề “nội sinh”; hay Haninger, Ma, and Timmins (2017) dùng phân tích sai biệt kép (DID) để giá tác động quy định tái phát triển đất đai v.v.] 31 Bảng 1.4 Một số nghiên cứu thực nghiệm tác động quy định SDĐ đến giá trị đất - BĐS Năm Tác giả Địa điểm Quy định 2005 EL Glaeser, J Gyourko, R Saks (2005) Manhattan 2007 Keith R Ihlanfeldt (2007) 100 thành phố Florida 2007 Jaeger, W K., & Plantinga, A J (2007) Orengon 2009 EL Glaeser, BA Ward (2009) Greater Boston 2011 Grout, C A., Jaeger, W K., & Plantinga, A J (2011) Portland, Oregon 2013 NA Boamah (2013) Các thị phía Nam (OSM), Ghana Kiểm soát SDĐ 2013 J Suzuki (2013) Texas, Hoa Kỳ Các loại quy định SDĐ 2013 CAL Hilber, F Robert-Nicoud (2013) 93 đô thị lớn Hoa Kỳ Quy định giới hạn phát triển đất 2014 S Mathur (2014) Quận King, Washington 2014 N Kok, P Monkkonen, JM Quigley (2014) Đô thị Vịnh San Francisco Quy định giới hạn SDĐ giới hạn xây dựng Quy định giới hạn diện tích nhà đất Quy định phân vùng UGB Quy định diện tích đất tối thiểu kiểm soát SDĐ Quy định ranh giới tăng trưởng đô thị (Urban Growth Boundary - UGB) Hiệu ứng tác động Loại đất/ BĐS Phương pháp phân tích SE Nhà Hồi quy Hedonic Quy định SDĐ giới hạn cấp phép xây nhà làm cho giá nhà thành phố tăng khoảng 600$/feet vuông RE Nhà giá đất trống Phân tích hồi quy Càng tăng quy định giới hạn diện tích tác động làm gia tăng giá nhà giảm giá đất SE, AE, RE Đất Khảo sát phân tích thống kê Giá trị đất tăng lên vùng khu vực phân vùng khu vực giới hạn tăng trưởng SE Nhà Sử dụng "bivariate regression" Các quy định SDĐ làm hạn chế đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, làm cho giá nhà tăng lên Hồi quy (Regression Discontinuity Design) Có chênh lệch giá đất - BĐS phía tây phía Nam khu vực thị Portland từ 30.000$ 140.000 $, khơng có khác biệt giá phía Đơng; Kết phát cắt SE Nhà đất SE, AE, RE Đất Khảo sát phân tích thống kê RE Đất thương mại (mục đích khách sạn) Mơ hình đầu vào đầu lĩnh vực chuỗi khách sạn RE Đất thị Phân tích hồi quy; Sử dụng GIS kết hợp liệu (WRLURI) Quy định ranh giới tăng trưởng đô thị (UGB) RE Đất trống nhà Phân tích hồi quy Các loại quy định SDĐ RE, SE Nhà Khảo sát phân tích hồi quy Các quy định SDĐ tác động tiêu cực đến giá trị đất đai nguyên nhân mức độ thực thi quy định khơng đạt hiệu Giá th phịng cao trung bình khoảng 4%; Áp dụng quy định SDĐ nghiêm ngặt làm tăng đáng kể chi phí đầu tư, xem rào cản nhập thị trường đối thủ cạnh tranh Phân tích thực nghiệm cho thấy mối tương quan tích cực mạnh mẽ mức độ phát triển khu vực đô thị quy định giới hạn SDĐ Quy định tác động làm tăng giá đất lên 230%, giá nhà giảm 1,3%; Quy định giới hạn phát triển đô thị SDĐ tác động lên giá đất giá nhà khác Quy định hạn chế giấy phép xây dựng thay đổi quy hoạch làm cho giá đất cao 32 Loại đất/ BĐS Nhà (giá thuê trung bình/tháng) Nhà (tiền th) Phân tích hồi quy AE Đất Phân tích Hedonic Quy định khơng gian mở AE Nhà Phân tích hồi quy Quy định khơng gian AE Đất Ordinary least squares (OLS) AE Nhà Phân tích hedonic AE Nhà Phân tích hedonic Tác giả 2015 GB Duarte, R Silveira-Neto, B Sampaio (2015) Brazil Quy định phân vùng RE 2017 D Bunten (2017) San Francisco Quy định phân vùng SE 2017 MJ Warren, P Elliott, J Staines (2017) Úc Quy định bảo tồn lịch sử Úc 2018 2017 Jones, M., & Reed, R G (2018) Y Guo, S Peeta, S Somenahalli (2017) Địa điểm Eastern Adelaide, Australia Milwaukee Minneapolis, Hoa Kỳ Quy định Hiệu ứng tác động Năm Quy định tái phát triển (Brownfield redevelopment) Quy định tái phát triển phục hồi Phương pháp phân tích Mơ hình cân không gian tổng quát 2009 CA De Sousa & etal (2009) 2012 Y Yau (2012) Hong Kong 2013 W Sun, B Jones (2013) Hạt Milwaukee, Hoa Kỳ Quy định tái phát triển khu vực ô nhiễm AE Nhà Phân tích thống kê phân tích khơng gian Hong Kong Quy định tái phát triển AE BĐS thương mại Phân tích hedonic (mức giá thuê mặt để phân tích) Hoa Kỳ Chương trình cải tạo đất nhiễm AE Nhà Phân tích hedonic (DID) 2015 2017 Wadu Mesthrige Jayantha & Chu Chun Ming (2015) Haninger, K., Ma, L., & Timmins, C (2017) Kết phát Quy định phân vùng tạo mức tăng từ 5,4% đến 6,3% mức giá thuê trung bình Các hộ gia đình phải trả giá tiền thuê nhà quy định phân vùng SDĐ Các mảnh đất trống nằm khu bảo tồn di tích lịch sử bán với giá cao 10-11% so với các mảnh đất trống tương tự khơng nằm khu di tích lịch sử Khoảng cách đến không gian mở hoạt động tìm thấy có mối quan hệ đáng kể với mức giá nhà Đề xuất phương pháp tiếp cận để đo khả tiếp cận BĐS xác định 12 biến có ý nghĩa thống kê tác động gia tăng giá trị đất Thực quy định tái phát triển dẫn đến gia tăng giá nhà 11,4% gần Milwaukee 2,7% Minneapolis; Có gia tăng giá nhà dự án tái phát triển phục hồi Hong Kong Dự án tái phát triển đóng vai trị tích cực giá trị BĐS khu vực xung quanh nói chung, có hai ý nghĩa thống kê khác tìm thấy hai mức độ kỹ thuật phân tích Quy định mang lại giá trị gia tăng đáng kể cho BĐS thương mại lân cận Những người thuê tiềm sẵn sàng trả giá thuê cao từ 13% đến 34%; Thực quy định cải tạo làm cho giá trị BĐS nhà tăng từ 4,9% đến 11,1%; cá biệt có địa bàn giá tăng đén 32,3% Nguồn: Tác giả tổng hợp Trong đó: RE: Hiệu ứng hạn chế (Restriction effects); AE: Hiệu ứng tiện ích (Amenity effects); SE: Hiệu ứng khan (Sarcity effects) 33 Tóm lại, tổng quan lý thuyết nghiên cứu kết thực nghiệm cho thấy, quy định SDĐ có tác động tích cực tiêu cực giá đất - BĐS theo cách khác nhau, phụ thuộc vào bối cảnh cụ thể chế độ pháp lý sử dụng đất Ngoài ra, việc phân chia quy định SDĐ theo cách khác mà việc đánh giá tác động quy định SDĐ đến thay đổi giá đất – BĐS, đơi bao hàm nội dung quy hoạch SDĐ Tuy nhiên, để xác định xác hiệu ứng tác động mức độ tác động quy định SDĐ trình thực thi quy định SDĐ nói chung đến giá đất - BĐS, địi hỏi q trình nghiên cứu thực nghiệm cần triển khai cách cẩn trọng (Michael & Palmwuist, 2009) Bên cạnh đó, vào sẵn có khả thu thập liệu giá đất – BĐS mà nghiên cứu lựa chọn kỹ thuật phân tích phù hợp Hiện tại, phần lớn nghiên cứu thực nghiệm chủ đề thực quốc gia phát triển phương Tây có số nghiên cứu thực nước có kinh tế chuyển đổi (ví dụ Ghana, Indonesia hay Trung Quốc) 1.2.4 Các yếu tố khác Qua phần tổng quan phía trên, thấy rằng, giá trị gia tăng đất đai thường tạo chịu tác động hoạt động đầu tư CSHT thay đổi quy hoạch quy định SDĐ Đây yếu tố thuộc nhà nước cộng đồng xã hội thực Tuy nhiên, giá trị đất đai tăng lên hoạt động nỗ lực đầu tư trực tiếp vào đất chủ sở hữu đất, sử dụng đất (Alterman, 2012) Những nỗ lực hoạt động đầu tư vào đất chủ sở hữu, sử dụng đất phản ánh cơng trình, tài sản gắn liền với đất (ví dụ nhà cửa, cơng trình tiện ích v.v.) Tuy vậy, Smolka (2013) cho rằng, phần giá trị đất gia tăng tạo hoạt động nhà nước cộng đồng thường lớn nhiều so với phần tạo chủ sở hữu, sử dụng đất Hendricks cộng (2017) khẳng định giá trị đất đai tăng lên kết trình đầu tư hoạt động khu vực nhà nước khu vực tư nhân Khi phân tích cụ thể chất phần giá trị đất gia tăng, Hong and Brubaker (2010) chia giá trị đất đai thành thành 05 hợp phần là: (i) Giá trị đất đai sử dụng (giá trị ban đầu, thuộc đất đai - “intrinsic land value”); (ii) Giá trị đất thay đổi quy định SDĐ; (iii) Giá trị đất thay đổi đầu tư CSHT dịch vụ xã hội; (iv) Giá trị đất tăng lên hoạt động đầu tư cá nhân người sở hữu, sử dụng đất; (v) Giá trị đất đai thay đổi tác động gia tăng dân số phát triển kinh tế Trong đó, hoạt động đầu tư chủ sở hữu, chủ SDĐ vào đất đai xác định trình mà chủ sở hữu, sử dụng đất hao phí nguồn lực (nguồn vốn tài 34 chính, nhân lực, thời gian v.v.) để thực việc phát triển cải tạo điều kiện đất đai vào mục đích SDĐ theo quy định pháp luật, nhằm mục tiêu phục vụ nhu cầu q trình SDĐ khai thác lợi ích từ đất đai mang lại Nói cách khác, gia tăng giá trị đất đai phần kết trình SDĐ, phát triển tài sản đất (cơng trình xây dựng BĐS) người sở hữu, chủ SDĐ thực đầu tư, phát triển đất vào mục đích sử dụng cao tốt (McMahan, 2007) Phát triển đất đầu tư tài sản đất định nghĩa theo nhiều cách khác tùy theo góc độ tiếp cận (Kohlhepp & Kohlhepp, 2018) Đối với người sở hữu SDĐ, trình phát triển đất đầu tư tài sản đất bao gồm nhiều giai đoạn với nội dung hoạt động khác - thông qua kết hợp đất đai yếu tố đầu vào khác để chuyển đổi hội đầu tư thành sản phẩm BĐS (Shoup, 1970; Syms & Syms, 2010) Theo đó, với hoạt động đầu tư phát triển mang lại giá trị gia tăng phần giá trị kết tinh vào đất đai cơng trình BĐS (Roulac, Adair, McGreal, Berry, & Allen, 2006) Như vậy, trình đầu tư phát triển sử dụng đất đai chủ sở hữu và/hoặc chủ SDĐ tác động làm gia tăng giá trị đất đai Về chất kinh tế đất, phần giá trị thể địa tô chênh lệch II mà người sử dụng đất tạo trình đầu tư, khai thác sử dụng đất hợp lý (C.Mác, 1994; Hồng Văn Cường, 2006) Cụ thể, có hai (02) biểu tác động người sở hữu/ SDĐ thực làm gia tăng giá trị đất đai trình SDĐ, đầu tư phát triển đất tài sản đất là: (i) Quá trình đầu tư vốn, sức lao động, ứng dụng khoa học công nghệ vào việc khai thác cải thiện điều kiện tự nhiên đất; (ii) Quá trình thiết kế, tạo lập cung ứng sản phẩm BĐS (đất tài sản gắn liền với đất) mang đặc điểm dị biệt phù hợp với thị hiếu thị trường Bên cạnh đó, Hong and Brubaker (2010) rằng, yếu tố có liên quan đến tập trung dân số tăng trưởng kinh tế, ảnh hưởng đến gia tăng giá trị đất đai – coi yếu tố bên ngoài, thuộc thị trường điều kiện kinh tế xã hội Cụ thể, Suzuki cộng (2015) phân tích yếu bên ngồi thành số tiêu là: - Mức độ tăng trưởng kinh tế tập trung dân cư: Cả hai yếu tố tác động đến cầu sử dụng đất đai Tuy nhiên, nghiên cứu yếu tố này, nhiều nhà nghiên cứu khuyến nghị nên thực việc quan sát xu tăng trưởng kinh tế vùng nói chung xu hướng địa bàn phân tích cụ thể (địa phương hay vị trí cụ thể), vì, khơng phải tất khu vực có tốc độ tăng trưởng Đồng thời, nghiên cứu cần quan tâm mức đến cấu trúc nhân học địa bàn phân tích; 35 - Mức độ thị hóa: Đây tiêu quan trọng nhân tố ảnh hưởng đến định hướng phát triển, SDĐ, qua tác động tiềm ẩn giá trị đất đai; - Sự phát triển thị trường BĐS: Sự phát triển thị trường BĐS phản ánh qua quan hệ cung cầu BĐS Có thể thấy rằng, thị trường BĐS có mức độ phát triển khác loại hình sản phẩm BĐS, tương ứng với mục đích SDĐ khác vùng, khu vực Theo đó, yếu tố bên ngoài, thuộc thị trường BĐS tác động gia tăng đến giá đất khác Tóm lại, yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị gia tăng đất đai đề cập mục bao gồm 03 yếu tố là: Giá trị đất đai ban đầu; Hoạt động đầu tư vào đất chủ sở hữu, SDĐ yếu tố bên thuộc thị trường, điều kiện KT-XH 1.3 Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng Ở góc nhìn khác, nghiên cứu yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai, bên cạnh mục tiêu xem xét đánh giá thay đổi giá trị đất cần quan tâm đến công cụ sử dụng để điều tiết phần gia tăng giá trị đất Về mặt lý luận, việc thu hồi giá trị đất đai (land value capture) nói chung hay điều tiết giá trị đất gia tăng nói riêng q trình phát triển đời vận dụng từ lâu, với ý tưởng ban đầu David Ricardo (1821) Henry George (1879) Nguyên lý điều tiết giá trị đất gia tăng dựa nguyên tắc: “Phần gia tăng giá trị đất đai tác động xã hội (ví dụ q trình đầu tư CSHT định nhà nước) cần phải được thu hồi (hay gọi điều tiết) cho xã hội” Cụ thể, Smolka (2013) cho rằng, thu hồi giá trị đất gia tăng trình mà phần giá trị đất tăng lên nỗ lực (đầu tư) nhà nước cộng đồng huy động chuyển đổi thành khoản thu thuế, phí khoản đóng góp tương tự khác vào ngân sách nhà nước từ cải thiện đất đai mang lại cho người sở hữu, SDĐ Về mặt thực tiễn đô thị, phần lớn phần giá trị gia tăng đất đai tác động q trình thị hóa tập trung dân cư Tuy nhiên, với bối cảnh KT-XH chế độ sở hữu đất đai khác quốc gia, việc thực thu hồi giá trị đất đai gia tăng đô thị sử dụng công cụ chế linh hoạt có khác biệt, nhằm phát huy nguồn lực đất đai - tạo nguồn tài cho ngân sách nhà nước Khi đề cập đến vấn đề tạo lập thu hồi giá trị nói chung khoa học kinh tế quản lý, Lepak cộng (2007) cho chia làm 03 cấp độ tương ứng với 03 chủ thể tham gia vào hoạt động KT-XH, cụ thể là: cá nhân, tổ chức (doanh nghiệp) xã hội (nhà nước) Tuy nhiên, đất đai, việc tạo lập thu hồi giá trị đất đai (land value capture) thường sử dụng theo 02 cách phổ biến, là: (i) Nhấn 36 mạnh vào mục đích sử dụng - với hàm ý loại sách công cụ pháp lý để thu hồi phần tăng thêm giá trị đất đai (bất kể nguyên nhân làm thay đổi giá trị đất đai); (ii) Nhấn mạnh vào kết trình đầu tư CSHT quy định sách nhà nước làm thay đổi giá trị đất đai – Đây cách sử dụng trực tiếp, đề cập đến cải thiện (betterment) làm gia tăng giá trị đất đai Về bản, cách phân chia tương đồng với chế thu hồi giá trị đất đai cung cấp tài CSHT thị Peterson (2009) Alterman R (2012) đề xuất Như vậy, vào mục đích kết thu hồi phần gia tăng giá trị đất đai, chia làm 03 nhóm cơng cụ chủ yếu áp dụng là: cơng cụ điều tiết chung (cơng cụ vĩ mô – macro instruments), công cụ trực tiếp (Direct instruments) công cụ gián tiếp (Indirect instruments) (Rebelo, E M, 2017) 1.3.1 Công cụ điều tiết chung Về bản, công cụ điều tiết chung giá trị đất gia tăng phản ánh chế độ pháp lý sử dụng đất quốc gia Đây xem điều kiện thúc đẩy sách quản lý sử dụng đất đai hiệu Suzuki cộng (2015) quan niệm rằng, công cụ điều tiết chung vừa đóng vai trị định hướng sử dụng đất, đồng thời thực việc thu hồi phần giá trị gia tăng đất sở trình phát triển đất đai Các công cụ điều tiết chung đề cập đến chủ yếu bao gồm: Nhà nước trực tiếp kiểm soát đối việc sử dụng quỹ đất quốc hữu hóa; Thực chế độ thuê đất có thời hạn thay giao đất; Thực chế độ dự trữ đất đai thông qua ngân hàng đất đai (land banking); Tái điều chỉnh đất đai (land readjustment) (Alterman R, 2012) Cụ thể, hai công cụ phù hợp với quốc gia trì chế độ sở hữu nhà nước đất đai q trình tư nhân hố đất đai ngày phổ biến nên sử dụng Trong đó, chế độ trữ đất đai ghi nhận sử dụng rộng rãi nước Trung Bắc Âu vào giai đoạn trước năm 1990, thơng qua q trình bán cho th quyền phát triển đất sau nhà nước thực đầu tư CSHT Tuy nhiên, năm gần đây, chế độ dự trữ đất đai dần thay chế thoả thuận hợp tác phát triển (Joint development) để phản ánh xu hướng phủ khơng trực tiếp can thiệp vào hoạt động thị trường (ví dụ Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Trung Quốc hay Brazil) Đáng ý, giai đoạn nay, công cụ tái điều chỉnh đất đai được xem xét sử dụng quốc gia (Mittal, J., 2014), đặc biệt cho dự án chỉnh trang đô thị, công cụ mang lại ưu điểm đồng thuận 37 trình lập quy hoạch, đầu tư phát triển dự án thị Theo đó, tham gia vào chế này, chủ sở hữu, sử dụng đất trở thành đối tác đóng góp chia sẻ đất cách tự nguyện, đầu tư CSHT chia sẻ cơng lợi ích - chi phí dự án CSHT đô thị Tuy vậy, theo đánh giá nhiều nhà nghiên cứu, công cụ điều tiết chung dường chưa đạt mục tiêu thu hồi phần giá trị gia tăng đất mà phần lớn mang tính chất định hướng sử dụng phát triển đất đai 1.3.2 Công cụ trực tiếp Đây công cụ sử dụng thu hồi giá trị tăng đất đai, BĐS (có thể thu hồi phần toàn bộ) theo quy định pháp lý trách nhiệm chủ sở hữu đất, BĐS Công cụ trực tiếp không cần phải áp dụng biện pháp bổ sung triển khai thực vào phần giá trị tăng thêm tài sản (đất đai sản đất) tạo điều kiện kinh tế thuận lợi Căn vào nguồn gốc hình thành phần giá trị gia tăng chia làm 02 nhóm chính: (i) Phần gia tăng giá trị tự nhiên đất đai (Unearned increment) – Đây phần giá trị tăng thêm không liên quan đến định phủ mà thay đổi trình phát triển kinh tế, xã hội (ví dụ: q trình phát triển dân số, tập trung dân cư, tăng trưởng kinh tế v.v.) làm thay đổi giá trị đất đai; (ii) Phần gia tăng giá trị đất đai từ cải thiện đất đai (Betterment) - Đây giá trị tăng thêm định cụ thể phủ trực tiếp gây là: thay đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch, kiểm soát đất v.v định đầu tư CSHT cơng cộng Theo đó, việc thực thu hồi phần gia tăng giá trị tự nhiên đất đai thực hình thức thuế đất BĐS như: thuế chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai BĐS, thuế sở hữu BĐS, thuế gia tăng giá trị đất v.v Các hình thức thuế áp dụng số quốc gia, ví dụ Hoa Kỳ, Đài Loan, Hồng Kông, Singapore (Alterman R, 2012) Đối với gia tăng giá trị đất đai từ cải thiện đất đai đầu tư CSHT thực định phủ mang lại, vào việc nhóm đối tượng hưởng lợi ích từ q trình đầu tư thực quy định thu hồi giá trị - cụ thể đối tượng đề cập đến chủ sở hữu đất, BĐS nhà phát triển đất Công cụ trực tiếp sử dụng thu hồi phần giá trị tăng thêm thuế (bao gồm thuế đánh lần thuế đánh hàng năm liên quan đến đất đai, BĐS – xem chi tiết bảng dưới) 38 Bảng 1.5 Một số loại thuế phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai BĐS Công cụ Thuế thặng dư vốn (Capital gains tax) Đối tượng thuế Cơ sở tính thuế Giá bán BĐS Giá bán trừ chi phí ban đầu cải thiện Thuế Giá trị gia tăng BĐS liền kề (Betterment tax) Tiền sử dụng đất/ thuê đất (Land rent or lease) Chuyển nhượng đăng ký chuyển nhượng đất đai &BĐS Giá trị tăng thêm đầu tư CSHT/ thay đổi SDĐ Quyền nắm sử dụng đất Thuế tài sản (Annual property tax) Sở hữu đất BĐS Thuế di sản (Estate tax) Đất đai tài sản đất Thuế chuyển nhượng thuế đất (Transfer tax and stamp tax) Giá trị thị trường Phần giá trị đất BĐS tăng thêm Sử dụng khác Giá thị trường, đặc điểm đất/BĐS Giá trị đất BĐS trình nhận di sản Hình thức thực Một lần (thuộc hệ thống thuế thu nhập) Người thực Phạm vi Chủ sở hữu Trung ương Một lần Chủ sở hữu Địa phương Chủ sở hữu Địa phương Nhà phát triển Địa phương Hàng năm Chủ sở hữu Địa phương Một lần Chủ sở hữu Địa phương Một lần (tại thời điểm đầu tư/ thay đổi SDĐ) Hàng năm lần Nguồn: Tổng hợp dựa theo Walters, L C (2013); Zhao, Z cộng (2012) Qua phân tích tổng quan, công cụ trực tiếp điều tiết phần giá trị gia tăng đất đai BĐS hiểu công cụ thuế công cụ thuế tương đương Trong đó, thuế tài sản áp dụng vào tài sản nhà đất, góp phần tạo lập nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương nhiều quốc gia (kể quốc gia phát triển châu Á Ấn Độ, Nepan, Bangladesh, Philippines, Indonesia v.v.) Với ý nghĩa thuế tài sản người đóng thuế trả cho việc quản lý vận hành hệ thống CSHT nhiều dịch vụ cơng cộng góp phần tạo giá trị tài sản đất đai BĐS Đây nguồn tài sử dụng trì tái phát triển hệ thống CSHT Đáng ý, công cụ Thuế giá trị gia tăng BĐS liền kề (Betterment tax - hiểu Thuế đánh cải thiện CSHT) xem công cụ phản ánh trực diện mục tiêu nguồn gốc hình thành phần giá trị tăng thêm đất đai BĐS, thường mức thuế áp dụng từ 30-60 % giá trị đất ước tính đạt (Peterson, 2009) Về mặt lịch sử đời phát triển, công cụ thuế sử dụng Anh Tây Ban Nha số nước Mỹ Latinh triển khai Bên cạnh đó, có nhiều loại thuế phí cải thiện khác thực thi trình phát triển CSHT thành phố Hồng Kông, Singapore, Bogota thành phố khác Brazil, Argentina Ấn Độ v.v Như vậy, tổng thể tác động dài hạn, sắc thuế đất BĐS coi công cụ tài đất đai phương thức hiệu điều tiết phần giá trị đất gia tăng đô thị (Smith, J J., & Gihring, T A, 2006) 39 1.3.3 Công cụ gián tiếp Đây công cụ áp dụng nhằm gián tiếp thu phần lợi ích tăng thêm để tài trợ cho việc đầu tư nâng cao lực CSHT, có khác biệt quốc gia địa phương Do đó, có nhiều thuật ngữ khác dùng đề cập đến cơng cụ gián tiếp (ví dụ là: “Developer obligations”- nghĩa vụ người phát triển; “Developer agreements” - thỏa thuận nhà đầu tư; “Developer obligations” - nghĩa vụ nhà đầu tư; “Planning obligations” – nghĩa vụ quy hoạch; “incentive zoning” khuyến khích phân vùng; “Linkage fees” – phí đấu nối, kết nối hạ tầng v.v) Điểm đáng quan tâm, cơng cụ gián tiếp có tương đồng đề cập đến đóng góp, nghĩa vụ chủ đầu tư phát triển đất đai, BĐS nhằm bù đắp chi phí cho phát triển CSHT Trong đó, bật lên có 02 cơng cụ phí sử dụng rộng rãi là: (i) Phí tác động (impact fee) (ii) Phí phát triển (development charge development fee) Về mặt ngữ nghĩa, việc sử dụng thuật ngữ có giao thoa, đơi khó phân biệt sử dụng thay cho Trong đó, phí tác động khoản tiền mà chủ đầu tư phải nộp cho quyền địa phương để trang trải chi phí đầu tư cơng nhằm tăng cường CSHT kết nối bên ngồi dự án (Peterson, 2009) Phí phát triển chi phí gia tăng cho chủ đầu tư tham gia phát triển đất chi trả để mở rộng CSHT dịch vụ xã hội để phù hợp với nhu cầu tăng trưởng đầu tư tương xứng với mật độ xây dựng (Suziki cộng sự, 2015) Đặc trưng cơng cụ nhằm mục đích thu hồi chi phí việc cung cấp tăng cường lực CSHT trình đầu tư, phát triển đất đai Ngoài ra, phương thức “Tài trợ tăng thuế” (TIF - Tax Increment Financing) coi biện pháp huy động tạo vốn cho dự án đầu tư CSHT, chỉnh trang đô thị hiệu nước phát triển, đặc biệt Hoa Kỳ Công cụ thực cách “vay phần gia tăng giá trị đất đai, BĐS tương lai nhờ có hạ tầng mới” tạm ứng vốn cho đầu tư dự án Cụ thể là, quyền địa phương thực bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án CSHT vay tiền ngân hàng để thực dự án, trả nợ dần tiền thu hồi phần gia tăng đất BĐS (thơng qua q trình thu thuế tài sản đất BĐS) số năm khu vực hưởng lợi dự án Kinh nghiệm thực tế cho thấy, phương thức phù hợp đạt hiệu huy động vốn, tài trợ cho dự án đầu tư hạ tầng giao thông đô thị đường sắt đô thị, phát triển khu đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (Transit Oriented Development TOD) Tuy nhiên, công cụ mới, tiên tiến phù hợp với quốc gia xây dựng phát triển hệ thống định giá đất, BĐS đồng bộ, hoàn thiện cập nhật 40 Bên cạnh đó, cơng cụ Phí phụ thu (Special Fees) áp dụng để tạo nguồn thu gián tiếp cho đầu tư CSHT thông qua việc thu phí bổ sung đối tượng trực tiếp sử dụng dịch vụ tiện ích cơng cộng, mục tiêu chi trả phí nhằm cải thiện điều kiện CSHT mang lại Tại Việt Nam, khoa học quản lý đất đai có quản lý kinh tế đất đời chậm so với nước khác dòng lịch sử phát triển quản lý đất đai [Hoàng Văn Cường cộng (2019)] Tuy vậy, khoảng ba thập kỷ gần đây, chủ đề nghiên cứu khai thác nguồn thu từ đất điều tiết gia tăng giá trị đất đai thu hút quan tâm nhà nghiên cứu Trong đó, nội dung nghiên cứu chia làm 02 hướng sau đây: (i) Một là: Nhóm nghiên cứu đề cập đến số vấn đề liên quan đến sở kinh tế công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng Trong đó, nghiên cứu chủ yếu tập trung đề cập đến vấn đề lý luận địa tô khả vận dụng thiết kế hoạch định sách quản lý đất đai Việt Nam [xem thêm nghiên cứu: (Hoàng Văn Cường, 2006, 2018; Hồng Việt & Hồng Văn Cường, 2008; Ngơ Đức Cát, 2000; Nguyễn Đình Bồng, 2006; Phạm Sỹ Liêm 2008)] (ii) Hai là: Nhóm nghiên cứu đề cập trực tiếp đến cơng cụ tài đất đai điều tiết giá trị đất gia tăng nhằm khai thác, huy động nguồn thu từ đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế xã hội Trong đó, nghiên cứu tập trung phân tích quy định sách trình thực thi sách thuế đất đai nguồn thu từ đất (với phạm vi số địa phương nước) nghiên cứu tiêu biểu Chu Thị Thuỷ Chung (2010); Đàm Văn Huệ (2006); Lê Văn Bính (2017); Nguyễn Thành Hưng (2016); Phạm Văn Toàn (2019) Một điểm chung mà nghiên cứu rút hiệu thu thuế đất Việt Nam thấp, chưa tương xứng với tiềm đất đai Thêm vào đó, có số lượng nhiều nghiên cứu khác đề xuất cần xem xét ban hành quy định sách thuế tài sản đất (thường gọi thuế BĐS) Việt Nam Khi đó, vai trị sách thuế thu tài từ đất khơng mang ý nghĩa huy động nguồn lực đất đai mà có ý nghĩa trình điều tiết, quản lý thị trường đất đai BĐS Ở góc nhìn khác, nghiên cứu tác giả Trần Thị Minh Châu (2013b) lại vào phân tích số vấn đề lý luận vốn hóa đất đai, kinh nghiệm quốc tế vốn hóa đất đai khả vận dụng phương thức vốn hóa đất đai phù hợp với bối cảnh Việt Nam Trong đó, đề cập trực diện đến nội dung nguồn tài đất đai Việt Nam, tác giả Đặng Hùng Võ (2012, 2019) lại nhấn mạnh rằng, bên cạnh cơng cụ sách thuế đất, điểm quan trọng cần quan tâm cần phải đổi hệ thống quản lý giá đất, định giá đất huy động nguồn lực đất cơng Việt Nam 41 Đáng ý, cơng trình nghiên cứu Phan Văn Thọ (2012) tiếp tục bàn luận, mô tả đề xuất số chế, sách phân phối giá trị đất đai gia tăng quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Tuy nhiên, có loại hình cơng cụ để điều tiết giá trị gia tăng từ đất nghiên cứu chưa đề cập đến Bên cạnh đó, sở kinh tế cho việc phân phối tài đất đai thị trường đất đai sơ cấp thứ cấp cịn khoảng trống cần tiếp tục bàn luận Ngồi ra, cịn có số lượng lớn cơng trình nghiên cứu viết, đánh giá nhận định có liên quan đến nội dung thu tài đất đai điều tiết giá trị đất tăng thêm góc nhìn khác nhau, ví dụ là: Giá đất, cơng tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, sách liên quan đến thu tiền sử dụng sử dụng đất, tiền thuê đất, chế tạo quỹ đất v.v [Hoàng Văn Cường cộng (2019)] Như vậy, cơng trình nghiên cứu Việt Nam liên quan đến chủ đề đề cập đến số nội dung cơng cụ điều tiết giá trị đất gia tăng là: Các nội dung liên quan đến sách thuế đất đai; Các quy định, sách pháp luật liên quan đến nguồn thu từ tài đất đai như: giá đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất, giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 1.4 Khoảng trống nghiên cứu Trên sở phân tích tổng quan, tổng hợp yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai (chia theo chủ thể tác động) theo hình vẽ Về bản, có nhiều yếu tố tác động đến giá trị đất đai là: định liên quan nhà nước thực (quy hoạch SDĐ, quy định SDĐ, thực đầu tư CSHT), hoạt động người sở hữu, SDĐ thực đầu tư, yếu tố khác thuộc đất đai yếu tố bên thị trường, điều KT-XH ảnh hưởng đến Quy hoạch SDĐ Quy định SDĐ Đầu tư CSHT Giá trị đất Yếu tố khác (Đầu tư người SDĐ, yếu tố bên đất bên ngồi) Hình 1.1 Sơ đồ hóa yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể Nguồn: Tổng hợp theo (Hendricks et al., 2017; Hong & Brubaker, 2010; Suzuki et al., 2015) 42 Khi xem xét mặt lý thuyết nghiên cứu thực nghiệm chủ đề này, thấy rằng, yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai nhà nước thực thu hút ý quan tâm nghiên cứu nhiều học giả, người làm thực tiễn hoạch định sách Nguyên nhân do, để xác định toàn phần giá trị đất gia tăng toàn yếu tố không khả thi (G Ingram & Hong, 2012) Thay vào đó, nghiên cứu tập trung vào phần thay đổi giá trị đất đai một/ số hành động cụ thể nhà nước, cộng đồng nhà đầu phát triển (doanh nghiệp) tạo Đây quan trọng để cung cấp thơng tin cần thiết q trình phân bổ điều tiết phần giá trị đất gia tăng cho phù hợp, qua huy động giá trị đất đai gia tăng không người sở hữu, SDĐ tạo vào ngân sách nhà nước, qua cung cấp nguồn lực cho đầu tư phát triển KT-XH nói chung Tuy nhiên, thời điểm nay, việc đánh giá yếu tố ảnh hưởng gia tăng giá trị đất đai huy động phần giá trị đất tăng thêm (một phần tồn bộ) cịn nhiều vấn đề gây tranh luận chưa có thống (Hendricks et al., 2017) Đây tiềm để phát triển tiếp nghiên cứu sau Cụ thể, số khoảng trống nghiên cứu công bố, là: Thứ nhất: Nội hàm giá trị đất gia tăng chế tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai chưa thống làm rõ nghiên cứu công bố Các nghiên cứu trước xác định gia tăng giá trị đất đai thay đổi giá đất thị trường thay đổi thường gắn với nguồn gây tác động cụ thể là: nhân tố tác động từ nhà nước, người SDĐ nhân tố khác thuộc KT-XH Trong đó, biểu cụ thể tiêu chí phản ánh gia tăng giá trị đất chưa làm rõ Chính điều này, xuất thêm khoảng trống chế tác động làm tăng giá trị đất đai có yếu tố gây tác động (cụ thể tác động nhà nước thực hiện); Thứ hai: Kết phân tích trình bày yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai, việc điều tiết giá trị đất gia tăng khác có nhiều điểm bất tương đồng Nguyên nhân điểm bất đồng khác quan điểm đánh giá nhà nghiên cứu; phương pháp thực nghiên cứu; thời điểm phân tích; mẫu nghiên cứu khả thu thập liệu Cụ thể: - Ở giai đoạn trình sử dụng phát triển đất đai (quá trình thực thi quy định SDĐ, triển khai quy hoạch hay đầu tư phát triển CSHT) giá trị đất đai tăng, giảm khơng đổi, cho nên, việc sử dụng công cụ thu hồi (điều tiết) phần giá trị đất gia tăng xem phương pháp sử dụng vào mục đích cụ thể chưa hợp lý (De Wolff, 2007) Vì mức độ tác động yếu tố làm gia tăng 43 giá trị đất đai khác nhau, nên cần xem xét sử dụng công cụ điều tiết khác Thêm vào đó, loại đất sử dụng mục đích ban đầu có mức độ gia tăng giá trị khác nhau, đó, yêu cầu cần có phương pháp xác định mức giá trị gia tăng khả thi phương pháp thu hồi giá trị đất gia tăng phù hợp với bối cảnh, hệ thống quản lý đất đai quốc gia - Giá trị đất đai dường chưa xác định sử dụng lập quy hoạch thực dự án đầu tư CSHT; đồng thời, vai trò định hướng để đầu tư vào dự án CSHT giá trị đất đai hạn chế (Duranton & Puga, 2015) Cụ thể, xem xét theo trình triển khai quy hoạch thực dự án đầu tư CSHT, thấy rằng, tồn mức giá trị đất khác (hay phần gia tăng giá trị) thời điểm xác định giá đất khác Điều đồng nghĩa, mốc thời gian trình triển khai dự án, quy hoạch hay quy định SDĐ đóng vai trị quan trọng thực điều tiết phần giá trị đất gia tăng Tuy nhiên, kết nghiên cứu thực nghiệm chưa đề cập biến động giá trị đất mốc thời điểm này; từ đó, chưa có phương án điều tiết phần giá trị đất gia tăng cho hợp lý - Ngồi ra, có số nghiên cứu rằng, xuất giá trị đất gia tăng xuất trước thực dự án đầu CSHT hay thông tin quy hoạch SDĐ công bố; kết làm xuất sóng đầu đất khu vực xung quanh quy hoạch dự án đầu tư Chính vậy, cần quan tâm đến việc điều tiết phần giá trị đất gia tăng “tiềm năng” trước thực công bố thông dự án đầu tư, quy hoạch hay quy định SDĐ, không tập trung vào phần giá trị đất gia tăng trình triển khai thực tế; - Mặc dù, phương pháp nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá trị gia tăng đất ưu tiên sử dụng mơ hình Hedonic với liệu giá giao dịch đất đai – BĐS, phần cho thấy mức sẵn sàng chi trả cho số thuộc tính đất đai – BĐS vị trí lựa chọn yếu tố tác động thay đổi giá trị đất – BĐS tạo Tuy nhiên, liệu giá giao dịch thị trường chưa bộc lộ thông tin cá nhân nhà đầu tư mua BĐS nhà đất, phản ánh lý họ lại chọn lựa địa điểm cụ thể có thay đổi quy hoạch quy định SDĐ, hay có dự án đầu tư CSHT (C Higgins, 2015) Do vậy, cần có thêm nghiên cứu giá trị đất – BĐS yếu tố tác động gia tăng giá trị, góc nhìn hành vi lựa chọn địa điểm cá nhân đầu tư mua nhà đất – BĐS dựa phát biểu bộc lộ sở thích; Thứ ba: Bối cảnh nghiên cứu có ảnh hưởng lớn đến việc phân tích, đánh giá tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất sách điều tiết giá trị đất gia tăng 44 Tuy nhiên, đặc trưng riêng Việt Nam (cụ thể đặc trưng chế độ sở hữu toàn dân đất đai) chưa đề cập nghiên cứu công bố gia tăng giá trị đất đai sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng Bằng chứng nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến gia tăng giá trị đất đai địa bàn nghiên cứu có khác (cả chiều hướng mức độ tương tác); phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai, bối cảnh quản lý đất đai trình độ phát triển thị trường đất đai BĐS hay mức độ thực thi quy định liên quan đến SDĐ v.v Do vậy, khơng hợp lý mắc sai lầm nhà nghiên cứu dựa kết luận thống kê từ nghiên cứu trước đây, để đưa kết luận tiềm mức độ gia tăng giá trị đất/ BĐS địa bàn khác (C Higgins, 2015; Michael & Palmwuist, 2009) Đáng ý, có số lượng lớn nghiên cứu chủ đề thực thành phố quốc gia phát triển - nơi có lịch sử hình thành phát triển thị trường đất đai – BĐS dài, minh bạch với hệ thống quản lý đất đai đại cập nhật, liệu liên quan đến giá đất – BĐS thời điểm phong phú tính xác cao, nên việc sử dụng kỹ thuật phân tích khả thi đảm bảo độ tin cậy Như vậy, kết phân tích tổng quan cho thấy, đến thời điểm nay, phần lớn nghiên cứu tập trung đô thị quốc gia phát triển có nghiên cứu chủ đề giá trị đất gia tăng quốc gia có kinh tế chuyển đổi (ví dụ Việt Nam) (Martínez & Viegas, 2012) Nguyên nhân hạn chế liệu liên quan đến giá đất BĐS khác biệt thể chế đất đai Đáng ý, chế độ sở hữu đất đai Việt Nam đặc thù (sở hữu toàn dân) so với quốc gia khác giới, hệ thống giao dịch định giá đất đai khác biệt so với thị trường khác Chính vậy, Việt Nam bối cảnh tiềm để thực chủ đề nghiên cứu 45 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 2.1 Các khái niệm nghiên cứu 2.1.1 Đất đô thị Đất đô thị đối tượng trọng tâm nghiên cứu chủ yếu lý thuyết kinh tế học đô thị đại (Fujita, 1989) Đáng ý, SDĐ đô thị liên quan đến phần lớn định phân bổ tài hộ gia đình tổ chức Đồng thời, SDĐ thị yếu tố định phát triển cư dân đô thị, xác định địa điểm khác mà cư dân đô thị đến đi, ảnh hưởng đến khả sản xuất thịnh vượng công (Duranton & Puga, 2015) Về lý thuyết, cịn có tranh luận nội dung thuật ngữ phạm vi nghiên cứu đất thị Trong đó, nhà kinh tế học thường dùng thuật ngữ ‘kinh tế đất đô thị’ (urban land economics) đề cập đến trình mơ hình sử dụng đất; đồng thời hàm ý rằng, phân nhánh kinh tế học đất đai – thuộc khoa học kinh tế nói chung Tuy vậy, có thuật ngữ khác hay sử dụng đề cập đến đất đô thị, thuật ngữ 'kinh tế thị' (urban economics); thuật ngữ thường hàm ý đối tượng nghiên cứu chủ yếu cơng trình BĐS gắn liền với đất đô thị cách tiếp cận theo góc độ khoa học pháp lý thể chế (Hallett, 1979) Đất đô thị theo cách hiểu thông thường tồn phần diện tích đất sử dụng thành phố (khu vực thị), có định đến việc bố trí địa điểm hoạt động thị, qua hình thành lên mơ hình SDĐ thị (O'sullivan, 2012) Ngồi ra, đất thị định nghĩa đất sử dụng dự kiến sử dụng cho hoạt động đô thị (Qadeer, 1981) Như vậy, việc xác định đất đô thị không vào ranh giới đô thị mà cần vào chức SDĐ cho hoạt động KT-XH Trong trình nghiên cứu tổng quan, thấy rằng, nhà nghiên cứu không đưa định nghĩa đất đô thị mà quan niệm đất đô thị phần diện tích bề mặt trái đất hữu sử cho mục đích thị có hầu hết đặc điểm đất đai nói chung tính cố định vị trí, khan hiếm, khó bị phá hủy mang dị biệt v.v (Balchin, Kieve, & Bull, 1995) Tuy nhiên, Qadeer (1981) rằng, đất thị có đặc điểm, tính chất riêng so với loại đất khác, là: (i) Đất đô thị đơn vị không gian tài sản hình thành từ quy định thể chế pháp lý, hành kinh tế; (ii) Đặc điểm phân biệt đất đô thị phát sinh từ trình đưa đất đai 46 vào sử dụng hình thái thị; (iii) Đất thị hàng hóa mang tính khơng đồng nhất; (iv) Giá trị đất đô thị gắn liền với khoản đầu tư công; (v) Đất đô thị nguồn tài nguyên sau phân bổ sử dụng mang lại lợi ích cơng cộng thân đất thị loại hàng hóa thương mại Dưới góc độ pháp lý, tùy theo chế độ pháp lý đất đai quốc gia, đất đô thị quy định dạng liệt kê vào mục đích sử dụng Ví dụ, Bộ Nơng nghiệp Hoa Kỳ xác định đất đô thị bao gồm đất loại đất không đất nằm khu vực thị Trong đó, loại đất khơng sử dụng cho mục đích để là: đất thương mại, cơng nghiệp, khu vực văn phịng, đất trụ sở quan, đường phố đường đô thị, sân bay lớn, khu đô thị khu giải trí khu đất khác (USDA, 2018) Tuy nhiên, nhìn từ góc độ quản lý đất đai, Un-Habitat (2015) quan niệm rằng, đất đô thị cần xác định rộng bao gồm loại đất khu vực đô thị (urban areas) vùng ven đô (peri-urban areas) Trong đó, Evans (2004) lại nhấn mạnh rằng, đất đô thị chủ yếu sử dụng cho mục đích phát triển BĐS nhà với quan tâm nâng cao hệ số SDĐ khu vực đô thị Tại Việt Nam, Luật Đất đai 1993 có phân chia mục đích SDĐ thành 06 nhóm đề cập trực tiếp nhóm đất thị (tại Điều 11) định nghĩa chi tiết đất đô thị Điều 55 Tuy nhiên, đến Luật Đất đai 2003 2013, quy định pháp luật không đề cập trực tiếp đến đất đô thị phân nhóm đất đai, mà phân chia đất đai thành 03 nhóm: đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp đất chưa sử dụng Trong đó, đất thị nằm nhóm đất phi nơng nghiệp vào mục đích sử dụng, đất thị chia thành loại đất cụ thể như: Đất đô thị; Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị; Đất xây dựng trụ sở quan, công trình nghiệp thị; Đất sử dụng chức đô thị quy hoạch (trong khu thị, khu kinh tế v.v.) Theo đó, đất đô thị đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn quy hoạch sử dụng để làm xây dựng nhà ở, trụ sở quan, tổ chức, sở sản xuất kinh doanh, xây dựng phát triển sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, quốc phịng an ninh mục đích SDĐ khác Đối với diện tích đất ngoại thành, ngoại thị xã có quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền để phát triển đô thị coi đất đô thị (Trần Quang Phú, 2011) Về nguồn gốc hình thành, đất thị tạo lập thơng qua q trình quy hoạch, thực chuyển đổi từ loại đất thuộc nhóm đất nơng nghiệp, đất chưa sử dụng loại đất có mục đích SDĐ khơng phải đất thị nhóm phi nơng nghiệp, sang mục đích sử dụng đất thị Theo đó, đất thị diện tích đất sử dụng cho mục đích khu vực nằm địa giới hành thị, 47 gồm có phần diện tích đất quy hoạch để phát triển đô thị Cụ thể, đất đô thị bao gồm phần diện tích mặt đất, mặt nước khoảng khơng gian định phạm vi hành thị xây dựng đất ngoại thành, ngoại thị quy hoạch để phát triển đô thị Như vậy, phạm vi nghiên cứu này, đất đô thị xác định quỹ đất đai bao gồm toàn diện tích đất đai khu vực quy hoạch trở thành thị diện tích đất thuộc đô thị hữu tiếp tục đầu tư, phát triển Trong đó, đối tượng mà nghiên cứu xem xét cụ thể đất sử dụng cho mục đích đất loại đất chuyển đổi thành đất đô thị 2.1.2 Gia tăng giá trị đất đô thị Vấn đề sử dụng đất giá trị đất đai chủ đề đề cập từ lâu học thuyết kinh tế; đó, hai học giả David Ricardo (1772-1823) Johann Heinrich Von Thunen (1783-1850) coi người tiên phong cung cấp hiểu biết ban đầu đặt móng cho giải thích quản lý sử dụng đất đai (Duranton & Puga, 2015) Trong lý thuyết kinh tế đất, nhà nghiên cứu cho rằng, giá trị đất đai phạm trù phức tạp, đa nghĩa xác định thuộc tính số yếu tố là: môi trường kinh tế, môi trường xã hội, tiện ích khu vực, khả tiếp cận đất đai đặc điểm đất đai v.v Tuy nhiên, có thống việc vận dụng lý thuyết địa tô (The theory of land rent) lý thuyết tiền thuê đất (bid-rent theory) [được phát triển Alonso (1964), Muth (1969), Mills (1972) số học giả sau này] để tiếp cận phân tích thay đổi giá trị đất đô thị (C D Higgins & Kanaroglou, 2016) Các nhà kinh tế học đô thị cổ điển cho giá trị đất đai kết việc chiết khấu thu nhập ròng tương lai mà đất thị mang lại thuộc tính (chủ yếu thuộc tính vị trí) (Wendt, 1957) Trong đó, Brigham (1965) cho rằng, giá trị đất đai xác định thông qua nhu cầu không gian cho phát triển mục đích SDĐ thị đánh giá thông qua yếu tố khả tiếp cận đến hoạt động kinh tế, mức độ tiện ích, địa hình đất đai (đặc tính tự nhiên đất), mục đích đất tương lai yếu tố lịch sử đất đai Như vậy, thay đổi giá trị đất đai phụ thuộc vào thay đổi yếu tố trên, đó, yếu tố thay đổi tiềm khả tiếp cận, tiện ích thời gian tiến hành thay đổi cần phải quan tâm nghiên cứu Trong đó, nhà kinh tế đô thị học tân cổ điển lại ủng hộ quan điểm cạnh tranh điều kiện tảng để xác định giá đất BĐS, với giả định nhà đầu tư, phát triển đất đai chủ thể quan trọng thị trường đất đai BĐS Do đó, giá đất BĐS 48 chịu tác động yếu tố là: Cung cầu, độ co giãn; Cấu trúc thị trường BĐS; Sức mua hiệu đất đai; Sự sẵn lịng chi trả diện tích đất nhà phát triển đất đai, BĐS (Rebelo, 2009) Dưới góc nhìn từ quan điểm học thuyết Marx, giá trị đất đô thị định khan đất đai (giới hạn nguồn cung đất), làm cho phần địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền đất đai phục vụ mục đích phát triển khơng gian xây dựng tăng lên Đây điều kiện làm cho giá đất đô thị gia tăng (D Harvey, 2001) Đối với đất cụ thể, giá trị đất đai thường phụ thuộc vào quy định sách sử dụng đất Đây nhân tố định đến tính chất pháp lý sử dụng, chức kinh tế, mục đích sử dụng hoạt động liên quan đến đất đai Trong đó, tiếp cận góc độ hoạt động xây dựng phát triển đất đai BĐS, Lorenz cộng (2018) cho rằng, giá trị đất thị, với vai trị hợp phần cấu thành giá trị BĐS công trình xây dựng, lại mang tính cảm nhận đánh giá dựa vào tính chất, đặc điểm BĐS chứng thị trường Theo đó, chủ thể khác nhau, việc xác định giá trị đất thị khác giải thích từ khía cạnh vật lý, kinh tế, trị, văn hóa xã hội Chính vậy, đánh giá trị đất thị phân chia thành loại là: giá trị kinh tế giá trị phi kinh tế (trong có giá trị môi trường, giá trị xã hội, giá trị văn hóa, giá trị hình ảnh v.v) Về nguồn gốc cấu thành, giá trị đất đô thị bao gồm giá trị đất ban đầu giá trị đất đai hoạt động đầu tư, phát triển sử dụng đất nhà nước tư nhân (G Ingram & Hong, 2012) Tuy nhiên, Gihring (2001) khẳng định, giá trị đất đô thị gia tăng chủ yếu hoạt động đầu tư, phát triển liên quan đến sở hạ tầng, quy hoạch quy định SDĐ nhà nước Trong đó, Fensham and Gleeson (2003) lại nhấn mạnh trực tiếp đến 03 yếu tố vốn hóa tạo lên giá trị đất thị là: (i) Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị nhà nước đầu tư (ví dụ đường giao thơng, đường cấp nước thị v.v.); (ii)) Cơ sở hạ tầng xã hội (ví dụ trường học bệnh viện v.v.); (iii) Các ngoại ứng tích cực phát triển thị (ví dụ khía cạnh tiện ích tiếp cận dịch vụ thị) Trong đó, hai yếu tố đầu đóng vai trị chủ đạo xác định giá trị đất phản ánh diện 'đầu tư phát triển’ ‘cơ sở hạ tầng xã hội’ đô thị Đáng ý, phân tích cụ thể dự án phát triển đất đai đô thị, giá trị đất đô thị gia tăng xác định thường dựa vào giả định toàn giá trị phát triển dự án tạo ra, sau hoàn thành dự án vốn hóa vào giá đất Như vậy, nói cách khác, gia tăng giá trị đất đô thị tỷ lệ phần trăm giá trị đất tăng thêm so với giá trị đất đai ban đầu q trình phát triển thị mang lại (Oppio, Torrieri, & Bianconi, 2018) 49 Ở Việt Nam, mặt pháp lý, theo Luật Đất đai 2013 quy định giá trị quyền SDĐ – Đây giá trị tiền diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định, không đề cập trực tiếp giá trị đất gia tăng Tuy nhiên, quy định pháp luật có nội dung thể nguyên nhân làm gia tăng giá trị đất đai (phần giá trị tăng thêm từ đất) phát triển kết cấu hạ tầng (Khoản2, Điều 9) Đồng thời, nhà nước thực “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại thơng qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi” (Khoản 2, Điều 19) Như vậy, gia tăng giá trị đất đô thay đổi tăng lên khả sinh lợi đất đai khu vực thị có thay đổi yếu tố tác động Trong phạm vi nghiên cứu này, yếu tố gia tăng giá trị đất đô thị xem yếu tố không người sử dụng đất đầu tư (cụ thể cá nhân người sử dụng đất) Ngoài ra, giá trị đất đô thị gia tăng phản ánh đo lường thông qua thay đổi giá đất, BĐS định giá, giá giao dịch thị trường giá rao bán Theo đó, tiêu chí đánh giá gia tăng giá trị đất đai thể thơng qua thay đổi thuộc tính đất đai có yếu tố can thiệp Sự gia tăng giá trị đất đai phản ánh qua cải thiện thuộc tính có liên quan đến đất (vị trí đất, đặc điểm đất khu vực đất tọa lạc – phân tích chi tiết mục 2.3.1) yếu tố tác động can thiệp đến đất đai đô thị Khi xác định gia tăng giá trị đất đô thị cần thực đánh giá thông qua nhân tố/ yếu tố đại diện thu thập thị trường - giá đất Trong thực tế diễn biến thị trường đất đai BĐS, giá đất (sẽ được) hình thành giao dịch cụ thể, mang tính cá biệt thơng qua loại giá biểu cụ thể là: giá giao dịch thực tế thị trường giá rao bán (asking price/ listing price) đất/ BĐS Tuy nhiên, yếu tố cá biệt gây sai lệnh việc đánh giá gia tăng giá trị đất đai Chính vậy, cần thực việc điều chỉnh cần thiết (thông qua kỹ thuật định giá đất) để loại bỏ yếu tố cá biệt sử dụng giá trị đất định giá từ thơng tin thị trường, q trình thực phân tích đánh giá gia tăng giá trị đất đô thị 2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị Về lý luận, theo nghĩa chung nhất, quy hoạch hoạt động can thiệp có định hướng nhằm thay đổi trình kiện khoảng không gian xác định (S S Fainstein & DeFilippis, 2016) Đáng ý, March (2010) cho rằng, có hai đặc trưng quy hoạch tính chất định hướng nội dung phân bổ khơng gian Quy hoạch hoạt động nhằm định hình môi trường sống người xã hội (Wang & Hofe, 2008) 50 Tuy nhiên thực tiễn, quy hoạch thường coi hệ thống phức tạp, có tính chất liên ngành với nhiều chế để triển khai khác thiết kế, lập quy hoạch, tham gia người dân cộng đồng, tổ chức điều chỉnh khu vực công v.v (Hopkins, 2001) Trong lý thuyết đô thị học, quy hoạch đô thị sử dụng để hàm ý can thiệp có chủ ý q trình phát triển thị quyền đề cập đến việc lập kế hoạch với thành phần không gian địa lý, mục tiêu chung cung cấp cho cấu trúc không gian hoạt động (hoặc sử dụng đất) – thường gọi quy hoạch vật thể (physical planning) quy hoạch không gian (spatial planning) (Hall & Tewdwr-Jones, 2010) Tuy nhiên, Akimoto (2009) lại khẳng định, ‘quy hoạch SDĐ’ yếu tố quy hoạch đô thị, quy hoạch không gian khó đưa định nghĩa cách xác thuật ngữ Cho đến thời điểm nay, có nhiều định nghĩa dựa học thuật thực hành quy hoạch SDĐ Tuy nhiên, nội hàm khái niệm phụ thuộc vào bối cảnh cụ thể khác quốc gia, khu vực với chế độ pháp lý khác (Baker, 2014) Theo quan điểm truyền thống, quy hoạch SDĐ thường quan tâm nhấn mạnh vào quy trình, kỹ thuật xác định phát triển đất đai tương lai (Leung, 2003) Tuy nhiên, quan điểm nay, theo nghĩa rộng, quy hoạch SDĐ sử dụng đề cập đến tồn can thiệp sách cơng liên quan đến việc bố trí điều tiết sử dụng đất cách hiệu bền vững, theo đó, quy hoạch SDĐ bao hàm yếu tố cải thiện môi trường, nâng cao chất lượng sống bố trí SDĐ (Healey, 2010) Đối với thành phố, Leung (2003) cho rằng, có nhiều hoạt động sử dụng đất diễn liên quan đến hộ gia đình, cá nhân tổ chức bên liên quan Thực tế cho thấy, quy hoạch SDĐ đất cịn thể cơng trình kiến trúc, cơng trình xây dựng vị trí, địa điểm cảnh quan v.v (Evans, 2004a) Đây mối quan hệ SDĐ phản ánh tương tác người SDĐ, nhà phát triển, người tiêu dùng, trung gian tài quan quản lý nhà nước – hình thành cấu trúc khơng gian thị Có thể thấy rằng, hệ thống quy hoạch thị, quy hoạch SDĐ đóng vai trị quan trọng liên quan đến q trình bố trí, phân bổ quỹ đất đất vào mục đích khác nhau, định hình không gian phát triển đô thị Cụ thể, Ratcliffe cộng (2009, p 5) cho rằng, hệ thống quy hoạch thị bố trí nhằm tạo thành phố đại cách thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu đảm bảo yêu cầu trình phát triển mật độ, bố cục, thiết kế v.v Thêm vào đó, Ajibola cộng (2012) nhấn mạnh, chất quy hoạch SDĐ đô thị nhằm đảm bảo cho hoạt động đô thị tổ chức diễn 51 không gian đô thị, hướng đến việc quan tâm bảo vệ lợi ích cơng cộng sức khoẻ, an toàn, tiện lợi, hiệu quả, chất lượng môi trường, công xã hội tiện nghi Ở Việt Nam, Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 ngày 24/11/2017 định nghĩa, “quy hoạch việc xếp, phân bố khơng gian hoạt động KT-XH, quốc phịng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên bảo vệ môi trường lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu nguồn lực đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định” Ngoài ra, Luật Quy hoạch quy định hệ thống quy hoạch quốc gia gồm: quy hoạch cấp quốc gia (tổng thể quốc gia, sử dụng đất, không gian biển, ngành); quy hoạch vùng; quy hoạch tỉnh; quy hoạch đơn vị hành - kinh tế đặc biệt; quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn Trong hệ thống quy hoạch, loại quy hoạch có mối quan hệ chặt chẽ, phù hợp với Tuy nhiên liên quan đến quy hoạch SDĐ đô thị lại có quy định, tham chiếu theo đạo luật chuyên ngành khác Trong đó, quy hoạch đô thị điều chỉnh theo Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 (Luật số 30/2009/QH12) định nghĩa “việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan thị, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà để tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống đô thị, thể thông qua đồ án quy hoạch đô thị” Đối với quy hoạch SDĐ điều chỉnh theo theo Luật Đất đai năm 2013 thường gắn liền với kế hoạch SDĐ Trong đó, “Quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển KT-XH, quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi trường thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng KT-XH đơn vị hành khoảng thời gian xác định” (Điều 3, Luật Đất đai 2013) 2.1.4 Quy định sử dụng đất • Mục đích sử dụng đất: Đất đai sử dụng để đáp ứng đa dạng nhu cầu người xã hội loài người để phục vụ nhiều mục đích khác Trong thực tiễn, nhà nước người sử dụng đất định sử dụng tài nguyên đất đai diện tích đất theo mục đích khác Theo đó, thay đổi SDĐ xảy với tác động mong muốn không mong muốn Theo nghĩa rộng, Van Schrojenstein Lantman cộng (2011) cho rằng, thay đổi mục đích sử dụng đất (land – use change) kết tượng KT-XH, sinh học phụ thuộc vào vị trí, khơng gian, quy mơ trạng SDĐ có Tuy nhiên, xem xét chuyển mục đích SDĐ hay biến động SDĐ, quan tâm đến mối quan hệ người đất đai bố trí diện tích sử dụng 52 Ở cấp độ giới, đề cập đến hệ thống phân loại SDĐ thường gắn với quy mô không gian cụ thể chúng phản ánh thang đo xác định chức quy mô hoạt động Theo phân loại FAO, mục đích sử dụng đất chia làm hình thức (Di Gregorio, 2005) Tuy nhiên, quốc gia, việc phân loại chi tiết mục đích sử dụng lại khác chia nhỏ hơn, chi tiết hóa theo tiêu chí mơi trường, văn hóa xã hội, nhân học, kinh tế đặc điểm chi tiết khác quốc gia, địa phương • Quy định sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất Theo nghĩa chung nhất, hiểu: Quy định SDĐ loạt sách, pháp luật, tiêu chuẩn, nhiệm vụ thủ tục hành quyền (trung ương địa phương) thông qua thực để tác động điều đến hành vi người dân việc SDĐ Theo đó, quy định chuyển mục đích SDĐ là: Các biện pháp can thiệp, thực mức độ chi tiết quan quản lý nhà nước đất đai nhằm thực trình chuyển đổi mục đích SDĐ để đạt mục tiêu quản lý đất đai theo định hướng xác định Tại khu vực đô thị, quy định liên quan đến mục đích SDĐ yếu tố định đến hình thái cách thức phát triển thị, chi phí phát triển nhà ở, BĐS vấn đề liên quan đến phúc lợi đô thị Đáng ý, quy định SDĐ tác động đến biến động giá đất đô thị Đây xem báo tính hấp dẫn tiện ích địa điểm đất đai cụ thể Ở đô thị, biến động giá đất phản ánh lợi địa điểm sách quyền địa phương quy định sử dụng đất (Kok, Monkkonen, & Quigley, 2014) Tại Việt Nam, hệ thống pháp luật đất đai, quy định chuyển mục đích SDĐ đề cập từ Luật đất đai năm 1987 tiếp tục ghi nhận lần sửa Luật Đất đai (1993, 2003 2013) Tuy nhiên, quy định đạo luật đất đai qua thời kỳ khơng có điều luật quy định định nghĩa cụ thể chuyển mục đích SDĐ, mà đề cập gián tiếp liệt kê trường hợp thực chuyển mục SDĐ Tại quy định hành Luật Đất đai năm 2013 không đưa khái niệm cụ thể chuyển mục đích SDD mà đề cập đến trường hợp chuyển mục đích SDD số trường hợp chuyển mục đích SDĐ phải cho phép quan có thẩm quyền cho Cụ thể, trường hợp chuyển mục đích SDĐ quy định Điều 57, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành luật 53 2.1.5 Phát triển sở hạ tầng Về tổng quát, sở hạ tầng (CSHT) đô thị điều kiện để diễn hoạt động KT-XH khu vực thị Có nhiều nhà nghiên cứu cho rằng, tăng trưởng phát triển kinh tế thị có mối quan hệ mật thiết với trình phát triển CSHT Về mặt thuật ngữ, tiếng Anh “Infrastructure” dịch sang tiếng Việt “cơ sở hạ tầng” (CSHT) Bên cạnh đó, có nhiều nhà nghiên cứu nước thường sử dụng từ điển tiếng Anh hay tiếng Pháp phổ biến khác, với từ “Infrastructure” chuyển nghĩa dịch “kết cấu hạ tầng” Theo nghĩa gốc tiếng La tinh, từ gồm thành tố: “Infra” có nghĩa dưới, hạ tầng, tầng “structure” có nghĩa kết cấu, cấu trúc, kiến trúc Có số nhà nghiên cứu cho rằng, cách dịch sát nghĩa từ “Infrastructure” sang tiếng Việt “kết cấu hạ tầng” thể văn luật Luật Ngân sách Nhà nước (2015), Luật đầu tư công (2014) nhiều văn quy phạm pháp luật khác Trong nghiên cứu này, cụm từ “cơ sở hạ tầng” hiểu tương tự với nghĩa thuật ngữ “kết cấu hạ tầng” Tại khu vực đô thị, CSHT bao gồm tập hợp hệ thống phức tạp, liên hoàn cơng trình kỹ thuật phục vụ cho hoạt động kinh tế dân sinh khu vực đô thị Về mặt cấu thành, CSHT đô thị bao chia thành hai phận lớn: sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội Theo đó, CSHT bao gồm “hoạt động sản xuất mang tính phục vụ với quy định đặc biệt, chúng sử dụng kết cấu vật chất để cung cấp cho dân cư tổ chức đô thị loại phục vụ điện năng, nhiệt năng, cấp nước, đường sá, giao thơng cơng cộng … nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất sinh hoạt người dân” Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu tập trung quan tâm chủ yếu đến hệ thống CSHT tầng kỹ thuật, cụ thể hạ tầng giao thơng đường thị Từ phân tích trên, phát triển CSHT nghiên cứu hiểu hoạt đầu tư nhằm gia tăng số lượng cải thiện chất lượng cơng trình kỹ thuật, cụ thể cơng trình giao thơng nhằm phục vụ cho hoạt động kinh tế dân sinh khu vực thị 2.2 Một số lý thuyết có liên quan nghiên cứu gia tăng giá trị đất đô thị 2.2.1 Lý thuyết quyền sở hữu Lý thuyết quyền sở hữu (Theory of property rights) nhà nghiên cứu phát triển sử dụng theo nhiều cách tiếp cận khác Theo cách hiểu chung nhất, lý thuyết quyền sở hữu đề cập đến nội dung quyền (rights of ownership) sở hữu tài sản, vật cụ thể mang lại Tuy vậy, có hai cách tiếp cận phổ biến mà nhà nghiên cứu sử dụng luật học kinh tế học (Cole & Grossman, 2002) 54 Theo cách tiếp cận luật học, lý thuyết quyền sở hữu xem nhánh Lý thuyết thể chế, thường nhấn mạnh đến yếu tố quy định thực thi pháp lý quyền sở hữu nội dung quyền sở hữu tài sản xác nhận, bảo hộ (Musole, 2009) Theo đó, nội dung trọng tâm lý thuyết quyền sở hữu nhằm giải mối quan hệ cá nhân xã hội, dựa luận điểm là, chủ sở hữu có quyền sử dụng, hưởng lợi loại trừ bên thứ ba (người khác) tài sản thuộc sở (Segal & Whinston, 2012) Trong đó, giác độ kinh tế học, yếu tố thường quan tâm lý thuyết quyền sở hữu nội dung kinh tế quyền sở hữu - khả chủ sở hữu thực quyền họ tài sản, lợi ích khả chuyển giao tài sản; với giả thiết cho rằng, mối quan hệ cá nhân xã hội nằm phát triển thị trường (Demsetz, 1974) Theo đó, Lý thuyết quyền sở hữu nảy sinh vấn đề kinh tế thông qua quan hệ hợp đồng Trong khoa học quản lý đất đai, Lý thuyết sở hữu đất đai (Theory of land property rights) đề cập đến mối quan hệ chủ thể đất đai xã hội Đáng ý, Relaki and Catapoti (2013) cho rằng, vấn đề sở hữu đất đai nhìn nhận rõ ràng xem xét mối hệ quan người với người xã hội, cụ thể, mối quan hệ bao gồm: cá nhân cá nhân, cá nhân với nhóm người, tập thể Trong đó, quyền sở hữu đất xác định lợi ích đất đai tài sản gắn liền với đất trao cho cá nhân, nhóm người chủ thể việc tiếp cận, khai thác, sử dụng phát triển đất đai (Schlager & Ostrom, 1992) Về mặt pháp lý, sở hữu đất đai mang ý nghĩa nắm giữ quyền phần diện tích đất đai cụ thể Trong đó, quyền sở hữu đất đai thể dạng nhóm quyền khác (hay cịn gọi bó quyền - bundle of rights) Về mặt nội dung, quyền sở hữu bao gồm 03 quyền bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Những quyền chia cho chủ sở hữu quyền khác – gọi phân chia quyền sở hữu theo chủ thể chiếm giữ đất đai (Payne, 2001) Cụ thể, quyền sở hữu đất đai chiếm giữ đối tượng: Nhà nước, cá nhân, cộng đồng tất người (quyền tự tiếp cận đất đai - open access to land) Ngồi ra, theo tính chất pháp lý việc chiếm giữ đất đai, hệ thống quyền sở hữu đất đai cịn phân làm: Hệ thống