Thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội tại tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN CẨM HÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP HỒ CHÍ MINH - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN CẨM HÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN HẢI AN TP HỒ CHÍ MINH - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật việc xác định giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội tỉnh Bình Định” cơng trình nghiên cứu riêng tôi, hướng dẫn tận tình giảng viên hướng dẫn TS.Nguyễn Hải An, hồn tồn khơng chép từ tác phẩm khác Những phần sử dụng tài liệu tham khảo luận văn nêu rõ phần trích dẫn tài liệu tham khảo Các án, thông tin nêu luận văn trung thực hồn tồn xác, thật Tác giả Nguyễn Cẩm Hà DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT CHỮ VIẾT TẮT CHỮ ĐƯỢC VIẾT TẮT Bồi thường giải phóng mặt BTGPMB Giải phóng mặt GPMB Luật Đất đai năm 2013 LĐĐ năm 2013 Ủy ban nhân dân UBND MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu .5 Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn .6 CHƯƠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI 1.1 Giá đất nguyên tắc xác định giá đất tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.1.1 Quy định pháp luật giá đất, thu hồi đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.1.2 Đánh giá quy định pháp luật 10 1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật việc xác định giá đất tính bồi thường 12 1.2.1 Xác định giá đất trường hợp thời gian thực dự án kéo dài 12 1.2.2 Xác định giá đất trường hợp lô đất bị thu hồi có vị trí đặc biệt 15 1.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật xác định giá đất tính bồi thường nhà nước thu hồi .17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 CHƯƠNG THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI 28 2.1 Thực trạng quy định pháp luật thời điểm xác định giá đất bồi thường 28 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật thời điểm xác định giá đất bồi thường dự án có thời gian kéo dài 30 2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thời điểm xác định giá đất nhà nước thu hồi .35 KẾT LUẬN CHƯƠNG 38 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai có vai trị vơ quan trọng đời sống kinh tế, trị, xã hội quốc gia Ở nước ta, đất đai xác định tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế, thành phần quan trọng môi trường sống Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” Đặc biệt giai đoạn để đáp ứng ngày lớn yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa - đại hóa đất nước; hội nhập vào kinh tế, quốc tế nhu cầu sử dụng đất đai nhiều Việc quy hoạch đất đai để thực dự án phát triển kinh tế - xã hội yêu cầu thực tế khách quan Thực tiễn công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực dự án, cơng trình thời gian qua đạt kết tích cực góp phần phát triển kinh tế- xã hội Tuy nhiên vấn đề nhạy cảm, phức tạp liên quan đến lợi ích Nhà nước, lợi nhuận Nhà đầu tư, ảnh hưởng đến mặt đời sống kinh tế, xã hội cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi Vì bộc lộ tồn xuất phát từ việc ban hành sách, thủ tục chưa hợp lý, số bất cập tổ chức thực Hiến pháp quy định đất đai tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Khi Nhà nước thực chiến lược phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, cơng cộng Nhà nước lấy lại đất giao thông qua việc thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nước định thu lại quyền sử dụng đất người Nhà nước trao quyền sử dụng đất thu lại đất người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai Bình Định tỉnh, thành phố khu vực duyên hải Nam Trung Bộ, nằm vùng kinh tế trọng điểm Miền Trung Diện tích tự nhiên tồn tỉnh 6.025 km2, trải dài 110 km theo hướng Bắc - Nam; phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi, phía Nam giáp tỉnh Phú n, phía Tây giáp tỉnh Gia Lai, phía Đơng giáp biển Đông với bờ biển dài 134 km Với dân số đông, cấu dân cư gồm nhiều thành phần dân tộc, đa số người dân sống nông nghiệp, đất đai coi tư liệu sản xuất chủ yếu, nhiều vùng có phong tục, tập quán khác nhau; trình độ dân trí nhìn chung thấp, nhận thức pháp luật cịn hạn chế; địa hình đồi núi chiếm 2/3 diện tích, điều kiện lại khó khăn, ảnh hưởng đến việc tiếp cận, giao lưu văn hóa, xã hội việc tuyên truyền, giáo dục ý thức chấp hành pháp luật cho nhân dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, thời gian qua tỉnh đầu tư, xây dựng, triển khai nhiều dự án, cơng trình trọng điểm, phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đường giao thông, khu đô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ … Trong năm qua, Bình Định chủ động phát huy nội lực, nỗ lực khắc phục khó khăn, tranh thủ nguồn ngoại lực hỗ trợ Trung ương, triển khai thực chương trình phát triển kinh tế xã hội, đạt nhiều kết quan trọng Để phục vụ cho nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm ổn định tình hình an ninh trị, an tồn trật tự xã hội địa bàn, Bình Định khẩn trương triển khai thực công tác thu hồi đất, BTGPMB phục vụ dự án, cơng trình trọng điểm tỉnh Mặc dù, tỉnh có nhiều chủ trương, sách bồi thường, hỗ trợ bảo đảm ổn định đời sống sản xuất cho người sử dụng đất, nhìn chung lĩnh vực thu hồi đất, BTGPMB nhiều bất cập, vướng mắc trình triển khai thực hiện, làm phát sinh nhiều vụ khiếu nại đông người, phức tạp, kéo dài, vượt cấp Thời gian qua, công tác thu hồi đất, BTGPMB tỉnh Bình Định cải thiện đạt kết khả quan, song cịn số tồn tại, hạn chế, từ tạo so bì, xúc, phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại, khiếu nại đông người Một mặt ngun nhân trình độ, chun mơn nghiệp vụ đội ngũ số cán bộ, công chức làm công tác bồi thường, giải phóng mặt chưa quan tâm đào tạo, tập huấn, bồi dưỡng đáp ứng yêu cầu cơng việc, để xảy sai sót; thiếu ý thức, tinh thần trách nhiệm, có tư tưởng trục lợi thi hành cơng vụ, cố tình khơng thực thực không chức trách nhiệm vụ giao, làm thiệt hại đến quyền lợi ích cơng dân Bên cạnh đó, ngun nhân khác sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất nhiều tồn tại, hạn chế, thường xuyên thay đổi, chưa tạo thống nhất, áp dụng chung phạm vi tồn tỉnh cịn số dự án bổ sung số sách hỗ trợ đặc biệt; chế xây dựng đơn giá bồi thường, hỗ trợ chưa sát thực tế; sách hỗ trợ an sinh xã hội chưa quan tâm mức; công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật bồi thường, giải phóng mặt chưa thật sâu sát, hiệu Riêng tỉnh Bình Định, tổng hợp, thống kê số liệu có qua khảo sát, điều tra, thu thập từ sở, ngành, UBND huyện, thị xã, thành phố công tác tiếp nhận, giải đơn thư khiếu nại định hành bồi thường, hỗ trợ tái định cư địa bàn tỉnh Bình Định từ năm 2012 đến năm 2017 cụ thể sau: Năm 2012, tiếp nhận 2.458 vụ khiếu nại, liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất có 898,1 vụ (chiếm 36,5,2%)1 Năm 2013, tiếp nhận 2.543 vụ khiếu nại , liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất có 987 vụ (chiếm 38,8%)2 Năm 2014, tiếp nhận 2.540 vụ khiếu nại, liên quan đến lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 1.109 vụ (chiếm 0,44%)3 Năm 2015, tiếp nhận 2.048 vụ khiếu nại, liên quan đến lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 1.036 vụ (chiếm 50%)4 Năm 2016, tiếp nhận 2.202 vụ khiếu nại, liên quan đến lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất có 1.198 vụ (chiếm 54,4)5 Báo cáo số 712 / BC-UBND ngày 15/11/2012 Báo cáo số 651 / BC-UBND ngày 19/11/2013 Báo cáo số 674 / BC-UBND ngày 17/11/2014 Báo cáo số 695 / BC-UBND ngày 22/11/2015 Năm 2017 tiếp nhận 2.787 vụ khiếu nại, liên quan đến lĩnh vực đất đai, BTGPMB có 1.955 vụ (chiếm 70,15%); nhà tài sản có 361 vụ (chiếm 12,95%)6 Từ số liệu thống kê qua năm cho thấy tình hình khiếu nại giải khiếu nại định hành bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Bình Định từ năm 2012 đến năm 2017 có diễn biến tăng, phức tạp, gay gắt, số lượng đơn thư phát sinh số đồn khiếu nại đơng người, vượt cấp cịn nhiều có trường hợp người tham gia khiếu kiện nhiều lần kéo lên tụ tập trước cổng Trụ sở làm việc Tỉnh ủy, UBND tỉnh Ban tiếp công dân tỉnh gây áp lực với quyền, làm cản trở giao thơng, gây dư luận khơng tốt xã hội, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trị, trật tự an tồn xã hội địa phương Điển hình như: vụ 127 hộ dân phường Nhơn Bình, thành phố Quy Nhơn khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi để xây dựng Nhà máy xử lý nước thải Quy Nhơn; vụ khoảng 500 hộ dân xã Mỹ Châu, Mỹ Phong, Chánh Thuận, Mỹ Trinh, thị trấn Bình Dương, huyện Phù Mỹ xã Hoài Hảo, Hoài Châu Bắc, Hoài Đức, huyện Hoài Nhơn khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư Thu hồi đất thực dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1A; vụ 120 hộ dân thôn Hải Giang, xã Nhơn Hải, thành phố Quy Nhơn khiếu việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho hộ dân có đất xã Nhơn Hải Thu hồi đất thực Dự án xây dựng Khu du lịch Vinpearl Quy Nhơn; vụ ông Nguyễn Văn Trai 58 hộ dân tổ 33, KV 4, Nhơn Bình, thành phố Quy Nhơn khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất thực dự án đầu tư xây dựng QL 19; vụ khoảng 780 hộ dân khiếu nại việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất thực dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 1D (đoạn từ ngã ba Phú Tài đến Bến xe liên tỉnh Quy Nhơn) Quốc lộ 19 tuyến mới… Báo cáo số 725 / BC-UBND ngày 16/11/2016 Báo cáo số 598 / BC-UBND ngày 19/11/2017 33 Năm 2010 Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh tiến hành kiểm kê đất đai tài sản hộ dân (Riêng trường hợp ông Nguyễn Văn Thành năm 2015 kiểm kê ông không hợp tác) Tuy nhiên, chủ đầu tư Công ty An Phú Thịnh chưa thực việc bồi thường, hỗ trợ cho hộ dân có nhà nên dự án bị kéo dài Đến năm 2015 UBND tỉnh có Cơng văn 1610/UBND-KTN ngày 17/4/2015 việc giới thiệu địa điểm cho Công ty Tư vấn Giáo dục Quốc tế Việt Nam Singapore chuẩn bị đầu tư xây dựng dự án Trường Quốc tế Việt Nam - Singapore khu đất có diện tích 52.816 m2 thuộc khu B, khu thị An Phú Thịnh, phường Nhơn Bình, thành phố Quy Nhơn Trên sở đó, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh vào biên kiểm kê năm 2010 hộ để áp giá tính tốn bồi thường, hỗ trợ cho hộ dân, sau UBND tỉnh có Quyết định số 57/QĐ-UBND ngày 11/01/2016 việc phê duyệt Phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ GPMB để xây dựng Trường Quốc tế Việt Nam - Singapore mặt Khu B thuộc Khu Đô thị - Thương mại Bắc sông Hà Thanh Căn Quyết định số 57/QĐ-UBND ngày 11/01/2016 UBND tỉnh việc phê duyệt Phương án cho thấy: - Về sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực theo Quyết định số 03/2009/QĐ-UBND ngày 15/01/2009 UBND tỉnh việc ban hành sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước Thu hồi đất địa bàn tỉnh - Về đơn giá bồi thường, hỗ trợ đất: Đơn giá bồi thường đất áp dụng Quyết định số 1976/QĐ-CTUBND ngày 17/9/2008 UBND tỉnh với mức giá 250.000 đồng/m2, đơn giá hỗ trợ 40% đất nơng nghiệp địa giới hành 100.000 đồng/m2 (250.000 đồng x 40%) Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp theo Quyết định số 34/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 với mức giá lần lâu năm hạng 32.000 đồng x = 64.000 đồng/m2 34 - Về đơn giá đất tái định cư: Áp dụng theo Quyết định số 480/QĐ-UBND ngày 29/9/2011 UBND tỉnh quy định giá đất Khu tái định cư Khu Đô thị Thương mại Bắc sông Hà Thanh - Về đơn giá nhà cửa, vật kiến trúc, mồ mả, cối hoa màu thực theo Quyết định số 40/2013/QĐ-UBND Quyết định số 41/2013/QĐ-UBND ngày 16/12/2013 UBND tỉnh Do thời điểm kiểm kê để tính tốn bồi thường đến lúc thực bồi thường hỗ trợ kéo dài nhiều năm dẫn đến nhiều phát sinh, ví dụ trường hợp Ơng Trần Văn Chính vợ Vy Thị Phương, thường trú tổ 32, KV4, phường Nhơn Bình: Ơng Trần Văn Chính bà Vy Thị Phương (đã ly hôn năm 2009) sử dụng 01 phần diện tích đất số 10, tờ đồ 59 với diện tích 169,1m2 Hội đồng xác định lại diện tích bồi thường đất 119,01 m2 18,09 m2 đất nơng nghiệp, phần diện tích tăng thêm 32m2 chiếm dụng đất nuôi trồng thủy sản UBND phường Nhơn Bình xác nhận nguồn gốc đất sau: “Đất bà Phu khai hoang xây dựng nhà vào năm 1984 sử dụng đến năm 1998 giao lại cho ơng Chính tiếp tục sử dụng đến Theo hồ sơ địa đăng ký thống kê năm 1998 đứng tên ơng Trần Văn Chính chủ sử dụng đất” Theo xác nhận Công an phường Nhơn Bình hộ ơng Chính có 03 nhân gồm: ông Chính, vợ bà Phạm Thị Hoạn (vợ sau) đăng ký kết hôn ngày 20/4/2011 Trần Duy Thanh Hộ bà Phương có 10 nhân gồm: bà Phương, Trần Thị Xuyên, Trần Ngọc Thức, Trần Thị Kiều, rể Vũ Hoài Phương (chưa nhập khẩu) đăng ký kết hôn với bà Xuyên ngày 10/4/2012, cháu Vũ Phương Thảo sinh năm 2012, Trần Cao Phước Thiện sinh năm 2014 (chưa nhập khẩu) nhân tách hộ nhà từ hộ bà Phương gồm: Nguyễn Quốc Hoàng vợ Trần Thị Đoan Trang đăng ký kết hôn ngày 21/02/2011, Nguyễn Trần Bích Hảo sinh năm 2011 Trên sở xác nhận nêu trên, ơng Trần Văn Chính bà Vy Thị Phương (tính chung hộ) bồi thường 119,01 m2 đất 18,09 m2 đất nông nghiệp; 35 phần diện tích tăng thêm 32m2 chiếm dụng đất nuôi trồng thủy sản bồi thường cho ông Đỗ Xuân Nam nên không bồi thường; nhà cửa, vật kiến trúc cối trồng đất bồi thường 100% giá trị Tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ là: 214.329.000 đồng UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 57/QĐ-UBND ngày 11/01/2016 giao 01 lô đất tái định cư số 12đ-B4, với diện tích 119,28 m2, đường lộ giới 12m thuộc Khu tái định cư phục vụ dự án Khu Đô Thị - Thương mại Bắc sông Hà Thanh Tuy nhiên, ông Trần Văn Chính bà Vy Thị Phương khơng đồng ý, tiếp tục khiếu nại với nội dung sau: - Tách riêng hai hồ sơ bồi thường ông Trần Văn Chính bà Vy Thị Phương, cấp lơ đất tái định cư phù hợp để ơng bà Phương chia đôi lô đất - Cấp cho gái ông bà Trần Thị Đoan Trang chồng ông Nguyễn Quốc Hồng 01 lơ đất tái định cư gái ơng lập gia đình vào năm 2011 có hộ nhà - Đơn giá bồi thường đất thấp ơng u cầu tính tốn theo đơn giá thời điểm phê duyệt phương án bồi thường cho hộ ông (bà) Qua xem xét cho thấy Dự án Khu Đô Thị - Thương mại Bắc sông Hà Thanh kéo dài từ năm 2007 đến năm 2016 phê duyệt giá trị bồi thường, thời gian từ 2007 – 2016, ơng Chính bà Phượng ly hôn, nên đến thời điểm bồi thường ông Trần Văn Chính bà Vy Thị Phương yêu cầu cấp lơ đất để chia đơi để thuận lợi việc sinh hoạt vợ chồng ly Hiện hộ gia đình ơng Trần Văn Chính bà Vy Thị Phương có 02 Trần Thị Đoan Trang Trần Thị Xuyên lập gia đình ơng Trần Văn Chính bà Vy Thị Phương đề nghị giao 01 lô đất tái định cư cho Trần Thị Đoan Trang (tách hộ nhà) 2.