BTHK PLKDBDS

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS KDBĐS RETI JLL GRTI Bất động sản Kinh doanh bất động sản Chỉ số minh bạch bất động sản Tập đồn dịch vụ địa ốc tài quốc tế Jones Lang LaSalle Bảng xếp hạng số minh bạch bất động sản toàn cầu MỞ ĐẦU Hiện nay, với trình hội nhập kinh tế giới, thị trường BĐS thị trường đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế, xã hội quốc gia có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác vật liệu xây dựng, lao động, khoa học công nghệ đặc biệt thị trường tài – tiền tệ Có thể nói, năm gần đây, nước ta, giao dịch BĐS ngày mở rộng phát triển mạnh mẽ tốc độ đa dạng hình thức giao dịch Chính vậy, việc xây dựng quản lí tốt thị trường BĐS theo hướng lành mạnh, công khai, minh bạch địi hỏi cấp thiết việc hồn thiện thể chế kinh tế thị trường nước ta Tuy nhiên, thị trường BĐS công khai, minh bạch lại vấn đề bỏ ngỏ dường có cơng trình nghiên cứu cách toàn diện, thấu đáo Nhận thức tầm quan trọng vấn đề, dựa kiến thức lý luận thực tiễn, em xin chọn đề tài số 12: “Anh (Chị) phân tích vai trị ý nghĩa việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường bất động sản? Phân tích nguyên nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có số minh bạch thấp?” cho Bài tập Học kì mơn Pháp luật Kinh doanh Bất động sản, từ nhằm xây dựng tài liệu có giá trị góp phần nhận thức sâu sắc vấn đề NỘI DUNG Những vấn đề chung công khai, minh bạch thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm công khai, minh bạch thị trường bất động sản Trước hết, khái niệm công khai, minh bạch, dựa cách hiểu từ Hán Việt, cắt nghĩa: “cơng” việc chung, “khai” mở, “cơng khai” có nghĩa cho người biết, khơng giấu diếm, khơng bí mật; cịn “minh” sáng, “bạch” trắng, “minh bạch” có nghĩa rõ ràng Hay theo sách “Đại từ điển Tiếng Việt”, cơng khai “khơng giấu diếm, bí mật mà cho người biết” Cụm từ công khai thường gắn liền với cụm từ minh bạch Cũng theo sách Đại từ điển minh bạch “rõ ràng, rành mạch” Tiếp theo, khái niệm thị trường BĐS, hiểu: Thị trường BĐS q trình giao dịch hàng hóa BĐS bên có liên quan Đây “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn, sàn giao dịch, bảo hiểm BĐS chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Như vậy, từ phân tích hiểu nội hàm công khai, minh bạch thị trường BĐS khía cạnh sau: Các giao dịch chủ thể thị trường BĐS thực cách rõ ràng, rành mạch, đáng tin cậy; nội dung thông tin BĐS cụ thể, công bố rộng rãi cho người biết; việc tiếp cận thông tin BĐS thuận tiện, dễ dàng, nhanh chóng; chi phí tiếp cận, truy cập thơng tin hợp lý (nếu có) Lê Việt Giang, “Nguyên tắc công khai, minh bạch thị trường chứng khoản theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, 2014, tr.9 Nguyễn Như Ý (chủ biên), “Đại từ điển Tiếng Việt”, NXB Đại học Quốc gia TP.HCM, 2007, tr.346 1.2 Nguyên tắc công khai, minh bạch thị trường bất động sản Nguyên tắc công khai, minh bạch thị trường BĐS tư tưởng đạo thực hoạt động KDBĐS việc công bố hoạt động KDBĐS cách công khai, rộng rãi, xác, rõ ràng, kịp thời cho đối tượng liên quan trực tiếp gián tiếp đến hoạt động KDBĐS phải đảm bảo cho đối tượng nhận tin dễ dàng xử lý thơng tin mà họ nhận được3 Trong thị trường BĐS nước ta, công khai, minh bạch nguyên tắc bản, quy định pháp luật cụ thể Luật KDBĐS Hiện nay, Luật KDBĐS năm 2014 có qui định nhằm đảm bảo trung thực, công khai, minh bạch kinh doanh cho cá nhân, tổ chức kinh doanh, cụ thể: Một là, trung thực, công khai, minh bạch thể khoản Điều Luật KDBĐS năm 2014, quy định “Nguyên tắc kinh doanh bất động sản”, cụ thể sau: “3 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch” Hai là, Điều Luật KDBĐS năm 2014 có quy định “Cơng khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh” Ba là, khoản khoản Điều Luật qui định “các hành vi bị cấm”, việc “khơng cơng khai cơng khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản”; việc “gian lận, lừa dối kinh doanh bất động sản” 1.3 Vai trò ý nghĩa việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường bất động sản Thứ nhất, việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS giúp hỗ trợ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, toàn diện, phù hợp với điều kiện xây dựng kinh tế thị trường Theo đó, thị trường BĐS thị trường đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế – xã hội quốc gia, thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác thị trường vốn, thị trường lao động đặc biệt thị trường tài – tiền tệ Bởi vậy, việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy kinh tế phát triển, có quản lý, kiểm soát nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Theo đó, nhà nước vừa đảm bảo quyền tự kinh doanh chủ thể tham gia thị trường BĐS đồng thời kiểm soát hoạt động dựa khuôn khổ pháp luật Điều thực thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch lẽ công khai, minh bạch thị trường BĐS tạo điều kiện cho chủ thể tham gia thị trường BĐS dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu thơng tin BĐS chế, sách pháp luật nhà nước liên quan đến KDBĐS cách xác, đầy đủ Thứ hai, việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS giúp gia tăng bảo vệ bên quan hệ kinh doanh BĐS, nhà đầu tư - người có nhu cầu BĐS Việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS giúp chủ thể cạnh tranh bình đẳng, đảm bảo đối xử cơng bằng, từ giảm bớt vấn đề xung đột lợi ích Nhà đầu tư thành phần hệ thống tài chính, họ người cung cấp nguồn vốn, hình thành nên mối quan hệ đa dạng thị trường làm cho thị trường trở nên phong phú Họ chiếm tỷ trọng lớn thị trường người chấp nhận rủi ro bỏ vốn, thực giao dịch, sử dụng dịch vụ kinh doanh BĐS Cho nên quyền biết thơng tin tình hình hoạt “Ngun tắc công khai, minh bạch Kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam”, đăng 123doc.net động kinh doanh, rủi ro, xu hướng phát triển thị trường BĐS hồn tồn đáng Cơng khai, minh bạch kinh doanh BĐS làm cho nhà đầu tư có thêm thơng tin xác để đánh giá hiệu việc đầu tư, tránh rủi ro tiềm ẩn kinh doanh BĐS, tránh vi phạm không đáng có Khi vấn đề cơng khai, minh bạch kinh doanh BĐS ngày quan tâm quan bảo vệ nhà đầu tư tăng cường giám sát thị trường BĐS Đây chế vững đảm bảo công quyền lợi bên quan hệ kinh doanh BĐS Thứ ba, công khai, minh bạch thị trường BĐS có ý nghĩa việc nâng cao hiệu quản lý nhà nước thị trường BĐS Từ nhiều năm qua, việc cơng khai thơng tin tình trạng pháp lý BĐS chưa thực trọng theo vai trị việc lành mạnh hố thị trường BĐS Thêm vào đó, việc Nhà nước trì nhiều hệ thống quan quản lý đăng ký BĐS BĐS thường thể thống trạng tình trạng pháp lý làm cho hệ thống thơng tin BĐS thiếu tính đồng thống Một tư quản lý lịch sử lưu trữ thông tin BĐS dẫn đến hệ quả, Nhà nước kiểm soát đầy đủ diễn biến thị trường BĐS để kịp thời đưa phản ứng xác theo tín hiệu thị trường Do đó, việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý, ngăn ngừa phòng chống hiệu biểu tiêu cực tiếp cận sử dụng thông tin BĐS Thứ tư, nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS thúc đẩy phát triển tổ chức trung gian Khi thị trường BĐS công khai, minh bạch, tổ chức trung gian tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS có thơng tin đầy đủ, xác tình trạng BĐS, từ làm nhiệm vụ hỗ trợ hoạt động KDBĐS cho phù hợp với pháp luật Bên cạnh đó, nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS cịn thúc đẩy đội ngũ chuyên gia tư vấn địa ốc tổ chức nâng cao kiến thức chuyên môn, rèn luyện phong cách làm việc chuyên nghiệp, tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp có chứng hành nghề Thứ năm, nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS nhằm đáp ứng yêu cầu trình hội nhập kinh tế – quốc tế Minh bạch thị trường BĐS với nội dung công khai hố thơng tin, tăng tính dự báo khả tiếp cận thông tin thị trường BĐS xem yêu cầu trình hội nhập kinh tế – quốc tế Hay nói cách khác, minh bạch thị trường BĐS điều kiện hội nhập hiểu nghĩa vụ pháp lý bị chi phối ràng buộc điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết gia nhập Thực trạng nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản nước ta có số minh bạch thấp 2.1 Khái niệm số minh bạch bất động sản Chỉ số minh bạch BĐS tiêu chí đánh giá tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS Năm 1999, lần số minh bạch BĐS (RETI) đưa Tập đồn dịch vụ địa ốc tài quốc tế Jones Lang LaSalle (JLL) dựa liệu thu thập từ Điều tra tính minh bạch nhằm giúp thành viên tham gia thị trường BĐS tìm hội kinh doanh toàn cầu Chỉ số minh bạch phản ánh tình hình phát triển thị trường BĐS khu vực công tư nhân quốc gia Những số phụ Chỉ số minh bạch tạo sở vững để người tham gia thị trường BĐS so sánh mức độ minh bạch thị trường BĐS 56 quốc gia vùng lãnh thổ khác Chỉ số sử dụng công cụ chiến lược để phân loại thị trường hay đánh giá mức độ rủi ro thị trường Để có RETI, JLL tiến hành khảo sát bảng câu hỏi với trợ giúp cộng tác viên tồn giới Mỗi câu hỏi có lựa chọn với thang điểm từ đến Trong đó, “1” thể mức độ minh bạch cao “5” thể mức độ minh bạch thấp Các quốc gia xếp loại theo năm nhóm theo số điểm tương ứng Qua kỳ báo cáo (2 năm lần) số câu hỏi khảo sát nội dung câu hỏi phát triển thêm cho phù hợp theo đánh giá tổ chức bớt hà khắc so với tiêu kỳ báo cáo trước Bảng câu hỏi chia thành lĩnh vực sau: + Chỉ số đánh giá hiệu đầu tư sẵn có số đầu tư Nhà nước, tư nhân chứng khốn BĐS theo chuỗi thời gian; + Thơng tin quy luật thị trường cung cấp liệu theo chuỗi thời gian xác cung cầu, suất tiền thuê lợi nhuận tất loại BĐS thị trường lớn; + Hệ thống quản lý – pháp lý hợp đồng thi hành được; bảo đảm quyền sở hữu; chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản; quản lý thuế phí cơng bằng, hiệu quả; tiêu chuẩn xây dựng phân vùng quản lý hiệu quả, công bằng; + Q trình giao dịch phản ánh: ln có thơng tin BĐS rao bán cho th; tiêu chuẩn nghề nghiệp người môi giới nhà cung cấp dịch vụ; phí dịch vụ, phí quản lý, chi phí nợ minh bạch rõ ràng 2.2 Thực trạng số minh bạch bất động sản nước ta Sau xác định số minh bạch BĐS quốc gia, việc đánh giá tính minh bạch quốc gia JLL công bố thông qua Bảng xếp hạng số minh bạch BĐS toàn cầu (GRTI) Đây bảng xếp hạng uy tín bậc tồn cầu thứ hạng thị trường BĐS giới Có thể đánh giá số minh bạch nước ta thời gian qua sau: Năm 2009, số minh bạch BĐS nước ta thấp Cụ thể, Hội nghị BĐS quốc tế năm 2009 Hiệp hội BĐS TP.HCM tổ chức hai ngày 16 17-12, phân tích thị trường BĐS Việt Nam, Tiến sĩ Boaz Boon, Phó Chủ tịch Cơng ty Capitaland - Chi nhánh Việt Nam cho biết: Xét số minh bạch BĐS JLL Úc, New Zealand, Hong Kong, Singapore có điểm cao khu vực châu Á-Thái Bình Dương Tiếp đến nằm mức cao Nhật Bản, Malaysia Cịn xếp hạng vừa có Đài Loan, Hàn Quốc, Thái Lan Và xếp mức thấp số minh bạch BĐS Việt Nam thành phố loại 2, Trung Quốc4 Năm 2016, Việt Nam xếp hạng 68 109 quốc gia số minh bạch BĐS tồn cầu Có thể thấy, dù năm 2016 Việt Nam xếp thứ hạng thấp tính minh bạch thị trường BĐS, nhiên, so sánh với năm trước đây, hình ảnh Việt Nam cải thiện qua năm Theo JLL, Việt Nam ghi nhận “đang độ sang giai đoạn bán minh bạch”5 Bùi Nhơn, “Việt Nam có số minh bạch bất động sản thấp nhất”, đăng Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, https://plo.vn/, đăng ngày 23/12/2009 Nguồn JLL, https://www.joneslanglasalle.com.vn Năm 2020, số minh bạch BĐS nước ta 3.38 điểm, đứng thứ 56 toàn cầu, thuộc nhóm “bán minh bạch”6 Như vậy, sau 10 năm, lần Việt Nam lọt nhóm “bán minh bạch” số minh bạch BĐS toàn cầu Theo đánh giá JLL, Việt Nam, Ấn Độ, Indonesia quốc gia cải tiến hàng đầu Bảng xếp hạng cải cách quy định, liệu thị trường tăng lên sáng kiến bền vững Trong đó, JLL nhận định Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố lớn Việt Nam thúc đẩy thị trường vào nhóm “bán minh bạch” nhờ đạt nhiều tiến việc thực thi quy định Với kết này, Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định: “Khơng có ngạc nhiên Việt Nam chuyển từ đất nước “kém minh bạch” sang “bán minh bạch” Bảng xếp hạng Chỉ số minh bạch Trong 10 năm qua, Việt Nam bước trở thành điểm đến hàng đầu cho ngành công nghiệp sản xuất Đông Nam Á thu hút lượng vốn đầu tư nước đáng kể Nước ta cần tiếp tục cải thiện tăng thứ hạng muốn thu hút thêm nguồn vốn đầu tư nước ngồi”7 Như vậy, thấy, tín hiệu tốt thị trường BĐS Việt Nam nước ta bước cải tiến tính minh bạch thị trường BĐS, từ tạo hội lớn để thu hút nhà đầu tư ngồi nước Tuy nhiên, khơng thể phủ nhận rằng, thời gian qua, số minh bạch BĐS nước ta tương đối thấp Trên thực tế, số minh bạch nước ta chênh lệch nhiều so với nhiều quốc gia khu vực Theo đó, thị trường châu Á bao gồm Singapore, Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan, Indonesia Philippines thời gian qua có bước thăng hạng ấn tượng Cụ thể, Singapore đứng vị trí 14, thuộc nhóm “minh bạch cao”, Trung Quốc xếp thứ 32, Thái Lan xếp thứ 33, Ấn Độ xếp thứ 34 Thấp chút Indonesia Philippines, nắm giữ vị trí 40 44 Điều đặt câu hỏi rằng, nguyên nhân thị trường BĐS nước có số minh bạch thấp? 2.3 Nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản nước ta có số minh bạch thấp 2.3.1 Hệ thống pháp luật thị trường bất động sản nhiều hạn chế, bất cập Thị trường BĐS muốn đảm bảo tính cơng khai, minh bạch trước tiên hệ thống pháp luật thị trường phải đầy đủ, rõ ràng, thống ổn định Bởi lẽ thông qua hệ thống pháp luật, Nhà nước can thiệp vào thị trường; điều tiết hoạt động thị trường BĐS tuân theo quỹ đạo quản lí nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể kinh doanh Sự thiếu vắng quy định liên quan đến lĩnh vực cụ thể thị trường BĐS kẽ hở dễ bị lợi dụng để thực hành vi đầu lũng đoạn thị trường đẩy giá BĐS lên cao cách vô lí gây ảnh hưởng đến quyền lợi ích người khác nhằm mục đích trục lợi9 Có thể thấy, hệ thống pháp luật thị trường BĐS nước ta chưa thật đầy đủ, rõ ràng, thống ổn định Điều thể qua vấn đề sau: Bảng xếp hạng số minh bạch Bất động sản toàn cầu (GRTI), nguồn: https://www.joneslanglasalle.com.vn Nhật Lâm, “Việt Nam tiến nhanh Bảng xếp hạng Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu” , https://vnmedia.vn/, đăng ngày 15/07/2020 Trần Phương, “Chỉ số minh bạch bất động sản thăng hạng, Việt Nam dừng chân nhóm “bán minh bạch””, https://nhadatmoi.net/ TS Nguyễn Quang Tuyến, “Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch”, Tạp chí Luật học số 03/2009, tr.58, 59 Một là, hệ thống sách thuế, phí liên quan đến BĐS nước ta chưa thực cơng cụ góp phần công khai, minh bạch điều tiết thị trường, hạn chế đầu BĐS Hiện nay, hệ thống sách thuế Việt Nam chưa có tên gọi thuế tài sản (hoặc thuế BĐS) sách thuế cần thiết, nguồn thu ổn định Ngân sách Nhà nước, góp phần quản lý đất đai, hạn chế đầu BĐS Mặc dù nước ta có sách thuế liên quan đến tài sản như: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế thu nhập (doanh nghiệp, cá nhân) hoạt động chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ Tuy nhiên, Bộ Tài nhận định, sách thuế liên quan đến tài sản chưa đáp ứng vai trò nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước (số thu thuế sử dụng đất Việt Nam chiếm khoảng 0,03% GDP khoảng 0,15% tổng thu ngân sách nhà nước) 10 Chính điều làm giảm hiệu quản lý nhà nước, khiến cho minh bạch, công khai thị trường BĐS bị giảm sút Hai là, thể chế đăng ký BĐS nước ta quy định phân tán, thiếu tính tổng thể, đồng Cho đến thời điểm nay, nước ta chưa có đạo luật chung đăng ký BĐS Các quy định đăng ký BĐS nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật KDBĐS, Luật Xây dựng, Hơn nữa, chức đăng ký quyền BĐS đăng ký giao dịch bảo đảm có đối tượng BĐS giao cho nhiều quan khác Không vậy, pháp luật hành thiếu thống giá trị pháp lý hoạt động đăng ký tài sản Thơng tin BĐS phân tán nhiều quan, chẳng hạn sở liệu đất đai thuộc quản lý Bộ Tài nguyên Môi trường; sở liệu nhà thị trường BĐS quốc gia Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm xây dựng, lưu trữ quản lý; sở liệu đất lâm nghiệp thuộc khu rừng đặc dụng Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn quản lý11 Ba là, chế tài hành vi vi phạm pháp luật KDBĐS thấp, chưa đủ sức răn đe chủ thể vi phạm Hiện nay, minh bạch, công khai thị trường BĐS vấn đề quan trọng hàng đầu Đây vấn đề Luật KDBĐS 2014 quan tâm đưa quy định nội dung thông tin cần công khai, địa điểm công khai hành vi bị cấm Theo đó, hành vi “Không công khai, công khai không đầy đủ không nội dung dự án bất động sản…”, chủ thể vi phạm chịu mức phạt từ 50 đến 60 triệu đồng Có thể thấy, chế tài hành vi vi phạm yếu, không đủ khiến chủ đầu tư e ngại so với lợi ích thu bán BĐS Việc quy định chưa hợp lý, đầy đủ, rõ ràng, thống hệ thống pháp luật BĐS nguyên nhân kéo số minh bạch thị trường BĐS nước ta xuống vị trí thấp so với nước khác khu vực 2.3.2 Việc quy hoạch sử dụng đất chưa khả thi, rõ ràng, công khai Quy hoạch sử dụng đất định hướng chiến lược cho hoạt động quản lí sử dụng đất tương lai Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất tạo lập lượng đất đai “hàng hóa” đầu vào nhằm đáp ứng nhu cầu cầu BĐS xã hội Do vậy, quy hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng cơng khai có ý nghĩa khơng nhỏ việc xác lập tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS 10 Linh Lê, “Bộ Tài kiến nghị ban hành ‘thuế tài sản’ để hạn chế đầu bất động sản”, https://vietnambiz.vn/, đăng ngày 08/08/2017 11 T.Quyên, “Đăng ký bất động sản: Cần có quy trình “2 1””, https://baophapluat.vn/, đăng ngày 12/7/2018 Hiện nay, nhà nước ta chưa thực phát huy vai trị việc định hướng, điều tiết vĩ mơ kiểm sốt hoạt động thị trường bảo đảm thị trường BĐS hoạt động cách ổn định, lành mạnh Theo đó, BĐS phát triển khơng theo quy hoạch, khơng có kế hoạch, khơng vào nhu cầu thị trường nguồn lực thực Công tác quản lý phát triển đô thị bất cập; nhiều địa phương quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời trọng vào việc thu hút đầu tư nên dễ dãi việc cấp phép đầu tư dự án BĐS Chính việc quy hoạch sử dụng đất chưa rõ ràng, khơng có kế hoạch dẫn tới thực trạng thị trường BĐS phát triển thiếu tính ổn định, cân đối, xảy tình trạng đầu BĐS sốt nóng, cung vượt cầu, sản phẩm cung chưa phù hợp cầu; trầm lắng, cung cầu giảm, chí đóng băng, ảnh hưởng tác động tiêu cực đến kinh tế xã hội thành phố Tiêu biểu thời gian qua, người dân Hà Nội đổ mua đất Hoài Đức có thơng tin Hồi Đức từ huyện lên quận; người dân Thành phố Hồ Chí Minh đổ xơ mua đất quanh dự án sân bay quốc tế Long Thành hay huyện Vân Đồn, Quảng Ninh trước thông tin dự kiến trở thành đặc khu kinh tế làm bùng nổ sốt đất Sự gia tăng số lượng giao dịch đột ngột thường xuất phát có thay đổi thông tin quy hoạch Các khu vực mà giới đầu nhắm đến địa bàn chưa thực phát triển, giá đất mua thấp có quy hoạch phát triển Nhà nước tương lai 12 2.3.3 Hệ thống thông tin bất động sản cịn chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, cơng khai đơn giản hóa thủ tục Một nguyên nhân kể đến làm cho thị trường BĐS nước ta có số minh bạch thấp hệ thống thơng tin tình trạng pháp lý BĐS chưa đảm bảo tính cơng khai, thống nhất, đồng Điều lý giải thực tế rằng, thể chế đăng ký BĐS nước ta vận hành trình chuyển đổi tư quản lý Cơ quan tiếp nhận đăng ký BĐS tập trung chủ yếu vào mục tiêu quản lý hành nhà nước lĩnh vực này, chưa trọng đến yếu tố công khai hóa, minh bạch hóa tình trạng pháp lý BĐS để phục vụ thị trường Trước đây, chế kinh tế chưa tuân theo chế thị trường, đăng ký BĐS biết đến với tên gọi đăng ký đất đai Điều cho thấy, tư pháp lý ban đầu nước ta đăng ký BĐS phục vụ cho mục tiêu quản lý hành nhà nước13 Hơn nữa, tình trạng pháp lý BĐS chưa thống nhất, đồng hệ thống thông tin không cập nhật thường xuyên, liên tục, khó tiếp cận khơng lưu giữ đầy đủ qua giai đoạn phát triển lịch sử, thiếu tin cậy gây khó khăn việc bảo đảm tính công khai, minh bạch thị trường BĐS Nhà nước chưa tạo chế để khuyến khích người dân nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thơng tin BĐS cách “chính thức Trên thực tế, nhà đầu tung tin đồn khơng xác giá cả, nguồn hàng Từ đó, tình trạng kích cầu ảo, thổi giá để nâng giá BĐS làm cho thị trường nóng – lạnh thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy Chẳng hạn 12 Lê Thị Ngọc Mai, “Kiểm soát đầu bất động sản bối cảnh thu hút đầu tư Việt Nam” , Tạp chí Luật học, Số đặc biệt “Pháp luật kinh tế bối cảnh hội nhập quốc tế nay”, 2019, tr.45-46 13 Hồ Quang Huy, “Đăng ký bất động sản vấn đề minh bạch hóa thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản”, http://law.hueuni.edu.vn/, đăng ngày 23/12/2013 sốt đất Đà Nẵng đầu năm 2019, thị trường ghi nhận có đất tăng gấp gần 10 lần sau năm14 Những bất cập này dẫn đến khó khăn, tốn thời gian kinh phí cho việc thực đăng ký BĐS, lưu giữ, tìm hiểu thơng tin tình trạng pháp lý BĐS Điều gây bất lợi cho việc xây dựng thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch, pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích người dân 2.3.4 Năng lực chủ thể tham gia thị trường bất động sản cịn nhiều hạn chế Khơng thể phủ nhận rằng, ngày có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường BĐS, nhiên lực chun mơn lực tài họ nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, chí có khơng doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm lòng tin xã hội thị trường Số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS lớn lực tài kinh nghiệm nhiều hạn chế Vốn đầu tư doanh nghiệp chủ yếu vay ngân hàng huy động người dân Đại đa số doanh nghiệp kinh doanh BĐS có quy mơ nhỏ, lực tài yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển chiến lược kinh doanh, đầu tư theo phong trào, thị trường khó khăn dễ bị thua lỗ, phá sản, vừa làm thị trường cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin người dân thị trường Ngoài ra, việc thiếu minh bạch thị trường BĐS số nguyên nhân khác như: công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật chưa hiệu quả; khách hàng khó tiếp cận thông tin quy hoạch; thiếu sở liệu thị trường BĐS khu vực; nhà đầu tư lúc có đầy đủ thơng tin, am hiểu tính năng, cấu trúc BĐS dẫn đến định thiếu thông tin, phản ánh không giá trị thực BĐS; nhiều sở liệu cơng ty xây dựng phân tích để sử dụng nội mà không công bố cách công khai minh bạch Một số kiến nghị nhằm nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường bất động sản nước ta 3.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật thị trường bất động sản Có thể nói, việc tạo khn khổ pháp lí ln thay đổi, hồn thiện hệ thống pháp luật để thích ứng với nguyên tắc thị trường yếu tố quan trọng để hình thành phát triển thị trường BĐS, từ giúp nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS Để làm tốt điều này, cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS, cụ thể: Một là, nên ban hành Luật thuế tài sản để hạn chế đầu BĐS, góp phần nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS Như nêu, có sách thuế liên quan đến tài sản, nhiên loại thuế chưa đáp ứng vai trò nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước Đây nguyên nhân dẫn tới tình trạng đầu BĐS, làm cho thị trường BĐS nước ta tính cơng khai, minh bạch Do đó, việc ban hành Luật thuế tài sản vô cần thiết Đây kiến nghị Bộ Tài Báo cáo chuyên đề gần Theo đó, báo cáo cho việc nghiên cứu, ban hành Luật thuế tài sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh 14 Hồ Xuân Mai, “Sau sốt, đất Đà Nẵng “dùng dằng” xác lập mặt giá mới”, https://viettimes.vn, đăng ngày 29/3/2019 10 tế - xã hội giai đoạn tới, góp phần tăng cường quản lý nhà nước tài sản Bộ Tài cịn trích dẫn kinh nghiệm quốc tế cho biết, thuế tài sản loại thuế đời sớm, xuất phát từ thuế đất đối tượng chịu thuế ngày mở rộng ngày xuất nhiều loại tài sản khác Nguồn thu từ thuế tài sản nguồn thu chủ yếu ngân sách nhà nước, chiếm 4% GDP Canada; từ – 3% Mỹ; khoảng 0,6% nước phát triển khoảng 0,68% quốc gia chuyển đổi Xu hướng cải cách thuế tài sản số quốc gia Canada, Úc, Malaysia… theo hướng đánh thuế tài sản có giá trị lớn, mở rộng đối tượng thu thuế tài sản Hai là, nên nghiên cứu, ban hành Luật Đăng ký BĐS Dự thảo Luật Đăng ký BĐS khởi động xây dựng từ năm 2006, phiên họp ngày 26/9/2009, Ủy ban thường vụ Quốc hội cho Chương trình xây dựng pháp luật năm 2009 Quốc hội chưa cần thiết phải ban hành Luật Đăng ký BĐS Từ đến nay, đạo luật chưa tái khởi động xây dựng Như phân tích, chưa có đạo luật chung đăng ký BĐS nên quy định vấn đề nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác nhau, từ dẫn đến chồng chéo, thiếu thống Hơn nữa, lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bản, BĐS cần phải đăng ký Chỉ BĐS đăng ký, Việt Nam xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, bền vững, với thức hóa thị trường, thơng tin đầy đủ Do đó, cần sớm nghiên cứu, ban hành Luật Đăng ký BĐS Trong trình xây dựng Luật Đăng ký BĐS, cần phải thay đổi tư duy, không nên trọng vào việc phục vụ công tác quản lý hành nhà nước BĐS mà cịn phục vụ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch hóa; đồng thời cần phải tiếp tục dựa quan điểm chủ yếu sau: là, đảm bảo quản lý tập trung, thống Nhà nước BĐS nói chung đăng ký BĐS nói riêng, xác lập sở pháp lý cho phát triển thị trường BĐS; hai là, bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể đăng ký BĐS tham gia vào thị trường BĐS Ba là, cần tăng mức xử phạt xử lý nghiêm hành vi vi phạm pháp luật KDBĐS Như phân tích, mức phạt chủ thể vi phạm pháp luật KDBĐS thấp chưa đủ sức răn đe chủ thể tham gia thị trường BĐS Do đó, mức phạt hành vi vi phạm nên quy định tăng gấp nhiều lần tại, chí thu với tỉ lệ phần trăm dựa quy mô dự án sai phạm, từ giúp giảm thiểu, ngăn chặn tối đa hành vi vi phạm, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch thị trường BĐS nước ta 3.2 Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Sự thiếu công khai, rõ ràng quy hoạch sử dụng đất điều kiện cho nhóm người tiếp cận thông tin quy hoạch (do giao nhiệm vụ xây dựng quy hoạch) tiến hành hoạt động đầu đất đai nhằm mục đích kiếm lời Trong đó, đại đa số người dân khó tiếp cận với thông tin quy hoạch sử dụng đất không rõ ràng, không công khai Điều khơng gây bất bình xã hội mà cịn làm gia tăng phân hóa giàu, nghèo tầng lớp dân cư Hơn nữa, thiếu rõ ràng, thiếu minh bạch quy hoạch sử dụng đất tạo rào cản đầu tư người dân nhà đầu tư nước vào thị trường BĐS; cản trở việc thu hút thêm nguồn vốn đầu tư cho nhu cầu phát triển đất nước Do đó, việc nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS có vai trị vơ quan trọng việc cải thiện tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS nước ta 11 Để làm tốt giải pháp này, Nhà nước cần chủ động toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Khơng vậy, Nhà nước cần công khai, minh bạch quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất) Bên cạnh đó, cần hồn thiện máy quản lý đất đai từ trung ương xuống địa phương, nâng cao lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Đồng thời, tăng cường thực thi công cụ giám sát để thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật xây dựng chế tài xử phạt trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai 3.3 Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch, đồng bộ, thống nhất, đơn giản hóa, có khả tiếp cận với đối tượng xã hội Để hướng tới minh bạch thị trường BĐS, hệ thống thông tin công khai, minh bạch, đồng tồn quốc, có khả tiếp cận dễ dàng cho chủ thể có nhu cầu tham gia vào thị trường BĐS đóng vai trị vơ quan trọng Bởi lẽ, hệ thống đăng ký thực có giá trị, chất lượng thủ tục đăng ký đơn giản, dễ thực hiện, chất lượng thông tin tài sản đăng ký phải phản ánh trung thực, khách quan Do đó, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng việc thiết lập hệ thống thơng tin quy hoạch, thơng tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí BĐS, thơng tin giá Theo kinh nghiệm nước giới việc cơng khai hồ sơ đăng kí lợi ích mà hệ thống đăng kí tạo để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Để có hệ thống đăng kí cung cấp hồ sơ đăng kí cách xác tình trạng hữu BĐS cần có quy định bắt buộc bên tham gia đăng kí giao dịch họ, khơng lợi ích họ bị xâm hại có quan hệ chồng lấn (Ví dụ quy định đăng kí giao dịch Mỹ) Bằng cách người tham gia thị trường coi việc đăng kí giao dịch, đăng kí tình trạng pháp lí BĐS nhu cầu tự thân để bảo vệ lợi ích khơng phải biện pháp quản lí Nhà nước Và hiệu đạt chi phí cho việc đăng kí khơng lớn Cũng cách mà loại bỏ thị trường khơng thức Bên cạnh đó, cần đơn giản hóa, cơng khai hóa thủ tục đăng ký, rút ngắn thời gian đăng ký; ứng dụng công nghệ thông tin, số hóa quy trình thực đăng ký lưu trữ thơng tin Chẳng hạn, Việt Nam học hỏi kinh nghiệm từ nước Australia số quốc gia khác với hệ thống đăng kí khốn Torrens Theo đó, hồ sơ đăng kí mơ tả đất, quyền sở hữu đất lợi ích khác liên quan đến đất… tất thơng tin đầy đủ lợi ích hữu đất, đảm bảo độ tin cậy vào tình trạng pháp lí tình trạng thực tế quyền đất Khi quy định đăng kí bảo đảm thực tăng cường tính minh bạch cho lợi ích giao dịch BĐS Một người có quan tâm tới đất tra cứu thơng tin khốn đất văn phịng đăng kí đơn vị hành liên quan15 Ngoài ra, quan tiếp nhận đăng ký BĐS địa phương phải tổ chức thành mạng lưới chặt chẽ, có nối kết thơng tin, hỗ trợ cho trình xét duyệt hồ sơ đăng ký, 15 Nguyễn Thị Dung, “Bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Luật học số 8/2010, tr 25 12 3.4 Nâng cao lực chuyên môn chuyên gia bất động sản Để phát huy toàn diện, hiệu quy định pháp luật thị trường BĐS, Nhà nước cần phải nâng cao hiệu thực thi pháp luật lĩnh vực Như nêu, nay, thị trường BĐS ngày phát triển mạnh mẽ cạnh tranh chủ thể tham gia vào thị trường BĐS lại ngày tăng lên Điều không tránh khỏi việc có nhiều cá nhân, doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS lực tài chính, kinh nghiệm chun mơn cịn nhiều hạn chế, chưa đạt tiêu chuẩn Điều tạo hệ lụy cho thị trường BĐS thiếu tính cơng khai, minh bạch Vì lẽ đó, việc kiểm soát chủ thể tham gia thị trường BĐS, đặc biệt nâng cao lực chuyên môn chuyên gia BĐS vô cần thiết Để làm tốt giải pháp này, cần tạo điều kiện chun gia có trình độ chun mơn cao lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sách giá đất, định giá đất Bởi hoạt động loại chuyên gia tác động không nhỏ điều kiện định định đến vận hành phát triển thị trường BĐS tư vấn quy hoạch chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật sư đặc biệt nhà mơi giới BĐS, từ giúp nâng cao cơng khai, minh bạch thị trường BĐS nước ta Ngoài ra, cần tăng cường hoạt động phổ biến, tuyên truyền pháp luật thơng qua báo, đài, chương trình truyền hình, internet; tổ chức máy, biên chế, kinh phí, trang thiết bị phải đầy đủ,… để từ giúp cho chủ thể tham gia hoạt động KDBĐS hiểu rõ ý nghĩa, vai trò, tầm quan trọng việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS, từ giúp cho số minh bạch nước ta bước cải thiện trường quốc tế KẾT LUẬN Cơng khai, minh bạch có vai trị ý nghĩa vơ quan trọng việc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển toàn diện Tuy nhiên, để thị trường BĐS công khai, minh bạch địi hỏi cần có nhiều thời gian nỗ lực để thực phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan chủ quan Hiện nay, có bước cải tiến đáng kể, nhiên số minh bạch BĐS nước ta tương đối thấp Do đó, vấn đề có ý nghĩa sống thị trường BĐS Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật BĐS, loại bỏ chồng chéo, xung đột văn pháp luật có liên quan, đồng thời có biện pháp thiết thực để đảm bảo quy định pháp luật thực thi nghiêm chỉnh Từ đó, giúp nước ta có bước tiến mạnh mẽ số minh bạch BĐS nhằm hướng tới xây dựng thị trường BĐS thức, cơng khai, minh bạch đáp ứng yếu tố cho trình hội nhập Trên kết nghiên cứu đề tài em, trình độ hiểu biết cịn hạn chế nên chưa thể sâu phân tích cách tồn diện triệt để vấn đề, khơng tránh khỏi sai sót Em mong nhận đóng góp q báu từ thầy cơ! 13 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản”, Thơng tin Khoa học Pháp lý, 2009 Nguyễn Thị Dung, “Bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Luật học số 8/2010 Nguyễn Như Ý (chủ biên), “Đại từ điển Tiếng Việt”, NXB Đại học Quốc gia TP.HCM, 2007 Lê Việt Giang, “Nguyên tắc công khai, minh bạch thị trường chứng khoản theo pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, 2014 TS Nguyễn Quang Tuyến, “Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch”, Tạp chí Luật học số 03/2009 Lê Thị Ngọc Mai, “Kiểm soát đầu bất động sản bối cảnh thu hút đầu tư Việt Nam”, Tạp chí Luật học, Số đặc biệt “Pháp luật kinh tế bối cảnh hội nhập quốc tế nay”, 2019 Bùi Nhơn, “Việt Nam có số minh bạch bất động sản thấp nhất”, đăng Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, https://plo.vn, đăng ngày 23/12/2009 Nhật Lâm, “Việt Nam tiến nhanh Bảng xếp hạng Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu”, https://vnmedia.vn, đăng ngày 15/07/2020 10 Trần Phương, “Chỉ số minh bạch bất động sản thăng hạng, Việt Nam dừng chân nhóm “bán minh bạch””, https://nhadatmoi.net 11 Linh Lê, “Bộ Tài kiến nghị ban hành ‘thuế tài sản’ để hạn chế đầu bất động sản”, https://vietnambiz.vn/, đăng ngày 08/08/2017 12 T.Quyên, “Đăng ký bất động sản: Cần có quy trình “2 1””, https://baophapluat.vn/, đăng ngày 12/7/2018 13 Hồ Quang Huy, “Đăng ký bất động sản vấn đề minh bạch hóa thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản”, http://law.hueuni.edu.vn/, đăng ngày 23/12/2013 14 Hồ Xuân Mai, “Sau sốt, đất Đà Nẵng “dùng dằng” xác lập mặt giá mới”, https://viettimes.vn, đăng ngày 29/3/2019 15 Thanh Doan, “Nguyên nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có số minh bạch thấp”, https://123doc.net/ 16 Nguyễn Thị Thanh Huyền, “Vai trò ý nghĩa việc nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam nay”, Bộ phận tư vấn Pháp luật Đất đai – Công ty Luật Minh Khuê, https://luatminhkhue.vn/, đăng ngày 05/08/2018 14