(Luận văn thạc sĩ) giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THỊ MỸ LINH GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh – Năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THỊ MỸ LINH GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LẠI TIẾN DĨNH Tp Hồ Chí Minh – Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hồn tồn trung thực Tp.Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng năm 2015 Trần Thị Mỹ Linh MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG 1.1 Thị trƣờng bất động sản yếu tố tác động đến thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.2 Phân loại 1.1.2 Thị trường bất động sản yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 1.1.2.1 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 1.2 Tín dụng bất động sản vai trị tín dụng bất động sản 1.2.1 Tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 1.2.1.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản 1.2.1.3 Đặc trưng tín dụng bất động sản 1.2.2 Vai trị tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản 10 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng bất động sản 10 1.2.3.1 Yếu tố chủ quan 10 1.2.3.2 Yếu tố khách quan 12 1.3 Những tiêu thể phát triển tín dụng bất động sản 13 1.4 Bài học kinh nghiệm tín dụng BĐS số NHTM nƣớc giới 15 1.4.1 Tín dụng bất động sản Mỹ 15 1.4.2 Tín dụng bất động sản Singapore 16 1.4.3 Bài học kinh nghiệm thực tiễn Việt Nam 17 KẾT LUẬN CHƢƠNG 18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 20 2.1 Phân tích biến động thị trƣờng bất động sản thời gian qua 20 2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua địa bàn Tp.HCM 20 2.1.2 Những điểm tồn thị trường bất động sản 24 2.1.3 Nguyên nhân tồn điểm bất ổn 26 2.1.4 Dự báo biến động thị trường bất động sản thời gian tới 27 2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thƣơng mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 28 2.2.1 Sơ lược mạng lưới NHTM địa bàn Tp.HCM 28 2.2.2 Những nét huy động vốn cho vay NHTM địa bàn Tp.HCM 29 2.2.3 Tín dụng bất động sản NHTM địa bàn Tp.HCM 32 2.2.3.1 Dư nợ cho vay bất động sản 32 2.2.3.2 Thực trạng chấp bất động sản 40 2.2.3.3 Rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản địa bàn Tp.HCM 42 2.2.3.4 Nợ xấu tín dụng bất động sản thời gian vừa qua 44 2.3 Đánh giá phát triển tín dụng BĐS NHTM địa bàn Tp.HCM 48 2.3.1 Những mặt đạt 48 2.3.2 Những đóng góp tín dụng BĐS 48 2.3.3 Những hạn chế tín dụng BĐS 49 2.4 Những thuận lợi khó khăn tín dụng bất động sản NHTM địa bàn Tp.HCM 49 2.4.1 Những thuận lợi 49 2.4.1.1 Môi trường pháp lý 49 2.4.1.2 Môi trường kinh tế địa bàn Tp.HCM thuận lợi 50 2.4.1.3 Về phía ngân hàng thương mại 50 2.4.2 Những khó khăn 51 2.4.2.1 Môi trường pháp lý 51 2.4.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường BĐS 51 2.4.2.3 Đối với hoạt động cho vay 53 2.4.2.4 Những khó khăn khác 54 KẾT LUẬN CHƢƠNG 54 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH55 3.1 Định hƣớng tín dụng BĐS địa bàn Tp.HCM đến năm 2020 55 3.1.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS địa bàn Tp.HCM đến năm 202055 3.1.2 Định hướng tín dụng BĐS NHTM địa bàn Tp.HCM đến năm 2020 56 3.2 Một số giải pháp nhằm phát triển tín dụng bất động sản NHTM địa bàn Tp.HCM 57 3.2.1 Về phía NHTM 57 3.2.1.1 Xây dựng lại chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản 57 3.2.1.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản 58 3.2.1.3 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân 58 3.2.1.4 Nâng cao lực quản trị rủi ro, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất 59 3.2.1.5 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng cơng nghệ tin học60 3.2.1.6 Giải pháp khác ngồi mục đích kinh doanh BĐS 60 3.2.2 Về phía quan Nhà nước 61 3.2.2.1 Cơ chế, sách thị trường bất động sản 61 3.2.2.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn thị trường bất động sản 62 3.2.2.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản 64 3.2.2.4 Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác, thị trường tài chính, chứng khốn 65 3.2.2.5 Giải pháp tổ chức quản lý thị trường bất động sản 65 3.2.2.6 Giải pháp sách để đo lường bất động sản 66 3.2.2.7 Phát triển nhân lực nâng cao nhận thức cộng đồng 67 3.2.3 Về phía Ngân hàng Nhà nước 67 3.2.3.1 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản Ngân hàng Nhà nước 67 3.2.3.2 Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản 69 3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngồi mục đích kinh doanh BĐS 70 3.2.4 Về phía nhà kinh doanh bất động sản 70 3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn 70 3.2.4.2 Chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh bất động sản 71 3.2.4.3 Tái cấu danh mục đầu tư 71 3.2.4.4 Rút ngắn thời gian thực dự án 71 3.2.4.5 Ứng dụng công nghệ tăng suất lao động 72 3.3 Các kiến nghị giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất động sản NHTM địa bàn Tp.HCM 72 3.3.1 Kiến nghị nhà đầu tư xã hội 72 3.3.2 Giải pháp người vay mua nhà thực 72 3.3.3 Về chế định giá tài sản đảm bảo 73 3.3.4 Về quy định nhận quản lý tài sản đảm bảo 73 3.3.5 Về trình tự, thủ tục chấp đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh 74 KẾT LUẬN CHƢƠNG 75 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - BĐS: Bất động sản - BIDV: Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam - CIC: Trung tâm thơng tin tín dụng - ĐVT: Đơn vị tính - FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước - GDP: (Gross Domestric Product) Tổng sản phẩm quốc nội - NHNN: Ngân hàng Nhà nước - NHTM: Ngân hàng thương mại - Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh - SHB: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội - REIT: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản - UBND: Ủy ban nhân dân - VAMC: Công ty Quản lý tài sản Tổ chức tín dụng Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: FDI vào lĩnh vực bất động sản qua năm 22 Bảng 2.2: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản NHTM địa bàn Tp.HCM phân nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2014 40 65 số: dư nợ tín dụng BĐS, số lượng tồn kho BĐS, … đặc biệt số liệu tỷ lệ nợ xấu Việc thông tin không chuẩn xác không khẳng định rõ tính thiếu minh bạch thị trường BĐS mà khiến nhà quản lý đưa sách điều hành thiếu hợp lý Quan hệ liên thơng nợ xấu, đóng băng BĐS nguy khơng thể xem thường Nó đe dọa triển vọng khôi phục tăng trưởng ổn định vĩ mô kinh tế Muốn cứu thị trường BĐS, cứu kinh tế, cần phải đánh giá xem bong bóng thị trường mức Muốn vậy, cần thiết phải có số liệu thật xác tồn kho nợ xấu Nhà nước đưa hoạch định, sách điều hành hợp lý 3.2.2.4 Phát triển thị trƣờng bất động sản đồng với thị trƣờng khác, thị trƣờng tài chính, chứng khốn - Nhà nước cần có sách, chế để thị trường BĐS phát triển đồng với thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng - Nghiên cứu hoàn thiện văn pháp luật để nhanh chóng hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS Nếu đưa loại vào, lượng vốn lớn dân huy động giải phần khó khăn cho hệ thống ngân hàng - Tạo điều kiện khuyến khích doanh nghiệp phát hành chứng khốn để huy động vốn thị trường chứng khoán nước để đầu tư phát triển dự án BĐS - Do đặc trưng thị trường BĐS có thời gian hồn vốn dài, cần địi hỏi nguồn vốn tài trợ cho thị trường phải nguồn vốn trung dài hạn, thị trường vốn nước ta cịn q cơng cụ tài tín dụng phi ngân hàng Vì cần khuyến khích phát triển quỹ đầu tư khác, cơng ty đầu tư hình thức cơng ty cổ phần để huy động vốn đầu tư cơng chúng nguồn đầu tư ngồi nước cho thị trường BĐS 3.2.2.5 Giải pháp tổ chức quản lý thị trƣờng bất động sản Thị trường BĐS tồn nhiều thách thức, bất ổn tình hình tăng dân số ngày cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thơng huyết mạch cịn yếu, quy hoạch 66 chắp vá, quản lý vĩ mô điều hành thị chưa hồn thiện Thế nên, lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường BĐS, nhằm tạo lập tính ổn định minh bạch thị trường BĐS, ngày có nhiều nhà đầu tư nước quan tâm đến thị trường Thị trường BĐS lĩnh vực không đơn ngành kinh tế ngành kinh tế khác Vì vậy, cần