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thời điểm xác định giá đất nhà nước thu hồi Với dự án phát triển kinh tế – xã hội địa phương, dự án làm công trình cơng cộng Nhà nước thu hồi đất, hộ dân bị thu hồi đất theo quy định pháp luật, giá bồi thường áp dụng nhiều dự án theo giá đất cụ thể sở tài 36 nguyên môi trường lập kế hoạch, Hội đồng thẩm định giá đất thực trình UBND cấp tỉnh định Mặc dù quy trình định giá đất kéo dài có tham gia chủ thể, kể việc lựa chọn thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất, song quy trình định giá khép kín quan hành nhà nước, thiếu tham gia người có đất bị thu hồi hay bên thứ ba độc lập Kết mức giá bồi thường nhiều dự án đánh giá thấp, chưa phản ánh giá thị trường Đây vấn đề người bị thu hồi đất thắc mắc, khiếu nại nhiều Tham khảo kinh nghiệm số nước bồi thường Nhà nước thu hồi đất cho thấy, trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại Nhà nước xác định, họ có quyền thuê tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại Việc xác định mức bồi thường xác định giá trị bất động sản người bị thu hồi đất đầu tư, giá trị thực tế bất động sản Phần giá trị tăng thêm đầu tư sở hạ tầng Nhà nước bóc tách khỏi giá trị bồi thường22 Điều có nghĩa là, Nhà nước khơng bồi thường theo giá bất động sản mà bồi thường theo giá thấp trừ phần giá trị bất động sản tăng thêm từ đầu tư sở hạ tầng Nhà nước Bên cạnh đó, cần quy định chặt chẽ thẩm quyền thu hồi đất, mục đích thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng theo hướng kiểm soát quyền lực quan nhà nước có thẩm quyền lĩnh vực Đồng thời, có tham vấn ý kiến quan chức năng, người chịu ảnh hưởng trực tiếp mục đích thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội xem có thực “vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng” 22 Xem “Thực thi pháp luật bồi thường đất nhà nước thu hồi đất ở” - TS Cao Đình Lành (Đại học Luật, Đại học Huế): http://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/thuc-thi-phap-luat-boi-thuong-ve-dat-khi-nhanuoc-thu-hoi-dat-o 37 Từ tham khảo nghiên cứu nêu trên, tác giả đưa kiến nghị sau: Thứ nhất, cần xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất, xây dựng chế định giá đất thị trường có sở khoa học sở thực tiễn; nên có chủ thể công bố giá thị trường theo thời điểm Các thông tin đất đai sở liệu phải thường xuyên cập nhật theo dõi sát thị trường đất đai địa phương quản lý, phát huy vai trị quyền địa phương; đồng thời quy định nguyên tắc nhằm bảo đảm thống việc định giá với mục đích khác Việt Nam Cần thống nguyên tắc, phương pháp định giá đất; xác định thời điểm cụ thể giá đất mục đích Thứ hai, quy định nguyên tắc nhằm bảo đảm thống việc định giá với mục đích khác Việt Nam Cần thống nguyên tắc, phương pháp định giá đất; xác định thời điểm cụ thể giá đất mục đích Đồng thời, cần bổ sung quy định chế ứng vốn để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy hoạch nhằm tạo quỹ đất sạch, chuẩn bị mặt để thực dự án đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất; bổ sung quy định phải bố trí vốn chuẩn bị đầu tư để chủ đầu tư phối hợp với địa phương bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thuê tư vấn điều tra xã hội học, khảo sát giá đất… có ý định, chủ trương đầu tư dự án xây dựng đất bị thu hồi Như tránh tình trạng kéo dài thời gian thực bồi thường, hỗ trợ dẫn đến phát sinh khơng đáng có 38 KẾT LUẬN CHƯƠNG Mặc dù pháp luật quy định rõ ràng “Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” , song điều dường bất