quyền thức (formal) - quyền chiếm hữu ghi nhận, điều chỉnh pháp luật; Hệ thống quyền không thức theo thơng lệ (informal or customary) – quyền chiếm hữu thực phong tục truyền thống (FAO, 2002) 55 Như vậy, chế độ trị - xã hội quốc gia khác nhau, nội dung quyền sở hữu đất đai thực cụ thể thông qua chế độ sở hữu đất đai Hiện nay, chia quốc gia thành 02 nhóm dựa chế độ sở hữu đất đai: Nhóm quốc gia trì chế độ sở hữu đất đai (chế độ đơn sở hữu trì 01 hình thức sở hữu như: Sở hữu nhà nước sở hữu tồn dân) Nhóm quốc gia trì chế độ đa sở hữu (duy trì từ 02 hình thức sở hữu đất đai trở lên như: sở hữu nhà nước, tư nhân, tập thể v.v.) (Nguyễn Thanh Lân, 2015) Trong đó, nội dung chế độ sở hữu đất đai cách thức, mơ hình quy tắc luật pháp mà theo đất đai phân bổ (chiếm hữu, phân phối sử dụng) xã hội (Payne, 2001) Tuy nhiên, nhiên, xem xét chất nguồn gốc hình thành đất đai mặt tự nhiên xã hội, chế độ sở hữu đất đai khác nhau, đất đai nhà nước nắm quyền định đoạt tối cao Đây sở tảng phân chia mối quan hệ lợi ích đất đai bên liên quan sở hữu, quản lý sử dụng đất đai Đáng ý, năm gần đây, có nhiều cơng trình nghiên cứu vận dụng lý thuyết quyền sở hữu lĩnh vực đất đai Cụ thể, có 03 hướng nghiên cứu chủ yếu sau: (i) Thứ nhất: Các nghiên cứu tập trung quan tâm mối quan hệ quyền sở hữu đất đai với vấn đề đói nghèo, tăng trưởng kinh tế Trong đó, phần lớn nhà nghiên cứu có chung quan điểm, đảm bảo quyền sở hữu đất đai góp phần sử dụng hiệu tài nguyên đất, thúc đẩy gia tăng đầu tư vào đất, tăng hội tiếp cận nguồn tín dụng khả chuyển giao đất đai thị trường v.v (De Soto, 2000; K Deininger & Jin, 2006; K W Deininger, 2003; Galiani & Schargrodsky, 2010); (ii) Thứ hai: Các nghiên cứu tìm hiểu Lý thuyết tiến hóa quyền đất đai (The evolutionary theory of land rights-The ETLR), đặc biệt, phần lớn nhà nghiên cứu tập trung xem xét nội dung quyền đất đai quốc gia khu vực châu Á Châu Phi (Sjaastad & Cousins, 2009) Luận điểm trung tâm lý thuyết đưa là: Sự tác động trình gia tăng dân số phát triển thị trường, quyền đất đai tự phát triển theo hướng tư nhân hóa ngày tăng tiến hóa thúc đẩy việc tạo quyền sở hữu đất đai thức (Krier, 2009) Hiện nay, Lý thuyết tiến hóa quyền đất đai coi khn khổ phân tích nhà kinh tế thống sử dụng để đánh giá tình hình chiếm hữu đất đai nước phát triển (Platteau, 1996) (iii) Thứ ba: Các nghiên cứu xem xét tác động quyền sở hữu đất đai đến giá đất đai tài sản gắn liền với đất (nhà cơng trình xây dựng) Nhìn từ góc độ thị trường, khẳng định, quyền sở hữu đất đai bảo đảm góp phần giảm chi phí giao dịch tăng giá trị đất đai (De Soto, 2000; North, 1991) Về mặt thực nghiệm, 56 có số nghiên cứu tìm hiểu tác động quyền sở hữu đất đến giá trị đất đai thu kết tương đối thống nhất, khẳng định vai trò quyền sở hữu đất đai tác động làm gia tăng giá trị đất đai cấp độ phân tích (khảo sát phạm vị khu vực quốc gia) [chi tiết xem thêm nghiên cứu (Méndez, 2006; Miceli, Munneke, Sirmans, & Turnbull, 2011; Monkkonen, 2016; Monkkonen & Ronconi, 2013)] Tuy nhiên, theo đánh giá Hawley cộng (2018), mặt lý thuyết, đến chưa có mơ hình định lượng cụ thể phổ biến, để phân tích mức độ tác động quyền sở hữu đất đai đến giá trị đất đai giá trị gia tăng từ đất Như vậy, lý thuyết quyền sở hữu cho thấy nội dung trung tâm việc xác định quyền sở hữu đất đai - sở tảng để thực nghiên cứu phân tích nội dung kinh tế đất (Ryan-Collins et al., 2017) Theo lý thuyết này, việc đảm bảo pháp lý quyền sở hữu (nắm giữ) đất đai góp phần làm gia tăng giá trị đất đai Thêm vào đó, quyền sở hữu đất đai đóng vai trị quan trọng q trình phân phối, điều tiết giá trị đất gia tăng (D Liu & Ge, 2018) 2.2.2 Lý thuyết địa tô Qua tổng quan tài liệu, thấy rằng, để phân tích nghiên cứu giá trị đất đai điều tiết phần giá trị đất gia tăng cần tiếp cận dựa sở luận điểm lý thuyết địa tô (Theory of land rent/ Theory of ground rent) Trong đó, luận điểm lý thuyết địa tơ đề cập đến xác định địa tô đất đai (land rent) mối quan hệ xã hội chủ sở hữu đất người sử dụng đất (Haila, 2015) Trong lý luận địa tô, thuật ngữ “rent” hiểu dịch với nhiều nghĩa khác Về mặt ngữ nghĩa thông dụng, thuật ngữ hiểu "tiền thuê" – mức tiền toán cho việc sử dụng đất, nhà ở, yếu tố sản xuất vật tài sản mà người sử dụng trả cho người sở hữu Khái niệm tiền thuê kinh tế cho xuất từ kỷ XII thường gắn liền với tài sản (Tori, 2017) Tuy nhiên, lý thuyết tiền thuê phân tích tương đối rõ ràng James Anderson, đề xuất vào năm 1777 (Jevons, 1879) Sau lý thuyết tiền thuê phát triển thay đổi theo thời gian Trong đó, nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith David Ricardo học giả đề cập đến tiền thuê đất – địa tô đất đai (Haila, 2015) Các nhà kinh tế học đại định nghĩa “rent” khoản chi phí phải trả để có yếu tố sản xuất (Stonier, Stonier, & Hague, 1957) Đôi khi, nhà nghiên cứu thêm tiền tố 'đất đai' 'đất' nhằm phân biệt với tiền thuê đất đai với tiền thuê khác Theo đó, hiểu đơn giản, địa tô đất đai tiền thuê đất hay khoản toán trả cho chủ sở hữu đất quyền sử dụng đất tiện ích mà đất mang lại (D Harvey, 2006) 57 Lý thuyết địa tô đất đai khởi tạo trường phái kinh tế học cổ điển (còn gọi kinh tế trị) với phân tích ban đầu William Petty kỷ XVII, James Andersons kỷ XVIII, tiếp đến Adam Smith sau lý thuyết tiếp tục bổ sung phát triển khái niệm địa tô chênh lệch David Ricardo Karl Marx (J Jäger, 2009) Mối quan tâm chủ yếu nhà kinh tế trường phái kinh tế trị học cổ điển động lực trình phát triển kinh tế phân phối thu nhập tầng lớp xã hội Theo đó, địa tô đất đai hiểu phần giá trị thặng dư mà chủ đất thu Do bối cảnh xã hội thời chủ yếu hoạt động nông nghiệp, lý thuyết địa tô đất nhà kinh tế học cổ điển phát triển chủ yếu tập trung vào địa tô đất đai nông nghiệp Cụ thể, luận điểm lý thuyết địa tơ Adam Smith đề cập tác phẩm “Tìm hiểu chất nguồn gốc cải quốc gia” (An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations) vào năm 1776 (Adam Smith & Edwin Cannan, 1977, Chapter 11, Book 1) Theo Smith, địa tô đất đai phạm trù kinh tế nảy sinh sau xuất quyền sở hữu ruộng đất Địa tô giá chi trả cho việc sử dụng ruộng đất giai cấp địa chủ chiếm đoạt phận thành lao động Địa tô coi loại giá độc quyền Bên cạnh đó, Adam Smith cho rằng, địa tơ sản phẩm sức tự nhiên, phận chi phí sản xuất Ơng coi địa tơ "tiền trả cho việc sử dụng đất đai" Sự sản sinh địa tô kết sức tự nhiên tham gia vào sản xuất nông nghiệp phần thù lao người sở hữu ruộng đất thu nhà tư nông nghiệp sử dụng sức tự nhiên Như thấy rằng, hạn chế lý thuyết địa tô Smith chưa giải thích rõ địa tơ chênh lệch chưa vai trị địa tơ tuyệt đối Trong đó, luận điểm địa tơ Ricardo đưa phân tích luận giải phù hợp mở rộng khái niệm địa tô chênh lệch tác phẩm “Những nguyên lý kinh tế trị học thuế khóa” (Principles of political economy and taxation) vào năm 1817 (David Ricardo, 2001, Chapter 2) Theo đó, Ricardo khẳng định, địa tơ phát sinh sở quyền tư hữu ruộng đất – mối quan hệ pháp lý chủ đất người thuê đất phản ánh quan hệ kinh tế - kỹ thuật (Haila, 1990) Ngoài ra, Ricardo kết luận, địa tô tồn điều kiện là: (i) tính có hạn đất đai (ii) khác vị trí, độ màu mỡ đất đai Đây điểm khác biệt đáng kể lập luận địa tô Ricardo Thomas Robert Malthus giai đoạn lịch sử đó, mà Thomas Robert Malthus cho địa tơ có sức sản xuất đất đai (Ghosh, 1985) Tuy nhiên, lý luận Ricardo cịn thiếu sót chưa đề cập đến địa tô tuyệt đối bỏ qua quan hệ xã hội quan hệ địa tô; đồng thời quan niệm cho địa tô tác động làm cho độ mầu mỡ đất đai ngày giảm khơng xác phủ nhận vai trị kinh tế địa tô thúc đẩy tập trung hóa tư đầu tư Đây điểm Marx khỏa lấp sau Tư [Captial III, Karl Marx (1894, Part 4)] (Burkett, 2004, p.228) 58 Karl Marx (và sau Friedrich Engels) kế thừa, kết hợp phát triển luận điểm địa tô phát từ nhà kinh tế trị cổ điển trước Marx phân tích, kết hợp cách tiếp cận có phê phán, phản biện lý luận địa tơ giai đoạn trước Các luận điểm phân tích địa tơ Marx tìm thấy chủ yếu Quyển Tư Bản Phần thứ Lý thuyết thặng dư (Ramirez, 2009) Marx định nghĩa địa tô khoản tiền trả cho việc sử dụng đất chủ đất; địa tô phản ánh mối quan hệ xã hội chủ đất người thuê đất, thể giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đó, tạo giá trị (Karl Marx, 1894) Marx sử dụng cách tiếp cận địa tô chênh lệch giống David Ricardo có điều chỉnh tích hợp lý luận địa tô John Stuart Mill (Mill, 1884, Chapter VI, Book 2) việc luận giải nguồn gốc địa tô chênh lệch (Haila, 1990) Đáng ý, luận điểm địa tơ tuyệt đối coi đóng góp khác biệt Marx lý luận địa tô Cụ thể, địa tô chênh lệch “là phần lợi nhuận vượt ngồi lợi nhuận bình qn, thu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn" Trong địa tơ chênh lệch Marx có hai loại là: địa tô chênh lệch I – “là loại địa tơ thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi (trung bình tốt), gần nơi tiêu thụ, gần đường giao thông” địa tô chênh lệch II – “địa tô thu nhờ gia tăng đầu tư nhà tư kinh doanh nông nghiệp (thâm canh)” Địa tô tuyệt đối “là địa tô mà tất nhà tư kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu Đây loại địa tô thu tất thứ ruộng đất” Địa tơ tuyệt đối Marx giải thích khác biệt chi phí sản xuất lĩnh khác hay gọi khác biệt cấu tạo hữu tư ngành/ lĩnh vực – điểm gây tranh luận (Park, 2014) Ngồi ra, Marx cịn đưa quan điểm địa tô xây dựng, địa tô hầm mỏ địa tơ độc quyền Như vậy, khẳng định rằng, Marx luận giải nguồn gốc hình thành địa tơ, phân tích vai trị địa tơ tích lũy tư đầu tư nhấn mạnh quan hệ kinh tế địa tô việc phản ánh mối quan hệ xã hội đất đai chủ đất người thuê đất (Haila, 1990) Lý thuyết địa tô ứng dụng mở rộng nhiều lĩnh vực khác nhiều nhà kinh tế học, thị học phân tích sau Trong kinh tế đô thị, nhà kinh tế học người Đức, Von Thunen người đưa lý thuyết địa tô lĩnh vực địa lý mơ hình (Thunen’s rings model).Trong đó, địa tơ chênh lệch khái niệm để giải thích cấu trúc khơng gian hoạt động sản xuất (J Jäger, 2009), địa tô xác định loại sản phẩm sản xuất khoảng cách đến trung tâm thành phố Như vậy, luận điểm mà Von Thunen đưa nhấn mạnh đến vai trò vị trí đất đai (bao gồm hoạt động đất nơng nghiệp) thay tập trung vào chất lượng đất nhà kinh tế đô học tân cổ điển (Walker, 1974) Đây coi sở khởi điểm cho trường phái lý 59 thuyết kinh tế học đô thị tân cổ điển (neoclassical urban economics) cung cấp luận điểm cho phương pháp đại sau phân tích chi phí di chuyển, xác định yếu tố định tác động đến sử dụng đất tiền thuê đất đô thị (Park, 2014) Đáng ý, luận điểm phát triển mạnh mẽ từ sau năm 1964, với đời lý thuyết vị trí sử dụng đất Alonso (1964) Theo đó, Aloson cho rằng, địa tơ đất đai hay cịn gọi tiền thuê đất coi khoản tốn trả cho việc sử dụng đất - xác trả cho không gian đất đô thị Cụ thể, loại đất, cường độ sử dụng đất tiền thuê đất mô tả hàm số khoảng cách tới khu vực trung tâm (CBD) xác định cân chung kinh tế không gian – Đây gọi hàm giá thuê đất [Bid rent curves- hay gọi Lý thuyết tiền thuê đất (bid-rent theory] Luận điểm lý thuyết Aloson có bước tiến xa so với Von Thunen, bởi, Aloson khơng giải thích việc lựa chọn vị trí đất đai, tiền thuê đất khỏi lĩnh vực sản xuất mà luận giải hành vi hộ gia đình, cá nhân hay doanh nghiệp lựa chọn vị trí đất đai, nhà nhằm tối đa hóa lợi ích (được phân tích cụ thể mục dưới) Các nhà kinh tế học đô thị tân cổ điển khác (Ball, 1977, 1985, 1986; D Harvey, 1974, 2006; Lipietz, 1985) tiếp tục vận dụng luận điểm Alonson Đến N Smith (1979, 1982, 1987) đưa lý thuyết khoảng chênh lệch địa tô (the rent gap theory) giải thích kinh tế học trình phân khu - tái thiết, chỉnh trang đô thị (gentrification) Tuy nhiên, nghiên cứu thực chứng cho thấy cịn số liệu minh chứng cho luận điểm mà Smith đưa sử dụng lý thuyết khoảng địa tô chênh lệch để giải số vấn đề đô thị (E Clark, 1988; Huu Phe & Wakely, 2000; Kivell, 1993); lý thuyết gặp nhiều phản biện trích (Badcock, 1989, 1990; Bourassa, 1990, 1993; E Clark, 1992, 1995; Hammel, 1999) Tuy nhiên, luận điểm lý thuyết khoảng cách chênh lệch địa tô lại ý nghĩa mặt kinh tế huy động tài q trình tái thiết, chỉnh trang thị (Slater, 2017a) giúp cho tạo địa tô chênh lệch cho nhà phát triển BĐS thị (Johannes Jäger, 2003) Ngồi ra, cịn vấn đề gây tranh cãi có nhiều cách hiểu khác mà chưa có thống việc phân loại địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền đất đô thị (R King, 1987; Park, 2014) Trong đó, dường cách luận giải (D Harvey, 2001, 2012) quan tâm lý thuyết ông đưa ý tưởng đất đai tài sản tài vốn tưởng tượng (hay cịn gọi tư giả - fictitious capital), đồng thời với tham gia tổ chức tài tạo điều kiện cho phát sinh địa tô độc quyền (Haila, 2015) 60 Tóm lại, địa tơ đất đai khoản tiền hay luồng thu nhập mà chủ sở hữu nhận vai trò chủ đất Về bản, lịch sử phát triển, hình thái địa tơ tồn 03 dạng là, địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong đó, địa tơ chênh lệch có khác biệt chất lượng đất đất việc sử dụng đất đai mang lại Địa tô tuyệt đối có vai trị đóng góp đất đai vào hoạt động KT-XH có sử dụng đất – Đây phần lợi ích tối thiểu mà chủ sở hữu đất có sở hữu đất đai cung ứng đất thị trường Địa tô độc quyền xuất tình trạng khan đất, phụ thuộc vào điều kiện thị trường dựa giá độc quyền Tuy nhiên, bối cảnh phát triển q trình thị hóa nghiên cứu đất đô thị, xuất số khái niệm dạng hình thái địa tơ khác là: khoảng chênh lệch địa tô, địa tô tiềm tàng, địa tơ tài chính, địa tơ phái sinh v.v (Haila, 2015; Park, 2014; Walker, 1974; Ward & Aalbers, 2016) Hình 2.1 Các yếu tố cấu thành tác động gia tăng giá trị đất đai Nguồn: Tổng hợp điều chỉnh dựa theo Suzuki cộng (2015) 61 Đáng ý, nghiên cứu đánh giá thay đổi gia tăng giá trị đất đai trình phát triển thị, có số học giả đề xuất cách tiếp cận dựa thay đổi giá trị đất đai trình đầu tư phát triển sở nguồn tạo gia tăng giá trị đất đai Dựa chủ thể đối tượng liên quan làm gia tăng giá trị đất đai, Suzuki cộng (2015) cho rằng, giá trị đất đai ban đầu phụ thuộc vào yếu tố thuộc đất đai Bên cạnh đó, yếu tố bên ngồi đất đai có tác động tăng giá trị đất đai từ bên liên quan như: Nhà nước (do tác động thơng qua quy hoạch, thay đổi sách, đầu tư CSHT); Tư nhân - người nắm giữ sử dụng, cụ thể doanh nghiệp cá nhân, hộ gia đình (do tác dộng đầu tư cải tạo đất xây dựng, phát triển cơng trình đất); Yếu tố thuộc tình hình phát triển KT-XH, tập trung dân cư khu vực đất tọa lạc Ở góc độ khác, dựa tiến trình đầu tư phát triển sử dụng đất, thay đổi gia tăng giá trị đất đô thị giai đoạn thời điểm khác mơ hình hóa dạng “Các bậc thang giá trị phát triển đất đai” Cụ thể, giai đoạn trước phát triển, giá trị đất đai xác định dựa mục đích sử dụng đất tại, thường đất nông nghiệp Trong giai đoạn đầu tư phát triển, giá trị đất đai thay đổi gia tăng phân chia dựa theo hoạt động như: (i) Hoạt động Nhà nước: Phê duyệt quy hoạch, cấp giấy phép đầu tư; Đầu tư hạ tầng bên bên khu vực dự án đầu tư; (ii) Hoạt động đầu tư người sử dụng đất: Đầu tư xây dựng cơng trình, BĐS cơng trình tiện ích gắn liền với diện tích đất mà họ cấp phép nắm giữ Cuối giai đoạn sau phát triển - giai đoạn khai thác vận hành sau đầu tư Trong giai đoạn này, giá trị đất gia tăng xác định tác động trình tăng trưởng kinh tế, gia tăng tập trung dân số, tăng hiệu sử dụng đất theo quy mô v.v (Hendricks cộng sự, 2017) 62 LV (1) Mục đích SDĐ ban đầu V5 (4) Đầu tư người SDĐ (3) Đầu tư nhà nước (CSHT) (2) Thay đổi mục đích SDĐ V4 Đầu tư xây dựng cơng trình, BĐS đất V3 Hạ tầng bên khu vực dự án phát triển V2 V1 V0 Đất NN Giai đoạn trước phát triển Phê duyệt QH, cấp giấy phép đầu tư A B C Giai đoạn đầu tư phát triển D (5) Phát triển KTXH Tập trung dân cư, phát triển KT, v.v Giai đoạn E sau phát triển Hình 2.2 Mơ hình bậc thang giá trị đất đai q trình phát triển đất thị Nguồn: Tổng hợp điều chỉnh dựa theo Hendricks cộng (2017) Như vậy, lý thuyết địa tô tập trung luận giải thay đổi giá trị đất đai yếu tố tác động từ chủ sở hữu chủ sử dụng đất Trên sở đó, lý thuyết cung cấp nguyên lý kinh tế việc điều tiết phần giá trị đất gia tăng, góc nhìn từ nguồn tạo giá trị gia tăng tham gia tác động chủ thể liên quan trình đầu tư, phát triển sử dụng đất đai 2.2.3 Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư có lịch sử phát triển dài, xem xét gắn liền với q trình hình thành Lý thuyết vị trí (Location theory) Trong đó, Lý thuyết vị trí dành ưu tiên nghiên cứu kinh tế học không gian, thông qua việc xem xét tác động địa lý đến hoạt động kinh tế xã hội tác động không gian (Space) đến mối quan hệ kinh tế thông qua thị trường – phản ánh di chuyển (Movement) người hàng hóa (Beckmann, 1999) Khái quát hơn, 63 Polimeni and Erickson (2007) cho rằng, Lý thuyết Vị trí tóm lược tập trung vào 04 chủ đề (cũng 04 mơ hình lý thuyết) là: Mơ hình vịng trịn đồng tâm (Concentric-Circle Model), Mơ hình vị trí cơng nghiệp (industrial location Model), Lý thuyết địa điểm trung tâm (Central place theory) Lý thuyết cạnh tranh không gian (Theory of spatial competition) Nhìn từ quan điểm chủ thể định vị trí, nhiều nhà nghiên cứu phân chia thành hai nhóm q trình lựa chọn vị trí, là: Các doanh nghiệp, hãng sản xuất (lựa chọn vị trí mặt sản xuất kinh doanh, địa điểm đầu tư v.v.); Các hộ gia đình, cá nhân (lựa chọn vị trí nhà - nơi ở) Theo đó, xem xét đến vị trí dân cư, mơ hình lý thuyết thường phân tích quan điểm hộ gia đình, cá nhân (Rossi, 1955); nhấn mạnh mối quan hệ vị trí nhà (đất cơng trình nhà đất) giá trị yếu tố kinh tế có liên quan, ví dụ là: khả tiếp cận, giá trị đất, chi phí phát triển v.v (Ricks, 1970) Lý thuyết vị trí dân cư có nguồn gốc từ mơ hình sử dụng đất nơng nghiệp Von Thunen (1826) với khái niệm hàm định giá thuê đất (bid-rent) Von Thunen luận giải mối quan hệ chi phí vận chuyển, địa điểm hoạt động chức thị trường đất đai thông qua định chủ đất định cho thuê đất của với người trả giá cao Trong lĩnh vực sử dụng đất đô thị, Alonso (1964) phát triển khái niệm giá thuê đất cho địa điểm dân cư thành phố đơn tâm sở phân vùng chức đất đai dựa vào chi phí di chuyển khoảng cách đến trung tâm (nơi tập trung việc làm) Muth (1969) Mills (1967) tiếp tục phát triển mơ hình sử dụng đất đô thị dựa đánh đổi (trade-off) chi phí di chuyển chi phí nhà Cùng với đó, Lowry (1964) vận dụng mơ hình trọng lực (The gravity model) nhằm giải thích lựa chọn vị trí dân cư thị Theo đó, luận điểm mà lựa chọn vị trí dân cư đô thị đưa sở mối quan hệ chặt chẽ giá đất (tiền thuê đất), mục đích sử dụng đất khoảng cách đến trung tâm Các hộ gia đình cá nhân vào khoảng cách, chi phí thời gian di chuyển tới trung tâm để định lựa chọn vị trí (nhà ở) cho phù hợp Sau này, có số lượng lớn nghiên cứu thực nhằm xác định tầm quan trọng yếu tố định vị trí dân cư hộ gia đình; hầu hết kết nghiên cứu cho rằng, việc lựa chọn vị trí nhà (dân cư) người dân dựa vào đánh đổi giao thông, tiện nghi yếu tố khác (Poku-Boansi & Adarkwa, 2016) Tuy vậy, việc phân nhóm cụ thể yếu tố lại có khác biệt nhà nghiên cứu Balchin cộng (1995) cho rằng, vị trí dân cư phụ thuộc vào cách thức sử dụng đất đai khu vực; đó, khả tiếp cận vị trí đất đai 64 xác định việc sử dụng đất cao tốt Một khu vực thu hút quan tâm lựa chọn cá nhân thường có số đặc điểm liên quan đến yếu tố là: Vật lý, KT-XH, tiện ích cơng cộng, chất lượng mơi trường khả tiếp cận đến khu vực (những địa điểm mà hộ gia đình/ cá nhân thường lui tới) Trong đó, J Harvey (1996) lại tổng quát thành 03 nhóm yếu tố liên quan đến định lựa chọn vị trí dân cư là: khả tiếp cận, đặc tính mơi trường giá trị đất Như vậy, thấy rằng, khả tiếp cận yếu tố quan trọng định đến lựa chọn địa điểm - vị trí dân cư người dân Với hộ gia đình cá nhân, tầm quan trọng đánh giá khả tiếp cận đến vị trí đất nhà phụ thuộc vào yếu tố kinh tế (được phản ánh thơng qua chi phí lại, di chuyển đến nơi làm việc, trường học, trung tâm thương mại hay khu vực công cộng công viên, không gian công cộng) yếu tố phi kinh tế (được phản ánh thông qua việc cảm nhận khu vực có n tĩnh, lành, an tồn; gắn kết với cộng đồng dân cư; yếu tố vơ hình khác) (Jordaan, Drost, & Makgata, 2004) Theo đó, đất đai vị trí dân cư có giá trị khác Trong đó, yếu tố liên quan đến khả tiếp cận có tác động trực tiếp đến giá trị đất đai Đồng thời, hộ gia đình cá nhân, họ đánh giá khác giá trị đất đai vị trí dân cư Ở khía cạnh khác, lựa chọn vị trí dân cư hành vi cá nhân, hộ gia đình vị trí nhà (nơi ở) nên xem xét góc nhìn kinh tế học hành vi Ở phạm vi phổ quát, kinh tế học hành vi tập trung vào tính hợp lý lựa chọn kinh tế (Wilkinson & Klaes, 2012), sử dụng nhiều chủ đề nghiên cứu lĩnh vực khác như: tài chính, tâm lý, kinh tế học marketing (Seiler, 2014) Luận điểm lý thuyết hành vi tập trung xem xét định cá nhân, nhóm, tổ chức việc mua, sử dụng lựa chọn hàng hóa, dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu Đồng thời, Lý thuyết hành vi giúp tìm hiểu, khám phá trình định mua (trước, sau) ý định mua (Black cộng sự, 2003) Như vậy, Lý thuyết hành vi không kiểm định trình định hành vi mà cịn giúp tìm hiểu nguyên nhân thực hành vi [Solomon cộng (2017)] Trong lĩnh vực đất đai BĐS, Flavin and Yamashita (2002) cho rằng, BĐS nhà bối cảnh nghiên cứu thú vị tiềm kinh tế học hành vi, nhà vừa định tiêu dùng vừa đầu tư tài lớn, phản ánh tập trung cải hầu hết cá nhân Tuy vậy, Goetzmann (1993) cho rằng, sở hữu BĐS nhà phần lớn định đầu tư Trong đó, Salzman and Zwinkels (2017) lại khẳng định rằng, chức tiêu dùng BĐS nhà phủ nhận Theo đó, việc tiếp cận hành vi 65 nghiên cứu lĩnh vực BĐS, giúp cung cấp nhìn sâu sắc thị trường BĐS Cụ thể là, cách tiếp cận hành vi định đầu tư/ mua BĐS nhà ngày thừa nhận, cách tiếp giải số hạn chế khả tiếp cận mức độ đầy đủ, xác thơng tin BĐS thị trường BĐS nhà (Seiler, 2014) Bên cạnh đó, việc nghiên cứu tiếp cận theo lý thuyết hành vi thường tập trung xem xét đến cho chủ đề định giá BĐS [xem chi tiết nghiên cứu Black cộng (2003); Diaz (1999); Gibler and Nelson (2003)] Đáng ý, có số lượng lớn nghiên cứu BĐS dựa luận điển kinh tế tân cổ điển, với sở ban đầu xuất phát từ phân tích nhu cầu kinh tế vi mơ nhằm giải thích tượng lợi ích cận biên giảm dần đường cong bàng quan (Black cộng sự, 2003) Theo đó, người dân định liên quan đến đất đai, BĐS nhằm tối đa hóa lợi ích, điều kiện ràng buộc thu nhập giá BĐS (Gibler & Nelson, 2003) Chính vậy, có nhiều nghiên cứu cứu tập trung xem xét việc hành vi lựa chọn tiêu dùng/ mua đất đai, BĐS nhà dựa Lý thuyết hành vi người tiêu dùng (Consumer behavior theory), mà cụ thể nghiên cứu xem hành vi lựa chọn vị trí BĐS, nhà (Kim, Pagliara, & Preston, 2005; Schirmer, van Eggermond, & Axhausen, 2014) Cụ thể, kết nghiên cứu tổng quan Schirmer et al (2014) khẳng định rằng, hành vi lựa chọn vị trí dân cư hộ gia đình cá nhân hành vi lựa chọn rời rạc (discrete choice) mặt không gian; chịu tác động đặc tính người định thuộc tính vị trí (location) đất đai Trong đó, thuộc tính vị trí đất đai thể thành nhóm yếu tố khác là: Yếu tố thuộc vật lý khu vực; Yếu tố KT-XH; Yếu tố tiện ích công cộng; Yếu tố khả tiếp cận Đây yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thay đổi giá trị đất đai Chính vậy, hành vi lựa chọn vị trí dân cư có mối quan hệ với thay đổi giá đất đai nhà Tóm lại, Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư cung cấp sở để giải thích q trình định lựa chọn vị trí đất đai BĐS q trình người dân đầu tư, sử dụng đất BĐS (cụ thể BĐS nhà ở) Với luận điểm ban đầu định đầu tư, sử dụng đất & BĐS nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích, người dân lựa chọn vị trí đất đai có tiềm gia tăng giá trị 2.3 Các yếu tố xác định giá trị mối quan hệ tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 2.3.1 Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị Giá trị vật hay hàng hóa cụ thể xác định đo lường số cách khác Tuy nhiên, để xác định vật hay hàng hóa có giá trị phải có 04 đặc trưng bản( đóng vai trị điều kiện tiên quyết) là: tiện ích (Utility); 66 khan (Scarce); mong muốn (Desire); sức mua hiệu (effective purchasing power) (Appraisal Institute, 2013) Về mặt lý thuyết, phân tích phạm trù giá trị, thường đề cập đến giá trị kinh tế đặt mối quan hệ cung cầu thị trường Khi đó, giá trị thị trường phản ánh đại diện cho loạt yếu tố khác thị trường – gồm yếu tố KT-XH, môi trường, pháp lý (De Vries & Voß, 2018) Khi tiếp cận góc độ lý thuyết định giá, giá trị đất đai & BĐS phân tích góc độ giá trị kinh tế điều kiện thị trường đất đai BĐS Về mặt tổng quát, Lorenz cộng (2018) tổng hợp mơ hình hóa thành tố xác định giá trị đất BĐS theo đồ giá trị 67 Các yếu tác động đến giá trị kinh tế đất đai, BĐS Mơi trường Kinh tế Chính trị (Ngoại cảnh, mơi trường, ví dụ: địa hình, khí hậu) (Mối quan hệ cung cấu, sức mua người dân v.v.) (Can thiệp phủ làm thay đổi cung & cầu) Xã hội, văn hóa (đặc điểm dân cư, đạo đức, lối sống) Yếu tố ảnh hưởng đến tính tốn Yếu tố ảnh hưởng đến ước tính - Điều kiện thị trường - Mức giá - Chất lượng thông tin BĐS thị trường BĐS - Kinh nghiệm kỹ định giá viên Giá trị thị trường/ giá trị trao đổi (ước tính giá bán điều kiện thị trường mở) Giá trị sử dụng/ giá trị cụ thể (Mức giá cụ thể tính tiền mà người chấp nhận trả cho BĐS/ đất) - Nhu cầu, mong muốn - Sở thích - Kiến thức, nhận thức - Thái độ rủi ro, đạo đức - Kỳ vọng tương lai - Trải nghiệm cá nhân Giá trị kinh tế đất đai/ BĐS (đảm bảo 04 điều kiện/ tiêu chuẩn) Giá trị môi trường Giá trị xã hội Giá trị văn hóa Giá trị biểu tượng Khả đóng góp giá trị đất đai/ BĐS - Hiệu suất kỹ thuật - Công - Hiệu suất xã hội - Hiệu suất kinh tế - Hiệu suất môi trường - Chất lượng thiết kế, thẩm mỹ Hình 2.3 Bản đồ giá trị đất đai BĐS Nguồn: Tổng hợp dựa theo Lorenz cộng (2018, p 48) 68 Trong đó, nguyên lý khoa học định giá lại đề cập giá trị kinh tế đất đai giá trị thị thường đất Giá thị trường đất đai lại định nghĩa xác định theo quy định quốc gia có kinh tế thị trường (De Vries & Voß, 2018) Đáng ý, Ủy ban Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC), cho cần có phân biệt xác định giá trị thị trường giá cụ thể đất đai Trong đó, giá đất cụ thể hay gọi giá đất cá biệt hình thành giao dịch riêng lẻ, phù hợp với người mua người bán trường hợp cụ thể; Giá đất thị trường mức giá đất phản ánh xác định phù hợp với đa số người mua người bán thị trường Giá trị thị trường đất đai chịu tác động nhiều yếu tố khác Theo đó, giá trị thị trường đất đai xuất phản ánh quan hệ kinh tế yếu tố khác Chính vậy, giá trị đất đai xác định thơng qua giá toán giao dịch cụ thể thực liên quan đến đất đai, BĐS Bên cạnh đó, Wyatt (2013) cho rằng, xác định giá trị đất đai/ BĐS cần dựa sở nhóm yếu tố cấu thành thuộc đất đai/ BĐS nhóm yếu tố thị trường Cụ thể, nhóm yếu tố thuộc đất đai bao gồm: yếu tố vật lý (diện tích, hình dạng đất, chiều dài v.v); yếu tố pháp lý; vị trí; mơi trường khu vực; Nhóm yếu tố thị trường bao gồm: Tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, tốc độ đô thị, việc làm, hoạt động đầu tư xây dựng, yếu tố cung cầu thị trường BĐS v.v Như vậy, xem xét yếu tố xác định giá trị đất đai, BĐS nói chung (trong bao gồm đất thị), nhà nghiên cứu thường phân tích đánh giá thơng qua nhóm yếu tố (hay cịn gọi thành tố) có liên quan đến đất đai/ BĐS Về mặt tổng quát, chia làm 02 nhóm (i) Nhóm yếu tố thuộc đất (ii) Nhóm yếu tố nằm ngồi đất (Dziauddin & Idris, 2018) Đồng thời, việc phân nhóm yếu tố khác tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu khả thu thập liệu (Abidoye & Chan, 2016) Đáng ý, có cách tiếp cận nhiều nhà nghiên cứu ủng hộ phân chia yếu tố xác định giá trị đất đai/ BĐS thành 03 nhóm yếu tố cụ thể (yếu tố vị trí, yếu tố gắn liền với đặc điểm đất đai yếu tố khu vực xung quanh đất đai – mơ tả chi tiết hình phía dưới) Chau and Chin (2003) đề xuất Về sau, cách tiếp cận thu hút quan tâm sử dụng việc xác định yếu tố tác động đến giá trị đất đai/ BĐS (cụ thể nhà ở), thông qua kỹ thuật phân tích Hedonnic Do bởi, cách tiếp cận có lợi tập trung đề cập cụ thể đến yếu tố gắn liền với đất đai/ BĐS khả thi thu thập liệu Thêm vào đó, phát triển bổ sung thêm thuộc tính có liên quan khác 69 Vị trí đất Khả tiếp cận đến trường học Khả tiếp cận đến TTTM Yếu tố thuộc vị trí Khả tiếp cận đến nơi làm việc Khả tiếp cận đến trung tâm TP Khoảng cách đến đường giaothông Đặc điểm khu vực Giá trị đất đai Chất lượng điện sinh hoạt Chất lượng nước Yếu tố thuộc khu vực Vệ sinh nước thải Điều kiện an ninh Hình dạng đất Chiều rộng đất Tính chất pháp lý Yếu tố thuộc đặc điểm đất đai Đặc điểm nhà gắn liền với đất Hàng rào bao quanh Hình 2.4 Một số yếu tố cấu thành xác định giá trị đất đô thị Nguồn: Tổng hợp có điều chỉnh dựa theo (Abidoye & Chan, 2016) 70 Trên sở phân tích trên, nghiên cứu tiếp cận, xem xét phân nhóm yếu tố tác động làm thay đổi giá trị đất đô thị thành 02 nhóm yếu tố là: (1) Nhóm yếu tố cấu thành bên gắn liền với đất đai: yếu tố thuộc đất; yếu tố thuộc vị trí; yếu tố thuộc khu vực; (2): Nhóm yếu tố bên ngồi đất đai yếu tố thuộc thị trường yếu tố tác động can thiệp xã hội, nhà nước người sử dụng đất Trong đó, hai nhóm lớn chia thành phân nhóm cụ thể sau: Nhóm yếu tố thuộc đất: Đây yếu tố có liên quan trực tiếp thuộc đất đai Trong đó, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích đất, kích thước đất, hình dạng thửa, khả sử dụng đất (liên quan đến đến sách quy hoạch sử dụng đất) v.v Tuy nhiên, nhìn bao quát bối cảnh nay, yếu thuộc đất thường gắn liền với yếu tố cơng trình đất (BĐS bao gồm đất cơng trình đất) Do vậy, đất có cơng trình xây dựng, cần xem xét đến yếu tố cơng trình đất là: thời gian xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu v.v Nhóm yếu tố thuộc vị trí: Đây yếu tố phản ánh khả tiếp cận khoảng cách đất đai đến trung tâm, cơng trình hạ tầng giao thơng, khu vui chơi giải trí, cơng trình cơng cộng tiện ích, khu thương mại v.v Theo đó, đất có vị trí thuận lợi giá trị đất cao Tuy vậy, đất đai có đặc điểm cố định nên yếu tố thuộc vị trí chịu tác động yếu tố vùng khu vực - Đó yếu tố là: điều kiện tự nhiên, KT-XH môi trường gắn liền với vùng, khu vực cụ thể Chính vậy, yếu tố vùng, khu vực thay đổi làm cho yếu tố thuộc vị trí đất đai thay đổi ảnh hưởng đến giá trị đất đai Nhóm yếu tố thuộc khu vực: Đây yếu tố xem gắn liền với môi trường xung quanh đất đai Theo nghĩa rộng, tổng hợp yếu tố thuộc mơi trường tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội, cảnh quan sinh thái đất đai Cụ thể, yếu tố thuộc KT-XH pháp luật ý nghĩa bao trùm định đến thay đổi xu hướng sử dụng đất giá trị đất đai Nhóm yếu tố bên ngồi đất đai: Đây yếu tố ảnh hưởng đến mối quan hệ cung cầu, diễn biến thị trường đất đai BĐS; qua ảnh hưởng đến giá thị trường đất đai khu vực thị Trong đó, xem xét đến yếu tố liên quan đến phát triển kinh tế, tình hình thị trường đất đai, BĐS, tốc thị hóa v.v Ngồi ra, góc độ cung – cầu đất đai thị trường giao dịch cụ thể, yếu tố cá biệt thuộc bên cung bên cầu giao dịch đất đai xem xét Bên cạnh đó, yếu tố khác có tác động đến thay đổi thị trường đất đai có liên quan trình 71 đầu tư, sử dụng đất Đây nhóm yếu tố xác định thơng qua hoạt động đầu tư xã hội tác động nhà nước (bằng thay đổi sách liên quan đến đất đai hoạt động đầu tư vào đất) tác động người sử dụng vào đất đai Về bản, hoạt động tác động làm thay đổi thành tố cấu thành nên giá trị đất đai quan hệ diễn biến thị trường đất đai BĐS Yếu tố thuộc đất •Vị trí •Diện tích •Chiều rộng đất •Nhà ở; v.v Yếu tố thuộc khu vực • Mơi trường •An ninh •n tĩnh •Điện nước •Dân cư khu vực; v.v Yếu tố thị trường •Môi trường kinh tế vĩ mô; Tập trung dân cư; Đơ thị hóa; • Đầu tư chủ sử dụng đất •Thị trường đất đai/ BĐS Giá trị đất thị Yếu tố thuộc vị trí •Trung tâm/khu vực trung tâm; •Nơi làm việc •Trường học •Cơng viên; v.v Yếu tố nhà nước can thiệp •Yếu tố quy hoạch •Đầu tư CSHT •Chính sách sử dụng đất Hình 2.5 Mơ hình hóa nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất đô thị Nguồn: Tác giả tổng hợp 72 Tóm lại, xác định giá trị đất thị, cần xem xét đến mối quan hệ yếu tố bên bên đất Trong đó, yếu tố bên đất xem thành tố nội tạo nên giá trị đất; Các yếu tố bên ngồi lại có tác động làm thay đổi yếu tố cấu thành bên điều kiện để xác định giá trị thị trường đất Do vậy, cần xem xét mối quan hệ tác động nhóm yếu tố tương tác thay đổi giá trị đất đô thị 2.3.2 Mối quan hệ yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị Các phân tích tổng quan phần chứng minh có nhiều yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị Tuy nhiên, mức độ gia tăng giá trị đất đai tác động yếu tố khác chế tác động cách thức đo lường tác động yếu tố khác Tại mục này, luận án tập trung vào xem xét nhân tố là: quy hoạch, phát triển CSHT sách thay đổi mục đích SDĐ (đây yếu tố nhà nước can thiệp trọng tâm nghiên cứu này) đặt mối quan hệ tác động qua lại với nhóm yếu tố khác nhằm tìm hiểu chế tác động thay đổi giá trị đất thị Trong đó, luận án dựa vào luận điểm lý thuyết mối quan hệ thay giá trị đất đai khả tiếp cận - Đây khung phân tích phát triển Alonso (1964), Muth (1969) Mills (1972) lựa chọn sử dụng đất đô thị (C D Higgins & Kanaroglou, 2016) 2.3.2.1 Quy hoạch tác động đến giá trị đất thị Trong q trình phát triển thị, quan quản lý nhà nước có hoạt động can thiệp nhằm định hướng tổ chức không gian đô thị thông qua chiến lược, quy hoạch kế hoạch phát triển Trong đó, quy hoạch đóng vai trị cơng cụ, gồm nhiều nội dung có liên quan đến việc xếp, phân bố không gian cho hoạt động KT-XH đô thị Đáng ý, thị, quy hoạch chia nhiều loại liên quan đến ngành, lĩnh vực khác (Brindley, Rydin, & Stoker, 2005) Cụ thể hơn, đề cập đến lĩnh vực sử dụng đất, công cụ quy hoạch thường xem xét góc độ can thiệp định hướng nhà nước q trình xác định khơng gian phát triển đất đai BĐS (Adams & Tiesdell, 2010) Quy hoạch đóng vai trị định hướng xác định khả sử dụng đất nên quy hoạch đóng vai trị quan trọng ảnh hưởng đến hình thành tác động đến thay đổi giá trị đất đô thị Balta and Eke (2011) cho rằng, khu vực đô thị, quy hoạch tác động gia tăng địa tô đất đô thị làm cho giá trị đất đai tăng lên Thậm chí, khu vực nơng thôn liền kề với khu vực quy hoạch trở thành đô thị cho thấy gia tăng giá trị đất đáng kể, kỳ vọng phát triển tương lai Tuy nhiên, chế tác động định quy hoạch đến thay đổi giá trị đất đai phức 73 tạp khó xác định (Kauko, 2003) Các quy hoạch tác động trực tiếp gián tiếp đến thay đổi giá trị đất BĐS (Monk & Whitehead, 1999) Đầu tiên, quy hoạch tác động đất đến sử dụng đất việc phân vùng phân bổ đất đai mục đích sử dụng đất cho hoạt động phát triển KT-XH khu vực Quá trình lập triển khai quy hoạch góp phần xếp, bố trí phân bổ khơng gian sử dụng đất hợp lý hơn, góp phần gia tăng hiệu hoạt động kinh tế xã hội phúc lợi xã hội khu vực quy hoạch [Crook cộng (2016)] Đây xem yếu tố tác động khả thu hút phát triển khu vực – bởi, quy hoạch mang lại triển vọng đầu tư, sử dụng đất lợi ích hoạt động KT-XH Theo đó, kỳ vọng đầu tư, sử dụng đất triển vọng phát triển KT-XH khu vực mà tốt làm cho giá trị đất khu vực tăng lên (Kim, 2011) Thứ hai, quy hoạch tác động đến thay đổi giá trị đất đai phản ánh thông qua mối quan hệ tương tác cung cầu thị trường đất đai/ BĐS Chính quy định quy hoạch tác động trực tiếp đến thay đổi cung hàng hóa đất đai hành vi chủ thể thị trường đất đai/ BĐS Tiesdell and Allmendinger (2005) cho rằng, xem xét vai trò tác động quy hoạch đến thay đổi thị trường phân chia thành 04 nhóm là: nhóm định hình thị trường (market shaping); nhóm điều tiết thị trường (market regulation); nhóm kích thích thị trường (market stimulation); nhóm tăng cường lực thị trường (capacity building) Trong đó, hai nhóm là: nhóm định hình điều tiết thị trường có tác động mạnh mẽ đến biến động giá đất/ BĐS thị trường Cụ thể, tác động quy hoạch đến thay đổi giá đất quan mối quan hệ cung cầu thị trường sau: - Quy hoạch tác động đến nguồn cung đất đai/ BĐS thị trường: Khi quy hoạch sử dụng đất ban hành, định ảnh hưởng trực tiếp đến vệc cung ứng hàng hóa đất đai thị trường, quy hoạch thường kèm với quy định hạn chế giao dịch đất đai trình sử dụng đất chủ sở hữu/ chủ sử dụng đất Điều tác động làm cung đất đai phục vụ trình phát triển trở lên khan làm cho giá trị đất tăng lên Nói cách khác, quy hoạch tác động làm hạn chế việc sử dụng đất có chủ sử dụng đất Cụ thể, có 04 giới hạn xảy là: (i) Quy hoạch làm giới hạn tổng diện tích đất; (ii) Quy hoạch tác động phân vùng vị trí đất sẵn có, làm cho khan tương đối lượng cung đất đai cho mục đích phát triển, đầu tư sử dụng đất – bởi, đặc điểm hàng hóa đất đai khơng thay cho khu vực, vị trí khác nhau; (iii) Quy hoạch tác động hạn chế trình sử dụng đất; (iv) Quy hoạch làm thay đổi thời gian phát triển, sử dụng đất (Whitehead, 2016) 74 - Quy hoạch tác động đến thay đổi cầu đất đai/ BĐS: Do thay đổi hệ thống quy hoạch mang lại thay đổi tích cực (ngoại ứng tích cực) mặt KT-XH, mơi trường khu vực Do vậy, tác động quy hoạch làm thay đổi giá trị đất đai, BĐS khu vực có quy hoạch phát triển sẵn lòng chi trả cho hàng hóa đất đai/ BĐS từ người tiêu dùng nhà đầu tư - Quy hoạch có tác động việc cải thiện tính hiệu hoạt động thị trường đất đai/ BĐS: Trong điều kiện, có thị trường hoạt động tự do, với minh bạch việc lập triển khai quy hoạch, hệ thống quy hoạch góp phần gia tăng hiệu hoạt động thị trường đất đai/ BĐS, quy hoạch giúp giảm thiểu không chắn tăng cường thông tin đất đai thị trường, giảm chi phí giao dịch; qua đó, gián tiếp tác động đến cung cầu mối quan hệ cung – cầu đất đai thị trường; từ tác động thay đổi giá đất (Kim, 2011) Thứ ba, quy hoạch tác động trực tiếp đến định hướng trình đầu tư, sử dụng đất Các hoạt động góp phần cải thiện hoạt động KT-XH khu vực tăng cường nguồn lợi ích đất đai mang lại Điều tác động làm thay đổi giá trị đất đai Kết nghiên cứu tổng quan Kim (2011) khẳng định, quy hoạch liên quan đến sử dụng đất đai tác động trực tiếp đến hiệu hoạt động kinh tế vùng/ khu vực tùy theo bối cảnh cụ thể Tuy nhiên, quy hoạch mang lại tác động thay đổi dịch chuyển thị trường lao động khu vực đô thị Theo đó, quy hoạch phát triển góp phần đẩy mạnh q trình tích tụ tập trung kinh tế (agglomeration economies) khu vực đô thị (Vreeker, De Groot, & Verhoef, 2004) Đồng thời, quy hoạch thúc đẩy đến trình đầu tư sử dụng đất đai thông qua tác động thu hút đầu tư tư nhân, tập trung kinh tế khu vực quy hoạch khu vực vùng lân cận quy hoạch Như vậy, tác động làm thay đổi kỳ vọng thu nhập mang lại từ đất đai tăng lên trình quy hoạch tạo làm gia tăng giá trị đất đô thị [Raco cộng (2019)] Ngoài ra, quy hoạch tác động làm cho thay đổi nhu cầu sử dụng đất đai (land use change), qua góp phần tăng cường tối ưu trình sử dụng diện tích đất nhằm hướng tới việc sử dụng đất đa mục tiêu hiệu (Louw & Bruinsma, 2006) Chính điều tác động gia tăng giá trị đất đai Như vậy, quy hoạch tác động đến giá trị đất kỳ vọng về: thay đổi sử dụng phát triển đất đai; phát triển thị trường đất đai/ BĐS thay đổi tích tụ, tập trung hoạt động phát triển KT-XH khu vực thị có quy hoạch Tuy nhiên, với loại quy hoạch khác lại mang lại tác động khác đến thay đổi giá trị đất đai khu vực đô thị Sự thay đổi mặt giá trị phụ thuộc vào khả sử dụng đất, mức độ thu hút đầu tư phát triển sức cầu đất đai khu vực phân vùng theo định quy hoạch (Christensen, 2014; Kauko, 2003) Giá trị đất 75 Đất thương mại-dịch vụ Giá trị đất nông nghiệp Đất công nghiệp Giá trị đất đai Đất Khoảng cách ZO CBD Khu vực thị Khu vực nơng thơn Hình 2.6 Sự khác biệt phân vùng quy hoạch khu vực giá trị đất đất đô thị Nguồn: Tổng hợp dựa theo (Evans, 2004b) Hình vẽ (Hình 2.6) thể phân vùng đất đai 02 khu vực thị nơng thơn (ZO) Trong đó, khu vực đô thị, đất đai xác định mục đích sử dụng cụ thể, tương ứng với mục đích sử dụng đất có mức giá trị đất đai khác Theo đó, quy hoạch phê duyệt công bố tác động đến mối quan hệ cung – cầu đất đai mục đích cụ thể theo hướng hạn chế cung gia tăng cầu đất đai; quy hoạch tác động làm giá trị đất đai tăng lên 2.3.2 Phát triển sở hạ tầng giao thông tác động đến giá trị đất đô thị Phát triển CSHT giao thông có mối quan hệ chặt chẽ thay đổi KTXH giá trị đất đai khu vực có đầu tư cơng trình hạ tầng Q trình quy hoạch, đầu tư CSHT giao thơng mang lại tiềm cải thiện khả tiếp cận đến cơng trình giao thơng, tiện ích người SDĐ (hiện chủ sử dụng đất đến) Chính cải thiện tiện ích khu vực khả tiếp cận CSHT giao thông mang lại đất đai chủ SDĐ vốn hóa vào giá trị đất đai – Đây phần giá trị đất gia tăng Khả tiếp cận (accessibility) thuật ngữ sử dụng lần vào năm 1920 Lý thuyết vị trí dân cư quy hoạch vùng (Batty, 2009) Từ sau năm 1950, khái niệm sử dụng phổ biến lĩnh nghiên cứu khoa học xã hội (ví dụ quy hoạch đô thị, giao thông, địa lý kinh tế marketing v.v.) hiểu 76 theo nhiều cách khác (Malekzadeh & Chung, 2019) Chính vậy, để định nghĩa đo lường khả tiếp cận việc khó khăn, phức tạp (Handy & Clifton, 2001) phụ thuộc vào mục đích nghiên cứu (Geurs & Ritsema van Eck, 2001) Hiện có nhiều định nghĩa khả tiếp cận (xem bảng dưới) Bảng 2.1 Một số định nghĩa khả tiếp cận STT Nội dung về khả tiếp cận (accessibility) Tiềm hội để tương tác Sự dễ dàng đạt hoạt động sử dụng đất từ địa điểm, việc sử dụng phương tiện giao thông cụ thể Sự tự cá nhân định có tham gia hoạt động thường xuyên Sự dễ dàng thực hoạt động từ địa điểm định, cách sử dụng hệ thống giao thông cụ thể Sự dễ dàng di chuyển đến địa điểm Mức độ hệ thống giao thông sử dụng đất cho phép nhân nhóm người tới điểm đến nơi diễn hoạt động cách phương tiện vận tải Nguồn: Tổng hợp theo L Yang, Wang, Zhou, and Wang (2018) Theo nghĩa chung nhất, khả tiếp cận hiểu tiềm hội để tương tác (W G Hansen, 1959) Trong đó, D R Ingram (1971) phân chia thành 02 nhóm khả tiếp cận: (i) khả tiếp cận tương đối (relative accessibility) – xác định mức độ kết nối hai khu vực (địa điểm) với nhau; (ii) khả tiếp cận tích hợp (integral accessibility) – xác định mức độ liên kết, kết nối khu vực (địa điểm) với Ở khía cạnh khác, khả tiếp cận xác định vào phạm vi khu vực, đó: Khả tiếp cận địa phương (local accessibility) – khoảng cách đến địa điểm cửa hàng, siêu thị nhỏ; Khả tiếp cận khu vực – khoảng cách đến trung tâm thương mại, siêu thị lớn (Handy, 1992) Như vậy, khả tiếp cận đo lường dựa khoảng cách địa điểm (cụ thể) tới địa điểm/ vị trí có hoạt động kinh doanh, thương mại Trong phạm vi kinh tế đất đô thị, khả tiếp cận coi kết đầu tư phát triển CSHT (trực tiếp trình đầu tư nâng cấp đường giao thông) Khả tiếp cận hiểu thuận tiện việc di chuyển, lại tới khu vực địa điểm cụ thể thước đo lợi vị trí khu vực/ địa điểm so với khu vực/ địa điểm khác (Saif, Zefreh, & Torok, 2019) Đáng ý, khu vực đô thị, khả tiếp cận có liên quan trực tiếp đến việc bố trí sử dụng đất hệ thống CSHT giao thơng Do đó, khả tiếp cận phản ánh mức độ mà cá nhân hàng hóa di chuyển, tổ chức hoạt động tới điểm đến theo phương thức vận tải cụ thể Theo đó, Geurs and Van Wee (2004) 77 đề xuất 04 (bốn) thành phần có mối quan hệ tương tác với việc nghiên cứu xác định khả tiếp cận, là: bố trí sử dụng đất (land-use component); hệ thống giao thông (transportation component), sẵn có tiện ích (temporal component) đặc tính cá nhân (individual component) Ngồi ra, Geurs and Van Wee (2004) đưa 04 (bốn) quan điểm đo lường khả tiếp cận là: đo lường dựa vào CSHT (Infrastructure-based measures); đo lường dựa vào vị trí ( Location-based measures); đo lường dựa vào đặc điểm cá nhân (Person-based measures); đo lường dựa tiện ích (Utility-based measures) Nói cách khác, khả tiếp cận coi tiêu chí đánh giá khả hiệu suất hạ tầng giao thơng thị Đồng thời, khái niệm quan trọng sử dụng đánh giá lựa chọn vị trí cá nhân (Malekzadeh & Chung, 2019) Như vậy, khả tiếp cận xem thước đo tính sẵn có hiệu trình di chuyển, kết nối từ địa điểm đến vị trí/ địa điểm trung tâm – nơi diễn tiện ích thị (urban amenity) hạ tầng giao thơng mang lại Trong đó, việc phát triển CSHT giao thông đô thị tác động đến thay đổi khả tiếp cận phản ánh thơng qua báo là: khoảng cách đến vị trí trung tâm, thời gian di chuyển, tiềm hoạt động kinh tế khu vực đô thị (Gutiérrez, 2001) Trong đó, vị trí trung tâm xác định nơi/ địa điểm diễn hoạt động KT-XH, cung cấp tiện ích thị là: Trung tâm thành phố (CBD), trường học, công viên, trung tâm thương mại – dịch vụ, nơi làm việc, khu vực tiện ích cơng cộng v.v Tóm lại, tác động phát triển hay đầu tư CSHT giao thông đô thị đến thay đổi giá trị đất thông qua thay đổi khả tiếp cận đất đai do: i) Một là: Khi có cải tạo cơng trình giao thơng hữu có phát triển đầu tư cơng trình CSHT giao thông đô thị làm rút ngắn thời gian di chuyển người sử dụng đất, từ làm giảm chi phí giao thơng tác động làm thay đổi gia tăng giá trị đất đai quanh khu vực cơng trình giao thơng; ii) Hai là: Các cơng trình giao thơng phát triển đầu tư góp phần làm giảm khoảng cách – cải thiện khả tiếp cận đến đến vị trí trung tâm tiện ích thị Trong đó, vị trí trung tâm tiện ích thị xác định khác tùy thuộc vào đánh giá người sử dụng đất Thơng thường, vị trí trung tâm tiện ích là: trung tâm thương mại, nơi làm việc, công viên, trường học, bệnh viện, khu không gian mở, khu hành chính, nơi cơng cộng v.v; iii) Ba là: Q trình phát triển CSHT giao thơng xuất tiềm sử dụng đất hội phát triển kinh tế, phát triển thị trường đất đai BĐS Do bởi, kỳ vọng mục đích sử dụng đất hội kinh doanh liên quan đến 78 đất đai BĐS gia tăng Theo đó, cường độ mục đích sử dụng đất tăng cường nhu cầu đất đai khu vực tăng lên thu hút dân cư hoạt động KT-XH 2.3.2.3 Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ tác động đến giá trị đất thị Các sách (land policy) quy định sử dụng đất (land use regulations) nói chung định nghĩa định hành động thực thi quan quản lý nhà nước nhằm đạt mục tiêu phát triển không gian sử dụng đất, thơng qua việc chuyển đổi mục đích sử dụng, phân bổ định giá đất đai (Gerber, Hengstermann, & Viallon, 2018) Bên cạnh đó, quy định sách sử dụng đất đai hiểu bước triển khai quan quản lý trình phân định, chuyển giao quyền liên quan đến đất đai, để thực hóa nội dung quy hoạch phát triển sử dụng đất thực tiễn (Kim, 2011) Theo đó, sách sử dụng đất quy định mục đích sử dụng đất xem cách thức quan quản lý nhà nước đất đai can thiệp vào mơ hình SDĐ thị, thơng qua việc cho phép lơ đất hay phần diện tích đất sử dụng vào loại hình hoạt động cụ thể là: nhà ở, thương mại, nông nghiệp, công nghiệp v.v (Brueckner, 2009) Trong trình quản lý đất đai đô thị, quan quản lý nhà nước thực định sách nhằm chuyển đổi mục đích SDĐ theo định hướng để đạt mục tiêu quản lý điều tiết trình sử dụng đất (Han, Zhang, & Zheng, 2020) Chính vậy, định sách thay đổi mục đích SDĐ tạo giá trị đất gia tăng khu vực đô thị (Alterman, 2012) Tại khu vực thị, q trình thị hóa ln địi hỏi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu mục tiêu phát triển (Han et al., 2020) Theo lý thuyết kinh tế đô thị, giá trị đất đai gắn liền với tăng trưởng đô thị phản ánh giá trị kinh tế, sức hấp dẫn tiện ích có sẵn địa điểm đô thị cụ thể (Kok et al., 2014) Theo đó, tác động định sách chuyển đổi mục đích SDĐ đến giá trị đất thị xem xét hai khía cạnh sau: i) Thứ nhất: Các định sách chuyển mục đích sử dụng đất điều kiện ban đầu trực tiếp làm thay đổi giá trị đất đai đô thị Do bởi, giá trị đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất Chính định sách chuyển mục đích SDĐ sở pháp lý quan trọng điều kiện tiền đề cho trình sử dụng đất đai (Kok et al., 2014) Theo đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm mục tiêu tăng cường sử dụng đất đưa đất đai tham gia nhiều cho hoạt động phát triển KT-XH tương lai Khi đất tham gia nhiều hoạt động KT-XH đất đai sử dụng với mục đích cao nhất, tốt giá 79 trị đất đai tăng lên, lợi ích hay nguồn thu nhập từ đất đất đai đô thị mang lại lớn Cụ thể, việc tăng cường sử dụng đất thơng qua q trình gia tăng hệ số sử dụng đất cách chuyển từ mục đích sử dụng đất có hệ số sử dụng đất thấp sang mục đích sử dụng đất có hệ sử dụng cao hơn; tích hợp nhiều mục đích sử dụng đất khác phần diện tích đất khu vực cụ thể thông qua định hướng phát triển sử dụng đất cho mục đích hỗn hợp (mixed land use) Chính định chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho giá trị đất đai gia tăng (Koster & Rouwendal, 2012; Song & Knaap, 2004) ii) Thứ hai: Chính sách chuyển mục đích SDĐ thị mang lại hiệu ứng tích cực làm gia tăng giá trị đất đai, là: (1) Hiệu ứng tiện ích (2) Hiệu ứng khan (Jaeger, 2006, 2013), đó: - Hiệu ứng tiện ích: Các sách chuyển đổi mục đích SDĐ khu vực đô thị mang lại nhiều thay đổi điều kiện tiện ích khu vực (ví dụ có nhiều địa điểm trung tâm, tiện ích hình thành như: Địa điểm không gian mở, công viên, công trình BĐS thương mại v.v.) Theo đó, tiện ích mang lại khu vực góp phần: Thúc đẩy mức độ tập trung dân cư phát triển hoạt động kinh tế tiềm khu vực (agglomeration economies); Cải thiện điều kiện môi trường sống khu vực v.v (Kim, 2011) Bên cạnh đó, tác động mà tiện ích kỳ vọng mang lại sách chuyển mục đích SDĐ khu vực làm mở hội đầu tư kinh doanh tiềm phát triển đất đai, BĐS; làm gia tăng sức cầu đất đai BĐS thị trường Chính tiện ích hội đầu tư làm cho giá trị đất đai khu vực tăng lên (Warren et al., 2017) - Hiệu ứng khan hiếm: Trong khu vực địa giới hành thị định, thấy rằng, nguồn cung đất đai để phát triển sử dụng hữu hạn Do bởi, tổng diện tích đất đai giới hạn theo giới hạn diện tích bề mặt khơng gian; đồng thời, cấu diện tích loại loại đất phép chuyển mục đích SDĐ bị giới hạn, quy định pháp luật sách sử dụng đất Theo đó, hiệu ứng khan xảy định chuyển đổi mục đích SDĐ làm thay đổi cung đất đai phép đưa vào đầu tư phát triển sử dụng nhỏ so với cầu đất đai khu vực tăng lên (Boamah, 2013; Warren et al., 2017) Như vậy, khẳng định, sách chuyển đổi mục đích SDĐ đô thị mang lại lợi địa điểm đất cụ thể tạo tiềm phát triển đô thị, thông qua trình thu hút yếu tố vào đầu tư, phát triển sử dụng đất góp phần tăng trưởng khu vực đô thị 80 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Thực trạng đất đô thị sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam 3.1.1 Thực trạng thị hóa thay đổi đất đô thị Việt Nam Đánh giá thực trạng thị hóa thay đổi đất đô thị Việt Nam xem xét dựa 03 khía cạnh là: số lượng thị; dân cư thị diện tích đất thị Cụ thể: • Về số lượng thị: Ở Việt Nam, thị có lịch sử trình phát triển lâu dài đến hệ thống đô thị nước ta tăng lên đáng kể mặt số lượng Cụ thể: Trong năm 1990, nước có 500 thị đến 1999 tổng số đô thị 629 đô thị (với tỷ lệ thị hóa đạt khoảng 19,6%) Trong năm gần đây, tỷ lệ thị hóa số lượng thị tăng lên khoảng 37,5% với 813 đô thị (cuối năm 2017) đạt 38,4% với 833 đô thị (tính đến hết năm 2019) Trong đó, nước có: 02 thị loại đặc biệt; 20 thị loại I; 29 đô thị loại II; 45 đô thị loại III; 85 đô thị loại IV; 652 đô thị loại V (Bộ Xây dựng, 2019b) 1200 1200 1000 1000 1000 755 800 649 600 656 770 774 795 813 819 833 800 689 600 500 400 400 200 200 0 1990 2000 2003 2006 2010 2013 2014 2016 2017 2018 2019 2025e Hình 3.1 Biểu đồ số lượng đô thị Việt Nam từ 1990 -2019 dự báo đến 2025 Nguồn: Tổng hợp dựa theo báo cáo Bộ Xây dựng qua năm Đáng ý, q trình thị hóa tăng nhanh vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị lớn phân bố đồng phạm vi nước Tại địa phương, nhiều thị hình thành phát triển, đô thị hữu bước nâng cấp cải tạo, mở rộng 81 quy mô đất đai, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước, nước thải, vệ sinh mơi trường ) hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao ) Ngồi ra, khu vực thị chiếm tỷ trọng chi phối tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, với mức ghi nhận tăng trưởng kinh tế khu vực thị trung bình đạt từ 12% dến 15%, cao từ -5 lần so với mặt chung nước Trong đó, tỷ lệ % GDP thành phố trực thuộc Trung ương chiếm 50% GDP nước (Bộ Xây dựng, 2017) Xét cấp đơn vị hành đô thị: Đô thị Việt Nam phân bổ rộng khắp theo đơn vị hành bao gồm thị Thành phố trực thuộc Trung ương, Thành phố trực thuộc Tỉnh, Thị xã, Thị trấn đạt đủ điều kiện quy mơ tính chất thị, quan nhà nước định công nhận Cụ thể, số lượng phát triển đô thị theo phân loại hành minh họa bảng Theo đó, số lượng thị cấp thị trấn thị xã chiếm tỷ lệ lớn tổng số thị Trong đó, Thành phố trực thuộc tỉnh có gia tăng giai đoạn vừa qua Bảng 3.1 Số lượng đô thị chia theo loại đô thị Việt Nam, 2009 -2019 Loại đô thị 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Thị trấn 625 623 615 603 603 605 Thị xã 46 48 47 51 50 49 Thành phố trực thuộc tỉnh 48 55 64 67 68 77 Thành phố trực thuộc Trung ương 5 5 5 Nguồn: Tổng hợp theo Tổng cục Thống kê Theo đánh giá Deuskar, Baker, and Mason (2015), Việt Nam quốc gia thuộc nhóm có tốc độ thị hóa nhanh khu vực Cụ thể, mặt phân bố khơng gian, diện tích thị nước ta tăng trung bình khoảng 2,8%/ năm giai đoạn 2000 – 2010 Trong đó, diện tích đất thị đạt khoảng 0,9% tổng diện đất tự nhiên Đáng ý, hai thành phố lớn Hà Nội Tp Hồ Chí Minh có phát triển thị nhanh nhiều so với thành phố khác khu vực, với tỷ lệ tăng bình quân 3,8% 4% hàng năm (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2015) Trong thực tế, phát triển hai thành phố ảnh hưởng chi phối trình phát triển hệ thống thị tốc độ thị hóa quốc gia Bên cạnh đó, nước ta, hệ thống thị hình thành phát triển dựa sở đô thị trung tâm là: Các thành phố trung tâm cấp quốc gia, khu vực quốc tế (ví dụ: Thủ Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh v.v.); Các thành phố trung tâm cấp vùng (Hạ Long, Thái Nguyên, Nam Định v.v.) Các thành phố, thị xã trung tâm cấp tỉnh v.v (chi tiết xem phụ lục 2) Tuy nhiên, chứng thực tế cho thấy rằng, q 82 trình thị hóa nước ta diễn khơng đồng đều, tập trung chủ yếu vùng trọng điểm (Bắc – Trung – Nam), vùng duyên hải, số đảo lớn Vân Đồn, Cát Bà, Phú Quốc, Côn Đảo v.v (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2016) Đến nay, mạng lưới thị nước hình thành rõ nét với đô thị trung tâm chuỗi, chùm thị bố trí hợp lý vùng thị hóa (Bộ Xây dựng, 2019a) • Về quy hoạch kinh tế khu vực đô thị: Công tác quy hoạch đô thị nước lập, phê duyệt tổ chức triển khai thực Đây sở công cụ công tác quản lý đầu tư, phát triển đô thị Cụ thể, số liệu thống kê Bộ Xây dựng (2019a) cho thấy: tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung đô thị đạt 100%, quy hoạch phân khu đạt khoảng 70%, quy hoạch chi tiết đạt khoảng 30%; nước có 36/63 tỉnh phê duyệt Chương tình phát triển thị tồn tỉnh (tính đến hết tháng 12/ 2019) Ngồi ra, cơng tác quy hoạch sử dụng đất thị có nhiều thay đổi tích cực, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển đô thị Kinh tế khu vực đô thị xác định ba “trụ cột” cho tăng trưởng kinh tế bên cạnh kinh tế khu công nghiệp doanh nghiệp đầu tư nước ngồi Thời gian