Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Nguyễn Lại Thái Hưng NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT MÀ KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ- TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – Năm 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Nguyễn Lại Thái Hưng NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT MÀ KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ- TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Thái Thị Quỳnh Như Hà Nội – Năm 2011 MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ LỜI NĨI ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN 1.1 Vai trò đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1.1.1 Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam 1.1.3 Địa tơ quan hệ lợi ích kinh tế- xã hội Nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi 1.2 Các sách Nhà nước việc điều tiết quản lý phần giá trị tăng thêm từ đất thực dự án đầu tư phát triển 13 1.2.1 Các văn luật 13 1.2.2 Các văn luật 15 1.3 Kinh nghiệm số nước giới việc chia sẻ lợi ích từ đất 16 1.3.1 Kinh nghiệm Trung Quốc 16 1.3.2 Kinh nghiệm Singapore 22 Chương 2: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ 25 2.1 Tổng quan địa bàn nghiên cứu 25 2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 25 2.1.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Việt Trì 27 2.2 Tình hình thu hồi đất phục vụ phát triển thị địa bàn thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ 30 2.2.1 Biến động đất đai cho mục tiêu thị hóa giai đoạn 2000-2010 .30 2.2.2 Nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu thị hóa đến năm 2015 34 2.3 Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải việc làm, tái định cư cho người có đất bị thu hồi phục vụ dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị .36 2.3.1 Thực trạng thu hồi đất phục vụ dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị 36 2.3.2 Bồi thường, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi 38 2.3.3 Đối với hỗ trợ ổn định đời sống giải việc làm 41 2.4 Thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất số dự án địa bàn thành phố Việt Trì 42 2.4.1 Điều tiết lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi 43 2.4.2 Điều tiết lợi ích cho Nhà nước giao đất 47 2.4.3 Điều tiết lợi ích cho tổ chức kinh tế sau đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng 50 Chương 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT, PHẦN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI NHẰM ĐẢM BẢO ỔN ĐỊNH VÀ CÔNG BẰNG XÃ HỘI 56 3.1 Quan điểm phân chia lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi 56 3.2 Đề xuất số giải pháp nhằm đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi 62 3.2.1 Nhóm giải pháp sách 62 3.2.2 Nhóm giải pháp mơ hình 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT AFTA Khu vực mậu dịch tự ASEAN BĐS Bất động sản CD Chuyên dùng DA Dự án DN Doanh nghiệp DVTM Dịch vụ thương mại GPMB Giải phóng mặt KCN Khu công nghiệp KĐT Khu đô thị KKT Khu kinh tế KTTT Kinh tế thị trường NĐ-CP Nghị định – Chính phủ NSNN Ngân sách nhà nước QĐ-CP Quyết định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TĐC Tái định cư TNMT Tài nguyên môi trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa WTO Tổ chức thương mại giới DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Diện tích cấu loại đất thành phố Việt Trì năm 2010 .28 Bảng 2.2: Biến động loại đất thành phố Việt Trì giai đoạn 2000 - 2010 33 Bảng 2.3: Thực trạng thu hồi đất địa bàn Thành phố qua năm 36 Bảng 2.4: Một số dự án triển khai địa bàn Thành phố 38 Bảng 2.5: Kết bồi thường giải phóng mặt dự án đầu tư địa bàn thành phố Việt Trì 40 Bảng 2.6: Tiền bồi thường hỗ trợ cho người dân 43 Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nước từ giao đất, cho thuê đất 47 Bảng 2.8: Nguồn thu nhà nước từ giao đất, cho thuê đất từ dự án địa bàn thành phố 48 Bảng 2.9: Tổng chi phí dự án 51 Bảng 2.10: Tổng thu dự án 52 Bảng 2.11: Lợi nhuận bình quân đất dự án 52 Bảng 2.12: So sánh lợi ích nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi 54 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Cơ cấu ngành kinh tế 26 Biểu đồ 2.2: So sánh nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất thành phố Việt Trì 48 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết Đất đai ln nguồn tài nguyên quý quốc gia, tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người; đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên có hạn số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất có hiệu ln vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Việt Nam trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày sâu rộng (WTO, AFTA ), q trình thị hóa diễn cách nhanh chóng Tốc độ tăng trưởng kinh tế (tăng bình quân khoảng 7,5% suốt 10 năm qua) mang lại nhiều thành cho xã hội Tuy nhiên để có thành tựu có khoảng triệu hecta đất (Nông nghiệp phi nông nghiệp) bị thu hồi phục vụ cho việc xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia Mỗi năm có khoảng 200.000 đất nơng nghiệp bị thu hồi phục vụ mục đích phi nơng nghiệp [19] Trong q trình hội nhập kinh tế quốc tế, trước yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội, việc thu hồi đất để phục vụ thị hóa u cầu khách quan mang tính tất yếu Trong năm qua sở hạ tầng phục vụ thị hóa ngày hồn thiện đồng Hàng triệu lao động giải việc làm với mức thu nhập ổn định góp phần chuyển dịch cấu kinh tế, cấu lao động nhanh ổn định Theo đánh giá tổ chức quốc tế, Việt Nam có lợi so với số quốc gia khác khu vực nhờ vào giá thuê đất thấp, nguồn lao động trẻ dồi dào, chi phí nhân cơng rẻ ln hấp dẫn các nhà đầu tư nước nước Tuy nhiên, thay đổi phát triển nhanh chóng KCN, KĐT, kết cấu hạ tầng kinh tế- xã hội, cơng trình cơng cộng phục vụ lợi ích quốc gia nảy sinh nhiều vấn đề quản lý đất đai Giá trị gia tăng từ đất mang lại từ tiến trình thị hóa chưa phân bổ hợp lý, mà theo nhận định nhiều người, thường rơi vào “túi” nhà đầu tư, hộ dân mua đất trước q trình đầu tư dự án có vị trí bám sát trục đường giao thơng mở rộng Nguồn thu cho ngân sách nhà nước chưa tương xứng, lợi ích người có đất bị thu hồi chưa đảm bảo so với yêu cầu thực tế Nếu giá trị gia tăng từ đất trường hợp phân bổ trở lại cho nhà nước mức, góp phần tái tạo vốn đầu tư cho cơng trình hạ tầng khác chi trả xứng đáng cho hộ phải hy sinh đi, giải tỏa di dời, dành phần hỗ trợ chương trình xã hội khác Thành phố Việt Trì trung tâm trị, văn hóa, kinh tế- xã hội, an ninh quốc phòng tỉnh Phú Thọ Để đáp ứng nhu cầu phát triển thành phố Việt Trì năm tới trở thành thị loại I, nhiều dự án đầu tư xây dựng khu thị, kết cấu hạ tầng, cơng trình công cộng triển khai với quy mô lớn, nhỏ khác Hàng trăm Hecta đất thu hồi để phục vụ phát triển thành phố Tuy nhiên, cơng tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất toán nan giải cấp lãnh đạo thành phố Nhằm góp phần vào phát triển chung thành phố, kịp thời đưa hướng giải bất cập nêu trên, đề tài “Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại số dự án thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ” cần thiết 2 Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở lý luận thực tiễn việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa - Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất số dự án thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ - Đề xuất giải pháp chế, sách, mơ hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất Nhiệm vụ nghiên cứu Tổng quan vấn đề lý luận thực tiễn phân phối giá trị tăng thêm từ đất điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Điều tra, khảo sát thực trạng thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải việc làm, tái định cư số dự án thành phố Việt Trì Nghiên cứu thực trạng phân phối giá trị tăng thêm từ đất đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng phục vụ tiến trình thị hóa (lấy ví dụ số dự án) Đề xuất giải pháp chế, sách, mơ hình phân phối giá trị tăng thêm từ đất đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp kế thừa: Thu thập nghiên cứu tài liệu nước liên quan tới vấn đề nghiên cứu Kế thừa có chọn lọc kết nghiên cứu chương trình, dự án, đề tài khoa học có liên quan - Phương pháp khảo sát, điều tra thực tế: Đề tài tiến hành điều tra khảo sát nhằm thu thập thông tin định lượng thực trạng giá trị tăng thêm từ đất đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng số dự án, kết thực sách tài thuế đất đai - Phương pháp chuyên gia: + Trao đổi với chuyên gia nước nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận, ý tưởng giải vấn đề thực tiễn đặt thuộc phạm vi nội dung nghiên cứu - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích tổng hợp kết điều tra khảo sát số dự án, tổng hợp thực tiễn kết hợp với lý luận đề giải pháp hoàn thiện Kết nghiên cứu đề tài trình bày 71 trang báo cáo Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, đề tài gồm phần sau: Chương 1: Tổng quan sách Nhà nước việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất thực dự án đầu tư phát triển Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại số dự án thành phố Việt Trì Chương 3: Đề xuất số giải pháp điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại nhằm đảm bảo ổn định công xã hội đoạn qua xã Kim Đức, TP Việt Trì 14 Đầu tư xây dựng bãi đỗ xe số cải tạo, mở rộng bãi đỗ xe số 2, xã Hy Cương, Việt Trì 15 16 Điều chỉnh tuyến quốc lộ 32C đoạn qua thành phố Việt Trì Đường Thụy Vân, Thanh Đình, Chu Hóa, TP Việt Trì 17 Hạ tầng kỹ thuật cụm tiểu thu công nghiệp làng nghề hoa sinh vật cảnh 18 Xây dựng trạm bơm tiêu, kênh tiêu khu tái định cư thuộc dự án cải tạo, nâng cấp hệ thống tưới tiêu 19 Xây dựng mở rộng trường Cao đẳng KT-KT, phường Thọ Sơn Thanh Miếu 20 Xây dựng sở sản xuất VL xây dựng không nung 21 Mở rộng, kéo dài trục đường hành lễ Khu di tích Đền Hùng đến đường sắt Hà Nội-Lào Cai 22 Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư theo quy hoạch Đè Sói-Cây nhãn, Dữu Lâu 23 Xây dựng khu dân cư tự xây thuộc khu Đầm Trầm, Dữu Lâu 24 Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư khu vực Đồng Đè Sòi-Dữu Lâu 25 Xây dựng khách sạn, xã Trưng Vương 26 Cải tạo, nâng cấp gia cố tuyến đê tả ngịi Vĩnh Mộ xã Thanh Đình 27 Xây dựng trụ sở Viện kiểm sát nhan dân thành phố xã Trưng Vương 28 Khu dân cư tự xây Đồng Súi xã Trưng Vương 29 Khu dân cư tự xây Đồng Vũ, phường Thanh Miếu 30 Khu dân cư tự xây thuộc khu vực đồi Trầm Lình, xã Phượng Lâu 31 Xây dựng trụ sở Toà án nhân dân thành phố Việt Trì 32 Xây dựng trường Mầm non khu ao Vắp, xóm Sải, xã Trưng Vương thành phố Việt Trì 33 34 Quy hoạch đất dân cư bãi Hạ Bạn, Minh Nơng Đưịng Hai Bà Trưng đê Sông Lô (C4-đi đê Sông Lô) 35 Đường Phù Đổng (đoạn từ nút giao với đường Trường Chinh đến giao với đường Rước Kiệu) 36 37 38 39 Cải tạo, gia cố nâng cấp Đường Âu Gia cố thân đê tả Sông Thao, hữu Sông Lô Quy hoạch chia lô Đồng Trước, phường Thanh Miếu Mở rộng Trung tâm điều dưỡng PHCN tâm thần Việt Trì 40 Nhà máy sản xuất ắc quy phịng cháy nổ cao xã Chu Hoá 41 Xây dựng trung tâm hướng nghiệp, dạy nghề giới thiệu việc làm Thanh niên tỉnh Phú Thọ 42 Xây dựng cơng trình Đường Trường Chinh, đoạn từ Quốc lộ đê Sông Lô 43 Xây dựng trung tâm lễ hội (giai đoạn 2)- Khu di tích Đền Hùng 44 Xây dựng khu dân cư để đấu giá giao đất xóm Ngoại xã Thuỵ Vân 45 Quy hoạch chia lơ khu dân cư Đồng Ghẽ phường Thanh Miếu, Thọ Sơn 46 Cải tạo nhà xã hội B8 phường Thanh Miếu 47 Xây dựng tưrờng mần non tư thục Thái Dương, phường Dữu Lâu 48 49 Xây dựng khu dân cư Dọc Chòi, khu 7, Vân Phú Xây dựng khu dân cư Đá Trắng Cây Mít, Vân Phú 50 Xây dựng trường THCS Vân Phú 51 Xây dựng trung tâm ứng dụng khoa học công nghệ xã Phượng Lâu 52 53 Quy hoạch chia lô phố Việt Hưng, Bến Gót Xen ghép khu dân cư ven QL 32C 54 Đường nối từ UBND xã Thụy Vân nối vào đường Nội Thị (Thanh Đình-Chu Hố- Thụy Vân) 55 Xây dựng khu sinh thái nuôi trồng thuỷ sản phường Minh Phương 56 Quy hoạch khu dân cư tự xây Tân Phương, Minh Phương 57 Xây dựng trường trung cấp công nghệ vận tải xã Trưng Vương 58 Xây dựng Hồ chân núi Hình Nhân Đồi Lật Mật 59 Xây dựng đường nối từ đại lộ Hùng Vương vào khu tái định cư Đồng Ngược phường Tiên Cát PHỤ LỤC ẢNH 82 83 Ảnh 1, 2: Thu hồi đất phục vụ dự án đường Nguyễn Tất Thành 84 85 Ảnh 3, 4: Thu hồi đất phục vụ dự án Khu đô thị DVTM Minh Phương 86 87 Ảnh 5, 6: Thu hồi đất phục vụ dự án đường Nguyễn Du 88 89 Ảnh 7, 8: Thu hồi đất phục vụ dự án đường Hòa Phong kéo dài 90 ... - Nguyễn Lại Thái Hưng NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT MÀ KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ- TỈNH PHÚ THỌ Chun ngành:... dự án đầu tư phát triển Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại số dự án thành phố Việt Trì Chương 3: Đề xuất số giải pháp. .. Chương 2: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ 2.1 Tổng quan địa bàn nghiên cứu 2.1.1