Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án tại tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị TT

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH *** - LÊ THỊ BÍCH NGA HỒN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐƠ THỊ Chun ngành : Tài - Ngân hàng Mã số : 9.34.02.01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Hà Nội, năm 2021 Công trình hồn thành tại: Học viện Tài Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS Lưu Thị Hương PGS, TS Nguyễn Lê Cường Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án bảo vệ Hội đồng chấm luận án cấp Học viện, họp Học viện Tài vào hồi ngày tháng năm 2020 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Học viện Tài MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đầu tư hoạt động chủ yếu, định phát triển doanh nghiệp Hoạt động đầu tư doanh nghiệp thường tiến hành tập trung theo dự án Một dự án dù được chuẩn bị, phân tích kỹ lưỡng đến đâu thể tính chủ quan người lập dự án Vì vậy, nhằm đảm bảo tính khách quan, phịng ngừa tối đa rủi ro xảy đầu tư, thẩm định tài dự án cần coi ưu tiên hàng đầu doanh nghiệp Hơn thế, thẩm định tài dự án giúp doanh nghiệp loại bỏ dự án đầu tư khơng hiệu quả, tìm hội đầu tư tốt, tránh thiệt hại, lãng phí nguồn lực; sở đưa định lựa chọn dự án phù hợp để đầu tư; thẩm định tài dự án thủ tục bắt buộc dự án cần vay vốn từ tổ chức tín dụng Thẩm định tài dự án nhiều doanh nghiệp quan tâm, nhờ nhiều dự án triển khai hoạt động có hiệu Tuy vậy, khơng khiếm khuyết phát sinh q trình thẩm định tài dự án dẫn đến mục tiêu thẩm định tài dự án khơng thực hóa, gây tổn thất lớn cho nhiều doanh nghiệp Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị (HUD) trường hợp ngoại lệ HUD doanh nghiệp nhà nước hoạt động lĩnh vực xây dựng cung cấp dịch vụ bất động sản, có nhiều năm dẫn đầu doanh nghiệp thị trường bất động sản với số lượng dự án lớn Với vị quan trọng, nhu cầu thẩm định tài dự án HUD lớn Nếu khơng hồn thiện thẩm định tài dự án, hiệu dự án bị suy giảm, phát triển HUD khó bền vững Đứng trước thực tế tác giả lựa chọn nghiên cứu vấn đề thẩm định tài dự án HUD luận án: Hồn thiện thẩm định tài dự án Tổng Cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu : Thẩm định tài dự án doanh nghiệp - Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi khơng gian: Thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị (HUD) Phạm vi thời gian: Các số liệu thứ cấp khoảng thời gian từ năm 2011 - 2020 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Đề xuất giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án HUD; Nhiệm vụ nghiên cứu: (i) Hệ thống hóa vấn đề lý luận thẩm định tài dự án doanh nghiệp; (ii) Phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định tài dự án HUD; (iii) Đề xuất giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án HUD Câu hỏi nghiên cứu Luận án: “Hồn thiện thẩm định tài dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị” nhằm luận giải câu hỏi sau: (i) Thẩm định tài dự án gì? Nội dung thẩm định tài dự án? Các tiêu chí sử dụng để đánh giá hoàn thiện thẩm định tài dự án? (ii) Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài dự án doanh