Bài đọc 3.2. Cải cách thuế tài sản ở các nước đang phát triển, Chương 1: Giới thiệu tổng quát

Thuế bất động sản cũng có nhiều điểm yếu nổi bật: rất nhiều người nộp thuế theo luật định phóng đại tác động chính trị của việc tăng thuế dù tăng rất ít; tính hiển hiện cao của loại [r]

Chương

G

GIIỚỚI I TTHHIỆIỆU U TTỔỔNNGG QQUUÁÁTT

Dịch từ nguyên Property Tax Reform in Developing Countries, Jay K Rosengard, (Boston: Kluwer Academic Publishers, 1998)

KHUÔN KHỔ KHÁI NIỆM Tóm tắt

Ở nước dang phát triển, thường người ta không hiểu thấu đáo ưu nhược điểm thuế bất động sản mặt nguyên tắc Do vậy, Chính phủ cố sử dụng thuế với mục tiêu sách khơng thực tế Đồng thời, họ bỏ lỡ nhiều hội hứa hẹn tốt để khai thác thuế bất động sản cách có hiệu

Mặc dù phủ nước khơng tối ưu hóa tiềm tài thuế bất động sản họ cố gắng sửa chữa nhiều bệnh kinh tế, trị xã hội cách cải cách sắc thuế Người ta thường tưởng thuế bất động sản nhân tố quan trọng định đầu tư tiêu dùng - thực thuế bất động sản có ảnh hưởng khơng đáng kể - họ khơng coi phương tiện hiệu để tài trợ cho việc cung cấp hàng hóa công

Cái giá phải trả cho sai lầm mặt nhận thức nặng nề nhà kỹ trị nhà tư vấn nước cố gắng cải tổ hệ thống thuế bất động sản mà thân họ không hiểu đầy đủ cách phân bổ lệch lạc nguồn lực khan để đạt mục tiêu không phù hợp Sự hạn chế tầm nhìn thường dẫn đến việc hướng vào tiêu khơng sát thực tế nên khuyến khích sử dụng kỹ thuật định giá thẩm định phức tạp, tốn kém, không khả thi không bền vững, coi chúng thuốc tiên cho trình cải tổ thuế Người ta quy nguyên nhân thất bại hệ thống thuế bất động sản liệu danh sách đối tượng nộp thuế lạc hậu không đầy đủ, họ theo đuổi việc cải cách thuế bất động sản cách để tìm kiến câu trả lời cho tất bạn ln muốn biết tài sản chưa hỏi

Các chiến lược cải tổ thay khác không xem xét Những nhược điểm liên quan đến việc phát đối tượng chịu thuế, trì danh sách tài sản chịu thuế, độ sở thuế thu thuế lại khơng đề cập đến Tính khả thi mặt quản lý không đánh giá cách tường tận Khơng xem xét mức khía cạnh kinh tế trị thuế Không nhận thấy tầm quan trọng thay đổi hành vi Không điều chỉnh cho thích nghi với đặc điểm riêng có mơi trường nước phát triển

Kết đạt không khả quan Nguồn thu tạo thường không đáp ứng đủ cho nhu cầu Các mục tiêu phụ khác đạt Cơ sở thuế hẹp bị xói mịn nhanh chóng Phạm vi thu thuế (coverage) không công Công tác quản lý tùy tiện tham nhũng Chi tiêu mức cho hoạt động thu thập liệu phức tạp hoạt động định giá tài sản Mức độ tuân thủ người nộp thuế thấp Tâm lý ghét thuế công chúng cao

Mục đích cải tổ thuế bất động sản nước phát triển cần phải bảo đảm

việc tạo đủ nguồn lực dài hạn cho phủ địa phương tùy nghi sử dụng Yêu cầu tạo nhiều nguồn thu cho quyền địa phương tăng cường khả phát triển tương lai thuế bất động sản cách cải thiện tính hiệu mặt chi phí quản lý, tính trung lập kinh tế, công tác nghiệp Thuế bất động sản cơng cụ sách khơng phù hợp chế quản lý việc làm kim nam cho định phân bổ, đạt mục tiêu xã hội, thu hồi chi phí vốn đầu tư định giá hàng hóa tư nhân

Theo đó, nguyên tắc cải tổ thuế bất động sản nước phát triển hiệu phân bổ quản lý, công theo chiều dọc chiều ngang, tính bền vững hệ thống Điều bảo đảm tạo nguồn thu cách bền vững mặt tài chính, khơng làm méo mó kinh tế, cơng trị xã hội, bền vững theo thời gian Những người thực cải cách giảm thiểu chi phí tối đa hóa độ bền cải cách cách: tăng phạm vi thu thuế với việc xây dựng trì sở thuế (tax base) rộng; trọng tính đơn giản thơng qua việc thúc đẩy minh bạch sách rõ ràng hành chính; nâng cao độ thơng qua việc số hóa (indexing) định kỳ tiến hành định giá

Hình 1: Khn khổ khái niệm cải cách thuế bất động sản

M

uïc

đ

ích

C

ác

n

gu

ye

ân t

aéc

Q

ua

ù trì

nh

Bảo đảm tạo đủ nguồn lực dài hạn cho phủ địa phương tùy nghi sử dụng

Hướng dẫn định phân bổ

quản lý

Đạt mục tiêu

xã hội

Thu hồi chi

phí vốn Thu hồi chi phí vốn

Một cách bền vững, công bằng, không gây biến dạng

Hiệu quả, phân bổ quản lý

Tăng phạm vi thu thuế

Công theo chiều dọc chiều

ngang

Chú trọng tính đơn giản

Tính bền vững hệ thống

Làm tăng độ

Chi phí kinh tế & tài Chi phí xã hội & trị Tổi thọ

TỐI THIỂU TỐI ĐA

Bằng cách & &

Bằng cách thay đổi sách thuế, hệ thống quản lý hành vi người

KHOÂNG PHẢI

Các biện pháp

khuyến lệ răn đe Thông tin công Tổng thể lựa chọn Thay đổi

TỐI THIỂU TỐI ĐA

Phản hồi Ngộ nhận Rủi ro Hợp tác

B

aèn

g

ca

ùch

Cải thiện dịch vụ Aùp dụng biện pháp trừng phạt độ đánh giá theo Thúc đẩy chế thành

Thực chiến

dịch đa phương tiện khuyến lệ răn đeCác biện pháp

Diễn giải

Mục đích cải tổ thuế bất động sản

Yếu tố khung khái niệm thuế bất động sản thích hợp đối với việc tạo nguồn thu để tài trợ cho chi tiêu cơng, vậy, mục đích cải tổ thuế bất động sản bảo đảm việc tạo đủ nguồn lực dài hạn cho phủ địa phương tùy nghi sử dụng

Thuế bất động sản nước phát triển thuế đánh vào tài sản cố định để giúp tài trợ quyền địa phương việc cung cấp dịch vụ tiện ích cơng cộng Cũng giống loại thuế khác, “sự chuyển nhượng tiền có tính bắt buộc… từ cá nhân, tổ chức hay nhóm cho phủ…[như là] biện pháp để từ phủ tài trợ cho chi tiêu mình.”1

Thuế bất động sản khơng thể làm được, hồn tồn thua xa mức nhiều.2

Các chứng hỗ trợ cho tiền đề có tính lịch sử Thơng thường thuế bất động sản chế tạo nguồn thu chủ yếu cho quyền địa phương nhằm cung cấp dịch vụ công cộng, chẳng hạn việc vận hành bảo trì sở vật chất cứng mềm Trái lại, thuế bất động sản công cụ cỏi việc hướng dẫn định phân bổ, đạt mục tiêu xã hội, thu hồi chi phí vốn đầu tư, định giá hàng hóa tư nhân

Bảng 1: Mức phụ thuộc vào thuế bất động sản

Quốc gia/Thành phố Tỷ trọng thuế bất động sản

Tổng thu thuế tổng nguồn thu

BRAZIL 40% 8%

Sao Paulo 38% 16% Rio de Janero 31% 12%

COLOMBIA 46% 6%

Bogota 32% 18%

INDIA 40% 24%

Bombay 22% 17%

Calcutta 92% 36%

Madras 82% 41%

INDONESIA 43% 12%

1 Graham Bannock, R.E Baxter, Evan Davis, Từ điển Kinh tế học Penguin, ấn lần (London: Penguin

Books, 1987), 398

2 Thuế bất động sản thường định nghĩa khoản đánh theo giá trị (thuế “tương ứng với giá trị” khác với thuế

Jakarta 10% 5%

KENYA 99% 36%

Nairobi 92% 36%

KOREA 27% 19%

Seoul 21% 18%

MEXICO 55% 12%

Mexico (DF) 59% 6%

NIGERIA n.a n.a

Lagos 70% 22%

Ibadan 13% 3%

PAKISTAN 8% 6%

Karachi 13% 12%

Lahore 13% 12%

PERU n.a n.a

Lima 57% 17%

PHILIPPINES 70% 20%

Manila 59% 36%

Nguồn: Dillinger, Thuế bất động sản thành thị nước phát triển, 3; tài liệu gốc khơng trích dẫn năm số

liệu

Hầu phát triển có hình thức thuế bất động sản đấy, chủ yếu để tài trợ cho chi tiêu quyền địa phương.3

