(Luận văn thạc sĩ) một số giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty k e y

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN MẬU NGUYỆN MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E.Y LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN MẬU NGUYỆN MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E.Y Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: T.S NGUYỄN THANH VÂN Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2013 LỜI CẢM ƠN Lời cảm ơn chân thành tác giả xin gởi đến quý thầy cô trƣờng Đại học Kinh tế Tp.HCM truyền đạt kiến thức quý báu, đến tập thể cán công nhân viên trƣờng tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả tham gia khóa học, đến bạn học viên cao học trƣờng tác giả trao đổi, chia sẻ kiến thức Xin cảm ơn đến quý thầy cô hội đồng chấm luận văn, ngƣời đƣa ý kiến nhận xét, đánh giá góp ý cho luận văn hồn thiện Đặc biệt, xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thanh Vân, ngƣời hƣớng dẫn khoa học, ngƣời thầy tận tình bảo cho tác giả trình làm luận văn Và cuối xin gởi lời cảm ơn tha thiết đến gia đình tác giả động viên giúp đỡ cho tác giả nhiều phƣơng diện Xin cảm ơn đến tất giúp đỡ cho tác giả thời gian vừa qua, lần xin chân thành cảm ơn! Tác giả Nguyễn Mậu Nguyện LỜI CAM ĐOAN Trong trình làm luận văn này, tác giả vận dụng kiến thức đƣợc học với dẫn quý thầy giáo, góp ý bạn bè, đồng nghiệp, … để thực luận văn Tác giả xin cam đoạn cơng trình nghiên cứu tác giả, số liệu kết luận văn trung thực có trích dẫn nguồn./ Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15 tháng 09 năm 2012 Tác giả Nguyễn Mậu Nguyện DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CBRE: CB Richard Ellis Việt Nam DN: Doanh nghiệp GDP: Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm nƣớc SWOT: Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu), Opportunities (cơ hội) Threats (nguy cơ) Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC TỔNG QUAN Trang 1.1 Lí chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm Marketing 1.2 Vai trò Marketing 1.3 Lý thuyết marketing đánh giá hội nghiên cứu thị trƣờng 1.3.1 Đánh giá hội marketing 1.3.2 Các loại hội marketing khác 1.4 Marketing hỗn hợp: (Marketing Mix - 4P) 1.4.1 Sản phẩm (Product) 1.4.2 Giá (Prrice) 1.4.3 Phân phối ( Place) 1.4.4 Xúc tiến (Promotion) 1.5 Nghiên cứu thị trƣờng 11 1.6 Lý thuyết marketing phân khúc thị trƣờng, thị trƣờng mục tiêu 12 1.7 Lý thuyết marketing phát triển sản phẩm mới, thâm nhập thị trƣờng 13 1.8 Khái niệm bất động sản 15 1.9 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 16 1.10 Lý thuyết kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản 17 1.11 Các đặc điểm chủ yếu thị trƣờng bất động sản 18 1.12 Những yếu tố tác động đến thị trƣờng BĐS 23 1.12.1 Môi trƣờng vĩ mơ (mơi trƣờng bên ngồi) 23 1.12.2 Môi trƣờng vi mô (môi trƣờng bên trong) 27 1.13 Ma trận SWOT 29 1.13.1 Lý thuyết chung ma trận SWOT 29 1.13.2 