(Luận văn thạc sĩ) giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM _ LÊ DUY KHÁNH GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài - Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS TRƯƠNG QUANG THƠNG TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Mở đầu Chương Lý luận chung rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.2 Đặc điểm bất động sản 1.2.1 Theo quan điểm quan quản lý 1.2.1.1 Tính cá biệt khan 1.2.1.2 Tính bền lâu, hao mịn 1.2.1.3 Tính chịu ảnh hưởng lẫn 1.2.1.4 Các tính chất khác 1.2.2 Theo quan điểm ngân hàng thương mại 1.2.2.1 Tính cố định 1.2.2.2 Tính khoản khả xử lý tài sản chấp bất động sản tương đối cao 1.2.2.3 Bảo đảm giá trị giá trị sử dụng 1.2.2.4 Giá mua bán/chuyển nhượng bất động sản tăng dài hạn 1.2.2.5 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng 1.2.3 So sánh hai quan điểm đặc điểm bất động sản 1.3 Thị trường bất động sản 1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.3.2 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh 1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 1.3.3.1 Các yếu tố thuộc đặc tính bất động sản 1.3.3.2 Các yếu tố kinh tế xã hội bất động sản 1.3.3.3 Các yếu tố pháp lý bất động sản 1.4 Tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng 10 1.4.1 Cấp tín dụng hệ thống ngân hàng 10 1.4.2 Khái niệm tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng 11 1.4.3 Đặc điểm tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng 11 1.4.3.1 Tín dụng bất động sản thường khoản cấp tín dụng trung, dài hạn 11 1.4.3.2 Tín dụng bất động sản thường khoản cấp tín dụng lớn 12 1.4.3.3 Tín dụng bất động sản phải giải ngân theo tiến độ 12 1.4.3.4 Tín dụng bất động sản thường khoản tín dụng có rủi ro cao 12 1.4.4 Phân loại tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng 13 1.4.4.1 Phân loại theo thời hạn cấp tín dụng 13 1.4.4.2 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn 13 1.4.5 Vai trị tín dụng bất động sản kinh tế Việt Nam 15 1.4.5.1 Tích cực 15 1.4.5.2 Tiêu cực 18 1.5 Rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại 20 1.5.1 Khái niệm rủi ro pháp lý 18 1.5.2 Rủi ro pháp lý hoạt động ngân hàng 21 1.5.3 Khái niệm rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại 22 1.5.4 Những đòi hỏi phải nghiên cứu rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam 23 1.5.4.1 Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tổng tài sản hệ thống ngân hàng 23 1.5.4.2 Những điều chỉnh sách có liên quan thường ảnh hưởng mạnh đến hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng 24 1.5.4.3 Ngân hàng Nhà nước khơng có định hướng rõ ràng hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại 25 1.5.4.4 Hiện thiếu nghiên cứu rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam 26 Kết luận chương 26 Chương Những rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam 28 2.1 Một số nguyên nhân gây rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại 28 2.1.1 Trình độ nhận thức cán ngân hàng hạn chế thiếu chia sẻ thông tin 28 2.1.2 Sự thay đổi liên tục quy định pháp luật có liên quan 28 2.1.3 Nhận thức hạn chế ngân hàng thương mại loại hình rủi ro 30 2.1.4 Sự phức tạp hệ thống văn pháp luật có liên quan 30 2.1.5 Sự chồng chéo văn pháp quy không đồng nhận thức thi hành văn pháp quy quan quản lý 31 2.2 Một số rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam 31 2.2.1 Ranh giới không rõ ràng cho vay kinh doanh bất động sản cho vay tiêu dùng bất động sản 31 2.2.2 Quy định kiểm soát dư nợ cho vay phi sản xuất thiếu thực tế Ngân hàng Nhà nước 33 2.2.3 Rủi ro pháp lý từ việc nhận chấp bất động sản hình thành tương lai 35 2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chấp bất động sản hình thành tương lai 38 2.2.5 Các giao dịch giả tạo liên quan đến bất động sản 40 2.2.6 Những quy định “thiếu tầm” nhà lập pháp 41 2.2.7 Những quy định phi thực tế luật pháp liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản 42 2.2.8 Quy định lãi suất Bộ Luật dân 2005 43 2.2.9 Bắt buộc phải khởi kiện dù hợp đồng chấp có thỏa thuận khác phương thức xử lý tài sản bảo đảm bên vay không trả nợ 45 2.2.10 Rủi ro từ việc ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm bất động sản bên vay cho ngân hàng 49 2.2.11 Kê biên tài sản ủy quyền, chấp, cầm cố bất động sản cho ngân hàng để thi hành án 50 2.2.12 Người phải thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án 52 2.2.12.1 Người phải thi hành án tìm cách hỗn, tạm đình thi hành án 52 2.2.12.2 Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án 54 2.2.13 Cưỡng chế giao nhà nhà người phải thi hành án 54 2.2.14 Sự phiền hà thủ tục tố dụng dân hành 55 Kết luận chương 57 Chương Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam kiến nghị sách 59 3.1 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam 59 3.1.1 Các ngân hàng cần thiết phải thống kê ban hành danh mục loại bất động sản không nhận chấp 59 3.1.2 Phải ban hành quy định quy trình cho vay kinh doanh bất động sản 61 3.1.3 Sự cần thiết công tác tư vấn pháp lý ngân hàng công tác đào tạo nhân 65 3.1.4 Hướng đến giải tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tín dụng trọng tài thương mại thơng qua trọng tài quy chế 66 3.2 Kiến nghị sách đối Ngân hàng Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ Bộ, ngành có liên quan 67 3.2.1 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước 67 3.2.1.1 Xem xét lại quy định cho vay kinh doanh bất động sản cho vay tiêu dùng bất động sản 68 3.2.1.2 Điều hành lãi suất 69 3.2.1.3 Việc ban hành quy định cần phải xem xét cẩn trọng, đặc biệt ý đến lộ trình thực 70 3.2.2 Kiến nghị Quốc hội, Chính phủ Bộ, ngành có liên quan 72 3.2.2.1 Nhìn nhận vấn đề tranh chấp tài sản bảo đảm bất động sản chấp 72 3.2.2.2 Cần thực thủ tục ban hành văn quy phạm pháp luật 73 3.2.2.3 Cần thiết phải xây dựng chế xử lý nợ cho ngân hàng thương mại 74 3.2.2.4 Giải vấn đề chấp đăng ký chấp tài sản bất động sản hình thành tương lai 75 Kết luận chương 77 Kết luận chung 78 Danh mục cơng trình tác giả Tài liệu tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT A Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu BĐSHTTTL : Bất động sản hình thành tương lai BIDV : Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam BLDS 2005 : Bộ Luật dân năm 2005 BLTTDS 2004 : Bộ Luật tố tụng dân năm 2004 CAR : Capital Adequacy Ratio – Tỷ lệ an toàn vốn CBTD : Cán tín dụng Chỉ thị 01 : Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/3/2011 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam DTBB : Dự trữ bắt buộc 10 EIB : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam 11 GDBĐ : Giao dịch bảo đảm hay gọi giao dịch đăng ký chấp, cầm cố 12 GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 13 HĐTC : Hợp đồng chấp 14 HĐTD : Hợp đồng tín dụng 15 Luật TCTD : Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 2010 16 Luật Đất đai 2003 : Luật Đất đai năm 2003 17 Luật KDBĐS 2006 : Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 18 Luật Nhà 2005 : Luật Nhà năm 2005 19 Luật THADS 2008 : Luật Thi hành án dân năm 2008 20 LSCB : Lãi suất 21 LSTT : Lãi suất thỏa thuận 22 MSB : Ngân hàng TMCP Hàng Hải 23 Nghị 11 : Nghị số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 Chính phủ 24 NHNN : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 25 NHTM : Ngân hàng thương mại 26 NHTMCP : Ngân hàng thương mại cổ phần, theo định nghĩa Nghị định 59/2009/NĐ-CP tổ chức hoạt động ngân hàng thương mại 27 NHTMNN : Ngân hàng thương mại Nhà nước, theo định nghĩa Nghị định 59/2009/NĐ-CP tổ chức hoạt động ngân hàng thương mại 28 Nghị định 163 : Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ 29 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 30 STB : Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín 31 TCTD : Tổ chức tín dụng 32 TCB : Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 33 Thông tư 13 : Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 34 Thông tư 19 : Thông tư số 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 35 TSBĐ : Tài sản bảo đảm 36 TSTC : Tài sản chấp 37 TSHTTTL : Tài sản hình thành tương lai 38 VCB : Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam 39 Vietinbank : Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 40 VPB : Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng B Ghi chú: Không dùng từ viết tắt tên chương, tiêu đề, đầu mục luận văn Không viết tắt trích dẫn trực tiếp MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong hoạt động ngân hàng, rủi ro tín dụng đề tài nhiều người nghiên cứu Một số đề tài nghiên cứu lĩnh vực như: Nguyễn Ngọc Bình (2008) tín dụng BĐS địa bàn Tp.HCM, Trần Tiến Chương (2008) quản trị rủi ro tín dụng VCB, Lê Thị Hồng Điều (2008) quản lý rủi ro tín dụng BIDV số nghiên cứu khác Những nghiên cứu có đóng góp định sở lý luận giải pháp vào công tác quản lý nhà quản trị, điều hành ngân hàng Việt Nam thời gian qua Những đề tài thường đề cập tổng quát rủi ro tín dụng giải pháp đúc kết dựa nghiên cứu khái quát Trong đó, cấp tín dụng hoạt động phức tạp, rộng chứa đựng nhiều nghiệp vụ khác cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao tốn, cho th tài nhiều nghiệp vụ khác Riêng hoạt động cho vay phân chia thành nhiều loại cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS… mà loại hình có đặc điểm, tính chất, mức độ rủi ro, nhân tố rủi ro khác Do đó, việc nghiên cứu rủi ro tín dụng nói chung khó giải thấu đáo vấn đề, giải pháp đưa khó ứng dụng hiệu Xuất phát từ thực tiễn công tác tác giả; biến động thất thường thị trường BĐS thời gian qua; từ thay đổi mang tính khó dự đốn sách điều hành NHNN; từ “phình to” hệ thống văn pháp luật quản lý, điều hành thị trường tiền tệ, công tác quản lý BĐS thị trường BĐS; từ thực tế cịn xem nhẹ cơng tác quản trị rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng BĐS hệ thống NHTM Việt Nam; cuối từ yêu cầu phải có nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng BĐS NHTM để người thực cơng việc có liên quan từ CBTD, cán xét duyệt khoản vay, người làm công tác pháp lý đến nhà quản trị ngân hàng có nhìn tương đối đầy đủ loại rủi ro này, vấn đề vướng mắc để có biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng Đề tài “Giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam” đời để đáp ứng u cầu Mục đích nghiên cứu Mục đích đề tài thống kê cách có hệ thống phân tích chuyên sâu nguyên nhân rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng BĐS hệ thống NHTM Việt Nam Trên sở đó, đề xuất giải pháp NHTM kiến nghị sách nhằm hạn chế loại rủi ro này, góp phần vào cơng tác quản trị rủi ro chung hệ thống NHTM Việt Nam Để đạt mục đích này, đề tài làm rõ vấn đề sau: Thứ nhất, nghiên cứu xây dựng khái niệm rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng BĐS hệ thống NHTM Đây vấn đề mà chưa có nghiên cứu từ trước đến đề cập; Thứ hai, hệ thống số rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng BĐS mà NHTM Việt Nam gặp phải Phân tích chi tiết nguyên nhân rủi ro pháp lý, hậu mà NHTM Việt Nam gặp phải Đó sở để đề xuất giải pháp cho NHTM kiến nghị sách phù hợp Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: hệ thống văn quy phạm pháp luật, văn điều hành Quốc hội, Chính phủ, ngành, NHNN quan Nhà nước khác ban hành có liên quan đến hoạt động tín dụng BĐS hệ thống NHTM Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: 78/78 KẾT LUẬN CHUNG Rủi ro pháp lý tồn song hành với hoạt động tín dụng BĐS hệ thống ngân hàng Nghiên cứu tìm kiếm giải pháp để hạn chế rủi ro việc làm cần thiết Tuy nhiên, thực tế việc ứng dụng giải pháp đề xuất đến đâu phụ thuộc vào nhiều yếu tố, có vấn đề nhận thức NHTM loại rủi ro Đề tài giới hạn thời gian khả nghiên cứu, đề cập số rủi ro hoạt động tín dụng BĐS NHTM Hệ thống văn quy phạm pháp luật, văn điều hành quan Nhà nước thật phức tạp, bên cạnh đó, thực tế đa dạng biến đổi không ngừng, sáng tạo người vơ tận… Vì lý này, mà đề tài muốn đóng góp phần nhỏ lý luận chung số giải pháp quản lý rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng BĐS hệ thống NHTM Việt Nam Có vấn đề đề cập đề tài phù hợp với điều kiện lúc thực đề tài, vài hơm sau khơng cịn phù hợp Điều thực tế khách quan, cần trình nghiên cứu thường xuyên, bổ sung liên tục với đòi hỏi ngày cao hơn, sâu ** DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ Bài báo khoa học: Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam, đăng Tạp chí Ngân hàng số 15/2009, trang 18-25 Bài báo khoa học: Một số điểm Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, đăng Tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 02/2011, trang 31-40 Bài báo khoa học: Thông tư 13 – Những ưu điểm hạn chế cần điều chỉnh, đăng Tạp chí Ngân hàng số 18, tháng 9/2011, trang 18-23 (Đồng tác giả) TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Châu Anh - Khánh Vân (2011), “Muốn mua nhà: Phải tích lũy từ thời Lý”, Website Diễn đàn kinh tế Việt Nam tại: http://vef.vn/2011-05-27-muonmua-nha-phai-tich-luy-tu-thoi-ly- Vũ Đình Ánh (2011), “Biến động lãi suất tín dụng ngân hàng năm 2010”, Website NHNN www.sbv.gov.vn/wps/wcm/connect/ /vu+dinh+anh.doc?MOD Hồng Bách, “Khơng thể chạy theo số thời”, Thời báo kinh tế Sài Gòn số 16/2011, trang 20-21 Bản cáo bạch báo cáo tài ngân hàng qua năm Báo cáo thường niên năm 2010 ngân hàng: VCB Vietinbank Nguyễn Ngọc Bình (2008), Tín dụng bất động sản địa bàn Tp.HCM – Thực trạng giải pháp, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học kinh tế Tp.HCM, Tp.HCM Bộ Luật dân số 33/2005/QH11 năm 2005 Bộ Luật tố tụng dân số 24/2004/QH11 năm 2004 văn hướng dẫn thi hành Trần Tiến Chương (2008), Nâng cao hiệu quản trị rủi ro tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học kinh tế Tp.HCM, Tp.HCM 10 Nguyễn Đăng Dờn (2006), Nghiệp vụ ngân hàng trung ương, NXB Tổng hợp Tp.HCM, Tp.HCM 11 Lê Thị Hồng Điều (2008), Quản lý rủi ro tín dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học kinh tế Tp.HCM, Tp.HCM 12 Trương Thanh Đức (2008), “Còn nhiều điều mù mờ chung quanh quy định chấp quyền sử dụng đất”, Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam tại: http://www.vibonline.com.vn/viVN/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=1985 13 Trần Huy Hoàng (2010), Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội 14 Lê Văn Hinh (2010), “Lãi suất ngân hàng Việt Nam cao giới: Vì sao?”, Website Phịng Thương mại Công nghiệp Việt Nam http://www.vcci.com.vn/dau-tu-tai-chinh/20101221050044647/lai-suatngan-hang-viet-nam-cao-nhat-the-gioi-vi-sao.htm 15 Harvard Kennedy School Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright (2008), Nguyên nhân sâu xa mặt cấu bất ổn vĩ mô, Tp.HCM 16 Khánh Huyền - Đại Dương (2011), “Không giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất: Ngân hàng đành chịu phạt”, Báo Tiền phong online tại: http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/543282/Ngan-hang-danh-chiu-phat.html 17 Lê Duy Khánh (2009a), “Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng số 15/2009, trang 18-25 18 Lê Duy Khánh (2010b), “Từ lãi suất đến lãi suất thỏa thuận”, Thời báo kinh tế Sài Gòn số 24/2010, trang 20-21 19 Lê Duy Khánh (2011c), “Quản lý thị trường tiền tệ: trước mắt lâu dài”, Thời báo kinh tế Sài Gòn số 26/2011, trang 22-24 20 Lê Duy Khánh (2011d), ““Lách luật” đâu?”, Thời báo kinh tế Sài Gòn số 27/2011, trang 21-22 21 Quốc Khánh (2009), “Ngân hàng nỗi lo nợ xấu”, Báo Sài gòn tiếp thị online tại: http://sgtt.vn/Kinh-te/Tai-chinh-va-dau-tu/58633/Ngan-hang-vanoi-lo-no-xau.html 22 Philip Kotler (2008), Quản trị Marketing, NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội 23 Luật Công chứng số 82/2006/QH11 năm 2008 văn hướng dẫn thi hành 24 Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 năm 2010 văn hướng dẫn thi hành 25 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 văn hướng dẫn thi hành 26 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 năm 2006 văn hướng dẫn thi hành 27 Luật Nhà số 56/2005/QH11 năm 2005 văn hướng dẫn thi hành 28 Luật Ngân hàng Nhà nước số 46/2010/QH12 năm 2010 29 Luật Thi hành án dân số 26/2008/QH12 năm 2008 văn hướng dẫn thi hành 30 Luật Trọng tài thương mại số 54/2010/QH12 năm 2010 31 Bình Minh (2011), “Phó Thống đốc Nguyễn Văn Bình cảnh báo rủi ro tín dụng BĐS”, Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số, nguồn tại: http://ndhmoney.vn/web/guest/s15//journal_content/journal_content_INSTANCE_6Fvc/10136/3249011?_journ al_content_INSTANCE_6Fvc_version=1.0 32 Ngân hàng TMCP Á Châu (2006), Bản cáo bạch năm 2006, Tp.HCM 33 NHNN (2011), “Khơng nhượng ngân hàng vượt trần tín dụng”, Website NHNN tại: http://www.sbv.gov.vn/wps/portal/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz 9CP0os3gDFxNLczdTEwN_Uw9TA09_cxPDUE9_w2B3Q_2CbEdFAGrb yl8!/?WCM_PORTLET=PC_7_0D497F540OLL90ICIAPK2QK9U1_WCM &WCM_GLOBAL_CONTEXT=/wps/wcm/connect/sbv_vn/sbv_vn/vn.sbv news/vn.sbv.news.vn/970e248046087f5080969ce06e8bc8a3 34 Ngọc Quỳnh (2010), “Cần giải pháp đồng cho thị trường bất động sản”, Website Thông xã Việt Nam tại: http://www.vietnamplus.vn/Home/Cangiai-phap-dong-bo-cho-thi-truong-bat-dong-san/20105/45907.vnplus 35 Nguyễn Thượng Thái (2007), Giáo trình Marketing bản, NXB Bưu điện, Hà Nội 36 Yên Trang (2011), “Sát nhập để lành mạnh hệ thống ngân hàng”, Báo Pháp luật Tp.HCM online tại: http://phapluattp.vn/20110613123316254p0c1014/sat-nhap-de-lanh-manhhe-thong-ngan-hang.htm 37 Trung tâm thơng tin tín dụng (2011), Bản tin số 9/2011, Hà Nội 38 Website: http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/Bat- dong-san/BDS/ 39 Website: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/3521/ 40 Website: http://www.diaoc24g.com/tinchitiet-dia-oc/ban-nha-dat/1/9876/10nam-thi-truo-ng-ba-t-do-ng-sa-n-vie-t-nam-2000-2010-tha-p-ky-da-y-bie-ndo-ng-phan-1-.aspx Tiếng Anh ADB (2011), “Interest rate on time deposits of 12 months”, Key Indicators for Asia and the Pacific 2010, page 193 IMF (2011), World Economic Outlook Update, June 2011 PHỤ LỤC TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM NHỮNG NĂM QUA Biểu đồ Tốc độ tăng trưởng huy động vốn hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2005-5/2011 Nguồn: NHNN Biểu đồ Lãi suất huy động hệ thống ngân hàng Việt Nam giai đoạn 2/2008-6/2011 Nguồn: NHNN tổng hợp từ website NHTM Biểu đồ Tốc độ tăng trưởng huy động vốn số NHTM Việt Nam giai đoạn 2003 - 2010 Nguồn: Báo cáo tài NHTM PHỤ LỤC TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM NHỮNG NĂM QUA Biểu đồ Tốc độ tăng trưởng tín dụng hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2000-6/2011 Nguồn: NHNN Biểu đồ Lãi suất cho vay hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2/2008 6/2011 Nguồn: NHNN tổng hợp tác giả Biểu đồ Tốc độ tăng trưởng tín dụng số NHTM Việt Nam giai đoạn 2003-2010 Nguồn: Báo cáo tài NHTM PHỤ LỤC TỶ LỆ NỢ XẤU CỦA HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM NHỮNG NĂM QUA Biểu đồ Tỷ lệ nợ xấu hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2004-6/2011 Nguồn: NHNN PHỤ LỤC Biểu đồ Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS hệ thống NHTM Việt Nam giai đoạn 2005-5/2011 ĐVT: tỷ đồng Nguồn: NHNN tổng hợp tác giả PHỤ LỤC VÀI NÉT VỀ NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000 - NAY Giai đoạn 2000 – 2002: thị trường bất động sản “nóng” “sốt” Giá BĐS bắt đầu biến động tăng từ đầu năm 2000, tiếp tục tăng cao sau Giá BĐS đạt đỉnh giai đoạn vào khoảng quý 2/2001 Nguyên nhân đợt “sốt” cho kinh tế Việt Nam vượt qua khủng hoảng kinh tế Đông Á năm 1997 đạt tốc độ tăng trưởng cao (GDP Việt Nam giai đoạn 2000 – 2003 tăng 6,9% - 7,3%) so với nhiều nước khu vực Nền kinh tế tăng trưởng cao với đời Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật Đầu tư nước năm 2001 dẫn đến nhu cầu đất đai, nhà cho sản xuất, kinh doanh dân cư tăng cao Giai đoạn 2003 – 2006: đóng băng Đợt sốt BĐS kéo dài trước buộc Chính phủ phải có giải pháp điều chỉnh trước nguy “bong bóng nhà đất” căng Theo đạo, hai thành phố lớn nước ban hành hai văn (tại Hà Nội Chỉ thị số 17 ngày 09/4/2004 Tp.HCM Chỉ thị số 08 ngày 22/4/2004) biện pháp cấp bách nhằm chấn chỉnh, tăng cường quản lý Nhà nước lĩnh vực đất đai Có thể nói hai văn có tính định, làm “nguội” hẳn sốt BĐS trước đó, đặc biệt phân khúc đất hoạt động chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp Tiếp Chính phủ ban hành Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 xử phạt hành lĩnh vực đất đai (nay thay Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009) để làm sở xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai Ngày 29/10/2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Trong đó, khoản điều 101 quy định “chỉ phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất hồn thành việc đầu tư xây dựng nhà theo dự án xét duyệt” Khi đó, phân khúc BĐS dự án tê liệt có nhà đầu tư có đủ vốn trường vốn để hồn thành việc xây dựng nhà trước chuyển nhượng Giai đoạn 2007 – 2008: hồi phục lại “sốt” Năm 2007, thị trường BĐS bắt đầu ấm trở lại Các giao dịch chuyển nhượng đất nền, đất xây dựng văn phòng, đất dự án, nhà phố, hộ… đồng loạt tăng cao, có nơi tăng 30% - 50% Có nguyên nhân để giải thích cho hồi phục Trước tiên thị trường chứng khoán Việt Nam có năm 2007 bùng nổ, số Vnindex từ mức vài trăm điểm liên tục tăng, vượt 1.100 điểm phần lợi nhuận từ đầu tư chứng khoán dịch chuyển sang thị trường BĐS Thứ hai đời Luật Nhà 2005, có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, khoản điều 39 quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng”, gỡ bỏ hạn chế phải hoàn thành việc xây nhà xong bán Nghị định số 181/2004/NĐ-CP trước Thứ ba, giai đoạn 2007 – 2008 không giai đoạn mà Việt Nam đón nhận dịng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi cao, mà cịn tỷ lệ đầu tư vào thị trường BĐS cao bất thường Tính bình diện nước, số vốn FDI đăng ký tháng đầu năm 2008 đạt 45 tỷ USD (bằng nửa 20 năm trước gộp lại, từ 1988 đến 2007); riêng Tp.HCM, FDI đổ vào BĐS chiếm đến 85% giá trị tổng vốn đầu tư nước thành phố Thứ tư sách tiền tệ mở rộng NHNN giai đoạn khiến tốc độ tăng trưởng tín dụng hệ thống ngân hàng năm 2007 lên đến gần 54%, lượng vốn lớn dồn vào thị trường BĐS Đây nguyên nhân chủ yếu gây sốt thị trường BĐS giai đoạn 2007 – 2008 Giai đoạn 2009 – nay: trầm lắng Thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2009 đến nay, dù khơng “đóng băng” khơng sơi động Hiện giao dịch chủ yếu giao dịch mua nhà để ở, giao dịch mang tính đầu Mặc dù vậy, so với năm 2007, giá BĐS không giảm nhiều, chí giá nhà phố có xu hướng tăng dù tốc độ tăng không lớn Trong năm 2010, có số khu vực giá BĐS sốt khu vực thành phố Bình Dương hay Ba Vì, Đơng Anh (Hà Nội) Nguyên nhân tình trạng “trầm lắng” giải thích chủ yếu sách thắt chặt tiền tệ NHNN việc hạn chế cấp tín dụng BĐS hệ thống NHTM thời gian qua Hiện đến năm 2011, thị trường BĐS khơng có nhiều triển vọng phục hồi nguồn cung vốn cho thị trường từ hệ thống NHTM bị siết chặt, đặc biệt sau đời Thông tư 13, Nghị số 11 Chỉ thị số 01 Các ngân hàng riết thu hồi dư nợ BĐS (bao gồm dư nợ kinh doanh BĐS dư nợ tiêu dùng BĐS) nhằm đáp ứng tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất tối đa 22% 16% tổng dư nợ cho vay vào thời điểm 30/6/2011 31/12/2011 ... rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam 28 2.1 Một số nguyên nhân gây rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại. .. NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM 2.1 Một số nguyên nhân gây rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thƣơng mại. .. cập rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng BĐS mà NHTM Việt Nam thường gặp Chương Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý hoạt động tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam