Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh lạng sơn

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI _ LÀNH LỆ THÙY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - NĂM 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI _ LÀNH LỆ THÙY CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2020 LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến quý Thầy, Cô Học viện Khoa học Xã hội tận tình giảng dạy cho tơi thêm nhiều kiến thức quý báu suốt thời gian theo học lớp Luật Kinh tế - Đợt 2/2018 Hà Nội Xin cảm ơn chân thành đến TS Đặng Vũ Hn tận tình hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Ban Lãnh đạo, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè, người thân ủng hộ, tạo điều kiện nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt q trình học tập Hà Nội, ngày tháng năm 2020 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lành Lệ Thùy LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng với dẫn người hướng dẫn khoa học Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng trích dẫn đầy đủ theo quy định TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lành Lệ Thùy MỤC LỤC MỞ ĐẦU………………………………………………………………………… Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở…………………………………………………………………………… 1.1 Một số vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở……………… 1.2 Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ……… …………………17 Kết luận Chương 1……………………………………………………………….27 Chương THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN ………………………………… 28 2.1 Thực trạng quy định pháp luật đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở….………………………………… ………………………………… …….28 2.2 Thực trạng thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn ………………………………… ………………………… 51 Kết luận Chương ………………………………… ……………………… 64 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ………………….65 3.1 Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở……………………………………………………… …………………….65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam …………………….…………68 Kết luận Chương 3……………………………………………………………….74 KẾT LUẬN ………………………………… ……………………………… 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT XHCN QSDĐ BĐS NSDĐ GCNQSDĐ Xã hội chủ nghĩa Quyền sử dụng đất Bất động sản Người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Số hiệu bảng Tên bảng Bảng số liệu giải vụ án dân Tòa án nhân Bảng số dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2015 – 2019 (vụ) Trang 72 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Ở hầu hết quốc gia giới Việt nam nay, đất đai tài sản vô quan trọng ảnh hưởng đến phát triển kinh tế vấn đề an ninh quốc phòng quốc gia, đặc biệt vấn đề chủ quyền dân tôc Cụ thể: đất đai địa bàn phân bổ khu dân cư, tư liệu sản xuất thiếu cho ngành nghề kinh tế Với vai trò quan trọng vậy, người thường xuyên khai thác để tạo giá trị vật chất tinh thần phục vụ cho đời sống Tuy nhiên, đất đai có hạn, nhu cầu người ngày tăng, đặt u cầu cho cơng tác quản lý đất đai đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm Chế độ sở hữu đất đai nước ta sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà có khái niệm chuyển nhượng QSDĐ Thực tế, chuyển nhượng QSDĐ quyền chuyển quyền sử dụng đất thực phổ biến, thường xuyên chiếm tỷ lệ lớn thị trường Để điều chỉnh, quản lý hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, quy định chuyển nhượng QSDĐ bắt đầu quy định Luật Đất đai 1993 Đây bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Trên sở đó, Luật đất đai 2003 Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa có nhiều điểm mới, phù hợp với tiến Khi pháp luật đất đai quy định cụ thể quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung đất nói riêng hồn tồn phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất muốn khai thác giá trị mặt kinh tế đất đai Qua đó, chủ thể sử dụng đất có sở để đầu tư tìm kiếm lợi nhuận Nhà nước có để quản lý đất đai cách hiệu Tuy nhiên, trình thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tồn nhiều hạn chế như: chuyển nhượng QSDĐ không đủ điều kiện (đất tranh chấp, chưa có giấy CNQSDĐ…); sai phạm hình thức chuyển nhượng QSDĐ (không công chứng, chứng thức; không đăng ký vào hồ sơ địa chính)…… Ngồi ra, bên cạnh thị trường BĐS hoạt động cơng khai, hợp pháp có quản lý, điều tiết từ Nhà nước thực tế “thị trường ngầm” hoạt động với việc “mua bán trao tay” QSDĐ thiếu điều kiện chuyển nhượng diễn sôi động “Thị trường ngầm” kéo dài phát triển tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước Vì vậy, nghiên cứu vấn đề pháp lý chuyển nhượng QSDĐ cụ thể chuyển nhượng QSDĐ cần thiết Đặc biệt nghiên cứu, đánh giá thực tiễn hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Lạng Sơn - tỉnh biên giới thuộc miền núi vùng Đơng Bắc, phía Bắc tiếp giáp với Trung Quốc với cửa quốc tế (cửa đường Hữu Nghị cửa đường sắt Đồng Đăng), cửa quốc gia (Chi Ma, Bình Nghi) cịn nhiều vấn đề khó khăn, nhiều tranh chấp phát sinh trình thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ dân số phát triển nhanh, dân cư từ nhiều địa phương đến kéo theo phát triển nhu cầu đất ở, nhiều vấn đề tồn đọng lịch sử để lại mâu thuẫn luật cũ luật mới, thói quen giao dịch theo lệ mà khơng theo luật, thiếu hiểu biết pháp luật nhân dân hậu sai lầm áp dụng pháp luật, trình độ cán quản lý đất đai nhiều hạn chế… Từ lý đây, chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tỉnh Lạng Sơn” để nghiên cứu làm Luận văn Thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Vấn chuyển nhượng QSDĐ nói chung QSDĐ nói riêng đề tài thu hút quan tâm nhiều nhà nghiên cứu Nhiều cơng trình nghiên cơng bố nhiều góc độ khác nhau, cơng trình khoa học có đóng góp định cho việc hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Có thể nêu số cơng trình liên quan đến đề tài nghiên cứu thực thời gian qua, bao gồm: - Nguyễn Như Phát (2003), “Một số vấn đề lý luận thực tiễn Hợp đồng Việt Nam”, Nxb Công an nhân dân - Luận án Tiến sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Văn Hiến, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm 2017 - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân” tác giả Phạm Thu Thủy, Đại học Luật Hà Nội, năm 2009 - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010 - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tác giả Nguyễn Doãn Cương, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2013 - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai năm 2013”, tác giả Nguyễn Ngọc Anh, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015 - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” tác giả Phạm Thị Thanh Vân, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015 - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chuyền nhượng quyền sử dụng sử dụng đất Dự án kinh doanh nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam nay” tác giả Nguyễn Ngọc Trường, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội, năm 2018 Ngồi ra, cịn có nghiên cứu chuyên sâu nhiều nhà khoa học, chuyên gia đăng báo tạp chí chuyên ngành khác như: “Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” tác giả LS Nguyễn Thùy Trang, Tổng Cơng ty Cơng nghiệp Hóa chất mỏ Vinacomin đăng Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 3/2017; “Bàn giải tranh chấp hợp đồng chuyển Kết luận Chương Trong Chương 2, Luận văn làm rõ thực trạng quy định pháp luật đất đai hành chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2015 - 2019 Qua đó, Luận văn làm rõ nội dung quy định pháp luật đất đai hành chuyển nhượng QSDĐ qua quy định: chủ thể, điều kiện thực chuyển nhượng QSDĐ ở; hình thức, điều kiện có hiệu lực chuyển nhượng QSDĐ ở; vấn đề tài thực chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn thực tỉnh Lạng Sơn Trong trình áp dụng cho thấy, quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ vào sống, công tác thực tỉnh Lạng Sơn đạt nhiều kết tích cực Tuy nhiên, thực tiễn cịn tồn hạn chế định như: không tuân thủ điều kiện chuyển nhượng mà vi phạm chủ yếu đất chưa cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ mang tên chủ thể khác; ành vi “lách luật” để trốn tránh nghĩa vụ tài chính… Ngồi ra, để đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng thực tế, tác giả làm rõ nguyên nhân khó khăn, vướng mắc 62 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 3.1 Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phải đảm bảo theo đường lối, sách Đảng Nhà nước Quyền sử dụng đất loại tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai lãnh thổ, tài nguyên quốc gia, nơi sinh sống người dân Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân Thực tế, kết đạt trình xây dựng pháp luật gắn chặt với chủ trương, đường lối, sách Đảng Nhà nước Những sách sở để xác định định hướng phát triển đất nước thời kỳ Từ Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII nay, Đảng Cộng sản Việt Nam xác định định hướng chung: “Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng đô thị, phát triển doanh nghiệp nhà nước xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước Tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư” Đặc biệt, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng Cộng sản Việt Nam đặt mục tiêu “tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách để thị trường bất động sản vận hành thông suốt, phù hợp quy luật cung cầu nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản, kết cấu hạ tầng đất, ngăn ngừa đầu cơ, lãng phí” Pháp luật Việt Nam cụ thể định hướng việc xây dựng thay nhiều văn pháp luật, ngày tạo thuận lợi cho giao dịch QSDĐ tăng tính an tồn cho bên trình giao kết thực giao dịch 63 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật có liên quan Luật Đất đai ngành luật độc lập hệ thống pháp luật có mối liên hệ mật thiết với ngành luật khác Luật Dân sự, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Tín dụng - Ngân hàng Trong mối liên hệ này, quy phạm pháp luật ngành luật có mối quan hệ hỗ trợ, bổ sung cho để điều chỉnh quan hệ xã hội ngày đa dạng phức tạp thực tế Do vậy, việc đổi hoàn thiện pháp luật đất đai phải đặt mối liên hệ với ngành luật có liên quan coi Bộ luật Dân làm gốc Qua đó, ngăn ngữa chồng chéo, mâu thuẫn pháp luật đất đai ngành luật khác điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với công cải cách hành nhà nước Hồn thiện pháp luật đất đai chuyển nhượng QSDĐ phải thực với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nước như: thủ tục hành chính; tinh giảm máy, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan nhà nước từ Trung ương tới địa phương Trong thời gian vừa qua, hoạt động quản lý nhà nước nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng có bước cải thiện đáng kể; cụ thể: thủ tục hành bước đơn giản, thời gian rút ngắn; máy quan quản lý trực tiếp đất đai tinh giản Chẳng hạn: công tác cấp, đổi giấy chứng nhận QSDĐ (thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp, thuộc Sở tài ngun mơi trường, có chi nhánh quận, huyện) Những đổi quy định Luật Đất đai 2013 cần tiếp tục hoàn thiện để nâng cao thực tiễn áp dụng chuyển nhượng QSDĐ ở, đặc biệt góp phần đáp ứng mục đích pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội cách lâu dài, tránh lạc hậu phát huy hiệu thực tế 64 3.1.4 Hoàn thiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế- xã hội Chuyển nhượng QSDĐ quan hệ pháp luật có đối tượng tài sản QSDĐ Quan hệ thực thị trường bất động sản, chịu chi phối quy luật thị quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Chính vậy, hồn thiện quy định pháp luật đất đai chuyển nhượng QSDĐ bỏ qua yếu tố Các quy định giao đất, cho thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá chuyển nhượng QSDĐ, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất nội dun xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đảm bảo hài hồ lợi ích chủ thể sử dụng đất, lợi ích quốc gia tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trung quyền định QSDĐ tay nhóm chủ thể thiểu số 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu chung nay, quốc gia muốn phát triển kinh tế - xã hội phải mở rộng mối quan hệ với quốc gia, vùng lãnh thổ giới Việt Nam không ngoại lệ trình đổi mới, thực đường lối, sách hội nhập với nhiều nước khu vực giới Để thực hố sách, đường lối đó, Nhà nước có nhiều quy định pháp luật phù hợp bảo đảm mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức, đơn vị kinh tế nước đầu tư Việt Nam, có quy định pháp luật đất đai, như: người Việt Nam định cư nước ngồi khơng có quyền chung người sử dụng đất quy định Điều 166 Luật Đất đai 2013 mà thực quyền cụ thể khác QSDĐ như: quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, bảo lãnh góp vốn QSDĐ quyền thực nào, điều kiện cịn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất đai Như vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai Việt Nam pháp luật đất 65 đai nước giới, điều ước quốc tế mà Việt Nam thành viên thông lệ quốc tế Qua đó, vừa thu hút đầu tư nước ngồi vào Việt Nam vừa bảo đảm lợi ích chủ thể bảo đảm phát triển kinh tế Việt Nam mối quan hệ hội nhập với nước giới 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất Không riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển QSDĐ quy định nhiều văn pháp luật khác: Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật thuế…, vậy, cần phải có hồn thiện cách có hệ thống văn pháp luật có liên quan để tạo thống cần thiết, tạo thuận lợi cho trình áp dụng pháp luật đất đai Để làm điều này, Nhà nước cần thể chế hóa quan điểm, định hướng chủ trương, sách Đảng Nhà nước đất đai, đồng thời, phải theo sát tình hình thực tiễn để đưa điều chỉnh phù hợp, tháo gỡ kịp thời vướng mắc tồn trình thực pháp luật Bên cạnh việc tạo hành lang pháp lý ngày chặt chẽ, cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hành vi, vụ việc vi phạm để qua tạo điều kiện cho thị trường chuyển nhượng QSDĐỞ hay thị trường bất động sản lành mạnh đời Thứ hai, sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật đất đai liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (i) Đối với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: - Đất đai Việt Nam thuộc chủ sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, cá nhân, tổ chức người sử dụng đất khác xã hội khơng có quyền sở hữu đất mà thay vào QSDĐ Vì vậy, 66 để xác mặt pháp lý, Luật Đất đai nên quy định đầy đủ “QSDĐ khơng có tranh chấp” - Đối với điều kiện “đất khơng có tranh chấp”, để tránh tình trạng áp dụng pháp luật khơng thống địa phương cần phải có hướng dẫn cách hiểu “đất có tranh chấp” “đất khơng có tranh chấp”? Cơ quan có thẩm quyền xác nhận tình trạng đất có tranh chấp? Ngồi ra, trường hợp đất có tranh chấp tranh chấp giải xong theo quy định pháp luật có cần xác nhận không? - Về điều kiện “QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án”, để tương thích với quy định Bộ luật Tố tụng dân 2015 việc kê biên áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời q trình giải vụ án có cho thấy, người giữ tài sản tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản pháp luật cần bổ sung quy định cấm thực hoạt động chuyển quyền trường hợp “QSDĐ bị kê biên theo quy định pháp luật tố tụng dân sự” (ii) Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: - Pháp luật cần quy định cụ thể cách thức bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba tình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Người thứ ba ngày tình thường nhận chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu dựa vào giấy tờ quan thẩm quyền xác nhận mà khơng tìm hiểu cụ thể nguồn gốc trạng sử dụng Tuy nhiên, sau giao dịch thực xảy tranh chấp, hợp đồng lại bị xử vơ hiệu bên chuyển nhượng QSDD đất chủ sử dụng đất hợp pháp Điều gây thiệt hại lợi ích vật chất cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ thực tế yêu cầu bên chuyển nhượng hồn trả lại nhận mà cụ thể tiền cho bên chuyển nhượng gặp nhiều khó khăn, rắc rối chế giải chậm hiệu - Các văn hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà nêu điều khoản cần có mang tính chất định hướng cho bên mà phát huy tối đa ý chí tự nguyện, tự thỏa thuận 67 (iii) Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở: f- Tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ giúp người dân chủ động đăng ký QSDĐ sau chuyển nhượng QSDĐ Qua đó, giúp cho việc quản lý QSDĐ đạt hiệu cao Khi thông tin QSDĐ công khai giúp cho giao dịch QSDĐ tương lai đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế mức thấp hành vi lừa đảo thực giao dịch chuyển nhượng QSDĐ - Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền vào hồ sơ địa Tuy nhiên, thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ nhiều không phụ thuộc vào ý muốn người chuyển nhượng mà phải phụ thuộc nhiều vào trình cơng tác làm thủ tục cán chịu trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng… Điều hoàn tồn trái với ngun tắc tơn trọng tự do, thống ý chí bên tham gia vào giao dịch dân Vì lẽ đó, để tránh tiêu cực xảy trình làm thủ tục đăng ký đất đai, Nhà nước cần đưa biện pháp hợp lý biết cách phối hợp áp dụng biện pháp cách hiệu phổ biến pháp luật đến với người dân; nâng cao hiệu chủ trương dân biết, dân làm, dân kiểm tra; xây dựng hịm thư góp ý quan hành chính, địa phương; có sách kỷ luật, xử phạt nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ cán bộ, cơng chức nhà nước… Để làm điều này, cần phải có hành lang pháp lý cụ thể, thống nhất, tập trung để tiện cho việc tìm kiếm quy phạm pháp luật để áp dụng; đó, việc ban hành Luật đăng ký bất động sản thực tiễn chuyển nhượng QSDĐ việc cần thiết cấp bách Thứ ba, bổ sung Bộ luật Dân phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tiễn nay, hoạt động chuyển nhượng tài sản diễn phổ biến, chuyển nhượng QSDĐ ở, chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thỏa thuận, giao dịch với hợp đồng Tuy nhiên, với đặc trưng riêng biệt khác so với chuyển nhượng loại tài sản khác, QSDĐ cần quy 68 định rõ ràng Bộ luật Dân như: cần quy định quan hệ sử dụng đất ở, kiểu tranh chấp, khiếu nại QSDĐ cần phải mở rộng chủ thể chuyển nhượng QSDĐ Quy định rõ quan hệ sử dụng đất ở, tranh chấp, khiếu nại QSDĐ nhà ở, mở rộng chủ thể chuyển nhượng QSDĐ Thứ tư, cần phân định rõ vai trò Bộ luật Dân Luật Đất đai việc quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dù việc bổ sung phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào Bộ luật Dân cần thiết, nên dừng lại việc đặt quy định chung, loại quan hệ pháp luật Các vấn đề cụ thể, cốt lõi bên hoạt động chuyển nhượng QSDĐ quy định chi tiết Luật Đất đai Có vậy, Bộ luật Dân Việt Nam trở thành “Luật chung ngành luật tư” cách nghĩa “điều góp phần đưa Bộ luật Dân Việt Nam gần với thông lệ quốc tế hơn” Thứ năm, giải pháp hồn thiện sách pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ tài - Việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng dẫn đến tình trạng cho giá hợp đồng thấp giá trị thực việc chuyển nhượng, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Để tránh tình trạng xảy ra, cần phải có quy chế rõ ràng việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ văn quy phạm pháp luật chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Thuế Thu nhập cá nhân,… Ngồi ra, cần phải có quy định rõ ràng mức thuế suất kèm, biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất - Về lệ phí trước bạ: Mặc dù giảm 50% so với quy định trước, mức phí 0,5% giá tri thực tế hợp đồng chuyển nhượng bên coi cao có tính chất khoản thuế Việc thu lệ phí trước bạ cao phần nguyên nhân dẫn đến nhiều hộ gia đình khơng kê khai làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, khiến cho công tác cấp giấy chứng nhận 69 QSDĐ gặp khó khăn tiến triển chậm Do đó, Nhà nước nên cân nhắc việc thu lệ phí trước bạ mức phí cố định hợp đồng chuyển nhượng có giá trị khoảng định Giải pháp vừa giúp cho người sử dụng đất giảm tải nghĩa vụ tài mà cịn khuyến khích người sử dụng đất tự giác thực đầy đủ nghĩa vụ mình, giúp ngân sách nhà nước đảm bảo nguồn thu 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, phía quan nhà nước: - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai công khai, đơn giản, dễ tiếp cận Đây nội dung mà Việt Nam thực coi bước tiến lớn quản lý nhà nước Với tồn kênh thơng tin thức, dễ tiếp cận, truy xuất thông qua ứng dụng internet để biết thông tin pháp lý xác đất định giao dịch, bên nhận chuyển nhượng hồn tồn biết bên chuyển nhượng liệu có quyền chuyển nhượng hay không, đất cấp giấy chứng nhận QSDĐ hay chưa, có nằm quy hoạch hay có tranh chấp không, đặc điểm đất vị trí, diện tích, sơ đồ thửa, ranh giới Trên giới có nhiều mơ hình cho Việt Nam học hỏi Website tra cứu đăng ký đất đai Vương quốc Anh, EU hay Hồng Kơng, hệ thống tra cứu thơng tin cịn chứa đựng dịch vụ tra cứu tài liệu pháp luật đất đai, hướng dẫn trình tự thủ tục giao dịch nghĩa vụ tài liên quan - Tiếp tục cải cách đơn giản hóa thủ tục hành đất đai Cải cách hành coi khâu đột phá việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng tồn quốc nói chung, giúp giảm phiền hà cho người dân, sách thu hút đầu tư Chính vậy, năm vừa qua, Việt Nam tích cực thực việc rà sốt, rút gọn thủ tục hành chính, nâng cao chất lượng phận “một cửa”, “một cửa liên thông”, lĩnh vực gắn với đời sống dân sinh tư pháp - hộ tịch, xây dựng, đất 70 đai, sách xã hội, đăng ký kinh doanh trình tiến hành theo lộ trình - Nâng cao lực đội ngũ cán bộ, công chức thực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Cần tiếp tục tăng cường nâng cao lực, phẩm chất trình độ chuyên môn đội ngũ cán bộ, công chức thực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Để đạt mục tiêu này, địa phương cần thường xuyên tổ chức hoạt động tập huấn, hướng dẫn đạo chuyên môn nghiệp vụ, lắng nghe giải vấn đề thực tiễn mà họ gặp phải trình thực nhiệm vụ đề đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật tháo gỡ bất cập trước mắt Đồng thời, phải thường xuyên có hoạt động kiểm tra, xử lý đơn thư khiếu nại, tố cáo cách khách quan để kịp thời có biện pháp xử lý nghiêm sai phạm, hướng đến mục đích xây dựng đội ngũ cơng chức có trình độ chun mơn cao có kỹ tiếp xúc công dân với tác phong chuyên nghiệp Thứ hai, người dân sử dụng đất bên tham gia giao dịch: Đối với người dân, hạn chế lớn khiến họ ký kết giao dịch mang nhiều tính rủi ro kiến thức pháp luật hạn chế Để giải vấn đề này, cần kết hợp biện pháp sau: - Có kênh hướng dẫn luật thức chi tiết giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói chung QSDĐ nói riêng cho người sử dụng đất Trên hệ thống người sử dụng đất hướng dẫn quy trình, nhiên chưa đầy đủ số lượng thủ tục lẫn mức độ chi tiết thơng tin - Báo chí cần có chuyên mục thường xuyên đưa thông tin rủi ro pháp lý mà người dân gặp phải đời sống dân nói chung giao dịch bất động sản nói riêng Đây điều mà thời gian qua đem lại hiệu việc phổ biến kiến thức luật hình Báo chí thứ mà người dân đọc hàng ngày, qua vụ việc cụ thể luật hiểu dễ dàng hơn, thiết thực gần gũi với sống 71 Kết luận Chương Ở chương 3, Luận văn định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Các giải pháp hoàn pháp luật chuyển nhượng QSDĐ bao gồm hoàn thiện hành lang pháp lý chuyển nhượng QSDĐ ở, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai điều kiện chuyển nhượng, trình tự, thủ tục; hình thức hợp đồng… sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật khác có liên quan pháp luật dân sự, pháp luật thuế….Qua đó, đảm bảo pháp luật áp dụng thống thực tế Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, Luận văn đưa giải pháp phía quan nhà nước, nâng cao lực, đạo đức, chuyên môn cán bộ, công chức; tăng cường công tác tra, kiểm tra… Đồng thời phía người dân, cần tự chủ đơng nâng cao trình độ, kiến thức pháp luật để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nâng cao ý thức chấp hành pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng 72 KẾT LUẬN Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ phận vô quan trọng pháp luật đất đai Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ Luật Đất đai quy định cụ thể chủ thể, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ tảng kinh tế - xã hội Với vận động không ngừng quan hệ phát luật diễn ngày, điều kiện nên kinh tế thị trường nay, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sơi động; đo địi hỏi pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cần phải sửa đổi, bổ sung thường xuyên để bắt kịp với tốc độ vận động phát triển xã hội Trong trình nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, bên cạnh tiến bộ, kết đạt được, nhiều hạn chế, bất cập điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở; hình thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở, sách tài đất đai… Điều Luận văn làm rõ phần thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Lạng Sơn thời gian từ năm 2015 – 2019 Bởi vậy, để nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ vấn đề đặt cần hồn thiện chế, sách pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nhằm giảm thiểu bất cập, mâu thuẫn chồng chéo quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở, đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vận hành mơi trường pháp lý an tồn, hiệu quả, phòng ngừa mức độ cao rủi ro hướng tới việc giảm thiểu tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ thực tế sống vấn đề cần thiết phải thực thời gian tới 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bản án số: 21/2019/DS-PT, n gày 11-3-2019 TAND tỉnh Lạng Sơn V/v yêu cầu tuyên bố hợp đồng dân vô hiệu giải hậu hợp đồng dân vô hiệu Bản án số: 41/2019/DS-PT, ngày 16 - – 2019 TAND tỉnh Lạng Sơn việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản, cơng trình đất Báo cáo Tình hình thực Nghị số 01/NQ-CP Chính phủ, Chỉ thị số 09/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ tình hình kinh tế - xã hội năm 2019 tỉnh Lạng Sơn Báo cáo Tình hình thực Nghị số 01/NQ-CP Chính phủ, Chỉ thị số 09/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ tình hình kinh tế - xã hội năm 2019 tỉnh Lạng Sơn Báo cáo Tình hình thực Nghị số 01/NQ-CP Chính phủ, Chỉ thị số 09/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ tình hình kinh tế - xã hội năm 2019 tỉnh Lạng Sơn Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo số 25/BC-BTNMT ngày 27 tháng 02 năm 2013 sơ kết năm thực đo đạc lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa theo Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 Quốc hội, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (2003 - 2013), Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 74 10 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/20149/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội 11 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định đồi địa chính, Hà Nội 12 Bộ Tư pháp (1995), BLDS nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Tạp chí dân chủ pháp luật, (Chuyên đề), Hà Nội.102 13 Bộ Tư pháp (2005), “BLDS nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”, Tạp chí dân chủ pháp luật, (Chuyên đề), Hà Nội 14 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 2013, Hà Nội 15 Chính Phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất, Hà Nội 16 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 17 Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài KX.01.13/06-10, Chương trình Khoa học cơng nghệ trọng điểm cấp Nhà nước KX.01/06-10, Hà Nội 18 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 19 http://www.cema.gov.vn/dai-hoi-dai-bieu-dan-toc-thieu-so/tin-tuc/cacdan-toc-tinh-lang-son-phat-huy-noi-luc-hoi-nhap-va-phat-trien.htm, Các dân tộc tỉnh Lạng Sơn phát huy nội lực, hội nhập phát triển 20 Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề thị trường QSDĐ nước ta giai đoạn nay”, Hội thảo khoa học thị trường BĐS: thực trạng, nguyên nhân giải pháp ngày 24 tháng năm 2006, Hà Nội 75 21.Nguyễn Năng Nam (2011), “Kết hợp pháp luật phong tục, tập quán việc quản lý xã hội”, Tạp chí phát triển nhân lực, 1(22) 22 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội tr 65 23 Nguyễn Quang Tuyến (2006), “Kinh nghiệm số nước giới xây dựng kinh doanh BĐS thị trường BĐS” Hội thảo: “Thị trường BĐS” khoa Pháp luật kinh tế - Trường ĐH luật Hà Nội 24 Phạm Hữu Nghị (2005) “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu toàn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, Hà Nội 25 Quốc Hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 26 Quốc Hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 27 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội 28 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 29 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 30 Tơn Gia Hun, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai thị trường BĐS, Nxb Bản đồ, Hà Nội 31 Trang Minh, Lưu Vũ (2019) http://baolangson.vn/kinh-te/226821nhieu-sai-pham-trong-quan-ly-dat-dai-o-co-so.html, Nhiều sai phạm quản lý đất đai sở 32 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (Tập thể tác giả) (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển bách khoa Nxb Tư pháp 76 ... định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hành thực tiễn thực tỉnh Lạng Sơn Chương Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhuợng quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển. .. THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH LẠNG SƠN 2.1 Thực trạng quy định pháp luật đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. .. đất, thuê đất, công nhận quyền sử đất thực quyền quyền sử dụng đất Trong thời gian sử dụng đất theo quy định pháp luật, ngưởi sử dụng đất quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức