(Luận văn thạc sĩ) quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam (BIDV)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM K - NGUYỄN NGỌC THI QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HỒNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010 [1] Đề tài luận văn: QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Tôi cam đoan chỉnh sửa nội dung luận văn thạc sĩ kinh tế với đề tài trên, theo góp ý Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ [2] MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ LỜI MỞ ÑAÀU: Ý nghóa đề taøi Mục tiêu đề taøi .5 Đối tượng phạm vi thực đề tài Phương pháp thực đề tài Tính đề tài 6 Kết cấu nội dung đề tài Hạn chế đề tài CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thị trường bất động sản kinh tế thị trường 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản 1.2 Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản 11 1.2.2 Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11 1.2.2.1 Các sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản 11 1.2.2.2 Chính sách doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản 12 1.2.2.3 Chính sách ïvề đất đai 12 [3] 1.2.2.4 Chính sách xây dựng 13 1.2.2.5 Chính sách tài bất động sản 13 1.2.2.6 Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 14 1.3 Quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15 1.3.1 Khái niệm đặc điểm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15 1.3.1.1 Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15 1.3.1.2 Đặc điểm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 16 1.3.2 Quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 18 1.3.2.1 Rủi ro tín dụng số đo lường rủi ro tín dụng 18 1.3.2.1.1 Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng 18 1.3.2.1.2 Cáùc số đo lường rủi ro tín dụng 18 1.3.2.2 Nguyên nhân hậu rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 20 1.3.2.2.1 Những nguyên nhân dẫn đến rủi ro 20 1.3.2.2.2 Hậu qủa rủi ro 20 1.3.3 Những biện pháp quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 21 1.3.3.1 Nhận dạng rủi ro 21 1.3.3.2 Thiết lập hệ thống thông tin quản lý tín dụng 22 1.3.3.3 Quản lý nợ có vấn đề 22 1.3.3.4 Kiểm tra, giám sát khoản vay 22 1.3.3.5 Tài trợ rủi ro tín dụng 23 1.3.3.6 Hệ thống xếp hạng rủi ro 23 1.3.4 Kinh nghiệm số nước châu Á đầu tư bất động sản 24 1.3.4.1 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản Hàn Quốc 25 1.3.4.2 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản Singapore 26 [4] Kết luận chương 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 29 2.1 Đánh giá diễn biến thị trường kinh doanh đầu tư bất động sản giai đoạn 2005 - 2009 29 2.2 Toång quan Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 33 2.2.1 Sơ lược Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 33 2.2.2 Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2009 34 2.2.2.1 Chất lượng tổng tài sản 34 2.2.2.2 Vốn chủ sở hữu 37 2.2.2.3 Kết kinh doanh 38 2.3 Tình hình cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 39 2.3.1 Về nguồn vốn 40 2.3.2 Chính sách cho vay kinh doanh đầu tư bất động sảnï 41 2.3.3 Quy trình quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 43 2.3.4 Dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 44 2.3.3 Phân tích nguyên nhân nợ xấu 48 2.3.3.1 Nguyên nhân thuộc lực quản trị Ngân hàng 48 2.3.3.2 Các nguyên nhân thuộc phía khách hàng 51 2.3.3.3 Các nguyên nhân khách quan có liên quan đến môi trường hoạt động kinh doanh 52 2.4 Thành tựu hạn chế quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 54 2.4.1 Những thành tựu đạt 54 2.4.2 Những nguyên nhân hạn chế tồn 55 Kết luận chương 60 [5] CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 61 3.1 Quan điểm dự báo thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 61 3.1.1 Các tiêu kinh tế đến năm 2020 61 3.1.