hình thành quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS, số Cơ quan Nhà nước đồng thời quản lý, Bộ Kế hoạch Đầu tư quản lý dự án, doanh nghiệp; Bộ Tư pháp đăng ký giao dịch đảm bảo; Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Bộ Xây dựng quản lý xây dựng, nhà, thị trường BĐS; Ngân hàng Nhà nước quản lý số dư tín dụng; Bộ Tài quản lý Thuế, quỹ BĐS…Tuy vậy, cần có số quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước BĐS thị trường BĐS Cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý Nhà nước đất đai Tăng cường thực thi cơng cụ giám sát để thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước đất đai quản lý đất đai 3.2.2.6 Giải pháp sách để đo lƣờng bất động sản Thị trường BĐS điều chỉnh lượng lớn tài sản quốc gia Việt Nam (từ 50% đến 70% nằm thị trường này), thị trường điều chỉnh nhiều yếu tố đầu vào từ thị trường khác (tài chính, tiền tệ, vật liệu, đất đai,…) Vì vậy, cần phải có số số quan sát, mơ tả tình trạng thị trường (nóng, lạnh, ) số nhằm phản ánh số đo tổng thể thị trường BĐS Trong chừng mực đó, phạm vi từ hẹp đến rộng, từ phản ảnh phận thị trường đến toàn thị trường Dựa vào số này, quan quản lý Nhà nước nắm bắt diễn biến thị trường BĐS Từ có chế, sách quản lý điều hành để thị trường phát triển Chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp xây dựng từ quan sát về: Số lượng giao dịch, giá giao dịch, thời gian BĐS rao bán thị trường (từ lúc rao 67 bán đến lúc giao dịch thành công) Việc xây dựng số thực phân vùng, nơi thị trường BĐS phát triển, sau có kết nối phân vùng thị trường xây dựng số thị trường BĐS rộng phạm vi nước Như thuận tiện cho việc quản lý điều hành thị trường quan chức năng, tỉnh thành phố Nhà nước 3.2.2.7 Phát triển nhân lực nâng cao nhận thức cộng đồng Như biết, thị trường BĐS thị trường phát triển bậc cao kinh tế thị trường Hiện nay, thị trường nhiều bất cập, chế cũ, chế chưa tương thích với phát triển thực tế thị trường Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS việc tham gia thị trường phải chấp nhận rủi ro thị trường mang lại Để hạn chế rủi ro thị trường hoạt động kinh doanh phải chuyên nghiệp hóa, chiến lược kinh doanh phải tính đến mục tiêu dài hạn Việc nâng cao trình độ nhận thứ đội ngũ tham gia hoạt động thị trường thật cần thiết Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách,…) Vì vậy, cần tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS, cần có nhiều khoa trường đại học, mà trước hết mở trường kinh tế có chức chun mơn đào tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành BĐS Khuyến khích thành lập Hiệp hội mơi giới BĐS với quy định pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, đảm bảo cho hội vào hoạt động đủ sức đào thải nhà môi giới hoạt động không chuyên nghiệp 3.2.3 Về phía Ngân hàng Nhà nƣớc 3.2.3.1 Giải pháp kiểm sốt rủi ro tín dụng BĐS Ngân hàng Nhà nƣớc Đối với kinh doanh BĐS, NHNN kiểm sốt chặt q làm thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, khả chi trả, gây ảnh hưởng tiêu cực đến NHTM Tuy nhiên, tính chất phức tạp chứa đựng nhiều rủi ro 68 khoản cho vay BĐS nên NHNN cần có biện pháp đặc biệt nhằm kiểm sốt cách thích hợp Một số biện pháp đề xuất sau: - Biện pháp truyền thống mà NHNN cần tăng cường thắt chặt hệ thống theo dõi, tra, giám sát, quản lý rủi ro NHTM, xử lý nhanh chóng dấu hiệu rủi ro,… - Tăng cường quản lý khoản trích lập dự phịng rủi ro tổ chức tín dụng, khoản cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nhằm tạo điều kiện hình thành quỹ dự phịng cho hoạt động tín dụng cách tập trung kịp thời Trích lập hệ số rủi ro với cho vay lĩnh vực BĐS tùy theo đặc điểm loại dự án, loại tài sản đảm bảo quy định tỷ lệ dư nợ BĐS tối đa tổng dư nợ Với biện pháp này, NHTM tự kinh doanh giới hạn cho phép - Nâng cao hiệu hoạt động Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) Kịp thời cập nhật thơng tin tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh cá nhân, tổ chức Minh bạch hóa thơng tin quy trình xếp hạng tín dụng khách hàng CIC Hỗ trợ NHTM xây dựng quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ, thêm sở để định cho vay ngăn ngừa rủi ro - Về chế tín dụng, NHNN cần tập trung ban hành hệ thống văn mang tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất quy định loại hình hoạt động tín dụng Khơng nên quy định q chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh tổ chức tín dụng để hạn chế sâu không phù hợp với chế thị trường tạo chủ động cho tổ chức tín dụng kinh doanh tín dụng - Chính sách tín dụng NHNN phải sở định hướng cho tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cấu huy động nguồn vốn đầu tư tín dụng cho kinh tế Trong điều hành sách tín dụng, cần nghiên cứu tới tách bạch chức quan chủ quản với chức giám sát, kiểm tra đảm bảo an tồn tín dụng an toàn hệ thống NHNN Tiếp tục ban hành văn quy định nhằm bảo đảm an tồn cho nghiệp vụ tín dụng BĐS quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất 69 tài sản đảm bảo hình thành tương lai),… Sử dụng linh hoạt công cụ quản lý lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thơng tin tín dụng, xử phạt tài chính,…để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh hệ thống ngân hàng hướng, an tồn hiệu quả, từ tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng theo mục tiêu sách tiền tệ Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm sốt, trách nhiệm dân xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo Luật để tổ chức tín dụng thực 3.2.3.2 Giải pháp nguồn vốn cho thị trƣờng bất động sản NHNN cần xây dựng hệ thống văn điều hành sách tiền tệ nói chung tín dụng BĐS nói riêng cần phải mang tính đồng có mối quan hệ chặt với sách kinh tế vĩ mơ khác Để tăng nguồn vốn trung, dài hạn cho NHTM, cần phát triển loại định chế tài chuyên biệt lĩnh vực BĐS như: - Tiếp thu kinh nghiệm giới phát triển thị trường mua bán nợ để giúp ngân hàng có nguồn vốn trung dài hạn bối cảnh thị trường tiền gửi huy động đa phần vốn ngắn hạn - Cần có phối hợp với bộ, ngành thực giải pháp phát triển thị trường Tài – Tiền tệ tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng mở rộng khả huy động vốn dài hạn Song song đó, mở rộng quan hệ hợp tác với tổ chức tài quốc tế để thu hút nguồn vốn từ nước tài trợ cho kinh doanh nhà đầu tư BĐS - NHNN cần xem xét nghiên cứu khó khăn vướng mắc quy trình nghiệp vụ để tìm cách tháo gỡ hướng dẫn thực cho NHTM Tăng cường đạo tổ chức tín dụng xây dựng chiến lược tín dụng, theo điều chỉnh cấu tín dụng cho phù hợp với cấu nên kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay BĐS, tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục cho vay, tăng khả thẩm định giám sát vốn vay để đảm bảo an toàn, hiệu bền vững hoạt động tín dụng,… 70 - Bên cạnh nguồn vốn vay từ NHTM, cần phát triển nguồn vốn khác hỗ trợ phát triển thị trường BĐS như: phát triển mô hình chứng khốn hóa BĐS, phát triển kênh huy động huy động nguồn lực tài khác Quỹ Đầu tư tín thác BĐS 3.2.3.3 Giải pháp phát triển tín dụng BĐS ngồi mục đích kinh doanh BĐS - Xây dựng hệ thống cho vay chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn dễ tiếp cận, bảo đảm việc kiểm soát thu hồi nợ khoản vay chấp, hệ thống hóa hoạt động chấp BĐS hệ thống tổ chức tín dụng, tiêu chuẩn hóa cơng cụ quy trình cho vay chấp BĐS - Nghiên cứu xây dựng ban hành hệ thống hệ thống tiêu chí thẩm định khoản cho vay nhà xã hội để áp dụng thống tồn quốc - Chính sách tiền tệ cần vận hành chặt chẽ, linh hoạt, quán có kế hoạch phân bổ nằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; Tăng cường quản lý rủi ro kiểm sốt hiệu dịng tín dụng vào BĐS, hồn thiện chế, sách nhằm khai thác huy động tối đa nguồn lực tài ngồi nước cho phát triển nhà nói chung nhà xã hội nói riêng - Có biện pháp khuyến khích NHTM đa dạng hóa sản phẩm tài nhà xã hội, nhà thu nhập thấp, nâng cao lực tổ chức, áp dụng công nghệ phương pháp quản lý tiên tiến, đại vào việc cho vay nhà xã hội Nghiên cứu thiết lập chế tài bắc buộc bảo hiểm tài sản chấp; xây dựng sách bảo hiểm, bảo lãnh cho vay chấp - Nghiên cứu xây dựng đề án thành lập quan tái cho vay chấp nhà ở, có mơ hình chế hoạt động thích hợp thúc đẩy hệ thống tài nhà phát triển theo mục tiêu đề ra, nghiên cứu ban hành hệ thống tiêu chí thống hồ sơ thẩm định khoản vay nhà ở, áp dụng thống cho tất định chế tài 3.2.4 Về phía nhà kinh doanh bất động sản 3.2.4.1 Tăng cƣờng huy động nguồn vốn 71 Trong điều kiện thị trường BĐS thiếu vốn nay, chủ dự án, doanh nghiệp thực dự án BĐS cần tăng cường huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (các chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện móng cơng trình theo tiêu chuẩn quy định Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để huy động tiền ứng trước từ nhà đầu tư tiềm (đối với dự án phân lơ bán phải làm xong hạ tầng huy động vốn, dự án xây nhà phải xong hạ tầng phần móng huy động vốn, huy động vốn phải theo tiến độ cơng trình) Hiện tiền từ nhà đầu tư tiềm lớn chưa khai thác tận dụng Huy động nguồn lực tài tiền tệ thơng qua giải pháp tái chấp, phát hành trái phiếu, phát hành cơng cụ tài để huy động vốn cho thị trường BĐS Giải pháp cần có phối hợp Nhà nước, doanh nghiệp nhà đầu tư tiềm Kênh huy động có tiềm lớn thời điểm chưa có khung pháp lý cho vận hành thực tiễn nên cần có phối hợp bên hữu quan 3.2.4.2 Chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh bất động sản Chuyên nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ liên quan đến BĐS như: nhân lực, marketing, dịch vụ kèm,… 3.2.4.3 Tái cấu danh mục đầu tƣ Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh, liên kết Trong bối cảnh nay, việc tái cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm công trình, quy vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên thị trường BĐS giải pháp cần thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường BĐS 3.2.4.4 Rút ngắn thời gian thực dự án Trên thực tế, nguyên nhân làm chậm trễ, kéo dài thủ tục thực dự án có 60% chế thủ tục, chiếm 30% lỗi máy cơng quyền, cịn 72 lại 40% lỗi doanh nghiệp Chính vậy, thân doanh nghiệp phải tự ý thức vai trị việc đẩy nhanh tiến độ thực dự án để tăng tốc độ chu chuyển vốn 3.2.4.5 Ứng dụng công nghệ tăng suất lao động Tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tịi ngun, vật liệu thay thế, ứng dụng khoa học, công nghệ tăng suất lao động, qua góp phần giảm thiểu chi phí hạ giá thành sản phẩm 3.3 Các kiến nghị giải pháp khác nhằm hỗ trợ cho phát triển tín dụng bất động sản NHTM địa bàn Tp.HCM 3.3.1 Kiến nghị nhà đầu tƣ xã hội - Các doanh nghiệp đầu tư, triển khai dự án nhà xã hội phải dựa nghiên cứu thông tin thị trường cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu kinh doanh - Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội hưởng sách ưu đãi Nhà nước Thuế, Đất đai, Tài chính,… phải tn thủ quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn Cơ quan quản lý Nhà nước ban hành - Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao lực quản trị doanh nghiệp 3.3.2 Giải pháp ngƣời vay mua nhà thực - Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà để có tiền đóng trước 20 – 30% trả dần hàng tháng nhiều năm Sự kiên trì chịu khó chục năm giúp cho họ có nhà theo nguyện vọng - Cần dứt khoát với vấn đề sở hữu, người mua nhà thu nhập thấp phải có quyền sở hữu Tuy nhiên, sở hữu có hạn chế Hạn chế thời gian hộ điều quan trọng, khơng có nhu cầu người chủ sở hữu phải bán lại nhà cho Nhà nước để Nhà nước bán lại cho người khác có thu nhập thấp Tuy sở hữu hộ, người mua nhà khơng bán ngồi để thu chênh lệch, làm ý nghĩa hỗ trợ, bù đắp Nhà nước cho dạng 73 3.3.3 Về chế định giá tài sản đảm bảo - Các dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn nên việc thẩm định đòi hỏi cán thẩm định có trình độ chun mơn cao, có kinh nghiệm, nắm vững quy định pháp lý, hành chính, đơn giá vật liệu, định mức xây dựng, dòng tiền,… vấn đề khác liên quan đến dự án Những yêu cầu phần lớn vượt khả lực giám sát tổ cán tín dụng, người có vai trị định khoản vay ngân hàng - Cần quy định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải tháng lần, trường hợp BĐS có biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phịng rủi ro đầy đủ 3.3.4 Về quy định