Mặc dù mức độ phụ thuộc vào thuế bất động sản địa phương khác nhiều thuế bất động sản thường chiếm đa số, không muốn đại đa số, khoản thu từ thuế củq đô thị nước phát triển.4

Thuế bất động sản chiếm 40 đến 50% tổng thu từ thuế đô thị bốn số nước phát triển đông dân nhất: Mexico, Brazil, Ấn Độ, Indonesia (xem bảng 1) Mức độ phụ thuộc vào thuế bất động sản có khuynh hướng rõ nét đô thị cấp hai thị trấn nhỏ Tuy nhiên, đo tỉ lệ phần trăm/ tổng nguồn thu thị mức đóng góp thuế bất động sản tương đối nhỏ hơn, chủ yếu vai trị bật phủ trung ương việc tài trợ dịch vụ chủ yếu đô thị.5

Thuế bất động sản hấp dẫn với phủ nước phát triển vì: sắc thuế khó tránh cách hợp pháp, tính hiển thị cao tính cố định tương đối tài sản; hiệu kinh tế, lần tính cố định tài sản – ví cỗ máy tạo nguồn thu đầy tiềm năng, độ co giãn theo thu nhập sở hữu tài sản nước phát triển cao; tương

3 Vito Tanzi, “Các đặc điểm định lượng chế thuế nước phát triển”, Lý thuyết thuế dành

cho nước phát triển, biên tập David Newbery Nicholas Stern (New York: Nhà Xuất Đại học Oxford, 1987), 206-17

4 William Dillinger, Thuế bất động sản thành thị nước phát triển, WPS 41 (Washington, D.C.: Ngân

hàng Thế giới, Văn phịng Phó Tổng thống, Kinh tế học phát triển, 08/1988),

5

đối ổn định, chịu ảnh hưởng có điều chỉnh nhỏ thay đổi thuế suất; mang tính cưỡng chế rõ ràng với việc tịch thu lý tài sản; công cụ nâng cao mức độ tự chủ địa phương với việc kêu gọi hưởng ứng mạnh trước ưu tiên địa phương mình; thay cho thuế thu nhập địa phương mối quan hệ chặt chẽ giá trị tài sản mức thu nhập dài hạn; có mối tương quan định với lợi ích nhận sử dụng thuế bất động sản để tài trợ cho hàng hóa cơng; nhìn chung thuế bất động sản lũy tiến tài sản có tính cư trú (xem bảng 2) Thuế bất động sản có nhiều điểm yếu bật: nhiều người nộp thuế theo luật định phóng đại tác động trị việc tăng thuế dù tăng ít; tính hiển cao loại thuế cộng với chế nộp thuế chủ động (không giống việc giữ lại thuế thu nhập) tiền nộp thuế lớn (trái với khoản tiền nộp nhỏ bé thuế doanh thu), tất làm tăng nhận thức tâm lý thù ghét gánh nặng thuế; sở định giá tài sản thường cho tùy tiện không đáng tin cậy; thuế bất động sản lại không gắn với khả chi trả khác biệt cải bất động sản thu nhập; nhiều nước cho phép quyền địa phương định mức thuế suất chi tiêu mình, điều thường làm trầm trọng chênh lệch giàu có vùng mà địa bàn vốn giàu lại trở nên giàu địa bàn vốn nghèo lại trở nên nghèo hơn; tồn loại thuế thường coi mối đe dọa tính chất thiêng liêng của sở hữu tài sản tư nhân, gây nên phản ứng thù nghịch – cách tự nhiên - vượt độ lớn sắc thuế (xem bảng 2).7

6

Ngày nay, hầu hết nhà kinh tế học lập luận rằng: 1) phần thuế bất động sản đánh vào đất chủ đất nộp với giá đất thấp quỹ đất hữu hạn cố định, phần thuế có tính lũy tiến với tình trạng sở hữu đất phân bổ theo nhóm thu nhập; 2) có thuế suất thống tồn quốc phần thuế bất động sản đánh vào cải tiến đất người sở hữu vốn nộp (xem phần dưới) - người sở hữu vốn hưởng mức lợi tức thấp so với lợi tức thuế lợi nhuận doanh nghiệp tạo ra, phần thuế có tính lũy tiến sở hữu vốn phân bổ theo nhóm thu nhập; 3) khơng có thuế suất quốc gia vốn có tính lưu động mức thuế suất chênh lệch địa bàn tác động đến giá sản phẩm lợi nhuận yếu tố giống thuế tiêu thụ đặc biệt, có tính lũy thoái Gánh nặng thuế phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: loại tài sản, chât cấu xuất ngành công nghiệp địa phương, đặc điểm độ co giãn tính lưu động, liệu có sử dụng tiêu chuẩn thu nhập suốt đời hay thu nhập tính theo năm hay không Chẳng hạn, người sở hữu vốn người tiêu dùng dịch vụ chịu thuế, giống bất động sản công nghiệp sử dụng để sản xuất hàng hóa xuất nhập khẩu, thuế thường có tính lũy thối mức lương giảm

7 Phần tóm tắt điểm mạnh điểm yếu chung loại thuế bất động sản chủ yếu dựa vào kinh nghiệm

Bảng 2: Đặc điểm chung thuế bất động sản

Ưu điểm

 Khó trốn thuế hợp pháp Tài sản thể rõ ràng tương đối cố định, dễ dàng che đậy di dời ngắn hạn sang địa điểm khác nhằm trốn thuế

 Có hiệu kinh tế Tính cố định tài sản giảm thiểu can thiệp vào trình phân bổ nguồn lực

 Là nguồn thu tiềm Với độ co giãn cao theo thu nhập sở hữu tài sản nước phát triển, thuế bất động sản cơng cụ tạo nguồn thu lớn cho ngân sách

 Tương đối ổn định Thuế bất động sản chịu ảnh hưởng có điều chỉnh nhỏ thay đổi thuế suất, giảm căng thẳng thuế (tax tension) nâng cao khả dự báo trước nguồn thu

 Có tính cưỡng chế cao Tài sản bị tịch thu bán để bù đắp cho số tiền nợ thuế

 Hỗ trợ tính tự chủ địa phương Thuế bất động sản nâng cao mức độ hưởng ứng ưu tiên địa phương, trợ giúp công tác dự thảo ngân sách gắn khoản chi tiêu tăng thêm với chi phí thuế chúng

 Thay cho thuế thu nhập địa phương Mối quan hệ gần gũi giá trị tài sản với mức thu nhập dài hạn nhà chủ hộ cư trú [không cho thuê: ND] cho phép thuế bất động sản thay cho thuế địa phương đánh vào thu nhập trung bình nhiều năm

 Có mối tương quan với lợi ích nhận Khi sử dụng thuế bất động sản để tài trợ cho hàng hóa cơng địa bàn sắc thuế phần tương ứng với mức độ tiêu dùng hàng hóa cơng

 Nhìn chung có tính lũy tiến Với việc phân bổ sở hữu vốn đất đai theo nhóm thu nhập, gánh nặng thuế có tính lũy tiến chủ yếu, trừ tác động tiêu thụ đặc biệt chênh lệch mức thuế suất địa phương khác nhau, trường hợp mà người chủ sở hữu vốn người tiêu dùng dịch vụ chịu thuế

Nhược điểm

 Có nhiều người phải nộp thuế theo luật định Mặc dù sở thuế rộng nâng cao tính cơng hiệu phân bổ làm tăng tác động trị chống đối dân chúng tăng thuế cho dù

 Tính hiển cao Cơ chế nộp thuế chủ động (thay giữ lại giống thuế thu nhập bảng lương) tiền nộp thuế lớn (thay trả theo khoản tăng không đáng kể giống thuế doanh thu) làm tăng nhận thức tâm lý thù ghét gánh nặng thuế bất động sản

 Cơ sở định giá tài sản không khách quan Các ước tính giá trị tiền thuê thường cho tuỳ tiện không đáng tin cậy, công tác quản lý thuế thường dẫn đến tình trạng bất bình đẳng theo chiều ngang

 Khơng có mối quan hệ trực tiếp với khả chi trả Sự khơng tương ứng thu nhập với tình trạng giàu bất động sản dẫn đến việc người nộp thuế giàu có tài sản lại nghèo tiền mặt

 Khả làm trầm trọng chênh lệch cải vùng Tại nước mà địa phương có thẩm quyền định mức thuế suất chi tiêu địa phương vốn giàu thường trở nên giàu địa phương nghèo nghèo

Nguồn: Chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thực tiễn tác giả và: Jens P Jensen, Thuế bất động sản Hoa Kỳ