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản 62 3.1.3 Dự báo nhu đất phát triển đô thị, phát triển kinh tế 62 3.2 Định hướng phát triển kinh doanh BIDV đến năm 2020 63 3.2.1 Mục tiêu chiến lược tổng thể 63 3.2.2 Các giải pháp thực 63 3.2.3 Các mục tiêu định lượng lớn đến năm 2020 64 3.3 Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản BIDV 65 3.3.1 Về phía Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việât Nam 65 3.3.1.1 Giải pháp tổ chức - sách 65 3.3.1.2 Giải pháp quy trình quản lý rủi ro 68 3.3.1.2 Giải pháp người 72 3.3.1.3 Giải pháp công nghệ 72 3.3.2 Đối với Ngân hàng nhà nước 73 3.3.2.1 Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản 73 3.3.2.2 Nâng cao hiệu hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng 74 3.3.3 Về phía Chính phủ 75 3.3.3.1 Giải pháp chế, sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động saûn 75 3.3.3.2 Giải pháp tổ chức quản lý thị trường bất động sản 76 3.3.3.3 Giải pháp sách để đo lường thị trường bất động sản 76 3.3.3.4 Phát triển nhân lực nâng cao nhận thức cộng đồng 77 [6] Kết luận chương 78 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 TÀI LIỆU TIẾNG VIEÄT 80 TÀI LIỆU TIẾNG ANH 80 PHUÏ LUÏC 81 Phuï luïc 1: Cơ cấu danh mục tín dụng theo ngành kinh tế hệ thống SIBS BIDV 81 Phụ lục 2: Liệt kê dấu hiệu sớm nhận biết nợ có vấn đề 83 Phụ lục 3: Lưu đồ trình tự, thủ tục thực cấp tín dụng 88 [7] DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - BIDV: Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam - BĐS: Bất động sản - CIC: Trung tâm thông tin tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - CBTD: Cán tín dụng - GDP: Tổng sản phẩm quốc dân - KCN: Khu công nghiệp - TSLN/TTS: Tỷ suất lợi nhuận/ tổng tài sản - TSLN /VCSH: T ỷ suất lợi nhuận/ vố n chủ sở hữu - QLTD: Quản lý tín dụng - QLRR: Quản lý rủi ro - NHNN (hay NHNNVN): Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam - NHTM: Ngân hàng Thương mại - NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần - RRTD: Rủi ro tín dụng - SIBS: Hệ thống quản lý liệu (Silverlake Integrate Banking System) - TTBĐS: Thị trường bất động sản - TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh - TSĐB: Tài sản đảm bảo - TA1: Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 4/2004) - TA2: Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 10/2008) - TW: Trung ương - XHTD: Xếp hạng tín dụng [8] DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 1.1: Sự khác biệt chế bất động sản nước Phương Tây Đông AÙ 24 Bảng 2.1: Tốc độ phát triển kinh tế Việt Nam thời kỳ suy giảm thị trường bất động sản 31 Bảng 2.2: Tổng tài sản BIDV giai đoạn từ năm 2005 - 2009 34 Bảng 2.3: Phân loại nhóm nợ không bao gồm cho vay ODA ủy thác đầu tư 36 Bảng 2.4: Vốn chủ sở hữu BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38 Bảng 2.5: Lợi nhuận trước thuế BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39 Bảng 2.6: Nguồn vốn huy động BIDV giai đoạn 2006 - 2009 40 Bảng 2.7: Cơ cấu dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tổng dư nợ giai đoạn 2006 - 2009 45 Bảng 2.8: Dư nợ xấu cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tổng dư nợ giai đoạn 2006 - 2009 46 Bảng 2.9: Chỉ tiêu GDP lạm phát giai đoạn 2005 - 2009 56 Bảng 2.10: Bảng tổng hợp ma trận rủi ro toàn hệ thống năm 2008 59 Bảng 3.1: Định hướng nhu cầu nhà Việt Nam đến năm 2020 63 Bảng 3.2: Kiến nghị điều chỉnh sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động saûn 74 [9] DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản 17 Biểu đồ 1.2: Hình thức toán mua hộ 17 Biểu đồ 2.1: Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến 32 Biểu đồ 2.2: Mạng lưới hoạt động BIDV giai đoạn 2005 - 2009 34 Biểu đồ 2.3: Diễn biến tổng tài sản BIDV giai đoạn 2005 - 2009 35 Biểu đồ 2.4: Diễn biến dư nợ BIDV giai đoạn 2005 - 2009 36 Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38 Biểu đồ 2.6: Lợi nhuận trước thuế BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39 Biểu đồ 2.7: Diễn biến nguồn vốn huy động BIDV giai đoạn 2005 - 2009 41 Biểu đồ 2.8: Cơ cấu dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 45 Biểu đồ 2.9: Phân tích dư nợ nợ xấu cho vay kinh doanh đầu tư bất động saûn 47 Biểu ñồ 2.10: Diễn biến lãi suất năm 2005 - tháng 12/2009 53 Biểu đồ 2.11: Mức lãi suất chấp nhận vay dài hạn mua bất động sản thời gian vay ngân hàng mong muốn mua hộ 57 Công thức 1.1: Tỷ lệ nợ hạn 19 Công thức 1.2: Hệ số rủi ro tín dụng 19 Hoäp 2.1: Các sách pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS Việt Nam 29 Sơ đồ 1.1: Cấp độ phát triển trị trường bất động sản 10 Sơ đồ 1.2: Sơ đồ tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn xã hội 13 Sơ đồ 1.3: Sơ đồ thành tố thị trường bất động sản 15 [80] học Đây để đánh giá xác khách hàng vay vốn nâng cao khả năng, tốc độ xử lý, định cho vay đầu tư 3.3.2 Đối với phía Ngân hàng nhà nước 3.3.2.1 Giải pháp vốn cho thị trường bất động sản  Hình thành định chế thị trường chấp thứ cấp Trước hết ban hành văn quy phạm pháp luật mua bán nợ, tiếp đến văn pháp quy thị trường chấp thứ cấp Các giải pháp nhằm tạo dựng, phát triển thu hút hiệp hội vay - tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm phục vụ cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản  Hình thành phát triển loại hình trái phiếu bất động sản Đây hình thức huy động vốn cho TTBĐS áp dụng rộng rãi TTBĐS phát triển phù hợp cho chủ đầu tư điều kiện thiếu vốn nước ta Hình thức thu hút lượng vốn lớn dân cư đầu tư vào BĐS cách chuyên nghiệp, đồng thời tạo hành lang pháp lý để thu hút nguồn vốn đầu tư gián tiếp thay thu hút hầu hết đầu tư trực tiếp vào TTBĐS nay, tạo nguồn vốn phát triển TTBĐS không hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng đa số nhà đầu tư nước ta thời gian qua - Hình thành phát triển công ty tài nhằm tăng cường kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản - Thực chế, sách để tăng cường huy động vốn từ quỹ đầu tư - Huy động tham gia đầu tư vào thị trường chứng khoán Công ty bảo hiểm nhân thọ - Huy động nguồn vốn từ quỹ hưu trí [81] Những sách làm đồng bộ, làm bước Tuy nhiên, để thị trường phát triển đầy đủ, huy động tối đa nguồn vốn, cần phải có tất giải pháp Bảng 3.2: Kiến nghị điều chỉnh sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Stt Chi phí Tăng cường khả nguồn vốn tổ chức tín dụng Đơn giản hóa thủ tục vay vốn Cần điều chỉnh 446 Tỷ Sự quan lệ sách cần sửa đổi 68% 453 69% Giảm lãi suất tiền vay 541 83% Chỉnh sửa chế cho 407 62% Xin cung cấp thông tin kế 512 78% hoạch, quy hoạch sử dụng đất Nguồn: Chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam” Chương trình KH&CN trọng điểm cấp Nhà nước KX.01/06-10 “Những vấn đề phát triển kinh tế Việt Nam đến năm 2020” Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương 3.3.2.2 Nâng cao hiệu hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng Cần phải đổi đa dạng sản phẩm, dịch vụ Hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng thông tin doanh nghiệp vay, mà cần phải thu thập cung cấp thông tin liên quan đến việc thực nghóa vụ doanh nghiệp/ cá nhân nhà nước (nợ thuế, bảo hiểm xã hội ,), tình hình tài chính, chấm điểm tín nhiệm người đứng đầu doanh nghiệp, ấn phẩm, sản phẩm chi tiết, tổng hợp, cảnh báo tín dụng, thông tin doanh nghiệp nước, dịch vụ tư vấn, hỗ trợ công nghệ Những sản phẩm dịch vụ Trung tâm tín dụng ngân hàng phải thực kênh thông tin tin cậy, ngày nhiều tổ chức, cá nhân khai thác sử dụng để đầu tư, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững [82] 3.3.3 Về phía Chính phủ 3.3.3.1 Giải pháp chế, sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản  Chính sách, pháp luật xác lập tài sản bất động sản, quyền tài sản bất động sản, giao dịch bất động sản Ban hành văn pháp quy đăng kí bất động sản; Ban hành văn liên quan đến hoàn công công trình, xác lập quyền tài sản bất động sản đầu tư, số giá phân đoạn bất động sản, số thị trường bất động sản  Chính sách, pháp luật doanh nghiệp, đầu tư Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày sâu rộng, tất nguồn vốn cần huy động để thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng - Huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (các chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp) - Tăng cường liên kết để huy động vốn từ hoạt động giao dịch với nhà đầu tư phát triển thứ cấp (các doanh nghiệp thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh, liên kết) - Huy động nhà đầu tư nước  Chính sách, pháp luật xây dựng - Các sách tăng cường thu hút công nghệ xây dựng - Trình tự thủ tục xây dựng quy hoạch xây dựng  Chính sách pháp luật quy hoạch Phải thống ba quy hoạch Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất quy hoạch phát triển đô thị 3.3.3.2 Giải pháp tổ chức quản lý thị trường bất động sản [83] TTBĐS lónh vực, không đơn ngành kinh tế kỹ thuật Vì vậy, TTBĐS cần số quan nhà nước đồng thời quản lý, Bộ Kế hoạch Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp quản lý đăng ký giao dịch bảo đảm; Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng, nhà, TTBĐS; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ tài quản lý thuế, quỹ BĐS Tuy vậy, cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước BĐS TTBĐS Hiện Bộ Xây dựng quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước TTBĐS Tuy nhiên, quan quản lý thực tế TTBĐS đặt đơn vị cấp cục (Cục quản lý nhà TTBĐS) Điều gây nên bất cập phạm vi tầm quản lý Vì vậy, cần quan cấp Tổng cục để quản lý TTBĐS (có thể đặt Bộ Xây dựng) để ngang tầm với yêu cầu quản lý TTBĐS thời gian tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoạt động TTBĐS địa phương; Bộ có liên quan phải đạo tăng cường công tác nghiên cứu dự báo để xác định tiêu phát triển BĐS đưa tiêu thành tiêu kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 3.3.3.3 Giải pháp sách để đo lường thị trường bất động sản Cần phải thấy rằng, TTBĐS điều chỉnh lượng lớn tài sản quốc gia Việt Nam (từ 50% đến 70% nằm thị trường này), nữa, thị trường điều chỉnh nhiếu yếu tố đầu vào từ thị trường khác (tài chính, tiền tệ, vật liệu, đất đai ), vậy, cần phải có số quan sát, mô tả tình trạng thị trường (nóng, lạnh ) Chỉ số nhằm phản ánh số đo tổng thể TTBĐS Trong chừng mực đó, phạm vi từ hẹp đến rộng, từ phản ánh phận thị trường đến toàn thị trường Dựa vào số này, quan quản lý nhà nước nắm bắt diễn biến TTBĐS Từ đó, có chế, sách, quản lý điều hành để thị trường phát triển [84] Chỉ số TTBĐS cấp độ hẹp xây dựng từ quan sát về: - Số lượng giao dịch - Giá giao dịch; - Thời gian bất động sản rao bán thị trường (từ lúc rao bán đến lúc giao dịch thành công) Việc xây dựng số thực phân vùng/nơi thị trường bất động sản phát triển, sau, có kết nối phân