Phân tích SWOT Marketing 29 Tóm tắt chƣơng 32 CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG, XU HƢỚNG NHU CẦU BĐS Ở TP HCM, THỰC TRẠNG CÔNG TÁC MARKETING CỦA CÔNG TY K.E.Y TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản số nƣớc giới, khu vực Việt Nam 33 2.1.1 Thực trạng thị trƣờng BĐS số nƣớc giới, khu vực 33 2.1.2 Thực trạng thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung Tp.HCM nói riêng 38 2.1.2.1 Thực trang thị trƣờng bất động sản Việt Nam 38 2.1.2.2 Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 41 2.2 Thực trạng công tác Marketing cho lĩnh vực BĐS công ty K.E.Y 54 2.1 Giới thiệu chung công ty K.E.Y 54 2.2.2 Thực trạng công tác Marketing cho lĩnh vực BĐS công ty K.E.Y 55 2.2.2.1 Sản phẩm (Product) 55 2.2.2.2 Giá (Prrice) 55 2.2.2.3 Phân phối ( Place) 56 2.2.2.4 Xúc tiến (Promotion) 55 2.3 Khảo sát xu hƣớng nhu cầu BĐS Tp.HCM yếu tố ảnh hƣởng đến định mua BĐS 56 2.3.1 Phƣơng pháp thu thập thông tin 56 2.3.2 Kết khảo sát xu hƣớng nhu cầu 56 2.3.3 Kết khảo sát mức độ ảnh hƣởng yếu tố liên quan đến định mua BĐS 63 Tóm tắt chƣơng 66 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÔNG TY K.E.Y 3.1 Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ công ty K.E.Y đến năm 2020 67 3.2 Phân tích SWOT cơng ty thị trƣờng BĐS 68 3.3 Giải pháp Marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh BĐS 70 3.3.1 Nhóm giải pháp Marketing 70 3.3.1.1 Trong ngắn hạn 70 3.3.1.2 Trong trung dài hạn 72 3.3.2 Nhóm giải pháp nhân cho phận Marketing 73 3.3.2.1 Trong ngắn hạn 74 3.3.2.2 Trong dài hạn 74 3.3.3 Giải pháp tài cho công tác Marketing 75 3.3.3.1 Trong ngắn hạn 75 3.3.3.2 Trong dài hạn 75 3.3.4 Nhóm giải pháp truyền thơng 75 3.3.4.1 Nội 75 3.3.4.2 Bên 76 3.3.5 Nhóm giải pháp cấu tổ chức phận Marketing 76 3.3.5.1 Trong ngắn hạn 76 3.3.5.2 Trong dài hạn 76 3.3.6 Nhóm giải pháp quy trình kinh doanh 77 3.4 Kiến nghị 78 3.4.1 Kiến nghị công ty K.E.Y 78 3.4.2 Kiến nghị quan quản lý nhà nƣớc liên quan đến BĐS 78 Tóm tắt chƣơng 79 Kết luận 80 Tài liệu tham khảo Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát xu hƣớng nhu cầu nhà/đất mức độ ảnh hƣởng yếu tố liên quan đến định mua nhà/đất Phụ lục 2: Kế hoạch tham khảo ý kiến chuyên gia Phụ lục 3: Bảng câu hỏi tham khảo ý kiến chuyên gia Phụ lục 4: Một số thông tin việc tham khảo ý kiến chuyên gia khảo sát khách hàng Phụ lục 5: Dân số, diện tích quận, huyện Tp.HCM DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: Thống kê tình hình văn phịng cho th TP.HCM 42 Bảng 2.2: Thống kê tình hình hộ bán quý 1/2012 44 Bảng 2.3: Thống kê tình hình hộ cho thuê quý 1/2012 46 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ Biểu đồ 2.1: Mức độ tăng giá BĐS từ 2006 đến 2011 38 Biểu đồ 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng 41 Biểu đồ 2.3: Giá văn phòng hạng A TP.HCM 43 Biểu đồ 2.4: Nguồn cung sơ cấp hộ để bán theo hạng, quý 2/2012 47 Biểu đồ 2.5: Nguồn cung sơ cấp hộ để bán theo