nghiệp? (iii) Thực trạng thẩm định tài dự án HUD nào? (iv)Nguyên nhân dẫn đến hạn chế thẩm định tài dự án HUD? Giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án HUD? Phương pháp nghiên cứu Trong luận án tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu kinh tế sau: (i) Phương pháp nghiên cứu tài liệu: thu thập, tổng hợp, phân tích; Sử dụng phần mềm Crystal Ball thẩm định rủi ro; (ii) Phương pháp phi thực nghiệm bao gồm: vấn sâu lãnh đạo số doanh nghiệp, vấn gián tiếp qua email, điều tra qua bảng hỏi Tổng quan tình hình nghiên cứu khoảng trống nghiên cứu 6.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu Tác giả nghiên cứu 19 cơng trình ngồi nước có liên quan đến đề tài, tập trung vào nội dung: Tỷ suất chiết khấu; Kỹ thuật thẩm định; Rủi ro dự án; Triển khai sử dụng mơ hình kinh tế lượng; Nội dung thẩm định 6.2 Khoảng trống nghiên cứu Qua nghiên cứu tiếp cận, tác giả có số kết luận: (i) Các nghiên cứu đề cao phương pháp kỹ thuật thẩm định mặt lý thuyết, có nghiên cứu thẩm định tài dự án doanh nghiệp; (ii) Các nghiên cứu đề cập đến vấn đề phân tích rủi ro dự án, có sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy phân tích tình cách đơn giản; (iv) Có nghiên cứu cung cấp định hướng mặt lý thuyết, chưa triển khai ứng dụng với dự án cụ thể doanh nghiệp; (v) Một số nghiên cứu đề cập đến kỹ thuật phân tích rủi ro có kỹ thuật phân tích mơ Monte Carlo Tuy nhiên, nghiên cứu hướng dẫn thực hành kỹ thuật phân tích dự án nói chung, khó áp dụng cho doanh nghiệp thuộc kinh tế có thơng tin cịn yếu kém, số liệu thống kê không đầy đủ Việt Nam Từ nhận xét trên, NCS xác định khoảng trống nghiên cứu luận án: (i)Nghiên cứu quy trình, phương pháp nội dung thẩm định tài dự án xây dựng doanh nghiệp cụ thể hoạt động lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản; (ii) Sử dụng phần mềm Crystal Ball để phân tích rủi ro dự án có biến động đồng thời nhiều yếu tố đầu vào Những đóng góp luận án Luận án có số đóng góp sau: (i) Hệ thống hóa làm sáng tỏ vấn đề thẩm định tài dự án doanh nghiệp; (ii) Tổng hợp học kinh nghiệm thẩm định tài dự án số doanh nghiệp ngồi nước mà HUD tham khảo; (iii) Phân tích thực trạng thẩm định tài dự án đầu tư xây dựng mới; (iv) Sử dụng phân tích mơ phần mềm Crystal Ball để thẩm định rủi ro dự án HUD; (v)Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thẩm định tài dự án HUD Kết cấu luận án Luận án kết cấu theo chương: Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng thẩm định tài dự án Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Chương 3: Giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1.1 Dự án doanh nghiệp 1.1.1.1 Đầu tư dài hạn doanh nghiệp: Đầu tư dài hạn doanh nghiệp hoạt động bỏ vốn để mua sắm, xây dựng hình thành tài sản cố định (TSCĐ) hữu hình TSCĐ vơ hình, hình thành lượng tài sản lưu động thường xuyên cần thiết phù hợp với quy mô kinh doanh định để góp vốn liên doanh dài hạn, mua cổ phiếu, trái phiếu đơn vị khác nhằm thu lợi nhuận 1.1.1.2 Dự án doanh nghiệp Dự án (DA) tập hợp hoạt động đặc thù thực thời gian định giới hạn nguồn lực (nhân lực, vật lực, tài lực) nhằm đạt mục tiêu cụ thể 1.1.2 Thẩm định dự án doanh nghiệp 1.1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định dự án Thẩm định DA q trình qn xem xét, rà sốt, kiểm tra, đánh giá lại DA cách khoa học, khách quan, toàn diện dựa tiêu chuẩn định mặt như: tài chính, kinh tế xã hội nhằm khẳng định tính hiệu tính khả thi DA giúp chủ đầu tư đưa định có thực đầu tư hay khơng; Doanh nghiệp cần thiết phải thẩm định DA vì: kết thẩm định DA để nhà tài trợ vốn định tài trợ; để chủ đầu tư định đầu tư; sở để quan quản lý nhà nước cấp phép đầu tư 1.1.2.2 Nội dung thẩm định dự án Nội dung thẩm định DA bao gồm: Thẩm định kỹ thuật; Thẩm định tác động môi trường; Thẩm định kinh tế - xã hội DA; Thẩm định tài DA 1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 1.2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án doanh ghiệp Thẩm định tài DA doanh nghiệp việc xem xét, đánh giá lại DA cách khoa học, khách quan, toàn diện mặt tài nhằm khẳng định tính hiệu DA, tạo cho định đầu tư doanh nghiệp 1.2.2 Quy trình thẩm định tài dự án doanh nghiệp Quy trình thẩm định tài DA gồm bước: Xác định thông số quan trọng DA; Kiểm tra độ tin cậy thông số; Nếu thơng số chưa đạt độ tin cậy xây dựng lại cho đạt; Kiểm tra sở khoa học thực tiễn phương pháp lập DA; Nếu chưa đạt, xây dựng lại cho khoa học phù hợp với thực tiễn; Đánh giá bảng kết DA theo mức lạc quan; Nếu không đạt đề nghị bác bỏ DA, đạt xây dựng độ nhạy theo thông số chủ yếu tình huống; Dựa vào bảng nhận định kết theo độ nhạy (hoặc đề nghị bác bỏ DA) để đến kết luận định 1.2.3 Phương pháp thẩm định tài dự án 1.2.3.1 Phương pháp so sánh tiêu Phương pháp so sánh tiêu tài chủ yếu DA với DA xây dựng hoạt động 1.2.3.2 Phương pháp thẩm định tài theo trình tự Thẩm định tài DA tiến hành từ tổng quát đến chi tiết Thẩm định tổng quát nhằm phát vấn đề chưa hợp lý cần xem xét Thẩm định chi tiết tiến hành trực tiếp thơng qua việc tính toán lại tiêu đề cập DA 1.2.3.3 Thẩm định dựa phân tích rủi ro Phương pháp dự kiến số tình xảy vượt chi phí đầu tư, sản lượng đạt thấp, chi phí đầu vào tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm…và chọn yếu tố quan trọng có tác động xấu đến hiệu DA để xem xét Nếu DA có hiệu trường hợp xấu DA có độ an tồn cao Nếu khơng phải xem lại khả phát sinh tình xấu, đề xuất biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế 1.2.4 Nội dung thẩm định tài dự án 1.2.4.1 Thẩm định tổng vốn đầu tư nhu cầu vốn theo tiến độ triển khai thực dự án Trong nội dung cán thẩm định tài phải thẩm định: tính đầy đủ khoản mục cấu thành tổng vốn đầu tư, phù hợp phương pháp xác định tổng mức đầu tư, nhu cầu vốn theo tiến độ, khả đảm bảo nguồn vốn khả trả nợ DA 1.2.4.2 Thẩm định khoản thu khoản chi phí hàng năm dự án Thẩm định khoản thu hàng năm từ hoạt động DA bao gồm: doanh thu hàng năm DA; khoản thu khác giá trị ước tính lý TSCĐ thu hồi VLĐ ban đầu bổ sung có Thẩm định chi phí sản xuất hàng năm DA cần kiểm tra: chi phí nguyên vật liệu, nhiên liệu, điện, nước, bao bì đóng gói; Chi phí nhân cơng; Chi phí khấu hao; Các khoản chi phí khác chi phí bảo trì, sửa chữa máy móc định kỳ… Kiểm tra chi phí sử dụng vốn vay ngân hàng; Kiểm tra loại thuế áp dụng cho DA 1.2.4.3 Thẩm định dòng tiền dự án Dòng tiền vào DA bao gồm: Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh hàng năm; Số tiền từ lý TSCĐ; Thu hồi vốn lưu động thường xuyên kết thúc DA Dòng tiền DA bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng chi phí đầu tư vốn lưu động thường xuyên cần thiết Dòng tiền hàng năm DA= Tổng dòng tiền vào hàng năm DA – Tổng dòng tiền hàng năm DA Hoặc: Dòng tiền hàng năm DA= Dòng tiền hoạt động - Đầu tư tăng thêm (nếu có) + (-) Thay đổi vốn lưu động thường xuyên + Thu từ lý TSCĐ (1.1) Khi thẩm định dòng tiền DA, người ta sử dụng hai quan điểm: - Quan điểm tổng đầu tư TIP (Total Investment Point of view) hay gọi quan điểm ngân hàng xét duyệt cho vay DA, không phân biệt nguồn vốn nhằm đánh giá hiệu DA vào giá trị dòng tiền DA tạo Dòng tiền hàng năm DA theo quan điểm tổng đầu tư (FCFF) xác định sau: FCFF = EBIT*(1-t) + Khấu hao TSCĐ– Đầu tư tăng thêm (nếu có) +(-)Thay đổi VLĐ thường xuyên+ Thu từ lý, nhượng bán TSCĐ Trong : t thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp - Quan điểm chủ sở hữu EPV (Equity Point of view) Quan điểm EPV xem xét dòng tiền lại DA sau toán nợ vay, nhằm đánh giá hiệu rủi ro vốn chủ sở hữu trường hợp có vay vốn Dịng tiền hoạt động hàng năm DA = LNST + Khấu hao TSCĐ hàng năm - Trả nợ gốc hàng năm Thay vào công thức (1.1) ta có dịng tiền hàng năm dự án theo quan điểm chủ sở hữu (FCFE) xác định sau: FCFE = Lợi nhuận sau thuế+ Khấu hao TSCĐ hàng năm – Trả nợ gốc hàng năm – Đầu tư tăng thêm (nếu có) +(-) Thay đổi Vốn lưu động thường xuyên + Thu từ lý, nhượng bán TSCĐ 1.2.4.4 Thẩm định tỷ suất chiết khấu dự án Tỷ suất chiết khấu dùng để chiết khấu dòng tiền DA tại, chi phí vốn mà doanh nghiệp phải trả huy động vốn cho DA Thẩm định tỷ suất chiết khấu DA thực sau: a Trường hợp dự án tài trợ hoàn tồn vốn chủ sở hữu Dịng tiền theo quan điểm tổng đầu tư dịng tiền theo quan điểm chủ sở hữu Vì vậy, tỷ suất chiết khấu chi phí hội vốn chủ sở hữu Trường hợp ta lựa chọn: Tỷ suất chiết khấu >= Chi phí hội vốn chủ sở hữu Chi phí vốn chủ sở hữu xác định suất sinh lời kỳ vọng nhà đầu tư; tính theo mơ hình chiết khấu cổ tức tính theo mơ hình CAPM b Trường hợp dự án tài trợ nguồn vốn chủ sở hữu nợ - Theo quan điểm tổng đầu tư: tỷ suất chiết khấu tính tốn dựa chi phí vốn bình qn gia quyền WACC W = (1− )+ Trong đó: D vốn vay; E vốn chủ sở hữu ; (D + E) tổng vốn đầu tư DA ; t thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ; rd lãi suất vay ; re chi phí vốn chủ sở hữu doanh nghiệp re công thức xác định cụ thể sau: Nếu cấu vốn DA giống cấu vốn doanh nghiệp re xác định trình bày phần (a) mục (1.2.4.4) ; Nếu cấu vốn DA khác với cấu vốn doanh nghiệp ta tính WACC theo lý thuyết Modigliani Miller (MM) với giả định số vốn vay hàng năm cố định sau: re điều chinh = re + (1- t)*(re – rd)(D/E) - Theo quan điểm chủ sở hữu (1.7) 10 Bi dòng tiền vào dự án năm i; Ci dòng tiền dự án năm i; n tuổi thọ dự án; r lãi suất chiết khấu Nguyên tắc lựa chọn dự án: (i) B/C= 1, DA lựa chọn d Chi số sinh lời PI (Profitability index) n  PI  i 1 Bi  C i (1  r ) i C F0 Trong đó: Bi Ci dòng tiền vào DA (i = 1,2,…n); CF0 vốn đầu tư ban đầu; r tỷ suất chiết khấu Nguyên tắc lựa chọn DA: (i) PI < 1, DA bị loại bỏ; (ii) PI >=1, DA chấp nhận e Thời gian hoàn vốn PP (Pay- back Period) Thời gian hoàn vốn khoảng thời gian cần thiết để DA thu hồi vốn đầu tư bỏ Nguyên tắc lựa chọn DA: (i) Nếu thời gian hoàn vốn PP DA < thời gian định mức DA chọn; (ii) Nếu thời gian hoàn vốn PP DA ≥ thời gian định mức DA bị loại bỏ 1.2.4.6 Thẩm định rủi ro dự án Thẩm định rủi ro dùng ba kỹ thuật sau: (i) Phân tích độ nhạy; (ii) Phân tích tình (Scenarios); (iii) Phân tích mơ Monte Carlo phần mềm Crystal Ball 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định tài dự án doanh nghiệp 1.2.5.1 Nhóm nhân tố chủ quan Các nhân tố chủ quan bao gồm: (i) Quy trình, nội dung phương pháp thẩm định tài DA; (ii) Chất lượng thơng tin cung cấp cho thẩm định tài DA; (iii) Trình độ, phẩm chất đạo đức cán thẩm định 11 tài DA; (iv) Tổ chức thẩm định tài DA; (v) Trang thiết bị, cơng nghệ phục vụ thẩm định tài DA 1.2.5.2 Nhóm nhân tố khách quan Nhân tố khách quan bao gồm: (i) Môi trường kinh tế ổn định giảm rủi ro DA ngược lại; (ii) Môi trường pháp lý chế sách, tính đồng hệ thống văn pháp luật 1.3 KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA MỘT SỐ DOANH NGHIỆP VÀ BÀI HỌC ĐỐI VỚI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 1.3.1 Kinh nghiệm thẩm định tài dự án số doanh nghiệp 1.3.1.1 Kinh nghiệm doanh nghiệp nước Khi thẩm định DA cần trọng kế hoạch chuẩn bị vốn đầu tư; tiêu đánh giá hiệu tài DA phù hợp với mục tiêu doanh nghiệp giai đoạn; cần phải sử dụng phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu đúng, đủ; nên áp dụng phương pháp mô thẩm định rủi ro 1.3.1.2 Kinh nghiệm số doanh nghiệp Việt Nam Kinh nghiệm số Tổng công ty Việt Nam: (i) Cơ chế thẩm định DA chế kiểm sốt tập trung thơng qua Hội đồng thẩm định; (ii) Đặt giới hạn ngân sách vốn giúp tránh đầu tư dàn trải; (iii) Khi thẩm định dòng tiền vào DA, tránh dự báo lạc quan, áp dụng nhiều phương pháp khác để xác định dự báo doanh thu tin cậy; (iv) Tiến hành xây dựng chi phí vốn chủ sở hữu cho lĩnh vực đầu tư làm sở cho trình thẩm định DA mới; (v) Nhân lực thẩm định tài phải có trình độ đại học trở lên; ưu tiên sử dụng dịch vụ tư vấn thẩm định chuyên nghiệp; (vi) Chú trọng chất lượng nguồn thông tin thẩm định; (vii) Xây dựng quy trình thẩm định khoa học 12 1.3.2 Bài học kinh nghiệm Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Bài học kinh nghiệm cho HUD: (i) Thẩm định dòng tiền phải tuân thủ nguyên tắc cẩn trọng; (ii) Thẩm định tỷ suất chiết khấu cách xác định WACC, xác định chi phí vốn chủ sở hữu kỹ thuật tiên tiến; (iii) Thẩm định rủi ro phải coi trọng, cần áp dụng kỹ thuật đại phân tích mơ Monte Carlo; (iv) Nhân lực thẩm định tài DA có kinh nghiệm, trình độ từ đại học trở lên, thành thạo cơng nghệ, cập nhật kỹ thuật lĩnh vực thẩm định tài chính; (v) Cơ sở vật chất cần trang bị đại nhằm đáp ứng yêu cầu phân tích máy tính phần mềm hỗ trợ Chương 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 2.1 KHÁI QUÁT VỀ TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển cấu tổ chức HUD Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị tiền thân Công ty Phát triển nhà đô thị thành lập vào 10/10/1989 Hơn 30 năm xây dựng phát triển, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Công ty TNHH Một thành viên Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ, có tên giao dịch quốc tế là: HOUSING AND URBAN DEVELOPMENT CORPORATION, tên viết tắt là: HUD Mơ hình tổ chức HUD mơ hình Cơng ty mẹ - cơng ty 13 2.1.2 Hoạt động kinh doanh HUD Bảng 2.1 Kết sản xuất kinh doanh HUD giai đoạn 2011 – 2020 Đơn vị: Tỷ đồng Năm Giá trị Giá trị Doanh Lợi nhuận Nộp SXKD đầu tư thu trước thuế NSNN 6.063 4.071 2.167 2.737 2.386 3.066 2.774 3.482 3.779 4081 8.600 5.006 4.884 7.758 7.570 7.732 7.920 7.870 8.335 8650 797 281 361 411 407 532 625 652 649 685 506 591 392 780 671 624 672 698 814 1550 2011 10.098 2012 8.359 2013 7.112 2014 8.258 2015 8.767 2016 8.885 2017 9.452 2018 9.985 2019 10.300 2020* 11055 (*) Số liệu kế hoạch - Giai đoạn 2011-2015: Giá trị sản xuất kinh doanh, giá trị đầu tư, doanh thu lợi nhuận có xu hướng giảm đầu tư dàn trải, vượt xa lực quản trị doanh nghiệp tài công ty - Giai đoạn 2016 -2020: HUD tổ chức, xếp lại hoạt động kinh doanh HUD tập trung chủ yếu vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) 2.2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 2.2.1 Khái quát dự án đầu tư HUD - Giai đoạn 2011- 2015: Số lượng DA công ty mẹ giảm mạnh; Năm 2015 số DA giảm 26 với giá trị đầu tư 1.128 tỷ đồng giảm lần so với 2011 Tình hình tương tự với công ty Năm 2011 công ty thực 71 DA với giá trị đầu tư 2.622 tỷ, đến 2015, số DA 47 với giá trị 1.258 tỷ - Giai đoạn 2016-2020: Sự ổn định máy tổ chức giúp hoạt động đầu tư DA HUD có chuyển biến tích cực Giá trị đầu 14 tư DA đạt mức 3.000 - 4.000 tỷ đồng HUD thu hẹp phạm vi đầu tư để nâng cao chất lượng, hiệu DA Các DA tập trung lĩnh vực BĐS với tỷ trọng từ 98% - 100% 2.2.1.1 Tốc độ gia tăng số lượng dự án - Giai đoạn 2011- 2016: Số lượng DA công ty mẹ giảm mạnh năm 2015, so với năm 2014 số lượng DA giảm từ 35 DA xuống 26 DA tương ứng với tỷ lệ giảm (-25,7%) Đối với công ty số lượng DA giảm mạnh năm 2013 43 DA so với 66 DA năm 2012 tương ứng với tỷ lệ giảm (- 34,8%) - Giai đoạn 2016 -2020, số lượng giá trị đầu tư DA tiếp tục giảm Tuy nhiên việc giảm phù hợp giai đoạn HUD thực xếp lại hoạt động đầu tư, giúp doanh nghiệp tập trung vào DA triển khai với chất lượng hiệu tốt 2.2.1.2 Tốc độ gia tăng quy mô dự án Năm 2016, HUD rút đầu tư khỏi doanh nghiệp liên doanh, liên kết HUD giảm đầu tư công ty tập trung phát triển cho DA công ty mẹ Vì vậy, đến năm 2018 quy mơ đầu tư công ty mẹ tăng 26,2% so với năm 2017 Năm 2020 mức tăng trưởng ổn định công ty mẹ công ty với tỷ lệ dự kiến 7,1% 5% 2.2.2 Thực trạng thẩm định tài dự án Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà thị 2.2.2.1 Quy trình thẩm định tài dự án HUD HUD khơng xây dựng quy trình thẩm định tài riêng mà ban hành quy trình thẩm định dự án chung rõ việc thẩm định tài giao cho Ban Tài kế tốn Các bước thực thẩm định tài Ban Tài kế tốn tương đồng với quy trình thẩm định tài nêu mục 1.1.2 15 2.2.2.2 Thực trạng phương pháp thẩm định HUD Các cán thẩm định tài xem xét tổng qt tồn DA, sau tiến hành thẩm định chi tiết bảng tính DA, so sánh tiêu cụ thể với quy định Bộ xây dựng, Bộ tài Khơng có trường hợp cán thẩm định thực thay đổi thơng số quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến DA để tiến hành tính tốn lại 2.2.2.3 Thực trạng nội dung thẩm định tài dự án HUD a Thẩm định tổng vốn đầu tư Thẩm định chi phí xây dựng, chi phí đầu tư thiết bị, chi phí khác Kiểm tra tính hợp lý cấu vốn; phân nguồn vốn khả đảm bảo nguồn vốn Xác định: Nguồn trả nợ = Lợi nhuận gộp+ khấu hao b Thẩm định khoản thu khoản chi phí - Các khoản thu bao gồm: (i) Doanh thu DA HUD xác định dựa công suất giá bán sản phẩm DA theo tình hình thị trường thời điểm lập DA; (ii) Thanh lý TSCĐ tính giá trị thu hồi ròng TSCĐ khấu hao hết, khơng tính đến giá trị cịn lại TSCĐ chưa khấu hao hết - Thẩm định khoản chi phí DA: Chi phí hoạt động kiểm tra đối chiếu với văn hướng dẫn; Thuế phải nộp khấu hao thực đối chiếu với quy định hành; Chi phí lãi vay thẩm định bảng trả nợ thời gian vay, tổng trả hàng năm c Thẩm định dòng tiền - Dòng tiền thẩm định dự án điển hình HUD quan điểm tổng đầu tư tính tốn sau: Dòng tiền hàng năm DA = - Vốn đầu tư ban đầu + LNST hàng năm + Khấu hao TSCĐ+ Lãi vay vốn đầu tư Các chi phí đầu tư (đầu tư thay TSCĐ) tính vào tổng chi phí khấu trừ thuế hàng năm trích khấu hao Dịng tiền số dự án xác định theo quan điểm chủ sở hữu xác định phương pháp trực tiếp sau: 16 Dòng tiền vào = Doanh thu + Thuế VAT đầu vào khấu trừ + Vốn vay Dịng tiền = Chi phí đầu tư ban đầu + chi phí vận hành + Thuế TNDN + Thuế VAT đầu + Trả gốc lãi vốn vay Dòng tiền DA = Dòng tiền vào – Dòng tiền d Thẩm định tỷ suất chiết khấu: Tất DA HUD sử dụng lãi suất vay nợ ngân hàng DA làm tỷ suất chiết khấu e Thẩm định tiêu hiệu tài chính: tiêu NPV, IRR, PP sử dụng mức độ thường xuyên 100%; tiêu PI B/C 100% cán thẩm định thừa nhận thỉnh thoàng dùng f Thẩm định rủi ro dự án: Số liệu khảo sát tác giả cho thấy HUD, 30 % không thực phân tích rủi ro Trong 70% cán có thực phân tích rủi ro tỷ lệ sử dụng phân tích độ nhạy phân tích tình ngang chiếm 50%, khơng có phân tích mô 2.2.2.4 Tác động kết thẩm định tới hiệu dự án thực a Tỷ lệ dự án thực thiếu hiệu sau thẩm định Theo số liệu tác giả tổng hợp được: (i) giai đoạn 2010 – 2012 tỷ lệ dự án đình trệ khơng bàn giao quỹ đất quỹ nhà chiếm 17%; giai đoạn 2013 – 2015, tỷ lệ dự án không xây dựng bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho địa phương 38,24%; giai đoạn 2015- 2018, tỷ lệ dự án thiếu hiệu 27,9% HĐTV có nghị tạm dừng 20 dự án, bàn giao trả lại địa phương 13 dự án HUD giãn tiến độ, phân kỳ đầu tư hoãn tiến độ triển khai 12 dự án b Tỷ lệ hàng tồn kho dự án BĐS thực so với tổng tài sản Các dự án hoạt động thiếu hiệu dẫn đến tỷ lệ hàng tồn kho mức cao từ 54, 79% - 56,14% giai đoạn 2011 – 2016; cao 68,34% năm 2017, giảm thấp 50,69% năm 2019 quay lại mức cao 58,7% tháng đầu năm 2020 17 2.2.3 Minh họa thẩm định tài dự án Tổng cơng ty Đầu tư phát triển nhà đô thị qua dự án HUD TOWER Kết tài sau thẩm định dự án: NPV = 513.383.818.798 đ; IRR= 19,15%, thời gian hoàn vốn 8,73 năm 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 2.3.1 Những kết đạt Tổng công ty xây dựng quy trình thẩm định, có phân cơng, phân nhiệm rõ ràng ; Kỹ thuật thẩm định tài chính: có ý tới yếu tố lạm phát, tính tốn suất đầu tư có xem xét đến DA tương tự khác; Các DA điều