Sổ tay Luật sư – Tập 3: Kỹ năng hành nghề luật sư tư vấn trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, thương mại (Phần 1) với mục tiêu cung cấp đến các bạn những kiến thức về giới thiệu các kỹ năng chuyên sâu về tư vấn; tư vấn hoạt động đầu tư; tư vấn thành lập doanh nghiệp; tư vấn mua bán doanh nghiệp; tư vấn lĩnh vực bất động sản.
SỔ TAY LUẬT SƯ TẬP KỸ NĂNG HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, KINH DOANH, THƯƠNG MẠI LIÊN ĐOÀN LUẬT SƯ VIỆT NAM JICA PHÁP LUẬT 2020 SỔ TAY LUẬT SƯ TẬP KỸ NĂNG HÀNH NGHỀ LUẬT SƯ TƯ VẤN TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, KINH DOANH, THƯƠNG MẠI NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT Hà Nội - 2017 CÁC TÁC GIẢ BIÊN SOẠN Trưởng nhóm biên soạn: LS Trương Nhật Quang Chương : Giới thiệu kỹ chuyên sâu tư vấn LS Trương Nhật Quang Vũ Nguyễn Ngọc Anh Chương : Tư vấn hoạt động đầu tư LS Trần Tuấn Phong, Nguyễn Vũ Quỳnh Lâm, Nguyễn Thùy Trang, Trần Thị Thu Thảo, Từ Duy Anh, Lê Trọng Đạt Võ Thanh Thủy Chương : Tư vấn thành lập doanh nghiệp LS Lê Thị Lộc LS Vũ Dzũng Chương : Tư vấn mua bán doanh nghiệp LS Nguyễn Hưng Quang cộng Chương : Tư vấn lĩnh vực bất động sản LS Vũ Thị Quế LS Huỳnh Thị Thu Thủy Chương : Tư vấn lĩnh vực xây dựng LS Lê Nết Chương : Tư vấn lĩnh vực lao động LS Nguyễn Hữu Phước Chương : Tư vấn hợp đồng tín dụng quốc tế Các điều khoản LS Trần Anh Đức, Huỳnh Lê Hải Thủy, Trần Sơn Minh, Uông Thị Mỹ Châu Lê Nguyễn Minh Châu Chương : Tư vấn quyền sở hữu trí tuệ LS Lê Quang Vy LS Trần Mạnh Hùng Chương 10 : Tư vấn hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế LS Nguyễn Trung Nam, Nguyễn Trường Giang Tạ Ngọc Thạch Chương 11 : Tư vấn biện pháp phòng vệ thương mại LS Đinh Ánh Tuyết LỜI NHÀ XUẤT BẢN Công Đổi Việt Nam trải qua 30 năm đạt thành tựu đáng ghi nhận, đặc biệt kinh tế - xã hội, với hoàn thiện bước Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Hệ phát triển nhanh chóng nhiều vấn đề ngày phức tạp sản xuất kinh doanh, quan hệ xã hội Do đó, có mặt Luật sư việc giải tranh chấp tư vấn nhiều lĩnh vực cần thiết trở nên khơng cịn xa lạ Luật sư ngày nhìn nhận với tư cách nghề nghiệp có vị vai trị quan trọng, góp phần khơng nhỏ việc đem lại cơng bằng, bình đẳng cho xã hội Chính vị trí, vai trị chức xã hội đặc biệt quan trọng vậy, Luật sư kiến thức pháp luật sâu rộng, cịn cần phải có hiểu biết phong phú nhiều lĩnh vực, đặc biệt, phải người có đạo đức sáng, giàu lịng trắc ẩn có tinh thần dũng cảm, ln bảo vệ nghĩa Muốn trở thành Luật sư, cá nhân phải trải qua thời gian dài với khơng thử thách việc tích lũy kinh nghiệm, tạo dựng uy tín cá nhân Vì vậy, nhiều Luật sư vào nghề bỡ ngỡ lúng túng xử lý vụ việc cụ thể Với mục đích đào tạo Luật sư vừa “hồng” vừa “chuyên”, xây dựng đội ngũ Luật sư Việt Nam ngày vững mạnh, Liên đoàn Luật sư Việt Nam phối hợp với Cơ quan hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) biên soạn Sổ tay luật sư gồm tập xuất Nhà xuất Chính trị quốc gia Sự thật Theo LS.TS Phan Trung Hồi - Phó Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Trưởng Tiểu ban xây dựng Sổ tay luật sư sách tập hợp kinh nghiệm quý báu chắt lọc theo kiểu “rút ruột nhả tơ” Luật sư có thâm niên uy tín nghề, với tinh thần “cầm tay việc” nhằm dìu dắt hệ Luật sư trẻ vững vàng đường hành nghề luật sư đầy khó khăn, thử thách ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập Vì vậy, ngồi lý thuyết chung, sách tập trung vào trình bày kỹ hành nghề, bao gồm: Kỹ cứng liên quan đến thực hành, áp dụng pháp luật kỹ mềm trình cung cấp dịch vụ pháp lý mà Luật sư cần ý Bộ sách chia làm tập với nội dung sau: Tập - Luật sư hành nghề luật sư: Giới thiệu nội dung Luật sư nghề luật sư Ngoài ra, Tập đề cập vấn đề đặc biệt quan trọng mà Luật sư cần quan tâm, như: Thù lao luật sư; Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp luật sư; Hợp đồng dịch vụ pháp lý; Chế độ tài chính, kế tốn thuế mà Tổ chức hành nghề luật sư cần tuân thủ, Tập - Kỹ hành nghề luật sư tố tụng hình sự, hành chính, dân sự: Giới thiệu kỹ hành nghề Luật sư tham gia tranh tụng vụ án hình sự, hành chính, dân Ngoài ra, Tập cung cấp số vấn đề kỹ mà Luật sư cần có tham gia tố tụng trọng tài Tập - Kỹ hành nghề luật sư tư vấn lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, thương mại: Giới thiệu kỹ hành nghề Luật sư lĩnh vực tư vấn đầu tư, kinh doanh, thương mại, đặc biệt lĩnh vực xây dựng, mua bán - sáp nhập (M&A), bất động sản, Bên cạnh đó, Tập cịn cung cấp số quy trình tư vấn mẫu văn tư vấn cụ thể mà Luật sư tham khảo thực dịch vụ tư vấn đặc thù Bộ Sổ tay luật sư (3 tập) thực quà có ý nghĩa lớp Luật sư đàn anh gửi tặng cho hệ sau Tuy nhiên, cơng trình nhiều tác giả biên soạn thời gian ngắn nên chắn cịn số thiếu sót Các tác giả Nhà xuất mong nhận ý kiến đóng góp độc giả để sách tiếp tục hoàn thiện lần xuất sau Xin trân trọng giới thiệu với bạn đọc Tháng 10 năm 2017 NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA SỰ THẬT MỤC LỤC Lời Nhà xuất Lời nói đầu 11 Chương GIỚI THIỆU CÁC KỸ NĂNG CHUYÊN SÂU VỀ TƯ VẤN 15 I Yêu cầu chung Luật sư tư vấn 15 II Kỹ soạn thảo văn tư vấn 22 III Kỹ đàm phán hợp đồng 35 IV Kỹ soạn thảo hợp đồng 44 Chương TƯ VẤN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 55 I Dự án đầu tư yêu cầu có liên quan 55 II Thủ tục cấp phép đầu tư 62 III Các hình thức đầu tư 64 IV Các hạn chế đầu tư 75 V Đầu tư nước 83 Chương TƯ VẤN THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP I Lựa chọn loại hình doanh nghiệp 91 92 II Thành lập doanh nghiệp 103 III Điều lệ văn nội 116 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập Chương TƯ VẤN MUA BÁN DOANH NGHIỆP 125 I Mua bán doanh nghiệp theo hình thức sở hữu vốn điều lệ 126 II Mua bán doanh nghiệp theo hình thức mua bán tài sản 156 III Các chấp thuận có liên quan giao dịch mua bán doanh nghiệp 163 Chương TƯ VẤN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 166 I Những vấn đề chung 166 II Giao dịch bất động sản dân 175 III Giao dịch kinh doanh bất động sản 190 IV Sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước 203 Chương TƯ VẤN LĨNH VỰC XÂY DỰNG 207 I Hợp đồng xây dựng 208 II Quy định hợp đồng xây dựng theo luật Việt Nam theo FIDIC 217 Chương TƯ VẤN LĨNH VỰC LAO ĐỘNG 233 I Hợp đồng lao động 234 II Thỏa ước lao động tập thể 243 III Nội quy lao động, kỷ luật lao động trách nhiệm vật chất 246 IV Thời làm việc, thời nghỉ ngơi 259 V Tiền lương 266 VI Tranh chấp lao động 273 VII Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp bảo hiểm tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp 282 MỤC LỤC ♦ Chương TƯ VẤN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG QUỐC TẾ CÁC ĐIỀU KHOẢN CHÍNH 289 I Giới thiệu điều khoản 289 II Khoản tín dụng 290 III Mục đích vay 294 IV Rút vốn 295 V Lãi suất 296 VI Các khoản phí 301 VII Loại tiền cho vay nước vay nợ nước 303 VIII Trả nợ vay 305 IX Các khoản thuế chi phí gia tăng 307 X Các điều kiện tiên 308 XI Các cam đoan bảo đảm kiện thực tế 310 XII Các cam kết (covenants) 311 XIII Các kiện vi phạm (events of default) biện pháp xử lý (remedies) 313 XIV Các điều khoản tiêu chuẩn (boilerplate provisions) 316 Chương TƯ VẤN QUYỀN SỞ HỮU TRÍ TUỆ 321 A Quyền tác giả quyền liên quan 323 I Quyền tác giả 323 II Quyền liên quan 335 B Quyền sở hữu công nghiệp 345 I Quy định sở hữu công nghiệp theo Công ước Pari 345 II Quy định sở hữu công nghiệp theo pháp luật Việt Nam 349 III Hành nghề sở hữu công nghiệp Việt Nam 374 Chương 10 TƯ VẤN HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA QUỐC TẾ I Hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế 378 378 10 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập II Kỹ tư vấn, đàm phán, soạn thảo hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế 388 III Kỹ tham gia giải tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế 399 Chương 11 TƯ VẤN CÁC BIỆN PHÁP PHÒNG VỆ THƯƠNG MẠI 409 I Giới thiệu biện pháp phòng vệ thương mại 409 II Các quy định pháp luật Việt Nam phòng vệ thương mại 411 Phụ lục 447 192 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua mà thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật nhà ở; - Các quan, tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật quản lý tài sản cơng; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu Cần lưu ý rằng, phạm vi kinh doanh bất động sản loại chủ thể khác quy định khác Nhìn chung, phạm vi kinh doanh bất động sản người Việt Nam định cư nước bị hạn chế so với phạm vi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân Việt Nam phạm vi kinh doanh bất động sản doanh nghiệp nước bị hạn chế so với phạm vi kinh doanh bất động sản người Việt Nam định cư nước ngồi Doanh nghiệp nước ngồi khơng quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, cơng trình trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua mà quyền đầu tư xây dựng thuê thuê lại Phạm vi kinh doanh bất động sản cụ thể cho đối tượng liệt kê cụ thể Bảng Phụ lục Quy trình phát triển dự án bất động sản Phát triển, kinh doanh dự án bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện, ảnh hưởng đến chủ trương phát triển kinh tế, sử dụng quỹ đất quy hoạch thị khu vực, quốc gia Chính vậy, quy trình phát triển dự án bất động sản tương đối phức tạp Các dự án nhà ở, tịa nhà văn phịng, cơng trình sở kỹ thuật hạ tầng khác có quy trình phát triển đặc thù khác Về bản, quy trình pháp lý dự án đầu tư xây dựng phát triển bất động sản trải qua ba giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư, thực dự án hoàn công xây dựng Chương 5: TƯ VẤN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ♦ 193 a) Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Bên cạnh việc nghiên cứu quy mô đầu tư, thăm dị thị trường, tìm kiếm khu đất, thông tin liên quan đến khu đất dự án lên phương án đầu tư, nhà đầu tư phải chuẩn bị tiến hành hoạt động pháp lý trước tiến hành dự án, bao gồm ba hoạt động là: Xin chủ trương đầu tư, quy hoạch, nhận bàn giao đất giải phóng mặt khu đất dự án Cụ thể: - Trước lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng (đối với dự án quy định)1 để xem xét, định đầu tư xây dựng thực công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án Sau đó, nhà đầu tư cần làm thủ tục đề nghị định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định2 Văn đề nghị chấp thuận đầu tư tiền đề cho bước dự án đầu tư phát triển bất động sản - Quy trình quy hoạch việc xin cấp giấy phép quy hoạch để lập quy hoạch chi tiết 1/2000 Sau đó, chủ đầu tư phải có thỏa thuận quy hoạch kiến trúc để lập quy hoạch 1/500 cho dự án bất động sản Trong hoạt động quy hoạch, điều cần ý nhà đầu tư phải có giấy phép, chứng chỉ, chấp thuận cần thiết, bao gồm: Giấy phép quy hoạch làm sở cho việc lập quy hoạch chi tiết 1/2000 quy hoạch 1/500 cho dự án; Chứng quy hoạch cấp cho chủ đầu tư sau hoàn thành bước nêu trên; Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, quy hoạch tổng mặt phương án thiết kế sơ - Nhận bàn giao đất giải phóng mặt bằng, rà phá bom mìn (nếu có): Sau phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án, việc bàn giao khu đất, giải phóng mặt cần tiến hành Bên cạnh việc xây dựng phương án thực việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho hộ gia đình khu đất, chủ đầu tư cần ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất dự án Đồng thời, thực toàn nghĩa vụ thuế liên quan để lấy Giấy chứng nhận quyền Khoản Điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Khoản Điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP 194 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập sử dụng đất cho dự án trước tiến hành hoạt động xây dựng khu đất b) Giai đoạn thực dự án: Quá trình thực dự án diễn theo quy trình sau: Khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; xin cấp Giấy phép xây dựng (đối với cơng trình theo quy định phải có Giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng cơng trình; giám sát thi cơng xây dựng; tạm ứng, tốn khối lượng hồn thành; nghiệm thu cơng trình xây dựng hồn thành; bàn giao cơng trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử thực công việc cần thiết khác1 Khảo sát xây dựng lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng để xin cấp phép xây dựng hai công đoạn tiếp theo, hai cơng đoạn quan trọng, đặt móng cho q trình thực dự án sau Trong cần đặc biệt lưu ý, thiết kế sở bước, hai bước ba bước thiết kế quan trọng hoạt động thiết kế2 Hồ sơ xin phê duyệt thiết kế, cấp phép xây dựng bao gồm: Tờ trình thẩm định thiết kế theo mẫu; thuyết minh thiết kế, vẽ thiết kế, tài liệu khảo sát xây dựng liên quan; định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình kèm theo hồ sơ thiết kế sở phê duyệt phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng cơng trình; hồ sơ điều kiện lực chủ nhiệm, chủ trì khảo sát, thiết kế xây dựng cơng trình; văn thẩm duyệt phịng cháy, chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường; báo cáo tổng hợp chủ đầu tư phù hợp hồ sơ thiết kế so với quy định hợp đồng; báo cáo điện nước, độ cao tĩnh không, kiến trúc, quy hoạch, thiết kế sở duyệt3 Khoản Điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2015 Chính phủ quy định quản lý dự án đầu tư xây dựng sửa đổi, bổ sung ngày 15 tháng năm 2016 (sau gọi tắt Nghị định số 59/2015/NĐ-CP) Điều 23 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Điều 29 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước sửa đổi, bổ sung ngày 12 tháng 11 năm 2015, ngày tháng năm 2016 (sau gọi tắt Nghị định số 46/2014/NĐ-CP) Chương 5: TƯ VẤN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ♦ 195 Sau cấp phép xây dựng, chủ đầu tư tổ chức đấu thầu, lựa chọn nhà thầu ký kết hợp đồng xây dựng Trong trình xây dựng, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý dự án, cơng trình xây dựng phạm vi luật định1 c) Giai đoạn hoàn cơng xây dựng: Hồn cơng xây dựng giai đoạn cuối dự án bất động sản trước đưa vào khai thác, sử dụng Trong giai đoạn này, chủ đầu tư cần ý vấn đề pháp lý liên quan đến việc kiểm định chất lượng cơng trình, hồn thành hồ sơ cơng trình xây dựng2, nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy, ghi sổ cập nhật biến động tài sản đất mua bảo hiểm cho cơng trình d) Vận hành kinh doanh dự án bất động sản: Dựa đặc điểm tính chất bất động sản chia bất động sản thành loại theo quy định khoản Điều 107 Bộ luật dân năm 2015 Tuy nhiên, danh sách bất động sản kinh doanh bị giới hạn theo quy định pháp luật điều chỉnh có liên quan, khơng phải loại bất động sản phép kinh doanh thị trường - Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 loại bất động sản phép đưa vào kinh doanh gồm có: Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng tài sản công quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Bất động sản nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện sau đây3: Mục Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Điều 32, Điều 33, Điều 34 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 196 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập + Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; + Khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; + Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Việc kinh doanh bất động sản hình thành tương lai ghi nhận Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định đáng ý phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam thời gian gần Điều kiện để đưa bất động sản hình thành tương lai vào kinh doanh sau: Thứ nhất, nhà đầu tư phải có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Thứ hai, trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua - Đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản: Bất động sản đưa vào kinh doanh bán cho đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo mục đích sử dụng quy định chi tiết Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 sau: + Tổ chức, cá nhân nước mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua loại bất động sản; Chương 5: TƯ VẤN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ♦ 197 + Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê loại bất động sản để sử dụng; mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà ở; Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mua, th mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo công sử dụng nhà, cơng trình xây dựng đó; + Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước kinh doanh bất động sản mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 - Quy trình mua bán, thuê, thuê mua bất động sản: + Mua bán, thuê, thuê mua bất động sản có sẵn: Quy trình Điều kiện ký kết1 Bất động sản có sẵn Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn; Khơng bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan có thẩm quyền; Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Cơng chứng, chứng thực2 Phải công chứng chứng thực Thời điểm có hiệu lực hợp đồng3 Là thời điểm công chứng, chứng thực Điều 118 Luật nhà năm 2014 Khoản Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản Điều 122 Luật nhà 2014 Khoản 12 Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 198 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập Thời điểm chuyển Là thời điểm bàn giao nhà khách hàng quyền sở hữu1 toán đủ tiền mua Bán nhà có thời hạn2 Chủ sở hữu nhà có quyền bán nhà gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn định Bên mua nhà cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thời hạn nhận chuyển nhượng Trong trường hợp bên mua bên bán có thỏa thuận việc bên mua nhà quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn nhà thời hạn sở hữu nhà bên mua lại, bên tặng cho, bên thừa kế, bên nhận góp vốn sở hữu nhà theo thời hạn mà bên mua nhà lần đầu thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu + Mua bán, thuê, thuê mua bất động sản hình thành tương lai: Quy trình Điều kiện ký kết3 Bất động sản hình thành tương lai Có giấy tờ quyền sử dụng đất; Hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt; Có Giấy phép xây dựng (trường hợp phải có Giấy phép xây dựng); Có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà; Có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; Giấy tờ chứng minh giải chấp biên ba bên việc không cần giải chấp mua bán, thuê mua nhà đó; cam kết bên bán việc khơng chấp văn gửi Sở Xây dựng Điều 12 Luật nhà năm 2014 Điều 7, Điều Điều 73 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chương 5: TƯ VẤN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ♦ Quy trình 199 Bất động sản hình thành tương lai Tiến độ toán1 Đợt đầu tiên: Không 30% giá bán Trước bàn giao nhà ở: Không 50% (đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi) Trước giấy chứng nhận cấp cho người mua: Không 95% Công chứng2 Phải công chứng chứng thực theo quy định Luật nhà năm 2014 Bảo lãnh huy Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương động vốn lai, chủ đầu tư phải ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khơng bàn giao nhà theo tiến độ cam kết Cụ thể: - Ngân hàng Nhà nước công bố danh sách ngân hàng thương mại đủ lực thực bảo lãnh - Bản hợp đồng bảo lãnh gửi cho khách hàng ký kết mua, thuê mua - Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn nhà bàn giao cho khách hàng - Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết, khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại cho khách hàng số tiền ứng trước khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán, thuê mua hợp đồng bảo lãnh ký kết - Chuyển nhượng dự án bất động sản: Ở đề cập đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản phương thức trực tiếp chuyển nhượng dự án Theo đó, việc chuyển nhượng khơng bao gồm hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản gián tiếp thơng qua hình thức khác mua cổ phần, mua phần vốn góp cơng ty sở hữu dự án bất động sản Một dự án bất động sản chuyển nhượng phần toàn Điểm a khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Khoản Điều 119 Bộ luật dân năm 2015; Điều 122 Luật nhà năm 2014; Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP 200 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập + Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng: Thứ nhất, tuân thủ nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản, bao gồm: Không làm thay đổi mục tiêu dự án; Không làm thay đổi nội dung dự án; Bảo đảm quyền lợi khách hàng bên có liên quan Thứ hai, dự án bất động sản đáp ứng điều kiện phép chuyển nhượng, bao gồm1: Dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt; Dự án, phần dự án chuyển nhượng hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; Dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; Khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt; Chủ đầu tư chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng2 Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản điều kiện phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phải có lực tài phải có cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án3 Khoản Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Khoản Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Khoản Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Chương 5: TƯ VẤN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ♦ 201 Đối với điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật sư cần lưu ý điểm sau: Bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản không cần phải ký quỹ để thực dự án đầu tư, dự án đầu tư thực ký quỹ hồn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn định chấp thuận đầu tư1 Như vậy, bên chuyển nhượng dự án đầu tư trường hợp không thuộc trường hợp hoàn trả tiền ký quỹ Ngoài thủ tục cho việc chấp thuận chuyển nhượng dự án, bên nhận chuyển nhượng không cần phải thực số thủ tục đầu tư liên quan đến việc chấp thuận dự án đầu tư (ví dụ hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng Giấy phép xây dựng dự án, v.v.) khơng có thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, định đầu tư dự án2 + Quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản: Trong quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản Luật sư cần lưu ý hai vấn đề: Thứ nhất, trình tự chuyển nhượng dự án bất động sản: Trình tự, thủ tục chuyển nhượng tồn phần dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực sau3: Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án quan Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, quan đầu mối có trách nhiệm Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư năm 2014 Khoản Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP 202 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập lấy ý kiến Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành định cho phép chuyển nhượng; Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có định cho phép chuyển nhượng dự án phần dự án quan nhà nước có thẩm quyền, bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoàn thành việc bàn giao dự án phần dự án; Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án phần dự án phép chuyển nhượng thực theo quy định pháp luật đất đai Trường hợp dự án Thủ tướng Chính phủ định việc đầu tư, quan đầu mối nhận hồ sơ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án1 Ngồi ra, thời hạn cho trình kéo dài hơn, cụ thể 45 ngày2 Thứ hai, nghĩa vụ sau chấp thuận chuyển nhượng dự án bất động sản3: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án phần dự án sau nhận bàn giao; Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn phần hồ sơ dự án, có biên bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ; Trước làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo văn cho tất khách hàng thông báo phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày; Trường hợp khách hàng bên có liên quan có ý kiến quyền lợi liên quan đến dự án phần dự án chuyển nhượng chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải theo quy định pháp luật trước ký hợp đồng chuyển nhượng Khoản Điều 13 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Khoản Điều 13 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Khoản Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Chương 5: TƯ VẤN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ♦ 203 IV SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI Luật nhà năm 2014 đời tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam Theo đó, đối tượng phải tuân thủ điều kiện quy định để sở hữu hợp pháp nhà Việt Nam Dưới mối quan tâm khách hàng mà Luật sư thường gặp tham gia tư vấn giao dịch nhà cho họ Việt Nam Sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước Giấy tờ chứng Khách hàng mang hộ chiếu Việt Nam: Hộ chiếu phải minh đối tượng cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh điều kiện quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam; sở hữu nhà Khách hàng mang hộ chiếu nước ngoài: Hộ chiếu cịn Việt Nam1 giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam Sở Tư pháp, quan đại diện Việt Nam nước ngoài, quan quản lý người Việt Nam nước cấp Hình thức sở hữu Mua, thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, nhà ở2 hợp tác xã kinh doanh bất động sản; Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán Thời gian sở hữu Ổn định lâu dài nhà ở3 Khoản Điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Điểm b khoản Điều Luật nhà năm 2014 Điều 10 Luật nhà năm 2014 204 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập Sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước Giấy tờ chứng minh điều kiện sở hữu nhà Việt Nam1 Khách hàng cá nhân: Hộ chiếu giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh quan quản lý xuất nhập cảnh, không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao Khách hàng tổ chức: Có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư giấy tờ quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép hoạt động Việt Nam hiệu lực thời điểm ký kết giao dịch nhà Nhà Nhà (căn hộ chung cư nhà riêng lẻ) dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại sở hữu2 Hình thức Đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định sở hữu pháp luật; nhà ở3 Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà Thời gian - Cá nhân nước ngoài: Sở hữu nhà theo thỏa thuận hợp sở hữu đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà tối nhà đa không 50 năm, kể từ ngày cấp giấy chứng nhận gia hạn thêm - Cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam kết hôn với người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà ổn định, lâu dài có quyền chủ sở hữu nhà công dân Việt Nam - Tổ chức nước ngoài: Được sở hữu nhà theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà tối đa không vượt thời hạn ghi Giấy chứng nhận đầu tư, bao gồm thời gian gia hạn thêm; thời hạn sở hữu tính từ ngày cấp giấy chứng nhận - Trường hợp trước hết hạn sở hữu nhà mà tổ chức, cá nhân nước bán tặng cho nhà ở: + Bên mua, bên nhận tặng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà ổn định lâu dài; + Bên mua, bên nhận tặng cho tổ chức, cá nhân nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam sở hữu nhà thời hạn cịn lại, gia hạn Khoản Điều Điều 74 nghị định số 99/2015/NĐ-CP Khoản Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Điều 159 Luật nhà năm 2014 Điểm c khoản Điều 161 Luật nhà năm 2014 Chương 5: TƯ VẤN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ♦ 205 Số lượng - Không 30% tổng số hộ tòa nhà chung cư nhà không 30% tổng số hộ tất tòa nhà chung cư sở hữu1 địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường - Nếu địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại, có nhà riêng lẻ để bán, cho thuê mua, tổ chức, cá nhân nước sở hữu số lượng nhà riêng lẻ sau: + Một (01) dự án có số lượng nhà riêng lẻ 2.500 căn: Được sở hữu không 10% tổng số lượng nhà dự án; + Một (01) dự án có số lượng nhà riêng lẻ tương đương 2.500 căn: Được sở hữu không 250 căn; + Hai (02) dự án trở lên mà tổng số nhà riêng lẻ dự án 2.500 căn: Được sở hữu không 10% số lượng nhà dự án Sở Xây dựng công bố công khai cổng thông tin điện tử Thông tin dự sở: án số - Danh mục dự án nhà nằm khu vực không lượng nhà phép mua; sở - Số lượng nhà sở hữu dự án/mỗi tòa nhà hữu2 chung cư; - Số lượng nhà mà tổ chức, cá nhân nước mua, thuê mua, cấp giấy chứng nhận dự án; - Số lượng hộ chung cư sở hữu trường hợp địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà riêng lẻ sở hữu trường hợp địa bàn có số dân tương đương đơn vị hành cấp phường mà có nhiều dự án có tổng số lượng nhà riêng lẻ tương đương 2.500 Khoản Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Khoản Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP 206 ♦ SỔ TAY LUẬT SƯ - Tập Thông báo việc ký hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho1 Trước ký hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhà ở: Bên bán, cho thuê, tặng cho phải kiểm tra thông tin Cổng thông tin điện tử Sở Xây dựng đề nghị Sở Xây dựng cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà bán, cho thuê mua, tặng cho Sở Xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin ngày Sau ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở: Bên bán, cho thuê, tặng cho phải thông báo thông tin ngày (bằng thư điện tử văn bản) địa nhà bán, cho thuê mua, tặng Sở Xây dựng nơi có nhà để đăng tải cổng thơng tin điện tử sở; sau nhận thông tin, Sở Xây dựng phải kiểm tra đăng tải cổng thông tin điện tử sở Khoản Điều 79 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ... học, v.v Luật sư thường phân thành hai loại: Luật sư tư vấn Luật sư tranh tụng Ở Việt Nam, khác biệt có tính quy ước dù tư vấn hay tranh tụng Luật sư phải học kỹ hành nghề luật sư Học viện Tư pháp... thực hành, áp dụng pháp luật kỹ mềm trình cung cấp dịch vụ pháp lý mà Luật sư cần ý Bộ sách chia làm tập với nội dung sau: Tập - Luật sư hành nghề luật sư: Giới thiệu nội dung Luật sư nghề luật sư. .. Tập - Kỹ hành nghề luật sư tố tụng hình sự, hành chính, dân sự: Giới thiệu kỹ hành nghề Luật sư tham gia tranh tụng vụ án hình sự, hành chính, dân Ngồi ra, Tập cung cấp số vấn đề kỹ mà Luật sư cần