Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ)

Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ) Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất mang lại tại một số dự án ở thành phố việt trì tỉnh phú thọ (luận văn thạc sĩ)

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN 1.1 Vai trò đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1.1.1 Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam 1.1.3 Địa tô quan hệ lợi ích kinh tế- xã hội Nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi 1.2 Các sách Nhà nước việc điều tiết quản lý phần giá trị tăng thêm từ đất thực dự án đầu tư phát triển 13 1.2.1 Các văn luật 13 1.2.2 Các văn luật 15 1.3 Kinh nghiệm số nước giới việc chia sẻ lợi ích từ đất 16 1.3.1 Kinh nghiệm Trung Quốc 16 1.3.2 Kinh nghiệm Singapore 22 Chương 2: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ 25 2.1 Tổng quan địa bàn nghiên cứu 25 2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 25 2.1.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Việt Trì 27 2.2 Tình hình thu hồi đất phục vụ phát triển đô thị địa bàn thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ 30 2.2.1 Biến động đất đai cho mục tiêu đô thị hóa giai đoạn 2000-2010 30 2.2.2 Nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu đô thị hóa đến năm 2015 34 2.3 Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải việc làm, tái định cư cho người có đất bị thu hồi phục vụ dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị 36 2.3.1 Thực trạng thu hồi đất phục vụ dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị 36 2.3.2 Bồi thường, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi 38 2.3.3 Đối với hỗ trợ ổn định đời sống giải việc làm 41 2.4 Thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất số dự án địa bàn thành phố Việt Trì 42 2.4.1 Điều tiết lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi 43 2.4.2 Điều tiết lợi ích cho Nhà nước giao đất 47 2.4.3 Điều tiết lợi ích cho tổ chức kinh tế sau đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng 50 Chương 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT, PHẦN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI NHẰM ĐẢM BẢO ỔN ĐỊNH VÀ CÔNG BẰNG XÃ HỘI 56 3.1 Quan điểm phân chia lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi 56 3.2 Đề xuất số giải pháp nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi 62 3.2.1 Nhóm giải pháp sách 62 3.2.2 Nhóm giải pháp mô hình 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết Đất đai nguồn tài nguyên quý quốc gia, tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người; đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên có hạn số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất có hiệu vấn đề mà Chính phủ quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Việt Nam trình hội nhập kinh tế quốc tế ngày sâu rộng (WTO, AFTA ), trình đô thị hóa diễn cách nhanh chóng Tốc độ tăng trưởng kinh tế (tăng bình quân khoảng 7,5% suốt 10 năm qua) mang lại nhiều thành cho xã hội Tuy nhiên để có thành tựu có khoảng triệu hecta đất (Nông nghiệp phi nông nghiệp) bị thu hồi phục vụ cho việc xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia Mỗi năm có khoảng 200.000 đất nông nghiệp bị thu hồi phục vụ mục đích phi nông nghiệp [19] Trong trình hội nhập kinh tế quốc tế, trước yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội, việc thu hồi đất để phục vụ đô thị hóa yêu cầu khách quan mang tính tất yếu Trong năm qua sở hạ tầng phục vụ đô thị hóa ngày hoàn thiện đồng Hàng triệu lao động giải việc làm với mức thu nhập ổn định góp phần chuyển dịch cấu kinh tế, cấu lao động nhanh ổn định Theo đánh giá tổ chức quốc tế, Việt Nam có lợi so với số quốc gia khác khu vực nhờ vào giá thuê đất thấp, nguồn lao động trẻ dồi dào, chi phí nhân công rẻ hấp dẫn các nhà đầu tư nước nước Tuy nhiên, thay đổi phát triển nhanh chóng KCN, KĐT, kết cấu hạ tầng kinh tế- xã hội, công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia nảy sinh nhiều vấn đề quản lý đất đai Giá trị gia tăng từ đất mang lại từ tiến trình đô thị hóa chưa phân bổ hợp lý, mà theo nhận định nhiều người, thường rơi vào “túi” nhà đầu tư, hộ dân mua đất trước trình đầu tư dự án có vị trí bám sát trục đường giao thông mở rộng Nguồn thu cho ngân sách nhà nước chưa tương xứng, lợi ích người có đất bị thu hồi chưa đảm bảo so với yêu cầu thực tế Nếu giá trị gia tăng từ đất trường hợp phân bổ trở lại cho nhà nước mức, góp phần tái tạo vốn đầu tư cho công trình hạ tầng khác chi trả xứng đáng cho hộ phải hy sinh đi, giải tỏa di dời, dành phần hỗ trợ chương trình xã hội khác Thành phố Việt Trì trung tâm trị, văn hóa, kinh tế- xã hội, an ninh quốc phòng tỉnh Phú Thọ Để đáp ứng nhu cầu phát triển thành phố Việt Trì năm tới trở thành đô thị loại I, nhiều dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, kết cấu hạ tầng, công trình công cộng triển khai với quy mô lớn, nhỏ khác Hàng trăm Hecta đất thu hồi để phục vụ phát triển thành phố Tuy nhiên, công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất toán nan giải cấp lãnh đạo thành phố Nhằm góp phần vào phát triển chung thành phố, kịp thời đưa hướng giải bất cập nêu trên, đề tài “Nghiên cứu đề xuất giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại số dự án thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ” cần thiết 2 Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở lý luận thực tiễn việc phân phối giá trị tăng thêm từ đất điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa - Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết lợi ích tăng thêm từ đất số dự án thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ - Đề xuất giải pháp chế, sách, mô hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất Nhiệm vụ nghiên cứu Tổng quan vấn đề lý luận thực tiễn phân phối giá trị tăng thêm từ đất điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Điều tra, khảo sát thực trạng thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải việc làm, tái định cư số dự án thành phố Việt Trì Nghiên cứu thực trạng phân phối giá trị tăng thêm từ đất đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng phục vụ tiến trình đô thị hóa (lấy ví dụ số dự án) Đề xuất giải pháp chế, sách, mô hình phân phối giá trị tăng thêm từ đất đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp kế thừa: Thu thập nghiên cứu tài liệu nước liên quan tới vấn đề nghiên cứu Kế thừa có chọn lọc kết nghiên cứu chương trình, dự án, đề tài khoa học có liên quan - Phương pháp khảo sát, điều tra thực tế: Đề tài tiến hành điều tra khảo sát nhằm thu thập thông tin định lượng thực trạng giá trị tăng thêm từ đất đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng số dự án, kết thực sách tài thuế đất đai - Phương pháp chuyên gia: + Trao đổi với chuyên gia nước nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận, ý tưởng giải vấn đề thực tiễn đặt thuộc phạm vi nội dung nghiên cứu - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích tổng hợp kết điều tra khảo sát số dự án, tổng hợp thực tiễn kết hợp với lý luận đề giải pháp hoàn thiện Kết nghiên cứu đề tài trình bày 71 trang báo cáo Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, đề tài gồm phần sau: Chương 1: Tổng quan sách Nhà nước việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất thực dự án đầu tư phát triển Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại số dự án thành phố Việt Trì Chương 3: Đề xuất số giải pháp điều tiết, phân phối giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại nhằm đảm bảo ổn định công xã hội Chương 1: TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC TRONG VIỆC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN 1.1 Vai trò đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1.1.1 Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Ở nước ta, lựa chọn mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa xuất phát từ nhận thức, chủ trương đ n vận dụng xu vận động khách quan kinh tế thị trường Đảng ta Đây kiểu kinh tế thị trường lịch sử phát triển kinh tế giới, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đặc th riêng vận dụng nước ta ph hợp với điều kiện đặc điểm cụ thể Việt Nam Nó kinh tế thị trường tự theo kiểu tư chủ nghĩa, kinh tế kiểu kế hoạch hóa tập trung Vì vậy, hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ, tài chính, ngân hàng nước ta vận dụng đặc tính ưu việt kinh tế khác giới Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa việc thực công xã hội không dựa vào sách điều tiết phân phối lại thu nhập tầng lớp dân cư mà phải thực tốt sách phát triển xã hội, nhằm giải hài hòa mối quan hệ xã hội, phát huy sức mạnh toàn dân tộc Như vậy, điều kiện kinh tế thị trường đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng hình thành nên thị trường đất đai Chủ trương phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tiếp thu có chọn lọc thành tựu văn minh nhân loại, phát huy vai trò tích cực kinh tế thị trường việc thúc đẩy phát triển sản xuất, cải tiến kỹ thuật - công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, tạo nhiều cải, góp phần làm giàu cho xã hội cải thiện đời sống nhân dân Đại hội IX Đảng Cộng sản Việt Nam rõ: Kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam kiểu tổ chức kinh tế vừa tuân theo quy luật kinh tế thị trường vừa dựa sở dẫn d t, chi phối nguyên t c chất chủ nghĩa xã hội, thể ba mặt: sở hữu, tổ chức quản lý phân phối Nói cách khác, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận động theo chế thị trường có quản lý Nhà nước nhằm mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh Đại hội lần thứ X Đảng làm sáng tỏ thêm bước nội dung định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển kinh tế thị trường nước ta với tiêu chí sau: Thứ nhất, mục tiêu kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta nhằm: thực “dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công văn minh”; giải phóng mạnh mẽ không ngừng phát triển sức sản xuất, nâng cao đời sống nhân dân; đẩy mạnh xóa đói, giảm nghèo, khuyến khích người vươn lên làm giàu đáng, giúp đỡ người khác thoát nghèo bước giả hơn.[27] Thứ hai, phương hướng phát triển, phát triển kinh tế nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; kinh tế nhà nước c ng với kinh tế tập thể ngày trở thành tảng vững ch c kinh tế quốc dân [27] Thứ ba, định hướng xã hội phân phối: Phải thực tiến công xã hội bước sách phát triển; tăng trưởng kinh tế phải g n kết chặt chẽ đồng với phát triển xã hội, văn hóa, giáo dục đào tạo giải tốt vấn đề xã hội mục tiêu phát triển người Thực chế độ phân phối chủ yếu theo kết lao động, hiệu kinh tế, đồng thời theo mức đóng góp vốn c ng nguồn lực khác thông qua phúc lợi xã hội [27] Thứ tư, định hướng xã hội chủ nghĩa lĩnh vực quản lý: Phát huy quyền làm chủ xã hội nhân dân, bảo đảm vai trò quản lý, điều tiết kinh tế Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa lãnh đạo Đảng Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, người lao động người chủ xã hội Người công nhân d làm xí nghiệp tư nhân người làm chủ đất nước, làm chủ xã hội Vai trò quản lý, điều tiết kinh tế Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa lãnh đạo Đảng thể rõ rệt định hướng xã hội chủ nghĩa [27] Định hướng xã hội chủ nghĩa tất yếu, lựa chọn ph hợp với nội dung thời đại - thời đại độ từ chủ nghĩa tư lên chủ nghĩa xã hội phạm vi toàn giới Định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta nhằm mục tiêu độc lập dân tộc g n liền với xã hội chủ nghĩa thể toàn lĩnh vực đời sống xã hội Đây không tất yếu trị nguyện vọng mong muốn nhân dân ta, mà tất yếu kinh tế, văn hóa, xã hội 1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam Hiến pháp văn pháp luật đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực đầy đủ quyền chủ sở hữu là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Đối với quyền sử dụng, nhà nước không sử dụng toàn đất đai mà giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng vào mục đích khác thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt, giao dịch khuôn khổ quy định pháp luật Các giao dịch quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất bước mở rộng ngày hoàn thiện thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm loại hình: + Thị trường sơ cấp: thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng ph hợp với quy hoạch sử dụng đất định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất + Thị trường thứ cấp: thị trường giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất thông qua việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Trước đây, hoạt động thị trường sơ cấp định hành mang tính bao cấp, “xin – cho” đất Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có chế hoạt động ph hợp với kinh tế thị trường đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt Nhà nước chuyển quỹ đất thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp ph hợp với chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực dự án, v v Hoạt động thị trường thứ cấp phản ảnh đầy đủ tính chất hoạt động theo chế thị trường Trước đây, Nhà nước có can thiệp chưa ph hợp gây trở ngại cho thị trường nhà đầu tư nhận chuyển nhượng người sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất Nhà nước Nay theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động thị trường, Nhà nước quản lý mục đích sử dụng đất loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất * Vai trò thị trường QSDĐ KTTT định hướng XHCN: Thị trường QSDĐ có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường QSDĐ có vị trí vai trò quan trọng kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động thị trường QSDĐ góp phần phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố hàng đầu sản xuất đất đai (nguồn tài nguyên quí ngày trở nên khan hiếm) bất động sản đất tăng cường tính minh bạch, giảm rủi ro thị trường có ý nghĩa quan trọng việc vận hành thị trường bất động sản cách an toàn, hiệu 3.1.6 Tạo lập chế để người bị thu hồi đất góp vốn (từ tiền bồi thường) liên doanh với nhà đầu tư Thứ nhất, bên cạnh phương án đền b cho người bị thu hồi đất tiền đất, nhà nước cần xây dựng chế với phương án đền b mà người dân tự nguyện lựa chọn góp vốn quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp kênh đầu tư Trên sở phần vốn góp này, người góp vốn quyền sử dụng đất có quyền khai thác kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất theo mức độ đóng góp Đây coi kênh huy động vốn chủ đầu tư (chủ đầu tư quy đổi tiền bồi thường thành số lượng cổ phiếu) hình thức người có đất bị thu hồi tái đầu tư dạng cổ phiếu Thứ hai, giá trị thực tế mảnh đất bị thu hồi (theo quan định giá độc lập) để định giá phần giá trị góp vốn người bị thu hồi đất, từ tính giá trị cổ phiếu mà người bị thu hồi đất có được, số cổ tức hàng năm mà người bị thu hồi đất nhận tương lai dựa doanh thu nhà đầu tư Thứ ba, số lượng cổ phiếu mua tối đa giá trị tiền bồi thường mà người có đất bị thu hồi nhận Thứ tư, nghiên cứu xây dựng khung pháp lý rõ ràng hướng dẫn trách nhiệm nghĩa vụ bên trước, sau góp vốn quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo đồng vốn người góp cổ phần bảo toàn thời gian năm 3.1.7 Đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, tổ chức kinh tế người dân hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê đất Thực tiễn, có nhiều quan niệm cho việc tăng thu từ nguồn đất đai kéo theo hệ lụy tiêu cực kinh tế - xã hội Lợi ích từ tăng thu ngân sách bị triệt tiêu việc quản lý đất đai không kéo chậm đổi tư nhận thức dẫn đến hàng loạt người dân tư liệu sản xuất, sống xáo trộn Tuy 59 nhiên, mục đích tăng thu ngân sách từ đất đai mục đích phát triển kinh tế - xã hội không đối chọi nhau, không triệt tiêu lẫn nhau, chí hỗ trợ cho Quan trọng phải có chế sách ph hợp, có giải pháp hữu hiệu ngăn chặn tượng tiêu cực, tham nhũng, trốn thuế hoạt động giao dịch đất đai Đồng thời, chống tư tưởng hưu khuynh lợi ích trước m t mà quên chi phí phải gánh chịu tương lai không đảm bảo hài hòa lợi ích bên (nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi), cụ thể đảm bảo lợi ích người dân bị giải tỏa với lợi ích nguồn thu ngân sách nhà nước sau nhà đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất (từ quỹ đất thu hồi) hạch toán lợi nhuận Quyền sử dụng đất đai Nhà nước quyền sử dụng đất cụ thể người sử dụng đất có ý nghĩa khác cấp độ quy mô quan hệ “vĩ mô” “vi mô” phải thống đất mục đích sử dụng mức độ hưởng lợi Ở đây, quyền sử dụng đất bị chia mà tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu kinh tế cao Người sử dụng đất lợi ích mà lợi ích chung toàn xã hội, từ xây dựng xác định quyền nghĩa vụ đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, tổ chức kinh tế người dân hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê đất Pháp luật cần điều tiết chế phân phối lại hoa lợi, lợi tức từ đất thông qua sách cụ thể đầu tư xây dựng sở hạ tầng, thuế phí liên quan đến đất đai Một quy định quan trọng để xác định quyền sở hữu nhà nước đất đai kinh tế quyền thu lợi từ đất Mọi hoa lợi lợi tức từ đất có nhờ vào yếu tố quan trọng, là: + Các điều kiện đặc biệt thiên nhiên + Đầu tư Nhà nước xã hội + Đầu tư người trực tiếp sản xuất Về nguyên t c, người trực tiếp sử dụng đất Nhà nước giao cho hưởng lợi ích từ đất đầu tư mang lại Pháp luật cần vào tình hình 60 thực tế kinh tế - xã hội sách phát triển để quy định hình thức, biện pháp mức độ điều tiết nguồn thu từ đất để vừa bảo vệ chế độ sở hữu lại vừa đảm bảo yêu cầu ổn định phát triển - Đối với yếu tố tăng giá người sử dụng đất đầu tư hạ tầng thực việc thu thuế sử dụng đất Đây nguồn thu hàng năm sở bảng giá đất hàng năm, mức thu tỷ lệ % đơn giá theo vị trí khu đất bảng giá đất nhân với diện tích Hiện nay, Bộ Tài nghiên cứu phương thức thu thuế bất động sản, phương thức thực thành công, kết điều tiết hiệu - Thực mô hình “Nông dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất”, ý tưởng mô hình người dân sở hữu quyền sử dụng đất khu quy hoạch c ng góp vốn dự án đầu tư phương án để giải hài hòa lợi ích phân bổ bên - Tính lại cách phân chia lợi nhuận theo hướng cộng xã hội 3.1.8 Chỉ thực hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê Để đảm bảo công sử dụng đất tiết kiệm tổ chức giao đất, cho thuê đất, tránh tình trạng nhà nước giao đất, cho thuê đất với giá rẻ, nhà đầu tư đầu tư sơ hạ tầng chuyển nhượng, cho thuê với giá thị trường Qua cho thấy giá đất đầu vào gần bao cấp (vì giá thấp so với thị trường) giá sản phẩm nhà đầu tư bán lại định giá theo giá thị trường Vì vậy, để đảm bảo hài hòa lợi ích nhà nước, nhà đầu tư người bị thu hồi đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuế đất lợi ích sau: Thứ nhất, Nhà nước tăng nguồn thu lớn từ đất, quan trọng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất, giá bất động sản 61 Thứ hai, nguồn tài thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thêm cho đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp dự án có ý nghĩa sâu s c người đóng góp cho phát triển xã hội Thứ ba, giá sản phẩm nhà đầu tư bán lúc thực giá thị trường giá đầu vào nhà đầu tư tự xác lập Thứ tư, tránh đầu cơ, sốt giả tạo nhằm đẩy giá vượt kiểm soát nhà nước 3.2 Đề xuất số giải pháp nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người có đất bị thu hồi 3.2.1 Nhóm giải pháp sách 3.2.1.1 Hoàn thiện sách, pháp luật đất đai Hoàn thiện sách, pháp luật đất đai nhiệm vụ hàng đầu hệ thống quản lý Nhà nước đất đai Việc xây dựng hệ thống biện pháp thể dạng quy phạm pháp luật đất đai, gồm Luật Đất đai văn Luật đạo, hướng dẫn quản lý, sử dụng hợp lý, tiết kiệm bảo vệ tài nguyên đất Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003, cần sửa đổi số vấn đề cụ thể: - Quy định doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi thỏa đáng nhà đầu tư với người sử dụng đất nhà nước đảm bảo lợi ích thông qua hệ thống thuế - Quy định chế khuyến khích người sử dụng đất có đất bị thu hồi tham gia góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư phát triển kinh tế - Quy định sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư: “chi trả tiền bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi, khoản hỗ trợ (hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo nghề )” nhà nước giữ lại hình thức ghi sổ tiết kiệm d ng để chi trả trực tiếp cho công tác đào tạo nghề theo yêu cầu chi trả vào học phí cho em họ sau vào đại học trường Đại học, cao đẳng, trường dạy nghề 62 3.2.1.2 Hình thành chế định giá, hạch toán việc chuyển nhượng cho thuê đất nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân Chế độ sở hữu toàn dân đất đai củng cố, vai trò Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai xác lập rõ ràng quyền chiếm dụng, quyền sử dụng quyền định đoạt, nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước ngày tăng lên rõ rệt Để thực chế này, cần làm rõ số nội dung sau: Thứ nhất, Nhà nước xây dựng quy định khung định giá hạch toán trường hợp chuyển nhượng cho thuê đất đai, quy định b t buộc phái có giao dịch chuyển nhượng, cho thuê đất Thứ hai, hình thành tổ chức có chuyên môn đảm nhận chức định giá, hạch toán độc lập trường hợp chuyển nhượng, cho thuê đất, đồng thời cho phép tổ chức, DN bên có đủ điều kiện chuyên môn, nghiệp vụ tham gia hoạt động lĩnh vực Thứ ba, chế định giá, hạch toán theo nguyên t c tự tuân thủ quy luật giá trị, quy luật thị trường Giá đất lấy theo giá thực tế thị trường hay giá đấu giá thay lấy giá sàn UBND tỉnh quy định Thứ tư, xem xét lại phương pháp định giá đất nông nghiệp có quy hoạch chuyển đổi mục đích giá đất nông nghiệp lấy từ sản lượng, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp thấp so với giá chuyển nhượng thực tế 3.2.1.3 Đổi sách quản lý vĩ mô Nhà nước trình phát triển hàng hóa đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước cần nghiên cứu kỹ trước ban hành qui định hành chính, nên để hoạt động diễn theo quy luật giá trị, quy luật cung cầu, cạnh tranh, bảo đảm nguyên t c thị trường “tự điều chỉnh” Mặt khác, thị trường kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thị trường tự điều tiết hoàn toàn, mà phải phục vụ mục tiêu kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng đất nước 63 thời kỳ, phải chịu quản lý Nhà nước xã hội chủ nghĩa Do xem quan hệ thị trường hoạt động theo quy luật kinh tế khách quan cách biệt lập với điều tiết Nhà nước sách kinh tế mình, Nhà nước thực chức kiểm tra, kiểm soát nhằm thiết lập kỷ cương hoạt động thị trường, phát ngăn chặn tượng vi phạm pháp luật làm sai sách, bảo vệ tài sản, tài nguyên quốc gia lợi ích nhân dân, góp phần tăng trưởng kinh tế bước thực công xã hội Trong giai đoạn phát triển nay, quản lý Nhà nước đất đai phải đặt môi trường kinh tế thị trường chủ đạo Không thể sử dụng phương pháp quản lý hành mệnh lệnh hay quyền uy phía điều kiện kinh tế tập trung quan liêu bao cấp Đất đai kinh tế thị trường loại hàng hóa đặc biệt, thị trường đất đai thị trường quan trọng thị trường bất động sản Vì chế hoạt động quản lý Nhà nước đất đai phải thể tính chất Nhà nước vừa phải chủ thể quản lý, vừa bên trực tiếp tham gia vận hành thị trường Do vậy, đòi hỏi hoạt động quản lý Nhà nước đất đai cần phải đổi cho ph hợp, theo phương hướng Nhà nước điều hành, giám sát quan hệ đất đai xã hội pháp luật trọng tài giải quan hệ đất đai thị trường Một số nội dung cụ thể cần triển khai để thực giải pháp này: Thứ nhất, tách biệt quan hoạt động sản xuất kinh doanh lĩnh vực đất đai, bất động sản khỏi hoạt động quản lý Nhà nước; hình thành phát triển rộng rãi hệ thống dịch vụ đất đai, hệ thống kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó, đất đai hàng hóa có giá trị giao dịch lớn nhất) hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản Thứ hai, hình thành giá giao đất, cho thuê đất theo giá thị trường thông qua đấu giá đất tổ chức định giá độc lập nhằm đảm bảo công xã hội, phòng chống tham nhũng đất đai 64 Thứ ba, nâng cao quản lý điều tiết Nhà nước, tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách t c để thị trường hoạt động lành mạnh 3.2.2 Nhóm giải pháp mô hình 3.2.2.1 Mô hình “Biên chỉnh trang” - Cơ sở mô hình: Trong trình đô thị hóa, công trình hạ tầng thường xây dựng qua hai nguồn: Nguồn nhà nước đầu tư nguồn người sử dụng trực tiếp đầu tư Ở nguồn đầu tư thứ hai, lợi ích mang lại từ công trình đầu tư hạ tầng truyền tải vào giá trị đất đai gia tăng khu vực dự án, hầu hết nhà đầu tư trực tiếp hưởng lợi Nhà nước có khoản thuế phí để điều tiết Tuy nhiên dạng Nhà nước đầu tư, mặc d ngân sách nhà nước thường bỏ đầu tư công trình lớn, giá trị gia tăng đất đai sau có công trình hạ tầng lại không phân bổ hợp lý, chủ yếu rơi vào tay hộ dân nhà đầu tư có vị trí đất đai sát cạnh hạ tầng đầu tư Trong lợi ích lẽ phải phân bổ cho hộ dân bị giải tỏa dời cam chịu thiệt thòi, phân bổ lại cho nhà nước để tạo nguồn vốn bổ sung, qua tiếp tục đầu tư cho công trình khác Chính phân bố lợi ích sau có công trình hạ tầng Nhà nước đầu tư đặt vấn đề làm để điều tiết nguồn giá trị gia tăng từ đất cách hợp lý nhất? Nói cách khác phải tìm phương thức để tạo nguồn thu nhằm tái vốn ngân sách, đền b tương xứng cho người dân có đất bị thu hồi Mô hình biên chỉnh trang giải pháp đặt nhằm giải trường hợp - Ý tưởng mô hình: Ý tưởng mô hình biên chỉnh trang tiến hành giải tỏa rộng thêm diện tích hai bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng công trình hạ tầng Mô hình Biên chỉnh trang áp dụng công trình xây dựng tuyến đường hay chỉnh trang mở rộng thêm từ đường hữu 65 Biên chỉnh trang Đường Biên chỉnh trang Như vậy, thay giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước giải tỏa rộng diện tích hai bên dọc theo trục đường hình thành, tạo quỹ đất trữ, khu vực có giá trị gia tăng cao Quy mô phần diện tích thu hồi thêm thay đổi t y theo thực trạng sử dụng đất khu vực thu hồi, t y theo khả nguồn vốn số lượng hộ bị di dời, qua đảm bảo tiến độ thực thi hợp lý không kéo dài thời gian dự án - Lợi ích từ mô hình: Mô hình tạo quỹ đất dự trữ hai bên đường, phần diện tích hai bên đường chia lô để thực bán đấu giá (hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất) qua tạo nguồn kinh phí b đ p phần nguồn vốn Nhà nước bỏ đầu tư xây dựng, nâng cao mức bồi thường cho người bị giải tỏa 100% diện tích đất, đồng thời tạo quỹ đất cần thiết để tái định cư chỗ cho người bị di dời chỗ hay sử dụng cho chương trình nhà xã hội Một điều quan trọng kiến trúc xây dựng Biên chỉnh trang trở nên khang trang, đại theo quy hoạch đồng Với mô hình này, công trình hạ tầng giao thông đầu tư mà không sử dụng nhiều ngân sách, đồng thời điều tiết phân bổ hợp lý nguồn giá trị tăng thêm từ đất đem lại hiệu bền vững cho xã hội - Hạn chế mô hình: Mô hình áp dụng dự án xây dựng hạ tầng đường Nhà nước làm chủ đầu tư, không áp dụng với dự án tư nhân làm chủ đầu tư phần chênh lệch địa tô tăng lên chảy hết vào “túi” nhà đầu tư tư 66 nhân, Nhà nước thu lại từ tiền thuế người dân nhận tiền bồi thường phần đất bị thu hồi Mô hình khó áp dụng khu nội thị đông dân cư Áp dụng mô hình khu đông dân cư đòi hỏi nguồn kinh phí cho đền b , giải tỏa lớn làm ảnh hưởng đến hiệu đầu tư Do phải giải tỏa thêm diện tích dọc hai bên đường nên trước tiên cần phải chuẩn bị nguồn vốn giải tỏa bồi thường đầy đủ từ đầu Cần phải có chuẩn bị kỹ lưỡng mặt pháp lý áp dụng mô hình biên chỉnh trang vừa thu hồi đất phục vụ công ích, vừa thu hồi đất dự trữ dễ gây hiểu lầm dân Cần phải đặt yếu tố công khai minh bạch lên hàng đầu, đồng thời phải giải thích, tuyên truyền để người dân hiểu 3.2.2.2 Mô hình “Người dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” - Cơ sở mô hình: Quy hoạch đầu tư phát triển khu đô thị xu hướng tất yếu tiến trình đô thị hóa, đại hóa đất nước Quá trình đô thị hóa tác động tích cực đến phát triển kinh tế, tạo thêm việc làm giá trị gia tăng mới; dự án phát triển làm thay đổi diện mạo đô thị, chuyển nông thôn thành đô thị, làm tăng giá trị đất lên nhiều lần Những dự án đầu tư khu đô thị thường mang lại lợi nhuận lớn (Điển dự án Khu đô thị Minh Phương) Điều cho thấy lợi nhuận từ việc đầu tư vào đất, chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất từ làm tăng giá trị đất nguồn lợi nhuận đáng kể thu hút nhà đầu tư Về phía người dân khu vực dự án, thông thường tiến hành thực quy hoạch, người dân khu vực phải bồi thường giá trị quyền sử dụng đất hai hình thức bồi thường tiền đất (nếu có đất bị thu hồi) Nhờ đó, phận người dân có hội n m giữ số vốn lớn biết làm ăn tạo dựng sống tốt Nếu làm ăn, tiêu dung hoang phí 67 có phận người dân trở nên bần c ng hóa, sống sau giải tỏa không mà tệ trước có dự án quy hoạch Về phía nhà đầu tư, đền b giải tỏa giai đoạn khó khăn, kéo dài làm giảm lợi nhuận kinh doanh Đối với dự án lớn việc đền b lần đòi hỏi phải huy động nguồn vốn lớn, tạo gánh nặng tài cho dự án, nên nhà đầu tư phải thực phương án phân kỳ đầu tư để giảm áp lực tài Chính điều lại tăng thêm mâu thuẫn lợi ích có biến động giá đền b Trên quan điểm kinh doanh, sau đền b nhà đầu tư trách nhiệm ràng buộc với người dân khu vực dự án Từ đối tượng chạy theo lợi ích riêng mình, làm cho mâu thuẫn lợi ích hai nhóm đối tượng ngày tăng Xung đột hai nhóm lợi ích không giải gây cản trở phát triển kinh tế, gây ổn định xã hội Mô hình Người dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất giải vấn đề - Ý tưởng mô hình: Người dân khu vực dự án, thay nhận số tiền lớn cần khuyến khích góp phần giá trị nhận từ đền b vào vốn nhà đầu tư dự án, lúc thay nhận tiền họ mua cổ phần hay trái phiếu chuyển đổi nhà đầu tư kinh doanh Người dân nhận tiền đền b giá trị quyền sử dụng đất Mua cổ phần ưu đãi doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng Mua trái phiếu chuyển đổi doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng Nhận lãi suất, cổ tức kinh doanh 68 - Lợi ích mô hình: Về lâu dài doanh nghiệp làm ăn có hiệu người dân góp vốn nhận phần lợi tức chia theo số cổ phần họ mua Điều hạn chế việc sử dụng đồng tiền không hiệu người dân kiến thức kinh doanh Do lợi ích người dân giải Đối với nhà đầu tư, bỏ số tiền lớn để đền b giảm thiểu tác động gánh nặng tài chi phí sử dụng vốn Lúc lợi ích người dân lợi ích nhà đầu tư có hợp tác người dân công tác GPMB dẫn đến thời gian dự án hoàn thành sớm, mang lại lợi nhuận cao Hay nói cách khác, lợi ích nhà đầu tư đảm bảo - Hạn chế mô hình: Đây mô hình mới, thời điểm chưa có dự án triển khai theo mô hình này, nên việc triển khai không dễ dàng Ngoài vướng m c chế, quy định liên quan cấp ngành có liên quan, mô hình gặp phải vấn đề thực tế như: người nông dân thường kiến thức kinh doanh liệu có sẵn sàng tham gia góp vốn; doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng vài năm đầu lợi nhuận người dân sinh sống đất vốn 69 KẾT LUẬN Công nghiệp hóa- đại hóa đường tất yếu để đưa đất nước ta phát triển Việc thu hồi đất, giải việc làm, thu nhập ổn định đời sống vật chất tinh thần cho người dân có đất bị thu hồi Đảng Nhà nước quan tâm, trọng Từ nghiên cứu rút số kết luận sau: Việc thu hồi đất phục vụ phát triển đô thị làm diện tích đất nông nghiệp địa bàn thành phố giảm mạnh ảnh hưởng đến đời sống người nông dân với hoàn cảnh thiếu tư liệu sản xuất, việc làm Giá đất đơn giá tính bồi thường vướng m c công tác bồi thường, GPMB giá bồi thường thấp giá thị trường, tạo chênh lệch lớn giá, ảnh hưởng đến tiến độ GPMB, phát sinh khiếu nại kéo dài Hơn bảng giá đất hàng năm UBND tỉnh ban hành có chiều hướng tăng, thời gian thực dự án thường kéo dài vài năm dẫn đến c ng dự án giá bồi thường khác Bình quân 1hecta đất đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê số dự án điều tra, khảo sát cho thấy thu ngân sách nhà nước đạt 0.96 tỷ đồng/ha, người dân có đất bị thu hồi (tiền bồi thường, hỗ trợ) đạt 0.84 tỷ đồng/ha, doanh nghiệp thu lợi nhuận sau trừ chi phí đạt 4.49 tỷ đồng/ha Xác định cấu tỷ lệ lợi nhuận doanh nghiệp, nhà nước người dân bị thu hồi đất theo tỷ lệ 5:1:1 Kết cho thấy giá trị gia tăng từ đất trình đô thị hóa chưa phân bổ hợp lý Nhà nước, nhà đầu tư nhà nông, doanh nghiệp thường hưởng lợi nhiều Hiện địa bàn thành phố có số dự án mà UBND tỉnh Phú Thọ có biện pháp điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất cách hài hòa đảm bảo lợi ích cho người dân Nhà nước, nhiên số dự án không nhiều chủ yếu UBND tỉnh, thành phố chủ đầu tư Các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng có ưu đãi UBND tỉnh, lợi nhuận thu chênh lệch so với Nhà nước người dân có đất bị thu hồi 70 Để góp phần điều tiết nguồn lợi từ đất đai nhằm bảo đảm ổn định công xã hội cần trọng đến số giải pháp như: - Về chế sách: Hoàn thiện sách, pháp luật đất đai Hình thành chế định giá, hạch toán việc chuyển nhượng cho thuê đất nguyên t c đất đai thuộc sở hữu toàn dân Đổi sách quản lý vĩ mô Nhà nước trình phát triển hàng hóa đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa - Về mô hình: Mô hình biên chỉnh trang mô hình người dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 71 KIẾN NGHỊ Phân chia lợi ích cho doanh nghiệp, nhà nước người dân có đất bị thu hồi sở hài hòa với nguyên t c Nhà nước trung tâm để điều tiết mối quan hệ hệ thống sách cụ thể Hạn chế tiến tới không giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư, Nhà nước đứng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cho người dân sau trao trả mặt cho nhà đầu tư theo giá đất mà Nhà nước tính toán hợp lý để phân chia lợi ích cách hài hòa bên: Nhà nước, nhà đầu tư người dân có đất bị thu hồi Lợi nhuận doanh nghiệp thu số dự án thành phố Việt Trì lớn, gấp lần so với Nhà nước người dân có đất bị thu hồi, cần có biện pháp phân chia lại theo tỷ lệ Nhà nước, doanh nghiệp, người dân 5:3:2 Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003, cần sửa đổi số vấn đề: - Có quy định, hướng dẫn cụ thể UBND tỉnh việc xác định giá đất sát với giá thị thường điều kiện bình thường - Quy định chế khuyến khích người sử dụng đất có đất bị thu hồi tham gia góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư kinh doanh phát triển kinh tế 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban bồi thường giải phóng mặt thành phố Việt Trì (2011), Báo cáo tình hình bồi thường, giải phóng mặt dự án địa bàn thành phố tháng đầu năm phương hướng nhiệm vụ tháng cuối năm 2011 Bộ Tài (1998), Thông tư số 195/TT-BTC ngày 04/01/1998 tài chính: Về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính phủ: Về việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Bộ Tài (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2004), Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Bộ Tài (2004), Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài chính: Về hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 Bộ Tài nguyên Môi trường: Về hướng dẫn thực Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường: Về hướng dẫn thực Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ Chính phủ (1998), Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính phủ: Về việc đền b thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ: Về thi hành Luật đất đai năm 2003 ... dự án đầu tư phát triển Chương 2: Nghiên cứu thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại số dự án thành phố Việt Trì Chương 3: Đề xuất số giải pháp. .. pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không người sử dụng đất mang lại số dự án thành phố Việt Trì- tỉnh Phú Thọ cần thiết 2 Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở lý luận thực tiễn việc phân phối... TRẠNG CÔNG TÁC ĐIỀU TIẾT PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ 2.1 Tổng quan địa bàn nghiên cứu 2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên,