(Luận văn thạc sĩ) thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam hiện nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN VIẾT THẮNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN VIẾT THẮNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2014 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Trần Viết Thắng MC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất 14 1.1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế - 23 xã hội 1.2 Điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất 26 1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử 26 dụng đất pháp luật 1.2.2 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Chương 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ LIÊN QUAN ĐẾN THẾ 27 31 CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT N AM 2.1 Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ chấp quyền sử 31 dụng đất 2.1.1 Chủ thể chấp 31 2.1.2 Chủ thể nhận chấp 35 2.2 Về đối tượng quan hệ chấp 37 2.3 Về hình thức xác lập giao dịch chấp quyền sử d ụng đất 44 2.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ 46 chấp quyền sử dụng đất 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 46 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 50 2.5 Về đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử 52 dụng đất 2.6 Chấm dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất 56 2.7 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp 58 Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ 66 DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 66 chấp quyền sử dụng đất 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử 74 dụng đất 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp 74 quyền sử dụng đất 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp 74 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công 76 chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp 77 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân LĐĐ : Luật Đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất PLĐĐ : Pháp luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để tổ chức tín dụng (TCTD) luân chuyển vốn cho kinh tế Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền như: chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng (giao dịch chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thơng thường khác Điều lý giải vận hành chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế khó để đưa QSDĐ vào vận hành thị trường tín dụng cách trơi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay" cần thiết, mang tính chuyên sâu có tính thời Tình hình nghiên cứu Từ nguồn thơng tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu chấp QSDĐ Việt Nam công bố Việc nghiên cứu chấp QSDĐ tiến hành dạng viết tạp chí, tham luận hội thảo chuyên đề nhỏ cơng trình nghiên cứu chung giao dịch bảo đảm Một số tạp chí phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây rào cản cho việc vận hành quyền chấp QSDĐ Tiêu biểu phải kể đến viết tác giả Phan Minh Ngọc: Nợ khó địi ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2/2007; tác giả Nguyễn Văn Mạnh: Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2007; tác giả An Đồng: Sớm tháo gỡ bất cập thủ tục vay vốn ngân hàng, Tạp chí Tài chính, tháng 8/2007 Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập nội dung liên quan luận án như: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh năm 2002; Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến: "Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại", năm 2003; Tác giả Nguyễn Văn Hoạt với luận án tiến sĩ Luật học "Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản", năm 2004 Những cơng trình nêu tiếp cận chấp QSDĐ với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, chúng nghiên cứu với biện pháp bảo đảm khác Vì vậy, nội dung dừng lại phác thảo khái quát nêu lên vài bất cập pháp luật hành chấp QSDĐ phạm vi nhỏ hẹp Cho đến nay, chưa có cơng trình xem xét vấn đề chấp QSDĐ cách tổng thể phương diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hòa, giao thoa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ chấp, thực tiễn sinh động phức tạp quan hệ thực tế Như vậy, luận văn đề tài nghiên cứu chuyên sâu pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, không trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khoa học cơng bố Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt * Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu QSDĐ: Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai làm sở cho kết luận rằng, QSDĐ người sử dụng đất Việt Nam tài sản loại bất động sản - Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp QSDĐ với tính cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ với tính cách loại hình chấp phổ biến chiếm ưu hình thức chấp tài sản Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp QSDĐ đời sống kinh tế, xã hội - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam thời gian qua đạt được, đồng thời rõ vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật - Phân tích yêu cầu, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế * Đối tượng nghiên cứu: - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học chấp tài sản chấp QSDĐ - Hệ thống quy định pháp luật đất đai (PLĐĐ), pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam chấp QSDĐ - Thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua * Phạm vi nghiên cứu: Thế chấp QSDĐ vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: trị, kinh tế, xã hội pháp luật Tuy nhiên, luận văn tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chấp QSDĐ như: chủ thể đối tượng quan hệ chấp; hình thức thủ tục xác lập quan hệ chấp QSDĐ; thỏa thuận bên trình xác lập thực giao dịch chấp quy định việc chấm dứt QSDĐ, xử lý QSDĐ bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ Về chủ thể nhận chấp QSDĐ, tác giả nghiên cứu chủ thể TCTD phép hoạt động Việt Nam - chủ thể thường xuyên, phổ biến chiếm ưu Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp quyền, quan điểm, học thuyết khoa học pháp lý Việt Nam 10 "rào cản" người sử dụng đất việc tiếp cận nguồn vốn Do đó, đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ việc làm "tất yếu" mang tính cấp bách mà quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải thực phải có lộ trình cụ thể Trên số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, cụ thể sau: - Nhà nước cần phải xây dựng văn pháp luật chặt chẽ cụ thể Nhà nước cần xây dựng cách đồng sách pháp luật khác sách thuế, sách tín dụng, giấy phép xây dựng để khuyến khích người dân đăng ký cấp GCNQSDĐ, đảm bảo quan hệ đất đai vận động có hiệu chế - Sự quản lý Nhà nước hoạt động cấp GCNQSDĐ cần tăng cường sức mạnh hệ thống quan giúp việc Một hệ thống quan có chun mơn nghiệp vụ giúp cho quan hành giải nhanh chóng vấn đề đất đai đặc biệt vai trò Văn phòng đăng ký QSDĐ - Cần phải có quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn mà đặc biệt phối hợp quan quản lý Nhà nước đất đai quan có liên quan Như đảm bảo cơng việc giải nhanh gọn hơn, tránh tồn đọng hồ sơ, đồng thời tránh việc đùn đẩy trách nhiệm quan Đó mối quan hệ văn phòng đăng ký đất đai với quan thuế, văn phòng với quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ để tăng tính trách nhiệm quan có vấn đề xảy - Cần đầu tư kinh phí cho cơng tác đo đạc, lập đồ địa cấp GCNQSDĐ - Tạo chế đồng để hoạt động cấp GCNQSDĐ diễn nhanh gọn khắc phục tình trạng quan liêu, tiêu cực trước Đồng thời, phải có chế kiểm sốt hoạt động cấp GCNQSDĐ để tránh tình trạng cấp giấy cách bừa bãi, tùy tiện, cấp cho đối tượng không đủ điều kiện Thanh 82 tra, kiểm tra giám sát xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật cấp GCNQSDĐ Ngồi ra, pháp luật cần có quy định cụ thể điều kiện "đất khơng có tranh chấp" Cụ thể, pháp luật cần quy định cụ thể việc xác định có tranh chấp, thời điểm coi có tranh chấp, để chứng minh việc có hay khơng có tranh chấp… 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất Về hình thức hợp đồng chấp QSDĐ, pháp luật nước ta thể nhiều bất cập quy định công chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ Trước tiên, cần sửa đổi quy định Điều 689 BLDS năm 2005, Điều 37 Luật Công chứng năm 2006 khoản Điều 167 LĐĐ năm 2013 để đảm bảo phù hợp quán vấn đề công chứng hợp đồng chấp QSDĐ Ngoài ra, cần hoàn thiện quy định pháp luật đăng ký chấp QSDĐ Chúng xin đưa số giải pháp để hoàn thiện vấn đề sau: Thứ nhất, pháp luật cần quy định đăng ký chấp thủ tục hành bắt buộc để công bố quyền tài sản chấp cần phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp Như nêu bất cập quy định hiệu lực việc chấp QSDĐ theo pháp luật hành Chương II, pháp luật cần quy định việc chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng chấp QSDĐ công chứng chứng thực Còn việc đăng ký chấp QSDĐ thủ tục hành bắt buộc để cơng khai tài sản chấp, sở cho việc xác định thứ tự ưu tiên toán phải xử lý tài sản chấp Thứ hai, thời gian tới Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch bảo đảm sở "Luật hóa" quy định hành LĐĐ 83 năm 2013, BLDS năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Thông tư, Thông tư liên tịch đề cập vấn đề Đồng thời bổ sung quy định đáp ứng yêu cầu thực tiễn chấp QSDĐ 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động sức mạnh cho bên nhận chấp thực quyền thu giữ tài sản chấp để xử lý Xu hướng phát triển pháp luật giao dịch bảo đảm đại khuyến khích chủ thể thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp ngồi Tịa án Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cho phép bên nhận chấp quyền thu giữ tài sản để xử lý hết thời hạn thông báo mà bên giữ tài sản không chịu giao tài sản Mặc dù quy định thể tính cưỡng chế thực chất bên nhận chấp lại khơng có định cưỡng chế quan nhà nước có thẩm quyền nên việc thu giữ tài sản không giải triệt để Việc thu giữ không vi phạm nguyên tắc quy định Điều 12 BLDS năm 2005: không dùng vũ lực đe dọa dùng vũ lực để giải tranh chấp dân điều hiển nhiên bên nhận chấp đành "bó tay" khơng pháp luật trao cho quyền cưỡng chế tài sản chấp bên chấp có hành vi chống đối khơng chịu giao tài sản chấp Chúng ta tham khảo cách thức thu giữ tài sản chấp hiệu sau pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức [24]: Khi giao kết hợp đồng tín dụng, bên có thỏa thuận việc bên nhận chấp có quyền trực tiếp thu giữ, cưỡng chế tài sản chấp có chống đối bên chấp vào thời điểm xử lý tài sản chấp Nội dung thỏa thuận cần công chứng vào cơng chứng viên định cơng nhận trao định cho bên nhận chấp giữ Pháp luật Đức công nhận 84 định cơng chứng viên có hiệu lực thi hành án Tòa án Giải pháp giúp bên nhận chấp có quyền chủ động xử lý tài sản chấp đồng thời tiết kiệm thời gian chi phí q trình xử lý tài sản chấp Thứ hai, pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân rút gọn việc xử lý tài sản chấp tiến hành theo thủ tục tư pháp Tòa án Pháp luật cần có quy định thủ tục giản lược xử lý tài sản chấp, cụ thể: Tịa án định thu giữ tài sản mà không cần phải tiến hành xét xử bên nhận chấp cung cấp đầy đủ hai chứng Tòa: (i) Hợp đồng chấp có hiệu lực chứng hành vi vi phạm nghĩa vụ bên vay Theo chúng tôi, yêu cầu thu giữ tài sản chấp nên coi việc dân mà không nên coi vụ án dân sự, nội dung yêu cầu bên nhận chấp giải tranh chấp hợp đồng vay hay hợp đồng chấp mà yêu cầu Tòa phán để quan thi hành án thực việc thu giữ tài sản từ tay người giữ tài sản chấp; (ii) văn xác nhận bên chấp không giao tài sản để xử lý hạn thông báo thu giữ tài sản mà khơng có lý đáng Trên sở hai yếu tố trên, Tịa án xét xử, án mà định cưỡng chế thu giữ tài sản chấp Thứ ba, pháp luật cần tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp Một nguyên tắc pháp luật hợp đồng nguyên tắc Pacta sunt servanda, hay gọi "nguyên tắc hiệu lực bất biến hợp đồng", "đã hứa phải làm, phải giữ chữ tín" Hợp đồng phải tuân thủ nghiêm túc, hiệu lực hợp đồng phải có tính ổn định khơng thể hủy bỏ cách tùy tiện [16, tr 32] Do vậy, phương thức xử lý tài sản chấp QSDĐ phải tuân thủ triệt để phương thức xử lý mà bên lựa chọn hợp đồng chấp, nội dung thỏa thuận bị 85 tun bố vơ hiệu việc xử lý tuân theo quy định pháp luật QSDĐ chấp tiến hành xử lý theo phương thức sau: Chuyển nhượng QSDĐ chấp: Các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ chấp phải bảo đảm tính đơn giản, nhanh chóng, khơng tốn số tiền thu phải sát với giá thị trường QSDĐ chấp Trước hết, phải xác định trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chấp phải có giám sát Tịa án Theo chúng tơi, trường hợp sau thiết phải có giám sát Tịa án để đảm bảo tính công chủ thể: (i) Khi việc chuyển nhượng QSDĐ chấp khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến QSDĐ chấp; (ii) Khi bên chấp vắng mặt (bị Tịa án tun bố tích) mà khơng có người đại diện theo pháp luật đại diện theo ủy quyền; (iii) Khi bên nhận chấp muốn nhận QSDĐ chấp để thay cho nghĩa vụ bị vi phạm Ngoài trường hợp nêu trên, bên nhận chấp quyền tự xử lý QSDĐ chấp Cách thức chuyển nhượng QSDĐ chấp tùy thuộc vào thị trường hoàn cảnh cụ thể: bán đấu giá hay chuyển nhượng thông thường Bên nhận chấp phải tuân thủ nghĩa vụ như: chuyển nhượng QSDĐ thời hạn, với mức giá cao sở giá thị trường phải chứng minh cân nhắc thận trọng lợi ích bên chấp chủ thể khác có liên quan Pháp luật thực định cần thống quy định phương thức xử lý QSDĐ chấp trường hợp bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận bên vô hiệu Như chương luận văn phân tích, theo quy định Điều 721 BLDS năm 2005 phương thức xử lý "bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tịa án" [33], cịn theo quy định khoản Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP "nếu khơng có thỏa thuận tài sản bán đấu giá theo quy định pháp luật" [6] Theo chúng tôi, pháp luật hành cần thống phương thức xử lý bán đấu giá tài 86 sản chấp khơng có thỏa thuận bên, hình thức bán tài sản cách công khai sở giá khởi điểm xác định theo thỏa thuận bên theo giá tổ chức định giá chuyên nghiệp Kết bán đấu giá hợp pháp có hiệu lực thi hành bên Thứ tư, pháp luật cần thống đồng chế áp dụng thủ tục sang tên QSDĐ chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp Pháp luật đất đai cần phải bổ sung quy định hợp đồng chấp QSDĐ hợp pháp có giá trị thay hợp đồng chuyển nhượng để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chấp Đồng thời, pháp luật cần bổ sung quy định thủ tục cưỡng chế thu hồi GCNQSDĐ chấp xử lý QSDĐ đó, GCNQSDĐ bên chấp hay người thứ ba giữ Nếu họ khơng tự nguyện giao phải có chế để Tịa án tun bố giấy tờ vô hiệu cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ chấp Thứ năm, pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản Theo chúng tôi, Luật Phá sản cần xác định rõ ràng trường hợp đình xử lý tài sản chấp Thẩm phán định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt động doanh nghiệp Và thời gian phục hồi bên nhận chấp quyền u cầu Tịa án cho phép bán tài sản chấp Luật Phá sản cần bổ sung bên nhận chấp quyền bán tài sản chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản, cụ thể như: (i) Việc tạm đình xử lý tài sản chấp khơng cịn phù hợp với điều kiện tài doanh nghiệp bị lâm vào tình trạng phá sản (trong trường hợp doanh nghiệp khơng có kế hoạch phục hồi hoạt động kế hoạch phục hồi khơng có tính khả thi; kế hoạch phục hồi có tính khả thi tài sản bảo đảm khơng tham gia vào trình này) và/hoặc (ii) việc tạm đình xử lý tài sản chấp nguyên nhân 87 gây thiệt hại khắc phục được, sửa chữa bên nhận chấp Nếu bên nhận chấp xử lý để thu hồi nợ hạn họ lâm vào tình trạng phá sản tài sản chấp phải xử lý không bị hư hỏng tiêu hủy… chứng để bên nhận chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản chấp Tòa án thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản Nếu áp dụng thủ tục lý tài sản toán nợ doanh nghiệp phá sản tài sản chấp bán đương nhiên mà khơng cần phải có đơn u cầu bên nhận chấp Luật Phá sản cần bổ sung quy định quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại bên nhận chấp trường hợp tài sản chấp bị hư hỏng, giảm sút giá trị quãng thời gian tạm đình có định lý tài sản, khoản nợ Về nguyên tắc, Thẩm phán định áp dụng thủ tục lý tài sản khoản nợ tài sản chấp phải xử lý Tuy nhiên, Luật Phá sản chưa có quy định cụ thể việc xử lý tài sản chấp thực tách rời, độc lập hay thực chung với thủ tục lý nợ Theo chúng tôi, việc xử lý tiến hành đồng thời theo thủ tục phá sản có thỏa thuận Tổ quản lý, lý tài sản với bên nhận chấp Nội dung thỏa thuận bao gồm: chủ thể quyền bán tài sản, phương thức bán trách nhiệm toán tiền cho bên nhận chấp tài sản bán xong Nếu khơng có thỏa thuận việc xử lý tài sản chấp giải riêng KẾT LUẬN CHƢƠNG Mặc dù pháp luật hành điều chỉnh chấp QSDĐ có nhiều chuyển biến tích cực việc tạo mơi trường pháp lý an tồn cho chủ thể thiết lập quan hệ chấp Tuy nhiên, trình vận hành quyền chấp, bên gặp nhiều trở ngại vướng mắc, theo quyền lợi ích bên quan hệ chấp chưa đảm bảo hiệu 88 Vì vậy, thời gian tới, Việt Nam cần thiết phải rà soát, bãi bỏ quy định khơng cịn phù hợp, ban hành quy định điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ mà thực tiễn đòi hỏi Tuy nhiên, giải pháp cần phải thực bước, phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội nước ta thời kỳ 89 KẾT LUẬN Thế chấp QSDĐ mục đích tự thân, hình thành phát triển nhu cầu thực tế sống Thế chấp QSDĐ diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường Tuy nhiên, chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp QSDĐ thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Đó khác biệt pháp luật quy định đối tượng, cách thức xác lập thực giao dịch quy trình xử lý QSDĐ chấp chi phối kiểm soát chặt chẽ Nhà nước Pháp luật thực định chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng LĐĐ năm 2013 ban hành có hiệu lực, với đó, văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì thế, chúng tạo khung pháp lý tương đối tồn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên theo đảm bảo tốt Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế, hệ thống pháp luật chấp QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia quan hệ chấp; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ xử lý tài sản chấp cịn gị bó, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế; trình xác lập, thực chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ bên chưa nhận 90 hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, làm cho công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hồn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp QSDĐ đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Công tác xuất phát từ yêu cầu chung việc hồn thiện thể chế kinh tế nói chung kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trường bất động sản mà hạt nhân thị trường QSDĐ với thị trường tín dụng Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn thực thời gian ngắn khơng tập trung quy định chấp QSDĐ, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn, cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết địi hỏi việc hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ mức độ khác mà có giải pháp phải ưu tiên thực trước cấp bách, có giải pháp tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Xuân Bang (2012), "Bàn chấp bảo lãnh theo quy định Bộ luật dân năm 2005", Nghề Luật, (5), tr 29-30 Bộ Thương mại (2000), Hiệp định Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hợp chủng quốc Hòa Kỳ quan hệ thương mại (Phụ lục G - Bảng lộ trình cam kết thương mại dịch vụ cụ thể), (Tài liệu dịch), Hà Nội Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT/BTP ngày 16/02/2011 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2000), Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 13/8/2000 công chứng, chứng thực, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 10 Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 92 11 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá năm thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Nguyễn Ngọc Điện (2006), "Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản", Nghiên cứu lập pháp, (12), tr 27-35 14 Trương Thanh Đức (2011), "Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, Dự án Jica, Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội 15 FIAS (2006), Việt Nam tăng cường hội tiếp cận tín dụng thơng qua cải cách giao dịch bảo đảm, Hà Nội 16 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực hợp đồng theo quy định Pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 17 Ngơ Quang Huy (2013), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 18 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2004), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 19 Phạm Công Lạc (1996), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Luận án thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Nguyễn Thị Nga (2008), "Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp quyền sử dụng đất", Nhà nước pháp luật, (12), tr 50-55 21 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 22 Ngân hàng Nhà nước (2001), Quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001), Hà Nội 93 23 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005), Hà Nội 24 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2011), Kỷ yếu hội thảo sửa đổi Bộ luật dân sự, ngày 12-13/5/2011, Hà Nội 25 Quốc hội (1990), Bộ luật Hàng hải, Hà Nội 26 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 27 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993, Hà Nội 30 Quốc hội (2001), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung theo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Hà Nội 31 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (2004), Luật Phá sản, Hà Nội 33 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 34 Quốc hội (2005), Bộ luật Hàng hải, Hà Nội 35 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 36 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 37 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 38 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội 39 Quốc hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội 40 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 41 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 42 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 94 43 Tuấn Đạo Thanh (2012), "Thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba qua thực tiễn hoạt động công chứng", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 7-15 44 Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 45 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 46 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Lý luận chung nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 47 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 48 Trần Anh Tuấn (2009), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất", Nghiên cứu lập pháp, (7), tr 52-56 49 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 50 Nguyễn Quang Tuyến (2004), "Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất", Luật học, (Số chuyên đề), tr 50-54 51 Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung khái niệm hệ thống pháp luật nước ta nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, số (10), tr 48-52 52 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp & Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 53 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, tập 2, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 54 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 95 55 Vũ Thị Hồng Yến (2011), "Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn thiện pháp luật", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề: Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 73-84 56 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Bất cập chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 11-14 57 Vũ Thị Hồng Yến (2012), "Xử lý tài sản chấp mối quan hệ với pháp luật phá sản", Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr 37-42 96 ... VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng. .. hệ chấp quyền sử dụng đất 56 2.7 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp 58 Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ 66 DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 66 chấp. .. Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 11 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