vùng thị trường xây dựng số thị trường bất động sản rộng phạm vi nước Như thuận tiện cho việc quản lý điều hành thị trường quan chức năng, tỉnh thành phố Nhà nước 3.3.3.4 Phát triển nhân lực nâng cao nhận thức cộng đồng TTBĐS thị trường phát triển bậc cao kinh tế thị trường Do vậy, ngành nghề kinh doanh liên quan đến hàng hoá thị trường phải thừa nhận ngành nghề kinh doanh khác Việc doanh nghiệp làm ăn, kinh doanh tốt thị trường cần phải xã hội nhìn nhận đánh giá mực Hiện nay, nguồn vốn nước cung ứng cho thị trường dường có xu hướng tăng chậm giảm sút Thị trường giai đoạn đầu phát triển, chế cũ nhiều bất cập, chế chưa tương thích với phát triển thực tế thị trường, vấn đề tăng vốn, khuyến khích nguồn vốn nước hỗ trợ vào thị trường đòi hỏi phải có đóng góp từ nhiều phía xã hội Với doanh nghiệp kinh doanh BĐS việc tham gia thị trường phải chấp nhận rủi ro thị trường mang lại Để tranh rủi ro từ thị trường, hoạt động kinh doanh phải chuyên nghiệp hoá, chiến lược kinh doanh phải tính đến mục tiêu dài hạn Nâng cao trình độ nhận thức đội ngũ tham gia hoạt động thị trường cần thiết Với môi giới BĐS phải chuyên nghiệp hoá [85] kỹ thuật nghiệp vụ, khả nắm bắt phân tích thông tin thị trường Với người dân tham gia thị trường cần có nhận diện đắn cục diện thị trường, có so sánh đánh giá hàng hoá thị trường cung ứng KẾT LUẬN CHƯƠNG Trình bày quan điểm, dự báo thị trường bất động sản đến định hướng phát triển kinh doanh BIDV đến năm 2020 nhằm xây dựng ba nhóm giải pháp Về phía BIDV, giải pháp sách - tổ chức, quy trình quản lý rủi ro cho vay, người công nghiệp Về phía Ngân hàng nhà nước, giải pháp nguồn vốn, sách tín dụng Về phía phủ, giải pháp sách, thị trường nguồn nhân lực Quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản liên quan đến nhiều phận kinh tế, nên kiểm soát rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản phức tạp đa dạng Hậu rủi ro nặng nề, ảnh hưởng đến tồn Ngân hàng sức lang tỏa kinh tế mạnh Vì vậy, việc tìm kiếm áp dụng biện pháp phòng ngừa để giảm thiểu thiệt hại rủi ro xảy công việc quan trọng hoạt động kinh doanh Một Ngân hàng kinh doanh với mức tổn thất thấp mức tỷ lệ tổn thất dự kiến thành công quản lý rủi ro KẾT LUẬN Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, luận văn đề cập đến vấn đề quản lý rủi ro công tác quản lý rủi ro tín dụng cho vay kinh doanh đầu tư [86] BĐS hoạt động NHTM nói chung BIDV nói riêng Trong bối cảnh chung nay, cho thấy số kết luận - Chính sách tài tiền tệ sách phát triển TTBĐS có mối liên thông chặêt chẽ với nhau, sách phát triển hướng góp phần thúc đẩy phát triển gây khó khăn ảnh hưởng xấu đến thị trường - Trong bối cảnh giới phải điều chỉnh để thoát khỏi khủng hoảng tài toàn cầu mà có nguyên nhân sâu xa từ khủng hoảng cho vay chấp BĐS chuẩn Hệ thống ngân hàng Việt Nam cần phải điều chỉnh cho phù hợp Trong năm tới, với phát triển kinh tế, nhu cầu tín dụng cho TTBĐS phát triển cao đòi hỏi phải hoàn thiện sách cho vừa tăng trưởng ổn định vừa phải phát triển bền vững Đồng thời, công cụ quản lý rủi ro phải nâng cao lực ngang tầm với nhiệm vụ - Quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư BĐS hoạt động Ngân hàng Do đó, sở đánh giá, phân tích giải pháp hoàn thiện công tác QLRR tín dụng cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nêu đề tài chắn có số hạn chế định, nhiều điểm cần thảo luận thêm Do vậy, kính mong nhận dẫn ý kiến đóng góp quý báu Quý thầy cô ý kiến trao đổi đóng góp đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện thêm TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT [87] PGS.TS Trần Huy Hoàng (chủ biên) (2007), Quản trị ngân hàng thương mại, Nhà xuất Lao động Trần Đình Định (2007), Những chuẩn mực thông lệ quốc tế quản lý hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại, Nhà xuất Tư pháp Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2009), Chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam, Chương trình KH&CN trọng điểm cấp Nhà nước KX.01/06-10 Báo cáo thường niêm Ngân hàng đầu tư Phát triên Việt Nam, năm 2005, 2006, 2007,2008, 2009 Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Lê Duy Khánh (2009), “Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng số 15/ 2009 TÀI LIỆU TIẾNG ANH George Soros (2008), Cuộc khủng hoảng tín dụng năm 2008 ý nghóa nó, Nhà xuất Trí thức [88] PHỤ LỤC Phụ lục 1: Cơ cấu danh mục tín dụng theo ngành kinh tế hệ thống SIBS BIDV Đơn vị tính: triệu đồng Danh mục Năm 2006 Dư nợ Năm 2007 Năm 2008 2009 (%) Dư nợ (%) Dư nợ (%) Dư nợ (%) Nông nghiệp lâm nghiệp 4.679.912 4,74 5.290.690 4,01 6.691.076 4,16 6.888.840 3,34 Thuỷ sản 1.577.141 2,03 2.682.262 1,60 3.698.397 2,30 4.738.461 2,30 Công nghiệp khai thác mỏ 4.801.022 3,49 4.611.508 4,87 6.247.660 3,88 12.147.354 5,38 24.182.579 24,52 25.341.882 19,20 32.991.932 20,49 9.040.021 9,16 9.586.084 7,26 11.306.968 7,02 24.557.525 24,90 31.148.143 23,60 37.176.109 23,09 47.849.795 23,18 Thương nghiệp, sữa chữa xe có động cơ, mô tô, xe máy, đồ dùng cá nhân gia đình Khách sạn nhà hàng 8.893.619 9,02 16.362.024 12,40 24.007.860 14,91 32.854.989 15,92 3.929.218 3,98 5.482.046 4,15 8.767.875 5,45 9.682.714 4,69 Vận tải, kho bãi, thông tin 3.664.188 3,71 5.996.619 4,54 9.263.664 5,75 14.527.938 7,04 Coâng nghiệp chế biến Sản xuất phân phố điện khí đốt nước Xây dựng 37.255.229 18,05 14.335.977 6,95 [89] liên lạc Hoạt động tài 1.469.141 Hoạt động khoa học công 1.649 nghệ Quản lý nhà nước an ninh 1.891 quốc phòng; Đảng, đoàn thể, đảm bảo xã hội bắt buộc Giáo dục vào đào tạo 200.348 Y tế hoạt động cứu trợ xã 776.255 hội Hoạt động văn hoá thể thao 529.748 Hoạt động phục vụ cá nhân 10.072.222 cộng động Hoạt động dịch vụ hộ gia 164.746 đình Hoạt động tổ chức 97.613 đoàn thể quốc tế Tổng cộng 98.638.838 1,49 - 7.557.370 525 5,73 - 1.897.651 882 1,18 - 4.014.066 21.385 1,94 0,01 - 885 - 469 - 126.236 0,06 0,20 0,79 204 1.009.876 0,15 0,77 209.989 1.502.882 0,13 0,93 329,412 1.712.893 0,16 0,83 0,54 10,21 681.621 15.578.430 0,52 11,80 1.569.609 15.505.003 0,98 9,64 2.521.264 16.425.059 1,22 7,96 0,17 338.847 0,26 4.660 - 860.538 0,42 0,10 109.338 0,09 139.503 0,09 109.758 0,04 100 206.401.908 100 100 131.983.554 100 160.882.520 Nguồn: báo cáo thường niên BIDV năm 2006-2007-2009 [90] Phụ lục 2: Liệt kê dấu hiệu sớm nhận biết nợ có vấn đề Các dấu hiệu báo trước Có tình trạng vượt trạng thái không? Tài khoản có rút số dư không? Tổng số dư khách hàng có tình trạng rút số dư triền miên Có khoản mục hạn (lãi suất, gốc, séc, hối phiếu) không? Có séc hay hối phiếu trả lại không? Khách hàng có tôn trọng cam kết (về ngoại hối, số dư tối thiểu, hạn mức tín dụng )không? Số dư có thay đổi bất thường hay có gia tăng có dư gốc không? Doanh số tài khoản nghiệp vụ: chuyển tiền, thu nợ, thư tín dụng thực qua Ngân hàng có giảm xuống không? Có thay đổi thủ tục thông lệ tài khoản? 10 Khách hàng có chắn không thực cam kết? 11 Có tượng sai phạm toán chậm nghóa vụ không? 