Pháp luật về thị trường giao dịch quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền (1)

PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LƠ BÁN NỀN – GĨC NHÌN KINH TẾ HỌC Ths Đỗ Xuân Trọng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường ĐH Luật Hà Nội Thị trường giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán góc nhìn kinh tế học Thị trường phạm trù kinh tế, nhiều đối tượng nghiên cứu học thuyết kinh tế Thị trường gắn liền với nhu cầu trao đổi người, đâu có trao đổi hàng hố hình thành nên thị trường Theo quan niệm cổ điển trước đây, thị trường coi “cái chợ”, nơi diễn quan hệ mua bán hàng hoá Cùng với tiến loài người phát triển khoa học kỹ thuật, quan niệm thị trường theo nghĩa cổ điển khơng cịn phù hợp Các quan hệ mua bán khơng cịn đơn giản “tiền trao, cháo múc” mà trở nên đa dạng, phong phú ngày phức tạp Theo nhà Kinh tế học Samuelson: “Thị trường q trình người mua người bán thứ hàng hoá tác động qua lại với để xác định giá số lượng hàng hoá Theo Davidbegg: “Thị trường biểu thu gọn q trình thơng qua định gia đình tiêu dùng mặt hàng nào, định công ty sản xuất gì, sản xuất cho ai, dung hoà điều chỉnh giá Theo cách hiểu thơng thường: Thị trường q trình mà người mua, người bán tác động qua lại với để xác định giá lượng hàng hoá mua bán, hay nói cách khác thị trường tổng thể quan hệ lưu thơng hàng hố, lưu thông tiền tệ, giao dịch mua bán dịch vụ Theo quan điểm thị trường nhận biết qua quan hệ mua bán, trao đổi nói chung khơng phải nhận trực quan mở rộng không gian, thời gian dung lượng hàng hoá Như vậy, quan niệm thị trường ngày cách nhìn nhận nhà kinh tế học nêu cách đầy đủ xác hơn, làm rõ chất thị trường Thị trường không bao gồm mối quan hệ mà bao gồm tiền đề cho mối quan hệ hành vi mua bán Nền kinh tế thị trường cấu thành năm thị trường bao gồm: Thị trường bất động sản, thị trường hàng hóa dịch vụ; Thị trường tài chính; Thị trường lao động Thị trường khoa học công nghệ Trong thị trường bất động sản ln ví “con cưng” kinh tế Bởi lẽ, thị trường bất động sản ln đóng vai trò quan trọng thúc đẩy, mối quan hệ tác động qua lại với thị trường khác Việc thị trường bất động sản “nóng, lạnh” dẫn tới tác động vô tiêu cực tới kinh tế Vì vậy, quốc gia mong kiểm soát thị trường bất động sản cách tồn diện từ làm nhân tố quản lý điều hành hoạt động kinh tế nói chung phạm vi tồn quốc Ở Việt Nam, thị trường bất động sản dành quan tâm Chính phủ - quản lý điều hành; nhà khoa học kinh tế, khoa học pháp lý – nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn nhằm định hướng cho quan chức xây dựng chế sách văn pháp quy; tổ chức cá nhân – việc tham gia thị trường bất động sản Thị trường bất dộng sản thuật ngữ nghiên cứu chủ yếu góc độ kinh tế pháp luật Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam: “Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân bất động sản địa bàn định, thời gian định”1 PGS TS Thái Bá Cẩn - ThS Trần Nguyên Nam: Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội - 2003, tr.12 Theo TS Đinh Văn Ân (chủ biên): “Thị trường bất động sản định nghĩa nơi hàng hoá dịch vụ bất động sản trao đổi - nơi mà chế ảnh hưởng mong muốn người tham gia thị trường can thiệp Chính phủ hệ thống trị vào thị trường”2 Theo PGS.TS Phan Thị Cúc PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Thị trường bất động sản trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan, nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ khác có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn … chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản”3 v.v Như vậy, quan niệm thị trường bất động sản thống với điểm thị trường bất động sản thị trường nơi có giao dịch bất động sản dịch vụ trung gian môi giới, tư vấn, định giá bất động sản … xác lập hình thành nên yếu tố giá bất động sản; chịu tác động, chi phối mạnh mẽ hoạt động quản lý nhà nước quy luật khác thị trường Nếu thị trường quyền sử dụng đất thức xác lập Luật Đất đai năm 1993 việc luật hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ thức thừa nhận quyền sử dụng đất loại tài sản phép lưu thông kinh tế thị trường, việc làm hình thành “thị trường quyền sử dụng đất” thị trường bất động sản Thì hình thức phân lô, bán - phương thức kinh doanh quyền sử dụng đất lần ghi nhận Luật Đất đai năm 2013 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó, pháp luật tạo lập nên thị trường giao dịch giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán phổ biến Thị trường phận thị trường bất động sản phụ thuộc vào yếu tố kinh tế học TS Đinh Văn Ân (chủ biên): Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2011, tr.27 PGS.TS Phan Thị Cúc & PGS.TS Nguyễn Văn Xa: Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, năm 2009, tr.16 - 17 như: Quy luật giá trị; Quy luật cạnh tranh; Quan hệ cung – cầu; Chính sách, chế điều tiết vĩ mô Nhà nước; Hành vi đầu tư, kinh doanh doanh nghiệp, nhà đầu tư tác động sách, chế, yêu cầu thị trường Ở Việt Nam, thị trường bất động sản trải qua giai đoạn phát triển: tăng trưởng – ổn định – nóng sốt – đóng băng – trầm lắng – phục hồi tăng trưởng trở lại , đó, sốt bất động sản xảy vào thời điểm năm 1993; năm 2001 – 2002; nửa cuối năm 2010; đặc biệt sốt “bong bóng” bất động sản đạt đỉnh năm 2007 Bên cạnh sốt giai đoạn khủng hoảng, suy thối hay đóng băng vào thời điểm năm 1995 – 1999; mà nặng nề từ đầu năm 2008 đến năm 2009, giai đoạn năm 2011 – 2013 Mỗi sốt qua giai đoạn khủng hoảng đóng băng tiếp nối thường từ tới năm để tích lũy nguồn lực; để quen với khủng hoảng trầm lắng; để tạo đà cho phục hồi trở lại Tương ứng với giai đoạn số nóng – khủng hoảng phục hồi tăng trưởng trở lại thị trường bất động sản giai đoạn 2003 – 2006; cuối năm 2009 đến năm 2010; giai đoạn từ năm 2013 Các giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng “sốt nóng” tạo lập hình ảnh “thị trường bong bóng” bị “đóng băng” tác động nghiêm trọng đến kinh tế, doanh nghiệp, hệ thống ngân hàng, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng đội ngũ công nhân, lao động Thị trường bất động sản có xu tăng trưởng, lên, xuống chiều với tăng trưởng kinh tế, qua tác động có tính chất tảng q trình thị hóa, phát triển hạ tầng đô thị; tác động trực tiếp hệ thống sách tài chính, tiền tệ, tín dụng; có tác động hệ thống pháp luật, sách kinh tế thơng qua q trình điều hành quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương 2 Pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán tác động đến thị trường giao dịch bất động sản 2.1 Pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán Giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán quy định Luật đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản Cụ thể, để thực giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán cần đáp ứng quy định sau: - Về chủ thể thực giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán nền: Theo quy định Điều 11 Luật KDBĐS 2014 phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “1 Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: ……c) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;…” Chủ thể thực giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán tổ chức, cá nhân nước đồng thời phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 10 Luật KDBĐS 2014 - Điều kiện thực giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán nền: Tại điểm a Khoản Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 quy định chủ đầu tư “chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ” hướng dẫn cụ thể Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013, theo chủ đầu tư đáp ứng điều kiện định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: + (i) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; + (ii) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm cơng trình dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực trước thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; + (iii) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); + (iv) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán khu vực không nằm địa bàn quận nội thành đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm xung quanh cơng trình điểm nhấn kiến trúc đô thị; mặt tiền tuyến đường cấp khu vực trở lên tuyến đường cảnh quan đô thị Như vậy, pháp luật cho phép số dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán dự án phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật nêu Đồng thời, đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán nền; đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp khác không thực phân lô, bán Điều xuất phát từ lý Luật đất đai 2013 cho phép tách “đất nông thôn” tách “đất đô thị”, cụ thể: Khoản Điều 144 tách “đất đô thị” quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị quỹ đất địa phương quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu tách đất ở” Tuy nhiên, khoản 31 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Điều 43d Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương” Như vậy, với quy định lại cho phép tách “từng loại đất”, đặc biệt tách đất nơng nghiệp Và với quỹ đất lớn, đất nơng nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng, doanh nghiệp cần bỏ chi phí xây dựng sở hạ tầng phân lơ bán cho nhà đầu tư Với cách làm này, doanh nghiệp vừa không vốn lớn, vừa quay vịng vốn nhanh, chưa kể đến việc giá đất tăng đầu tư hạ tầng.có thể dẫn đến tình trạng đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách tràn lan biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị 2.2 Tác động giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán đến thị trường bất động sản Chính sách đất đai nói chung quy định giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán xem chìa khóa then chốt để điều tiết thị trường bất động sản nói chung thị trường giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán nói riêng hướng đồng thời gây tác động ngược không xuất phát từ thực tiễn Thứ nhất, tác động tích cực đến thị trường bất động sản Như biết, thị trường bất động sản lĩnh vực kinh doanh đặc thù, nhạy cảm với tác động từ sách pháp luật ảnh hưởng tức thời trực tiếp đến thị trường Các quy định pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán tạo điều kiện cho nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, từ hình thành tập đồn lớn với hàng loạt dự án quy mô Bên cạnh đó, cơng ty, doanh nghiệp nhỏ huy động, triển khai dự án nhỏ Điều giúp đa dạng hóa loại hình bất động sản, tạo nhiều phân khúc khác nhau, tăng cường cạnh tranh làm cho thị trường bất động sản sôi động Thứ hai, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản - Do quy định pháp luật nhiều lỗ hổng, bất cập phân tích nên dẫn đến hậu nhiều doanh nghiệp bán dự án trái pháp luật, huy động vốn trái pháp luật thông qua giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán Nhiều dự án cần cầm tay định phê duyệt với tỷ lệ 1/500 mà gần chưa triển khai hạng mục hạ tầng triển khai cho có, để hợp thức hóa việc bán hay huy động vốn hưởng lời từ việc “bán lúa non” Điều này, dẫn đến tình trạng nhà đầu tư găm đất, đầu để đợi lên không đưa vào sử dụng, tạo nhiều khu thị bị hoang hóa, chí phá nát quy hoạch thị Đáng nói, xu hướng bán huy động đầu tư vào dự án phân lô, bán không phổ biến thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… mà cịn nở rộ tỉnh Quảng Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hịa Bình, Hưng n Thậm chí, cịn chào bán huyện, thị xã tỉnh lỵ với mỹ từ quảng cáo dự án “ đẳng cấp” thị trấn Hùng Sơn (Thái Nguyên), Phố Nối (Hưng Yên), Yên Phong (Bắc Ninh), Kỳ Sơn (Hịa Bình) Hay dự án TNR Stars Đồng Văn (thị trấn Đồng Văn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam) - dự án phân lô, bán hình thức hợp đồng đặt chỗ từ cịn có tranh chấp chủ dự án cũ Khi đó, đội ngũ sale đơn vị phát triển dự án Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản TNR Holdings Việt Nam (TNR Holdings) quảng cáo rầm rộ với nhiều lời có cánh giá trị gia tăng mà dự án mang lại Thậm chí hợp đồng đặt chỗ nêu rõ, sau hoàn thành nghĩa vụ tốn 95% tổng giá trị chuyển nhượng cơng ty bàn giao lô đất thực địa cho khách hàng Tuy nhiên, đến nay, dù đóng đủ 95% giá trị hợp đồng từ lâu khách hàng TNR Stars Đồng Văn chưa bàn giao đất để thi công xây dựng, chưa cấp sổ đổ4 Gần đây, trường hợp Công ty Địa ốc Alibaba lập hàng chục “dự án ma” nhiều tỉnh, thành thuộc địa bàn miền Trung Nam Bộ để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản người dân với số tiền lên tới hàng nghìn tỷ đồng Đã bị quan chức điều tra, khởi tố hình - Thực trạng không mang lại rủi ro cho người mua mà làm ảnh hưởng tới phát triển thị trường bất động sản Việc đầu tư găm đất, đầu để đợi lên không đưa vào sử dụng giá đất tăng giá lên hình thành lên mức giá bất động sản cao nhiều so với giá cũ Điều đẩy giá bất động sản khu vực biến động, tăng cao giá trị thặng dư bất động sản lại không thay đổi Từ đó, gây bất ổn thị trường bất động sản ảnh hưởng đến ngành nghề khác có liên đới vật liệu xây dựng, nội thất…; http://nguoihanoi.com.vn/phan-lo-ban-nen-chieu-lach-luat-de-huy-dong-von_256236.html người có lợi ích phục vụ cho chủ đầu tư giới đầu cơ, rủi ro thiệt hại rơi vào người tiêu dùng; Đồng thời, nguồn lực đất đai không khai thác sử dụng hiệu quả, nguồn lực lớn đất nước kinh tế Một số vấn đề đặt Để khắc phục hạn chế trên, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững, đảm bảo tính minh bạch, cơng khai hạn chế việc thị trường bất động sản có tượng sốt đất cục bộ, bảo vệ quyền lợi ích chủ thể 02 vấn đề lớn đặt nay: - (i) Cần phải chỉnh sửa, bổ sung điều khoản pháp luật đất đai liên quan đến quy định “có cho phép phân lơ, bán nền” hay khơng? Đa số quan điểm cần cấm việc giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lô bán để hạn chế đầu hoang hóa khu thị; đồng thời nên khuyến khích nhà đầu tư đầu tư đất, có loại bỏ chủ đầu tư yếu nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư không làm mạnh việc xóa bỏ phân lơ, bán lợi ích phục vụ cho chủ đầu tư giới đầu cơ, rủi ro thiệt hại rơi vào người tiêu dùng, thị trường bất động sản tiềm ẩn đợt “cơn sốt đất” có đầu đất đai Khi quy định là nguyên tắc đầu tư bất động sản mang lại giá trị bền vững cho thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng Ngồi ra, có quan điểm cho không nên cấm giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán Bởi nay, khoảng 70% sàn giao dịch bất động sản bán sản phẩm phân lô, đặc biệt khu vực tỉnh phía Nam việc cấm phân lô bán khiến sàn giao dịch gặp nhiều khó khăn, chí buộc phải đóng cửa ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu nhiều địa phương5 Nếu cấm hoạt động làm ảnh hưởng đến lợi ích địa phương Nhưng pháp luật cần quy định rõ việc giao dịch đối tượng “bên mua” khách hàng có nhu cầu thực địa phương thiếu nhà cho người dân nhu cầu xác nhận UBND xã, phường, thị trấn nơi họ sinh sống https://www.bvsc.com.vn/News/2019628/692434/he-luy-cua-viec-phan-lo-ban-nen.aspx, Hệ lụy việc phân lô, bán - (ii) Đối với đất nông nghiệp chủ trương hướng tới hợp để tạo điều kiện cho hoạt động sản xuất nơng nghiệp lớn Tuy nhiên, thực tế đất nơng nghiệp có lợi thương mại vị trí lại có xu tách để bước phân lơ, bán Chính điều ngược lại chủ trương tích tụ đất nơng nghiệp nay, điều góp phần phá vỡ quy hoạch sử dụng đất Do đó, cần bỏ quy định tách đất nông nghiệp để hạn chế phân lô bán trái phép thực cách tràn lan, khó kiểm sốt  ... động đến thị trường giao dịch bất động sản 2.1 Pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán Giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán quy định Luật đất đai 2013, Luật Kinh... định giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán xem chìa khóa then chốt để điều tiết thị trường bất động sản nói chung thị trường giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán nói... hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản Cụ thể, để thực giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán cần đáp ứng quy định sau: - Về chủ thể thực giao dịch quyền sử dụng đất hình thức phân