qua, khu vực thị ngày khẳng định, minh chứng vai trò, động lực cực tăng trưởng kinh tế nước thơng qua đóng góp vào GDP chung nước (ước tính đóng góp khoảng 70% GDP đất nước), góp phần chuyển dịch cấu mơ hình tăng trưởng kinh tế, thúc đẩy suất lao động (Bộ Xây dựng, 2019a) Như vậy, cải thiện công tác quy hoạch phát triển kinh tế thị yếu tố có tác động lớn đến thay đổi giá trị đất đai thị thời gian qua • Về dân cư khu vực đô thị: Vấn đề dân số khu vực thành thị đô thị Việt Nam: Số liệu thống kê cho thấy quy mô dân cư đô thị nước ta liên tục tăng qua năm, phản ánh thông qua tỷ lệ dân cư thành thị ngày gia tăng Trong đó, tỷ lệ dân cư khu vực đô thị cho thấy xu hướng tăng rõ nét tỷ lệ dân cư đô thị từ sau năm 2000 Tính đến cuối năm 2019, dân số đô thị Việt Nam đạt 33 triệu người, chiếm khoảng 34,4% tổng dân số nước (Ban Chỉ đạo Tổng điều tra dân số nhà Trung ương, 2019) Cụ thể, cấu dân số thành thị nông thôn Việt Nam giai đoạn 1989 -2019 thể qua biểu đồ Như vậy, sau 30 năm, tỷ lệ dân số thành thị nước ta tăng từ 20,1% lên 34,4% (tăng tương ứng 14,3 điểm phần trăm) Tốc độ tăng dân số thị bình qn năm giai đoạn 2009 - 2019 đạt 2,64%/năm, thấp tốc độ tăng dân số thành thị giai đoạn trước (giai đoạn 1999 – 2009 đạt tốc độ 3,4%/năm) 83 Như vậy, kết tỷ lệ dân số khu vực thành thị tính đến ngày 01/4/2019 nước ta đạt 34,4%, cho thấy Việt Nam không đạt mục tiêu thị hố giai đoạn 2012-2020 [với mục tiêu: tỷ lệ thị hố Việt Nam 38% vào năm 2015 45% vào năm 2020 (theo Quyết định số 1659/QĐ-TTg ngày 07/11/2012)] Cơ cấu dân số thành thị nông thôn, giai đoạn 1989 - 2019 100 90 80 70 60 79.9 76.3 20.1 23.7 1989 1999 70.4 65.6 50 40 30 20 10 29.6 34.4 Thành thị 2009 2019 Nông thơn Hình 3.2 Biểu đồ cấu dân số thành thị nông thôn, 1999 – 2019 Nguồn: Tổng hợp theo Tổng cục Thống kê Tuy có gia tăng quy mô tốc độ dân số thành thị tỷ trọng dân số thành thị Việt Nam mức thấp so với nước phát triển giới quốc gia khác khu vực Ngồi ra, có điểm đáng ý là, dân số khu vực thị Việt Nam tăng lên đáng kể tác động trình di cư (tăng 1,2 triệu người) định thay đổi địa giới hành chuyển người dân cư nông thôn thành cư dân thành thị (tăng 4,1 triệu người) (Ban Chỉ đạo Tổng điều tra dân số nhà Trung ương, 2019) • Về diện tích đất thị: Sự thay đổi diện tích đất thị Việt Nam so với tổng diện tích đất tự nhiên tăng đột biến (giai đoạn 2010 – 2015) với tỷ lệ tăng từ 25.5% lên 31% Cụ thể, diện tích đất thị nước ta năm 2010 tăng gần gấp đơi so với năm 2000, đạt hơn 1.372 nghìn số đạt 1.642 nghì vào năm 2015 84 Xét quỹ đất đô thị nước: Theo Luật Đất đai 2013, vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất thị phân thành loại là: Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng; Đất sử dụng cho quốc phịng, an ninh; Đất ở; Đất chun dùng; Đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp; Đất chưa sử dụng Cụ thể, số liệu tính hết đến năm 2015, diện tích đất thị có 1.642,42 nghìn ha, chiếm 4,96% diện tích tự nhiên tồn quốc Theo đó, diện tích đất thị tăng thêm khoảng 125,27 nghìn so với năm 2010 (chủ yếu mở rộng, thành lập thêm khu đô thị mới) (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2015) Trong giai đoạn, 2016 – 2019, tổng diện tích số loại đất phi nghiệp nước (bảng dưới) biến động tăng từ 2853,5 nghìn vào năm 2016 lên 2917,3 nghìn vào năm 2019 (tăng 63,8 nghìn ha) Trong đó, phần diện tích đất biến động tăng chủ yếu tập trung loại đất đất đô thị đất chuyên dùng (bao gồm loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất có mục đích cơng cộng) Đối với đất đô thị, giai đoạn 2016 -2019, diện tích đất thị tăng 10,7 nghìn ha, tương đương trung bình tăng khoảng lần/ năm Đang ý, thời gian gần đây, số lượng đất thị tăng nhanh (khoảng nghìn ha) từ 158,9 nghìn (năm 2018) lên đến 162,9 nghìn (năm 2019), chiếm gần khoảng 40% tổng diện tích đất đô thị tăng lên giai đoạn 2016-2019 Ngoài ra, giai đoạn vừa qua, xu hướng chuyển đổi SDĐ khu vực đô thị diễn mạnh mẽ nhóm đất: nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng Cụ thể, xu hướng chuyển đổi mạnh mẽ nhóm đất giảm diện tích nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng gia tăng phần diện tích đất phi nơng nghiệp Trong đó, phần lớn gia tăng diện tích nhóm đất phi nông nghiệp chủ yếu phục vụ nhu cầu mở rộng diện tích đất thị Như vậy, với gia tăng quỹ đất đô thị năm qua góp phần thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống đô thị vùng/ địa phương Trong đó, q trình thị hóa mạnh mẽ đô thị lớn tạo hiệu ứng thúc đẩy thị hóa nhanh lan toả diện rộng phạm vi vùng tỉnh nước Nhiều đô thị mới, khu thị hình thành phát triển; nhiều đô thị cũ cải tạo, nâng cấp phát triển hạ tầng sở v.v 85 Bảng 3.2 Một số tiêu sử dụng đất đất đô thị Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 Đơn vị tính: Nghìn Loại đất TT Diện tích (nghìn ha) Biến động (nghìn ha) Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 2018-2017 2019-2018 2019-2016 Đất đô thị 152,2 156,5 158,9 162,9 2,4 10,7 Đất chuyên dùng 1541,3 1558,8 1576,7 1595,5 17,9 18,8 54,2 92,8 94,1 95,6 96,4 1,5 0,8 3,6 2,2 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 261,5 268,7 274,5 279,9 5,8 5,4 18,4 2,3 Đất có mục đích cơng cộng 1187 1196 1206,6 1219,2 10,6 12,6 32,2 2,1 Đất xây dựng trụ sở quan, cơng trình nghiệp Đất tơn giáo, tín ngưỡng 18,3 18,3 18,6 18,7 0,3 0,1 0,4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 103,6 103,8 103,9 104,1 0,1 0,2 0,5 Đất sông suối mặt nước chuyên dùng 987 987 986,7 984,8 -0,3 -1,9 -2,2 Đất phi nông nghiệp khác 51,1 51,3 51,3 51,3 0 0,2 2853,5 2875,7 2896,1 2917,3 20,4 21,2 63,8 Tổng diện tích đất Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Báo cáo Niên giám thống kê năm 2016, 2017, 2108 2019 Tổng Cục Thống kê 86 Một điểm đáng ý, tiến trình thị hóa, địa phương thúc đẩy chuyển đổi đất đai khu vực đô thị vào mục đích sử dụng nhà ở, bên cạnh việc phát triển hạ tầng quy hoạch đô thị (chi tiết phụ lục) Cụ thể, kết tổng hợp số liệu diện tích sàn xây dựng nhà hồn thành giai đoạn 2014-2017 (bao gồm nhà chung cư nhà riêng lẻ) ghi nhận gia tăng lớn nước Trong đó, tổng nhà chung cư tập trung tạ thị, có diện tích sàn tăng từ trung bình 2300 nghìn m2 năm (trong giai đoạn 2014 -2016) tăng gần gấp 02 lần (đạt 4575 nghìn m2) vào năm 2017 (Tổng cục Thống kê, 2020) Xét giai đoạn 2009 – 2019, trung bình năm thị có khoảng 500.000 đơn vị nhà xây dựng, tiêu nhà bình quân đầu người tăng từ 17,9 m2/người (năm 2009) đạt 24,9 m2/ người (năm 2019) Quỹ đất đô thị dành cho phát triển hệ thống CSHT ưu tiên bố trí đạt kết bước đầu Tỷ lệ đất bố trí cho giao thơng khu thị đạt khoảng 10%-20% (Bộ Xây dựng, 2019a) Bảng 3.3 Diện tích sàn xây dựng nhà hoàn thành năm phân theo loại nhà Đơn vị tính: Nghìn m2 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Nhà chung cư 2326 2324 2982 4575 1.1 Dưới tầng 533 312 169 103 Từ -8 tầng 438 175 319 102 1.3 Từ - 25 tầng 1119 991 533 3667 1.4 Từ 26 tầng trở lên 236 846 1961 703 Nhà riêng lẻ 87517 91098 99506 97957 2.1 Dưới tầng 85552 88787 96378 94852 2.2 Từ tầng trở lên 1586 1953 2295 1753 2.3 Biệt thự 379 358 833 1352 Tổng số 89843 93422 102488 102532 STT Loại nhà Nguồn: Tổng cục Thống kê (2020) Như vậy, qua thực tế thấy cung đất đô thị tăng lên đáng kể năm qua địa phương để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà xây dựng CSHT Việc mở rộng xây dựng đô thị, xây dựng CSHT giao thơng thành phố phía vùng nơng thơn, ngoại thành biến đất nông thôn lâu sử dụng với hiệu thấp trở thành nguồn cung đất lớn cho xây dựng nhà công trình thuộc kết cấu hạ tầng khác Q trình thị hoá làm chuyển dịch khả sử dụng đất đai, làm cho tăng cung đất cho nhu cầu xây dựng nhà CSHT đô thị Đây yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị 87 Tuy nhiên, xem xét tương quan thị hóa đất đai dân cư thấy rằng, giai đoạn 1995 – 2017 tốc độ thị hóa dân cư cao so với thị hóa đất đai Trong đó, giai đoạn năm gần đây, chứng thực tế cho thấy tốc độ thị hóa đất đai tăng nhanh đáng (Cao Viet Sinh; Demombynes et al., 2016) Cụ thể, đến tháng 12 năm 2018, diện tích đất đô thị (khu vực nội thành, nội thị) 14.760 km2, chiếm 42,46% đất tự nhiên đô thị nước Diện tích quỹ đất xây dựng thị khoảng 3450 km2 tương đương khoảng 1,045% diện tích đất tự nhiên nước So với năm 2009, đất xây dựng đô thị tăng lên 1,2 lần đất thị tăng thêm 1261 km2 Tính đến tháng 10 năm 2020, nước có 841 thị so với số đô thị năm 2018 2019 819 833 thị; tỷ lệ thị hóa (năm 2020) đạt khoảng 39,3% tăng cao so với tỷ lệ năm 2018 (đạt 38%) năm 2019 (đạt 38,4%) Tốc độ thị hóa nước giai đoạn 2016 -2020 ước đạt khoảng 39,2% (Bộ Xây dựng, 2019a) Bảng 3.4 Đơ thị hóa đất đai dân cư Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020 Tỷ lệ đất thị tổng diện tích đất (%) Tổng dân số đô thị (triệu người) Tỷ lệ thị hóa (%) Mật độ dân số thị (người/ha) Năm Số thị Tổng diện tích đất thị (ha) 1995 420 836117 2,53 14,9 20,75 17,9 2000 629 990276 2,99 18,7 24,12 18,9 2005 675 1153549 3,48 22,3 27,10 19,4 2010 752 1372038 25,5 25,5 29,60 18,6 2015 775 1642420 31,0 31,0 34,30 18,9 2017 813 3400000 - 32,8 34,14 - 2018 819 - 42,46 - 38,0 - 2019 833 - - 33,1 38,4 - Tháng 10/2020 841 - - - 39,3 - Nguồn: Tổng hợp theo số liệu Bộ Xây dựng Tổng cục Thống kê 3.1.2 Thực trạng sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng Việt Nam Đất đai nói chung đất thị nói riêng Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai nước Trong quan hệ đất đất đai, nhà nước đóng vai trị vị người đại diện chủ sở hữu toàn dân 88 đất đai nhà nước thực quyền định đoạt đất đai Cụ thể, nhà nước thực quyền định đoạt phương thức chủ yếu như: Nhà nước trao QSD đất thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; Nhà nước định mục đích SDĐ thơng qua quy hoạch kế hoạch SDĐ; Nhà nước quy định hạn mức thời hạn SDĐ; Nhà nước định giá đất để thực việc quản lý đất đai mặt kinh tế; Nhà nước quy định quyền nghĩa vụ người SDĐ; Nhà nước định sách tài đất đai; Nhà nước định thu hồi, trưng dụng đất Theo đó, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu sở tảng pháp lý xuyên suốt trình hoạch định thực thi pháp luật, sách đất đai Việt Nam Ngoài ra, thực quản lý đất đai cần thống tuân thủ số nguyên tắc khác, bao gồm: Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật; Ưu tiên sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm; Bảo vệ phát triển quỹ đất nông nghiệp; Thường xuyên cải tạo, bồi bổ đất đai (Trần Quang Huy, 2018) Đối với người SDĐ, trình SDĐ cần phải tuân thủ nội dung quyền SDĐ theo quy định pháp luật tương ứng với mục đích SDĐ cụ thể theo cách thức phân loại đất nhà nước Trong tiến trình phát triển KT-XH, nhu cầu SDĐ ln có thay đổi, vậy, việc chuyển mục đích SDĐ để phù hợp với nhu cầu phát triển tất yếu khách quan Theo quy định hành, việc chuyển mục đích SDĐ thay đổi mục đích loại đất sử dụng so với loại đất ban đầu so thơng qua định hành nhà nước (đối với trường hợp phải xin phép) thông qua nghiệp vụ đăng ký đất đai (đối với trường hợp xin phép) Có thể thấy rằng, định liên quan đề mục đích SDĐ chuyển đổi mục đích SDĐ chịu quản lý, giám sát chặt chẽ từ phía quan quản lý nhà nước Ở Việt Nam, trải qua thời kỳ sửa đổi bổ sung Luật đất đai, thấy phần giá trị đất gia tăng thể chế hóa nhằm bảo hộ phần gia tăng giá trị người SDĐ đầu tư nhà nước thực điều tiết phần gia tăng giá trị đất không người SDĐ tạo Trong đó, phần gia tăng giá trị đất người SDĐ đầu tư tạo phần giá trị chênh lệch giá trị đất đai sau trình người SDĐ thực sử dụng, đầu tư, bồi bổ, cải tạo so với phần giá trị ban đầu đất đai; giá trị đất gia tăng không người SDĐ tạo giá trị chênh lệch giá trị đất tác động nhà nước, cộng đồng xã hội so với giá trị ban đầu vốn có đất đai (thường phản ánh qua định quy hoạch SDĐ, thay đổi mục đích SDĐ, đầu tư CSHT v.v) 89 Trong hệ thống pháp luật sách đất đai Việt Nam, quy định liên quan đến điều tiết phần giá trị đất gia tăng không người SDĐ tạo khái quát tập trung vào 03 nhóm chủ yếu là: sách giá đất; sách tài đất đai sách phân phối lại Trong đó, phân kỳ hệ thống sách pháp luật quản lý đất đai nói chung Việt Nam chia làm 04 giai đoạn bản: Giai đoạn 1: Trước năm 1994, chưa áp dụng quy định Luật đất đai năm 1993; Giai đoạn 2: Luật Đất đai năm 1993 đến trước 01/7/2004, theo quy định Luật đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998 2001; Giai đoạn từ sau 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, theo quy định Luật đất đai 2003 Quy định sách, pháp luật thay Luật đất đai năm 1993; Giai đoạn 4: Sau ngày 01/7/2014 – nay, theo quy định Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành Tài đất đai Tài đất đai Nhà nước Người SDĐ Giá đất Phân phối lại Phân phối lại Thời gian 1993 2003 2013 Hình 3.3 Sơ đồ khái quát sách điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam Nguồn: Nguyễn Thanh Lân (2018) Qua giai đoạn Luật Đất đai, nhóm sách có thay đổi, điều chỉnh đóng vai trị khác điều tiết phần giá trị đất gia tăng; cụ thể: Chính sách giá đất đóng vai trị“dẫn truyền”; Chính sách tài đất đai đóng vai trị điều tiết trực tiếp – thực thơng qua sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất thuế đất đai; Chính sách điều tiết lại - thực thơng qua sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, sách phát triển, tạo quỹ đất cho đầu tư CSHT Nội dung mục sau đề cập khái qt đến quy định sách theo nhóm vấn đề 90 3.1.2.1 Chính sách giá đất đóng vai trò “dẫn truyền” điều tiết phần giá trị đất gia tăng Trong quan hệ đất đai, chế giá đất đóng vai trị trung tâm thể phản ánh mối quan hệ chủ thể liên quan đến quản lý sử dụng đất đai Tại Việt Nam, quy định sách pháp luật giá đất tổng hợp qua bảng Bảng 3.5 Tổng quan văn sách pháp luật giá đất Việt Nam Năm Văn pháp luật 1994 87/CP,90/CP 1996 303/TTg 1998 17/CP K= - ≤50%; +≥ 50% 1998-2004 22/CP K = Giá thị trường/Thu nhập Giá UBND 2005 188/CP; 197/CP 2006 17/CP Xác định sát thị trường 2007 123/CP Tăng khung, xác định sát thị trường 2009 69/CP Xác định sát thị trường 2014 -2019 NĐ 44/2014/ NĐ-CP; TT 36/2014/TTBTNMT; NĐ 96/2019/NĐ-CP Hình thức áp dụng Giá đất UBND quy định K= 0,5→1,8 Giá UBND 1/1 Quy định khung giá, bảng giá, giá đất cụ thể; Tư vấn giá đất; Xác định phù hợp giá phổ biến thị trường Nguồn: Tác giả tổng hợp Hiện nay, sách giá đất Việt Nam quy định Luật Đất đai 2013 Trong đó, giá đất hiểu khoản tiền tương ứng phải trả để có quyền SDĐ diện tích đất cụ thể thời gian SDĐ xác định Cụ thể, Điều 3, Luật Đất đai 2013 có quy định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Có thể thấy rằng, Việt Nam, giá đất hiểu giá trị quyền SDĐ – Đây đại lượng đo lường biểu thị giá trị quyền SDĐ tiền tệ hóa tham gia vào giao dịch thị trường; Giá đất vừa mang hàm ý kinh tế vừa mang hàm nghĩa pháp lý (Trần Quang Huy, 2018) Ở nước ta tồn 02 loại giá đất, là: (i) Giá đất Nhà nước quy định (Khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể); (ii) Giá đất tổ chức tư vấn xác định Trong đó, giá đất Nhà nước quy định công bố nhằm phục vụ cho mục đích thu tài đất đai mục đích khác Nhà nước Thơng thường, giá 91 đất xác định hàng loạt, công bố theo định kỳ quy định cụ thể thời điểm ban hành, thời kỳ áp dụng giá với mục đích cụ thể khác Ngồi ra, theo quy định, giá đất nhà nước quy định giá đất cụ thể - giá đất UBND tỉnh/ thành phố xác định áp dụng số trường hợp định Trong đó, giá đất tư vấn xác định thời điểm - Đây giá đất xác định độc lập, tổ chức có chức tư vấn định giá đất thực công bố Việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sau: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ nơi có đấu giá quyền SDĐ thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức (Điều 112, Luật Đất đai 2013) So với Luật Đất đai 2003 trước quy định định giá đất “sát với giá thực tế chuyển nhượng thị trường điều kiện bình thường” Điều 57 thay “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” Trong đó, giá đất phổ biến thị trường định nghĩa “mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định” (Mục 3, Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP) - Về phương pháp định giá đất: Có 05 phương pháp sử dụng để xác định giá đất, là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP) Trong đó, thấy rằng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp chuyển tiếp, kế thừa quy định hệ số K văn hướng dẫn Luật đất đai trước (định nghĩa hệ số K Mục I.1 Thông tư số 145/1998/TT-BTC); - Phạm vi áp dụng giá đất xác định điều 113 114 Luật Đất đai 2013 Cụ thể, giá đất đóng vai trị “dẫn truyền” điều tiết giá trị đất gia tăng thể sau: Thứ nhất, giá đất tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất giá đất theo mục đích SDĐ sau chuyển đổi; Chính giá đất đóng vai trị xem trọng số định tổng số thu tiền SDĐ, tiền thuê đất - phản ánh phần giá trị đất tăng theo yếu tố tác động; 92 Thứ hai, Khi thực quy hoạch làm thay đổi mục đích SDĐ, loại thị, loại đường phố vị trí đất UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh lại giá đất cho phù hợp – xác định nghĩa vụ tài chính; Thứ ba, nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ người SDĐ hưởng giá trị QSDĐ sử dụng phải nộp tiền SDĐ tiền thuê đất theo mục đích chênh lệch giá trị mục đích giá trị quyền SDĐ sử dụng; Thứ tư, giá đất bồi thường thực thu hồi đất để giao cho thuê theo quy hoạch giá đất theo mục đích sử dụng phù hợp với mục đích giao đất công nhận quyền SDĐ (nhà nước không xác định giá đất bồi thường theo giá trị mục đích sử dụng theo quy hoạch) 3.1.2.2 Chính sách thu tài đất đai đóng vai trị điều tiết trực tiếp phần giá trị đất gia tăng Thu tài đất đai khoản thu cho ngân sách nhà nước từ loại thuế đất đai, tiền SDĐ, tiền thuê đất, thu tiền cho thuê tài nguyên đất đai, loại phí, lệ phí số hình thức thu khác Nội dung khoản thu phản ánh mối quan hệ nhà nước người SDĐ; mức độ thu khoản thường có mối quan hệ tương quan mật thiết với giá đất; khoản thu quy định khác theo trường hợp cụ thể (đối tượng SDD, loại đất, mục đích, nguồn gốc SDĐ, quyền nghĩa vụ SDĐ v.v.) Trong phạm vi luận án, sách thu tài đất tập trung xem xét sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất thuế đất đai (chi tiết xem phụ lục 6) ❖ Chính sách thu tiền SDĐ: “Tiền SDĐ số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” (Khoản 21, Điều Luật đất đai 2013) Theo đó, nhóm đối tượng nộp tiền SDĐ bao gồm: (i) Người Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích mục đích thương mại (thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán kết hợp cho thuê, thực dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền SDĐ gắn liền với hạ tầng); (ii) Người SDĐ nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh; (iii) Người SDĐ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp nhà nước cơng nhận có thời hạn lâu dài trước 01/7/2014 cơng nhần quyền SDĐ Trong đó, việc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực thơng qua hai hình thức đấu giá quyền SDĐ định (không đấu giá quyền 93 SDĐ) Số tiền SDĐ phải nộp xác định sở tính tốn dựa vào diện tích đất giao, chuyển mục đích sử dụng, cơng nhận QSDD giá m2 đất tính thu tiền SDĐ Giá đất tính thu tiền SDD xác định theo trường hợp cụ thể, bao gồm: (i) Giá đất xác định theo Bảng giá đất UBND tỉnh/ thành phố quy định; (ii) Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; (iii) Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập thặng dư ❖ Chính sách thu tiền thuê đất: Tiền thuê đất số tiền mà người thuê đất phải trả trường hợp nhà nước cho thuê đất diện tích đất xác định Ở Việt Nam, sách thu tiền thuê đất áp dụng người nước thuê đất thực dự án đầu tư Việt nam theo Luật Đầu tư nước 1987, đời trước Luật Đất đai 1993 Hiện nay, sách thu tiền thuê đất áp dụng theo Luật Đất đai 2013, Nghị định 46/2014/NĐ-CP, Nghị định 35/2017/NĐ-CP, Nghị định 123/2017/NĐ-CP Nghị định số 79/2019/NĐ-CP Việc cho thuê đất áp dụng người SDĐ (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vào mục đích sản xuất kinh doanh; áp dụng theo hai hình thức trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Căn xác định để thu tiền thuê đất diện tích thuê, thời hạn cho thuê đất đơn giá thuê đất thời hạn thuê trường hợp thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê; trường hợp đấu giá quyền thuê đất đơn giá thuê đât đơn giá trúng đấu giá Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm mà khơng thơng qua hình thức đấu giá, đơn giá th đất năm tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) giá đất tính thu tiền thuê đất Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian th khơng thơng hình thức đấu giá, đơn giá thuê đất thu lần cho thời gian thuê xác định giá đất cụ thể thời hạn thuê đất ❖ Chính sách thuế đất đai: (a) Thuế sử dụng đất Về bản, hệ thống sử dụng đất nước ta chia làm 02 nhóm đối tượng chịu thuế đất nơng nghiệp đất phi nông nghiệp Về thuế sử dụng đất nông nghiệp: Việt Nam áp dụng quy định Luật Thuế Sử dụng Đất nông nghiệp từ năm 1993 Trong đó, nội dung sách thuế đất nơng nghiệp thực phân phối giá trị gia tăng theo hạng đất chịu thuế, thuế suất thuế SDĐ nông nghiệp giá thóc; áp dụng qua đất trơng hàng năm lâu năm Cụ 94 thể, thuế suất xác định theo hạng đất ổn định hạng đất 10 năm, gồm biểu thuế: biểu thuế cho hàng năm, đất hàng năm chia làm hạng, khung thuế suất từ 50550 kg/1ha; biểu thuế cho lâu năm, đất lâu năm chia thành hạng, khung thuế suất từ 80 - 650 kg/ha Trong q trình thực sách, Nhà nước áp dụng quy định miễn, giảm thuế theo Nghị số 51/2001/QH10, Nghị số 15/2003/QH11 việc miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp (giai đoạn 2003 – 2010); Nghị 55/2010/QH12 Nghị định 20/2011/NĐ-CP (Giai đoạn 2011 – 2020) Như vậy, thuế SDĐ nông nghiệp có mang tính hình thức mặt pháp lý Trên thực tế, việc miễn thuế SDĐ nông nghiệp áp dụng với đối tượng SDĐ rộng thời gian miễn thương đối dài Trong đó, việc miễn giảm áp dụng thực hầu hết với đối tượng trực tiếp SDĐ nông nghiệp Về thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp: Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng lần đầu Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1991 sau sửa đổi vào năm 1992 1994 Về chất, sách thuế điều tiết vào việc SDĐ phi nơng nghiệp, thuế tính thóc theo số lần thuế suất chuẩn thuế SDĐ nông nghiệp thu tiền tính theo giá thóc Theo đó, mức độ điều tiết (mức thuế suất) thấp mức thu thuế tương đối ổn định thuế đất nông nghiệp Từ ngày 01/01/2012, nước thực Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật số 48/2010/QH12), Căn tính thuế giá tính thuế thuế suất Thuế SDĐ phi nông nghiệp thực điều chỉnh vào đối tượng chịu thuế đất nông thôn, đất đô thị; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh Căn tính thuế diện tích đất, giá tính thuế thuế suất Trong đó, giá tính thuế xác định theo giá đất Bảng giá đất UBND cấp tỉnh/ Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Thuế suất áp dụng theo biểu lũy tiến phần (b) Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng đất đai BĐS: Chính sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng đất đai BĐS có khác tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân Đối với tổ chức kinh tế áp dụng từ năm 2004 thực thuế thu nhập doanh nghiệp Khi Đối tượng nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hố, dịch vụ có thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất Thu nhập từ hoạt động chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất phải chịu thuế thu nhập bao gồm trường hợp chuyển quyền SDĐ chưa có kết cấu hạ tầng, cơng trình kiến trúc đất; chuyển quyền SDĐ với kết cấu hạ tầng, cơng trình kiến trúc đất Hiện nay, thu nhập từ chuyển nhượng đất đai BĐS phải nộp thuế thu nhập doanh ngihepej theo mức thuế suất phổ thông 20% 95 Đối với hộ gia đình, cá nhân áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ năm 2009: Có 02 phương án tính: (i) Thuế suất 25% thu nhập chịu thuế (ii) hộ gia đình, cá nhân trường hợp khơng xác định không đủ điều kiện xác định thu nhập chịu thuế tính thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng Tuy nhiên, quy định hành thực theo Luật số 71/2014/QH13 văn luật, thuế suất tính chung thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối tượng SDĐ thuộc nhóm 2% tính giá chuyển nhượng Có thể thấy rằng, cơng cụ sách thu tài đất đai nhằm điều tiết giá trị đất gia tăng phân tán (Nguyễn Thanh Lân, 2019) 3.1.2.3 Chính sách điều tiết lại phần gia tăng giá trị đất ❖ Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư hành áp dụng theo Luật Đất đai 2013 các văn hướng thực là: Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Thông tư 37/2014/TT-BTNMT, Quyết định 63/2015/QĐ-TTg Về sách hỗ trợ đào tạo nghề giải việc làm cho người lao động bị thu hồi đất Theo đó, người SDĐ Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện được: (i) Bồi thường đất (Điều 75 Luật) bồi thường; Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền; (ii) Bồi thường thiệt hại tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh, thiệt hại nhà, cơng trình xây dựng đất, bồi thường trồng, vật nuôi bồi thường chi phí di chuyển; (iii) Bồi thường chi phí đầu tư vào đất lại Nhà nước thu hồi đất; (iv) Các khoản hỗ trợ, tái định cư; (v) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kết hợp kinh doanh dịch vụ Đáng ý, chế xác định giá đất thực bồi thường theo giá đất cụ thể (giá thị trường) loại đất thu hồi UBND cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Đồng thời, trình tiến hành bồi thường Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời quy định pháp luật 96 Bảng 3.6 Tổng quan sách pháp luật giá đất bồi thường Việt Nam Giai đoạn Trước 14/10/1993 15/10/1993 đến 31/12/1998 01/01/1999 đến 31/06/2004 Từ 01/07/2004 đến 30/06/2014 Từ 01/07/2014 đến 31/12/2019 Biện pháp chuyển dịch đất đai Cơ chế quản lý giá đất Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu thu hồi Đất khơng có giá trị đất người khơng cịn nhu cầu khơng có giá thị trường Đất có giá giá đất Nhà Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu thu hồi nước quy định (thường đất để thực dự án đầu tư khoảng 10%-20% giá đất thị trường) Đất có giá giá đất Nhà Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu thu hồi nước quy định (được điều đất để thực dự án đầu tư chỉnh cao trước đó) Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu theo định hành theo chế đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; Nhà nước hạn chế áp dụng chế thu hồi đất số loại dự án đầu tư, dự án khác phải thực theo chế chuyển dịch đất đai tự nguyện Đất có giá, giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu theo định hành chế chuyển dịch Đất có giá, giá đất nhà đất đai tự nguyện; Nhà nước thu hồi đất theo nước thu hồi đất tính theo giá cho mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển đất thị trường KT-XH lợi ích quốc gia, cơng cộng PP định giá đất Khơng có quy định Cơ chế giá đất bồi thường điều tiết giá trị đất gia tăng Người bị Nhà nước thu hồi đất giao đất khác có nhu cầu SDĐ Hệ số K Đất có giá giá đất Nhà nước quy định (thường khoảng 10%-20% giá đất thị trường) Hệ số K Người bị Nhà nước thu hồi đất bồi thường đất khác loại bồi thường tiền tính theo giá đất Nhà nước quy định nhân với hệ số K cho phù hợp với giá đất thị trường phương pháp Người bị Nhà nước thu hồi đất bồi thường đất khác bồi thường tiền theo giá đất phù hợp với giá đất thị trường phương pháp Người bị Nhà nước thu hồi đất bồi thường đất khác bồi thường tiền theo giá đất cụ thể (mức giá đất phổ biến thị trường) – giá đất thị trường thời điểm định thu hồi đất; Người SDĐ bồi thường giá trị đầu tư vào đất lại Nguồn: Tác giả tổng hợp 97 Như vậy, khẳng định rằng, Nhà nước ban hành sách nhằm điều tiết phần giá trị đất gia tăng nhà nước thu hồi đất trình thực quy hoạch, chuyển mục đích SDĐ để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất để ổn định sản xuất đời sống, đào tạo nghề, giải việc làm tái định cư ❖ Chính sách phát triển tạo quỹ đất nhằm huy động tài cho phát triển CSHT thị Bên cạnh sách điều tiết thông qua bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất, góc độ quản lý, quan quản lý nhà nước trực tiếp tổ chức đầu tư phát triển đất đai dự án CSHT, dự án khu đô thi mới, khu cơng nghiệp v.v thơng qua chế sách tạo quỹ đất, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trực tiếp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Theo đó, dự án đầu tư xây dựng phát triển đất đai – BĐS, nhà nước tổ chức cấp phát vốn cho việc trình phát triển quỹ đất thơng qua Tổ chức phát triển quỹ đất (bằng loạt công việc quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, thu hồi đất, BTGPMB, phát triển thành “đất sạch” có kết cấu hạ tầng cấp I, v.v ) thực cung cấp đất thị trường thông qua chế đấu giá đấu thầu dự án có sử dụng đất Ngoài ra, dự án đầu tư, xây dựng hệ thống giao thông, quan quản lý nhà nước thực phương pháp tạo quỹ đất hai bên đường (hay gọi “phương pháp lấy dư đất hai bên đường” “phương pháp giải tỏa kép”) Sau đó, sử dụng quỹ đất dơi dư nguồn lực huy động vốn cho ngân sách nhà nước, thông qua đấu giá, đấu thầu đất sau đầu tư CSHT 3.2 Thiết kế nghiên cứu Tại mục này, luận án trình bày nguồn liệu thu thập phương pháp nghiên cứu sử dụng để đạt mục tiêu nghiên cứu 3.2.1 Quy trình nghiên cứu Trên sở kết tổng quan nghiên cứu tiền nhiệm (được trình bày phần nội dung chương trước), thấy rằng, có nghiên cứu đề cập đến đánh giá tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai Việt Nam.Trong phạm vi nghiên cứu này, luận án tập trung khai thác khía cạnh yếu tố nhà nước thực tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam Nghiên cứu thực hướng đến 03 mục tiêu nghiên cứu là: 1) Xác định biểu cụ thể giá trị đất gia tăng đô thị; 2) Phân tích tác động yếu tố (do nhà nước thực hiện) làm gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam; 3) Đánh giá số cơng cụ sách nhà nước điều tiết phần giá trị đất gia tăng Cụ thể, mô hình trình bày quy trình nghiên cứu luận án 98 Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị Xác định biểu cụ thể gia tăng giá trị đất đai •Nội hàm gia tăng giá trị đất đai; •Căn xác định giá trị đất gia tăng •Tiêu chí phản ánh gia tăng giá trị đất đô thị Mục tiêu Phân tích tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất • Biểu chế tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất thị Việt Nam; • Xác định khả tác động gia tăng giá trị đất đô thị yếu tố; • Đo lường gia tăng giá trị đất đô thị đầu tư mở đường giao thông (a cases study) Mục tiêu Đánh giá điều tiết giá trị đất gia tăng số cơng cụ sách đất đai •Đánh giá thực thi cơng cụ sách điều tiết giá trị đất gia tăng; •Xác định cơng cụ sách quan trọng ưu tiên điều tiết phần giá trị đất gia tăng Mục tiêu Hàm ý khuyến nghị hồn thiện sách Hình 3.4 Quy trình nghiên cứu Nguồn: Tác giả đề xuất 99 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính định lượng Trong đó, trọng tâm luận án sử dụng phương pháp định tính nhằm tìm hiểu biểu thăm dị chế tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị Trong nghiên cứu này, bên cạnh phương pháp nghiên cứu bàn (desk research)1, phương pháp nghiên cứu định tính (phỏng vấn bán cấu trúc, thảo luận nhóm, nghiên cứu tình huống) sử dụng chủ yếu phù hợp số lý do: Thứ nhất, giá trị đất gia tăng yếu tố tác động phụ thuộc vào bối cảnh khác nhau, chế tác động yếu tố chưa kiểm định thống Để có đánh giá chế tác động cần dựa đánh giá, ý kiến chuyên gia, nhà khoa học chủ thể khác liên quan đến đất đai Theo đó, phương pháp nghiên cứu định tính cho phép tác giả thu thập nhận xét, đánh giá từ chuyên gia, nhà hoạt đọng thực tiễn có am hiểu nguyên lý kinh tế đất; Thứ hai, chủ đề bàn luận nhiều song chưa có nghiên cứu cách hệ thống Việt Nam Các mơ hình, thước đo chưa chuẩn hóa cho nghiên cứu định lượng Chính vậy, cách tiếp cận định tính phù hợp; Thứ ba, để phân tích tác động yếu tố nhà nước thực (như quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất) ảnh hưởng đến gia tăng giá trị đất đô thị cần thiết sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng Tuy nhiên, yêu cầu đặt cần có liệu giá đất thu thập cách hệ thống đảm bảo tin cậy Điều thách thức nước đang phát triển; thị trường đất đai – BĐS trình hình thành, phát triển; hệ thống cở sở liệu liên quan đến thị trường (đặc biệt liệu giá đất) chưa tổ chức thu thập đầy đủ, khoa học (Thakur & Choi, 2012) Theo đó, phạm vi nghiên cứu này, Luận án thực nghiên cứu tình nhằm tìm hiểu phân tích thực nghiệm tác động đầu tư CSHT (xây dựng mở đường giao thông đô thị) đến giá trị đất dự án địa bàn Thành phố Hà Nội dựa sở nguồn liệu giá đất đai thu thập (giá trị đất định giá giá đất giao dịch)2 Mục tiêu nghiên cứu bàn nhằm tìm hiểu thực trạng thay đổi giá đất gia tăng giá trị đất số khu vực đô thị Việt Nam Báo cáo phân tích trình bày vắn tắt phụ lục Theo thiết kế ban đầu, Luận án hành nghiên cứu đa tình (để đảm bảo yếu tố tác động 01 tình huống) Tuy nhiên, trình thực hiện, tình khác (tác động quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh Bắc Ninh) gặp rủi ro tiếp cận, tác giả khơng thể triển khai tiếp tình nghiên cứu 100 3.2.3 Quy trình thu thập liệu 3.2.3.1 Phỏng vấn sâu thảo luận nhóm a Phỏng vấn sâu chuyên gia: Mục tiêu vấn sâu giúp khám phá biểu hiểu giá trị đất gia tăng, tìm hiểu chế cách thức tác động yếu tố nhà nước thực làm gia tăng giá trị đất đai bối cảnh Việt Nam Ngoài ra, vấn sâu hướng tới mục tiêu khai thác làm rõ vấn đề liên quan đến sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai Đối tượng lựa vấn chuyên gia, giảng viên, nhà nghiên cứu, quản lý đất đai nhà hoạt động thực tiễn phát triển đất đai, đầu tư BĐS Các vấn tiến hành nơi làm việc đối tượng mời vấn Trọng tâm vấn xoay quanh quan niệm đánh giá họ về: giá trị đất gia tăng, biểu gia tăng giá trị đất đai chế tác động làm gia tăng giá trị đất đai nhà nước thực can thiệp quy hoạch, đầu tư CSHT sách chuyển mục đích SDĐ; sách điều tiết giá trị đất gia tăng v.v (Nội dung lưới vấn sâu thể phụ lục) Số lượng đối tượng tham gia vấn thực tế 09 người (Tác giả có thực mời tham gia vấn 16 người đồng ý; thực triển khai thực gặp 12 người; trình vấn có 03 vấn liên tục gián đoạn, đối tượng vấn xử lý công việc cá nhân nên không tiếp tục thực vấn đưa vào phân tích) Các vấn sâu diễn khoảng 30 – 45 phút Nội dung vấn sâu tác giả ghi chép cẩn thận Cụ thể, bảng tổng hợp số lượng thông tin sơ đối tượng tiến hành vấn (đáp viên) phía Bảng 3.7 Tổng hợp đối tượng tham gia vấn sâu (nhóm chuyên gia) STT Chỉ tiêu ĐV1 ĐV2 ĐV3 ĐV4 ĐV5 ĐV6 ĐV7 ĐV8 ĐV9 Giới tính Nam Nam Nam Nam Nam Nam Nữ Nữ Nam Tuổi 57 43 62 48 34 50 33 39 37 Trình độ TS Ths TS TS Ths TS Ths TS CN Lĩnh vực công tác/ nghề nghiệp GV CBQL CBQL GV CBQL CBQL CB GV CBQL Vinaco nex ĐH TC Marke ting Sở TNMT Quảng Ninh BTC Sở TN& MT Hà Nội NEU Tập đồn Phúc Hà Đơn vị cơng tác NEU Bộ TN & MT Nguồn: Tổng hợp tác giả 101 b Thảo luận nhóm tập trung Mục tiêu thảo luận nhóm nhằm giúp khai thác, bổ sung thêm có biểu gia tăng giá trị đất, khái quát hóa thống cách hiểu thuật ngữ giá trị đất gia tăng, có yếu tố can thiệp nhà nước Tuy vậy, trọng tâm thảo luận nhóm tập trung nhằm gợi mở cho chia sẻ chuyên gia nhóm thực tiễn điều tiết giá trị đất gia tăng Việt Nam Ngồi ra, thơng qua thảo luận nhóm, chuyên gia đề nghị chia sẻ quan điểm định hướng kiến nghị để hồn thiện sách điều tiết giá trị đất gia tăng huy động nguồn lực tài đất đai cho hoạt động phát triển Cuộc thảo luận nhóm thực Phòng 703, Nhà A1 (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) – Văn phòng Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, với 06 chuyên gia tham thảo luận nhóm (chi tiết bảng tổng hợp thơng tin phía dưới), khoảng thời gian 30 phút (từ 9h00 đến 11h30 ngày17/6/2019) Chủ đề thảo luận nhóm xoay quanh 02 phần là: (1) Các chun gia chia sẻ quan điểm nhân giá trị đất gia tăng (Xuất nào? Biểu sao? Khi cần thực điều tiết? Các công cụ sử dụng để điều tiết?); (2) Các chuyên gia chia sẻ quan điểm sách điều tiết giá đất gia tăng Việt Nam Các chuyên gia hỏi cảm nhận đánh giá họ giá trạng thực sách điều tiết giá trị đất gia tăng thời gian qua; quan điểm họ số sách điều tiết; quan điểm họ định hướng nhằm hồn thiện sách điều tiết giá trị đất gia tăng (hướng dẫn thảo luận nhóm xem phụ lục) Tác giả phối hợp với 01 đồng nghiệp (giảng viên Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, có chun mơn Quản trị Kinh doanh bất động sản) vừa tiến hành ghi chép vừa tiến hành quan sát hành vi tham gia đáp viên trình thảo luận Bảng 3.8 Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung STT Chỉ tiêu ĐV1 ĐV2 ĐV3 ĐV4 ĐV5 ĐV6 Giới tính Nữ Nam Nam Nam Nữ Nam Tuổi 44 57 63 46 52 50 Trình độ PGS/TS PGS/TS GS/TS PGS/TS Ths TS Nghề nghiệp Giảng viên Giảng viên Chuyên gia KT Giảng viên Nghiên cứu viên Chuyên gia kinh tế Nguồn: Tổng hợp tác giả 102 3.2.3.2 Điều tra khảo sát Sau tiến hành vấn sâu thảo luận nhóm chuyên gia, tác giả tiếp tục tiến hành điều tra khảo sát Mục tiêu điều tra khảo sát nhằm thăm dò ý kiến, thu thập củng cố thêm câu trả lời mở - phát phần nghiên cứu trước (phỏng vấn sâu thảo luận nhóm), nhằm có liệu diện rộng để rút kết luận đáng tin cậy (1) Xây dựng bảng hỏi: Nội dung câu hỏi bảng hỏi xây dựng dựa kết tổng quan nghiên cứu, phát từ vấn sâu thảo luận nhóm bước trước Các câu hỏi bảng khảo sát thiết kế kết hợp gồm 02 nhóm là: câu hỏi đóng câu hỏi mở Trong đó, phần lớn câu hỏi đóng sử dụng thang điểm Likert với 05 mức độ nhằm thể quan điểm/ đánh giá đối tượng trả lời bảng hỏi (đáp viên) nội dung phát biểu (câu hỏi) liên quan đến giá trị đất gia tăng sách điều tiết giá trị đất gia tăng Trong đó, ý nghĩa tương ứng với mức điểm là: 1- Rất không đồng ý; 2- Không đồng ý; 3-Trung lập; 4-Đồng ý; 5- Rất đồng ý (Chi tiết bảng hỏi xem phụ lục) (2) Thu thập liệu: Đối tượng khảo sát chuyên gia, giảng viên, nhà nghiên cứu quản lý đất đai, cán định giá đất & BĐS Thời gian khảo sát thực từ tháng 7/ 2019 đến tháng 10/2019 Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện thực kết hợp 02 hình thức khảo là: khảo sát trực tiếp khảo sát qua email Cụ thể, nhằm tăng độ tin cậy mẫu điều tra khảo sát, tác giả tiến hành trực tiếp khảo sát với số chuyên gia, giảng viên nhà nghiên cứu, định giá viên đất đai/BĐS khu vực Hà Nội Đối với hình thức khảo sát qua email, tác giả gọi điện cho đáp viên xin phép gửi phiếu khảo sát Khi đáp viên đồng ý tham gia khảo sát, tác giả tiếp tục trao đổi, gửi phiếu hẹn thời gian lấy phiếu khảo sát Thời gian để đáp viên nghiên cứu hoàn thiện phiếu khảo sát tuần Sau tuần, tác giả gửi email điện thoại nhắc lịch với đáp viên Tổng hợp cuối cùng, tác giả thu 125 phiếu khảo sát (35 phiếu trả lời trực tiếp 90 phiếu trả lời qua email) sử dụng để phân tích 103 Bảng 3.9 Tổng hợp thông tin đáp viên tham gia khảo sát diện rộng Giới tính Nam Nội dung tiêu Nghề nghiệp Số lượng Tỷ lệ (%) Số lượng Tỷ lệ (%) Cán quản lý nhà nước 16 20.8% 16.7% Định giá viên 26 33.8% 25 52.1% Giảng viên, nhà nghiên cứu 34 44.2% 14 29.2% Nhà đầu tư phát triển BĐS 1.3% 2.1% 11.7% 14 29.2% 10.4% 2.1% 36 46.8% 18 37.5% 18 23.4% 16.7% 7.8% 14.6% Đại học/ cao đẳng 7.8% 12.5% Thạc sĩ 55 71.4% 36 75.0% Tiến sĩ 16 20.8% 12.5% Dưới năm Kinh Trên 20 năm nghiệm lĩnh Từ 10– 15 năm vực đất đai/ Từ 15 – 20 năm BĐS Từ – 10 năm Trình độ học vấn Nữ Nguồn: Kết tổng hợp tác giả 3.2.3.3 Nghiên cứu tình đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị a Mục tiêu nghiên cứu tình huống: Mục tiêu nghiên cứu tình nhằm trả lời câu hỏi: Khi việc đầu tư mở đường giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị (giai đoạn trước đầu tư, trình đầu tư hay giai đoạn hoàn thiện vào khai thác vận hành)? Mức giá trị đất gia tăng (nếu có) bao nhiêu? Trong đó, trọng tâm nghiên cứu tình nhằm phân tích sâu lượng hóa tác động đầu tư dự án CSHT đường giao thông đến thay đổi giá trị đất gia tăng đô thị địa bàn nghiên cứu (Hà Nội) Thêm vào đó, thơng qua nghiên cứu tình huống, Luận án phân tích đề xuất giải pháp có liên quan q trình thực đánh giá tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai 104 b Lựa chọn tình huống: Tiêu chí lựa chọn tình là: (i) Dự án đầu tư CSHT giao thơng có quy mơ đủ lớn vai trị quan trọng địa bàn thị; (ii) Dự án hồn thành đầu tư, tác động đến thay đổi giá đất thị; (iii) Có thể tiếp cận thu thập liệu Theo đó, tình điển hình lựa chọn nghiên cứu Dự án đầu tư phát triển đường giao thông đô thị tuyến Tố Hữu – Yên Lộ, Thành phố Hà Nội Dự án Đường Tố Hữu – Yên Lộ có tên trước dự án đường Lê Văn Lương kéo dài Chiều dài tồn tuyến tính từ ngã tư cuối đường Lê Văn Lương giao cắt với đường Khuất Duy Tiến đến đoạn giáp đê tả sông Đáy (tổng chiều dài toàn tuyến khoảng 8,2 km) Dự án thuộc địa bàn Quận Thanh Xuân, Huyện Từ Liêm (nay Quận Nam Từ Liêm) Quận Hà Đông Dự án hạ tầng khởi công từ ngày 11/4/2009, vào hoạt động vào ngày 10/10/2010 - đến (Chi tiết xem phụ lục) c Thiết kế nghiên cứu: Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng cách tiếp cận lý thuyết địa tơ làm sở phân tích Theo đó, có xuất việc đầu tư mở đường giao thông làm thay đổi yếu tố cấu thành giá trị đất đai Cụ thể, việc đầu tư mở đường giao thông làm tăng khả tiếp cận đất, theo làm gia tăng giá trị đất đai khu vực Tác giả thực phân tích dựa vào 02 nguồn liệu thu thập khác nhau, là: (1) Nguồn liệu 1: Giá trị đất thông tin đất xác định phận thẩm định/ định giá thực (phương pháp hồi quy Hedonic); (2) Nguồn liệu 2: Giá trị đất thông tin đất đai dựa đánh giá người sử dụng khu vực (nơi có dự án mở đường qua) cung cấp thơng qua q trình điều tra khảo sát Tác giả cho rằng, việc thực phân tích với 02 nguồn liệu nghiên cứu tình cần thiết Bởi vì, liệu liên quan giá đất thị trường đất đai BĐS Việt Nam khó thu thập, tổng hợp thường khơng sẵn có Ngồi ra, việc khảo sát người sử dụng đất góp phần cung cấp thêm thơng tin góc nhìn đa chiều đánh giá tác động đầu tư cơng trình giao thông tới thay đổi giá trị đất đai Trong đó, việc phân tích liệu từ giá trị đất định giá (nguồn liệu 1) thực qua hàm hồi quy Hedonic tổng quát (được trình bày rõ mục sau) Đối nguồn liệu khảo sát từ người sử dụng đất (nguồn liệu 2) phân tích dựa mơ hình nghiên cứu tác giả đề xuất (hình bên dưới) Đây kết rút từ phân tích kết tổng quan nghiên cứu nghiên cứu tiền nhiệm trước (chi tiết xem phụ lục) 105 H1 Khoảng cách đến trung tâm Thời gian di chuyển H2 H3 Biến kiểm soát Giá trị đất gia tăng Cơ hội phát triển Thay đổi sử dụng đất H4 Tác động đầu tư CSHT giao thơng Hình 3.5: Mơ hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thông đến giá đất đô thị d Thu thập liệu: (1) Nguồn liệu 1: Dữ liệu thu thập chia thu thập theo biến liên quan đến: Đơn giá đất, thuộc tính liên quan đến đất đai chia làm 04 nhóm: Đặc điểm đất; Đặc điểm vị trí; Đặc điểm khả tiếp cận; Đặc điểm khu vực (dựa vào kết nghiên cứu tổng quan phân tích mơ hình giá Hedonic) (chi tiết xem phụ lục) Nguồn liệu: Dữ liệu thứ cấp sử dụng cho nghiên cứu thu thập từ nguồn khác Tổng số có 338 quan sát sử dụng để phân tích; cụ thể, trình thu thập liệu sau: - Dữ liệu liên quan Giai đoạn thực dự án Giai đoạn dự án hoàn thành, thu thập qua 02 nguồn chính: (1) Giá đất định giá báo cáo định giá/ thẩm định giá BĐS Công ty thẩm định giá; (2) Giá đất định giá lại vào thông tin hồ sơ giao dịch đất đai/ BĐS thực thành cơng văn phịng/ sàn giao dịch BĐS Hà Nội; - Dữ liệu Giai đoạn dự án vận hành: Giá đất định giá điều chỉnh dựa giá giao dịch giá rao bán đất/ BĐS nằm khu vực nghiên cứu năm 2018 Văn phịng mơi giới trang đăng tin rao bán BĐS Các giá đánh giá lại cán định giá thẩm định giá; - Ngoài ra, để đảm bảo đồng thời gian phân tích tránh tác động thị trường BĐS lên việc tính tốn thay đổi giá trị đất (giai đoạn 2011 – 2018), nghiên cứu sử dụng liệu liên quan đến số giá tiêu dùng (CPI) Tổng Cục thống kê công bố năm (2010-2018) để tính tốn điều chỉnh giá đất giai đoạn thời 106 gian khác mốc thời điểm chung (chọn năm 2010 làm gốc thời gian tham chiếu) trước phân tích, đánh giá (2) Nguồn liệu 2: - Xây dựng bảng hỏi: Dựa vào kết nghiên cứu tổng quan tài liệu phân tích tác động đầu tư CSHT đến giá trị đất đô thị, tác giả thực xây dựng bảng hỏi phục vụ cho điều tra khảo sát (chi tiết xem phụ lục) - Điều tra khảo sát tổng hợp liệu: Sau thực điều tra thử (pilot test) với 40 phiếu khảo sát người sử dụng đất địa bàn nghiên cứu Tác giả thực tổng hợp phân tích mẫu khảo sát điều chỉnh số lỗi tả, câu chữ để hoàn chỉnh bảng khảo sát phục vụ điều tra thức Để thực khảo sát thức, tác giả hướng dẫn đào tạo nhóm sinh viên hỗ trợ q trình điều tra khảo sát Trong đó, có 04 sinh viên năm cuối thuộc chuyên ngành Bất động sản Địa tham gia hỗ trợ khảo sát Cuộc khảo sát thực trực tiếp địa bàn 03 quận nơi dự án qua với tham gia trực tiếp 05 thành viên (tác giả + 04 sinh viên hỗ trợ) Thời gian khảo sát thực từ tháng 11/2018 – Tháng 01/2019, tổng số phiếu thu sử dụng để phân tích 216 phiếu 3.3 Phân tích liệu 3.3.3.1 Phỏng vấn sâu thảo luận nhóm Sau hồn thành vấn sâu thảo luận nhóm, kết hợp tài liệu ghi chép tác giả người quan sát, tác giả thực việc nhập liệu vào máy tính Các liệu ghi chép được chuyển sang dạng văn dạng (sau gỡ băng) Trong file liệu ghi chép, tác giả ghi thành dòng nội dung người hỏi người trả lời Sau giai đoạn gỡ băng, liệu tổng hợp thành hội thoại, nội dung phân loại theo chủ đề như: Giá trị đất gia tăng; Cơ chế tác động; Yếu tố tác động; Biểu hiệu gia tăng giá trị; Cơng cụ sách điều tiết giá trị đất gia tăng v.v Để phân nhóm nội dung đoạn hội thoại có ý nghĩa giống nhau, từ xây dựng thành nhóm tiến hành mã hóa (coding) Thêm vào đó, tác giả kết hợp sử dụng nguyên lý phương phương pháp thống kê học để phân tích như: xác định tần số, tần suất, yếu vị từ/ cụm từ phản ánh/ liên quan đến giá trị đất gia tăng yếu tố ảnh hưởng làm gia tăng giá trị đất Trên sở nội dung hội thoại phân nhóm, tác giả viết nhận định phân tích, tổng hợp nhận định chung nghiên cứu 107 3.3.3.2 Khảo sát bảng hỏi Các phiếu trả lời khảo sát mã hóa nhập vào máy tính, xử lý liệu thơng qua phần mềm Excel SPSS Sau đó, tác giả tiến hành phân tích thống kê mơ tả, phân tích so sánh dựa nguyên lý kỹ thuật phân tích định lượng 3.3.3.3 Nghiên cứu tình đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị (i) Nguồn liệu 1: Phương pháp nghiên cứu triển khai phân tích theo kỹ thuật phân tích định lượng Cụ thể, nghiên cứu thực phân tích mơ hình hồi quy thơng qua áp dụng kỹ thuật phân tích trước – sau (before – after analysis) kết hợp phương pháp hồi quy hedonic Đây phương pháp có ưu điểm vừa xem xét ảnh hưởng đầu tư CSHT lên giá đất phân tích số yếu tố khác (ví dụ: yếu tố thuộc đặc điểm đất đặc điểm khu vực v.v.) (Mulley & Tsai, 2016) Cụ thể, nghiên cứu chia 03 giai đoạn thời gian phân tích biến động giá trị gia tăng đất đai nằm khu vực đường giao thông qua [Giai đoạn dự án triển khai – xây dựng (2009-2010); Giai đoạn dự án hoàn thành (2011); Giai đoạn dự án vận hành (2011– 2018)] Trong đó, nghiên cứu tiến hành kỹ thuật phân tích sau: - Thực việc kiểm định giả thuyết phân tích ANOVA; - Thực đo lường, đánh giá phân tích khác biệt thay đổi giá trị đất đai thông qua phân chia đối tượng quan sát thành 02 nhóm phân tích, tương ứng với 02 khu vực: (1) Khu vực nằm km (Đây gọi nhóm chịu tác động trực tiếp); (2) Khu vực nằm ngồi km (Đây coi nhóm so sánh) -Trên sở áp dụng mơ hình hồi quy Hedonic dạng tổng quát sau: 𝑌𝑖 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡 + ∑𝑗 𝑗 𝛽𝑗 𝑋𝑖 + 𝛾𝐷𝑖 + 𝜀𝑖 (1) Trong đó, Yi giá đất xác định tất yếu tố thuộc tính có liên quan đến đất quan quan sát (Xi)và Di biến giả xác định đất nằm khu vực chịu tác động hay khu vực kiểm soát Nghiên cứu tập trung đánh giá tác động đầu tư CSHT giao thông giai đoạn khác đến giá đất xem xét tác động yếu tố khác thuộc đất đến thay đổi giá đất Do đó, mơ hình tổng qt số (1) viết lại dạng là: 𝑌𝑖 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡 + ∑𝑗 𝛼𝑗 𝑅𝐸𝑖𝑗 + ∑𝑗 𝛽𝑗 𝐿𝐶𝑖𝑗 + ∑𝑗 ∑𝑡 𝛾𝑗 𝐴𝐶𝑖𝑗 + ∑𝑗 𝜗𝑗 𝐶 𝑦𝑒𝑎𝑟𝑖𝑗 + 𝜀𝑖 𝛿𝑗 𝑁𝐸𝑖𝑗 + ∑𝑡 𝜃𝑡 𝑦𝑒𝑎𝑟𝑖𝑡 + (2) Theo đó, cơng thức (2), Yi giá đất xác định cụ thể nhóm yếu tố liên quan đến đất (REi), vị trí (LCi), khả tiếp cận (ACi), đặc điểm khu vực (NEi) Ngoài ra, C biến giả nhận giá trị (nếu đất nằm khu vực kiểm soát) (nếu đất nằm khu vực chịu tác động); biến giả thời gian 108 (yearit) thể thay đổi giá đất tác động thời gian t giai đoạn thời gian đất lựa chọn đưa vào phân tích Trong mơ hình (2), biến số phản ánh tác động đầu tư CSHT lên thay đổi giá đất 02 khu vực biến C biến thời gian 𝜗𝑗 (ii) Nguồn liệu 2: Tác giả áp dụng kỹ thuật phân tích định lượng sử dụng SPSS là: Phân tích thống kê mơ tả; Phân tích EFA; hồi quy đa biến v.v cho liệu thu thập để kiểm định giả thuyết có liên quan tác động đầu tư mở Tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ đến thay đổi giá đất khu vực thông qua biến nghiên cứu đề xuất (chi tiết xem phụ lục) Bảng tổng hợp cách thu thập, xử lý liệu phương pháp phân tích sử dụng mô tả bảng Bảng 3.10 Tổng hợp phương pháp thu thập phân tích liệu Phương pháp Triển khai thực tế Phân tích liệu Mục đích - Rà sát, đánh giá sách liên quan Hệ thống sở Thu thập số liệu giá Nghiên cứu liệu (tài liệu, số liệu -đất, phân tích so bàn giá đất) sánh biến động (tương đối tuyệt đối) thời điểm khác - Tổng quan tài liệu; - Số liệu thứ cấp, văn quy định sách liên quan đến chủ đề nghiên cứu Phỏng vấn sâu (Chuyên gia) - Nhập liệu dạng văn bản; - Thực coding 09 (30 -45 phút/cuộc) phân nhóm; - So sánh, đánh giá viết nhận định - Khám phá biểu hiệu gia tăng giá trị đất đai; - Tìm hiểu chế tác động làm gia tăng giá trị đất; Thảo luận nhóm (Chuyên gia) - Nhập liệu dạng văn bản; Thực coding 01 (06 chuyên -phân nhóm; gia) - So sánh, đánh giá viết nhận định - Bổ sung khái quát hóa thuật ngữ gia tăng giá trị đất đai; - Đánh giá & định hướng hồn thiện sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai; Phân tích thống kê mô tả, tiến hành so sánh Điều tra khảo 125 chuyên gia, nhà dựa nguyên lý sát (dữ liệu hoạt động định giá kỹ thuật phân tích diện rộng) đất & BĐS định lượng (thơng qua giá trị trung bình, trung vị, điểm đánh giá) - Thăm dò thêm ý kiến, thu thập củng cố phát gia tăng giá trị đất sách điều tiết có liên quan; (1) Giá đất giao dịch giá đất định 01 dự án giá: Sử dụng kỹ thuật (đầu tư CSHT giao phân tích Hedonic thơng thị) (2) Khảo sát người SDĐ: Thống kê mô tả; EFA; Hồi quy đa biến - Phân tích, đánh giá đo lường tác động đầu tư CSHT giao thông làm gia tăng giá trị đất Nghiên cứu tình Nguồn: Tác giả xây dựng 109 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 4.1 Biểu gia tăng giá trị đất thị Kết phân tích vấn sâu thảo luận nhóm chuyên gia nghiên cứu này, cho thấy quan niệm đánh giá giá trị đất đai gia tăng giá trị đất đai đô thị có khác biệt, phụ thuộc vào đánh giá bên có liên quan đến quản lý sử dụng đất Trong đó, việc xác định đánh giá biểu giá trị đất gia tăng cần dựa giá trị đất đai sở biểu giá đất thị trường Cụ thể, bối cảnh thị trường, giá trị đất đai xác định khả mang lại thu nhập đất đai tạo người sử dụng đất Giá trị đất đai phản ánh lợi tiềm phát triển đất Giá trị đất đánh giá từ giá trị nội bên thân đất giá trị bên đất đai Ngồi ra, có nhìn nhận giá trị đất đai gia tăng giá trị đất đai dựa biểu giá trị kinh tế phi kinh tế Tuy nhiên, đánh giá giá trị đất đai giá trị đất gia tăng lại xem xét nhiều góc độ giá trị kinh tế đất đai “… cần tiếp cận giá trị đất đai theo quan điểm thị trường đại Hiện nay, giá trị đất đai xác định dựa luồng thu nhập mà đất đai mang lại cho chủ sở hữu chủ sử dụng đất – quan niệm phổ biến mà thị trường ủng hộ nhiều người chấp nhận Nếu theo quan điểm cổ điển khó mà xác định chi phí cấu thành tạo đất Vì chất, đất đai sản phẩm tự nhiên có trước người” (Đáp viên 1) “…Giá trị đất đai xác định thu nhập mà đất tạo cho người sử dụng (Đáp viên 3); “… Giá trị đất bao gồm giá trị nội giá trị bên ngoài, phản ánh lợi thế, tiềm phát triển đất đai Những yếu tố cấu cấu thành sở định giá đất…” (Đáp viên 5) Để xác định giá trị đất gia tăng cần phải xác định giá trị đất đai sở biểu giá đất đai giao dịch cụ thể (hay giá cá biệt) Tuy nhiên, giao dịch đất đai thị trường, giá đất (giá đất) xác định phụ thuộc nhiều vào đánh giá chủ quan cá nhân hay chủ thể tham gia vào giao dịch Chính vậy, giá đất thị trường hay sở xác định giá trị đất đai thời điểm cụ thể Theo đó, xác định giá trị đất gia tăng thời điểm khác nhau, cần loại bỏ yếu tố cá biệt yếu tố lạm phát, tâm lý cá nhân v.v 110 “… Giá trị đất khách quan, sở tham chiếu trục mà yếu tố khác không tác động thay đổi giá Đây yếu tố ngẫu nhiên” (Đáp viên 6) “…Để xác định giá trị đất đai vào giá đất thị trường … sở tham chiếu tốt định giá đất điều kiện thị trường ổn định” (Đáp viên 2); “Đây mức giá đất phổ biến hay xuất vùng/ khu vực thị trường cụ thể…” (Đáp viên 3) “… Để xác định giá trị … cần dựa vào số liệu khảo sát cụ thể xác, dựa thị trường…” (Đáp viên 4) “… Giá trị đất đai gia tăng biểu thơng qua thay đổi tăng lên hình thái tiền tệ giao dịch đất đai Khi đề cập giá trị đất gia tăng, cần có mốc so sánh, tham chiếu tìm nhiều yếu tố làm thay đổi giá đất…” (Đáp viên 1); “…Giá trị kinh tế đất gia tăng yếu tố thuộc thân đất, thị trường, mức độ đầu tư vào đất, gia tăng phát triển kinh tế thay đổi tăng thêm” (Đáp viên 4); “… Khi đề cập đến giá đất gia tăng cần phải xác đinh loại bỏ yêu tố liên quan đến đầu cơ, lạm phát sở tham chiếu từ giá đất thị trường…” (Đáp viên 6); “… Đã đề cập giá trị gia tăng phải có giá gốc để so sánh Tuy nhiên, … cần cân nhắc việc gia tăng …có thể nhiều trường hợp giá lại thay đổi giảm chưa tăng đâu ” (Đáp viên 7) Các ý kiến đánh giá phần lớn tập trung vào biểu giá trị đất đai kinh tế phần gia tăng kinh tế đất đai Trong đó, đánh giá biểu liên quan đến giá trị đất đai khác tiếp cận góc độ phi kinh tế giá trị gia tăng giá trị mơi trường, cảnh quan hay xã hội quan tâm Cụ thể, giá trị phi kinh tế dường nhóm nhà hoạt động thực tiễn phát triển đất đai đầu tư bất động sản quan tâm đánh giá 111 “… Đúng xem khía cạnh khác, đất đai có liên quan đến mặt đời sống người Do đó, đất đai gắn với mục đất sử dụng đất khác mang giá trị giá trị xã hội, tâm lý hay cảnh quan, lịch sử…”; “…Giá trị phi kinh tế đất đánh giá phụ thuộc quan điểm, đánh giá cá nhân người sử dụng đất gắn với mục đích phi kinh doanh …” (Đáp viên 1); “…Giá trị nhà đất cấu tạo 02 thành phần giá kinh tế phi kinh tế Trong đó, biểu giá trị vị giá trị chất lượng”; “… yếu tố phi kinh tế - giá trị mặt xã hội có thay đổi nhanh so với giá trị kinh tế nhà đất” (Đáp viên 3- Nhà đầu tư phát triển BĐS); “…Trong