Phân tích tính khả thi các phương án di dời và mở rộng phân xưởng sản xuất công ty tnhh a 67

Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA LÊ MINH DIỄM KHÁNH PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI CÁC PHƯƠNG ÁN DI DỜI VÀ MỞ RỘNG PHÂN XƯỞNG SẢN XUẤT CÔNG TY TNHH A.67 Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng 03 năm 2011 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học:TS CAO HÀO THI Cán chấm nhận xét : Cán chấm nhận xét : Luận văn thạc sĩ bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm i LỜI CÁM ƠN Với lịng “tơn sư trọng đạo”, em xin chân thành gởi lời cám ơn đến quý thầy cô, người tận tâm giảng dạy trang bị cho em kiến thức hữu ích thời gian học tập trường Bách Khoa Em xin bày tỏ lịng biết ơn chân tình đến TS.Cao Hào Thi, người dành nhiều thời gian, tận tình hướng dẫn em suốt thời gian thực luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, đồng nghiệp công ty TNHH A.67 hỗ trợ, cung cấp thông tin số liệu cần thiết để thực luận văn Xin cám ơn gia đình người mang đến cho tơi niềm tin động lực để hồn thành việc học tập thực luận văn tốt nghiệp Cuối cùng, xin thân cám ơn bạn học khóa K2008 tơi chia sẻ khó khăn, thuận lợi suốt thời gian học tập thời gian thực luận văn Tp.HCM, ngày 23 tháng năm 2010 LÊ MINH DIỄM KHÁNH ii TÓM TẮT Dự án di dời mở rộng phân xưởng sản xuất cơng ty TNHH A.67 hình thành nhằm mục đích di dời phân xưởng nội thành Tp.HCM Bình Dương, đồng thời mở rộng quy mô sản xuất để tăng suất, tăng mức cạnh tranh công ty với đối thủ, mở rộng thị phần đáp ứng với nhu cầu ngày nhiều thị trường trục in Mục tiêu đề tài phân tích tính khả thi dự án nhằm đảm bảo việc thực dự án có hiệu Phạm vi nghiên cứu đề tài bao gồm phân tích tài theo quan điểm tổng đầu tư chủ đầu tư có xét đến tác động lạm phát, lựa chọn phương án đầu tư đáng giá mặt tài chính, từ tiến hành phân tích rủi ro nhằm nhận diện biến đầu vào có ảnh hưởng lớn đến kết dự án Bên cạnh đó, đề tài cịn tiến hành phân tích kinh tế - xã hội nhằm đánh giá tính khả thi dự án mặt kinh tế, từ xác định lợi ích chi phí dự án tạo lên đối tượng có liên quan xã hội Kết phân tích tài cho thấy, hai phương án đầu tư, phương án di dời khu đất riêng công ty đáng giá cả, có NPV 8.97 tỷ VNĐ IRR 29.7% lớn suất chiết khấu yêu cầu mặt tài 13% Kết chạy mô 50.000 lần cho thấy kỳ vọng NPV có giá trị dương 3.45 tỷ VNĐ mức độ rủi ro (xác sụất để NPV âm) 31.5% Điều cho thấy, dự án có độ rủi ro tương đối cao Phân tích kinh tế dự án cho kết NPV có giá trị dương 35.8 tỷ VNĐ IRR=31% lớn suất chiết khấu kinh tế 7.86% nên dự án đáng giá mặt kinh tế Ngồi ra, qua phân tích xã hội, dự án đem lại khoản lợi nhuận ròng cho nhà nước 12.58 tỷ VNĐ, 17 tỷ VNĐ cho chủ đầu tư 5.03 tỷ VNĐ cho người lao động Các kết phân tích cho thấy, dự án hiệu quả, vừa tạo lợi nhuận rịng cho nhà đầu tư vừa đem lại lợi ích cho kinh tế nước nhà Vì vậy, nhà đầu tư nên đầu tư vào dự án nhà nước nên cấp giấy phép để sớm đưa dự án vào thưc Về mặt công xã hội, nhà nước chủ đầu tư cần có chích sách hỗ trợ thêm cho người lao động iii ABSTRACT The project of moving and expansion of A67 Co., Ltd was created for the purpose of moving the factory from Ho Chi Minh city urban area to Binh Duong province and expanding the production scale to increase the company’s productivity and competitiveness against its rival, increase its market share and meet the day by day increase in demand of the printing roller market The objective of this research is to analyse the project’s feasibility to assure its effectiveness The sphere of research includes the financial analysis on both Equity and Total Investment point of view with reference to the effect of inflation, pick up of the best investment plan on financial analysis aspect, hence penetrates into risk analysis to spot the input varieties which have effects on the project’s result Further more, the research is also to analyse the economic and social environment to estimate the project’s feasibility on economic analysis aspect, hence appraises the project’s benefits and costs that effect related objects in the society Result of financial analysis has showed that between investment plans, the plan to relocate to the company’s own land is worth more valuable with NPV at VND 8.97 bil and IRR at 29.7%, higher than the financial rate of discount is 13% The outputs after 50.000 trials for the simulation have showed a positive NPV at VND 3.45 bil and the probability of negative NPV at 31.5% which means that the project’s risk is relatively high The economic analysis has showed a positive NPV at VND 35.8bil and IRR at 31%, higher than economic oppertunity cost of capital is 7.86% which proves that the project is valuable on economic aspect Further more, the social analysis result has showed a net profit of VND 12.58 bil for the State Budget, VND 17.9 bil for the investor and VND 5.03 bil for the laborers After analyzing, the leading results have given the conclusion that project is feasible, and will bring back the profit to the investor as well as country benefit Therefore the investor should give decision to invest and obtain license from the authorities to soon put the project into implementation On social justice aspect, policies to support the laborers from the government and the investor are required MỤC LỤC CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.1.1 Lý hình thành dự án 1.1.2 Lý hình thành đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Thu thập liệu 1.5 Quy trình thực đề tài 1.6 Ý nghĩa thực tiễn đề tài 1.7 Kết cấu đề tài CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Phân tích tài 2.1.1 Các quan điểm phân tích tài dự án 2.1.2 Các phương pháp phân tích tài 2.2 Phân tích tác động lạm phát .8 2.3 Phân tích rủi ro 2.3.1 Phân tích độ nhạy 2.3.2 Phân tích tình 2.3.3 Phân tích rủi ro mô 2.4 Phân tích kinh tế .9 2.4.1 Giá kinh tế .10 2.4.2 Hệ số chuyển đổi giá .10 2.4.3 Tỷ giá hối đoái kinh tế 10 2.4.4 Tỷ lệ bù đắp ngoại hối (FEP) 11 2.4.5 Định giá kinh tế hàng ngoại thương .11 2.4.6 Định giá kinh tế hàng phi ngoại thương 12 2.4.7 Phân tích tính khả thi kinh tế 12 2.5 Phân tích xã hội 13 CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 14 3.1 Thị trường trục cao su in Việt Nam 14 3.1.1 Lịch sử hình thành ngành sản xuất trục cao su in .14 3.1.2 Đối thủ cạnh tranh 15 3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến ngành 16 3.1.4 Tốc độ phát triển ngành 16 3.2 Tình hình sản xuất, tiêu thụ cao su thành phẩm công ty 17 3.2.1 Thị phần công ty 17 3.2.2 Đối thủ cạnh tranh 18 3.2.3 Dự báo tốc độ tăng trưởng sản phẩm trục in 19 3.2.4 Dự báo giá nguyên vật liệu 21 CHƯƠNG 4: MÔ TẢ DỰ ÁN 25 4.1 Giới thiệu dự án 25 4.1.1 Giới thiệu dự án 25 4.1.2 Thông tin công ty TNHH A.67 25 4.1.3 Các phương án đầu tư 27 4.1.4 Quy mô xây dựng dự án 29 4.2 Phân tích kỹ thuật 30 4.2.1 Mơ tả sản phẩm 30 4.2.2 Quy trình cơng nghệ 31 4.2.3 Trang thiết bị 34 4.3 Phân tích nguồn lực 35 4.3.1 Sơ đồ tổ chức công ty 35 4.3.2 Nhu cầu lao động 36 4.3.3 Chế độ làm việc 37 4.4 Kế hoạch sản xuất 38 4.4.1 Các yếu tố đầu vào 38 4.4.2 Phương án tiêu thụ sản phẩm 39 CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ RỦI RO 40 5.1 Các thông số tài sở dự án 40 5.1.1 Thời gian hoạt động thời kỳ phân tích .40 5.1.2 Tỷ lệ lạm phát q trình phân tích .41 5.1.3 Dự tính tổng giá trị đầu tư 41 5.1.4 Cấu trúc nguồn vốn .45 5.1.5 Suất chiết khấu dự án 45 5.1.6 Kế hoạch vay vốn trả lãi 47 5.1.7 Khấu hao thiết bị, nhà xưởng 47 5.1.8 Thuế .47 5.2 Doanh thu 48 5.2.1 Giá bán 48 5.2.2 Doanh thu 48 5.3 Chi phí hoạt động .48 5.3.1 Chi phí nguyên vật liệu .48 5.3.2 Chi phí lương phúc lợi 48 5.3.3 Chi phí bảo trì 49 5.3.4 Chi phí quản lý sản xuất 49 5.3.5 Chi phí quản lý doanh nghiệp .49 5.3.6 Chi phí khấu hao 49 5.3.7 Chi phí điện, nước bao bì 49 5.3.8 Chi phí nguyên vật liệu phụ 49 5.4 Ngân lưu tài phương án 49 5.4.1 Báo cáo thu nhập 50 5.4.2 Ngân lưu tài theo quan điểm tổng đầu tư 50 5.4.3 Ngân lưu tài theo quan điểm chủ đầu tư .50 5.5 So sánh lựa chọn phương án đầu tư 50 5.6 Phân tích phương án phụ phương án 51 5.6.1 Phương án A: Thuê xe để chở cơng nhân từ Tp.HCM đến Bình Dương 52 5.6.2 Phương án B: Xây dựng khu nhà trọ phần đất trống cho công nhân 54 5.6.3 Phương án C: Hỗ trợ tiền thuê nhà cho lao động .54 5.6.4 Kết phân tích lựa chọn phương án phụ 55 5.7 Phân tích ảnh hưởng lạm phát 55 5.8 Phân tích rủi ro 58 5.8.1 Phân tích độ nhạy 58 5.8.2 Phân tích tình 63 5.8.3 Phân tích rủi ro mơ 64 CHƯƠNG 6: PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI 67 6.1 Hệ số chuyển đổi giá giá kinh tế hàng ngoại thương .67 6.1.1 Tỷ giá hối đoái kinh tế Ee 67 6.1.2 Tỷ lệ bù đắp ngoại hối FEP 69 6.1.3 Hệ số chuyển đổi giá chưa điều chỉnh theo giá kinh tế ngoại tệ 69 6.1.4 Hệ số chuyển đổi giá nhập lượng hàng ngoại thương 70 6.2 Hệ số chuyển đổi giá giá kinh tế hàng phi ngoại thương 72 6.3 Phân tích kinh tế .74 6.3.1 Tính tốn giá kinh tế số hạng mục 74 6.3.2 Kết phân tích kinh tế 74 6.4 Phân tích xã hội 75 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 7.1 Kết luận 78 7.2 Kiến nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 -1- CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.1.1 Lý hình thành dự án Nền kinh tế Việt Nam phát triển, thu nhập đời sống người dân cải thiện làm gia tăng nhu cầu sản phẩm, hàng hóa phục vụ sinh hoạt, tiêu dùng, có sản phẩm ngành cao su; đồng thời kéo theo nhu cầu nguyên vật liệu phục vụ cho nhóm ngành sản xuất Ngành cao su ngành coi có tiềm phát triển Nhu cầu sản phẩm cao su liện tục tăng thời gian qua với tốc độ cao Trong vòng 10 năm qua, nhu cầu sản phẩm cao su kỹ thuật tăng khoảng 20% năm dự tính tiếp tục tăng với tỷ lệ cao thời gian tới [17] Nhu cầu sản phẩm cao su kỹ thuật mảng thị trường ngành sản xuất lắp ráp xe ôtô, tàu thủy; viễn thông; hàng dân dụng; trục in … dự đoán phát triển nhanh với đòi hỏi cao mặt chất lượng Trục in cao su sản phẩm cần thiết máy in Cùng với tiến khoa học kỹ thuật, máy in ngày hồn thiện, vậy, chất lượng trục in đòi hỏi phải cao Song song đó, với nhu cầu sản phẩm in ngày tăng người tiêu dùng sách báo, bao bì, vé số,… nên số lượng nhà máy in tư nhân đời ngày nhiều Nhờ vậy, thị trường trục in ngày mở rộng Trong năm gần đây, có nhiều doanh nghiệp tư nhân nước hay nhà đầu tư nước tham gia vào thị trường nhiều tiềm Đây niềm vui cho nhà tiêu thụ, đồng thời thách thức lớn doanh nghiệp tồn Công ty TNHH A.67 doanh nghiệp tư nhân, đời từ cuối thập niên 80, chuyên cung cấp cao su kỹ thuật, đặc biệt loại trục cao su phục vụ ngành in offset, in bao bì, ngành giấy, ngành tole, ngành gỗ… Theo thống kê sơ bộ, thị phần Quan điểm chủ đầu tư (danh nghĩa) 2010 -13,140,796 10,140,796 Ngân lưu sau thuế - tổng đầu tư Vốn vay Trả lãi Trả vốn vay Ngân lưu sau thuế - chủ đầu tư 2020 10,601,548 -3,000,000 2021 10,613,514 2011 2,925,007 2012 3,969,176 2013 4,385,237 2014 4,971,345 2015 5,611,660 2016 6,387,587 2017 7,290,408 2018 8,039,077 2019 9,258,645 1,318,303 1,014,080 592,624 1,318,303 1,014,080 1,636,793 1,318,303 1,014,080 2,052,854 1,318,303 1,014,080 2,638,962 1,318,303 1,014,080 3,279,277 1,318,303 1,014,080 4,055,204 1,318,303 1,014,080 4,958,025 1,318,303 1,014,080 5,706,694 1,318,303 1,014,080 6,926,262 2022 11,095,218 2023 11,360,702 2024 11,837,605 2025 12,094,556 2026 12,548,557 2027 12,918,021 2028 13,326,125 2029 13,621,826 2030 16,818,255 1,318,303 0 1,014,080 0 8,269,166 10,613,514 11,095,218 NPV danh nghĩa @ 22.69% = 13,662,379 IRR danh nghĩa = 62% 0 11,360,702 0 11,837,605 0 12,094,556 0 12,548,557 0 12,918,021 0 13,326,125 0 13,621,826 0 16,818,255 D.2.7 Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (thực) Năm Ngân lưu vào (+) Doanh thu Thay đổi KPThu Giá trị lý NX Thanh lý đất Tổng ngân lưu vào Ngân lưu (-) Đầu tư MM-TB Xây dựng Đầu tư đất Tổng chi phí Thay đổi tiền mặt Thay đổi TK NVL Thay đổi KP Trả Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 16,871,037 -147,096 16,729,612 -141,632 17,210,871 -215,025 17,661,071 -215,822 18,081,387 -216,468 18,588,413 -230,825 19,062,474 -231,636 19,504,821 -232,286 20,024,320 -245,703 16,723,940 16,587,980 16,995,847 17,445,249 17,864,919 18,357,588 18,830,839 19,272,534 19,778,616 13,345,330 120,376 660,439 -98,064 14,028,081 2,695,859 2,695,859 13,189,556 5,030 52,762 -94,422 13,152,926 3,435,054 63,416 3,371,637 13,372,436 6,902 72,068 -143,350 13,308,056 3,687,790 254,553 3,433,238 13,543,078 6,811 72,370 -143,881 13,478,378 3,966,872 379,677 3,587,195 13,701,930 6,722 72,620 -144,312 13,636,960 4,227,959 495,950 3,732,009 13,860,977 6,635 72,820 -153,883 13,786,549 4,571,040 655,799 3,915,240 14,008,568 6,550 72,972 -154,424 13,933,666 4,897,172 778,629 4,118,543 14,145,130 6,467 73,079 -154,858 14,069,818 5,202,717 1,017,015 4,185,702 14,281,849 6,386 73,142 -163,802 14,197,574 5,581,042 1,138,007 4,443,036 220,000 220,000 7,512,230 2,966,566 2,882,000 13,360,796 -13,140,796 -13,140,796 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 20,509,523 -246,471 19,872,160 -116,325 19,298,130 -117,933 18,609,734 -98,813 18,062,545 -109,286 17,416,930 -92,331 16,890,551 -100,570 16,339,753 -92,691 15,826,354 -92,001 15,293,114 -84,794 14,792,810 -83,733 20,263,052 19,755,835 19,180,197 18,510,922 17,953,260 17,324,599 16,789,981 16,247,062 15,734,353 15,208,321 563,766 15,272,844 14,407,869 6,306 73,163 -164,314 14,323,023 5,940,028 1,251,118 4,688,910 14,031,035 2,946 27,785 -77,550 13,984,216 5,771,619 1,445,165 4,326,454 13,668,230 2,946 25,608 -78,622 13,618,162 5,562,035 1,393,543 4,168,492 13,302,398 2,946 23,602 -65,875 13,263,071 5,247,851 1,313,994 3,933,857 12,959,655 2,946 21,753 -72,857 12,911,497 5,041,763 1,263,888 3,777,874 12,616,456 2,946 20,049 -61,554 12,577,897 4,746,702 1,189,211 3,557,491 12,294,862 2,946 18,478 -67,046 12,249,240 4,540,741 1,138,869 3,401,872 11,980,702 2,946 17,031 -61,794 11,938,885 4,308,177 1,080,497 3,227,680 11,680,261 2,946 15,696 -61,334 11,637,570 4,096,784 1,027,984 3,068,800 11,387,842 2,946 14,467 -56,529 11,348,725 3,859,596 968,448 2,891,148 11,108,682 2,946 13,333 -55,822 11,069,139 4,203,705 913,778 3,289,926 2011 2,695,859 2012 3,371,637 2013 3,433,238 2014 3,587,195 2015 3,732,009 2016 3,915,240 2017 4,118,543 2018 4,185,702 2019 4,443,036 -3,000,000 1,215,026 934,636 546,198 1,119,840 861,415 1,390,382 1,032,110 793,931 1,607,196 951,254 731,734 1,904,207 876,732 674,409 2,180,868 808,048 621,575 2,485,618 744,744 572,880 2,800,919 686,400 528,000 2,971,301 632,627 486,636 3,323,772 2020 4,688,910 2021 4,326,454 2022 4,168,492 2023 3,933,857 2024 3,777,874 2025 3,557,491 2026 3,401,872 2027 3,227,680 2028 3,068,800 2029 2,891,148 2030 3,289,926 583,066 448,513 3,657,331 0 4,326,454 0 4,168,492 0 3,933,857 0 3,777,874 0 3,557,491 0 3,401,872 0 3,227,680 0 3,068,800 0 2,891,148 0 3,289,926 NPV thực @ 7.4% = IRR thực = 24,415,313 26% Quan điểm chủ đầu tư (thực) Ngân lưu sau thuế - tổng đầu tư Vốn vay Trả lãi Trả vốn vay Ngân lưu sau thuế - chủ đầu tư NPV thực @ 13% = IRR thực = 2010 -13,140,796 10,140,796 13,662,379 48.9% Phụ lục E: Phân tích tài dự án có phương án phụ A, B, C E.1: Phương án A E.1.1: Bảng báo cáo thu nhập Năm Doanh thu Tổng chi phí CP thue xe Lợi nhuận trước thuế lãi vay (EBIT) Lãi vay Khấu hao Lợi nhuận trước thuế (EBT) Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận sau thuế 2011 18,305,075 14,479,683 624,000 2012 19,694,517 15,527,075 686,400 2013 21,983,259 17,080,467 755,040 2014 24,475,749 18,768,792 830,544 2015 27,188,199 20,602,999 913,598 2016 30,326,392 22,613,734 1,004,958 2017 33,743,291 24,797,158 1,105,454 2018 37,461,043 27,167,198 1,215,999 2019 41,727,793 29,761,313 1,337,599 2020 46,371,692 32,575,953 1,471,359 3,201,392 2,332,383 1,536,439 -667,430 -667,430 3,481,042 2,332,383 1,536,439 -387,780 -387,780 4,147,752 2,332,383 1,269,860 545,509 136,377 409,132 4,876,413 2,332,383 1,269,860 1,274,170 318,543 955,628 5,671,602 2,332,383 1,269,860 2,069,359 517,340 1,552,019 6,707,700 2,332,383 1,100,614 3,274,703 818,676 2,456,027 7,840,679 2,332,383 1,100,614 4,407,682 1,101,920 3,305,761 9,077,846 2,332,383 148,328 6,597,135 1,649,284 4,947,851 10,628,881 2,332,383 148,328 8,148,169 2,037,042 6,111,127 12,324,380 2,332,383 148,328 9,843,669 2,460,917 7,382,752 2027 65,395,976 47,949,912 2,867,263 14,578,801 148,328 14,430,472 3,607,618 10,822,854 2028 68,725,226 50,721,004 3,153,989 14,850,232 148,328 14,701,904 3,675,476 11,026,428 2029 72,054,475 53,654,536 3,469,388 14,930,551 148,328 14,782,223 3,695,556 11,086,667 2030 75,621,529 56,788,094 3,816,327 15,017,107 148,328 14,868,779 3,717,195 11,151,584 2021 48,749,728 34,420,473 1,618,495 12,710,759 148,328 12,562,431 3,140,608 9,421,823 2022 51,365,567 36,380,539 1,780,345 13,204,683 148,328 13,056,355 3,264,089 9,792,266 2023 53,743,602 38,416,388 1,958,379 13,368,834 148,328 13,220,506 3,305,126 9,915,379 2024 56,597,245 40,607,831 2,154,217 13,835,197 148,328 13,686,868 3,421,717 10,265,151 2025 59,213,084 42,892,706 2,369,639 13,950,739 148,328 13,802,410 3,450,603 10,351,808 2026 62,304,530 45,352,316 2,606,603 14,345,611 148,328 14,197,282 3,549,321 10,647,962 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 16,871,037 -147,096 16,729,612 -141,632 17,210,871 -215,025 17,661,071 -215,822 18,081,387 -216,468 18,588,413 -230,825 19,062,474 -231,636 19,504,821 -232,286 20,024,320 -245,703 E.1.2: Báo cáo ngân lưu (Đơn vị tính: 1000 VNĐ) Năm Ngân lưu vào (+) Doanh thu Thay đổi KPThu Giá trị lý NX Thanh lý đất 2010 220,000 Tổng ngân lưu vào Ngân lưu (-) Đầu tư MM-TB Xây dựng Đầu tư đất Tổng chi phí CP thuê xe Thay đổi tiền mặt Thay đổi TK NVL Thay đổi KP Trả Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập DN Ngân lưu sau thuế - TĐT Vốn vay Trả lãi Trả vốn vay NL sau thuế - chủ đầu tư 220,000 16,723,940 16,587,980 16,995,847 17,445,249 17,864,919 18,357,588 18,830,839 19,272,534 19,778,616 13,345,330 575,115 120,376 660,439 -98,064 14,603,196 2,120,744 2,120,744 13,189,556 583,066 5,030 52,762 -94,422 13,735,992 2,851,987 2,851,987 1,119,840 861,415 870,732 13,372,436 591,127 6,902 72,068 -143,350 13,899,183 3,096,663 106,771 2,989,892 13,543,078 599,299 6,811 72,370 -143,881 14,077,677 3,367,572 229,852 3,137,720 951,254 731,734 1,454,733 13,701,930 607,584 6,722 72,620 -144,312 14,244,544 3,620,375 344,054 3,276,320 13,860,977 615,984 6,635 72,820 -153,883 14,402,533 3,955,055 501,803 3,453,252 808,048 621,575 2,023,629 14,008,568 624,500 6,550 72,972 -154,424 14,558,167 4,272,672 622,504 3,650,168 14,145,130 633,134 6,467 73,079 -154,858 14,702,951 4,569,583 858,732 3,710,851 686,400 528,000 2,496,451 14,281,849 641,887 6,386 73,142 -163,802 14,839,461 4,939,156 977,535 3,961,620 2027 2028 2029 2030 7,512,230 2,966,566 2,882,000 13,360,796 -13,140,796 -13,140,796 10,140,796 -3,000,000 1,215,026 934,636 -28,918 1,032,110 793,931 1,163,851 876,732 674,409 1,725,180 2026 744,744 572,880 2,332,544 632,627 486,636 2,842,357 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20,509,523 -246,471 19,872,160 -116,325 19,298,130 -117,933 18,609,734 -98,813 18,062,545 -109,286 17,416,930 -92,331 16,890,551 -100,570 16,339,753 -92,691 15,826,354 -92,001 15,293,114 -84,794 14,792,810 -83,733 20,263,052 19,755,835 19,180,197 18,510,922 17,953,260 17,324,599 16,789,981 16,247,062 15,734,353 15,208,321 563,766 15,272,844 14,407,869 650,761 6,306 73,163 -164,314 14,973,784 14,031,035 659,757 2,946 27,785 -77,550 14,643,974 13,668,230 668,879 2,946 25,608 -78,622 14,287,040 13,302,398 678,126 2,946 23,602 -65,875 13,941,196 12,959,655 687,501 2,946 21,753 -72,857 13,598,998 12,616,456 697,005 2,946 20,049 -61,554 13,274,902 12,294,862 706,641 2,946 18,478 -67,046 12,955,881 11,980,702 716,411 2,946 17,031 -61,794 12,655,295 11,680,261 726,315 2,946 15,696 -61,334 12,363,884 11,387,842 736,356 2,946 14,467 -56,529 12,085,081 11,108,682 746,536 2,946 13,333 -55,822 11,815,675 5,289,267 1,088,428 4,200,840 583,066 448,513 3,169,261 5,111,862 1,280,226 3,831,636 0 3,831,636 NPV thực @ 13% IRR thực 4,893,157 1,226,324 3,666,833 0 3,666,833 4,569,725 1,144,462 3,425,263 0 3,425,263 4,354,262 1,092,013 3,262,249 0 3,262,249 4,049,697 1,014,960 3,034,737 3,834,100 962,209 2,871,891 0 0 3,034,737 3,591,766 901,395 2,690,372 0 2,690,372 2,871,891 3,370,469 846,405 2,524,064 0 3,123,240 784,359 2,338,881 2,524,064 0 2,338,881 3,457,168 727,144 2,730,024 0 2,730,024 10,181,863 38% E.2: Phương án B E.2.1: Bảng báo cáo thu nhập Năm Doanh thu Tổng chi phí CP xây phòng trọ Lợi nhuận trước thuế lãi vay (EBIT) Lãi vay Khấu hao Lợi nhuận trước thuế (EBT) Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận sau thuế 2011 18,305,075 14,479,683 576,000 2012 19,694,517 15,527,075 2013 21,983,259 17,080,467 2014 24,475,749 18,768,792 2015 27,188,199 20,602,999 2016 30,326,392 22,613,734 2017 33,743,291 24,797,158 2018 37,461,043 27,167,198 2019 41,727,793 29,761,313 2020 46,371,692 32,575,953 3,249,392 2,332,383 1,536,439 -619,430 -619,430 4,167,442 2,332,383 1,536,439 298,620 74,655 223,965 4,902,792 2,332,383 1,269,860 1,300,549 325,137 975,412 5,706,957 2,332,383 1,269,860 2,104,714 526,179 1,578,536 6,585,200 2,332,383 1,269,860 2,982,957 745,739 2,237,218 7,712,658 2,332,383 1,100,614 4,279,661 1,069,915 3,209,746 8,946,133 2,332,383 1,100,614 5,513,136 1,378,284 4,134,852 10,293,845 2,332,383 148,328 7,813,134 1,953,284 5,859,851 11,966,480 2,332,383 148,328 9,485,769 2,371,442 7,114,327 13,795,739 2,332,383 148,328 11,315,028 2,828,757 8,486,271 2021 48,749,728 34,420,473 2022 51,365,567 36,380,539 2023 53,743,602 38,416,388 2024 56,597,245 40,607,831 2025 59,213,084 42,892,706 2026 62,304,530 45,352,316 2027 65,395,976 47,949,912 2028 68,725,226 50,721,004 2029 72,054,475 53,654,536 2030 75,621,529 56,788,094 14,329,255 148,328 14,180,926 3,545,232 10,635,695 14,985,028 148,328 14,836,700 3,709,175 11,127,525 15,327,214 148,328 15,178,885 3,794,721 11,384,164 15,989,414 148,328 15,841,086 3,960,271 11,880,814 16,320,378 148,328 16,172,049 4,043,012 12,129,037 16,952,213 148,328 16,803,885 4,200,971 12,602,914 17,446,064 148,328 17,297,735 4,324,434 12,973,302 18,004,221 148,328 17,855,893 4,463,973 13,391,920 18,399,940 148,328 18,251,611 4,562,903 13,688,709 18,833,435 148,328 18,685,106 4,671,277 14,013,830 E.2.2: Báo cáo ngân lưu (Đơn vị tính: 1000 VNĐ) Năm Ngân lưu vào (+) Doanh thu Thay đổi KPThu Giá trị lý NX Thanh lý đất Tổng ngân lưu vào Ngân lưu (-) Đầu tư MM-TB Xây dựng Đầu tư đất Tổng chi phí CP xây phòng trọ Thay đổi tiền mặt Thay đổi tồn kho NVL Thay đổi KP Trả Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập DN NL ròng sau thuế - TĐT Vốn vay Trả lãi Trả vốn vay NL sau thuế - chủ đầu tư 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 16,871,037 -147,096 16,729,612 -141,632 17,210,871 -215,025 17,661,071 -215,822 18,081,387 -216,468 18,588,413 -230,825 19,062,474 -231,636 19,504,821 -232,286 20,024,320 -245,703 16,723,940 16,587,980 16,995,847 17,445,249 17,864,919 18,357,588 18,830,839 19,272,534 19,778,616 13,345,330 576,000 120,376 660,439 -98,064 14,604,081 2,119,859 2,119,859 13,189,556 13,372,436 13,543,078 13,701,930 13,860,977 14,008,568 14,145,130 14,281,849 5,030 52,762 -94,422 13,152,926 3,435,054 63,416 3,371,637 1,119,840 861,415 1,390,382 6,902 72,068 -143,350 13,308,056 3,687,790 254,553 3,433,238 6,811 72,370 -143,881 13,478,378 3,966,872 379,677 3,587,195 951,254 731,734 1,904,207 6,722 72,620 -144,312 13,636,960 4,227,959 495,950 3,732,009 6,635 72,820 -153,883 13,786,549 4,571,040 655,799 3,915,240 808,048 621,575 2,485,618 6,550 72,972 -154,424 13,933,666 4,897,172 778,629 4,118,543 6,467 73,079 -154,858 14,069,818 5,202,717 1,017,015 4,185,702 686,400 528,000 2,971,301 6,386 73,142 -163,802 14,197,574 5,581,042 1,138,007 4,443,036 220,000 220,000 7,512,230 2,966,566 2,882,000 13,360,796 -13,140,796 -13,140,796 10,140,796 -3,000,000 1,215,026 934,636 -29,802 1,032,110 793,931 1,607,196 876,732 674,409 2,180,868 744,744 572,880 2,800,919 632,627 486,636 3,323,772 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 20,509,523 -246,471 19,872,160 -116,325 19,298,130 -117,933 18,609,734 -98,813 18,062,545 -109,286 17,416,930 -92,331 16,890,551 -100,570 16,339,753 -92,691 15,826,354 -92,001 15,293,114 -84,794 14,792,810 -83,733 20,263,052 19,755,835 19,180,197 18,510,922 17,953,260 17,324,599 16,789,981 16,247,062 15,734,353 15,208,321 14,709,077 14,407,869 14,031,035 13,668,230 13,302,398 12,959,655 12,616,456 12,294,862 11,980,702 11,680,261 11,387,842 11,108,682 6,306 73,163 -164,314 14,323,023 5,940,028 1,251,118 4,688,910 583,066 448,513 3,657,331 2,946 27,785 -77,550 13,984,216 5,771,619 1,445,165 4,326,454 0 4,326,454 NPV thực @ 13% IRR thực 2,946 25,608 -78,622 13,618,162 5,562,035 1,393,543 4,168,492 0 4,168,492 2,946 23,602 -65,875 13,263,071 5,247,851 1,313,994 3,933,857 2,946 20,049 -61,554 12,577,897 4,746,702 1,189,211 3,557,491 0 3,933,857 2,946 21,753 -72,857 12,911,497 5,041,763 1,263,888 3,777,874 0 3,777,874 2,946 17,031 -61,794 11,938,885 4,308,177 1,080,497 3,227,680 0 3,557,491 2,946 18,478 -67,046 12,249,240 4,540,741 1,138,869 3,401,872 0 3,401,872 2,946 14,467 -56,529 11,348,725 3,859,596 968,448 2,891,148 0 3,227,680 2,946 15,696 -61,334 11,637,570 4,096,784 1,027,984 3,068,800 0 3,068,800 0 2,891,148 2,946 13,333 -55,822 11,069,139 3,639,938 913,778 2,726,160 0 2,726,160 13,103,720 45% E.3: Phương án C E.3.1: Bảng báo cáo thu nhập Năm Doanh thu Tổng chi phí CP hổ trợ Lợi nhuận trước thuế lãi vay (EBIT) Lãi vay Khấu hao Lợi nhuận trước thuế (EBT) Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận sau thuế 2011 18,305,075 14,479,683 22,500 2012 19,694,517 15,527,075 24,750 2013 21,983,259 17,080,467 27,225 2014 24,475,749 18,768,792 29,948 2015 27,188,199 20,602,999 32,942 2016 30,326,392 22,613,734 36,236 2017 33,743,291 24,797,158 39,860 2018 37,461,043 27,167,198 43,846 2019 41,727,793 29,761,313 48,231 2020 46,371,692 32,575,953 53,054 3,802,892 2,332,383 1,536,439 -65,930 -65,930 4,142,692 2,332,383 1,536,439 273,870 68,468 205,403 4,875,567 2,332,383 1,269,860 1,273,324 318,331 954,993 5,677,010 2,332,383 1,269,860 2,074,767 518,692 1,556,075 6,552,258 2,332,383 1,269,860 2,950,015 737,504 2,212,511 7,676,422 2,332,383 1,100,614 4,243,425 1,060,856 3,182,569 8,906,273 2,332,383 1,100,614 5,473,276 1,368,319 4,104,957 10,249,999 2,332,383 148,328 7,769,288 1,942,322 5,826,966 11,918,249 2,332,383 148,328 9,437,538 2,359,385 7,078,154 13,742,686 2,332,383 148,328 11,261,974 2,815,494 8,446,481 2029 72,054,475 53,654,536 125,098 18,274,841 2030 75,621,529 56,788,094 137,608 18,695,827 2021 48,749,728 34,420,473 58,359 14,270,895 2022 51,365,567 36,380,539 64,195 14,920,833 2023 53,743,602 38,416,388 70,615 15,256,599 2024 56,597,245 40,607,831 77,676 15,911,738 2025 59,213,084 42,892,706 85,444 16,234,934 2026 62,304,530 45,352,316 93,988 16,858,225 2027 65,395,976 47,949,912 103,387 17,342,677 2028 68,725,226 50,721,004 113,726 17,890,496 148,328 14,122,567 3,530,642 10,591,925 148,328 14,772,505 3,693,126 11,079,378 148,328 15,108,271 3,777,068 11,331,203 148,328 15,763,410 3,940,852 11,822,557 148,328 16,086,606 4,021,651 12,064,954 148,328 16,709,897 4,177,474 12,532,423 148,328 17,194,349 4,298,587 12,895,761 148,328 17,742,168 4,435,542 13,306,626 148,328 18,126,513 4,531,628 13,594,885 148,328 18,547,498 4,636,875 13,910,624 E.2.2: Báo cáo ngân lưu Năm Ngân lưu vào (+) Doanh thu Thay đổi khoản phải thu Giá trị lý NX Thanh lý đất Tổng ngân lưu vào Ngân lưu (-) Đầu tư MM-TB Xây dựng Đầu tư đất Tổng chi phí CP hỗ trợ Thay đổi tiền mặt Thay đổi tồn kho NVL Thay đổi khoản phải trả Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập DN NL ròng sau thuế - TĐT Vốn vay Trả lãi Trả vốn vay NL sau thuế - chủ đầu tư 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 16,871,037 -147,096 16,729,612 -141,632 17,210,871 -215,025 17,661,071 -215,822 18,081,387 -216,468 18,588,413 -230,825 19,062,474 -231,636 19,504,821 -232,286 20,024,320 -245,703 16,723,940 16,587,980 16,995,847 17,445,249 17,864,919 18,357,588 18,830,839 19,272,534 19,778,616 13,345,330 20,737 120,376 660,439 -98,064 14,048,818 2,675,122 2,675,122 13,189,556 21,024 5,030 52,762 -94,422 13,173,950 3,414,030 58,160 3,355,869 1,119,840 861,415 1,374,614 13,372,436 21,315 6,902 72,068 -143,350 13,329,371 3,666,476 249,224 3,417,252 13,543,078 21,609 6,811 72,370 -143,881 13,499,987 3,945,262 374,275 3,570,988 951,254 731,734 1,888,000 13,701,930 21,908 6,722 72,620 -144,312 13,658,868 4,206,051 490,473 3,715,578 13,860,977 22,211 6,635 72,820 -153,883 13,808,760 4,548,829 650,247 3,898,582 808,048 621,575 2,468,959 14,008,568 22,518 6,550 72,972 -154,424 13,956,184 4,874,654 772,999 4,101,655 14,145,130 22,829 6,467 73,079 -154,858 14,092,647 5,179,887 1,011,308 4,168,580 686,400 528,000 2,954,179 14,281,849 23,145 6,386 73,142 -163,802 14,220,719 5,557,897 1,132,221 4,425,677 220,000 220,000 7,512,230 2,966,566 2,882,000 13,360,796 -13,140,796 -13,140,796 10,140,796 -3,000,000 1,215,026 934,636 525,460 1,032,110 793,931 1,591,210 876,732 674,409 2,164,437 744,744 572,880 2,784,030 632,627 486,636 3,306,414 2020 2021 2022 2023 2024 2025 20,509,523 -246,471 19,872,160 -116,325 19,298,130 -117,933 18,609,734 -98,813 18,062,545 -109,286 17,416,930 -92,331 16,890,551 -100,570 20,263,052 19,755,835 19,180,197 18,510,922 17,953,260 17,324,599 14,407,869 23,465 6,306 73,163 -164,314 14,346,488 5,916,563 1,245,252 4,671,312 2020 4,671,312 583,066 448,513 3,639,733 14,031,035 23,789 2,946 27,785 -77,550 14,008,005 5,747,830 1,439,218 4,308,612 2021 4,308,612 13,668,230 24,118 2,946 25,608 -78,622 13,642,280 5,537,917 1,387,514 4,150,403 2022 4,150,403 0 13,302,398 24,452 2,946 23,602 -65,875 13,287,522 5,223,399 1,307,881 3,915,518 2023 3,915,518 12,959,655 24,790 2,946 21,753 -72,857 12,936,287 5,016,973 1,257,691 3,759,282 2024 3,759,282 0 12,616,456 25,132 2,946 20,049 -61,554 12,603,029 4,721,570 1,182,928 3,538,642 2025 3,538,642 NPV thực @ 13% IRR thực 0 4,308,612 4,150,403 13,539,205 48% 0 3,915,518 3,759,282 0 3,538,642 2026 2028 2029 2030 16,339,753 -92,691 15,826,354 -92,001 15,293,114 -84,794 14,792,810 -83,733 16,789,981 16,247,062 15,734,353 15,208,321 563,766 15,272,844 12,294,862 25,480 2,946 18,478 -67,046 12,274,720 4,515,261 1,132,499 3,382,762 2026 3,382,762 0 11,980,702 25,832 2,946 17,031 -61,794 11,964,717 4,282,345 1,074,039 3,208,306 2027 3,208,306 11,680,261 26,189 2,946 15,696 -61,334 11,663,759 4,070,595 1,021,437 3,049,158 2028 3,049,158 0 11,387,842 26,551 2,946 14,467 -56,529 11,375,276 3,833,044 961,810 2,871,234 2029 2,871,234 3,382,762 2027 0 3,208,306 3,049,158 0 2,871,234 11,108,682 26,918 2,946 13,333 -55,822 11,096,058 4,176,786 907,049 3,269,738 2030 3,269,738 0 3,269,738 Phụ lục F: Phân tích kinh tế Báo cáo ngân lưu kinh tế thực theo quan điểm tổng đầu tư Năm Ngân lưu vào (+) Doanh thu Thay đổi KPThu Giá trị lý NX Thanh lý đất Tổng ngân lưu vào Ngân lưu (-) Đầu tư MM - TB Xây dựng Đầu tư đất Tổng chi phí Thay đổi tiền mặt Thay đổi tồn kho NVL Thay đổi KP Trả Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng sau thuế 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 16,103,405 -140,404 15,968,414 -135,188 16,427,777 -205,241 16,857,493 -206,002 17,258,684 -206,619 17,742,640 -220,322 18,195,132 -221,096 18,617,351 -221,717 19,113,213 -234,524 15,963,001 15,833,226 16,222,535 16,651,490 17,052,065 17,522,318 17,974,036 18,395,634 18,878,689 12,039,882 4,850 47,256 -90,125 12,001,862 3,831,364 12,088,129 6,639 64,593 -136,828 12,022,533 4,200,003 12,128,835 6,552 64,860 -137,335 12,062,912 4,588,579 12,162,879 6,467 65,080 -137,746 12,096,681 4,955,384 12,197,769 6,384 65,256 -146,882 12,122,528 5,399,790 12,226,045 6,303 65,390 -147,397 12,150,339 5,823,696 12,248,446 6,223 65,482 -147,812 12,172,340 6,223,294 12,270,544 6,146 65,536 -156,349 12,185,876 6,692,813 -11,341,590 12,309,405 115,916 593,211 -93,602 12,924,930 3,038,071 3,038,071 3,831,364 4,200,003 4,588,579 4,955,384 5,399,790 5,823,696 6,223,294 6,692,813 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 19,576,340 -235,257 18,967,977 -111,032 18,420,065 -112,567 17,762,991 -94,317 17,240,700 -104,313 16,624,460 -88,130 16,122,031 -95,994 15,596,294 -88,474 15,106,255 -87,815 14,597,278 -80,935 14,119,737 -79,923 220,000 220,000 6,110,003 2,831,587 2,620,000 11,561,590 -11,341,590 19,341,083 18,856,945 18,307,498 17,668,675 17,136,386 16,536,330 16,026,037 15,507,820 15,018,440 14,516,342 512,515 14,552,329 12,286,967 6,070 65,552 11,909,975 2,859 24,853 11,551,673 2,859 22,906 11,205,396 2,859 21,111 10,879,540 2,859 19,458 10,565,968 2,859 17,933 10,270,601 2,859 16,528 9,988,845 2,859 15,233 9,721,785 2,859 14,040 9,467,622 2,859 12,940 9,226,992 2,859 11,926 -156,838 12,201,751 7,139,331 -74,021 11,863,666 6,993,279 -75,045 11,502,394 6,805,104 -62,878 11,166,488 6,502,186 -69,542 10,832,315 6,304,071 -58,753 10,528,007 6,008,323 -63,996 10,225,993 5,800,044 -58,982 9,947,955 5,559,865 -58,543 9,680,141 5,338,300 -53,957 9,429,464 5,086,878 -53,282 9,188,496 5,363,834 7,139,331 6,993,279 6,805,104 6,502,186 6,304,071 6,008,323 5,800,044 5,559,865 5,338,300 5,086,878 5,363,834 NPV thực @7.86% = IRR thực = 41,250,352 38% Phụ lục G: Phân tích phân phối G.1 Báo cáo ngân lưu tài theo EOCK Năm Ngân lưu vào (+) Doanh thu Thay đổi KPThu Giá trị lý NX Thanh lý đất Tổng ngân lưu vào Ngân lưu (-) Đầu tư MM - TB Xây dựng Đầu tư đất Lương nhân cơng Tổng chi phí Thay đổi tiền mặt Thay đổi tồn kho NVL Thay đổi KP Trả Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng sau thuế 2019 PV (7.86%) 178,348,963 -1,707,441 220,000 522,684 176,985,656 7,512,230 2,966,566 2,882,000 34,849,291 97,929,329 158,190 1,084,605 -1,138,294 146,243,916 30,741,740 7,305,897 23,435,843 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 16,871,037 -147,096 16,729,612 -141,632 17,210,871 -215,025 17,661,071 -215,822 18,081,387 -216,468 18,588,413 -230,825 19,062,474 -231,636 19,504,821 -232,286 16,723,940 0 0 3,512,579 9,832,751 120,376 16,587,980 0 0 3,512,578 9,676,978 5,030 16,995,847 0 0 3,512,578 9,859,858 6,902 17,445,249 0 0 3,512,578 10,030,499 6,811 17,864,919 0 0 3,512,578 10,189,352 6,722 18,357,588 0 0 3,512,578 10,348,399 6,635 18,830,839 0 0 3,512,578 10,495,990 6,550 19,272,534 0 0 3,512,578 10,632,552 6,467 660,439 -98,064 14,028,081 2,695,859 2,695,859 52,762 -94,422 13,152,926 3,435,054 63,416 3,371,637 72,068 -143,350 13,308,056 3,687,790 254,553 3,433,238 72,370 -143,881 13,478,378 3,966,872 379,677 3,587,195 72,620 -144,312 13,636,960 4,227,959 495,950 3,732,009 72,820 -153,883 13,786,549 4,571,040 655,799 3,915,240 72,972 -154,424 13,933,666 4,897,172 778,629 4,118,543 73,079 -154,858 14,069,818 5,202,717 1,017,015 4,185,702 220,000 220,000 7,512,230 2,966,566 2,882,000 13,360,796 -13,140,796 -13,140,796 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 20,024,320 -245,703 20,509,523 -246,471 19,872,160 -116,325 19,298,130 -117,933 18,609,734 -98,813 18,062,545 -109,286 17,416,930 -92,331 16,890,551 -100,570 16,339,753 -92,691 15,826,354 -92,001 15,293,114 -84,794 14,792,810 -83,733 19,778,616 0 0 3,512,578 20,263,052 0 0 3,512,578 19,755,835 0 0 3,512,578 19,180,197 0 0 3,512,578 18,510,922 0 0 3,512,578 17,953,260 0 0 3,512,578 17,324,599 0 0 3,512,578 16,789,981 0 0 3,512,578 16,247,062 0 0 3,512,578 15,734,353 0 0 3,512,578 15,208,321 0 0 3,512,578 563,766 15,272,844 0 0 3,512,578 10,769,271 6,386 73,142 -163,802 14,197,574 5,581,042 1,138,007 4,443,036 10,895,290 6,306 73,163 -164,314 14,323,023 5,940,028 1,251,118 4,688,910 10,518,457 2,946 27,785 -77,550 13,984,216 5,771,619 1,445,165 4,326,454 NPV thực @ 7.4% = IRR thực = 10,155,651 2,946 25,608 -78,622 13,618,162 5,562,035 1,393,543 4,168,492 9,789,820 2,946 23,602 -65,875 13,263,071 5,247,851 1,313,994 3,933,857 9,447,077 2,946 21,753 -72,857 12,911,497 5,041,763 1,263,888 3,777,874 9,103,878 2,946 20,049 -61,554 12,577,897 4,746,702 1,189,211 3,557,491 8,782,284 2,946 18,478 -67,046 12,249,240 4,540,741 1,138,869 3,401,872 8,468,124 2,946 17,031 -61,794 11,938,885 4,308,177 1,080,497 3,227,680 8,167,683 2,946 15,696 -61,334 11,637,570 4,096,784 1,027,984 3,068,800 7,875,263 2,946 14,467 -56,529 11,348,725 3,859,596 968,448 2,891,148 7,596,104 2,946 13,333 -55,822 11,069,139 4,203,705 913,778 3,289,926 24,415,313 26% G.2 Báo cáo ngân lưu kinh tế theo EOCK Năm Ngân lưu vào (+) Doanh thu Thay đổi khoản phải thu Giá trị NX Thanh lý đất Tổng ngân lưu vào Ngân lưu (-) Đầu tư MM-TB Xây dựng Đầu tư đất Lương nhân công Tổng chi phí( trừ lương NC) Thay đổi tiền mặt Thay đổi tồn kho NVL Thay đổi khoản phải trả Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng sau thuế PV $170,234,085 ($1,629,752) $220,000 $475,167 $168,937,182 $6,110,003 $2,831,587 $2,620,000 $29,822,642 $86,263,630 $152,381 $973,088 ($1,086,502) $127,686,829 $41,250,352 $0 $41,250,352 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 16,103,405 -140,404 15,968,414 -135,188 16,427,777 -205,241 16,857,493 -206,002 17,258,684 -206,619 17,742,640 -220,322 18,195,132 -221,096 18,617,351 -221,717 15,963,001 15,833,226 16,222,535 16,651,490 17,052,065 17,522,318 17,974,036 18,395,634 3,005,926 3,005,925 3,005,925 3,005,925 3,005,925 3,005,925 3,005,925 3,005,925 9,303,480 115,916 593,211 -93,602 12,924,930 3,038,071 3,038,071 9,033,957 4,850 47,256 -90,125 12,001,862 3,831,364 3,831,364 9,082,203 6,639 64,593 -136,828 12,022,533 4,200,003 4,200,003 9,122,910 6,552 64,860 -137,335 12,062,912 4,588,579 4,588,579 9,156,954 6,467 65,080 -137,746 12,096,681 4,955,384 4,955,384 9,191,844 6,384 65,256 -146,882 12,122,528 5,399,790 5,399,790 9,220,119 6,303 65,390 -147,397 12,150,339 5,823,696 5,823,696 9,242,521 6,223 65,482 -147,812 12,172,340 6,223,294 6,223,294 220,000 220,000 6,110,003 2,831,587 2,620,000 11,561,590 -11,341,590 -11,341,590 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 19,113,213 -234,524 19,576,340 -235,257 18,967,977 -111,032 18,420,065 -112,567 17,762,991 -94,317 17,240,700 -104,313 16,624,460 -88,130 16,122,031 -95,994 15,596,294 -88,474 15,106,255 -87,815 14,597,278 -80,935 18,878,689 19,341,083 18,856,945 18,307,498 17,668,675 17,136,386 16,536,330 16,026,037 15,507,820 15,018,440 14,516,342 14,119,737 -79,923 512,515 14,552,329 3,005,925 9,264,618 6,146 65,536 -156,349 12,185,876 6,692,813 6,692,813 3,005,925 9,281,042 6,070 65,552 -156,838 12,201,751 7,139,331 7,139,331 3,005,925 8,904,050 2,859 24,853 -74,021 11,863,666 6,993,279 6,993,279 3,005,925 8,545,748 2,859 22,906 -75,045 11,502,394 6,805,104 6,805,104 3,005,925 8,199,470 2,859 21,111 -62,878 11,166,488 6,502,186 6,502,186 3,005,925 7,873,615 2,859 19,458 -69,542 10,832,315 6,304,071 6,304,071 3,005,925 7,560,042 2,859 17,933 -58,753 10,528,007 6,008,323 6,008,323 3,005,925 7,264,676 2,859 16,528 -63,996 10,225,993 5,800,044 5,800,044 3,005,925 6,982,920 2,859 15,233 -58,982 9,947,955 5,559,865 5,559,865 3,005,925 6,715,859 2,859 14,040 -58,543 9,680,141 5,338,300 5,338,300 3,005,925 6,461,697 2,859 12,940 -53,957 9,429,464 5,086,878 5,086,878 3,005,925 6,221,067 2,859 11,926 -53,282 9,188,496 5,363,834 5,363,834 NPV thực @7.86% = IRR thực = 41,250,352 38% G.3 Phân phối lợi ích ròng dự án PV kinh tế PV ngoại tác 178,348,963 170,234,085 (8,114,878) (1,707,441) (1,629,752) 77,689 Giá trị lý nhà xưởng 220,000 220,000 Thanh lý đất 522,684 475,167 (47,517) (47,517) 176,985,656 168,937,182 (8,048,474) (8,162,394) Dòng tiền PV tài Chính phủ Người lao động Ngân lưu vào (+) Doanh thu Thay đổi khoản phải thu Tổng ngân lưu vào Ngân lưu (-) (8,114,878) Đầu tư máy móc thiết bị 7,512,230 6,110,003 (1,402,227) (1,402,227) Xây dựng 2,966,566 2,831,587 (134,979) (134,979) Đầu tư đất 2,882,000 2,620,000 (262,000) (262,000) Lương nhân công 34,849,291 29,822,642 (5,026,649) Tổng chi phí (trừ lương CN) 97,929,329 86,263,630 (11,665,699) 158,190 152,381 (5,809) 1,084,605 973,088 (111,517) (1,138,294) (1,086,502) 51,792 146,243,916 127,686,829 (18,557,087) (13,464,904) 30,741,740 41,250,352 10,508,613 5,302,510 7,305,897 7,305,897 7,305,897 23,435,843 41,250,352 17,814,509 12,608,406 Thay đổi tiền mặt Thay đổi tồn kho NVL Thay đổi khoản phải trả Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp Ngân lưu ròng sau thuế (5,026,649) (11,665,699) 5,026,649 Nhà cung cấp Người tiêu thụ ... cơng ty Vì việc ? ?phân tích dự án di dời mở rộng phân xưởng sản xuất công ty A. 67? ?? hướng hỗ trợ nhiều cho chiến lược sản xuất kinh doanh công ty 1.1.2 Lý hình thành đề tài Dự án di dời mở rộng phân. .. Dự án di dời phân xưởng sản xuất công ty TNHH A. 67 - Đ? ?a điểm: tỉnh Bình Dương - Quy mơ dự án: 2000 – 5000 m2 Dự án di dời phân xưởng sản xuất cơng ty A. 67 thực với mục đích chuyển phân xưởng khỏi... 4.1.3 Các phương án đầu tư Hiện tại, công ty A. 67 xem xét hai phương án sau: - Di dời vào khu công nghiệp Việt Hương - Di dời vào khu đất riêng Bình Dương 4.1.3.1 Phương án1 : di dời vào khu công