(Chicago: Nhà xuất Đại học Chicago, 1931); Dick Netzer, Kinh tế học thuế bất động sản (Washington, D.C.: The Brookings Institution, 1966); William A Doebele, “Sự tương tác thuế dựa vào đất đai sách đất: Góc nhìn từ cơng tác hoạch định”, Hội nghị quốc tế thuế bất động sản tương tác đối

với sách đất: Các tham luận phiên toàn thể (Cambridge, Mass.: Viện Chính sách Đất Lincoln,

Thuế bất động sản nước phát triển có nhiều điểm riêng biệt, thể khuynh hướng sau đây: xác định thống tồn quốc, khơng bao gồm nhiều phiên khác địa phương, điều giảm thiểu biến dạng kinh tế đơn giản hóa cơng tác quản lý, làm giảm mức độ tự chủ địa phương; thuế bất động sản gồm nhiều chế định giá khác nhau: tính theo giá trị tiền thuê, vốn địa điểm Chính điều làm cho đề xuất cải cách dựa phân boại theo truyền thống khơng thích hợp; thuế bất động sản khơng quan trọng chiếm tỉ trọng khiêm tốn tổng nguồn thu ngân sách quốc gia, thực tế lại có vai trị quan trọng địa phương thơng thường nguồn thu cho quyền địa phương tùy nghi sử dụng; thuế bất động sản không đáp ứng tốt với gia tăng thu nhập khả quản lý yếu áp lực trị lớn; thuế bất động sản nhắm đến nhiều mục tiêu mà thường chúng mâu thuẫn nhau, chẳng hạn mục tiêu vừa tối đa hóa tạo nguồn thu ngân sách vừa thay cho hệ thống đăng ký cấp chủ quyền sở hữu tài sản thức; thuế bất động sản xây dựng sở thuế bị thiên lệch nhiều, tương ứng với tình trạng phân bổ quyền sở hữu tài sản không đồng - vốn đặc điểm nhiều nước phát triển (xem Bảng 3).8

Do vậy, đặc điểm chung thuế bất động sản, kết hợp với điều chỉnh cho phù hợp với môi trường nước phát triển, làm cho thuế bất động sản trở thành nguồn thu cho quyền địa phương tùy nghi sử dụng việc cung cấp hàng hóa cơng địa phương mình, lại công cụ hiệu để đạt mục tiêu rộng lớn định giá, tài trợ, xã hội phân bổ nguồn lực

Dĩ nhiên cần phải theo đuổi nhiều số mục tiêu sách cơng để điều chỉnh thất bại biến dạng thị trường, giảm nhẹ bất công xã hội, thúc đẩy hoạt động phát triển có khả sinh lợi tài chính, khuyến khích sản xuất sử dụng cẩn trọng nguồn lực khan Tuy nhiên, trước thuế suất thuế bất động sản thường thấp để kích thích tạo hành vi mong đợi, dường vấn đề nhạy cảm trị, đặc biệt vấn đề liên quan đến hạn chế dòng tiền mặt nhiều người sở hữu tài sản thuộc tầng lớp trung lưu, ngăn cản việc tăng cao thuế suất đến mức mà chúng làm thay đổi đáng kể định đầu tư tiêu dùng Hơn nữa, cho dù nhà hoạch định sách tăng thuế suất thuế bất động sản lên nhiều họ chấp nhận rủi ro cách khơng cần thiết: số thu thuế rịng giảm kéo theo cho biến dạng kinh tế không mong đợi, kết làm giảm phúc lợi kìm hãm tăng trưởng, cơng cụ sách khác đạt mục tiêu cách công hiệu hơn.9

8

Dựa vào kinh nghiệm thực tiễn tác giả, Bahl, Thuế bất động sản đô thị nước phát triển

9 Nhiều tham luận trình bày Hội nghị quốc tế thuế tương tác sách đất đai

Bảng 3: Đặc điểm thuế bất động sản nước phát triển

Tính thống nhất

Thường hệ thống thuế bất động sản quốc gia tiêu chuẩn hóa với thuế suất thống tồn quốc, quyền địa phương quản lý, trái với 75.000 địa hạt pháp lý hệ thống thuế bất động sản Mỹ Điều giảm thiểu biến dạng đơn giản hóa cơng tác quản lý, làm giảm tính tự chủ địa phương

Tính hỗn hợp

Sự phân chia kinh điển loại thuế bất động sản (giá trị hàng năm/ tiền thuê, giá trị vốn, giá trị địa điểm/ đất) đơn giản mức loại chế thuế thật có thực tế mà thông thường kết hợp loại Hơn nữa, nhiều quốc gia đô thị chuyển từ chế giá trị hàng năm sang chế giá trị vốn, sử dụng, mức độ đáng kể, chế định giá theo giá trị vốn Sự phức tạp không tính đến xây dựng chương trình cải cách

Thu ngân sách địa phương

Thuế bất động sản thường đóng góp tương đối khiêm tốn vào tổng nguồn thu thuế quốc gia lại nguồn thu cho quyền địa phương tùy nghi sử dụng Điều thường làm cho nhà hoạch định sách đánh giá sai lầm tầm quan trọng chiến lược thuế bất động sản địa phương

Tính chất tĩnh

Tăng trưởng số thu thuế tương đối không co giãn với thu nhập, chủ yếu yếu thiếu lực quản lý ngần ngại trị việc trì cách định giá tài sản theo mức giá trị thị trường hành, thu thuế khoản thu danh sách tài sản chịu thuế

Tính đa mục tiêu

Thường điều chỉnh phần để đạt mục tiêu công phân bổ nguồn lực, với nhiều kết không mong đợi mâu thuẫn lẫn Việc nộp thuế bất động sản thường sử dụng sở để khẳng định quyền chiếm hữu, vận hành cỏi hệ thống đăng ký cấp quyền sở hữu tài sản thức

Tính thiên lệch

Thông thường, tỉ trọng nhỏ tài sản, thường tịa nhà có giá trị cao đô thị, đem số thu thuế bất động sản lớn, tương ứng với phân phối sở hữu tài sản không đồng vốn có nhiều nước phát triển Do vậy, đại đa số tài sản chịu thuế khác, chi phí cho hành thu tốn số tiền thuế thu

Nguồn: Dựa vào kinh nghiệm thực tiễn tác giả, Thuế bất động sản thành thị nước phát triển

Thuế bất động sản công cụ cỏi khơng hiệu để mang tính hướng dẫn định phân bổ, chẳng hạn:

 Xây dựng nhà máy công nghiệp vùng xa;

 Lựa chọn địa điểm kinh doanh đô thị thứ cấp định;

 Thúc đẩy ngành chiến lược địa điểm đặc biệt;

 Tăng cường việc sử dụng đất thị;

 Khuyến khích việc sở hữu nhà tư nhân

Thuế suất thuế bất động sản nhà đầu tư đánh rào cản quan trọng cho thành công tiềm khoản đầu tư mạo hiểm thế.10

Tuy với ý tưởng hấp dẫn việc áp mức thuế suất cao khu đất trống thị hồn tồn khơng chắn có hiệu thực tế Chính sách thường kéo theo đánh đổi trực tiếp mục tiêu sử dụng đất tạo nguồn thu thuế Nếu thuế đánh vào đất chưa khai phá đủ cao để khuyến khích chủ đất đưa đất trống vào sử dụng tích cực số thu thuế thường giảm mức chênh lệch thuế suất thông thường lớn đất trống đất đưa vào khai thác Nếu thuế không làm thay đổi hành vi số thu thuế tăng đất trống không sử dụng Hơn nữa, thuế đánh vào đất trống thường khơng cưỡng chế Nó khơng tạo thách thức ngấm ngầm chủ sở hữu địa điểm tối ưu đô thị -những người có nhiều sức mạnh trị - mà cịn có khuynh hướng bị lạm dụng đáng kể phân biệt đất trống đất đưa vào sử dụng thường bị lu mờ đến mức cho phép phát triển đất mang tính tạm bợ, cho có hình thức đầu tư phát triển đất cách đàng hoàng.11

Thuế suất thuế bất động sản ưu đãi dành cho tài sản người cư trú sở hữu tập quán thông thường để khuyến khích tư nhân sở hữu nhà để giảm nhẹ khó khăn dịng tiền mặt liên quan đến thuế bất động sản Mặc dù thông lệ ưu chuộng mặt trị tác động kinh tế thực tế thuế bất động sản hình thức khuyến khích sở hữu nhà có khuynh hướng nhỏ nhiều so với hình thức tài trợ mua nhà cách xử lý tiền lãi khoản tiền mua nhà nợ; hạn chế dịng tiền mặt giải tốt đẹp cách giảm cách nộp thuế lần, chấp nhận mức thuế suất khác biệt.12

Thuế bất động sản không hiệu việc đạt mục tiêu xã hội khác như:

 Tái phân bổ thu nhập;

 Giảm tình trạng đầu đất;

 Giảm suy thối mơi trường;

 Hợp pháp hóa việc chiếm hữu đất

Thuế bất động sản, mức độ đó, có tính lũy tiến tình trạng sở hữu đất nhà phân phối theo nhóm thu nhập Các nỗ lực tăng thêm tính lũy tiến mức thuế suất thuế bất động sản thường gây phản tác dụng: thay đẩy mạnh trình tái phân bổ thu nhập thu nhiều thuế chúng lại khuyến khích người nộp thuế quan chức ngành thuế lợi dụng cách phân loại giá trị tài sản chủ sở hữu bất động sản giàu có để họ hưởng mức thuế

10

Điều Châu Á, Châu Phi Châu Mỹ Latinh, phía đơng Indonesia, đơng bắc Thái Lan, bắc Nigeria, tây Kenya, bắc Chilê, đông bắc Brazil Các viết lý thuyết nghiên cứu tình liên quan đến tác động thuế bất động sản phát triển kinh tế tập hợp trong: Authur P Becker, biên tập, Thuế đất đai cơng trình xây dựng: Tác động chúng phát triển kinh tế (Madison: Nhà xuất Đại học Wisconsin, 1969)

11

Chẳng hạn, xem: W A Clark, Tác động thuế bất động sản phát triển không gian đô thị, Báo cáo số 187 Viện Chính phủ Công vụ (Los Angeles: Đại học California, 1974); Frederick D Stocker, “Thuế bất động sản, sử dụng đất tính hợp lý sách tăng trưởng thành thị”, Thuế bất động sản, sử dụng đất sách công, biên tập Authur D Lyno, Jr (Madison, Nhà xuất đại học Wisconsin, 1969), 187-94

12

suất hiệu dụng thấp hơn, vậy, giảm nghĩa vụ thuế Điều làm giảm thay làm tăng tính lũy tiến 13

Tình trạng đầu đất thường tăng mạnh lợi nhuận hấp dẫn từ giá đất tăng nhanh, kèm với xuất chế cấp vốn với lãi suất phải để mua trao đổi bất động sản Sự hiệu việc ngăn chặn đầu đất thơng qua sách thuế bất động sản khơng có thành phố nước phát triển Bangkok Jakarta; Tokyo Vancouver hai ví dụ gần tình trạng tương tự nước phát triển.14

Các chế định giá quản lý nhà nước cách tốt để đối phó với suy thối mơi trường, chẳng hạn nhiễm khơng khí nước, phá rừng, xói mịn đất Chẳng hạn, Mỹ ý đề xuất đưa mức giới hạn ô nhiễm chung cho phép người gây ô nhiễm trao đổi hạn ngạch ô nhiễm phạm vi giới hạn trên.15

Thỉnh thoảng có thành cơng tương đối nỗ lực sử dụng thuế bất động sản chế thiết lập quyền sử dụng đất nỗ lực làm ảnh hưởng lớn đến tính hiệu mặt chi phí việc tạo số thu thuế Có mối tương quan đồng biến giá trị tài sản với tính chắn quyền sử dụng, dẫn đến việc chi tiêu nguồn lực quản lý khan tài sản có khả việc tạo số thu thuế nhiều.16

Tạo nguồn thu để tài trợ xây dựng sở hạ tầng với quy mơ lớn mục tiêu sách khơng thích hợp khác thuế bất động sản Số thu thuế bất động sản bù đắp phần lớn khoản đầu tư vào hệ thống tưới tiêu nông thôn vào sở hạ tầng giao thơng, tiện ích cơng cộng y tế thị, cho dù quan cho vay nước vay nợ thiết tha mong muốn điều xảy Các chế tái điều chỉnh đất, chi phí cải thiện [giá trị tài sản tăng cải thiện môi trường chung quanh: ND] (betterment charge) thành công nhiều việc đạt mức cần thiết để nhắm đến mục tiêu thu hồi chi phí vốn.17

Cuối cùng, thuế bất động sản công cụ yếu việc xác định giá khối lượng hàng hóa tư nhân nhà nước tài trợ chẳng hạn dịch vụ nước, điện, điện thoại.18

Cho dù dịch vụ tư nhân hay nhà nước cung cấp mục tiêu bảo tồn

13 Xem nghiên cứu tình Jamaica (Chương Hai) Philippines (Chương Ba) để có ví dụ

sinh động tượng

14 Chẳng hạn xem: “Tài Nhật Bản”, Economist, điều tra đặc biệt, 08/12/1990; loạt tham luận Hội

nghị quốc tế thuế bất động sản tương tác với sách đất đai tham chiếu phần

15

Các sách có tính truyền thống xem xét trong: Douglas N Jones, “Thuế bất động sản, sử dụng đất, sách mơi trường: Trường hợp Alaska,” Thuế bất động sản, sử dụng đất sách cơng, biên tập Lynn, 167-85; Frederick D Stocker, biên tập, Vai trò thuế má kiểm sốt nhiễm, Loạt viết thuế bất động sản Bàn trịn sách thuế số TPR-15 (Cambridge, Mass.: Viện Chính sách đất Lincoln, 1987)

16

Xem nghiên cứu tình Jamaica (Chương Hai) Indonesia (Chương Năm) mô tả chi tiết điều

17 Chẳng hạn xem: William A Doebele, biên tập, Tái điều chỉnh đất: Một phương pháp tiếp cận khác việc tài

trợ cho q trình thị hóa (Lexington: Lexington Books, 1982); W A Doebele, O.F Grimes, J.F Lion, “Sự tham gia người hưởng lợi việc tài trợ cho dịch vụ thành thị: Chi phí nâng cao giá trị Bogota, Colombia”, Kinh tế học đất đai 55 (02/1979): 73-92; Jorge Macon Jose Merino Manon, Tài trợ phát triển đô thị nông thôn thông qua khoản đánh thuế cải thiện: Kinh nghiệm Châu Mỹ Latinh (New York: Praeger, 1977); Roger S Smith, “Tài trợ cho thành phố nước phát triển”, cài viết chuyên viên Quỹ Tiền tệ Quốc tế, số 21 (Washington, D.C.: IMF, 07/1974), 329-88

18

và thu hồi vốn đáp ứng tốt thơng qua phí người sử dụng mức chi phí biên cung cấp thêm đơn vị dịch vụ, thông qua thuế bất động sản Phí người sử dụng xác định hợp lý không làm tăng nguồn thu cách cơng có hiệu mà cịn phương tiện tốt để khuyến khích việc cung cấp sử dụng hiệu nguồn lực khan hiếm.19

Tóm lại, có nhiều cơng cụ sách cơng khác có hiệu thuế bất động sản để hướng dẫn định phân bổ, đạt mục tiêu xã hội, thu hồi chi phí, định giá hàng hóa tư như: khoản đầu tư vào sở hạ tầng có định hướng, luật lệ quy hoạch có tính cưỡng chế chọn lọc, thuế cá nhân thuế cơng ty, lãi suất, tín dụng, hỗ trợ kỹ thuật cho phát triển sản phẩm, quản lý nhà nước môi trường chế định giá, đơn giản hóa hệ thống đăng ký cấp quyền sở hữu tài sản, tái điều chỉnh đất đai, định mức thuế đặc biệt, phí liên kết, phí người sử dụng.20

Các nguyên tắc cải cách thuế bất động sản

Yếu tố thứ hai khuôn khổ khái niệm nguyên tắc tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương cách hiệu quả, cơng bền vững đạt cách mở rộng phạm vi thu thuế, đơn giản hóa tối đa độ thuế bất động sản

Bằng chứng cho lập luận dựa vào lơ-gích quan sát

Hiệu phân bổ quản lý điều quan trọng để trì mối quan hệ hợp lý nguồn thu tạo với chi phí kinh tế tài để huy động số thu Mặc dù việc tăng số thu thuế gộp phổ biến dành nhiều nguồn lực cho nhiệm vụ khó nhiều để tăng số thu thuế ròng, theo ý nghĩa chặt chẽ tài sau tính tốn hết mát biến dạng kinh tế bất đắc dĩ gây 21

Tóm lại, nước phát triển, hầu hết tài sản đánh thuế chúng gây tốn nhiều số tiền thuế rịng thu được.22

cơng địa phương cung cấp thích hợp nguồn thu từ thuế bất động sản tài trợ mối quan hệ mật thiết giá trị tài sản với mức thu nhập dài hạn, mối tương quan nghĩa vụ thuế bất động sản với lợi ích nhận từ chi tiêu nhà nước địa phương

19

Chẳng hạn, xem: Richard E Wagner, biên tập, Tính thuế cho phủ: Phí người sử dụng thuế đặc định, nguyên tắc thực tiễn (New York: Routledge, 1991); Ngân hàng Thế giới, học từ cải tổ thuế (Washington, D.C.: Ngân hàng Thế giới 1991), 20

20

Nhiều cơng cụ sách xem xét chi tiết trong: Harold B Dunkerly, biên tập, Chính sách đất thành thị: Các vấn đề hội (New York: Nhà xuất Đại học Oxford cho Ngân hàng Thế giới, 1983); Richard A Musgrave Peggy B Musgrave, Tài cơng – Lý thuyết thực tiễn, ấn lần (New York: Công ty Sách McGraw-Hill, 1989)