12 Các tài khoản theo mùa hay ngắn hạn có khách hàng toán, quay vòng liên tục trở thành khoản tín dụng “sạch”? Khoản bảo đảm Khách hàng có tuân thủ dàn xếp TD liên quan đến khoản đảm bảo không? “Chất lượng” khoản đảm bảo gì? Giá trị (giá, số lượng) khoản đảm bảo có kiểm tra thường xuyên không? Có hối phiếu NH toán trước hạn cho người rút tiền không? Những tờ séc bị trả lại không toán khách hàng khách [91] hàng nào? Giám sát tài sản: NH có nhận kịp thời thông tin hàng kho khoản phải thu không? Các số xác không? NH có kiểm tra số văn phòng khách hàng không? Các dấu hiệu khác Có yêu cầu từ phía NH khác hay nhà cung cấp đề nghị cung cấp thông tin NH? Séc hay hối phiếu có phát hành phạm vi quy định? Số lượng rút tiền mặt có lớn không? Có tình trạng hai tài khoản NH sử dụng để lợi dụng chậm trể hệ thống toán bù trừ? Có chậm trể mức nhận báo cáo tài chính, đặc biệt hợp đồng vay sở có điều kiện yêu cầu việc giao hàng thực khuôn khổ thời gian định Những giải thích chậm trể khách hàng thường dấu hiệu báo trước than khách hàng Đổ lỗi cho nhân viên kiểm toán công ty việc trì hoãn (có thể khác biệt hoàn hợp khác hàng nhân viên kiểm toán) Có trì hoãn liên quan tới bất đồng ý kiến Ban quản lý kiển toán viên Chuyển đổi để có kiểm toán viên linh hoạt nhằm đáp ứng yêu cầu công ty [92] 10 Có thay đổi bất ngờ kế hoạch kinh doanh khách hàng 11 Có sảy việc xét xử hay vấn đề liên quan liên quan đến tài sản củ khách hàng không? Thông tin cá nhân/ Công ty quản lý Tín hiệu nguy hiểm qua trao đổi thông tin gặp gỡ khách hàng Lối sống phung phí vị Giám đốc Việc tránh né nhà quản lý Những yêu cầu xin giảm miễn khoản bảo đảm Những yêu cầu xin miễn bảo lãnh cá nhân Những yêu cầu tăng đáng kể khoản tín dụng Sức ép toán nhà cung cấp Tinh thần nhân viên Những thay đổi cán quản lý cán chủ chốt 10 Khả chưa dùng đến 11 Thiết bị hay hàng tồn kho không dùng 12 Những nét đặc trưng chung that bại kinh doanh 13 Thông tin quản lý hoạt động diễn không chuẩn bị từ sổ sách có sẵn 14 Ban quản lý có quan điểm đánh giá cao khả sinh lời thời 15 Ban quản lý đánh giá thấp tổng thể nghóa vụ nợ thời 16 Thông tin quản lý 17 Ban quản lý bị chi phối bỡi người (sáng lập viên, …) [93] 18 Hội đồng quản trị bị chi phối bỡi Ban quản lý cao cấp, cấp trung cấp thấp 19 Hội đồng quản trị không hiệu việc thực nhiệm vụ trách nhiệm 20 Sự đổi Ban quản lý cấp cao hay Ban giám đốc nhiều 21 Thay đổi bất ngờ Ban quản lý cao cấp công ty 22 Năng lực Ban quản lý không đủ 23 Thái độ quản lý thất thường 24 Tinh thần thấp 25 Thông tin quản lý chậm trể, thiển can 26 Những giảm không rõ ràng dè dặt 27 Phân tích thiếu nhạy bén, không nêu lên vấn đề nghi vấn 28 Giảm lượng hàng bán 29 Các giới hạn an toàn giảm 30 Các tiêu không đạt, phản hồi Ban quản lý 31 Không có hệ thống quản lý chi phí 32 Sự từ chức Ban quản lý nhân viên (sự buông xuôi, không tỏ thái độ cố gắng giải thoát) Thông tin bên Thông tin thị trường ngành nghề kinh doanh Ngành nghề kinh doanh gặp khó khăn gì? Các đơn vị cạnh tranh phải đối mặt với vấn đề gì? Những thay đổi đánh giá công ty chuyên xếp hạng: nguyên nhân dấu hiệu giảm sút [94] Thông tin từ NH khác cho thấy tình hình không may thuận lợi Công ty có gia tăng khoản vay không? Trao đổi với kế toán công ty để biết hệ thống thông tin sử dụng Các nhà cạnh tranh khác nghó hoạt động kinh doanh? Các giấy tờ luật pháp (đòi lại quyền sở hữu tài sản) Chú ý tới dư luận ... mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận kinh doanh đầu tư bất động sản quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản Chương 2: Thực trạng quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản Ngân. .. SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thị trường bất động sản kinh tế trị trường 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động. .. trường bất động sản 1.3 Quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 1.3.1 Khái niệm đặc điểm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 1.3.1.1 Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản