Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

Chính vì vậy, để đảm bảo phát triển ổn định, thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển theo đúng định hướng thì vai trò quản lý của Nhà nước đối với các thị trường nói chung và [r]

64

Quản lý thị trường bất động sản nước ta Đinh Văn Thông*

Trường Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, 144 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội, Việt Nam

Nhận ngày 20 tháng 12 năm 2014

Chỉnh sửa ngày 24 tháng năm 2015; chấp nhận đăng ngày 25 tháng năm 2015

Tóm tắt: Thị trường bất động sản hình thành phát triển tất yếu khách quan Thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường đất đai, đóng vai trị đối tượng sở hạ tầng cho hoạt động kinh tế Hiện tại, thị trường bất động sản nước ta phát triển với quy mô rộng, quy hoạch độ rủi ro cao Thực trạng xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nguyên nhân quan trọng công tác quản lý nhà nước cịn yếu Chính vậy, để đảm bảo phát triển ổn định, thúc đẩy kinh tế thị trường phát triển theo định hướng vai trị quản lý Nhà nước thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng cần thiết Nhà nước phải khơng ngừng hồn thiện sách cơng cụ quản lý cho phù hợp với quy luật thị trường tình hình phát triển kinh tế cụ thể nước ta

Từ khóa: Quản lý, bất động sản, thị trường nhà đất

1 Thị trường bất động sản ∗∗∗∗

Thị trường bất động sản (TTBĐS) phận quan trọng kinh tế quốc dân TTBĐS bao gồm đất đai, nhà cơng trình kiến trúc đất đai phận thiết yếu thiếu đời sống người, đất đai lại thứ tài nguyên quý giá thay Vì vậy, cần phải sử dụng hiệu phát triển hợp lý bất động sản (BĐS), đáp ứng nhu cầu đời sống người dân Theo Luật Kinh doanh BĐS (2006), BĐS đất đai, cơng trình nhà cửa, kiến trúc tài sản đất đai… Tất BĐS tham gia thị trường BĐS [1], mua bán hàng hóa

_

∗ ĐT: 84-4-37547506 (100) Email: thongdv@vnu.edu.vn

trường, mặt khác phụ thuộc vào khả sinh lợi tính chắn giao dịch chuyển nhượng Thứ ba, tính khan BĐS, thân đất đai có hạn, khả cung ứng hàng hóa BĐS có hạn Đặc điểm đặt yêu cầu phải quản lý, quy hoạch sử dụng đất đai cách có hiểu [2]

BĐS thực tế trở thành hàng hóa hình thành, mở rộng phát triển với phát triển kinh tế thị trường, từ TTBĐS hình thành Trong mơi trường kinh tế thị trường bao gồm nhiều loại thị trường khác nhau: thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ, thị trường BĐS… Thị trường BĐS hiểu cách khái quát sau: TTBĐS tổng thể giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hóa - tiền tệ, diễn không gian thời gian xác định TTBĐS có đặc điểm bật: Thứ nhất, tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Vì thế, quan hệ giao dịch BĐS không kết thúc địa điểm giao dịch mà thường trải qua khâu bản, là: thơng tin BĐS giao dịch; khâu kiểm tra thực địa, kiểm tra tính có thực kiểm tra độ xác thơng tin BĐS; khâu đăng ký pháp lý, thực thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch thực nghĩa vụ mua bán Thứ

hai, TTBĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS Điều người mua mong muốn quyền hay lợi ích BĐS mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, khơng thể xác định giá trị loại hàng hóa thơng thường khác, mà phải xác định khả sinh lợi đất đai khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai… Thứ ba, TTBĐS mang tính vùng tính khu vực sâu sắc BĐS có đặc điểm khơng di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu

vực Thứ tư, TTBĐS thị trường không hồn hảo, thơng tin hàng hóa BĐS không đầy đủ phổ biến rộng rãi loại hàng hóa khác Hơn nữa, số lượng cung cầu BĐS có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo cạnh tranh hoàn hảo Thứ năm, cung BĐS thường phản ứng chậm so với biến động cầu giá BĐS Thời gian để tạo BĐS địi hỏi lâu dài Cung BĐS có giới hạn, cầu BĐS ln có xu hướng tăng Do vậy, thay đổi giá thường cân đối cung cầu Thứ

sáu, giao dịch TTBĐS địi hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, phải có sàn giao dịch BĐS có vai trị quản lý Nhà nước

Thứ bảy, TTBĐS có giá trị lớn, giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS địi hỏi phải có nguồn vốn lớn Lượng vốn thường huy động từ thị trường vốn Để kinh doanh BĐS phải có nguồn vốn cố định tối thiểu mà theo quy định Nhà nước người kinh doanh BĐS phải có vốn tối thiểu 6 tỷ đồng Thứ tám, thị trường BĐS chịu chi phối pháp luật BĐS tài sản có giá trị lớn, địi hỏi phải có quản lý Nhà nước, trước hết pháp luật, từ đảm bảo an tồn cho giao dịch BĐS Hơn nữa, thông qua quản lý thị trường, Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế giao dịch BĐS Việc nhận diện rõ đặc điểm TTBĐS quan trọng, sở cho việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước TTBĐS, hướng TTBĐS phục vụ cho mục tiêu chung kinh tế nước ta, phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa [3]

kiểm soát Nhà nước) thị trường khơng thức (hay thị trường khơng kiểm sốt) Như vậy, với cách tiếp cận khác TTBĐS phân thành nhiều loại khác nhau, thể tính đa dạng hoạt động liên quan đến BĐS Sự phân loại làm sở cho việc thiết kế, tổ chức máy quản lý nhà nước phù hợp với loại TTBĐS theo mức độ phát triển thị trường nhằm đảm bảo TTBĐS vận hành ổn định trôi chảy

2 Vai trò thị trường bất động sản công tác quản lý thị trường bất động sản nước ta thời gian qua

Có thể nói, hình thành phát triển TTBĐS có vai trị quan trọng kinh tế Đã kinh tế thị trường, tất yếu phải thừa nhận thị trường BĐS, vấn đề định hướng quản lý cho thị trường phát triển cách lành mạnh Vai trò TTBĐS thể khía cạnh chủ yếu sau: Thứ

nhất, TTBĐS góp phần thúc đẩy việc phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố quan trọng hàng đầu trình sản xuất - kinh doanh, đất đai BĐS đất đai BĐS thứ tài nguyên tải sản có giá trị lớn khan hiếm, đối tượng sở cho hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, phải biết khai thác sử dụng có hiệu quả BĐS Thứ hai, phát triển TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển TTBĐS phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn vốn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh Thực tế cho thấy hoạt động liên kết, liên doanh với nước Việt Nam, nước ta thường góp vốn dạng đất đai, cịn vốn đầu tư huy động từ nước ngoài Thứ ba, phát triển TTBĐS góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, BĐS đối tượng giao dịch kinh tế phát sinh quyền lợi nghĩa vụ kinh tế Đối với

nước ta, nguồn thu Nhà nước liên quan đến BĐS nguồn thu cố định chiếm phần không nhỏ nguồn thu Nhà nước Đối với giao dịch mua bán hàng hóa BĐS, Nhà nước đánh thuế 2,5%, 0,5% phí trước bạ (phí làm thủ tục đăng ký) 2,0% thuế chuyển quyền sử dụng đất Thứ tư, phát triển TTBĐS góp phần mở rộng quan hệ quốc tế Trong hội nhập quốc tế, thị trường nước gắn liền với thị trường nước Sự phát triển TTBĐS góp phần tạo điều kiện cho chủ thể nước tham gia hoạt động thị trường BĐS nước, qua mở rộng quan hệ quốc tế Thứ năm, phát triển lành mạnh TTBĐS góp phần vào việc ổn định xã hội Khi TTBĐS phát triển không lành mạnh, thị trường đất đai, dẫn đến rối loạn thị trường, làm gia tăng nạn đầu cơ, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống nhân dân hoạt động nói chung TTBĐS hoạt động lành mạnh góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, nâng cao đời sống người dân [4]

thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường, giao quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình sử dụng theo luật pháp Vì TTBĐS, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất có hình thành phát triển nhanh hay không phụ thuộc lớn vào việc hoàn thiện luật pháp đất đai

Thứ hai, với mục tiêu xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò quản lý Nhà nước thị trường tất yếu khách quan, điều trước hết khắc phục thất bại thị trường, đảm bảo cho kinh tế phát triển ổn định, công hiệu Thứ ba, nước ta trải qua thời kỳ dài với nhiều xáo trộn chiến tranh, thay đổi chế độ, thay đổi sách, nên thực trạng TTBĐS nước ta lộn xộn Nếu thời gian tới đây, Nhà nước khơng có sách kiên nỗ lực cải thiện tình hình TTBĐS khó vào hoạt động quy củ chuẩn tắc, nạn đầu thị trường khơng thức ngày mở rộng, làm cho công tác quản lý Nhà nước thêm nặng nề khó khăn Do vậy, Nhà nước cần định hướng, điều tiết kiểm sốt thị trường, có TTBĐS, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia TTBĐS, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá BĐS Nhà nước cần ban hành sách tài để điều tiết giá TTBĐS; xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà để bán cho thuê đối tượng khác xã hội; đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, trọng phát triển quỹ nhà cho đối tượng sách xã hội [4]

Trước năm 1993, thị trường đất đai nước ta chưa hình thành Điều Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm việc

người dân có nhu cầu mua nhà thực sự, giá nhà đất dần trở lại giá trị thực

3 Thành công, hạn chế công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản nước ta khuyến nghị

Cùng với hình thành phát triển TTBĐS, năm qua, công tác quản lý TTBSĐ nước ta đạt thành tựu đáng kể Trước hết, cơng tác quy hoạch góp phần to lớn việc phát triển TTBĐS Vai trò quy hoạch thể qua việc tổ chức không gian cho loại BĐS khác gắn liền với đất đai cách khoa học hợp lý, nhằm sử dụng khai thác hiệu BĐS Trong thời gian qua, công tác quy hoạch Đảng Nhà nước quan tâm thông qua việc hồn thiện quy định cơng tác lập, phê duyệt quản lý theo quy hoạch Điều thể qua văn điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát tiển kinh tế - xã hội, Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 (được sửa đổi, bổ sung Nghị định số 04/2008/NĐ-CP ngày 11/01/2008) lập, phê duyệt quản lý quy hoạch tổng thể phát tiển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất; Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010, 2013 [6]… Tiếp theo hệ thống văn pháp luật BĐS TTBĐS ban hành sửa đổi tác động mạnh đến định hướng tính chất hoạt động TTBĐS Mốc đánh dấu đổi đắn Luật Đất đai năm 1993 Pháp lệnh nhà năm 1991 tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tiếp cận đất đai phát triển nhà để kinh doanh Việc Nhà nước cho phép kinh doanh nhà tạo điều kiện thuận lợi để khắc phục tiêu cực quản lý nhà đất, động viên nhiều thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà [7] Nhà

nước cho phép đấu thầu xây dựng sở hạ tầng đấu thầu xây dựng quyền sử dụng đất, từ xây dựng chế đầu tư thích hợp Để tăng cường lượng hàng hóa BĐS hợp pháp tham gia thị trường ngày nhiều, năm qua địa phương tích cực thực Nghị định 64/CP Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nghị định 60/CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai đô thị quyền sở hữu nhà Năm 2006, Nhà nước ban hành Luật Kinh doanh BĐS, mở nhiều hôi cho hoạt động buôn bán, kinh doanh BĐS Theo Luật Kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực giao dịch qua sàn, muốn tham gia giao dịch BĐS, quản lý sàn BĐS, thẩm định giá, môi giới BĐS cần phải có chứng hành nghề Gần nhất, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 phát triển quản lý nhà xã hội tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển ngày thuận lợi Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/ 2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tạo điều kiện thuận lợi cho hàng hóa BĐS TTBĐS phát triển

Bên cạnh thành tựu trên, công tác quản lý nhà nước BĐS nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế Thứ

bạch việc cung cấp thông tin cho thị trường Thứ hai, cịn có không đồng bộ, chồng chéo pháp luật, Nghị định Thơng tư Ví dụ, thể chế đăng ký BĐS phân tán nhiều văn dẫn đến bất hợp lý phiền hà triển khai quy định pháp luật đăng ký BĐS Cùng với đó, cơng tác quản lý nhà nước BĐS bi phân tán pháp luật quy định Bộ có chức quản lý đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực quản lý việc đăng ký loại BĐS tương ứng Sự phân tán dẫn đến nhiều trường hợp, việc quản lý đăng ký BĐS thiếu đồng bộ, thiếu phối hợp hiệu không tách bạch quản lý trạng với quản lý về tình trạng pháp lý BĐS Thứ ba, tượng đầu BĐS tồn tại, mà nguyên nhân tính cục quản lý đất đai cịn lớn Tiếp theo chậm trễ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, thiếu kiên quyêt xử lý hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh đất đai

Thị trường BĐS nước ta trình hình thành phát triển với phát triển kinh tế thị trường Việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước thị trường BĐS vấn đề quan trọng Để tăng cường vai trò quản lý Nhà nước TTBĐS, cần tập trung vào số giải pháp sau:

Thứ nhất, bước tạo dựng hệ thống pháp luật hồn chỉnh, đồng bộ, làm khn khổ pháp lý thức Hệ thống pháp luật cơng cụ quan trọng để Nhà nước quản lý TTBĐS Do vậy, xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý cho phát triển TTBĐS, cần trọng nôi dung sau: Tiếp tục hoàn thiện luật dân sự, bổ sung quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ

quyền chủ sở hữu, hoàn thiện quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tài sản đất đai; tiếp tục hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai, sửa đổi bổ sung luật nhà ở, đồng thời đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai nhà ở, thông qua tạo hàng hóa cho TTBĐS vận hành phát triển; tiếp tục hồn thiện luật kinh doanh BĐS, quy định cụ thể đối tượng kinh doanh BĐS, điều kiện kinh doanh BĐS, quyền nghĩa vụ cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS, hoàn thiện quy chế chấp, quy chế quản lý giá, quy chế mua đặt cọc, quy chế mua trả góp, quy chế bảo hiểm, quy chế hoạt động môi giới, quy chế cho thuê, quy chế hành nghề kinh doanh…

Thứ hai, đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dung đất đai Coi trọng công tác đảm bảo công tác quy hoạch trước bước nhằm phát triển TTBĐS mục đích, có hiệu Bởi quỹ đất có hạn, nhu cầu cho phát triển kinh tế đời sống dân sinh ngày gia tăng Do đó, cơng tác quy hoạch sử dụng đất đai cách khoa học cần thiết

trên giá trị tài sản giao dịch Sắc thuế đánh giá giá trị tăng thêm đất chuyển nhượng, thừa kế, tạo việc đối xử công đối tượng tham gia TTBĐS [3] Bên cạnh đó, cần có giải pháp hỗ trợ tài cho người có thu nhập thấp mua nhà sách xã hội, đồng thời thực tín dụng hỗ trợ cho TTBĐS Để giải vấn đề này, cần xác định rõ đối tượng có thu nhập thấp đối tượng thuộc diện mua nhà sách xã hội, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ mua nhà sách xã hội

Tài liệu tham khảo

[1] Luật Kinh doanh BĐS 2006

[2] Lê Xuân Bá, Sự hình thành phát triển TTBĐS công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, 2003

[3] Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, Quản lý nhà nước TTBĐS Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2011

[4] Đinh Thị Mai Phương, Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2013 [5] Hiến pháp 1992 2013

[6] Luật Đất đai 1993, 2003 2013 [7] Luật Nhà 2005

Managing the Real Estate Market in Vietnam at the Current Time

Đinh Văn Thông

VNU University of Economics and Business, 144 Xuân Thủy Str., Cầu Giấy Dist., Hanoi, Vietnam

Abstract: The development of a real estate market is an obvious fact A real estate market especially a land market is both a subject and an infrastructure basis for economic activities At present, the real estate market is growing very fast in Vietnam, but it is not planned and is highly risky This is caused by many reasons, of which ineffective state management is an important reason Therefore, to ensure the real estate market develops sustainably and follows a right oriented market economy, the role of state management over markets and real estate market is highly essential The State should further strengthen policy and management tools to cope with real estate market law and the actual economic development situation in Vietnam