21

“Các chi phí hiệu kinh tế”, đơi cịn gọi “gánh nặng thặng dư” “mất mát vơ ích”, nhằm nói đến biến dạng thuế gây cho kinh tế làm giảm thu nhập thực người nộp thuế nhiều so với số tiền thuế mà phủ thu Chi phí phát sinh doanh nghiệp hộ gia đình đưa định khơng có hiệu xã hội chúng dựa nhiều vào ý nghĩa thuế dựa vào đặc tính kinh tế vốn có để xem xét, chẳng hạn thay đổi hành vi nhằm giảm gánh nặng thuế chi tiêu nhiều nguồn lực để trốn thuế Để có phần giải thích chi tiết hơn, xem: Ngân hàng Thế giới, Những học cải cách thuế, 21-22

22 Bởi điều chắn xác khía cạnh tài nên việc đền bù chi phí hiệu kinh tế làm

Giống Adam Smith viết cách 200 năm:

Tất loại thuế cần phải được thiết kế cho việc lấy tiền khỏi túi người dân tốt, bên cạnh mà loại thuế đem lại cho ngân sách của nhà nước Một loại thuế lấy khỏi túi tiền người dân nhiều nhiều so với mà đem lại cho ngân khố nhà nước, theo bốn cách Trước hết, việc đánh loại thuế địi hỏi sử dụng nhiều cán mà lương họ không ngốn phần lớn số thuế thu bổng lộc họ loại thuế khác áp đặt lên người dân Thứ hai, cản trở siêng người… Thứ ba, những biện pháp tước quyền sở hữu hay trừng phạt mà cá nhân không may phải gánh chịu cố gắng trốn thuế thất bại, hủy hoại họ… Thứ tư, việc nhân viên thu thuế bắt người phải chịu lần kiểm tra thường xuyên cộng với công tác thanh tra nặng nề họ làm cho người dân phải gánh chịu rắc rối, sách nhiễu

áp chế cách mức không cần thiết …23

Công theo chiều dọc chiều ngang điều tối quan trọng muốn giải yếu tố kinh tế trị cải cách thuế bất động sản Hệ trị – người cảm nhận bất công - chế thuế bất động sản lớn nhiều so với lợi ích kinh tế chế thuế Thật khó để truyền đạt tính cưỡng chế mặt đạo đức để người chấp hành cách tự nguyện khi, nói theo cách George Orwell, số người nộp thuế công người khác.24

Nguyên tắc khả chi trả, tức lực kinh tế, sử dụng thường xuyên để đánh giá tính cơng thuế bất động sản Theo nguyên tắc này, gánh nặng thuế bất động sản gắn chặt với giá trị bất động sản người nộp thuế

Công theo chiều dọc chiều ngang thể chỗ tài sản tương tự cần có nghĩa vụ thuế xác định tốn tương tự nhau, khác biệt tương đối giá trị tài sản cần phải phản ánh mức khác biệt tương đối so sánh giá trị tài sản chịu thuế phần nộp thuế.25

Sự công đòi hỏi phải áp dụng cách rõ ràng, quán khách quan sách thủ tục hiểu chấp nhận rộng rãi:

thu thêm Xem: Charles L Ballard, John B Shoven, John Whalley, “Tính tốn cân tổng thể chi phí biên phúc lợi thuế Mỹ”, Tạp chí Kinh tế học Mỹ 75 (03/1985): 128-38

23

Adam Smith, Bàn chất nguyên nhân tạo nên cải quốc gia, ấn lần (London: W Strahan T Cadell, 1778)778-79

24 Trong Nông trại Gia súc George Orwell, “Tất động vật bình đẳng, số vật lại bình

đẳng khác”

25 Định nghĩa tính cơng chiều dọc hồn tồn khác với khái niệm truyền thống tính lũy tiến dựa vào

Để công bằng, cần đánh thuế theo quy tắc chung khách quan thừa nhận hợp lý công Tổng số tiền thuế phải nộp cần chắn không nên xác định thông qua thương lượng yêu sách cách tùy tiện.26

Nguyên tắc chắn để bảo đảm tính cơng đánh thuế hậu tính khơng chắn Adam Smith thể sinh động đây:

Thuế mà cá nhân phải trả cần rõ ràng không tùy tiện Thời gian nộp, cách thức nộp, lượng thuế cần nộp tất cần phải rõ ràng minh bạch người nộp thuế với tất người khác Nếu không người chịu thuế phải chịu ảnh hưởng nhiều quyền lực nhiều nhân viên thu thuế - người tăng thuế vào người nộp thuế đáng ghét, vòi vĩnh, đe dọa thực tăng thuế, phải có quà cáp bổng lộc dành cho họ Tính bất định thuế khuyến khích xấc láo tạo thuận lợi cho tham nhũng nhóm người vốn khơng người ưa thích, chí họ khơng xấc láo tham nhũng …27

Tính bền vững hệ thống điều cần thiết chi tiêu thường xuyên quyền địa phương thường lấy từ nguồn thu thuế bất động sản: quyền địa phương yêu cầu nguồn thu thuế ổn định nhằm phát triển trì mức độ cung cấp dịch vụ sở hạ tầng địa phương mong muốn Để bảo đảm tính bền vững hệ thống thuế bất động sản phải cân tính động uyển chuyển với tính ổn định quán vừa có khả thay đổi thích nghi với tình hình, đồng thời dự báo trước trình áp dụng Yếu tố then chốt tính bền vững hệ thống thông tin quản lý phải vận hành tốt để giảm thiểu khoảng cách sách thực tiễn

Phạm vi thu thuế rộng điều thiết yếu muốn thuế bất động sản phát huy hiệu quả, công bằng, bền vững.28

Phạm vi thu thuế quan trọng trường hợp bất công thất thu thuế nhiều sở thuế hẹp, “hẹp” luật định cách quản lý thực tế Danh mục tài sản chịu thuế thường bao gồm tỉ lệ nhỏ tài sản chịu thuế, vậy, nhu cầu tiền thuế tăng mà lại không mở rộng danh mục tài sản chịu thuế xuất vòng tròn lẩn quẩn từ định giá tài sản chịu thuế cao hơn, giảm mức độ tuân thủ nộp thuế, sở thuế hiệu dụng nhỏ hơn, số thu thuế thấp hơn, lại tiếp tục định giá tài sản chịu thuế cao Tuy nhiên, chí danh sách tài sản chịu thuế đầy đủ xác khơng tạo sở thuế rộng thực tiễn chế hành thu hữu hiệu

Cơ sở để đánh thuế bất động sản thường luật quy định hẹp đến mức cản trở thuế bất động sản trở thành nguồn thu quan trọng Điều do: nhiều khu vực loại tài sản đặc biệt miễn thuế hồn tồn khơng chịu thuế nằm giá trị tối thiểu đấy; tỉ lệ định thuế (assessment ratio) thấp tạo khoảng cách lớn thuế suất danh nghĩa thuế suất hiệu dụng; nhiều tỉ lệ định thuế thuế suất làm tăng tính phức tạp tùy tiện thường khuyến khích tình trạng phân loại tài sản chịu thuế không thực tế

26 Richard Goode, Tài nhà nước nước phát triển (Washington, D.C.: The Brookings Institution,

1984), 77

27

Smith, Sự giàu có quốc gia, 778

28 Phạm vi thu thuế rộng rõ ràng góp phần tăng cơng thể việc mở rộng lưới thuế Hơn nữa,

Ngoài ra, sở thuế hẹp làm tăng nhu cầu cần có mức thuế suất tương đối cao Điều khơng khơng có hiệu mặt kinh tế mát vô ích từ cải thiện đất tăng theo bình phương thuế suất mà cịn khơng có cơng xã hội làm tăng gánh nặng thuế công dân tài sản họ không bị loại bỏ khỏi sở thuế

Thậm chí có sở thuế bất động sản rộng theo luật định, công tác quản lý thường dẫn đến sở thuế hiệu dụng hẹp nhiều Danh sách đối tượng nộp thuế vốn “nổi tiếng” thiếu sót thiếu xác Hơn nữa, phạm vi thu thuế giá trị thường có quan hệ nghịch biến với

Những vấn đề trầm trọng thêm với chiến lược nhằm xây dựng trì đồ địa cho ngân sách Các chiến lược khơng tốn tiền mà cịn tốn thời gian, mà chúng phụ thuộc nhiều vào nhà thầu bên ngồi, họ có nhiều động để kéo dài nhiệm vụ vô thời hạn, lại “bỏ qua” phần đặc biệt nhạy cảm

Tuy nhiên, với mức độ tập trung cải cao số khu vực thị, viên chức thuế nhận biết hầu hết tài sản có giá trị cao mà không cần tới đồ Đồng thời, cộng đồng địa phương tập hợp đầy đủ sở liệu có liên quan đến tài sản loại tài sản có giá trị từ thấp đến trung bình để tạo phạm vi thu thuế dù cịn tồn diện, mà khơng gây tốn nhiều chi phí độ trễ thời gian đáng kể thường có hầu hết dự án lập đồ