thị trường Việt Nam, dân thường đánh giá giá trị mặt kinh tế đất đai BĐS Anh quan sát hoạt động thị trường Việt Nam, gu tiêu dùng đầu tư BĐS đất đai quan tâm đến lợi nhuận thơi Cứ đâu có thơng tin, cho có tiềm tăng giá họ nhẩy vào mua thơi Họ có quan tâm đến giá trị khác mức lời [giá trị kinh tế] họ thu mua đất đâu” (Đáp viên – nhà đầu tư kinh doanh BĐS); “… Đó tách riêng thành giá trị khác Thực ra, chất khơng mâu thuẫn với khái niệm gốc giá trị đất đai Trong giá trị đất yếu tố cấu thành giá trị đất, đất đai ko tách dời yếu tố vị trí lợi thế, vùng khu vực…theo đó, đo lường giá trị tách dời yếu tố mà hướng đến mục tiêu kinh tế” (Đáp viên – Giảng viên, nhà nghiên cứu); “… Quan điểm [Doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS nhà đô thị], giá trị BĐS bao gồm tiện ích tương ứng mà nhà đầu tư, cư dân lựa chọn sản phẩm đến với Doanh nghiệp …”; “… để có khẳng định giá trị sản phẩm BĐS nhà cần nhiều thứ hơn” … “tiện ích, hạ tầng khu thị, chất lượng xây dựng …” (Đáp viên 9- Nhà đầu tư phát triển BĐS) Bản thân hàng hóa đất đai có giá trị tự gia tăng theo thời gian thuộc tính tự nhiên đất đai (hữu hạn) Theo đó, xem xét giá trị đất gia tăng cần có xác định theo nguồn gây tác động làm gia tăng giá trị đất đai, từ đó, nhận diện biểu gia tăng giá trị đất đai Các biểu gia tăng xác định giá trị đất gia tăng tự nhiên giá trị đất gia tăng bất thường Trong đó, gia tăng giá trị đất được biểu thơng qua tiêu chí chung đo lường giá trị kinh tế đất là: “Sự thay đổi tình trạng khả sinh lợi từ đất thấp chuyển sang tình trạng khả sinh lời từ đất cao hơn” 112 “… Giá trị đất đai xác định thường gắn với mục đích trao đổi, kinh doanh thương mại Cho nên, giá trị đất gia tăng cho thấy khả trao đổi giá trị thương mại đất” (Đáp viên 1); “… Đó tăng lên thay đổi theo chiều hướng mang lại lợi ích kinh tế lợi ích khác chủ sử dụng đất” (Đáp viên 4); “… Cần phải tính giá trị tương lai đất BĐS hình thành có yếu tố tác động hay điều kiện mà đất đai có …” (Đáp viên 8); “… Gia tăng giá trị đất thay đổi, tăng lên giá trị đất đai từ thấp lên cao yếu tố tác động đến” (Đáp viên 6); “… Trên giới chưa đưa định nghĩa cụ thể giá trị đất gia tăng;… “ Người ta nói chung chung họ đưa định nghĩa cụ thể theo trường hợp, ví dụ gia tăng đầu tư sở hạ tầng.”; “… cần tập trung xem xét gia tăng giá trị đột biến [hay gọi gia tăng bất thường] đất đai”; “ … chuyển đổi tình trạng khả sinh lời đất đai với khả sản sinh mật độ kinh tế thấp sang tình trạng sản sinh mật độ kinh tế cao” (Đáp viên 11 – Dẫn từ báo cáo thảo luận nhóm) Trên sở thống kê phân tích từ vựng xuất đề cập đến quan niệm biểu giá trị đất gia tăng từ vấn sâu thảo luận nhóm thấy rằng, có nhóm từ khóa chiếm tỷ lệ phổ biến câu trả lời diễn giải gia tăng giá trị đất là: “Sự thay đổi tăng thêm”; “Mức giá đất thị trường”; “Thời điểm đánh giá”; “Khả sinh lợi”; “Mức độ tập trung”; “Sức sản xuất kinh tế đất” Tác giả thực khái niệm hóa đưa số phát biểu liên quan đến gia tăng giá trị đất đai Sau đó, qua q trình khảo sát chuyên gia để khẳng định phát biếu biểu giá trị đất gia tăng (bảng dưới) Theo đó, quan niệm biểu gia tăng giá trị đất thay đổi tăng thêm giá trị đất đai tác động đầu tư, can thiệp sách nhà nước; đầu tư chủ SDĐ nhận đánh giá cao (Giá trị điểm trung bình 4,18) Tiếp theo, quan niệm liên quan đến biểu “Khả sinh lời; “Mức độ tập trung khả sản xuất kinh tế đất” (Giá trị điểm trung bình 4,02) Cuối đánh giá có liên quan đến biểu “Giá đất thị trường thời điểm khác nhau”, “sau loại bỏ tác động lạm phát” 113 Bảng 4.1 Kết đánh giá nội hàm gia tăng giá trị đất đai Chỉ tiêu Valid Missing Mean Std Error of Mean Mode Minimum Maximum Sum N 125 2.95 125 4.18 Giá trị đất gia tăng thay đổi tăng thêm giá đất thời điểm khác sau loại bỏ tác động yếu tố lạm phát 125 3.39 091 056 077 064 072 369 522 424 502 503 Giá trị đất gia tăng thay Giá trị đất đổi tăng thêm gia tăng giá trị đất đai thay đổi tăng tác động đầu lên mức tư, can thiệp giá đất sách thị trường nhà nước; đầu tư chủ SDĐ Giá trị đất Nhìn từ góc độ gia tăng kinh tế đất, giá phản ánh trị đất gia tăng tình trạng khu vực khả sinh lợi phản ánh mức đất thấp độ tập trung chuyển sang khả sản tình trạng xuất kinh tế khả sinh lợi đất đai từ trạng đất cao thái thấp sang trạng thái cao 125 125 0 4.02 4.02 Nguồn: Tổng hợp từ kết khảo sát Như vậy, kết phân tích cho thấy, biểu gia tăng giá trị đất đai khái quát thông qua tiêu chí chủ yếu, là: i) Thay đổi tăng lên mức giá đất sau loại bỏ yếu tố lạm phát; ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây tác động (như trình đầu tư chủ sử dụng đất can thiệp nhà nước); iii) Tăng khả sản xuất kinh tế sức sinh lợi đất 4.2 Thực trạng tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị Từ kết nghiên cứu định tính, kết hợp với điều tra khảo sát chuyên gia (diện rộng) kết nghiên cứu bàn, Luận án trình bày đánh giá thực trạng yếu tố, tập trung khai thác nhóm yếu tố nhà nước can thiệp, tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam 4.2.1 So sánh tác động nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất thị Kết phân tích cho thấy, yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam gộp vào 03 nhóm là: nhóm yếu tố người sử dụng đất; nhóm yếu tố nhà nước can thiệp; nhóm yếu tố khác (đất đai tự gia tăng, tác động điều kiện thị trường, kinh tế, thị hóa v.v.) Trong đó, phân tích tần suất yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai nhóm yếu nhà nước can thiệp xuất (được 114 nhắc đến - sử dụng phân tích diễn giải ý kiến) nhiều (chiếm đến 53,41 %), nhóm yếu tố khác (chiếm 35,48%), cuối nhóm yếu tố người sử dụng đất (chiếm 11,11%) (Chi tiết kết tần suất xem phụ lục) Cụ thể, tác động gia tăng giá trị đất đô thị chủ sử dụng đất tạo thường đánh giá đề cao với vai trò doanh nghiệp đầu tư sử dụng đất, phát triển BĐS Đối với chủ sử dụng đất cá nhân, đóng góp làm gia tăng giá trị đất chưa đánh giá nhìn nhận rõ nét: “… Bình thường có quy hoạch, khơng có tham gia nhà đầu tư vào làm có phát triển, tồn đảo đất nơng nghiệp hoang vu chứ…” (Đáp viên 5) “…Chủ đầu tư có đầu tư hạ tầng khu đô thị nên làm thay đổi giá đất đai … làm gia tăng giá trị hơn…” (Đáp viên 6); “… Các doanh nghiệp họ nghiên cứu, tạo lập quy hoạch khu đất sau đầu tư tạo lập làm cho đất thay đổi mặt giá trị, tốn nhiều tiền thời gian lắm; Không phải dễ dàng từ đất nông nghiệp qua hoạt động phát triển dự án, giá trị đất tăng lên gấp nhiều lần …”; “… đường nội khu đô thị, chủ đầu tư xây dựng đầu tư họ làm theo quy hoạch, ý đồ thiết kế dự án; đương nhiên tạo lập giá trị riêng cho dự án họ …” “… ví dụ khu thị Ecopark đó, chủ đầu tư tạo lập toàn hạ tầng khu vực đô thị làm cho giá đất khu vực tăng lên nhiều lần, đồng thời đất đai xung quanh khu vực khu đô thị hưởng lợi nhiều từ hạ tầng khu đô thị, giá đất tăng lên nhiều đấy…” (Đáp viên 4); “… cá nhân có đóng góp với tư cách họ đóng góp diện tích đất, chi phí mua vào nhà Góc độ doanh nghiệp, họ đóng góp gia tăng giá trị, doanh nghiệp đóng góp tồn chi phí đầu tư xây dựng; … Nhà nước đóng góp sách, quy hoạch vốn đầu tư hạ tầng khung cho khu vực …” (Đáp viên 7) “… người sử dụng đất cá nhân sử dụng giới hạn phần đất họ sử dụng thơi, có họ đầu tư sửa chữa cơng trình đất gia cố đất đó…”; “ cịn nhà đầu tư phát triển BĐS đóng vai trị dẫn dắt làm tăng giá trị đất ”; “ … nhìn khu đô thị mọc đầu tư phát triển rõ cịn gì…” (Đáp viên 8); “… Doanh nghiệp BĐS tạo giá trị gia tăng gắn liền với giá bất động sản đất khu vực mà khu chung cư tọa lạc…”; “… giá trị BĐS Tập đoàn đầu tư tạo lập, gia tăng phản ánh thông qua quy hoạch khu thị, đầu tư hạ tầng phục vụ tiện ích chất lượng xây dựng tòa nhà cơng trình tọa lạc khu vực…” (Đáp viên 9) 115 Trong nhóm yếu tố khác, yếu tố có liên quan đến “tình hình phát triển kinh tế, thị trường BĐS, khan nhu cầu sử dụng đất” khẳng định có vai trị tác động đến gia tăng giá trị đất đai: “… Giá trị đất tăng lên phụ thuộc vào yêu tố thuộc thân đất, thị trường đặc biệt diễn biến thị trường nóng; “… gia tăng phát triển kinh tế…” (Đáp viên 4); “… Khi kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất BĐS gia tăng, điều làm cho giá trị đất biến động tăng…; “tơi nhiều lần phân tích mối quan hệ thị trường BĐS tình kinh tế vĩ mô …; tăng trưởng kinh tế điều kiện phát triển thị trường BĐS, góp phần tăng giá trị đất tài sản đất.” (Đáp viên 1) “… thị trường… có thơng tin tích cực thị trường làm cho người kỳ vọng vào phát triển thị trường khu vực đó, nhà đầu tư quan tâm đầu tư làm cho đất tăng giá …” (Đáp viên 5); “… giá trị đất gia tăng nên chia tách thành nhiều nhân tố cụ thể khác Bên cạnh yếu tố thị trường, cung cầu, lực lượng khác liên quan làm thay đổi giá đất…” (Đáp viên 2) “… người nhu cầu sử dụng nhà đất ln tăng, vơ tận ấy, đất đai có đẻ thêm đâu…” (Đáp viên 9) “… ngành lĩnh vực sử dụng đất ảnh hưởng đến giá trị đất khác nhau; ví dụ, đất làm nhà hàng, kinh doanh du lịch khách sạn khác; đất làm nhà khác, hay làm biệt thự… khác; “… tính đến yếu tố ngành/ lĩnh vực sử dụng đất kinh tế phát triển giá đất loại tăng khác ” (Đáp viên 8) Các yếu tố thuộc nhóm nhà nhà nước can thiệp đánh giá tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị nhiều Trong đó, tác động yếu tố cụ thể nhóm có khác biệt (chi tiết tác động yếu tố phân tích mục dưới) Cụ thể, sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất thị có vai trò làm thay đổi đáng kể đến giá trị đất thị “… Nhà nước cho chuyển mục đích sử dụng đất đầu tư hạ tầng làm thay đổi giá trị đất đai Chuyển mục đích sử dụng đất có tác động lớn; coi thị trường đất cấp 1, điều kiện làm cho phát sinh tăng giá trị đất đai …” (Đáp viên 4); 116 “… Đất có 02 cơng cơng tự nhiên hàm ý đất sử dụng vào gì; cơng pháp lý – đặc quyền nhà nước quy định mục đích sử dụng đất; đất đai làm Đất sử dụng vào mục đích mà nhà nước quy định; tồn giá trị đất đai có gắn liền vào cơng đất đai Trong đó, cơng pháp lý có vai trị định (Đáp viên 15) Tuy nhiên, việc đánh giá, gia tăng giá trị đất đô thị nhà nước can thiệp thường gắn liền với trình “chuỗi” biện pháp can thiệp, thông qua việc thực sử dụng công cụ là: “Quy hoạch phát triển đất → Quyết định sách chuyển mục đích SDĐ → Đầu tư phát triển CSHT” Do vậy, đánh giá so sánh tách biệt giá trị đất gia tăng không Theo đó, có ý kiến đánh giá vai trị tác động gia tăng giá trị đất công cụ quy hoạch cần nhấn mạnh Do bởi, quy hoạch công cụ can thiệp đầu tiên, tác động trực tiếp đến hoạt động phát triển sử dụng đất sau “… Thực ra, theo quan sát, giá đất tăng lên … phần lớn quy hoạch đầu tư sở hạ tầng Thường định hay định đầu tư nhà nước …”; “…các dự án đầu phát triển sử dụng đất làm thay đổi lớn đến giá đất…” (Đáp viên 3).; “… gần không tách dời yếu tố này; … yếu tố sách để thực quy hoạch, chế đầu tư đường [đầu tư CSHT] đâu nói sách vận hành riêng; phải có quy hoạch phải có chế cụ thể vận hành sách [chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất] …Chính vậy, quy hoạch đóng vai trị quan trọng định hướng cho cơng cụ khác có vai trị định đến thay đổi giá trị đất đai…” (Đáp viên 7) Như vậy, kết nghiên cứu so sánh đánh giá tác động (sơ bộ) yếu tố nhóm yếu tố nhà nước can thiệp cho kết khác biệt khó phân tách/ so sánh yếu tố nhóm Tác giả sử dụng kết khảo sát chuyên gia (diện rộng) để bổ sung đánh giá mức độ gia tăng giá trị đất đai nhóm yếu tố yếu tố tác động nhóm Cụ thể, kết chấm điểm xếp hạng nhóm yếu tố nhà nước can thiệp cho thấy, yếu tố “Đầu tư cở sở hạ tầng” tác động lớn yếu tố tác động (với mức điểm trung bình Mean = 3,61) tác động mạnh so với 02 yếu tố nhóm “Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ” (có Mean = 4,12) “Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất” (có Mean = 4,35) 117 Hình 4.1 Biểu đồ so sánh tác động trung bình yếu tố đến giá trị đất gia tăng 8.82 Tâm lý nhu cầu nắm giữ đất đai người dân Triển vọng sử dụng tiềm phát triển đất đai, BĐS 8.44 Giá trị đất đai tự gia tăng theo thời gian Nhu cầu sử dụng đất cho lĩnh vực ngày tăng Sự phát triển thị trường BĐS 6.2 7.68 Sự gia tăng tập trung dân số ngày cao 6.18 7.38 7.86 Người sử dụng đất đầu tư sử dụng đất hợp lý 5.87 Đất đai khan nguồn cung bị giới hạn 4.35 5.72 Quá trình gia tăng phát triển hoạt động kinh tế khu vưc… 4.12 Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất 3.61 Nhà nước đầu tư cở sở hạ tầng xung quanh khu vực đất đai tọa lạc 10 Chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất Giá trị điểm trung bình đánh giá Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát Ghi chú: Điểm trung bình thấp mức độ tác động quan trọng Tuy nhiên, có điểm đáng ý kết phân tích giá trị yếu vị (mode – giá trị xuất nhiều nhất) đánh giá yếu tố tác động cho thấy, yếu tố “Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ” có “mode = 1”, sau yếu tố “Đầu tư cở sở hạ tầng” (có mode = 2) “Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất” (có mode = 3)” Điều có ý nghĩa là, mẫu nghiên cứu (125 quan sát), có xuất nhiều ý kiến đánh giá tác động làm gia tăng giá trị đất đai với: Ý kiến đánh giá “Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ” có tác động lớn nhất; Ý kiến đánh giá “Đầu tư cở sở hạ tầng” có tác động lớn thứ 2; Ý kiến “Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất” có tác động lớn thứ (chi tiết xem bảng dưới) 118 Bảng 4.2 Kết thống kê “cho điểm” yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai Các yếu tố Mean Mode Std Deviation Sum Nhà nước đầu tư cở sở hạ tầng xung quanh khu vực đất đai tọa lạc 3.61 2.962 451 Chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất 4.12 3.456 515 Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất 4.35 3.171 544 Quá trình gia tăng phát triển hoạt động kinh tế khu vưc đất đai tọa lạc 5.72 3.031 715 Đất đai khan nguồn cung bị giới hạn 5.87 3.319 734 Nhu cầu sử dụng đất cho lĩnh vực ngày tăng 6.18 2.291 773 Triển vọng sử dụng tiềm phát triển đất đai, BĐS 6.2 2.413 775 Người sử dụng đất đầu tư sử dụng đất hợp lý 7.38 11 3.039 923 Sự gia tăng tập trung dân số ngày cao 7.68 11 3.4 960 Sự phát triển kinh tế 7.86 3.031 982 Giá trị đất đai tự gia tăng theo thời gian 8.44 10 2.985 1055 Tâm lý nhu cầu nắm giữ đất đai người dân 8.82 12 3.37 1103 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát Ghi chú: Điểm trung bình thấp mức độ tác động quan trọng; Thang điểm xếp từ đến 12 (theo số lượng yếu tố) Ngoài ra, kết đánh giá mức độ gia tăng giá trị đất đai nhóm yếu tố tác động (bảng dưới) cho thấy, mức giá trị đất gia tăng 100% xuất phần lớn yếu tố thuộc nhóm nhà nước can thiệp Trong đó, mức giá trị đất gia tăng 20% xuất phần lớn đánh giá tác động người sử dụng đất (chiếm 69/ 125 quan sát - tương đương 55,2%) đất tự gia tăng giá trị (chiếm 58/ 125 quan sát tương đương 46,4%) (chi tiết số liệu xem phụ lục) 119 Hình 4.2 Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng 60 55 54 50 47 46 45 38 40 29 30 44 40 38 30 27 24 19 20 18 18 10 20 0 Quy hoạch Chuyển mục đích SDĐ 0 5% < Từ % - 20% Đầu tư CSHT Đất tự gia tăng Từ 20 % - 50% Người SDĐ Từ 50% - 100% ≥ 100% Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát Như vậy, sau so sánh tác động nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai rút kết luận: nhóm yếu tố nhà nước can thiệp tác động gia tăng mạnh so với nhóm cịn lại Trong nhóm yếu tố nhà nước can thiệp, yếu tố liên quan đến sách chuyển mục đích sử dụng đất đánh giá có tác động mạnh so với yếu tố đầu tư CSHT tầng quy hoạch liên quan đến sử dụng đất Đáng ý, kết vấn sâu cho thấy, yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất khu vực đô thị (là khu đô thị mới) chủ đầu tư (doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS) đánh giá tích cực thực triển khai quy hoạch, phát triển CSHT thực dự án BĐS Theo đó, doanh nghiệp (đóng vai trị người sử dụng đất) thực hoạt động đầu tư vào đất khu đô thị phát triển CSHT, hoạt động làm gia tăng giá trị đất đai/ BĐS dự án khu đô thị tác động gia tăng giá trị đất đai khu vực liền kề xung quanh dự án 4.2.2 Phân tích tác động yếu tố nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất thị Đầu tiên, Luận án tìm hiểu biểu hiệu chế tác động nhóm yếu tố nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam, sở ý kiến đánh giá chuyên gia so sánh với nội dung chế tác động lý thuyết Sau đó, Luận án kết hợp với số liệu thu thập thực tiễn (qua kết nghiên cứu bàn), 120 nhằm phân tích cụ thể biểu tác động yếu tố riêng biệt (quy hoạch, sách chuyển đổi mục đích SDĐ, đầu tư CSHT) đến gia tăng giá trị đất đô thị 4.2.2.1 Cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất thị Qua phân tích định tính, tổng kết 03 chế tác động biểu yếu tố nhà nước can thiệp gia tăng giá trị giá trị đất đô thị Việt Nam, bao gồm: Cải thiện tiện ích khả tiếp cận đất đai; Tạo hội phát triển; Mức độ thực thi can thiệp • Cải thiện tiện ích khả tiếp cận đất đai: Sự cải thiện tiện ích khả tiếp đất đai gúp điều kiện thay đổi giá trị đất đai Đây lợi mà đất đai có q trình sử dụng đất để phát triển đô thị từ can thiệp tác động nhà nước tạo Cụ thể, số biểu cụ thể cải thiện tiện ích khả tiếp cận đất đai sau: - Hình thành trung tâm phát triển mới: Ý kiến chuyên gia đánh giá, can thiệp nhà nước quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích SDĐ nhằm hình thành khu vực/ vùng trung tâm thị phát triển Trong đó, để hình thành trung tâm cần đầu tư phát triển đồng kết cấu hạ tầng kỹ thuật tiện ích xã hội Đây mục tiêu chế tác động quan trọng việc thu hút dân cư, thúc đẩy thị hóa “… định hướng quy hoạch chung Hà Nội phát triển theo hướng đa tâm, khơng phải đơn tâm, hình thành nên cực phát triển rồi; nhìn định hướng đầu tư Vingroup biết…; … đầu tư Royal City, Times City Vinhome (bên Long Biên ấy); toàn trung tâm chứ…”; “… giá đất BĐS khu vực tăng lên rõ rệt … đóng vai trị tạo lập dẫn dắt thị trường chứ…”(Đáp viên 1); “… Việc di dân Hà Nội vùng lõi quận nội thành cũ cần phải đầu tư hạ tầng đồng khu phát triển không chuyện làm đường sá, hạ tầng “cứng” đâu nhé, cần phải trọng đến hạ tầng “mềm” khác y tế, trường học…”; ra, anh cho quan trọng yếu tố không gian công cộng, không gian xanh…; lợi khu phát triển có so với khu vực nội thành cũ….” (Đáp viên 4); “… em nhìn thấy khu vực Mỹ Đình mà xem…, thay đổi nhanh chóng mặt giá đất tăng ghê gớm …; hạ tầng đồng chứ, vui chơi giải trí tiện ích chẳng thiếu thứ … trung tâm phát triển Hà Nội…; Tập Đoàn bên anh thử tìm kiếm đất để làm thêm dự án chung cư mà khó mắc quá; … đổi hướng xuống khu vực Hà Đông …” (Đáp viên 9); 121 “… Nhà nước lập quy hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm phát triển thị thúc đẩy q trình thị hóa; phù hợp với xu hướng phát triển chung đô thị thôi; sử dụng đất nông nghiệp được…; mà không cho chuyển đổi thị người dân tự chuyển đổi thôi…; … đất xen kẹt khu dân cư giá cao ngất ngưởng…” (Đáp viên 8) - Rút ngắn khoảng cách thời gian di chuyển: “…Tơi nhấn mạnh, tiện ích hay lợi ích mà đất BĐS hưởng lợi trình đầu tư mở đường mang lại Tác động làm cho khả tiếp cận đất dễ dàng thuận tiện hơn” (Đáp viên 1); “… cho yếu tố chi phí thời gian yếu tố định…”; “… thời gian lưu thơng từ nơi định cư đến vị trí trung tâm…” (Đáp viên 3); “… Hệ thống giao thông cải tạo nâng cấp nâng cấp giá trị đất đai tăng lên giảm thiểu chi phí thời gian lưu thơng lại, người ta có xu hướng lựa chọn nhà gần nơi làm việc mà….” (Đáp viên 4); “… Khi nhà nước lập quy hoạch, đầu tư làm đường làm thay đổi vị trị đất đai, vị trí tương đối … khoảng cách đến địa điểm có hoạt động kinh tế xã hội [vị trí trung tâm/ tiện ích]; yếu tố tác động làm thay đổi giá trị đất đai…” (Đáp viên 7) • Tạo hội phát triển mới: Các yếu tố nhà nước can thiệp tạo hội phát triển kinh tế kinh doanh BĐS khu vực đất đai vùng phụ cận chịu tác động can thiệp - Kỳ vọng lợi ích tương lai: Đây lợi nhuận kinh doanh tiềm năng, kỳ vọng tăng giá đất thị trường hành vi chủ thể thị trường phản ứng trước thông tin tác động can thiệp nhà nước “… Kỳ vọng người ta vào yếu tố đầu tư làm đường, hay quy hoạch giá đất tăng mà Mình lấy ví dụ nhé, có thơng tin tích cực thị trường làm cho người kỳ vọng vào phát triển khu vực …”; “… Khi có thơng tin quy hoạch mở đường Bao biển [dự án đường Bao biển Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh] thời gian trước đây, giá đất tăng khủng khiếp Sau này, bắt đầu làm đường, đổ đất san lấp giá đất cao hơn…” Hay như, có thơng tin làm đường cao tốc nối Quảng Ninh – Hải Phòng giá đất tăng lên đó; … nhiều nhà đầu tư, dân đầu tìm hiểu mua đất ” (Đáp viên 5); 122 “… Thị trường họ nhanh nhạy lắm, phong phanh có thơng tin quy hoạch mở đường hay dự án đầu tư họ tìm mua hết [mua đất],… họ trả giá cao gấp 02 gấp 03 lần… người dân bán ngay…; nhiều vừa sang tay sau họ bán lại lãi đậm rồi… diễn biến thị trường nóng sốt…” (Đáp viên 6); - Xuất hội sử dụng đất kinh doanh BĐS: “… Đất đai cịn sử dụng vào nhiều mục đích ngồi mục đích ban đầu, ví dụ cho thuê để làm địa điểm kinh doanh…” (Đáp viên 1); “… Chính nhu cầu sử dụng đất khu vực ngày cao, đất đai trở lên khan có tác động làm giá đất tăng lên …” (Đáp viên 2); “… chủ đất ngày trước ngõ giá thấp, sau mở đường mặt tiền đường…giá đất cao vọt lên; họ lại làm mục đích kinh doanh, bn bán hàng cho thuê văn phòng giá cao…” (Đáp viên 5); “… Khi đầu tư CSHT làm thay đổi…cơ cấu hàng hóa tham gia thị trường BĐS; … ví dụ đường Trần Đại Nghĩa, trước có đường có nhà nhỏ, lụp sụp; sau có đường Trần Địa Nghĩa cấu hàng hóa tham gia cung BĐS khác hẳn Tức là, yếu tố hạ tầng làm thay đổi cấu hàng hóa tham gia vào thị trường BĐS theo hướng hàng hóa tham gia đa dạng… nhiều đất đai, cơng trình sử dụng cho thương mại mang lại thu nhập …” (Đáp viên 8); “… Trục đường đại lộ Thăng Long tiềm với doanh nghiệp cịn có nhiều khoảng diện tích đất để làm văn phịng…” (Đáp viên 9) - Thu hút đầu tư phát triển kinh tế: “… Tập đoàn Sungroup đầu tư Quảng Ninh làm thay đổi hẳn môi trường thu hút đầu tư; nhiều cơng trình hạng mục phục vụ cho du lịch…; … Trong thời gian kêu gọi thu hút đất đâu tư, lãnh đạo Tỉnh liên sở ngành liệt, vất vả “chiều” doanh nghiệp lắm; Tỉnh chủ trương ưu đãi nhiều tiền sử dụng đất không họ chạy sang địa phương khác “mất”;… Bên Tài nguyên chúng tớ làm thủ tục đất đai cho nhà đầu tư vịng có 10 ngày thơi…”; quan trọng họ có tiềm lực tài để đầu tư thật sự, tạo sức hút lôi kéo nhà đầu tư khác cho địa phương…” (Đáp viên 5); “… định hướng phát triển, khu vực Láng Hòa Lạc phát triển trường học khu công nghệ cao tập trung … khu vực phát triển …” (Đáp viên 9) 123 • Mức độ thực thi can thiệp nhà nước thực hiện: Q trình thảo luận nhóm chun gia thể gia tăng giá trị đất đai phụ thuộc vào mức độ thực thi can thiệp nhà nước thực Cụ thể, biểu giá đất thị trường, có thơng tin can thiệp giá đất (giá giao dịch) tăng lên mức giá cá biệt – chưa phản ánh chất giá trị thị trường Giá trị đất gia tăng phản ánh rõ rệt giai đoạn phê duyệt, công bố triển khai thực can thiệp giai đoạn khai thác vận hành “… Khi nhà nước dự định làm đường qua làm cho giá đất - mức giá kỳ vọng, giao dịch thị trường tăng lên; Tuy nhiên, giá trị đất đai thực thay đổi tăng có quy hoạch đầu tư công bố, phê duyệt, đường đầu tư hoàn thiện…”; “… giá giao dịch chịu ảnh hưởng yếu tố tâm lý hành vi đầu mua bán đất đai thị trường…” (Đáp viên 1); “…ở giai đoạn khác có mức giá đất tăng khác nhau; … Nhà nước quy hoạch dự án chuyển mục đích sử dụng đất làm cho giá đất giao dịch thị trường tăng lên; giá trị đất đai tăng mạnh có quy hoạch thực hiện, triển khai hoạt động đầu tư thực địa…” (Đáp viên 7); “… người dân bán đất trước công khai quy hoạch đường với giá gấp đôi thị trường sau giá cao gấp 10 lần [có ý nhấn mạnh giá đất tăng cao] triển khai làm đường…” (Đáp viên 11) Như vậy, tổng hợp đánh giá ý kiến chuyên gia minh chứng, chế tác động gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam nhà nước can thiệp (bằng định quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng chuyển đổi mục đích sử dụng) phản ánh rõ thơng qua cải thiện tiện ích khả tiếp cận đất đai; tạo hội phát triển; mức độ thực thi can thiệp 4.2.2.2 Tác động quy hoạch làm gia tăng giá trị đất đô thị Ở Việt Nam, quy hoạch phân chia làm nhiều loại khác nhau, chịu tác động điều tiết theo Luật Quy hoạch số đạo luật chuyên ngành có liên quan Trong đó, định liên quan đến quy hoạch có tác động trực tiếp đến định hướng phân vùng sử dụng đất đai Theo đó, tác động quy hoạch đến gia tăng giá trị đất đai đô thị cần xem xét dạng tác động loại quy hoạch cụ thể a) Kết phân tích định tính cho thấy, có chủ trương quy hoạch nói chung tác động đến thay đổi giá đất thị trường Tuy nhiên, tác động gia tăng giá trị đất nhận biết rõ quy hoạch xây dựng đô thị quy hoạch thay đổi cấp độ hành thị Trong đó, tác động quy hoạch sử dụng đất có tác động mờ nhạt (ngoại trừ quy hoạch sử dụng đất 1/500); 124 “… quy hoạch Việt Nam có nhiều vấn đề, tơi cho ko phải quy hoạch sử dụng đất tác động trực tiếp đến giá đất mà phần nhiều quy hoạch phát triển quy hoạch thị…; …chỉ cần có chủ trương quy hoạch chuyển đổi phát triển khu vực từ nông thôn sang đô thị làm cho giá trị đất tăng đột biến; hay định chuyển hành từ huyện sang quận hay định hình thành đặc khu kinh tế làm cho giá đất thay đổi….” (Đáp viên 11); “…Quy hoạch tác động phải Dự thảo Luật Đặc khu vừa Vân Đồn làm cho thị trường BĐS vỡ trận cịn … tin đồn thơi, thực ra, đất đai phát triển đâu; … chủ yếu giới đầu BĐS lao vào thổi giá lên thôi…” (Đáp viên 5) b) Kết khảo sát chuyên gia (diện rộng) củng cố thêm kết nhận định rút từ vấn sâu thảo luận nhóm tác động loại quy hoạch đến giá trị đất gia tăng (khi so sánh giá trị Mean bảng dưới) Chúng ta thấy rằng, quy hoạch thị có giá trị điểm đánh giá trung bình cao so với quy hoạch khác (mean = 4,54), sau quy hoạch chỉnh địa giới hành chính, quy hoạch tổng thể KT-XH phân khu chức (1/500) với giá trị trung bình 5,38; 4,06 3,93 Trong đó, quy hoạch sử dụng đất có giá trị điểm đánh giá trung bình thấp (men = 3,81) Bảng 4.3 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất loại quy hoạch Loại quy hoạch N Minimum Maximum Sum Mean Std Deviation Quy hoạch đô thị 125 568 4.54 641 Quy hoạch thay đổi, thực điều chỉnh địa giới hành 125 547 4.38 715 Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội 125 507 4.06 873 Quy hoạch phân khu chức 125 491 3.93 943 Quy hoạch sử dụng đất 125 476 3.81 726 Đánh giá chung tác động quy hoạch đến gia tăng giá trị đất đô thị 125 456 3.65 826 Valid N (listwise) 125 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát Ghi chú: Với giá trị trung bình (mean) lớn mức độ tác động đến giá trị đất gia tăng nhiều 125 c) Một số kết nghiên cứu thực tiễn tác động quy hoạch đến gia tăng giá trị đất thị: • Quy hoạch ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai đô thị: Về lý luận cho thấy quy hoạch thị hình thành phân vùng khu phát triển như: khu trung tâm lõi, khu cận trung tâm khu vực ngoại vi Trong đó, q trình hình thành phát triển thị thành phố giới cho thấy xu hướng giá đất cao trung tâm lõi – nơi diễn hoạt động thương mại, dịch vụ giá đất giảm theo hướng dịch chuyển dần khu trung tâm (Alonso, 1964) Trong thực tiễn Việt Nam, giá đất đô thị có xu hướng tương tự nguyên lý – cụ thể đô thị loại đặc biệt (Hà Nội Tp Hồ Chí Minh – hình dưới) đô thị loại I trực thuộc Trung ương (Phan Văn Thọ, 2012) 110 KV Trung tâm Quận 100 90 Hồn Kiếm 80 KV cận trung tâm Q.Bình Thạnh KV ngoại vi 70 Quận 60 Ba Đình 50 40 30 Hai BàTrưng Quận Quận 10 Quận 11 Đống Đa Cầu Giấy Quận Q.Phú Nhuận Q.Tân Bình Tây Hồ Long Biên 20 10 Q.Gị Vấp Quận Bắc Từ Liêm Hà Đông Quận 12 Gia Lâm Nam Từ Liêm Đơng Anh Hình 4.3 Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm nhóm thị đặc biệt Nguồn: Hồng Văn Cường Nguyễn Thanh Lân (2018) Qua hình vẽ trên, thấy rằng, số quận trung vùng ngoại vi Hà Nội (Bắc Nam Liêm có mức giá đất tăng cao) – hình thành vùng trung tâm Có thể lý giải tượng bởi, hai quận hình thành có nhiều tiềm quy hoạch phát triển đất đai BĐS Ngoài ra, tác giả thực nghiên cứu phân tích thay đổi giá nhà đất riêng lẻ Hà Nội, giá đất phân chia làm 03 khu vực: 126 (i) Khu vực ngoại vi ii) Khu vực cận trung tâm; (iii) Khu vực trung tâm Kết đánh giá giá đất thị trường, giai đoạn 2011 – 2015, cho thấy tác động quy hoạch làm gia tăng giá đất đô thị vùng ngoại vi Hà Nội Đặc biệt, thông tin liên quan đến quy hoạch đầu tư phát triển CSHT nhận nhiều quan tâm ảnh hưởng mạnh đến giá đất khu vực phía Đơng (khu vực Đơng Anh, Sóc Sơn) Phía Tây (Từ Liêm, Hà Đơng) Thành phố (chi tiết xem phụ lục) • Quy hoạch chuyển cấp độ hành làm thay đổi giá đất đô thị: Các quy hoạch liên quan đến chuyển cấp độ hành đề cập đến là: (i) Quy hoạch chuyển vùng dân cư nông thôn thành vùng dân cư đô thị; đô thị cấp thấp lên đô thị cấp cao v.v (ii) quy hoạch đơn vị hành - kinh tế đặc biệt - Trường hợp Hà Nội mở rộng địa giới hành Thủ đơ: Ngày 01/8/2008 (Theo Nghị 15/2008/QH12), Thành phố Hà Nội mở rộng địa giới hành bao gồm tồn diện tích Tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, xã huyện Lương Sơn chuyển Sau thực điều chỉnh hành chính, giá đất đai biến động tăng đáng kể mức giá đất UBND công bố mức giá đất thị trường Ngoài ra, giá đất thị trường biến động tăng rõ rệt xuất hiện tượng sốt giá loại đất theo thông tin quy hoạch Biểu rõ rệt mà quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô Hà Nội đưa lấy ý kiến rộng rãi giá đất tất huyện có quy hoạch thị vệ tinh tăng giá cao tăng nhiều lần Hiện tượng giá đất tăng theo “thông tin” quy hoạch không xảy vùng ven (tiềm trở thành đô thị) mà quận khu vực trung tâm có quy hoạch triển khai quy hoạch đầu tư CSHT 90 Lần 78.29 80 70 60 50 40 28.67 30 25.64 24.62 18.77 20 10 10.57 Ba Vì Đan Phượng Hồi Đức Phú Xun Mê Linh Quốc Oai Thường Tín Hình 4.4 Biểu đồ thể mức chênh lệch giá đất thị trường số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven Hà Nội điều chỉnh địa giới hành Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết nghiên cứu bàn 127 - Trường hợp quy hoạch thành lập đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc: Sau thời điểm Nghị số 103/NQ-CP Chính phủ (tháng 12 năm 2016) định đưa Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc trở thành đặc khu kinh tế theo dự thảo Luật Đặc khu thu hút quan tâm kỳ vọng giới đầu tư Giá đất giao dịch khu vực dự kiển trở thành đặc khu liên tục biến động tăng, cá biệt đến thời điểm tháng 4/2018, giá đất tăng bị giới đầu đẩy lên cao hình thành sốt giá khoảng thời gian ngắn Bảng 4.4 Mức chênh lệch giá đất thị trường 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế STT Mức chênh lệch giá (lần) Đặc khu kinh tế Tối thiểu Tối đa Vân Đồn (Quảng Ninh) 1,2-1,5 7-15 Phú Quốc (Kiên Giang) 2,5-3 26- 75 Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) 1,4-1,8 35,3 - 100 Nguồn: Tổng hợp từ Báo cáo Hội MG BĐS Việt Nam Trung tâm môi giới *Ghi chú: Lấy giá so sánh tổng hợp tháng 4/2018 T12/ 2016, T6/2017 d) Kết đánh giá chế tác động quy hoạch đến gia tăng giá trị đất đô thị (kết điều tra 125 quan sát): Quy hoạch giúp cải thiện tiện ích khu vực làm gia tăng giá trị đất đai 3.66 Quy hoạch làm gia tăng giá trị đất đai cải thiện khả tiếp cận đất đai 3.71 Các thời điểm khác q trình quy hoạch (Lập quy hoạch, cơng bố triển khai)… Quy hoạch tác động thay đổi cung – cầu đất đai thị trường qua làm gia tăng giá trị đất đai Quy hoạch giúp mang lại tiềm phát triển, hình thành trung tâm làm gia tăng giá… Khả thực thi quy hoạch tác động đến gia tăng giá trị đất đai 3.75 3.78 3.82 3.92 3.50 3.55 3.60 3.65 3.70 3.75 3.80 3.85 3.90 3.95 Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá chế tác động quy hoạch đến giá trị đất gia tăng Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát 128 Qua khảo sát, chế tác động quy hoạch đến giá trị đất gia tăng mạnh khả thực thi quy hoạch (có giá trị điểm đánh giá trung bình lớn – đạt 3,92), sau tác động quy hoạch giúp mang lại tiềm phát triển, thay đổi cung – cầu đất đai thị trường (mean 3,81 3,78) Trong đó, cải thiện liên quan đến tiện ích, khả tiếp cận thời điểm khác quy hoạch đánh giá đóng góp làm giá đất gia tăng thấp (mean = 3,66; 3,71; 3,75) Như vậy, kết phân tích tác động quy hoạch liên quan đến giá trị đất đô thi cho thấy: quy hoạch đô thị chuyển đổi hành tác động giá trị đất rõ rệt Cơ chế tác động quy hoạch làm thay đổi giá trị đất biểu khả thực thi quy hoạch, tiềm phát triển thay đổi cung – cầu đất đai thị trường 4.2.2.3 Tác động đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị a Kết đánh giá tác động đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị từ khảo sát chuyên gia: Kết đánh giá tác động đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị cho thấy, việc đầu tư làm nâng cấp đường giao thơng có tác động mạnh (với Mean = 3,88) so với nhóm cơng trình kết cấu hạ tầng khác bệnh viện, công viên, khu vực không gian sinh hoạt công cộng v.v Có điểm đánh ý, giá trị yếu vị cách đánh giá tác động CSHT đạt mức giá trị Mode = (có tác động lớn đến giá trị đất gia tăng) Như vậy, ý kiến đánh giá chung tác động đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đai tương đối đồng Bảng 4.5 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất đầu tư CSHT Đầu tư xây Đầu tư làm Đầu tư XD Đánh giá chung dựng công trình cơng viên, khu tác động Chỉ tiêu hạ tầng xã hội nâng cấp vực không gian đầu tư CSHT (trường học, đường giao xanh phục vục đến gia tăng giá bênh viện v.v.) thông cộng đồng trị đất đô thị Valid 125 125 125 125 N Missing 0 0 Mean 3.86 3.88 3.62 3.91 Mode 4 4 Std Deviation 910 779 868 852 Minimum 1 Maximum 5 5 Sum 483 485 453 489 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát Ghi chú: Với giá trị trung bình (mean) lớn mức độ tác động đến giá trị đất gia tăng nhiều 129 b Đánh giá chế tác động yếu tố CSHT đến giá trị đất gia tăng: Kết đánh giá chế tác động làm gia tăng giá trị đất đầu tư CSHT tập trung hoạt động kinh tế khu vực mạnh (đạt mean = 4,13), cải thiện gia tăng khả tiếp cận đất đai (mean = 3,93) triển vọng lợi ích kinh tế SDĐ (mean = 3,82) Trong đó, khả thực dự án đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đai đánh giá mức thấp (mean = 3,66) Khả thực dự án đầu tư cở sơ hạ tầng làm gia tăng giá trị đất đai 3.66 Đầu tư cở sơ hạ tầng làm gia tăng giá trị đất đai triển vọng lợi ích kinh tế đầu tư phát triển đất đai Đầu tư cở sơ hạ tầng làm gia tăng giá trị đất đai gia tăng khả tiếp cận đất đai Đầu tư sở hạ tầng giao thông đường mang lại gia tăng giá trị đất đai khu vực tập trung hoạt động kinh tế khu vực 3.82 3.93 4.13 3.40 3.50 3.60 3.70 3.80 3.90 4.00 4.10 4.20 Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá chế tác động đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát c Một số chứng thực tiễn đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị: CSHT đặc biệt CSHT giao thông yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai CSHT làm thay đổi khả tiếp cận đất đai mang lại lợi ích kỳ vọng sử dụng phát triển đất đai Tại Hà Nội, năm qua, việc đầu tư CSHT yếu tố quan trọng tác động làm thay đổi nguồn cung giá đất đai (riêng lẻ dự án) Tại khu vực gần trung tâm ngoại vi, có số quận ghi nhận mức giá tăng nhẹ mà điều kiển CSHT đầu tư tốt Hà Đông, số Huyện phía Tây Hà Nội Đáng ý, khu vực Tây Hồ ghi nhận giá BĐS nhà đất riêng lẻ tăng đặc biệt khu nhà biệt thự dành cho người nước ngồi th khu phố Tơ Ngọc Vân nhờ hoàn thiện CSHT (chi tiết xem phụ lục) Bên cạnh đó, đánh giá theo giai đoạn trình đầu tư CSHT, thấy rằng, với quy hoạch đầu tư phát triển CSHT thời điểm khác mức độ gia tăng giá trị đất đai khác Thông thường, giá trị đất biến động gia tăng đáng kể thời điểm có thông tin quy hoạch công bố quy hoạch thực đầu tư xây dựng Ngoài ra, chứng thị trường thời gian gần cho thấy, có thông tin công bố quy hoạch dự án CSHT làm cho giá đất đai khu vực dự án tăng lên (xem bảng dưới) 130 Bảng 4.6 Phân tích thay đổi giá đất số dự án đầu tư CSHT đô thị Đơn vị tính giá đất: Triệu đồng/m2 Địa phương Dự án Đường Lê Văn Lương (kéo dài) Cầu Đông Trù Hà Nội Cầu Vĩnh Tuy Tp HCM Bắc Ninh Thông tin đất đai Đất (vị trí 2) Đất (vị trí 2) Đất Năm Giá đất (P1) Công bố quy hoạch đầu tư xây dựng Giá Năm đất (P2) -5,5 2008 11.5 2010 N/a 2010 7,8 2006 Thông gian giá đất ban đầu Năm Giá đất (P0) 2006 N/a N/a N/a Có thơng tin quy hoạch Hồn thành dự án đầu tư Biến động giá (-/+) Năm Giá đất (P3) P1-P0 P2-P1 P3-P2 19,8 2011 31,5 -6,5 8,3 11.7 2012 13,5 2016 21 N/a 5,7 7,5 10 2014 30 30 55 N/a 20 25 Đường Trần Đại Nghĩa Dự án cầu Thủ thiêm Đất (ví trí 1) N/a N/a N/a N/a 2010 150 2013 180 N/a N/a 30 Đất 1996 0,3 -0,8 1998 2,1 - 6,0 2003 & 2004 – 20 2005 & 2008 20- 25 1,7 – 5,2 3,9 -14 - 14 Đường Đấu Mã Đất 2010 3,1 2013 10,5 104 13,5 2015 17,4 7,4 3,9 Đất phi nông nghiệp 2013 2,5 2017 22,2 19,7 N/a N/a Đất 2014 3,5 2015 9,5 Hồ sinh thái Phúc Ninh (đường Phương Vĩ) Đường Lãm Làng, Vân Dương Đang thực đầu tư 2017 14,5 2018 17,6 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu giao dịch Văn phịng mơi giới BĐS giá rao bán Như vậy, tác động đầu tư CSHT giao thông xác định làm gia tăng giá trị đất đô thị Trong đó, đóng góp nhiều làm gia tăng giá trị đầu tư CSHT tập trung hoạt động kinh tế khu vực cải thiện khả tiếp cận đất đai 131 4.2.2.4 Tác động sách chuyển mục đích SDĐ làm gia tăng giá trị đất đô thị a Kết đánh giá tác động sách SDĐ đến thay đổi giá trị đất đô thị từ khảo sát chuyên gia: Trước phân tích tác động sách SDĐ đến giá tăng giá trị đất đô thị, Luận án thực xem xét số đánh giá tác động sách SDĐ đến thay đổi giá trị đất Cụ thể, kết đánh giá chung sách SDĐ đến gia tăng giá trị đất thị có giá trị (mean = 4,06) lớn Trong đó, với bốn (04) nhóm quy định sách thăm dị khảo sát, quy định sách liên quan đến chuyển mục đích SDĐ hệ số SDĐ đánh giá có tác động mạnh giá trị đất gia tăng Ngoài ra, quy định liên quan đến diện tích đất tối thiểu hạn mức SDĐ cho kết tác động đến giá trị đất gia tăng thấp Đây kết giúp khẳng định bổ sung thêm cho phân tích rút vấn sâu thảo luận nhóm Bảng 4.7 Kết đánh giá tác động gia tăng giá trị đất sách SDĐ Các sách N Minimum Maximum Sum Mean Std Deviation Đánh giá chung tác động sách sử dụng đất đến gia tăng giá trị đất đô thị 125 508 4.06 632 Quy định sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất 125 478 3.82 833 Quy định, sách hệ số sử dụng đất (Diện 125 tích sàn/ Diện tích xây dựng lô đất) 461 3.69 865 Quy định tối thiểu diện tích đất 125 453 3.62 830 Quy định hạn mức sử 125 dụng đất 445 3.56 893 Valid N (listwise) 125 Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát Ghi chú: Với giá trị trung bình (mean) lớn mức độ tác động đến giá trị đất gia tăng nhiều 132 b Kết đánh giá tác động sách chuyển mục đích SDĐ đến gia tăng giá trị đất đô thị: Trong quy định sách liên quan đến chuyển mục đích SDĐ, sách chuyển đổi mục đích SDĐ nơng nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở, khu đô thị đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tác động đến giá trị đất gia tăng cao (mean = 3,91) Ngoài ra, quy định sách chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang làm khu cơng nghiệp, sách chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà tác động giá trị đất tăng tăng mức độ thấp so với hai sách trước (với giá trị đánh giá tác động trung bình 3,88 3,86 Cuối cùng, quy định sách có liên chuyển mục đích sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp phục vục mục đích phi thương mại (công viên, làm đường, xây dụng công trình cơng cộng v.v.) làm giá trị đất thị gia tăng thấp nhóm chuyển đổi mục đích SDĐ (mean = 3,83) Quy định chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà 3.86 Quy định chuyển mục đích sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp phục vục mục đích phi thương mại (cơng viên, làm đường, xây dụng cơng trình cơng cộng v.v.) 3.83 Quy định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở, khu đô thị 3.91 Quy định chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang làm khu cơng nghiệp 3.88 Quy định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 3.91 3.75 3.80 3.85 3.90 3.95 Hình 4.7 Biểu đồ đánh giá tác động sách chuyển mục đích SDĐ Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát c Đánh giá chế tác động sách chuyển mục đích SDĐ đến gia tăng giá trị đất đô thị: Cơ chế tác động sách chuyển đổi mục đích SDĐ vào mức độ gia tăng giá trị đất đô thị đánh giá cao thơng việc định sách mang lại tiềm phát triển (mean = 3,91) khả thực thi sách (mean = 3,86) Trong đó, mức độ tác động thay đổi có liên quan đến địa tô chênh lệch cung – cầu đất đai thị trường tiện ích khu vực 3,79; 3,78; 3,59 133 Quy định, sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm gia tăng giá trị đất đai thay đổi địa tơ 3.79 Quy định, sách chuyển mục đích sử dụng đất góp phần gia tăng tiện ích khu vực làm tăng giá trị đất đai khu vực 3.59 Khả thực thi quy định, sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất tác động đến gia tăng giá trị đất đai 3.86 Quy định, sách sử dụng đất tác động thay đổi cung – cầu đất đai thị trường qua làm gia tăng giá trị đất đai Quy định, sách chuyển mục đích sử dụng đất mang lại tiềm phát triển làm gia tăng giá trị đất đai 3.78 3.91 3.403.453.503.553.603.653.703.753.803.853.903.95 Hình 4.8 Biểu đồ đánh giá chế tác động sách chuyển mục đích SDĐ Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết khảo sát d Một số chứng thực tiễn tác động sách chuyển mục đích SDĐ đến gia tăng giá trị đất thị: Các mục đích SDĐ cụ thể đất thị thực tế thường đề cập đến mục đích: đất cơng trình cơng cộng, khu thương mại, khu v.v Ngoài ra, sử dụng đất, bên cạnh mục đích SDĐ quy định liên quan đến khả phát triển cơng trình đất hệ số sử dụng đất mật độ xây dựng có tác động đáng kể đến giá trị đất đai Trong đó, xem xét mục đích sử dụng đất thấy rằng, phần diện tích đất sử dụng cho mục đích thương mại thường có giá cao nhất, tiếp đến diện tích đất dùng cho nhà sau diện tích đất phục vụ cho hoạt động cơng nghiệp, nơng nghiệp v.v Thêm vào đó, quy định thực thi quy hoạch liên quan đến chuyển mục đích SDĐ có tác động làm thay đổi lớn đến giá trị đất đai loại đất chuyển mục đích sử dụng loại đất mục đích SDĐ (khơng chuyển) Cụ thể, bảng tổng hợp giá đất nơng nghiệp có quy hoạch SDĐ số địa phương cho thấy: Các quy hoạch SDĐ liên quan đến chuyển đổi mục đích SDĐ mục đích loại đất sau quy hoạch không thay đổi - đất nông nghiệp giá đất thị trường gia tăng đáng kể, trung bình khoảng – 26 lần tùy thuộc vào vị trí đất địa phương 134 Bảng 4.8 Giá đất chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp số tỉnh, thành phố công bố quy hoạch ĐVT: Đồng STT Tỉnh/thành Giá đất UBND cấp tỉnh quy định Giá chuyển nhượng thực tế thị trường Chênh lệch giá thị trường/ giá UBND (lần) TP Hồ Chí Minh 120.000 1.500.000 12,50 TP Hà Nội 180.000 3.000.000 16,67 TP Đà Nẵng 50.000 250.000 5,00 Tỉnh Khánh Hoà 56.000 270.000 4,82 Tỉnh Quảng Ninh 15.000 250.000 16,67 Tỉnh BR - VT 15.000 122.000 8,13 Nguồn: Tổng hợp từ Bảng giá đất Tỉnh Văn phòng giao dịch BĐS Đối với quy hoạch chuyển mục đích SDĐ từ nơng nghiệp sang mục đích phi nơng nghiệp mức độ biến động giá đất lớn Theo bảng tổng hợp phân tích phía kết nghiên cứu bàn cho thấy, mức giá đất gia tăng từ khoảng – 35 lần tùy thuộc vào mục đích SDĐ trước sau có sách chuyển đổi (xem chi tiết phụ lục) Như vậy, nhóm sách SDĐ làm gia tăng giá trị đất đô thị đánh giá cao quy định sách chuyển đổi mục đích hệ số SDĐ Trong sách chuyển đổi mục đích SDĐ, sách chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất nơng nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh thương mại nhà ở, khu đô thị cho thấy mức độ gia tăng giá trị đất lớn Kết nghiên cứu phù hợp với liệu thu thập qua nghiên cứu bàn diễn biến thực tiễn Việt Nam Ngồi ra, từ kết phân tích đây, Luận án tổng hợp biểu mức độ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị Việt Nam nhà nước thực can thiệp thông qua quy hoạch, đầu tư CSHT chuyển đổi mục đích SDĐ theo bảng 135 Bảng 4.9 Tổng hợp đánh giá chế yếu tố nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị Đánh giá tác động Yếu tố Nội dung can thiệp Quy hoạch đô thị Quy hoạch thay đổi, thực điều chỉnh địa giới hành Quy hoạch Quy hoạch tổng thể KT-XH Quy hoạch phân khu chức Quy hoạch sử dụng đất Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội (trường học, bênh viện v.v.) Đầu tư CSHT Đầu tư làm nâng cấp đường giao thông Đầu tư xây dựng công viên, khu vực khơng gian xanh phục vục cộng đồng Chính sách chuyển mục đích SDĐ ở, đất nơng nghiệp phục vục mục đích phi thương mại Chính sách chuyển mục đích SDĐ sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự Chính sách án nhà Chính sách chuyển mục đích SDĐ nơng nghiệp sang chuyển đổi mục đích SDĐ làm khu cơng nghiệp Chính sách chuyển mục đích SDĐ nơng nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp Chính sách chuyển mục đích SDĐ nơng nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở, khu đô thị Đánh giá biểu chế tác động Mức độ Cải thiện tiện ích & khả tiếp cận đất đai Tạo hội phát triển Mức độ thực thi + ++ +++ ++ +++ + + +++ ++ +++ +++ ++ ++ + ++ +++ + + ++ ++ +++ +++ Nguồn: Tác giả tổng hợp Ghi chú: Nội dung đánh giá mức độ tác động gia tăng giá trị đất đô thị: Cao (+++); Trung bình (++); Thấp (+) 136 Tóm lại, sở nội dung phân tích đánh giá thực trạng yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị (trong Mục 4.2), Luận án rút số điểm sau đây: - Một là: Nhóm yếu tố nhà nước tác động gia tăng giá trị đất đai khu vực đô thị mạnh so với nhóm yếu tố khác đầu tư chủ sử dụng đất, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động kinh tế, q trình thị hóa v.v.); - Hai là: Nhóm yếu tố hoạt động đầu tư từ chủ sử dụng đất ghi nhận có tác động gia tăng giá trị đất đai Tuy nhiên, phần giá trị đất gia tăng nhìn nhận đánh giá xuất chủ yếu hoạt động đầu tư doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS Trong đó, chứng liên quan đến việc người sử dụng đất cá nhân/ hộ gia đình đóng góp phần giá trị đất gia tăng chưa phản ánh ghi nhận rõ ràng Cụ thể, giá trị đất gia tăng biểu giá trị kinh tế phi kinh tế doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án BĐS thơng qua q trình đầu tư xây dựng CSHT dự án khu đô thị, thực quy hoạch phát triển sản phẩm dự án BĐS; - Ba là: Trong nhóm yếu tố nhà nước thực tác động gia tăng giá trị đất đô thị, yếu tố liên quan đến quy định sách chuyển mục đích sử dụng đất tác động nhiều so với yếu tố liên quan đầu tư CSHT quy hoạch SDĐ Đáng ý, phân tích chi tiết biểu yếu tố nhà nước thực mức độ tác động biểu nhóm yếu tố (thuộc 03 yếu tố nhà nước can thiệp) có khác biệt; - Bốn là: Có 03 chế tác động chủ yếu làm gia tăng giá trị đất đô thị biểu hiện, nhà nước thực can thiệp quy hoạch, đầu tư CSHT chuyển mục đích sử dụng đất là: Cải thiện tiện ích khả tiếp cận đất đai; Tạo hội phát triển; Mức độ thực thi can thiệp; - Năm là: Trong 03 chế tác động đến giá trị đất đô thị, chế “Cải thiện tiện ích khả tiếp cận đất đai” “Tạo hội phát triển” có tác động gia tăng mạnh nhà nước thực đầu tư CSHT chuyển mục đích sử dụng đất Trong đó, chế “Mức độ thực thi can thiệp” lại cho thấy tác động gia tăng giá trị đất đô thị lớn so với 02 chế lại, nhà nước can thiệp thơng qua quy hoạch có liên quan đến SDĐ 137 4.3 Phân tích tác động đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị - qua nghiên cứu tình dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ 4.3.1 Kết phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường Trên sở kết phân tích tổng quan tài liệu, nghiên cứu đề xuất giả thuyết cần kiểm định thơng qua kỹ thuật phân tích trước sau (before – after analysis) hồi quy Hedonic sau: H1: Có hay khơng khác biệt giá đất trung bình khu vực? H2: Có hay khơng khác biệt giá đất trung bình theo thời gian? H3: Có hay khơng khác biệt giá đất trung bình theo thời gian khu vực? Kết thống kê mô tả cho thấy, giá trị đất thu thập đạt giá trị cao 180 triệu/m2, giá trị thấp 8.4 triệu/m2, giá trị trung bình đạt 34.6 triệu/m2 Bảng 4.10 Kết thống kê mơ tả mẫu nghiên cứu phân tích Hedonic Variables N Minimum Maximum Mean Thời điểm giao dịch (Phase) Phạm vi đất tọa lạc (Area) Landprice Diện tích đất (Plotarea) Chiều dài mặt tiền (Widthfacade) Chiều dài mặt tiền (Shape) Nhà đất (Housing) Loại đường phố (Strtype) Đặc điểm đường phố (Strcharacteristics) Khoảng cách đến trung tâm thành phố (Discitycenter) Khoảng cách đến trung tâm Quận (Disdistrictcenter) Khoảng cách đến công viên gần (Dispark) Khoảng cách đến chợ gần (Disbazaar) Khoảng cách đến chợ gần (Disshopping) An ninh (Security) Môi trường (Environment) Mật độ tập trung dân số (Density) 338 338 338 338 338 338 338 338 1 8.4 30 2.00 1 180.0 300 21.00 2 2.09 1.50 34.587 82.02 5.4864 1.84 57 1.28 Std Deviation 801 501 29.6095 55.287 2.90062 370 502 450 338 2.69 1.066 338 9.00 18.80 14.7219 2.38660 338 80 5.00 2.4660 81797 338 25 3.60 1.8227 75325 338 15 2.60 1.4466 53355 338 2.8 1.796 6969 338 338 338 1 3 1.83 2.11 1.86 642 502 707 Nguồn: Kết phân tích số liệu tác giả Về đặc điểm đất, đất diện tích tối thiểu 30 m tối đa 300 m2, với chiều rộng mặt tiền đất trung bình khoảng 5.5 m (chiều rộng mặt tiền tối thiểu 2m tối đa 21 m) Trong đó, khoảng cách đến Trung tâm Thành phố (được xác định Bưu Điện Bờ hồ Hồn Kiếm) trung bình khoảng 14.7 138 km, Trung tâm Quận (được xác định Bưu Điện Hà Đơng) khoảng 2.5 km; khoảng cách trung bình đến cơng viên, chợ dân sinh trung tâm mua sắm gần 1.8 km, 1.5 km 1.8 km Kết phân tích giá đất trung bình cho thấy, bản, giá đất khu vực tác động 03 giai đoạn cao giá đất trung bình khu vực kiểm sốt Đáng ý, sau giai đoạn dự án đầu tư hoàn thành vào vận hành, giá đất trung bình khu vực tác động tăng đột biến (từ mức 26.74 triệu đồng/ m2 lên đến 76.26 triệu đồng/ m2) so với khu vực kiểm soát (tăng nhẹ từ 21.69 triệu đồng/ m2 lên 22.06 triệu đồng/ m2) Hình 4.9 Giá đất trung bình khu vực tác động khu vực kiểm sốt Nguồn: Kết phân tích số liệu tác giả Kết kiểm định giả thuyết: Với giả thuyết đề xuất, Luận án thực việc kiểm định T-test kỹ thuật phân tích Anova (phân tích phương sai thay đổi) Về bản, giá đất phân tích khác biệt theo hai thành tố là: Theo khu vực Theo thời gian (giai đoạn đầu tư) Theo đó, giả thuyết kiểm định thay đổi giá trị đất trung bình qua kiểm định Independent Samples T-test (đối với giả thuyết 1), phân tích phương sai yếu tố (đối với giả thuyết 2) phân tích phương sai hai yếu tố (Khu vực Thời gian - giả thuyết 3) Các giả thuyết kiểm định kết thống kê khẳng định có có thay đổi giá đất trung bình khu vực theo giai đoạn thực dự án đầu tư CSHT (chi tiết xem phụ lục) Kết phân tích hồi quy: Sau thực phân tích kiểm tra giả định cá mơ hình hồi quy, tác giả xác định mơ hình Hedonic đánh giá tác động (khơng có tượng tự tương quan đa cộng tuyến) có ý nghĩa thống kê với hệ số R2 điều chỉnh = 0,938, có nghĩa biến mơ hình giải thích 93,8% thay giá đất (R2 điều chỉnh = 0,938, F mô hình 426,61, p < 0.001) 139 Kết hồi quy cần đáng quan tâm tập trung nghiên cứu tác động đầu tư CSHT đến thay đổi giá đất, thể qua biến giả thời gian Cụ thể, kết hồi quy cho thấy ba (03) biến giả là: cyear1, cyear2 cyear3 có ý nghĩa thống kê mơ hình phân tích Như vậy, điều có nghĩa là, có tương tác thời gian khu vực đất tác động lên thay đổi giá đất giai đoạn Nói cách khác, quan sát mẫu nghiên cứu cho thấy tác động đầu tư đường Tố Hữu – Yên Lộ làm thay đổi giá trị đất khu vực tác động giai đoạn cơng bố dự án, giai đoạn dự án hồn thành giai đoạn dự án thác khai thác vận hành sau đầu tư 6,1%; 10,8% 46,9% 4.3.2 Kết phân tích dựa đánh giá người sử dụng đất Bảng 4.11 Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định Các giả thuyết nghiên cứu H1: Khoảng cách đến trung tâm có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; H2: Thời gian di chuyển có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; H3: Cơ hội phát triển khu vực có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; H4: Thay đổi sử dụng đất có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; Kỳ vọng dấu + + + + Nguồn: Tác giả đề xuất - Kết thống kê mô tả mẫu khảo sát: Tổng số có 216 quan sát sử dụng để phân tích sau xử lý số liệu Các đối tượng khảo sát sinh sống Quận Hà Đông, Nam Từ Liêm Thanh Xuân Bảng 4.12 Kết thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất STT Tiêu chí Hà Đơng Đơn vị hành Nam Từ Liêm cấp Quận Thanh Xuân Sau năm 2014 Thời gian sử Trước 2010 dụng đất Từ năm 2010 – 2014 Đại học Trình độ học vấn Sau đại học THPT Giới tính Nam Nữ Số lượng Tỷ lệ (%) Số lượng Tỷ lệ (%) 38 43,2 47 36,7 27 30,7 54 42,2 23 26,1 27 21,1 38 43,2 57 44,5 10 11,4 13 10,2 40 45,5 58 45,3 41 10 37 46,6 11,4 42,0 52 70 40,6 4,7 54,7 Nguồn: Kết phân tích số liệu 140 Trong tổng số đáp viên, có 88 nam (chiếm 40,7%) 128 nữ (chiếm 59,3%) Về trình độ học vấn, có 93 người tham gia khảo sát tốt nghiệp đại học (chiếm 43,1%), số người có sau đại học 16 người (chiếm 7,4%), số lại người tốt nghiệp THPT (chiếm 49,5%) Trong mẫu khảo sát, có 19,9% làm việc lĩnh vực quan nhà nước (công chức, viên chức), 18,1% người nghỉ hưu phần lớn người lại nhân viên kinh doanh, nghề nghiệp tự (chiếm khoảng 60%) - Kết kiểm định hệ số tin cậy thước đo: Kết phân tích hệ số tin cậy thước đo thể bảng Theo đó, thang đo biến đáp ứng độ tin cậy cần thiết để thực bước phân tích (phân tích EFA) (Hair & etal., 2010) Bảng 4.13 Kết Cronbach’s Alpha thước đo (lần 1) Biến quan sát Trung bình Phương sai thước đo thước đo loại biến loại biến Cronbach’s Alpha DIS = 826 DIS1 7.68 1.651 DIS2 7.71 1.519 DIS3 7.85 1.838 Cronbach’s Alpha TIME = 722 TIME1 8.94 1.297 TIME2 8.66 1.170 TIME3 8.61 1.266 Cronbach’s Alpha OPT = 804 OPT1 15.09 2.540 OPT2 15.05 2.268 OPT3 15.03 2.548 OPT4 14.97 2.520 OPT5 15.03 2.325 Cronbach’s Alpha LUC = 874 LUC1 15.48 5.200 LUC2 15.59 5.834 LUC3 15.51 5.004 LUC4 15.54 5.078 LUC5 15.42 6.226 Cronbach’s Alpha LVU = 904 LVU1 7.75 1.828 LVU2 7.71 1.928 LVU3 7.82 1.690 Hệ số tương Cronbach's quan biến tổng Alpha loại biến 714 741 598 728 698 839 575 605 538 659 621 701 477 562 475 435 498 687 651 688 703 679 794 676 822 816 437 825 855 817 819 909 839 711 882 837 943 797 Nguồn: Kết phân tích số liệu 141 - Kết phân tích EFA: Kết phân tích EFA (lần 1) cho kết biến LUC5 tải 02 nhân tố không tải vào nhân tố cần đo Tác giả thực việc loại biến thành phần LUC5 kiểm tra độ tin cậy thước đo trước thực phân tích EFA lần Tác giả thực việc phân tích EFA cho biến độc lập biến phụ thuộc Kết phân tích EFA biến độc lập cho thấy có 15 biến quan sát nhân tố có hệ số < KMO < 1, Sig