quận, quý 2/2012 47 Biểu đồ 2.6: Nguồn cung biệt thự nhà liền kế, quý 2/2012 48 Biểu đồ 2.7: Tình hình văn phịng cho th từ q 2/2011đến quý 2/2012 48 Biểu đồ 2.8: Nguồn cung cho thị trƣờng bán lẻ, quý 2/2012 49 Biểu đồ 2.9: Loại hình nhà / đất 57 Biểu đồ 2.10: Diện tích nhà /đất .58 Biểu đồ 2.11: Chiều ngang nhà /đất 58 Biểu đồ 2.12: Vị trí nhà /đất .59 Biểu đồ 2.13: Mục đích sử dụng nhà / đất 59 Biểu đồ 2.14: Số tiền dự kiến mua 60 Biểu đồ 2.15: Phong thủy 60 Biểu đồ 2.16: Nguồn tiền mua nhà / đất 61 Biểu đồ 2.17: Lựa chọn khu vực mua nhà / đất 62 Biểu đồ 2.18: Mức độ ảnh hƣởng yếu tố 64 Hình 2.1: Mức độ ảnh hƣởng yếu tố 64 78 thảo luận phương thức, mức phí mơi giới, … ký kết hợp đồng môi giới Tiến hành đưa thông tin BĐS vào kênh quảng cáo BĐS công ty như: Bảng tin BĐS, trang web trang quảng cáo khác công ty 3.4 Kiến nghị công ty K.E.Y; với quan quản lý nhà nƣớc liên quan đến lĩnh vực bất động sản 3.4.1 Kiến nghị công ty K.E.Y: - Nếu xác định hướng lâu dài cơng ty, từ cơng ty cần phải có chuẩn bị nhân lãnh đạo cấp cao cho lĩnh vực này, phải có chiến lược dài hạn nhân sự, chiến lược địi hỏi máy hoạt động khơng q bị ảnh hưởng cá nhân để ngăn chặn đổ vỡ hệ thống mắt xích lãnh đạo bị đứt - Giai đoạn đầu, tài dành cho lĩnh vực chưa lớn, sâu vào cơng ty nên hình thành phận tài riêng để tính tốn, tư vấn cho cơng ty tính hiệu dự án đầu tư, nhằm đầu tư vào dự án phù hợp với cơng ty Để tránh tình trạng vỡ nợ công ty bất động sản, công ty nên ý đến tỷ lệ vốn vay, đề phịng tình xấu xảy chu kỳ bất động sản lại chuyển sang giai đoạn đóng băng 3.4.2 Kiến nghị quan quản lý nhà nƣớc liên quan đến bất động sản: - Nhà nước phải “trọng tài”, phải tạo “sân chơi” bình đẳng cho loại hình doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực bất động sản, ưu đãi vốn vay, quỹ đất, sách thuế, … loại hình doanh nghiệp - Tạo hành lang pháp lý thơng thống để thu hút nguồn lực xã hội tham gia nhằm phát triển thị trường bất động sản cách lành mạnh, công khai, minh bạch, mang lại nhiều lợi ích cho người dân góp phần khơi thơng nguồn vốn thơng qua bất động sản - Nghiên cứu đổi việc giao đất lâu dài cho người dân doanh nghiệp, có người dân doanh nghiệp yên tâm đầu tư thời gian công sức 79 tiền bạc để cải tạo đất, phát triển dự án cách bản, có tính lâu dài khơng mang tính chất ngắn hạn - Trong công bố quy hoạch địa phương cần nói rõ thêm khu nhà nước thu hồi đất Quy hoạch phải xem xét đến tính đồng khu vực, khu vực Đặc biệt trước công bố quy hoạch, dự án lớn cần cân nhắc tính tốn kỹ yếu tố khả thi, giảm thiểu quy hoạch dự án “treo” nay, điều mang nhiều lợi ích cho xã hội Tóm tắt chƣơng 3: Bắt đầu phương hướng nhiệm vụ phận kinh doanh bất động sản công ty K.E.Y, tác giả tiến hành dùng ma trận SWOT để đưa nhóm giải pháp về: marketing, nhân sự, tài chính,… Kế đến, tác giả đưa kiến nghị với công ty quan chức nhà nước có liên quan đến lĩnh vực bất động sản 80 Kết luận Bất động sản, “bất động” thật bên lại sơi động Bất động sản đóng vai trị quan trọng cho dù xét mối quan hệ với đối tượng Đối với quốc gia, bất động sản phát triển ổn định hướng kéo theo nhiều ngành phát triển, đời sống người dân, an sinh xã hội ngược lại Là tài sản lớn quốc gia Còn gia đình nơi sinh sống, nơi làm việc tài sản lớn Đối với cá nhân nhà/đất vấn đề khơng thể khơng quan tâm, vấn đề hàng ngày phải đối mặt cá nhân trưởng thành Một quốc gia có sách để phát triển bất động sản khơi thơng nguồn lực đất đai, góp phần cho việc phát triển kinh tế đất nước Giảm thiểu vụ kiện kéo dài, biết phần lớn vụ kiện kéo dài nước ta có liên quan đến bất động sản Bất động sản phận tất yếu sống, dù muốn hay không ngày phải sử dụng đến Nếu doanh nghiệp làm tốt cầu nối người mua người bán làm cho thị trường lưu thông, làm tốt việc quy hoạch xây dựng sở hạ tầng, nhà cửa tốt làm cho người dân có niềm tin vào thị trường bất động sản Mong giải pháp marketing giúp công ty K.E.Y phát triển thành lĩnh vực bất động sản Và hy vọng với góp sức công ty K.E.Y làm cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung ngày phát triển mạnh mẽ hơn, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân Mặc dù có nhiều cố gắng, hạn chế kiến thức, chuyên môn bất động sản thời gian, khả nghiên cứu, nên chắn luận văn không tránh khỏi thiếu sót, mong nhận ý kiến đóng góp quý thầy cô, bạn học viên, quý đồng nghiệp độc giả gần xa, xin chân thành cảm ơn./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: Bảo Hạnh, 2012 Nhiều vụ khiếu kiện đất đai kéo dài có nhiều người tham gia Đăng tại: [Ngày truy cập: 27/09/2012] CBRE Việt Nam, 2012 Báo cáo tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ chí Minh quý 1/2012 [Ngày truy cập: 07/04/2012] Công ty Nghiên cứu tư vấn Savills, 2012 Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2012 Đăng < http://vn.savills.com.vn/research/officeresearch.aspx> [Ngày truy cập: 15/09/2012] Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng, 2007 Khái niệm bất động sản Đăng [Ngày truy cập: 17/03/2012] Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, 2007 Đặc điểm thị trường bất động sản Đăng tại: [ngày truy cập: 21/03/2012] Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, 2007 Đặc điểm thị trường bất động sản Đăng tại: [Ngày truy cập : 21 tháng 04 năm 2012] Dương Ngọc Dũng, 2008 Chiến lược cạnh tranh theo lý thuyết Michael E Porter Thành phố Hồ Chí Minh: Nhà xuất Tổng hợp Đào Duy Huân, 2010 Giáo trình thị trường bất động sản Đại học Kinh Tế -Tài Chính Tp.HCM (UEF) Hồ Đức Hùng, 2011 Quản trị Marketing Đại học Kinh Tế Tp.HCM 10 Landnet.vn, 2011 Hội thảo “Thực trạng giải pháp phát triển Thị trường BĐS Việt Nam” Đăng [Ngày truy cập: 09/05/2012] 11 Minh Huy, 2012 Thị trường bất động sản - Đáy khủng hoảng? Đăng [Ngày truy cập: 28/09/2012] 12 Minh Thành Hà Hương, 2012 Ðể thị trường bất động sản vượt qua sóng gió Đăng [Ngày truy cập: 28/09/2012] 13 Ngân Hà, 2012 Phố Wall: Đến lượt BĐS “ngôi sao” Đăng