chỉnh phù hợp với thực tế nội dung điều chỉnh tham vấn nhiều phòng ban liên quan; (vi) Q trình thẩm định tài DA tuân thủ quy định pháp luật 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 3.2.1 Hạn chế Thẩm định tài dự án HUD chưa đáp ứng u cầu cịn có hạn chế sau: (i) Báo cáo thẩm định tài dự án thiếu độ xác; (ii) Kết thẩm định tài dự án chưa coi tin cậy để định đầu tư 2.3.2.2 Nguyên nhân Các nguyên nhân chủ quan bao gồm: Quy trình thẩm định tài chưa cụ thể hóa văn HUD; Phương pháp thẩm định tài cịn đơn giản; Nội dung thẩm định tài cịn sơ sài; Chất lượng cán thẩm định tài chưa cao, chưa đồng đều; Các phương tiện đại hỗ trợ cho cơng tác thẩm định tài DA chưa đầu tư mức; Việc theo dõi, phân tích, quản lý thơng tin vận hành DA thực chưa trọng; Lãnh đạo HUD chưa quan tâm đến hoàn thiện thẩm định tài DA Nguyên nhân khách quan như: Các sách pháp luật đền bù, giải phóng mặt chưa phù hợp làm cho DA bị chậm tiến độ dẫn đến 18 giảm hiệu tài chính; Nền kinh tế có giai đoạn đóng băng thị trường BĐS, nhà ở, nhà cho thuê mà người thẩm định lường hết đặc biệt DA có thời gian dài; Nhà nước thiếu quan nghiên cứu, xây dựng hệ thống thông tin dự báo thị trường đáng tin cậy hỗ trợ doanh nghiệp Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CỦA TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ 3.1.1 Định hướng phát triển Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Mục tiêu tăng trưởng Tổng công ty: (i) Giá trị sản xuất kinh doanh hàng năm tăng từ 5% - 7%; (ii) Giá trị doanh thu tăng bình quân hàng năm từ 5% - 6%; (iii) Lợi nhuận trước thuế tăng bình quân hàng năm 6%; (iv) Nộp ngân sách nhà nước đạt tỷ lệ 7% - 8% doanh thu hàng năm; (v) Tổng giá trị đầu tư hàng năm đạt 30% - 35% doanh thu 3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư Tổng công ty Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị đưa kế hoạch đầu tư từ năm 2021 đến 2025 sau: 4.306 tỷ; 4.564 tỷ; 4.861 tỷ; 5.133 tỷ 5.415 tỷ 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI TỔNG CƠNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ 3.2.1 Ngun tắc hồn thiện thẩm định tài dự án Các giải pháp hồn thiện thẩm định tài dự án phải đảm bảo nguyên tắc: (i) tuân thủ quy định pháp luật phù hợp với định hướng phát triển HUD; (ii) tơn trọng tính độc lập, khách quan, khoa học, logic để có kết xác nhất; (iii) phù hợp với thực tiễn đơn vị phải 19 đáp ứng yêu cầu phát triển, ứng dụng cơng nghệ thơng tin; (iv) thực tồn diện quy trình, phương pháp, nội dung 3.2.2 Các giải pháp đề xuất 3.2.2.1 Hoàn thiện việc thu thập quản lý thông tin thẩm định Thành lập phận chuyên trách thu thập thông tin theo yêu cầu, quản lý thông tin theo nội dung, lưu trữ thông tin DA thực nhằm mục đích phục vụ tốt cho cơng tác thẩm định tài DA 3.2.2.2 Hồn thiện nội dung thẩm định tài a Hồn thiện việc thẩm định tổng mức đầu tư cấu vốn DA HUD cần xác định tỷ lệ nợ vay hợp lý tổng đầu tư; Tìm phương thức huy động vốn chủ động vay nợ trái phiếu.; Ước tính nguồn vốn xác chuẩn bị đầy đủ cho DA; Kiểm tra an tồn tài vốn đầu tư đặc biệt khả trả nợ DA Tính đúng: Nguồn trả nợ = LNST + Khấu hao + Lãi vay Xác định phương án trả nợ đảm bảo nguyên tắc: Tổng trả nợ năm t