Cần trọng đến việc lấp đầy lỗ trống lớn phạm vi thu thuế trước tiến hành điều chỉnh sai sót nhỏ khác; với thuế suất hiệu dụng thấp, bất cơng lớn thuế bất động sản từ việc bỏ sót cố ý cung cấp thơng tin sai lệch, khơng phải ước tính đáng tin cậy

Cũng cần nỗ lực tương tự để cải thiện q trình thu thuế khơng muốn phạm vi thu thuế bị xói mịn vào giai đoạn cuối quản lý thuế bất động sản Thực tốt công tác hành thu phụ thuộc vào độ tin cậy việc phân phát hóa đơn tiền thuế (tax bill), nộp thuế hạn xử lý có hiệu nghĩa vụ thuế, thường xuyên áp đặt biện pháp trừng phạt người nộp thuế khơng tn thủ cách tự nguyện

Tính đơn giản phải thể khâu thiết kế điều chỉnh thực để hạn chế chủ quan, võ đốn tình trạng tham nhũng cơng tác quản lý thuế

Tính đơn giản thiết kế thuế bất động sản đòi hỏi việc đánh thuế phải dựa sở rộng với mức thuế suất thống cho loại tài sản Mặc dù điều trái ngược hoàn toàn với lý thuyết thuế tối ưu thuế tối ưu lẫn thống nỗ lực nâng cao hiệu kinh tế – chúng khác phương thức nhằm đạt mục tiêu mà thôi.29

“Thuế tối ưu” cố gắng tối thiểu hóa gánh nặng thuế mức mức thuế suất khác dựa vào hàm phúc lợi xã hội dựa vào thu nhập phản ứng tương quan dự kiến người nộp thuế thay đổi giá tương đối thuế tạo – trọng vào mức thuế suất lũy tiến công theo chiều dọc

Trái lại, “thuế thống nhất” phản đối thuế tối ưu lý thuyết có tính suy đốn phương pháp tiếp cận mà sản phẩm phức tạp khơng thể thực cho dù dựa vào phần phân tích đắn:

29

… bỏ qua hồn tồn phận quản lý thuế q trình cải cách thuế cách giả định công tác quản lý thuế hồn hảo, điều tương đồng với việc giả định nhà vật lý giới khơng có ma sát.30

Do vậy, thuế thống cố gắng hạn chế chi phí thuế cách khuyến cáo sử dụng cấu trúc đơn giản thuế sở rộng cho phép sử dụng thuế suất biên hiệu dụng thấp hơn, giảm mức độ biến dạng thuế gây ra.31

Thuế thống thường khai thác mức bổ sung cao hiệu phân bổ đạt từ tính trung lập kinh tế, từ lợi ích xã hội công chiều ngang với thuận lợi mặt quản lý tính đơn giản thiết kế:

Nếu sở thuế rộng hơn, thuế suất thấp thống có nhiều khả hộ gia đình có hồn sảnh kinh tế trước áp dụng thuế tiếp tục giống sau thuế áp dụng Thuế suất thấp giảm phần lợi ích trục lợi, trốn thuế miễn thuế, làm tăng khả người có hồn cảnh đối xử cơng với Hơn nữa, loại bỏ việc đối xử thuế có phân biệt người nộp thuế nguồn thu nhập khác thực công tác đơn giản hợp lý hóa hoạt động hệ thống thuế

Tính đơn giản quản lý thuế bất động sản làm gia tăng tính hiệu mặt chi phí cơng thực thi sách thuế Các thủ tục thuế bất động sản đơn giản cán thuế người nộp thuế nhanh chóng nắm bắt, việc quản lý tương đối dễ dàng tốn – có tình trạng lạm dụng hai bên dễ dàng biết Hơn tác nghiệp hợp lý hóa cho phép mở rộng phạm vi thu thuế với nguồn lực hạn chế khuyến khích người nộp thuế tự nguyện tuân thủ dịch vụ cải thiện

Độ thuế - tức số thu thuế bất động sản tăng tương ứng với gia tăng giá trị thực bất động sản tăng thay đổi chủ quan sách thuế – có vai trị quan trọng để trì nâng cao giá trị thực số thu thuế bất động sản theo thời gian Việc giá trị đất tăng nhanh tỉ lệ lạm phát cao – thường thấy nhiều nước phát triển – nhanh chóng làm xói mịn giá trị số thuế bất động sản thu không áp dụng kỹ thuật đơn giản định giá lại tài sản số hóa Thơng thường người ta dành nhiều nỗ lực để cập nhập chút chút sở liệu liên quan đến tài sản - hoạt động đem lại lợi nhuận thấp, tốn nhiều thời gian, để ý đến việc trì giá trị liệu cách tương đối xác Thực điều tương đối dễ dàng đem lại lợi ích đáng kể tức Một lần nữa, phương châm cần phải tương đối sai cách xác

Có đánh đổi khơng thể tránh nguyên tắc cải cách Mặc dù phần phân tích lợi ích – chi phí biên cho thấy việc tập trung vào người nộp thuế lớn đem lại hiệu mặt quản lý sở thuế rộng bao gồm nhiều tài sản có giá trị thấp thường điều cần thiết để đáp ứng với cảm nhận cơng cơng chúng Tính đơn giản làm giảm chi phí, sai sót lạm dụng làm giảm tính xác,

30 Wayne Thirsk, Những học từ cải tổ thuế: Tổng quan, loạt viết vấn đề sách, nghiên cứu đối

ngoại 576 (Washington, D.C.: Ngân hàng Thế giới, 01/1991),

31 Xin nhấn mạnh thuế suất biên hiệu dụng danh nghĩa Đôi thuế suất danh nghĩa cao

kéo theo phải đánh đổi hiệu quản lý, cơng chung trường hợp có tính chất cá biệt Gắn kết giá trị tài sản với số giá tiêu dùng làm tăng độ chung thuế không nắm bắt thay đổi giá tương đối làm giảm công theo chiều ngang chiều dọc Cân thích hợp ngun tắc đơi xung đột lẫn khơng phải tuyệt đối có tính động Đúng hơn, phụ thuộc vào bối cảnh trị, xã hội, kinh tế thể chế cụ thể

Quá trình cải tổ thuế bất động sản

Yếu tố thứ ba khuôn khổ khái niệm cần phải sử dụng biện pháp khuyến khích, tun truyền thơng tin cho người, có tầm nhìn tổng thể thực thi có tính lựa chọn để tạo thuận lợi cho thay đổi sách thuế, hệ thống quản lý hành chính hành vi người

Việc sử dụng đắn biện pháp khích lệ trừng phạt quan trọng trình thúc đẩy tạo thay đổi Phải thưởng cho cá nhân tổ chức họ có đóng góp mang tính xây dựng cho cơng tác cải cách trừng phạt họ cố gắng cản trở q trình cải cách Các biện pháp mang tính tích cực tiêu cực dành cho cá nhân tổ chức chìa khóa để tạo hành vi

mong muốn hạn chế hành xử không mong muốn.32

Cải thiện dịch vụ động khuyến khích hữu hiệu dành cho người nộp thuế để họ hợp tác với biện pháp cải cách thuế So với trước có cải tổ, cải thiện cần làm cho người nộp thuế tốn thời gian, nỗ lực tiền bạc để tuân thủ theo yêu cầu báo cáo thủ tục nộp thuế Nên làm nản lòng người nộp thuế khơng tn thủ cảnh báo có sở họ chịu biện pháp trừng phạt đích đáng họ khơng thực nghĩa vụ lúc

Cũng cần biện pháp khích lệ răn đe cán thuế để họ thực cơng việc người thực cải cách mong muốn Phải đền bù cho họ phần khoản thu nhập cá nhân bị trình quản lý hơn, cần phải coi thành công việc đạt mục tiêu quan trọng cải cách tiêu chí quan trọng để đề bạt thăng chức sau Tương tự vậy, cần phải trừng phạt vi phạm luật dân hay không hoàn thành nhiệm vụ Cần phải phát huy chế độ đánh giá theo thành theo quan thuế cán thuế giám sát đánh giá theo mục tiêu chung tổ chức: thu thuế đạt doanh số phản ánh tính hiệu quả, cơng bằng, bền vững

Cần phải theo đuổi nguyên tắc tương tự liên quan đến cán nhà nước quan thuế, đặc biệt người chịu trách nghiệm điều hành quyền địa phương Không cần chế độ đãi ngộ xứng đáng ưu tiên bổ nhiệm cho họ gánh nặng quản lý thuế bất động sản mà họ phải cho cử tri thấy lợi ích đem lại cho cộng đồng thông qua chi tiêu từ tiền thu thuế Cũng cán thuế, hối lộ tham nhũng cần phải nghiêm trị

Thông tin công khai công cụ quan trọng nhằm tránh ngộ nhận mục tiêu, thủ tục kết cải cách Mỗi người có quan niệm công khác Mặc dù nhà hoạch định sách phủ tin họ thực chế thuế bất động

32 Có nhiều tài liệu liên quan đến tuân thủ người đóng thuế, nhiều góc độ khác nhau: tối đa hóa độ thỏa

sản công xã hội trị cơng tác chuyển tải thơng điệp cách cỏi cho cán nhà nước địa phương, viên chức thuế người nộp thuế dẫn đến tâm lý ghét bỏ hiểu sai sách hay dẫn đến cảm nhận cho việc đánh thuế chủ quan, tùy tiện không công Những quan điểm tiêu cực thường làm tăng tình trạng phá hoại hành khơng tn thủ người nộp thuế

Các quan chức hành pháp lập pháp cao cấp, công nhân viên nhà nước quảng đại quần chúng phải hiểu chất mục đích sáng kiến cải cách thuế bất động sản Ngoài người nộp thuế phải hiểu quyền lợi nghĩa vụ bao gồm quyền khiếu kiện khả bị trừng phạt không tuân thủ Các chiến dịch sử dụng phương tiện truyền thơng báo chí mạng, xuất xương thịt nhân vật có ảnh hưởng trị điều tối cần thiết phép người thực tham gia cải cách đưa định sau có đầy đủ thơng tin liên quan đến sách thuế

Tầm nhìn tổng thể điều quan trọng sách thuế việc thực thi thực tế tách rời nhau, công tác quản lý thuế chuỗi phức tạp hệ thống phụ thuộc lẫn mà sức mạnh chuỗi với mắt xích yếu toàn hệ thống

Các biện pháp cải cách phải trọng vấn đề sách lẫn vận hành Tăng mức độ luật định tăng hiệu thuế bất động sản có tính bù trừ lẫn nhau, giải hạn chế bỏ qua hạn chế phản tác dụng Cải cách sách thường điều cần thiết để biến tiềm thu đầy đủ tiền thuế bất động sản thành thực, phát huy tác dụng tốt với giả định có đủ khả quản lý ý chí trị để bảo đảm việc thực thi trung thành theo luật – không, luật lệ nhằm cải thiện nguồn thu thuế tổ làm trầm trọng thêm tình hình bất cơng mà thơi Tương tự, cải thiện trình thực thiện hệ thống luật thuế bất động sản yếu không tạo đủ số thu bù đắp cho chi phí quản lý thuế.33

Hầu hết nỗ lực cải cách trọng đến cơng tác thực hướng vào việc tăng chất lượng số lượng liệu liên quan đến tài sản, lãng công tác thu thuế cưỡng chế thi hành nên tạo số thu thuế không đáng kể dù danh sách đối tượng chịu thuế ấn tượng Ngược lại cuối sở liệu thủ tục định giá khơng cải tiến cải tổ thuế gói gọn việc hành thu có hiệu khoản tiền thuế chẳng đáng bao Điều cần thiết phải trọng hoàn thiện hệ thống thuế, từ sách thuế chung đến cơng tác quản lý thuế thực tế, tất giai đoạn q trình thực

Thơng qua việc tiến hành thay đổi bước nâng cấp chế thuế hành, thực hiện có chọn lọc trọng sử dụng nguồn lực khan hiếm; cho cán thuế người nộp thuế thời gian để thích nghi với tình hình thay đổi; tạo hội để điều chỉnh biện pháp cải cách nhằm thích ứng với phản ứng điều kiện dự kiến

33 Với “Cải tổ thuế: Những học”, Các hệ thống kinh tế cải tổ nước phát triển, biên tập Dwight

Cải cách thuế theo giai đoạn với việc nhân rộng dự án thí điểm giảm rủi ro tăng khả thích ứng nỗ lực cải cách môi trường khác kinh tế, trị, xã hội, sắc tộc điều kiện tự nhiên

Việc nâng cấp hệ thống thuế bất động sản làm giảm chi phí cải cách, rủi ro thời gian chuyển tiếp Sự chuyển đổi hệ thống gặp nhiều rào cản mặt tâm lý người thu thuế người nộp thuế, dù tất bị thói quen chi phối

Do vậy, thời gian chuyển tiếp cần thiết dài hơn, chi phí hành chuyển đổi tốn hơn, mát lợi ích bất ngờ phản ứng trước thay đổi kỳ vọng tăng lên người thực cải tổ cố gắng thay hệ thống thuế có lỗi hệ thống hoàn toàn

Ngoài trừ nơi khơng có quyền sở hữu tài sản tư nhân, hầu hết tất nước có hình thức thuế bất động sản với yếu tố từ xây dựng hệ thống hồn thiện, khơng có hệ thống thuế bất động sản cho thấy thân tốt hệ thống khác Các chế định giá tiền thuê, giá trị vốn, giá trị địa điểm phiên kết hợp chế vượt kỳ vọng thực thảm họa, thành cơng thường phụ thuộc vào mức độ đắn công tác thiết kế thực thi, điểm mạnh yếu cố hữu kỹ thuật.34

Do vậy, hầu hết trường hợp, người thực cải cách cần ý đến lời khuyên Plautus (Trinummus I.ii.): “Hãy giữ gìn bạn có; điều tệ hại biết rõ tốt nhất” Mục tiêu cải cách thuế bất động sản cần phải tương tự thế, xuất phát điểm đâu: nhằm bảo đảm tạo đủ số thu thuế dài hạn cho quyền địa phương cách hiệu quả, công bền vững

PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ CÁCH TRÌNH BÀY

Tổng quan

Đây loại khuôn khổ khái niệm khơng thể chứng minh cách tồn diện Do vậy, ý định đưa lập luận thuyết phục để độc giả hiểu giá trị Đúng hơn, mơ hình cải tổ thuế bất động sản nước phát triển rút từ việc kết tinh kinh nghiệm thực tiễn thành lý thuyết

Mơ hình xây dựng thành bốn bước:

1 Trước hết độc giả giới thiệu mơ hình – mơ hình xây dựng với loạt giả thuyết dựa tổng hợp tài liệu phổ biến quan sát thực tiễn

2 Thứ hai mơ hình áp dụng để nghiên cứu tình cải cách thuế bất động sản

34 Có thể thấy phần đánh giá tuyệt vời điểm yếu ưu điểm tương đối hệ thống Alan R

3 Thứ ba, điểm tương đồng dị biệt mơ hình tình nghiên cứu để xác định điểm yếu mơ hình phần mà trường hợp nghiên cứu vượt khỏi phạm vi mơ hình

4 Thứ tư, mơ hình xây dựng lại dựa trường hợp vừa nghiên cứu.35

Mặc dù sử dụng yếu tố nhiều phương pháp nghiên cứu khác nghiên cứu khơng phải là: chương trình để đánh giá lại nỗ lực cải cách hành nước đó; mơ tả, tường thuật kể lại lịch sử chất tiến trình phát triển thuế bất động sản; nghiên cứu mặt lý thuyết mơ hình thuế tối ưu; điều tra phương pháp thay khác để tài trợ cho hoạt động quyền địa phương

Mục tiêu nghiên cứu nhằm - thơng qua lơgíc, lý thuyết, quan sát thực tiễn – làm rõ: gì, điều kiện nào, tạo nên hệ thống thuế bất động sản tốt, hệ thống thuế dành cho ai; hệ thống hoạt động có hiệu quả; làm nâng cấp hệ thống yếu lên gần giống hệ thống vận hành tốt

35

Các nghiên cứu tình

Tác giả đến thăm nước nghiên cứu tình từ tháng đến tháng 9, 1991 để có:

 Thêm tài liệu nỗ lực cải cách, bao gồm hiểu biết thấu đáo động thái cải cách;

 Thơng tin cập nhật tình hình thuế bất động sản

Tác giả tiến hành vấn cán thuế, cán nhà nước địa phương, người nộp thuế Ngoài ra, tác giả xem xét lại tài liệu công bố thu thập thêm thông tin hỗ trợ

Jamaica, Philippines, Chilê, Indonesia tạo thành nhóm so sánh địa lý, dân số, kinh tế, trị nước phát triển (xem bảng 4).36

Về phân bổ địa lý, nghiên cứu bao gồm Châu Á (Philippines, Indonesia), Châu Mỹ Latinh (Chilê), vùng Caribê (Jamaica); Châu Phi Trung Đông vùng địa lý lớn có nước phát triển đây.37

Về quy mơ diện tích, từ đảo quốc rộng 11.000 km2

(Jamaica) quần đảo rộng 1,9 triệu km2 (Indonesia), bao gồm nhiều hệ sinh thái khác nhau, từ dãy núi vùng sa mạc Chilê rừng mưa nhiệt đới ruộng bậc thang Indonesia Philippines

Bảng 4: So sánh điều kiện nước nghiên cứu

Số liệu Jamaica Philippines Chilê Indonesia

1 Tổng diện tích (ngàn km2

) 11 300 757 1.905

2 Dân số 1989

a Tổng cộng (triệu người) 2.4 60 13 178.2 b Thành thị (%) 52 42 85 30 c < 15 tuổi (%) 34 40 31 37