nhận quản lý tài sản đảm bảo Hiện nay, việc chấp dự án hình thành tương lai giải pháp quan trọng thị trường BĐS chứa đựng nhiều rủi ro Muốn hạn chế tối đa rủi ro đó, cần nhanh chóng thực giải pháp sau: - Hướng dẫn, quy định rõ loại giấy tờ cần thiết chứng minh tài sản đủ điều kiện làm tài sản đảm bảo - Cần nâng cao phát huy vai trị kiểm sốt nội bộ, khơng kiểm tra hồ sơ mà cịn phải có chức ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro toàn hệ thống - Đối với BĐS tài sản hình thành tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu, quyền sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư người mua nhà dự án chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án cho ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát chấp đăng ký chấp, tránh trường hợp dự án nhà đồng thời chấp nhiều lần, nhiều ngân hàng Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng việc cho vay, quản lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc quy định pháp lý chưa rõ ràng 74 việc hiểu, thực thi quy định pháp luật quan hữu quan chưa thống 3.3.5 Về trình tự, thủ tục chấp đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh - Việc cho đời Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm vấn đề cần thiết, nghị định giao dịch bảo đảm thực tế không giải nhiều vấn đề thực tế nêu Đây vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động ngành ngân hàng kinh tế Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần xây dựng quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống toàn quốc trung tâm có đầy đủ liệu tài sản đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, xác, tạo điều kiện cho ngân hàng, cá nhân tổ chức tiếp cận để có thêm thơng tin tài sản thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp - Cần xây dựng phòng Quản lý rủi ro phòng Pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng - Hướng dẫn quy định thủ tục, trình tự công chứng hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Như đề cập, Bộ Tư pháp nhận thấy phát sinh tư vấn đề nhận chấp tài sản hình thành tương lai, nhiên văn hướng dẫn lại không rõ ràng Các quan lập pháp cần nghiên cứu cách thấu đáo vấn đề sở tham khảo ý kiến từ đơn vị liên quan, có ngân hàng việc xây dựng quy định, hướng dẫn hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm - Nên tổ chức đợt tập huấn, hướng dẫn thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm cho cán địa cấp phường, xã để thực quy định đăng ký giao dịch bảo đảm Tăng cường tập huấn nâng cao nhận thức hiểu biết 75 cán công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động ngân hàng, đồng thời để thống cách hiểu áp dụng quy định công chứng đăng ký để khắc phục hạn chế tùy tiện công tác KẾT LUẬN CHƢƠNG Nội dung chương đưa giải pháp, kiến nghị thật cụ thể chi tiết nhằm phát triển tín dụng ngân hàng nói chung phát triển tín dụng BĐS nói riêng NHTM địa bàn Tp.HCM Khơng thể thực thành cơng sách, giải pháp thiếu chung lòng tâm chủ thể tham gia hình thành phát sinh Vì vậy, thành phần kinh tế cần có ý thức, nâng cao trình độ khả tất hành vi định, góp phần ổn định phát triển tín dụng BĐS NHTM địa bàn Tp.HCM Bên cạnh đó, chương đưa số kiến nghị quan quản lý Nhà nước, quan Ban ngành,… để góp phần xây dựng phát triển thị trường BĐS phát triển tín dụng BĐS NHTM địa bàn Tp.HCM KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng BĐS hoạt động mang lại rủi ro cao mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng đóng góp quan trọng vào việc phát triển thị trường nhà đất địa bàn Tp.HCM nói riêng nước nói chung, qua góp phần phát triển kinh tế - xã hội Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với tín dụng ngân hàng, ngân hàng với vai trò nhà tài trợ vốn cho thị trường BĐS không tránh khỏi rủi ro cho vay BĐS thị trường tuột dốc, thị trường BĐS chịu tác động lớn chế sách mơi trường pháp lý Nhà nước Chính chế sách Nhà nước tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường BĐS, tạo chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường BĐS phát triển Bản thân NHTM chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS Do đó, để phát triển thị trường BĐS cần phát triển định chế tài khác thị trường chứng khốn, thị trường bảo hiểm,…Về phía NHTM, để phát triển tín dụng BĐS, cần nâng cao lực tài nguồn nhân lực nhằm nâng cao khả cạnh tranh phát triển an tồn bền vững Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực Như vậy, phát triển tín dụng BĐS NHTM địa bàn Tp.HCM không trách nhiệm thân NHTM mà cần phải có phối hợp chặt chẽ từ nhiều phía chủ thể khác Chính lý đó, người viết chọn đề tài: “Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” qua tác giả phân tích, đánh giá thực trạng, ưu điểm, khuyết điểm cịn tồn tín dụng BĐS NHTM địa bàn Tp.HCM nhằm đưa số giải pháp phát triển thị trường BĐS phát triển tín dụng BĐS NHTM địa bàn Tp.HCM cách hiệu hơn, ổn định an toàn Ngồi ra, luận văn cịn đưa số kiến nghị với quan Nhà nước, NHNN, quan Ban, ngành… cần có biện pháp cụ thể sâu sát hơn, tạo môi trường lành mạnh, cung cấp thơng tin thị trường xác,… để NHTM làm sở chọn hướng đắn, mục đích phát triển thị trường BĐS phát triển tín dụng BĐS ngân hàng Việt Nam nói chung Tp.HCM nói riêng phát triển ổn định bền vững Đây vấn đề quan tâm trọng điểm thời gian tới TÀI LIỆU THAM KHẢO “Báo cáo đánh giá hoạt động tín dụng ngân hàng đề xuất giải pháp đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng, xử lý nợ xấu” – Trung tâm nghiên cứu ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam “Báo cáo giải trình chất vấn phiên họp thứ 10 Ủy ban Thường vụ Quốc hội” – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2014 dự báo năm 2015” – Hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam Các báo cáo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM từ năm 2009-2014 Dương Thị Bình Minh, Sử Đình Thành, Lý thuyết tài tiền tệ, Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM – Khoa Tài Nhà nước, NXB Thống Kê “Đề cương chi tiết kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội thành phố giai đoạn 2016 - 2020” - Ủy ban nhân dân Tp.HCM Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam, NXB Thống Kê Đoàn Thanh Hà & Lê Thanh Ngọc, “Mối quan hệ tín dụng ngân hàng giá nhà đất”, Tạp chí phát triển Hội nhập 11 (21) – Tháng 7- 8/2013Đại học Kinh tế Tài Tp.HCM Lê Tấn Phước (2013), “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng NHTM Tp.HCM giai đoạn 2013-2017”, Tạp chí Phát triển Hội nhập số 12 (22) – Tháng 9-10/2013- Đại học Kinh tế Tài Tp.HCM 10 Lê Xuân Bá (2011), “Sự hình thành phát triển thị trường BĐS cơng đổi Việt Nam”, NXB Khoa học – Kỹ thuật Hà Nội 11 Luật đất đai năm 2013 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 12 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 13 Nghị định số 53/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 18/5/2013 14 Nguyễn Thị Mỹ Linh, “ Thị trường BĐS Việt Nam bối cảnh kiềm chế lạm phát”, Tạp chí Thương mại, số năm 2012 15 Phạm Đỗ Chí, “ Khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ học với Việt Nam” 16 Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM (2007), “Quản trị ngân hàng thương mại”, Nhà xuất Lao động xã hội 17 Các trang web: - Các trang web NHTM địa bàn Tp.HCM - Cục Thống kê Tp.HCM: http://www.pso.hochiminhcity.gov.vn - CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở: http://www.cbre.com.vn - NHNN Việt Nam: http://www.sbv.gov.vn - Ngân hàng NNVN – Trung tâm thơng tin tín dụng quốc gia Việt Nam http://www.cicb.vn - Tạp chí BĐS nhà đất Việt Nam: http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn - Tổng Cục Thống kê: http://www.gso.gov.vn ... trường bất động sản tín dụng bất động sản ngân hàng  Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh  Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động. .. triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh? ?? để nghiên cứu đưa giải pháp thật cụ thể nhằm phát triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố. .. phần phát triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài: Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn