Thực trạng và giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014​

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  - - PHM QUí CNG THựC TRạNG Và GIảI PHáP THựC HIệN CáC QUYềN Sử DụNG ĐấT CủA Hộ GIA ĐìNH, Cá NHÂN TRÊN ĐịA BàN QUậN Hà ĐÔNG, THàNH PHố Hà NộI GIAI ĐOạN 2010-2014 LUN VN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI - 2016 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  - - PHM QUí CNG THựC TRạNG Và GIảI PHáP THựC HIệN CáC QUYềN Sử DụNG ĐấT CủA Hộ GIA ĐìNH, Cá NHÂN TRÊN ĐịA BàN QUậN Hà ĐÔNG, THàNH PHố Hà NộI GIAI ĐOạN 2010-2014 Chuyờn ngnh : Qun lý đất đai Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng Tác giả Phạm Quý Cƣờng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Địa Lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Ngô Đức Phúc người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hà Đơng, Phịng Tài ngun Mơi trường quận Hà Đơng, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đông, UBND cán địa phường địa bàn quận Hà Đông tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm đất đai, vai trò đất đai với phát triển kinh tế, xã hội 1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai 1.1.3 Các quyền đất đai 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 1.2.1 Các nước phát triển 1.2.2 Một số nước khu vực 12 1.3 Cơ sở pháp lý thực quyền sử dụng đất Việt Nam 18 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 18 1.3.2 Cơ sở pháp lý thực quyền sử dụng đất 25 1.4 Tình hình việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam .29 1.4.1 Tình hình giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng 29 1.4.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30 1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất 31 CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐƠNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 34 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông 34 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39 2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông .44 2.2.1 Hiện trạng sử dụng loại đất địa bàn quận Hà Đông 44 2.2.2 Tình hình biến động diện tích loại đất năm 2014 so với năm 2010 47 2.2.3 Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý 49 2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Hà Đơng 52 2.3 Đánh giá tình hình việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Hà Đơng 56 2.3.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng sử dụng đất 56 2.3.2 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 67 2.3.3 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71 2.3.4 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất 76 2.3.5 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất 80 2.3.6 Tổng hợp tiêu, ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất 86 2.3.7 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 88 CHƢƠNG ĐỂ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 91 3.1 Giải pháp chế sách pháp luật đất đai 91 3.2 Giải pháp cải cách thủ tục hành thực quyền sử dụng đất 92 3.3 Giải pháp nâng cao đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức sở vật chất 94 3.4 Giải pháp tuyên truyền pháp luật đất đai 95 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCNQSDĐ GTSX KCN QHSDĐ QSD QSDĐ TNMT VPĐK UBND DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Các tiêu kinh tế giai đoạn 2010-2014 41 Bảng 2.2: Dân số, Lao động quận Hà Đông qua năm 2010-2014 42 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 quận Hà Đông 45 Bảng 2.4: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất 47 quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 47 Bảng 2.5: Thống kê loại đất theo đối tượng sử dụng quản lý 50 Bảng 2.6: Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 56 Bảng 2.7: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ 03 phường giai đoạn 2010-2014 59 Bảng 2.8: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất 62 Bảng 2.9: Kết điều tra nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 Bảng 2.10: Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng 64 Bảng 2.11: Tổng hợp thời gian toán 66 Bảng 2.12: Tổng hợp thực trạng giấy tờ phương thức hợp đồng 66 Bảng 2.13: Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 67 Bảng 2.14: Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSD đất 70 Bảng 2.15: Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 72 Bảng 2.16: Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền tặng cho QSD đất 75 Bảng 2.17: Tổng hợp tình hình thực cho thuê quyền sử dụng đất .78 Bảng 2.18: Tổng hợp lý cho thuê quyền sử dụng đất gia đình 79 Bảng 2.19: Tổng hợp quan hệ với người thuê 80 Bảng 2.20: Tình hình thực chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông từ năm 2010 - 2014 81 Bảng 2.21: Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chấp QSD đất .83 Bảng 2.22: Tổng hợp đối tượng nhận chấp, bảo lãnh 85 Bảng 2.23: Tổng hợp lý chấp 85 Bảng 2.24: Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất 85 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ vị trí quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 35 Hình 2.2: So sánh kết chuyển nhượng qua năm quận Hà Đơng .58 Hình 2.3: So sánh kết thừa kế qua năm quận Hà Đông 68 Bảng 2.14: Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSD đất 70 Hình 2.4: So sánh kết tặng cho qua năm quận Hà Đơng 74 Hình 2.5: So sánh kết chấp qua năm quận Hà Đông 83 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai gắn với tồn phát triển người, xã hội lồi người khơng theo ngh a đất đai cần thiết cho tồn phát triển mà phương diện kinh tế, đất đai nơi tạo cải vật chất Vì vậy, đất đai c ý ngh a cực k quan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W Petty n i: lao động cha, đất đai m cải Đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xã hội, vừa tư liệu sản xuất đồng thời yếu tố thiếu phân bổ dân cư, xây dựng phát triển hạ tầng k thuật, hạ tầng xã hội, an ninh quốc phòng Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ ngh a Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung theo Nghị số 51 2001 QH-10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 Quốc hội khoá X k họp thứ 10 chương I, điều quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước c quyền định đoạt đất đai điều tiết nguồn lợi từ việc sử dụng đất Luật đất đai 2003 kh ng định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu sở quán triệt chế độ sở hữu toàn dân đất đai Quyền sử dụng đất bước mở rộng từ quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất (theo Luật đất đai 1993) thành quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, g p vốn quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 tiếp tục kh ng định đảm bảo quyền sử dụng đất người sử dụng đất, đ hộ gia đình, cá nhân thực quyền Trong trình tổ chức thi hành Luật đất đai, việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nhiều vấn đề bất cập cần tiếp tục giải Việc nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất nhằm đánh giá, đẩy mạnh công tác quản lý thực quyền người sử dụng đất 3.1 Lý cho thuê quyền sử dụng đất gia đình Chuyển nơi Không c nhu cầu sử dụng 3.2 Quan hệ với ngƣời thuê Anh, chị em ruột, bố m , Người quen biết Thực quyền thừa kế: (Đánh dấu “ ” vào ô lựa chọn Loại Giai đoạn đất 20102014 Thực quyền tặng, cho: (Đánh dấu “ ” vào ô lựa chọn Loại Giai đoạn đất 20102014 Thực quyền chấp, bảo lãnh: (Đánh dấu “ Loại Giai đất đoạn 20102014 6.1 Lý chấp, bảo lãnh: Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh 6.2 Đối tƣợng nhận chấp, bảo lãnh: Tổ chức tín dụng BI Ý KIẾN CỦA HỘ VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: Giá đất ( Giá quyền sử dụng đất) thị trƣờng Cao: Thấp: Thủ tục thực quyền: Đơn giản Phức tạp Thời gian để hồn thành thủ tục: Nhanh chóng Dài Các văn hƣớng dẫn: Dễ hiểu Kh hiểu Khả thực quy định: Dễ thực Kh thực Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: Cao Thấp Cán thực hiện, tiếp nhận: Nhiệt tình Ít nhiệt tình Vay vốn, chấp từ ngân hàng: Dễ dàng Kh khăn Tìm kiếm thơng tin giao dịch: Dễ dàng Khó tìm 10 Lo ngại sách thay đổi: Rất sợ Ít sợ 11 Rủi ro giao dịch: Rất sợ Ít sợ 12 Lo ngại nguồn thu nhập thay thế: Rất sợ Ít sợ Xin trân thành cảm ơn ơng/bà cung cấp thơng tin giúp tơi hồn thành phiếu điều tra Hà Nội, Ngày Ngƣời lập phiếu điều tra thán g NGƢỜI CUNG CẤP (ký, ghi rõ họ tên) Phạm Quý Cƣờng năm 2014 PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƢỢNG QSD ĐẤT TẠI PHƢỜNG ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2010-2014 Loại Phường đất Đất Vườn, Yên ao, Ngh a NN Tổng Đất Vườn, Nguyễn ao, Trãi NN Tổng Đất Vườn, La khê ao, NN Tổng Đất Vườn, Tổng ao, NN Tổng PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THỪA KẾ QSDĐ TẠI PHƢỜNG ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2010-2014 Loại Phường đất Đất Vườ Yên ao, Ngh a NN Tổn Đất Vườ Nguyễn ao, Trãi NN Tổn Đất Vườ La khê ao, NN Tổn Đất Vườ Tổng ao, NN Tổn PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN TẶNG, CHO QSDĐ TẠI PHƢỜNG ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2010-2014 Loại Phường đất Đất Vườ Yên ao, Ngh a NN Tổn Đất Vườ Nguyễn ao, Trãi NN Tổn Đất Vườ La Khê ao, NN Tổn Đất Vườ Tổng ao, NN Tổn PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CHO THUÊ QSDĐ Ở TẠI PHƢỜNG ĐIỀU TRA THEO GIAI ĐOẠN 2010-2014 Giai đoạn Loại đất Tổng tháng Yên Ngh a Đất 14 Vườn, ao, NN Tổng 14 Đất 21 Vườn, ao, NN Tổng 21 Đất 32 Vườn, ao, NN Tổng 32 Nguyễn Trãi La khê Tổng Đất 67 Vườn, ao, NN Tổng 67 PHỤ LỤC SỐ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN THẾ CHẤP QSDĐ TẠI PHƢỜNG ĐIỀU TRA GIAI ĐOẠN 2010-2014 Loại đất Phường Tổng Đất Vườn, ao, Yên Ngh a NN Tổng Đất Vườn, ao, Nguyễn Trãi NN Tổng Đất La Khê Vườn, ao, NN Tổng Đất Vườn, ao, Tổng NN Tổng PHỤ LỤC SỐ CÁC LÝ DO THẾ CHẤP QSDĐ THEO PHƢỜNG STT Tiêu chí ITổng số vụ chấp Thế chấp, bảo lãnh đất Thế chấp bảo lãnh đất vườn, ao, nông nghiệp II III Lý chấp, bảo lãnh Vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh Lý khác Đối tƣợng nhận chấp, bảo lãnh Tổ chức tín dụng Ngân hàng Cá nhân ... đình, cá nhân địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010- 2014” Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội. .. QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN  - - PHM QUí CNG THựC TRạNG Và GIảI PHáP THựC HIệN CáC QUYềN Sử DụNG ĐấT CủA Hộ GIA ĐìNH, Cá NHÂN TRÊN ĐịA BàN QUậN Hà ĐÔNG, THàNH PHố Hà. .. nét trạng sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông - Điều tra, khảo sát thực trạng tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội - Đánh giá cụ thể việc thực