khả thi nhiều trường hợp, nhiều ngun nhân; Vì lẽ đó, nguyên tắc bồi thường đất áp dụng quan, đơn vị “khối nhà nước”; cịn hộ gia đình, cá nhân chủ yếu bồi thường tiền Tất nhiên, việc bồi thường tiền liên quan đến việc xác định giá đất thời điểm xác định giá đất Cũng mà thời điểm từ lúc quan có thẩm quyền tính giá đất bồi thường đến thu hồi đất thực bồi thường, hỗ trợ thường kéo dài, dẫn đến nhiều phát sinh không mong muốn Như trường hợp Dự án xây dựng Trường Quốc tế Việt Nam – Singapore, dự án kéo dài lâu, gần 10 năm, dẫn đến việc nhiều hộ gia đình tăng thêm nhân (do kết hơn, ly hơn), đến thực bồi thường phải xem xét, tính tốn lại , phải cấp thêm đất cho hộ phát sinh Điều gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nước giá trị phải bồi thường tăng lên nhiều, việc kéo dài thời gian gây ảnh hưởng không nhỏ đến sống người dân có đất bị thu hồi, khơng thể sửa chữa, xây dựng nhà ở, khơng thể giao trả mặt chưa cấp đất tái định cư; giá đất sau nhiều có biến động, chênh lệch lớn , dẫn đến tình trạng người dân khiếu kiện kéo dài., làm ảnh hưởng đến an ninh, trật tự xã hội Giá đền bù áp dụng theo khung Nhà nước với thời gian năm cịn thị trường lên xuống thường xuyên quý, năm Khung giá theo khoảng thời gian áp dụng dài không linh động theo thị trường đất đai Từ đó, giá bồi thường không sát với giá thị trường, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt Cần tạo hành lang thuận lợi cho quản lý đất đai, hướng tới lợi ích đáng người dân có đất bị thu hồi để thực dự án Giá đền bù đất cần sát thực tế hơn, gần với giá thị trường dự án phát triển kinh tế - xã hội 39 KẾT LUẬN Bồi thường Nhà nước thu hồi đất vấn đề phức tạp, mang tính chất trị, kinh tế, xã hội Điều lại thể rõ có vơ số vấn đề phức tạp phát sinh sách pháp luật Nhà nước chưa bao quát hết vấn đề thực tiễn, lại thay đổi liên tục, cịn nhiều kẽ hở, chí mâu thuẫn bất hợp lý Một văn đời, với mong muốn làm lợi cho người bị thu hồi đất có lại đặt nhiều vấn đề nan giải cho quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền, quyền sở thực việc BTGPMB Thêm vào đó, văn quy phạm pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất thay đổi nhanh tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế Nhà nước người bị thu hồi đất – Nhà đầu tư mà cịn tác động đến vấn đề an ninh trị, trật tự an tồn xã hội Giải cho người bị thu hồi đất gương mẫu nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Nhà nước lại khơng hưởng lợi ích từ văn quy phạm pháp luật với quy định cởi mở hơn? Hay cần chế, biện pháp để khắc phục thiếu sót, hạn chế mà quan, cá nhân có thẩm quyền chưa thực tinh thần văn quy phạm pháp luật nên gây thiệt hại khơng đáng có giải quyền lợi cho dân? Do đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất thông qua thực tiễn áp dụng địa bàn cấp huyện bổ ích thiết thực mặt lý luận thực tiễn Việc thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định Luật Đất đai năm 2013 bảo đảm tốt quyền lợi người có đất thu hồi; khiếu kiện Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giảm nhiều so với thời điểm trước Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư số tồn tại, bất cập việc bồi thường, hỗ trợ chưa đầy đủ, chưa đối tượng theo quy định , việc xác định giá đất tính bồi thường chưa phù hợp với giá đất phổ biến thị trường vấn đề gây nhiều xúc cho người bị thu hồi đất… 40 Trong lĩnh vực đất đai, giải phóng mặt vấp phải vấn đề lớn Trong đó, nguồn gốc đất tổ chức, hộ dân chưa rõ ràng câu chuyện quản lý thực thi pháp luật Nhưng giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất thấp, chênh lệch với giá thị trường