3 GNP đầu người

a 1989 (US$) 1,260 710 1,770 500 b 1965-1989

(tăng trưởng trung bình năm - %) -1.3 1.6 0.3 4.4

4 Mức lạm phát trung bình năm

a 1965–80 (%) 1,260 710 1,770 500 b 1980–89 (%) -1.3 1.6 0.3 4.4

5 Viện trợ phát triển 1989

a Tổng số (triệu US$) 258 831 61 1,830 b Đầu người (US$) 8.3 13.8 4.7 10.3

36 Các số liệu thống kê nhóm thu thập từ: Ngân hàng Thế giới, Báo cáo Phát triển Thế giới 1991: Thách

thức phát triển (New York: Nhà xuất Đại học Oxford, 06/ 1991), 193-290

37

c Tỉ trọng GNP (%) 6.6 1.9 0.2 1.9

6 Nợ nước 1989

a Tổng số (tỉ US$) 4.3 28.9 18.2 53.1 b Tỉ trọng GNP (%) 133.8 65.3 78.3 59.4 c Tỉ lệ trả nợ nước ngoài/ xuất

(%) 26.4 26.3 27.5 35.2

7 Cơ chế trị q

trình cải tổ Dân chủ

Quân luật; Dân

chủ Quân luật; Dân chủ “Dân chủ có định hướng”

Nguồn: Ngân hàng Thế giới, Báo cáo Phát triển Thế giới 1991: Thách thức phát triển (New York: Nhà xuất Đại học Oxford, 09/1991), 193-290

Về khía cạnh dân số học, dân số thay đổi từ 2,4 triệu (Jamaica) 178 triệu (Indonesia) từ 70% dân số nông thôn (Indonesia) 85% dân thành thị (Chilê) Dân số nước có đa đạng chủng tộc, sắc tộc tơn giáo; ngồi ra, bốn nước có 30% dân số 15 tuổi

Về kinh tế, Indonesia xếp vào loại có “thu nhập thấp: ba nước cịn lại xếp “thu nhập trung bình – thấp”38 Indonesia thành viên Tổ chức Xuất

khẩu Dầu mỏ (OPEC) Tổng sản phẩm quốc dân (GNP) tính theo đầu người từ US$500 (Indonesia) đến US$1.770 (Chilê), tăng trưởng GNP bình quân đầu người hàng năm từ năm 1965 đến 1989 thay đổi từ –1,3% (Jamaica) đến 4,4% (Indonesia) Tỉ lệ lạm phát trung bình từ năm 1965 đến 1980 thay đổi từ 11,7$ (Philippines) đến 129,9% (Chilê); số so sánh tương ứng từ năm 1980 đến 1989 từ 8,3% (Indonesia) đến 20,5% (Chilê)

Mức độ lệ thuộc vào viện trợ phát triển khác đáng kể bốn nước nghiên cứu Năm 1989, Chilê nhận $61 triệu Indonesia nhận $1,8 tỉ Khác biệt lớn tính theo quy mơ dân số kinh tế nước: Chilê nhận mức thấp $4,7/người Jamaica nhận tới $108,3/người; viện trợ phát triển chiếm 0,2% GNP Chilê chiếm đến 6,6% GNP Jamaica

Cũng có khác biệt gánh nặng nợ nước bốn trường hợp nghiên cứu Năm 1989, tổng nợ nước từ $4,3 tỉ (Jamaica) đến $53,1 tỉ (Indoenesia), từ 59,4% GNP (Indonesia) đến 133,8% GNP (Jamaica) Tuy nhiên, tỉ lệ tiền trả nợ nước ngoài/ xuất năm 1989 nằm khoảng 20% ba nước trừ Indonesia tỉ lệ 35,2% Cuối cùng, nói hệ thống trị quốc gia suốt giai đoạn cải cách thuế bất động sản, từ chế dân chủ nghị viện Jamaica sau giành độc lập, “dân chủ có định hướng” hành pháp chủ đạo Indonesia chuyển đổi qua lại chế độ dân chủ thiết quân luật Philippine Chilê

Tóm lại, nước nghiên cứu tình tương tự chỗ chúng xếp vào loại nước phát triển có thu nhập trung bình-thấp thấp với tình hình kinh tế Ngồi điểm ra, chúng có nhiều điểm khác điểm tương đồng, cho dù xét khía cạnh nữa: vị trí địa lý diện tích, hệ sinh thái tự nhiên người; dân số phân

38 Phân loại sử dụng trong: Ngân hàng Thế giới, Báo cáo Phát triển Thế giới 1991, 193-290 Tiêu

bổ dân số; số kinh tế; mức độ phụ thuộc vào viện trợ phát triển, chế độ trị quốc gia

Những khác biệt thể rõ tầm quan trọng việc nghiên cứu nỗ lực cải cách thuế bất động sản bối cảnh môi trường địa lý, sinh thái, xã hội, dân số, kinh tế trị cụ thể Một kiến nghị thích hợp với cộng hịa đảo quốc Jamaica khơng thích hợp quản lý đất nước rộng lớn đa dạng Indonesia; giải pháp có hiệu nơi có dân số thị hóa cao Chilê khơng thích hợp với nước Philippines với dân số chủ yếu nông thôn

Tuy nhiên, trái ngược khơng loại bỏ nhu cầu cần tìm yếu tố chung công tác cải cách thuế bất động sản bất chấp dị biệt quốc gia: tất nỗ lực thành công việc làm cho hành vi thay đổi có nhu cầu giống sử dụng biện pháp khuyến khích thích hợp, khâu thiết kế lẫn thực hiện, để tạo phản ứng mong đợi

Các tình nghiên cứu tạo thuận lợi cho việc nghiên cứu sâu hành vi động cán thuế người nộp thuế nước phát triển phản ứng trước hoạt động cải cách thuế bất động sản: nỗ lực cải cách nước khác với nước xét mục tiêu cải cách, nguyên tắc trình cải cách hai (xem hình 2)

Hình 2: Phân loại tình nghiên cứu thuế bất động sản

Mục đích cải cách: Tạo nguồn thu khả dụng cho

chính quyền địa phương

Mục đích cải cách: Khác với mục tiêu tạo nguồn thu cho quyền địa phương Các nguyên tắc quy trình cải

cách: giống khn khổ khái

niệm INDONESIA CHILE Các nguyên tắc quy trình cải

cach: khác so với khn khổ

khái niệm PHILIPPINES JAMAICA

Nguồn: Tác giả tự đánh giá

Kinh nghiệm Indonesia, nay, gần với mơ hình thích hợp cho cải cách thuế bất động sản nước phát triển Rõ ràng mong muốn người thực cải cách Indonesia - cải thiện thuế bất động sản cách nhằm cải thiện cơng tác tạo nguồn thu cho ngân sách quyền địa phương – mục tiêu thích hợp cho trình cải cách thuế bất động sản, toàn thời gian thực cải cách, họ trung thành với nguyên tắc cải cách quy trình mơ tả khung khái niệm trình bày phần trước

Các nỗ lực cải cách Philippines cho thấy mục tiêu cải cách thích hợp cách tiến hành lại không hợp lý; hoạt động cải cách Chilê thể điều ngược lại – nỗ lực tuyệt vời nhằm theo đuổi mục tiêu không đạt Những người cải cách Philippines cố gắng để tạo nguồn thu ngân sách cho quyền địa phương phương thức vơ tình lại không tạo hiệu quả, bất công không bền vững Trái lại, người cải cách Chilê chấp nhận rủi ro làm suy yếu hệ thống thuế bất động sản vận hành tốt với nỗ lực làm cho hồn thiện

chính sách Jamaica q trình thực cải cách thuế bất động sản thiết kế phức tạp, tốn không công

TRÌNH BÀY

Bài nghiên cứu trình bày thành ba phần Đầu tiên, khn khổ khái niệm thể phần việc xây dựng, thực đánh giá cải cách thuế bất động sản nước phát triển Khuôn khổ khái niệm dựa vào tài liệu lý thuyết liên ngành, tài liệu thực nghiệm kinh nghiệm thực tiễn tác giả

Thứ hai, xem xét chi tiết nỗ lực cải tổ thuế bất động sản bốn nước phát triển Các nghiên cứu tình trình bày nghiên cứu tập trung vào ba vấn đề chính: cấu cách thức vận hành hệ thống thuế bất động sản nước; nỗ lực thay đổi thiết kế công tác thực hệ thống: kết nỗ lực cải cách

Phần trình bày hệ thống thuế bất động sản thường ngắn gọn mơ tả chủ yếu phần tường thuật hoạt động cải tổ, bản, theo trình tự thời gian nêu bật vai trị động diễn viên (những đối tượng có liên quan – ND) Tất tình nghiên cứu thể lăng kính khung khái niệm trình bày phần 1, phần trình bày tình có cấu trúc song song để dễ đối chiếu Điều bảo đảm tạo tập trung mạnh thống trọng vào chủ đề cốt lõi ưu tiên trình nghiên cứu, cấu trúc song song làm tăng giá trị phần đánh giá cuối nước với việc sử dụng tiêu chí thuật ngữ có tính so sánh