vấn đề quy phạm pháp luật Nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế xác định giá đất, thẩm định giá đất áp dụng vào thực tế chưa thực đảm bảo nguyên tắc "Giá đất phù hợp với giá đất phổ biến thị trường" Tuy nhiên, khái niệm lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng cịn mập mờ nay, thu hồi đất nhiều trường hợp bị lạm dụng Có thể thấy, nhiều dự án khó chứng minh “vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng” Ví dụ Dự án khu đô thị ,du lịch sinh thái , Nhà nước đứng thu hồi, bồi thường đất sau giao cho doanh nghiệp, đây, doanh nghiệp xây khu thương mại, nhà biệt thự, liền kề để bán ,thực tế, doanh nghiệp ưu tiên xây dựng hạng mục cơng trình để kinh doanh, mang lợi ích cho riêng họ cịn cơng trình cho mục đích cơng cộng lại Trong thực tế, khung giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thường thấp giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng thị trường Do vậy, áp dụng theo giá khung Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương người bị thu hồi đất bồi thường thấp họ chuyển nhượng thị trường dẫn đến nhiều trường hợp ách tắc bồi thường đất đai phát sinh khiếu kiện Nguyên nhân từ chế giám sát thực thi, trình độ nguồn nhân lực cịn yếu kém, chưa đào tạo quy, thực cần nguồn kinh phí lớn mà địa bàn tỉnh chưa đảm trách Trên sở nghiên cứu số vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật việc xác định giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Bình Định, việc hoàn thiện pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất, vào quan điểm, đường lối, chủ trương Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất 41 đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại cần thiết Để đảm bảo định hướng này, khắc phục số tồn tại, hạn chế nêu trên, kiến nghị thời gian tới Chính phủ đạo Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ, ngành có liên quan tiếp tục nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành theo hướng đổi nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể để bảo đảm quyền lợi cho người có đất thu hồi; kiểm sốt chặt chẽ hoạt động tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để phát xử lý nghiêm sai phạm trình tổ chức địa phương Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm quản lý đất đai trình thực quy định trình tự, thủ tục bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất ở; việc tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai nói chung, pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất nói riêng Đồng thời, cần xem xét, cân nhắc, đảm bảo hài hồ lợi ích Nhà nước với lợi ích người sử dụng đất chủ đầu tư khâu quy hoạch, xác định đơn giá để tính tốn bồi thường đất, nhà cửa, vật kiến trúc, sách hỗ trợ xây dựng, bố trí đất tái định cư phải bảo đảm hợp lý quy định pháp luật, tạo đồng thuận cao Nhà nước, người sử dụng đất chủ đầu tư dự án, từ phía dư luận xã hội Hệ thống sách pháp luật đất đai nói chung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất nói riêng ngày hồn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước, nhân dân đồng tình, ủng hộ Bên cạnh mặt tích cực đạt được, cịn nhiều tồn tại, hạn chế định Để khắc phục tồn tại, hạn chế trên, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người có đất bị thu hồi, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý hành nhà nước lĩnh vực đất đai, cần phải sửa đổi 42 sách, pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất theo hướng: xây dựng quy định bảo đảm tính quán, đồng bộ, rõ ràng, hạn chế chênh lệch sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất qua thời điểm để tránh so bì, khiếu nại cơng dân; xây dựng quy trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất chặt chẽ để đảm bảo công khai, khách quan, minh bạch, hạn chế tiêu cực, tham nhũng; có chế xây dựng đơn giá đất, tài sản theo sát giá thị trường xây dựng sách hỗ trợ an sinh xã hội phù hợp đảm bảo cho người sử dụng đất sớm ổn định sống; xây dựng, bố trí đất tái định cư cho người sử dụng đất phải bảo đảo công bằng, tương xứng với vị trí đất bị thu hồi; củng cố kiện toàn tổ chức, máy nguồn nhân lực phục vụ cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đào tạo, bồi dưỡng nâng cao chuyên môn nghiệp vụ nhằm đáp ứng yêu cầu đặt ra; tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai, pháp luật khiếu nại DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước Thu hồi đất Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 10 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 11 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước Thu hồi đất 12 Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04 13 Châu Hoàng Thân, Bất cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước Thu hồi đất, Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ, số 26/2013, tr 47-54 14 Cao Đình Lành, Thực thi pháp luật bồi thường đất nhà nước thu hồi đất ở, Tạp chí Tịa án nhân dân 15 Nguyễn Cảnh Q, Một số vấn đề cần hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam nay, http://lsvn.vn/nghien-cuu-trao-doi/phan-tich-nghien-cuu/motso-van-de-can-hoan-thien-trong-phap-luat-dat-dai-o-viet-nam-hien-nay-24503.html, truy cập ngày 05/9/2017 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư thuộc Khu Đô thị Dịch vụ - Du lịch Phía Tây đường An Dương Vương, thành phố Quy Nhơn (Kèm theo Quyết định số 2544/QĐ-UBND ngày 12 tháng năm 2013 Chủ tịch UBND tỉnh) STT I Ký hiệu Số lô đất lô (m ) 38 128.50 Khu DC1 Diện tích Tên đường Lộ giới (m) Giá khởi điểm để đấu giá QSD đất (đồng/m2) Đường Nguyễn Thị Định Đường ĐS Lô góc 20 21.000.000 14 16.800.000 Đường ĐS (đã nhân hệ số) Lơ góc DC-1 118.00 DC-2 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 DC-3 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 DC-4 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 Đường ĐS Ghi (đã nhân hệ số) DC-5 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 DC-6 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 DC-7 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 DC-8 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 DC-9 90.00 Đường ĐS 14 13.000.000 Đường xà 10 DC-10 90.00 Đường ĐS 14 13.000.000 Đường xà 11 DC-11 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 12 DC-12 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 13 DC-13 90.00 Đường ĐS 14 14.000.000 Đường ĐS 14 DC-14 152.00 15 DC-15 100.00 Đường ĐS Đường ĐS Lơ góc 20 19.800.000 20 16.500.000 (đã nhân hệ số) 16 DC-16 100.00 Đường ĐS 20 16.500.000 17 DC-17 335.00 Đường Nguyễn Thị Định 20 21.000.000 Đường ĐS Lơ góc (đã nhân hệ số) ... HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN CẨM HÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TẠI TỈNH BÌNH ĐỊNH Ngành: Luật Kinh tế Mã... Chương Xác định giá đất tính bồi thường nhà nước thu hồi 7 Chương Thời điểm xác định giá đất bồi thường nhà nước thu hồi 8 CHƯƠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI 1.1 Giá đất. .. nghiên cứu số vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật việc xác định giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Bình Định, việc hồn thiện pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất, vào quan điểm,